PRENDRE LE TRAIN EN MARCHE : LE GRAND PARI DES TERRITOIRES

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1 PRENDRE LE TRAIN EN MARCHE : LE GRAND PARI DES TERRITOIRES Comment activer l effet de levier du Grand Paris Express sur la production de logements? équipe projet Cécile Gabarrou Chloé Mainard Julien Moulard Ludivine Specht Mamour Touré directeur d étude Lionel Rabilloud partenaire Agence Foncière et Technique de la Région Parisienne Projet de Fin d études Aménagement et Maîtrise d ouvrage Urbaine - école des Ponts Paris Tech

2 Comment activer les effets du Grand Paris Express sur la production COMMANDE de l AFTRP En tant qu aménageur créé par l Etat, l AFTRP s interroge sur la manière de renforcer l effet de levier du projet de transport du Grand Paris Express sur l aménagement et la production de logements en Ile-de-France ; quels outils et méthodes mettre en oeuvre pour renforcer cet effet de levier et contribuer à la réalisation des logements par an? Contexte de crise du logement >Objectif état/région = logements par an d ici 2030 > 50% des objectifs atteints : logements ont été mis en chantier en moyenne par an sur la décennie 2000/2009. Cela représente une chute de 15% par rapport à la décennie précédente. Ces chiffres correspondent au «point mort» ; cette production permet seulement de maintenir la population francilienne résidante. Effet de levier? Problématique : Comment activer l effet de levier du Grand Paris Express à partir des territoires? Urbanisme Objectif : lgt/an Transport Grand Paris Express Articulation? Le MYTHE du destin commun et de l effet de levier uniforme du Grand Paris Express sur la production de logements L idée d un territoire réconcilié, rééquilibré grâce au futur gain d accessibilité alimente le fantasme du destin commun des communes desservies par le Grand Paris Express. Nous considérons au contraire que ce mythe peut nuire à l efficience réelle de l effet levier. En effet, celui-ci est loin d être systématique et avant de savoir comment le renforcer, il s agit déjà de s interroger sur la manière dont il peut être généré. En somme, le grand pari des territoires est de saisir l opportunité du Grand Paris Express, c est-à-dire prendre le train en marche pour construire leur trajectoire future. Les trois matériaux de l étude 1- échelle métropolitaine 2- échelle locale Communes dans le périmètre des 800 mètres autour d une gare du Grand Paris Express 72 gares / 80 communes Deux terrains d études Aulnay-sous-Bois Villepinte Gare de Sevran-Beaudottes Gare existante (RER B) Villepinte Villepinte Aulnay-sous-Bois Aulnay-sous-Bois Sevran Sevran Sevran 50 m Bry-sur-Marne Gare de Bry-Villiers-Champigny Création d une nouvelle gare Villierssur-Marne Bry- sur- Marne Villiers-sur-Marne Villierssur-Marne Bry- sur- Marne Champigny-sur-Marne Champigny-sur-Marne Champigny-sur-Marne 50 m N 0 2 km 3- Benchmark En France et à l étranger Démarche intégrée Offre Demande Discussion autour de la notion d effet de levier Comment lever les blocages et renforcer l offre? Comment connaître les enjeux des territoires pour générer de la demande? Stratégie et outils a l epreuve des territoires 2

3 de logements, à partir des territoires? demain, l AFTRP dans le jeu métropolitain La commande s inscrit dans un moment de réforme institutionnelle avec la mis en place de la Métropole du Grand Paris au 1er janvier 2016 qui pourrait recevoir la compétence en matière de logements. La loi MAPTAM du 27 janvier 2014 et le discours du premier ministre du 13 octobre 2014 ont confirmé la transformation de l AFTRP en Grand Paris Aménagement. Son rôle au sein du la métropole doit être redéfini ; est évoqué l éventualité un futur rôle de coordinateur-pilote d une nouvelle génération d OIN multi-site. objectifs de production (lgts/an) production (lgts/an) Source : TVK (2013) Discussion autour de l effet de levier supposé du Grand Paris Express sur les territoires Est attendu du Grand Paris Express qu il ait un effet de levier sur les territoires pour relancer l effort de construction. Ni automatique, ni uniforme, l effet de levier dépend des dynamiques actuelles et passées des territoires. Si le projet de transport permet l émergence de consensus politiques, il ne produit pas nécessairement d effet concret, si ce n est, renforcer les tendances existantes et la concurrence des territoires. Le Grand Paris Express aura donc des effets différents selon les territoires. Ainsi, la croissance du nombre d emplois et le solde migratoire ont permis d identifier deux types d effet levier potentiels. Effet Catalyseur Sur les territoires déjà engagés dans des dynamiques de développement résidentiel ou économique, le Grand Paris Express n aura probablement qu un effet d accompagnement. Il confortera les territoires à poursuivre leur développement. Effet d opportunité Sur les territoires en retrait des dynamiques de développement, le plus souvent réticents à la production d une offre nouvelle de logements, et, plus largement, caractérisés par un immobilisme latent, le Grand Paris Express pourra constituer un éventuel effet d opportunité. L arrivée du métro automatique constitue une occasion unique de bouleversement et la marge de progression est plus importante que sur les territoires déjà engagés dans des dynamiques fortes. L enjeu pour ces territoires est de parvenir à se saisir de cet effet d opportunité en engageant, par anticipation, des politiques et des projets urbains proactifs. C est sur ces territoires que s est concentré notre travail. Effet catalyseur Effet d opportunité faible Effet d opportunité fort Différenciation des potentiels effet de levier du grand paris express sur la production de logements Dans les territoires 3

4 Comment lever les blocages et renforcer l offre en logements? outils réglementaires L arrivée du métro automatique s inscrit dans un contexte de ralentissement structurel de la construction de logements. Les blocages inhérents à celle-ci doivent être dé- diagnostic L enjeu métropolitain de production de logements et son articulation avec la construction du Grand Paris Express questionnent les méthodes traditionnelles d action urbaine et leurs échelles de mise en oeuvre. Tout d abord, l organisation des périmètres institutionnels franciliens produit des phénomènes d incohérences programmatiques et de concurrence entre les territoires. Enfin, le malthusianisme foncier, qui s explique par des facteurs économiques, socio-politiques et environnementaux, freine considérablement la construction de logements. benchmark La coopération entre les acteurs desservis par une ligne de transport en commun pour en optimiser les effets urbains > les contrats d axes de Grenoble et Toulouse > les PACA du territoire transfrontalier franco-suisse La métropolisation de la compétence logement sur les périmètres stratégiques > Le système institutionnel londonien Des normes urbaines ambitieuses pour les quartiers de gare > Les divat de Lille Métropole > Le programme vinex aux Pays-Bas > Le fingerplan du Grand Copenhague urbanisme de mutualisation diagnostic La faiblesse du rythme de construction peut également s analyser par l inadéquation des outils opérationnels à disposition des opérateurs de l aménagement. Ceux-ci sont très largement dépendants de l intervention publique et ne permettent pas de mobiliser efficacement les acteurs privés. Par ailleurs, l urbanisme de droit commun, qui propose un même type d outils pour des territoires aux enjeux et contraintes différentes, obère la capacité des territoires les moins favorisés à produire du logement. benchmark la forte implication des acteurs privés de l aménagement dans les projets urbains et l urbanisme négocié qui en découle > Le système Anglais de l aménagement méthodes de production diagnostic Le foncier, matière première de l aménagement, se caractèrise tout d abord par sa cherté, jusqu à 50% du prix de revient des opérations en zone tendue. Ensuite, le foncier est parfois considéré comme un bien rare. Si, en effet, le foncier libre n abonde pas, un grand nombre de tissus urbain sont mutables, illustrant que le foncier est avant tout un bien qui se fabrique. Pourtant, il existe d importants blocages juridiques et économiques à la mutation des tissus stratégiques et à la production urbaine dans le sillage du Grand Paris Express. benchmark L aménagement sans maîtrise foncière > l opération roppongi hills à Tokyo > l opération de Transit oriented development à Denver La dissociation du foncier et du bâti > Le système suédois de l aménagement > Le système néerlandais de l aménagement L encadrement des prix du foncier > La charte promoteurs de Grenoble Métropole Boîte à outils Les différents outils et méthodes que la présente étude a permis de faire émerger sont à présent appliqués à des typologies de tissus urbains stratégiques afin d en démontrer la mutabilité en vue de produire du logement. 4 Mutation des voiries Densification des zones en rénovation urbaine

5 passés pour activer l effet de levier supposé du Grand Paris Express. A partir d une analyse de l insuffisante efficacité des structures de gouvernance et des difficultés à mobili- ser le foncier stratégique grâce à des outils innovants, une étude benchmark a permis d imaginer divers mécanismes pour lever ces blocages. propositions >> Adapter les outils réglementaires au projet métropolitain Coopération OPTIMISATION DES CDT Optimisation des CDT : > davantage d opérationnalité > intégration des acteurs privés à la démarche de contractualisation Incitation INCITATION À LA DENSIFICATION Renforcement du caractère prescriptif des densifications fixées au SDRIF et système de bonus/malus sur les dotations financières (respect des objectifs par les collectivités). Obligation PRESCRIPTIONS RÉGLEMENTAIRES Amendement du PLU autour des gares pour inciter, voire imposer : > des niveaux de densité > la mutation des tissus stratégiques propositions >> Tirer parti des disparités des territoires Echelle locale PÉRÉQUATION DE PROJET Dans le cadre d opérations multi-sites et de lots jumelés. Echelle locale PÉRÉQUATION FINANCIÈRE Opérations dans les périmètres stratégiques autour des gares soumises à une contribution pour financer équipements et aménagements sur le reste de la commune. Echelle métropolitaine PÉRÉQUATION MÉTROPOLITAINE Avis de la métropole à l instruction des PC sur les périmètres des gares et cahier des charges lié au PC, engageant l opérateur à financer/réaliser un autre projet >> Mobiliser les propriétaires fonciers propositions Foncier public DISSOCIATION FONCIER/BATI Mise en place de baux emphytéotiques sur du foncier public et vente de droits à construire aux opérateurs. Un propriétaire privé PUP RENFORCÉ Mobilisation d un grand propriétaire foncier pour faire muter l usage de son espace et réaliser l opération. Plusieurs propriétaires privés TRANSPOSITION DES DROITS DE PROPRIÉTÉ Regroupement de petits propriétaires privés pour la mutation de leurs parcelles remembrées, en échange de droits de propriété dans le nouveau projet. Mutation des zones d activités Mutation des centres commerciaux Mutation des tissus pavillonnaires 5

6 N - N km 2 km N - N km 2 km N - N km 2 km Stratégie au contact des territoires : exemplification de la méthode démarche pour qualifier l attractivité résidentielle Activer l effet de levier du Grand Paris Express nécessite d accorder l offre et la demande des ménages, sans quoi tout effort de production déclenché par l arrivée du métro automatique viendrait s essouffler rapidement. La demande des ménages est complexe. Elle résulte d un arbitrage entre un certain nombre de critères qui qualifient l attractivité résidentielle d un territoire. Ainsi, nous avons établi une démarche systématique permettant de qualifier l attractivité résidentielle. Nous avons retenu six critères que sont l accessibilité, les formes de l habitat, les espaces de respiration, l offre de proximité, l image sociale et l abordabilité du marché immobilier. Pour chaque critère, un indicateur a été établi pour définir les niveaux d attractivité des territoires. Cette méthode permet de constituer pour chaque commune un spectre d attractivité résidentielle. Il est plus ou moins rempli selon le niveau d attractivité de la commune sur chaque critère et est coloré en fonction des formes de l habitat du territoire. Spectre d attractivité résidentielle + Image sociale Opinion du territoire :taux de criminalité, présence de ZUS et de ZEP + Gain d accessibilité Offre nouvelle ou renforcée, structurante ou de desserte + Abordabilité du marché Capacité d achat d un ménage francilien dans la commune Offre de proximité Commerces, structures de loisirs, équipements sportifs Formes de l habitat Rapport entre le nombre de logements et la surface au sol dédiée à l habitat Espaces de respiration Forêt, eau, espace agricole ou ouvert - Ratio par habitant

7 analyse de l attractivité résidentielle Cette analyse permet d apprécier la remise en cause de la concurrence résidentielle des territoires avec l arrivée du Grand Paris Express. En effet, l analyse montre que de nombreux critères d attractivité se révèlent globalement radioconcentriques. Certains défauts d attractivité sont ainsi spécifiques aux territoires proches de Paris (faible quantité d espaces de respiration, prix du marché élevés). Jusqu alors, ces défauts étaient considérés comme le prix à payer pour la proximité à Paris et aux pôles d emplois franciliens. Cependant, avec l arrivée du métro automatique, celle-ci ne sera plus aussi essentielle, ce qui remet profondément en cause la concurrence résidentielle des territoires. Elle permet aussi d identifier les faiblesses des territoires qui risqueraient d amoindrir l effet levier du Grand Paris Express sur la production de logements. En effet, le gain d accessibilité lié au métro automatique ne suffira pas à lui seul à générer ou à accroître la demande. Ainsi, sont identifiés les enjeux des territoires pour activer la demande. L identification de ces enjeux permet de mettre en place une stratégie de territoire permettant d anticiper l arrivée du Grand Paris Express pour en activer l effet de levier sur la production de logements. Carte des spectres d attractivité résidentielle Un outil d appréciation de l attractivité résidentielle des territoires et d identification des enjeux pour activer l effet levier du Grand Paris Express en stimulant la demande de logements. Formes de l habitat 7

8 POSTE Quelle stratégie pour générer de la demande? le concept de relais d attractivité La méthode d appréciation de l attractivité résidentielle a permis de mettre en lumière les enjeux des sites à partir desquels nous avons proposé une stratégie générale apte à relancer la production de logements dans les territoires en retrait des dynamiques métropolitaines. Les espaces de respiration et les gares concentrent les enjeux d attractivité résidentielle. Les premiers doivent être valorisés en vue de faire mieux accepter la densité. Les secondes pâtissent aujourd hui d une mauvaise image que le seul gain d accessibilité ne va pas parvenir à faire évoluer. Un certain nombre d espaces de respiration, comme la Butte de Montceleux et l ex-vdo, peuvent devenir des relais d attractivité résidentielle. Grâce à la mise en réseau et en valeur des aménités existantes et nouvelles, ces espaces, par leur traitement qualitatif et leur programmation diversifiée sont capables d impulser tant de l offre que de la demande. De cette manière, la butte de Montceleux à Sevran peut devenir un vivier associatif et communautaire fécond ; en somme une centralité éduco-récréative capable de rayonner sur le territoire environnant. Grâce à sa forme linéaire, l ex-vdo peut, quant à elle, être transformée en parc linéaire habité et créer du lien entre la future gare et les centralités existantes via divers mobilités douces. 1 concept de relais d attractivité résidentielle Proposition d identité formelle et de programmation Valorisation du territoire Projet de parc ludico-récréatif sur le Butte du Montceleux 1 RELAIS D ATTRACTIVITÉ RÉSIDENTIELLE 10mn 7mn Gare 10mn 7mn Gare Habitat Gare Production de logements diffuse sur le territoire Habitat Ga Projet de parc linéaire et d Altival (bus à haut niveau de desserte) sur les emprises de l ex-vdo gare 2 TISSU AUTOUR DES GARES Mutation de proximité 8 Nouveaux logements 500m Mutation du tissu pour de nouveaux logements

9 POSTE POSTE deux modèles de quartier de gare Une stratégie d anticipation et de diffusion Attractives ou rayonnantes, les gares, en fonction des caractéristiques de leurs tissus alentours, n ont pas toutes la même fonction urbaine. Les gares situées en ville constituée peuvent devenir de véritable lieux de centralité en agrégeant un panel de fonctions urbaines et en engendrant de véritables quartiers d habitat aux formes denses. Dans d autres cas, la gare est située au sein d un espace dédié à l activité économique et commerciale. Sans avoir vocation à devenir une centralité de proximité, elle peut au contraire avoir un statut de «station métropolitaine» et agréger des services et programmes adaptés aux flux de passagers, actifs comme habitants. Face aux réserves foncières disponibles, le scénario intuitif serait d utiliser au maximum le potentiel de ces parcelles «prêtes-à-l emploi». Nous favorisons, au contraire, la densification des tissus existants via la valorisation des relais d attractivité. C est en augmentant la qualité de vie et l attractivité résidentielle que la densification et l intensification seront mieux acceptées. Aménagés en anticipation de l arrivée du métro, les relais permettent de générer de la demande sur des périmètres plus larges que les seuls espaces libres. C est aussi grâce aux relais que les quartiers de gares peuvent devenir des lieux attractifs. De plus, on peut espérer que ce couple relais-gare diffuse plus largement la demande au sein des tissus constitués alentours. 2 tissu autour des gares concept de gare de proximité : renforcer l intensité urbaine de la gare 10mn 7mn Gare Proposition d identité formelle et de programmation Habitat Gare 10mn 7mn Gare concept de «station métropolitaine» : rayonner pour créer du lien Habitat Gare Proposition d identité formelle et de programmation 9

10 Stratégie au contact des territoires : exemplification de la méthode Pour chacun des deux sites, nous proposons un périmètre stratégique d intervention pour l activation de l effet levier du Grand Paris Express. Au sein de ce périmètre, nous détaillons l articulation temporelle de différentes opérations, leur principe de montage et leur intégration urbaine. Nous mettons ainsi en évidence comment ces opérations, articulées entre elles, peuvent servir un projet de territoire plus global. L analyse du site de Sevran a montré que le Grand Paris Express pourrait créer un véritable effet d opportunité sur ce territoire en décrochage par rapport aux dynamiques métropolitaines. Toutefois, cela nécessite des politiques urbaines proactives d envergure car le manque d attractivité résidentielle du territoire lié à sa mauvaise réputation ne permet pas de générer des dynamiques durables de production de logements. En effet, à l heure actuelle, et même avec l arrivée du Grand Paris Express, le gain d accessibilité ne suffira pas à générer de la demande de logements. Ces stratégies urbaines doivent couvrir un large périmètre autour de la gare pour englober les tissus stratégiques, qu ils soient attractifs pour les opérateurs ou difficiles à faire muter. Sur ce périmètre, la mise en conformité du PLU avec les documents de planification et réglementaires permettra, à moyen terme, de densifier et faire muter ces tissus. La relance de la production de logements devra donc se faire en anticipation de l arrivée du métro automatique et veiller à s articuler avec lui. Elle pourra donc se dérouler en plusieurs temps majeurs : >Production de logements sur les sites déjà attractifs >Création d un relais d attractivité sur la butte Montceleux >Création d un quartier de gare de proximité stratégie et méthode génériques appliquées aux tissus de Sevran Relais d attractivité Gare du GPE tissus Temps 1 Création du relais d attractivité Temps 2 Temps 3 foncier disponible zone en PRU Temps 1 Construction de logements sur des sites déjà attractifs Logements intermédiaires intégrés au contexte urbain 1 Temps 2 Création du relais d attractivité Parc éduco-récréatif >> Péréquation financière métropolitaine Temps 3 5 construction de logements sur des sites devenus attractifs Logements collectifs avec vues sur le parc et logements en quartier de rénovation urbaine >> Péréquation locale foncier disponible tissu pavillonnaire foncier disponible pour le relais 10

11 >> Sevran-Beaudottes Développer un maillage autour de la gare et du parc Temps 4 Gain d accessibilité renforcé Temps 5 centre commercial tissu pavillonnaire Z.A.E. voiries Temps 4 5 Création d un quartier de gare de proximité Mutation du centre commercial et mise en service de la ligne 15 >> Projet Urbain Partenarial renforcé Temps diffusion de la production de logements Mutation de la Z.A.E >> veille foncière voiries Z.A.E. zone en rénovation urbaine centre commercial Mutation de la voirie Mutation du tissu pavillonnaire >> dissociation foncier/bâti >> transposition des droits de propriété 11

12 Stratégie au contact des territoires : exemplification de la méthode L analyse du site de Bry-Villiers-Champigny a montré que le Grand Paris Express pouvait créer un véritable effet d opportunité sur ce territoire historiquement attractif d un point de vue résidentiel. L arrivée du Grand Paris Express rendra accessible un site en arrière de ville, jusqu ici délaissé des dynamiques résidentielles avoisinantes. Il présente donc un fort potentiel foncier mais dans un contexte urbain peu adapté à l habitat. Par ailleurs, la densification de ce site est un enjeu pour asseoir le projet de métro automatique et rentabiliser l investissement généré. Ainsi, des stratégies urbaines sont nécessaires : en anticipation, pour générer des dynamiques de production de logements pour préparer l arrivée du Grand Paris Express, puis pour en saisir l effet d opportunité et renforcer l effort de construction. Un projet de territoire sur un large périmètre est nécessaire, pour englober les opportunités foncières et les connecter à la fois à la gare et aux centres villes existants qui leur tournent actuellement le dos. Sur ce périmètre, le PLU mis en conformité avec les documents de planification et réglementaires permettra, à moyen terme, de susciter densification et mutation des fonciers. stratégie et méthode génériques appliquées aux tissus de bry-villiers-champigny Relais d attractivité Gare du GPE Création du relais d attractivité Temps 1 foncier disponible Temps 2 zone en PRU tissus Temps 1 Construction de logements et aménagement du parc linéaire de l ex-vdo par tronçons Logements collectifs en bord du parc, aménagement du parc et gare mise en service de l Altival (BHNS) Temps 2 1 construction de logements sur des sites devenus attractifs Logements collectifs avec vues sur le parc et logements en quartier de rénovation urbaine >> Péréquation locale et métropolitaine foncier disponible tissu pavillonnaire foncier disponible pour le relais 12

13 POSTE >> Bry-Villiers-Champigny La production de logements s articulera donc en plusieurs temps, pour préparer l arrivée du Grand Paris Express, puis pour en saisir l effet d opportunité : > Création d un corridor d urbanisation structuré autour d un corridor écologique de mobilités > Création d une «station métropolitaine» > Diffusion de la production de logements par mutation des tissus Affirmer la linéarité du site et développer les moblités Temps 3 Gain d accessibilité nouveau Temps 5 Temps 4 centre commercial tissu pavillonnaire Z.A.E. voiries Temps 3 Création d une station métropolitaine Temps 4 Mutation des tissus à proximité de la gare Mutation du centre commercial Bricorama >> Projet Urbain Partenarial renforcé Temps 5 DIFFUSION DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS PAR MUTATION DES TISSUS Mutation du tissu pavillonnaire >> Transposition des droits de propriété voiries Z.A.E. zone en rénovation urbaine centre commercial Mutation de la voirie >> Dissociation foncier/bâti Mutation de la Z.A.E >> Veille foncière 13

14 Synthèse : une démarche intégrée pour activer l effet de levier un effet levie selon les t Innover pour lever les blocages à la production de logements Outils réglementaires >> Adapter les outils réglementaires au projet métropolitain Urbanisme de mutualisation >> Tirer parti des disparités des territoires Méthodes de production >> Mobiliser les propriétaires fonciers OFFRE méthodes, outils, urbanisme : propo 14

15 du grand paris express r différencié erritoires l attractivité résidentielle, un enjeu pour activer l effet levier >> Effet catalyseur >> Effet d opportunité Spectre de l attractivité résidentielle une stratégie pour augmenter l attractivité résidentielle des territoires DEMANDE sitions à l épreuve des territoires C est à partir des territoires que peut naître une dynamique urbaine d ampleur capable de renouveler l habitabilité de la métropole et régénérer sa géographie socio-urbaine. Les territoires doivent prendre le train en marche ; c est à cette condition que le projet de transports pourra précipiter la métropole dans une dynamique durable de production urbaine. 15

16 Julien Moulard Juriste - politiste Sciences Po Grenoble Chloé Mainard Géographe - urbaniste Paris IV - Sorbonne Cécile Gabarrou Ingénieure école Polytechnique Ludivine Specht Architecte HMONP ENSA Versailles Mamour Touré Architecte DE ENSA Grenoble