I LES ACTEURS DE LA COPROPRIÉTÉ EN DROIT BELGE

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1 Sommaire Introduction Titre I LES ACTEURS DE LA COPROPRIÉTÉ EN DROIT BELGE Introduction Chapitre 1 L assemblée générale Objet de l assemblée générale : assemblée ordinaire ou extraordinaire A. Assemblée ordinaire B. Assemblée extraordinaire Convocation de l assemblée générale A. Contenu B. Convocation C. Composition de l assemblée générale D. Déroulement de l assemblée générale E. Décisions Chapitre 2 Le syndic Choix du syndic Mode de nomination A. Syndic statutaire B. Syndic élu par l assemblée générale C. Syndic nommé par le juge Syndic judiciaire Syndic provisoire larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:23

2 DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Contrat de syndic Section 4 Durée du mandat Section 5 Pouvoirs du syndic A. Le processus décisionnel B. La gestion administrative C. La gestion technique D. La gestion financière E. Le contentieux de la copropriété Chapitre 3 Le conseil de copropriété Chapitre 4 Le commissaire aux comptes Chapitre 5 Les copropriétaires Conclusion Titre II LES PRINCIPAUX INTERVENANTS EN COPROPRIÉTÉ DIVISE AU QUÉBEC Introduction A. Le syndicat de copropriété Le conseil d administration I. Pouvoirs et attributions a. Le budget et la perception des charges b. Le registre de la copropriété c. La convocation des assemblées générales des copropriétaires d. L obligation d assurer e. La gestion et les opérations quotidiennes f. L embauche d un gérant g. Le devoir de représentation II. Responsabilités a. Responsabilités générales larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:23

3 b. Responsabilité en cas de vice de conception ou de construction ou de défaut d entretien des parties communes L assemblée des copropriétaires I. Pouvoirs et attributions a. L élection des administrateurs b. La modification du règlement d immeuble c. La ratification des règlements de gestion d. Les décisions nécessitant une majorité spéciale II. Responsabilités B. Le copropriétaire I. Droits a. Responsabilités a) Le paiement des charges reliées à la fraction b) La participation aux assemblées des copropriétaires c) Le respect de la déclaration de copropriété d) Le respect de la majorité et de la démocratie e) L obligation d assurer f) Le fait ou la faute de ses ayants cause C. Les ayants cause du copropriétaire I. Responsabilités D. Le gérant I. Pouvoirs et attributions II. Responsabilités E. Le promoteur I. Pouvoirs et attributions II. Responsabilités a) Le paiement des charges communes b) Les vices affectant l immeuble c) L administration provisoire du syndicat Titre III LA PSYCHOLOGIE DU «VIVRE ENSEMBLE» EN COPROPRIÉTÉ Introduction A. La psychologie du copropriétaire Qu est- ce qu une culture d interdépendance? Comment développe- t-on ce type de culture? Les 3 principaux ingrédients dans le développement de la culture du «vivre ensemble» : I. 1 e ingrédient Le copropriétaire (ou la psychologie du copropriétaire) II. 2 e ingrédient Contexte de la copropriété larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:24

4 DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ III. 3 e ingrédient La gouvernance de la copropriété IV. Mécanisme et composantes de la gouvernance d une copropriété Les 3 piliers de gouvernance : B. Développer une culture d interdépendance de copropriété : Cadre de référence : Cycle adaptatif Les phases et les pièges I. Les phases II. Les pièges Continuum du cycle adaptatif I. Phase d exploration réorganisation renouveau Piège de la pauvreté II. Phase d exploitation mise en place et croissance Piège du leadership malsain/déficient III. Phase de conservation rythme de croisière Piège de la rigidité IV. Phase de la destruction créative réappropriation de la situation suite à un ou des bouleversements majeurs.. 99 Piège du désastre chronique lorsque l on n arrive pas à se réapproprier la suite Boucle de l infini : C. Le défi psychologique du «vivre ensemble» en copropriété : Titre IV LA PRÉVENTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ VU PAR UN SYNDIC PROFESSIONNEL Introduction Chapitre 1 Les perceptions négatives de la Copropriété et de l habitat collectif A. Une mauvaise perception de la densité urbaine B. L image de dépendre des autres C. L obligation de se réunir D. L image du conflit E. Manque de confiance dans le secteur Chapitre 2 Les bases préalables à la prévention des conflits en copropriété A. La transparence B. La communication C. L éthique D. Les données objectives larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:24

5 Chapitre 3 La copropriété source de conflits entre les copropriétaires et le syndic A. La différence dans les intérêts B. La vie en commun C. L absence d outils juridiques adéquats Chapitre 4 Les éléments générateurs de conflits en copropriété A. Le bâti B. L acte de base et le règlement de copropriété C. Les organes de la Copropriétés D. Les copropriétaires Chapitre 5 La copropriété ou avant tout la vie d un groupe A. Stade n o 1 : l exploration ou la recherche de compétences parmi les copropriétaires B. Stade n o 2 : l exploitation par une valorisation de l aspect participatif et la mise en place d organe supplétif (Monsieur Energie comités divers vérificateurs de comptes) C. Stade n o 3 : la conservation ou la mise en place d outils visant la pérénité de l immeuble D. Stade n o 4 : la destruction positive Chapitre 6 Pouvoir identifier les intérêts de chaque copropriétaire A. Les intérêts liés à la qualité de la personne B. Les intérêts liés par le mode d acquisition de son appartement C. Les intérêts liés à l état physique des copropriétaires et habitants D. Les intérêts économiques E. Les intérêts «affectifs» entre les copropriétaires Chapitre 7 L attitude des copropriétaires en assemblée générale et les besoins A. Besoins physiologiques B. Besoins de sécurité C. Besoins d appartenance D. Besoins d estime E. Besoin de s accomplir larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:25

6 DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 8 L empathie et la Copropriété : L outil premier en vue de prévénir des conflits Chapitre 9 Les quelques conseils pour un syndic avisé A. La patience B. Le «je vous ai compris» C. Faciliter les communications D. L obtention d informations objectives E. Faire preuve de créativité F. Montrer que l on apprécie le travail que l on fait G. Valoriser l association des copropriétaires H. Se déclarer «représentant de l association» I. Montrer les impératifs techniques J. Faire comprendre les besoins de l association Chapitre 10 Les situations d urgence et la prévention des conflits en Copropriété Chapitre 11. Le syndic et la prévention des conflits en assemblée générale Titre V PRÉVENTION DE CONFLITS : DÉVELOPPER L «ATTITUDE MÉDIATEUR» Chapitre 1 Introduction La prévention de conflit : les rôles et les interventions A. Faire attention aux besoins des personnes et leur permettre de les rencontrer B. Donner aux personnes les outils, techniques et compétences permettant de gérer les différences et les conflits C. Forger des relations entre les camps Les challenges du tiers qui adopte l «attitude médiateur» «Attitude médiateur» et compétences larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:25

7 Chapitre 2 Savoir créer ou recréer un climat de confiance en respectant quelques principes Construire une Relation de Confiance Obstacles possibles dans le processus de construction de la confiance Chapitre 3 Témoigner du respect Chapitre 4 Réfléchir en termes de contributions plutôt qu en termes de responsabilité et de culpabilité Chapitre 5 Améliorer sa communication Savoir écouter A. Introduction B. Règles de communication C. Écoute active Savoir poser des questions pertinentes A. Question introductive B. Questions d approfondissement ou éclaircissement C. Questions diagnostiques D. Votre style E. Fausses questions Développer des compétences dans la lecture de la communication non verbale Chapitre 6 Aller chercher les raisons qui motivent les positions Notion But larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:25

8 DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 7 Être conscient de la diversité des préférences individuelles quant à la communication et s adapter au style de l autre Introduction Les préférences et les différences d approche en termes de communication Utilité pour l intervenant Chapitre 8 Consolider ou développer des compétences d intelligence émotionnelle Introduction Conscience émotionnelle de soi La gestion émotionnelle de soi Section 4 L empathie Chapitre 9 Réfléchir en termes d options plutôt que solution Notion Difficultés Structure Chapitre 10 Conclusion larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:26

9 Titre VI LES STATUTS : UN OUTIL DE PRÉVENTION? Introduction Chapitre 1 La forme et la publicité des statuts et du règlement d ordre intérieur A. Premiers statuts B. Modifications ultérieures C. Règlement d ordre intérieur Chapitre 2 Le contenu des statuts Contenu de l acte de base A. La description de l ensemble immobilier B. La description des parties privatives et communes C. La fixation de la quote- part des parties communes afférente à chaque partie privative Contenu du règlement de copropriété A. La description des droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes Quant aux parties privatives Quant aux parties communes B. Les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges C. Les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l assemblée générale D. Le mode de nomination du syndic, l étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat et les modalités de renouvellement de celui- ci, les modalités du renon éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission E. La période annuelle de 15 jours pendant laquelle se tient l assemblée générale ordinaire de l association des copropriétaires F. Les obligations et compétences du commissaire aux comptes Les clauses spécifiquement interdites larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:26

10 DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Chapitre 3 La modification des statuts Modification par l assemblée générale Modification par le Juge Chapitre 4 L opposabilité et/ou la force obligatoire des statuts et du règlement d ordre intérieur Conclusion Titre VII L AMÉLIORATION DE QUELQUES OUTILS JURIDIQUES NÉCESSAIRES AU FONCTIONNEMENT DES ASSOCIATIONS DE COPROPRIÉTAIRES Introduction Chapitre 1 Les outils liés à l organisation de l assemblée générale La convocation de l assemblée générale A. Fixer la date de la réunion B. Définir l ordre du jour Objectif Par qui? Contenu Ordonnancement de l ordre du jour C. Indiquer les modalités de consultation des pièces D. De quelques difficultés pratiques Comment traiter les propositions émanant des copropriétaires et des occupants? Négociation et propositions confidentielles E. La lettre de convocation Émanant du syndic Envoyée par recommandé À quelle adresse? À qui? Délai F. L affichage larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:26

11 Le déroulement de l assemblée générale et l établissement du P.- V A. Qui participe à l assemblée générale? Tout copropriétaire, membre de l association Indivisaires, usufruitiers, Assistance par un tiers B. Le déroulement de l assemblée générale Les opérations préalables à la tenue de la réunion La réunion et les décisions Chapitre 2 De certains outils lies à l intervention du syndic Le contrat de syndic A. Négociation du contrat B. Contenu C. Signature La gestion financière et le recouvrement des charges A. Les décomptes individuels Établissement Consommation individuelle Communication Usufruit Inoccupation B. La consultation des comptes C. Le recouvrement des charges Les modalités de paiement D. La procédure judiciaire E. La prescription F. Les dettes de charges sont chirographaires G. Le mécanisme d opposition quasi- amiable Le mécanisme Les actes concernés Les arriérés Absence de garantie Conclusions Annexe Annexe Annexe Annexe larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:27

12 DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ Titre VIII LA DÉSIGNATION D UN SYNDIC PAR LE JUGE Introduction Chapitre 1 Bases légales et situations visées Article er du code civil Le syndic judiciaire A. Absence de syndic B. Titulaires de l action C. Procédure unilatérale Article du code civil Le syndic provisoire A. Carence ou empêchement du syndic B. Titulaires de l action C. Procédure contradictoire Chapitre 2 Statut du syndic judiciaire ou provisoire Introduction Qui désigner? Quelles missions confier? Contrôle du syndic provisoire ou judiciaire A. Compétences de l assemblée générale B. Compétences du magistrat Section 4 Honoraires du syndic judiciaire A. Qui les supporte? B. Comment les fixer? Chapitre 3 La désignation d un administrateur provisoire : une solution pour les cas «extrêmes»? Chapitre 4 Conclusion larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:27

13 Titre IX LA COPROPRIÉTÉ, UN TERREAU FERTILE POUR LA MÉDIATION Introduction La médiation : du sens commun au Code judiciaire La confidentialité : qualité ou défaut? La copropriété : un contexte propice à la médiation? Section 4 Les parties à la médiation Section 5 La prise en charge du coût lié à l intervention d un ou plusieurs médiateurs Section 6 Le recours obligatoire à la médiation prévu dans le règlement de copropriété et dans les statuts Section 7 La formulation de la demande de médiation Section 8 Le choix du médiateur A. Un médiateur neutre, indépendant et impartial B. Qui choisit le médiateur? C. Quel médiateur choisir? D. Comment trouver rapidement et aisément les coordonnées de médiateurs agréés? Section 9 Les principales étapes du règlement d un différend en médiation A. Remarque liminaire B. La prémédiation C. Le processus de médiation sensu stricto D. L homologation judiciaire E. La transcription de certaines décisions d homologation judiciaire permettant d éviter le coût et la rédaction d actes notariés larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:28

14 DE LA PRÉVENTION À LA RÉSOLUTION DES CONFLITS EN COPROPRIÉTÉ 0 Les rôles des intervenants en médiation Les effets de la médiation sur la prescription et sur les procédures en cours A. La prescription B. Les procédures en cours Conclusion Titre X RECOURS ET PROCÉDURE CIVILE EN COPROPRIÉTÉ DIVISE AU QUÉBEC A. Introduction B. Les recours civils personnels Requête en dommages- intérêts Requête en jugement déclaratoire Requête en injonction Requête en recouvrement de deniers Requête en annulation d une décision de l assemblée des copropriétaires Requête en résiliation de bail Requête en révision des valeurs relatives Requête en reddition de compte et en remise du bien administré Requête en nullité C. Les recours civils hypothécaires Conditions préalables à l hypothèque légale du syndicat des copropriétaires Processus préalable à la publication de l hypothèque légale Processus préalable à l exercice du recours hypothécaire D. Survol de la procédure civile E. Les modes alternatifs de résolution des conflits en copropriété divise Titre XI LE DROIT COLLABORATIF, UN NOUVEL OUTIL DANS LA NOUVELLE RÉALITÉ DE LA COPROPRIÉTÉ Introduction Chapitre 1 L approche collaborative larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:28

15 Chapitre 2 Le droit collaboratif : Nouvelle méthode de prévention et de résolution de conflits Négociation Directe entre les Parties La Médiation La Représentation Traditionnelle Section 4 L arbitrage Section 5 La Cour Chapitre 3 Le droit collaboratif, un outil intéressant dans le domaine de la copropriété Conclusion Titre XII LE MODÈLE BELGE DU DROIT COLLABORATIF A. Définition du droit collaboratif B. Historique C. Développement de la pratique collaborative en Belgique D. Les différentes étapes E. Les documents fondateurs du processus La Charte I. Les avocats II. Les experts et les tiers intervenants L Accord de participation au processus de droit collaboratif F. Conclusion Annexes TABLE DES MATIÈRES larcier KLW_PRECONCOP_CS4_PC.indd /03/ :11:29