ueststudy CHASSEUR D'IMMOBILIER

Transcription

1 CHRISTOPHE NIHON ueststudy CHASSEUR D'IMMOBILIER Janvier 2008 L immobilier d appartements neufs à Liège APPARTEMENTS NEUFS À LIÈGENEUFS Edito Un éditorial succinct ne me permettra pas d illustrer par de nombreux exemples le renouvellement que Liège connaît en matière d équipements collectifs, d espaces publics, de tourisme, de culture, de patrimoine, d art public, de zones d activités économiques et de projets ambitieux. Toutes ces initiatives publiques et privées, marquées d une volonté générale de favoriser le développement durable provoquent un retour significatif vers la ville (dernier recensement de Liège : habitants) qui accroît la demande de logements de qualité aussi bien dans les quartiers que dans le centre de notre cité. Je suis ravi de constater que la présente enquête sur le marché immobilier, menée par un acteur de terrain privé, ne fait que confirmer cette tendance dynamique. Au vu du nombre de projets immobiliers liégeois croissant, cette QuestStudy analysera pour la première fois le marché immobilier d appartements neufs à Liège, et ce, du point de vue d un acteur de terrain acheteur, promoteur, investisseur. Ainsi, à la différence d autres études utilisant des statistiques, des évolutions absolues globalisant des transactions notariales d appartements neufs, anciens, de petite ou de grande dimension, avec ou sans terrasse, nous avons été sur le terrain. Nous tirerons des conclusions en rapport avec la question que tout acquéreur ou promoteur se pose : «à combien d euro/m² valorise-t-on les appartements neufs à Liège?». Ce rapport entre le prix et la surface, base de toute transaction et simple à priori n avait jamais été analysé de manière exhaustive sur le territoire liégeois. Le marché de l immobilier résidentiel liégeois est dynamique : le recensement, les évaluations des prix selon les quartiers, permettront de se forger une opinion objective de ce marché. Nos sources sont les statistiques du SPF Economie, PME, Classes Moyennes et Energie, les dernières publications de la Chambre des Notaires de la Province de Liège («Evolution du Marché Immobilier, Province de Liège 2006»), les articles parus dans la presse, mais surtout les contacts directs avec les acteurs du marché et les informations délivrées par l Echevinat de l Urbanisme de la Ville de Liège. Michel Firket Echevin de l urbanisme 1

2 LIÈGE Depuis quelques années, le nombre d habitants à Liège est en constante évolution. En janvier 2007, le nombre d habitants était de , soit une croissance de près de 3 % sur les 5 dernières années. Cette augmentation est notamment due à la croissance de la disponibilité immobilière résidentielle de qualité. Au cours des dernières années, de grands chantiers ont été entrepris au centre-ville de Liège, comme par exemple le site de la Place Saint-Lambert ou encore la nouvelle gare TGV et la rénovation complète de certains quartiers. A l heure actuelle, de nombreux projets de rénovation urbaine sont toujours en cours. EVOLUTION DE LA POPULATION DE LA COMMUNE DE LIÈGE Evolution de la population de la commune de Liège habitants habitants habitants habitants habitants habitants habitants habitants Source : Ghost Source : Service Public Fédéral Economie, PME, Classes Moyennes et Energie Au vu de tous ces projets, il apparaît logique que l immobilier local s en ressort grandement valorisé. Ces projets, couplés avec la volonté de faire revenir l habitant en ville, justifient donc la demande actuelle en acquisition d appartements à Liège. EVOLUTION DU MARCHÉ D APPARTEMENTS DU MARCHÉ NEUFS À LIÈGE 1 Depuis quelques années, la croissance des prix de l immobilier dépasse franchement la croissance des revenus. Dans ce contexte, acheter un bien immobilier devient un projet de plus en plus difficile à mener à bien. Cependant, ce phénomène est modéré par l apparition de formules de crédit «longue durée» proposées par les banques. Si l année 2006 a été marquée par une forte augmentation des prix, en 2007, les prix se stabilisent et laissent présager une période d accalmie. 1 Source : Chambre des Notaires de la Province de Liège - «Evolution du Marché Immobilier, Province de Liège 2006» 2

3 APPARTEMENTS A la publication des chiffres du SPF Economie pour le premier semestre 2007, il apparaît que l immobilier résidentiel liégeois a subi une large augmentation des prix. En effet, le prix des appartements a augmenté de plus de 9% en un an. Malgré ces augmentations conjoncturelles et généralisées, l immobilier d appartement en région liégeoise reste parmi les plus accessibles aux niveaux wallon et belge. En effet, il se situe à un prix de vente moyen de contre une moyenne wallonne qui dépasse les (voir tableau page 7). Liège se situe donc dans le bas du tableau mais remonte petit à petit dans la moyenne wallonne. EVOLUTION DES PRIX MOYENS D APPARTEMENTS NEUFS ET DE SECONDE MAIN DEPUIS 2004 EN RÉGION WALLONNE, PROVINCE DE LIÈGE ET SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNE DE LIÈGE Premier semestre 07 Evolution 2006/2007 Région Wallonne , , , ,05% Province de Liège , , , ,97% Commune de Liège ,65% Source : Service public fédéral Economie, PME, Classes moyennes et Energie Région Wallonne Province de Liège Commune de Liège Source : SPF Economie, PME, Classes moyennes et Energie Premier semestre 07 Ces chiffres étant des moyennes, ils reprennent toutes les transactions d appartements, les neufs comme les anciens, de toutes dimensions et de toutes les zones. L analyse plus précise qui suit indique clairement que lorsqu il s agit d appartements neufs et de qualité, Liège se retrouve tout à fait au même niveau que d autres grandes villes wallonnes. 3

4 RELEVÉ DES DIFFÉRENTS PROJETS IMMOBILIERS DE PLUS DE 10 APPARTEMENTS PRIX D UN APPARTEMENT NEUF AU M² PAR QUARTIER. PROJETS IMMOBILIERS D APPARTEMENTS NEUFS PAR QUARTIER DONT LE PERMIS A ÉTÉ APPROUVÉ EN Rocourt Liège 20 Ste Marguerite 12 Burenville centre Longdoz Nord Jupille 24 Fétinne 18 Vennes Guillemins Grivegnée 30 nombre d appartements en construction (permis approuvé) nombre d appartements (permis en cours) Le relevé de 38 grands projets de construction d immeubles à appartements (avec au minimum 10 appartements/projet) donne 345 appartements en cours de construction, et 292 appartements en projet. 16,76 % 25 % 42,04 % 16,76 % à /m² à /m² Source : DataQuest Research à /m² à /m² 4

5 copyright SAB Au 31 décembre 2007, nous avons relevé près de 40 projets immobiliers de plus de dix appartements sur le territoire de la commune de Liège. Les délais de livraison de ces projets courent jusqu en 2008, voir même jusqu en Nous nous sommes basé sur la délimitation par quartier du CEGEFA-ULg, afin de donner des fourchettes de prix/m² par quartier. APRÈS AVOIR ANALYSÉ NOS DIFFÉRENTES DONNÉES, NOUS POUVONS DÉTERMINER LES VALEURS SUIVANTES : Quartiers Prix en /m² Centre Burenville Fétinne-Vennes Grivegnée Guillemins non disponible Jupille Longdoz Nord Rocourt Ste Marguerite La comparaison des prix, de manière à déterminer quelle est la tranche de prix la plus fréquente, permet de constater que 42% des appartements sont vendus entre et /m² tandis que 17% des appartements sont vendus entre et /m². Les appartements dont les prix varient de à 2000 /m² se situent généralement en bord de Meuse ou en centre-ville. Finalement, 25% des appartements sont vendus entre et /m², ceuxci sont en majorité localisés dans les quartiers des Vennes et du Longdoz. Source : DataQuest Research D AUTRES PROJETS D AVENIR La société Horizon Immo développe principalement en province de Liège des projets résidentiels dit «Thermo-efficaces» destinés à consommer trois à quatre fois moins d énergie qu un immeuble «traditionnel». PROJET D APPARTEMENTS EN COURS DE RÉALISATION Home «Ruhl», 67 du boulevard d Avroy Il s agit ici d un important immeuble de onze étages à front de voirie où, un second immeuble de trois étages est situé dans la cour intérieure. L investisseur a confié le travail de rénovation à l entreprise Moury Construct. De plus, un permis de bâtir a été octroyé pour ce qui concerne la modification de l annexe : les trois étages deviendront bientôt onze et offriront 30 kots supplémentaires, soit au total 140 kots. 5

6 Le site de Bavière C est le groupe HIMMOS d Anvers qui a été retenu pour la réhabilitation du site de Bavière. Le promoteur développera d ici peu 600 logements à l ancien hôpital de Bavière (5,3 hectares). L on retrouvera au programme: crèche, bureaux, commerces et lieux d activités culturelles et sportives. Trois bureaux d architecture ont participé à l élaboration du projet : ANORAK, POPONCINI & LOOTENS et DRIESEN-MEERSMAN-THOMAES. La construction de la première phase a été entamée fin Les Jardins de l Académie, Place Hocheporte, 3 Cet ensemble immobilier haut de gamme comprenant trois résidences offre 50 logements extrêmement bien situés, dans un parc de 5000m² à proximité du centre-ville. Celui-ci a été réalisé par le développeur Odebrecht de Wemmel. Cet ensemble (résidence de l Académie, résidence Hocheporte et résidence des Anglais) réalisé par Claude STREBELLE est disponible depuis fin Le Tulipier, Quai des Vennes D&D Projecten développe un immeuble de 24 appartements avec cave et garage pour chaque appartement. Ce projet, conçu par TRIO Architecture, se réalise à l intersection de la rue des Vennes et du boulevard Emile De Lavaleye. La construction a été entamée début ENSEMBLE D APPARTEMENTS RÉCEMMENT TERMINÉS Le Domaine des Franciscains, Rue de Hesbaye C est rue de Hesbaye que le Domaine des Franciscains a été développé par la société néerlandaise Servatius en collaboration avec les architectes du bureau Quadra, la Ville de Liège et la Région wallonne. Ce projet reprend un ensemble de 97 appartements répartis sur 6 immeubles, ainsi que 11 commerces de proximité. Les premiers logements sont disponibles depuis mi Par ailleurs, d autres sites sont en cours de développement dans les communes situées en périphérie de la ville de Liège, comme par exemple à Seraing, Ans ou encore à Hermalle-sous- Argenteau. 6

7 COMPARATIFS COMPARATIF DES PRIX DES APPARTEMENTS EN BELGIQUE, RÉGION FLAMANDE, RÉGION DE BRUXELLES-CAPITALE, RÉGION WALLONNE ET SUR LE TERRITOIRE DE LA COMMUNE DE LIÈGE POUR LE PREMIER SEMESTRE 2007 Appartements, Flats, Studios Belgique Région Flamande Région de Bruxelles-Capitale Wallonie Ville de Liège Source : Service Public Fédéral Economie, PME, Classes moyennes et Energie Appartements, Flats, Studios Belgique Région Flamande Région de Bruxelles- Capitale Wallonie Ville de Liège PRIX MOYENS D ACQUISITION D APPARTEMENTS NEUFS EN WALLONIE Liste des prix moyen/m² Namur /m² Charleroi /m² Nivelles Wavre/ Waterloo /m² /m² TUBIZE WAVRE NIVELLES WAREMME LIÈGE Tubize Arlon /m² /m² NAMUR CHARLEROI Waremme /m² Liège /m² Source : Revues «Expertise» de janvier 06 à juin 07 ARLON 7

8 CONCLUSION Le constat est simple, Liège n a pas échappé à l augmentation régulière et classique du prix de l immobilier d appartement neuf. Les statistiques et études le confirment chaque année. Même si les prix moyens restent globalement abordables, comme pour toutes les villes, certaines zones sont plus prisées et recherchées, le centre et les bords de Meuse particulièrement. L analyse plus précise indique également qu avec un prix de vente situé entre et /m² voir /m² pour certaines zones, le marché résidentiel se porte bien. Ce qui est comparable à d autres villes wallonnes et suffisamment attractif tant pour l acquisition que pour le promoteur qui rentabilise mieux son risque de développement. Même si il est fort probable que la conjoncture économique ralentisse les achats et stabilise quelque peu les prix à Liège comme partout ailleurs. Liège est donc bel et bien une ville attractive pour autant que les projets de qualité se concrétisent. Étude réalisée par : ÉTUDES & Contact : CHRISTOPHE NIHON Avec le collaboration de : RECHERCHES CHASSEUR D'IMMOBILIER Mobile : +32 (0)472/ Fax : +32 (0)4/ christophe.nihon@immoquest.be ImmoQuest. This document is for general informative purpose only. The information in it is believed to be correct, but cannot be guaranteed, and the opinions expressed in it constitue our judgement as of this date but are subject to change. Reliance should not be placed upon the information, forecasts and opinions set out herein for the purpose of any particular transaction, and ImmoQuest cannot accept any liability whether in negligence or otherwise, arising from such use. This report was prepared by Maud Péduzy of DataQuest, department Research of ImmoQuest ImmoQuest - All rights reserved 8