Systèmes experts. Chapitre Utilité des systèmes experts. 7.2 Construction des systèmes experts

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1 Chapitre 7 Systèmes experts 7.1 Utilité des systèmes experts La construction d indices hédoniques repose sur des modèles permettant d évaluer tout bien de caractéristiques données. Elle s accompagne habituellement de la mise en place de systèmes experts de valorisation utilisables en ligne. L utilisation de ces systèmes diffère de celles des indices euxmêmes. Les indices servent par exemple pour les analyses macroéconomiques, l étude des cycles de l immobilier, la gestion de portefeuilles comportant des produits immobiliers, et le suivi des risques induits. Les systèmes de valorisation répondent à des demandes individuelles sur des biens spécifiques, fournissant alors un prix ou une fourchette de prix de référence. Ils sont ainsi utiles : i) aux acheteurs et vendeurs potentiels de biens immobiliers ; ii) aux institutions de crédits, puisque le montant maximal d un prêt hypothécaire devrait dépendre de la valeur réelle du gage, qui peut différer sensiblement de la valeur de transaction et des prévisions de ses valeurs futures au moment où le gage est susceptible d être réalisé ; iii) à la direction des impôts, qui par comparaison des prix déclarés de transaction et des prix de référence peut détecter des fraudes éventuelles et qui a besoin de valeurs de référence pour fixer le montant des impôts fonciers ; iv) aux comptables, qui devraient évaluer l immobilier figurant dans les bilans au prix de marché (norme dite mark to market). v) aux aménageurs urbains, qui peuvent influer sur les prix de l immobilier, donc sur le type de développement des villes, par les décisions d implantation des services publics ou des modes de transport. 7.2 Construction des systèmes experts Nous avons vu que les indices hédoniques sont construits à partir des caractéristiques renseignées dans les contrats de transactions immobilières. Il s agit principalement de caractéristiques physiques objectives : quartier, surface, nombre de pièces, étage, nombres de salles de bain... Ces quelques caractéristiques sont suffisantes pour la plupart des applications macroéconomiques ou financières. En revanche les systèmes experts doivent inclure des variables supplémentaires, qui peuvent être renseignées soit par le système lui-même, soit par l utilisateur. Il faudra évidemment estimer les effets additionnels de ces variables sur les prix, ce qui nécessite souvent des enquêtes complémentaires et l interrogation d experts. Ces analyses complémentaires sont facilitées par le fait que les systèmes sont souvent introduits pour des zones restreintes, par exemple une ville donnée. 61

2 7. Systèmes experts De façon à faciliter la mise à jour du système et sa programmation informatique, les principaux facteurs explicatifs sont regroupées selon leur interprétation et la façon, dont ils peuvent être renseignées. On peut en distinguer trois grandes catégories : les caractéristiques physiques du logement (déja en partie prises en compte dans la construction des indices), les variables de zonage, qui reflètent la structure du quartier et permettent de comprendre une partie de l hétérogénéité des prix à l intérieur d un quartier et entre quartiers, (en partie prises en compte par la stratification a priori) les variables subjectives de confort, d environnement... Nous discutons ci-dessous ces variables additionnelles (voir aussi l annexe 10.6). 7.3 Variables de zonage. Le système peut inclure de l information sur la structure de la ville, par exemple l emplacement des écoles, des églises, des centres commerciaux, du ou des centre-villes, ainsi que sur les moyens de transports : métro, tramway, voies rapides... Pour chaque bien immobilier, on peut alors calculer automatiquement sa proximité aux principaux centres d intérêts : école, église,..., en distance et en temps. Ce sont de telles mesures de proximité qui sont introduites comme variables supplémentaires. Des zonages plus précis peuvent être effectués avec l aide de spécialistes, mais sont beaucoup plus subjectifs. Ils consistent à partitionner chaque rue, par exemple, pour savoir quels sont les bons emplacements, les bons immeubles..., à repérer les voies privées... La pratique du zonage conduit à des présentations géographiques des informations et des résultats. Afin d avoir une vue d ensemble des valeurs et de leur hétérogénéité, on reporte sur des plans de ville, incluant les voies principales et les services publics, les valeurs de référence, leurs évolutions, les valeurs de caractéristiques, ou même les résidus d estimation. Ici, à titre illustratif nous avons reporté sur une carte de Paris les prix moyen du parc de référence (prix sous-jacent à l indice) à trois dates, de même que les évolutions de ces prix (figures 7.1 à 7.3). Il va sans dire que le système expert associé aux indices Notaires-INSEE ne peut être pour le moment qu un élément parmi d autres dans l évaluation d un bien. Il conviendrait, comme il a été dit plus haut, de compléter les variables présentes dans les bases notariales par des données de qualité plus fines (voir aussi annexe 10.7). 7.4 Variables de confort et d environnement La plupart de ces variables sont subjectives et leur introduction n a de sens que si l expert et l utilisateur ont la même appréhension de ces variables. Ceci peut être le cas pour des systèmes experts utilisés par des agents immobiliers, où une fraction de ceux-ci a servi à l expertise. Ces variables sont souvent qualitatives. Ce sont par exemple : l état général de l appartement, l orientation, la luminosité, la vue 1... Signalons que les systèmes experts peuvent être complétés par des analyses des préférences individuelles des clients potentiels (individus). On peut ainsi effectuer des enquêtes complémentaires auprès des individus, incluant des questions sur leurs caractéristiques individuelles (âge, catégorie socio-professionnelle, taille de la famille, niveau d éducation), sur les qualités qu ils trouvent au logement et sur leur consentement à payer (combien seriez-vous prêt à payer pour tel type de logement?). Ces informations permettent de comprendre une partie de l hétérogénéité observée des prix de transaction, mais aussi de segmenter la population de clients pour savoir quel bien proposer à tel type de client et à quel prix maximal. 1 Voir en annexe 10.6 des exemples de variables pouvant être introduites dans des systèmes de valorisation. 62

3 7.4. Variables de confort et d environnement Fig. 7.1 Paris : prix moyen du parc de référence selon l arrondissement, en Euro (noté E), en 1990 t3 et 1996 t3 Prix au m² du parc de référence en 1990 t3 Prix au m² du parc de référence en 1996 t3 INSEE Méthodes 63

4 7. Systèmes experts Fig. 7.2 Paris : prix moyen du parc de référence selon l arrondissement, en Euro (noté E), en 2001 t3 Prix au m² du parc de référence en 2001 t3 64

5 7.4. Variables de confort et d environnement Fig. 7.3 Evolution et des indices à Paris selon l arrondissement Evolution des prix au m² du parc de référence de 1990 t3 à 2001 t3 Evolution des prix au m² du parc de référence de 1996 t3 à 2001 t3 INSEE Méthodes 65

6 7. Systèmes experts 66

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