Observation & statistiques

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1 DREAL languedoc roussillon Observation & statistiques Logement - construction Le parc de logements des bailleurs sociaux au 1er janvier 2012 Le parc de logements des bailleurs sociaux dans la région Languedoc-Roussillon dépasse les unités. Avec 4,5 logements sociaux pour 100 habitants, la région Languedoc-Roussillon reste loin des 7,1 logements observés au niveau national. Mais la forte croissance du parc régional, +3,1 % en 2011, est deux fois plus rapide que celle de la France métropolitaine. L effort régional est particulièrement concentré dans les trois plus grandes communautés d agglomération de la région. Au premier janvier 2012, 3 % des logements disponibles étaient en attente d occupation, taux normal pour la saine gestion d un parc. Une progression importante, encore insuffisante Et un logement sur 10 a changé de locataire dans le courant de l année 2011, soit un taux comparable au taux national. Les loyers pratiqués sont conformes à ceux de la France de province, et sont plus élevés dans les zones à forte croissance de population comme l agglomération de Montpellier. La réalisation des diagnostics de performance énergétique reste en retard et ne concerne que le quart du parc régional. Toutefois la quasi totalité du parc lozérien a été diagnostiquée. Une forte croissance en 2011, mais le retard reste à combler Pour l année 2011, le Languedoc-Roussillon se maintient dans le peloton de tête des régions qui construisent le plus de logements sociaux. Son rythme d accroissement du parc est deux fois rapide que celui observé nationalement. Mais elle ne lui permet pas de rattraper son retard : avec d autres régions méridionales (Corse, Aquitaine, Midi-Pyrénées et Poitou-Charentes) elle est en fin de classement pour le nombre de logements sociaux par habitant. Avec 4,5 logements sociaux pour 100 habitants, la région Languedoc-Roussillon reste loin des 7,1 logements observés au niveau national. L accroissement du parc en 2011 a été de 3,1 %, contre 1,5 % au niveau national¹. figure 1 : localisation et évolution et statut d occupation du parc de logements des bailleurs sociaux Les grandes agglomérations tirent la croissance Zone Nombre de logements au 01/01/2012 Evolution % de logements conventionnés offerts à la location pris en charge par une association occupés avec ou sans contrepartie financière Languedoc-Roussillon ,1% 97,3% Départements Aude ,2% 98,3% Gard ,5% 95,1% Hérault ,6% 98,2% Lozère ,8% 100,0% Pyrénées-Orientales ,6% 97,9% Communautés d'agglomération Bassin de Thau ,5% 99,9% Béziers Méditerranée ,0% 99,0% Carcassonne Agglomération ,8% 97,9% Grand Alès en Cévennes ,1% 97,8% Grand Narbonne ,6% 99,5% Hérault Méditerranée ,5% 95,7% Montpellier Agglomération ,8% 97,4% Nîmes Métropole ,9% 97,0% Pays de l'or 674 0,6% 100,0% Perpignan Méditerranée ,4% 98,6% ¹ Outre-mer exclu loués vides

2 figure 2 : parc de logements des bailleurs sociaux par EPCI Les logements sociaux concentrés dans les grandes agglomérations L effort a été particulièrement remarquable dans l Aude - tirée par l agglomération de Narbonne - et les Pyrénées-Orientales, ainsi que dans l agglomération de Montpellier. À l opposé, le parc ne s accroît que plus légèrement en Lozère [figures 1 et 2]. En Languedoc-Roussillon, 97 % des logements du parc des bailleurs sociaux est constitué par des logements conventionnés. Ce taux est très élevé (seulement 91 % au niveau national). Il atteint même les 100 % en Lozère, mais peut être beaucoup plus faible dans certaines zones des Cévennes ou des Pyrénées logements mis en service en 2011 Au titre de l année 2011, logements ont été mis en service dans la région [figure3]. Plus du tiers d entre eux l ont été dans le périmètre de Montpellier Agglomération. Ces nouvelles mises en service représentent 3,1 % du parc des bailleurs sociaux dans la région, mais jusqu à 4,4 % dans les Pyrénées-Orientales (5,3 % sur l agglomération de Perpignan). Sur Montpellier Agglomération 4,8 % des logements du parc ont été mis en service en Les trois quarts des nouvelles mises en service se sont portées sur les zones au sein desquelles les tensions sur les logements sociaux sont les plus fortes, alors que celles-ci ne représentent que les deux tiers du parc. Cette tendance est vérifiée depuis plusieurs années. Toutefois, des zones tendues restent à l écart des nouvelles mises en service, comme le Pays de l Or ou le bassin de Thau. figure 3 : caractéristiques des logements mis en service Plus de 45 % des nouvelles mises en service dans l Hérault Zone Nouvelles mises en service en 2011 dont logements conventionnés Part du parc Nombre de pièces des logements mis en service ou plus Part des logements individuel Languedoc-Roussillon % 3,1% % Département Aude % 3,8% % Gard % 1,9% % Hérault % 3,6% % Lozère % 0,5% % Pyrénées-Orientales % 4,4% % Communauté d'agglomération Bassin de Thau 27 82% 0,5% % Béziers Méditerranée % 2,5% % Carcassonne Agglomération % 2,6% % Grand Alès en Cévennes % 1,3% % Grand Narbonne % 3,8% % Hérault Méditerranée 87 68% 4,8% % Montpellier Agglomération % 4,8% % Nîmes Métropole % 2,2% % Pays de l'or - /// /// /// /// /// /// /// /// /// Perpignan Méditerranée % 5,3% %

3 Plus de 90 % des logements nouvellement mis en service sont conventionnés, soit un taux identique à celui observé nationalement. Sur Montpellier Agglomération 83 % des logements sont conventionnés, alors que sur le territoire de Perpignan Méditerranée la quasi-totalité du parc mis en service est conventionnée. Le financement en PLUS, qui concerne les logements sociaux, est très majoritaire et représente près de 60 % des nouvelles mises service. Les PLAI, destinés aux logements très sociaux avec des loyers inférieurs à ceux des PLUS, concernent 20 % des nouveaux logements. Enfin, 9 % des logements bénéficient d un financement en PLS, destiné à des ménages à revenus intermédiaires [figure 4]. La moitié des nouvelles mises en service provient d OPH qui détiennent 65 % du parc régional. Les ESH, avec 30 % du parc, réalisent 40 % des mises en service [figures 5 et 6]. figure 4 : financement des nouvelles mises en service 60% des mises en service en PLUS 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Autres à partir de 1977 PLA ou PLUS PLA-I PLS figure 5 : nouvelles mises en service par catégorie d organisme Une part croissante des ESH figure 6 : organismes propriétaires du parc de logements sociaux 95% du parc appartient aux organismes HLM 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ESH SEM autres OPH 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% ESH SEM autres OPH Un parc de logements destiné aux familles Les familles ne représentent pas le seul «public» bénéficiaires des logements sociaux. Mais le parc en place leur est essentiellement destiné. Les logements de 3 et 4 pièces [figures 7 et 8], qui leur sont adaptés, représentent plus de 70 % du parc des bailleurs sociaux, alors que les logements plus petits font moins de 20 %. Les bailleurs sociaux, en produisant un peu plus de petits logements (25 % des nouvelles mises en service) essayent de s adapter à la demande dans ce segment [figure 9]. L habitat individuel, qui ne représente que 16 % du parc des bailleurs sociaux, regroupe le quart des logements de plus de 3 pièces. L Aude avec 30 % de son parc en individuel, et les Pyrénées-Orientales avec près du quart du parc en individuel se détachent nettement. Plus de la moitié du parc des bailleurs sociaux a été achevé entre 1970 et 1999, et 30 % avant 1970 [figure 10]. Montpellier agglomération a un parc plutôt jeune (30 % des logements mis en service depuis 2000), soit un taux trois fois plus élevé qu en Lozère. Les nouvelles formes d urbanisme en vigueur depuis une vingtaine d année visent à éviter de reproduire des phénomènes de concentration de logements sociaux, induisant de la ségrégation géographique. Très peu de logements sociaux sont désormais construits dans des ZUS (zones urbaines sensibles).

4 Zone figure 7 : caractéristiques du parc de logements des bailleurs sociaux Un parc destiné aux familles Nombre de pièces des logements ou plus Part des logements individuel Languedoc-Roussillon % Départements Aude % Gard % Hérault % Lozère % Pyrénées-Orientales % Communautés d'agglomération Bassin de Thau % Béziers Méditerranée % Carcassonne Agglomération % Grand Alès en Cévennes % Grand Narbonne % Hérault Méditerranée % Montpellier agglomération % Nîmes Métropole % Pays de l'or % Perpignan Méditerranée % figure 8 : répartition du parc de logements selon le nombre de pièces Essentiellement des 3 et 4 pièces figure 9 : répartition des logements mis en service selon le nombre de pièces Un quart de petits logements dans les mises en service ou plus ou plus figure 10 : Âge du parc de logements des bailleurs sociaux 40% des logements construits depuis 1990 figure 11 : Répartition du parc de logements des bailleurs sociaux selon la période de construction Les logements neufs en dehors des ZUS 5% 5% 24% 32% 15% 19% Avant et plus Avant et après Hors zus en Zus

5 Le taux de vacance reste stable d une année à l autre Au premier janvier 2012, 3,3 % du parc de logements des bailleurs sociaux est vacant [figures 12 et 13]. Ce taux est conforme à celui observé en France métropolitaine (3,2 %) et stable par rapport à l année précédente (3,2 %). Il s est accru d un point dans le Gard, et notamment sur Nîmes métropole (+2,3 points) alors qu il est stable ou en baisse dans les autres zones. En Lozère, ce taux élevé s établit à 9 %, en très léger repli sur un an. figure 12 : taux de rotation et taux de vacance du parc de logements des bailleurs sociaux Stabilité du taux de vacance Zone Nombre de logements proposés à la location taux de vacance au 1er janvier dont en Zus taux de rotation au dans le courant de l'année 2011 dont en Zus 2010 Languedoc-Roussillon ,3% 5,9% 3,2% 9,8% 8,2% 9,4% Département Aude ,9% 4,4% 2,9% 12,5% 10,2% 11,0% Gard ,5% 11,2% 4,5% 10,1% 9,0% 9,8% Hérault ,1% 1,2% 1,8% 8,0% 6,7% 8,0% Lozère ,0% /// 9,1% 15,1% /// 11,9% Pyrénées-Orientales ,9% 6,9% 3,9% 10,7% 10,2% 10,6% Communautés d'agglomération Bassin de Thau ,5% 0,3% 0,7% 7,2% 6,3% 7,4% Béziers Méditerranée ,3% 1,9% 6,0% 10,4% 8,6% 8,1% Carcassonne Agglomération ,7% 3,2% 2,9% 13,3% 13,0% 12,1% Grand Alès en Cévennes ,5% 16,5% 7,7% 10,2% 6,4% 10,7% Grand Narbonne ,9% 5,4 3,1% 10,8% 7,7% 9,3% Hérault Méditerranée ,3% /// 0,6% 6,2% /// 6,9% Montpellier Agglomération ,8% 1,2% 1,0% 7,7% 5,9% 8,1% Nîmes Métropole ,4% 10,9% 4,1% 10,6% 9,5% 9,6% Pays de l'or 669 0,1% /// 0,5% 4,2% /// 5,8% Perpignan Méditerranée ,5% 6,9% 3,5% 11,5% 10,2% 11,1% La proportion de logements ayant fait l objet d un emménagement en 2011 (ou taux de rotation) croît très légèrement pour atteindre 9,8 %, contre 9,4 % l année précédente [figures 12 et 14]. Elle reste comparable à celle observée en métropole (10,1 %). Les logements petits «tournent» plus vite que les plus grands : 16 % des studios entrés dans le patrimoine du bailleur avant 2011 ont fait l objet d un emménagement, contre seulement 8 % des appartements de plus de 3 pièces [figure 15]. Et les logements des OPH sont plus stables (9 % de rotation) que ceux des ESH (12 % de rotation). La communauté d agglomération de Carcassonne se distingue avec plus de 13 % de rotation, alors que trois communautés de l Hérault (Montpellier Agglomération, Hérault Méditerranée et Bassin de Thau) sont à moins de 8 %.

6 figure 13 : taux de rotation en 2011 Une moindre rotation dans les zones tendues figure 14 : taux de vacance au 01/01/2012 Une vacance plus importante dans l arrière-pays figure 15 : taux de rotation selon le nombre de pièces Un emménagement dans 16% des studios La présence d une ZUS dans un territoire affecte fortement le taux de vacance. La réputation de quartiers difficiles peut en être une des causes ou plus Les taux de vacance élevés dans certaines communautés d agglomération proviennent essentiellement de ces ZUS : sur le Grand Alès en Cévennes, on trouve jusqu à 16% de logements vacants en ZUS, contre moins de 3 % sur le reste du territoire de l agglomération. Les taux de rotation sont légèrement inférieurs en ZUS qu ailleurs (8,2 % contre 9,8 % sur l ensemble de la région). Là encore, le phénomène se vérifie dans la majorité des communautés d agglomération. figure 16 : taux de rotation selon le nombre de pièces Un emménagement dans 16% des studios fiigure 17 : répartition des logements selon l ancienneté du bail en cours La moitié des petits logements loués depuis moins de 4 ans 15% 100% 10% 5% 0% Avant après 80% 60% 40% 20% 0% 2 pièces 4 pièces 6 pièces 1 pièce 3 pièces 5 pièces Ensemble 30 ans et plus 20 à 29 ans 10 à 19 ans 5 à 9 ans 2 à 4 ans moins de 2 ans

7 Des loyers dans la moyenne nationale Le niveau moyen de loyer au m² en Languedoc-Roussillon [figures 18 et 19] est dans la moyenne nationale (Île-de-France exceptée). Derrière cette donnée se cachent de nombreuses disparités : selon la taille des logements, leur localisation, leur âge, leur mode de financement, etc. Nombre de ces critères sont pris en compte pour fixer des montants maximums de loyer. Par exemple, les loyers plafonds autorisés sont décroissants avec la taille des logements. C est ainsi que les loyers des studios sont supérieurs à 7 /m² alors que ceux des logements de 4 pièces et plus sont inférieurs à 5 /m², voire moins de 4,20 /m² pour le millier de logements de 6 pièces ou plus [figure 20]. La vitalité démographique, et les tensions sur le marché du logement viennent aussi impacter le niveau de loyer des logements sociaux : la communauté d agglomération de Montpellier, avec des niveaux de prix dépassant les 5,80 /m², est la plus chère des communautés d agglomération de la région (les loyers pratiqués dans la partie gardoise de l agglomération d Avignon sont encore supérieurs). À l opposé, en Lozère les loyers sont inférieurs à 4,70 /m². Les zones de Béziers, de Sète et de Narbonne se situent aussi à moins de 5 /m². figure 18 : loyers moyens par m² de surface habitable Des prix plus faibles dans les ZUS Zone Loyer 2012 Hors ZUS en ZUS antérieur à 1977 PLA ou PLUS Languedoc-Roussillon 5,2 5,5 4,6 4,4 5,8 5,1 Départements Aude 4,9 5,0 4,4 4,3 5,6 4,6 Gard 5,2 5,4 4,6 4,3 5,9 5,5 Hérault 5,5 5,8 4,6 4,4 6,0 5,2 Lozère 4,7 4,7 /// 5,1 4,7 4,7 Pyrénées-Orientales 5,0 5,1 4,3 4,3 5,5 4,8 Communautés d agglomération Bassin de Thau 4,8 5,3 3,8 4,0 5,6 4,8 Béziers Méditerranée 4,8 5,4 4,4 4,4 5,7 4,9 Carcassonne Agglomération 5,1 5,1 5,0 4,7 5,6 4,4 Grand Alès en Cévennes 5,0 5,1 4,9 4,5 5,8 6,1 Grand Narbonne 4,8 5,1 3,9 4,0 5,7 4,8 Hérault Méditerranée 5,3 5,3 /// 4,6 5,6 4,8 Montpellier Agglomération 5,8 6,1 5,0 4,6 6,3 5,4 Nîmes Métropole 5,4 6,0 4,5 4,4 6,1 5,4 Pays de l'or 5,7 5,7 /// 4,3 5,8 4,7 Perpignan Méditerranée 5,1 5,3 4,3 4,4 5,6 4,9 PLAI figure 19 : dispersion des loyers en /m² selon le conventionnement et le département Les logements non conventionnés beaucoup plus chers 9,00 3ème quart. 8,50 8,91 8,00 7,50 7,00 médiane 7,04 6,50 6,00 6,04 5,50 1er quart. 5,46 5,51 5,00 5,18 4,50 4,84 4,00 4,39 4,14 Conventionnés Non conventionnés Aude 5,95 5,02 4,25 Gard 6,20 5,40 5,52 Hérault 5,93 5,30 5,51 5,00 5,12 4,62 4,39 4,35 Lozère 4,04 Languedoc-Roussillon Pyrénées-Orientales 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 figure 20 : loyers moyens en /m² selon le nombre de pièces Les petits logements sont plus chers 7,17 1 pièce 5,80 2 pièces 5,25 3 pièces 4,93 4 pièces 4,65 4,26 6 pièces et plus 5 pièces Note de lecture : un quart des loyers des logements nonventionnés des bailleurs sociaux en Languedoc-Roussillon ont un loyer inférieur à 5,46 /m² (1er quartile), la moitié un loyer inférieur à 7,04 /m² (médiane) et un quart un loyer supérieur à 8,91 /m² (3ème quartile).

8 Des diagnostics énergétiques insuffisants figure 21 : nombre de logements ayant un DPE réalisé Un logements sur quatre a fait l objet d un DPE Zone Logements ayant un DPE réalisé Part dans le parc Languedoc-Roussillon % Départements Aude % Gard % Hérault % Lozère % Pyrénées-Orientales % Communautés d'agglomération Bassin de Thau % Béziers Méditerranée 164 3% Carcassonne Agglomération % Grand Alès en Cévennes 391 6% Grand Narbonne % Hérault Méditerranée 40 2% Montpellier Agglomération % Nîmes Métropole % Pays de l'or 22 3% Perpignan Méditerranée % figure 22 : DPE au 1er janvier classe de consommation d énergie Peu de logements très mal isolés A B C D E F G NR 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% La localisation en ZUS détermine aussi le prix des loyers. Les logements sociaux y sont en moyenne 20 % moins chers qu en dehors. Cet écart atteint 20 % sur Nîmes métropole, et même 30 % sur l agglomération du bassin de Thau. Au 1er janvier 2012, seuls un quart des logements du parc des bailleurs sociaux en Languedoc-Roussillon avaient fait l objet d un diagnostic de performance énergétique (DPE) [figure 21], alors que le taux national approche les 50 %. Ainsi le Languedoc-Roussillon est à l avant-dernier rang des régions métropolitaines. La Lozère, département au climat le plus rude, a un taux de logements diagnostiqués qui s élève plus de 90 %. Sur l agglomération de Carcassonne, ce sont les deux tiers du parc des bailleurs sociaux qui ont été diagnostiqués, et la moitié sur le Thau Agglomération. À l opposé, dans les communautés d agglomération de Béziers Méditerranée et d Hérault Méditerranée très peu de logements ont fait l objet d un DPE. Les logements testés sont pour les deux tiers en classe C, très peu de logements se situent dans les deux premières classes (moins de 15 %) [figure 22]. les logements individuels testés ont une qualité thermique légèrement supérieure à celle des logements collectifs (50 % en classe C).

9 RPLS au 1er janvier 2012 (première année sur le champ complet du RPLS) Le répertoire du parc locatif des bailleurs sociaux a été mis en place en 2011, succédant ainsi à l enquête sur le parc locatif social (EPLS). Plus de 200 organismes, représentant 1,4 % de l ensemble du parc, répondent pour la première fois à RPLS. En effet, les organismes propriétaires de logements ou moins au 1er janvier 2010 n étaient pas tenu de répondre l année dernière. Les bailleurs sociaux interrogés pour RPLS sont définis par l article L du code de la construction et de l habitation (CCH). Ces bailleurs doivent déclarer l ensemble des logements ordinaires dont ils ont la pleine propriété ou sur lesquels ils ont un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation, ou dont ils ont l usufruit au 1er janvier de l année de collecte ou au 1er janvier de l année précédente. Les logements mis en service au 1er janvier de l année de collecte sont pris en compte dans les résultats. Le champ couvert par l enquête RPLS n est pas celui pris en compte dans la loi SRU. En particulier échappent à RPLS les logements-foyer, les foyers de travailleurs et les résidences sociales. Toute comparaison entre le champ de RPLS et celui de la loi SRU est donc délicate à opérer.

10 Définitions Définitions Conventionnement : il s agit d une convention conclue entre l État et les propriétaires bailleurs de logements locatifs qui conditionne l ouverture du droit à l APL (aide personnalisée au logement) pour les locataires qui remplissent les conditions d octroi. Nouvelles mises en service : ensemble des logements mis en service entre le 2 janvier 2011 et le 1er janvier L année de première mise en service étant l année d entrée du logement dans le parc locatif social. Densité de logements sociaux : logements du parc des bailleurs sociaux au 1er janvier 2012 / dernière estimation départementale Insee disponible (au 1er janvier 2010). Proportion de logements vacants : logements vacants parmi les logements proposés à la location / logements proposés à la location. Proportion de logements ayant fait l objet d un emménagement : emménagements dans les logements proposés à la location depuis un an ou plus / logements proposés à la location depuis un an ou plus. Un logement est considéré comme ayant fait l objet d un emménagement si le bail en cours au 1er janvier 2012 a pris effet dans le courant de l année Logements vides : logements non occupés et non proposés à la location, car en cours ou en attente de travaux, de démolition ou de vente. Surface habitable : Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette notion remplace celle de surface corrigée utilisée jusqu ici ; la surface corrigée étant la surface réelle du logement à laquelle on applique des coefficients qui tiennent compte de l état d entretien, de l équipement et de la situation du logement. DPE : Le diagnostic de performance énergétique est un document informatif qui donne un aperçu de la performance énergétique d un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d émission de gaz à effet de serre. Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d habitation, exceptés ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an. Pour mesurer la performance énergétique d un logement, le professionnel utilise deux étiquettes : une étiquette «énergie» indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kilowattheures/m2) à G (consommation importante, supérieure à 450 kilowattheures/m2), et une étiquette «climat» indiquant l impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d équivalent carbone/m²). Direction Régionale de l Environnement, de l Aménagement et du Logement Languedoc-Roussillon 520, Allées Henri II de Momorency CS MONTPELLIER cedex 2 Tél. : Service Aménagement Division Observation statistique et SIG Contact : statistique.dreal-lr@developpement-durable.gouv.fr Directeur de la publication : Didier KRUGER directeur régional de l environnement, de l aménagement et du logement Rédaction : Bertrand ODDO Mise en page : Sylviane SUSPÈNE