TABLE DES MATIÈRES. bail commercial 1. Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées...

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1 bail commercial 1 TABLE DES MATIÈRES Inhoud Table alphabétique Zaakregister Table des décisions citées INTRODUCTION 1. Loi sur les baux commerciaux La législation est-elle supplétive, impérative ou d ordre public? En quoi consiste le caractère impératif de la loi? Exemples de dispositions impératives et supplétives Bail commercial et emphytéose CHAPITRE PREMIER LE CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Section I Formation du contrat 1. Capacité 6. Application du droit commun Règles spéciales protégeant les incapables Bail commercial portant sur un immeuble servant en tout ou en partie au logement de la famille Bail commercial portant sur un bien dépendant du patrimoine commun Bail commercial conclu par une société Bail commercial conclu par une société en formation Consentement 12. Principe Cas particulier de l erreur Mis à jour au 30 septembre 2011

2 2 handelshuur 3. Objet du contrat 14. Objet du contrat initial Objet du contrat renouvelé Adhésion à une asbl Section II Forme du contrat Preuve 17. Un écrit n est pas nécessaire pour conclure un bail commercial De l utilité d un bail écrit De la constatation par écrit du bail renouvelé Actes relatifs aux baux commerciaux qui nécessitent un écrit Frais d acte Enregistrement Preuve Section III Rédaction du contrat 1. Clauses habituelles 24. Identité des parties Election de domicile Identification de la chose louée Etat des lieux d entrée Obligation de délivrance a) Destination commerciale b) Exécution des travaux (incombant au bailleur) c) Prescriptions administratives (suite) Mentions dans les actes et publicité Jouissance paisible a) Concurrence b) Vente du bien loué Pacte de préférence ou option Sort des travaux exécutés par le preneur Loyer (précompte immobilier et taxes) Indexation du loyer Charges (immobilières) dans une copropriété Garantie locative Privilège du bailleur Clause de non-rétablissement Sous-location Restitution du bien loué Etat des lieux de sortie : constatation des dégâts locatifs Pas-de-porte Incendie Cessation du bail Abandon du bien par le preneur Clause résolutoire expresse (renvoi) Situations particulières 48. La location d un immeuble en indivision Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

3 bail commercial La location d un bien hypothéqué La vente du bien sur saisie immobilière La cession du bail et du fonds de commerce La faillite La continuité des entreprises en difficulté Le contrat de brasserie Le contrat de franchise Aspects fiscaux 53. Synthèse Section IV Baux soumis à la loi 1. 1 re condition : existence d un bail 54. Bail commercial et usufruit, emphytéose, superficie, leasing Bail commercial et biens du domaine public Bail commercial et convention à titre précaire Bail commercial et contrat de gérance Bail commercial et société Bail commercial et fonds de commerce e condition : bail portant sur un «immeuble» 60. Un immeuble ou une partie d immeuble e condition : affectation commerciale ou artisanale 61. Principe L affectation doit être principale par rapport aux locaux loués L affectation doit être principale par rapport à l activité exercée L affectation doit être effective L affectation est le fait du preneur ou du sous-locataire L affectation est donnée de l accord des parties Charge de la preuve de l affectation Accord tacite des parties Accord exprès du bailleur Affectation différente de celle convenue Affectation impossible Absence d objet Cause illicite de l affectation e condition : commerce de détail ou commerce artisanal en contact direct avec le public 73. Notion de commerce de détail Notion d artisanat Commerce de gros et demi-gros Quid des asbl? Applications Quid lorsqu il manque une condition? Les parties peuvent soumettre tout bail à la loi sur les baux commerciaux Mis à jour au 30 septembre 2011

4 4 handelshuur Section V Baux exclus du champ d application de la loi 80. Principe Baux normalement consentis pour une durée inférieure à un an (art. 2, 1 ) 81. Baux de circonstance Durée d un an Baux saisonniers Preuve du caractère temporaire du bail Occupation commerciale à titre précaire Baux d immeubles exempts ou exonérés du précompte immobilier (art. 2, 2 ) 86. Principe Que faut-il entendre par «domaine national»? Que faut-il entendre par «improductif»? Pouvoirs du tribunal Baux consentis par les administrateurs provisoires (art. 2, 3 ) 90. Principe Qui est administrateur provisoire au sens de la loi? Bail «consenti» par l administrateur provisoire Renouvellement du bail Aliénation du bien Fin du mandat de l administrateur provisoire Cas particulier de l administrateur provisoire des biens appartenant à un majeur hors d état de les gérer Copropriétaire sous régime d administration provisoire Baux d immeubles à revenus modiques (art. 2, 4 ) 98. Principe Ratio legis Que faut-il entendre par revenu modique? Base de calcul du revenu cadastral Baux d immeubles acquis pour cause d utilité publique (art. 2, 5 ) 102. Principe Immeuble acquis Acquisition pour cause d utilité publique Affectation du bien par l autorité Désaffectation du bien par l autorité Bail «consenti» par l autorité publique Contrôle de l utilité qui justifie l expropriation Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

5 bail commercial 5 CHAPITRE II DURÉE DU BAIL COMMERCIAL (art. 3 à 5) Section I Durée légale 1. Principes 109. La durée du bail ne peut être inférieure à neuf années Exception : l occupation à titre précaire Le bail «à l essai» Baux consentis par un usufruitier Quid en cas de cession du bail et de sous-location? Les dispositions concernant la durée minimale du bail sont impératives Le preneur peut renoncer à l action en nullité Droits du bailleur relativement à la clause réduisant la durée légale minimum du bail Le renouvellement du bail est en principe accordé pour neuf ans Le décès d une partie met-il prématurément fin au bail? Tacite reconduction Causes d expiration du bail conformément au droit commun Bail commercial et clause résolutoire expresse Bail commercial et exception d inexécution Bail commercial et prorogation Locaux auxquels s applique la durée légale de location 124. Locaux destinés à l habitation : conditions Locaux accessoires et nécessaires à l exercice du commerce : conditions Prise en location de ces locaux, en cours de location des locaux principaux Droit au renouvellement (renvoi) Baux de locaux d habitation ou accessoires exclus par la loi Location et impôts sur les revenus Location mixte et impôts sur les revenus Sous-location et impôts sur les revenus Avantages locatifs Section II La résiliation anticipée 1. Résiliation par le preneur à la fin de chaque triennat 133. Principe But de la loi Conditions de fond Conditions de forme Pluralité de bailleurs Le contrat de bail ne peut déroger à la loi si ce n est dans l intérêt du preneur Effet de la résiliation Mis à jour au 30 septembre 2011

6 6 handelshuur 2. Résiliation anticipée de l accord des parties 140. Principe Conditions de forme : un acte notarié ou une déclaration devant le juge de paix L acte authentique peut ne pas être unique A quelle époque l acte authentique doit-il être passé? Résiliation différée Devoir de conseil du notaire Les formalités de l accord sont prescrites à peine de nullité Qui peut se prévaloir de la nullité? Confirmation Non-application de l article 3, alinéa Résiliation par le bailleur à la fin de chaque triennat 150. Principe Bail initial et bail renouvelé Congé donné à la fin du dernier triennat Moment pour apprécier la validité de la résiliation Pluralité de bailleurs re condition : le droit de résiliation doit être prévu dans le contrat 155. Que faut-il entendre par contrat? Quid de la convention conclue en cours de bail? Rédaction de la clause e condition : le congé doit être donné pour un motif prévu par la loi 158. Le congé doit préciser les motifs pour lesquels il est donné e condition : exercice d un commerce par le bailleur ou une personne assimilée 159. Le commerce ne doit pas nécessairement être «de détail» Exercice «effectif» d un commerce Gérance Délai dans lequel le commerce doit être exercé Exercice d un commerce similaire e condition : bénéficiaires de la résiliation triennale 163. Énumération limitative des personnes susceptibles de profiter de la résiliation Le commerce peut être exercé par une société de personnes Quid lorsque le bailleur est une société de capitaux? e condition : conditions de forme du préavis 166. Délai Forme Section III Droits et obligations du preneur en rapport avec l expiration du bail 168. Droit du preneur sortant d indiquer sa nouvelle adresse Obligation de laisser visiter les lieux Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

7 bail commercial 7 CHAPITRE III RÉVISION DU LOYER (art. 6) Section I Principes 170. Fixation du loyer initial «Pas-de-porte» Non-application de l article 6 en cas de bail à durée indéterminée Non-application de l article 6 en cas de renouvellement Révision du loyer suivant le droit commun L article 6 est impératif Section II Conditions de la demande en révision 176. Énumération Les circonstances nouvelles 177. Définition dans les travaux préparatoires Jurisprudence de la Cour de cassation Jurisprudence des tribunaux Quid du «niveau de la vie»? Quid des travaux effectués par le preneur? L existence de circonstances nouvelles, condition de recevabilité de l action en révision La preuve incombe au demandeur Variation d au moins 15% de la valeur locative 184. Principe La notion de «loyer payé» La notion de «valeur locative normale» Cas spécial de la sous-location Section III La procédure et les pouvoirs du juge 188. L action doit être intentée dans les trois derniers mois du triennat Calcul du délai en cas de sous-location Le loyer ancien reste provisoirement exigible jusqu à la fin de la procédure Séance en conciliation Indication sommaire des motifs Désignation d expert Fixation du nouveau loyer Modification des autres conditions du bail Mis à jour au 30 septembre 2011

8 8 handelshuur Section IV Clauses dérogeant à la révision triennale 196. L article 6 est impératif Cas d espèce Loyer payé anticipativement Clause-index Licéité de la clause-index Clause-index et révision triennale CHAPITRE IV DROIT DU PRENEUR D AMÉNAGER LES LIEUX LOUÉS (art. 7 à 9) Section I Droit d aménager les lieux 202. Rappel du droit commun Dérogations de la loi sur les baux commerciaux L article 7 de la loi sur les baux commerciaux est impératif Conditions 205. Principe Que faut-il entendre par «transformations»? Les transformations sont à distinguer des simples aménagements Le contrat peut-il interdire au preneur l exécution de travaux d aménagement? L érection de constructions nouvelles requiert une autorisation expresse re condition : les travaux doivent être exécutés «dans les lieux loués» e condition : les travaux doivent être utiles e condition : les travaux ne peuvent compromettre la sécurité, la salubrité ou l esthétique du bâtiment e condition : le coût des transformations ne peut dépasser trois années de loyer Est-il permis au preneur de réaliser à plusieurs reprises des transformations en cours de bail? Formalités 215. Obligation d aviser le bailleur Obligation du sous-locataire Droit d opposition du bailleur Droit de recours du locataire contre le refus du bailleur Jugement Contrat de bail prévoyant des modalités plus favorables au preneur Sanction en cas de non-observation des conditions 221. Le juge peut faire arrêter les travaux Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

9 bail commercial 9 4. Accès aux travaux 222. Le propriétaire a droit à l accès aux travaux Section II Les risques de l entreprise 223. Responsabilité du preneur Assurance Sanction Section III Sort des travaux à la fin du bail 226. Rappel du droit commun L article 9 est supplétif A quels travaux s applique l article 9? Quid en cas de cession du bail? Quid en cas de sous-location? Suspension du paiement des indemnités en cas de renouvellement du bail Quid en cas de vente du bien loué? Le preneur dispose-t-il d un droit de rétention? Les travaux effectués sans autorisation constituent un manquement grave du preneur Section IV Travaux imposés par les pouvoirs publics 235. Droit commun A qui incombent-ils? CHAPITRE V CESSION DU BAIL ET SOUS-LOCATION (art. 10 et 11) 237. Introduction Section I Conditions de la cession du bail commercial ou de la sous-location 238. Droit commun Régime dérogatoire de la loi sur les baux commerciaux : ratio legis Le contrat de bail peut-il déroger aux prescriptions de l article 10? Interprétation des clauses d interdiction Mis à jour au 30 septembre 2011

10 10 handelshuur 242. Renonciation tacite à l interdiction de cession Quid des clauses d agrément? Utilité et rédaction des clauses d interdiction insérées dans le contrat Le cessionnaire peut intenter une action oblique Le juge peut-il modifier le contrat à l occasion de la procédure? Fonds de commerce mis en gage Conditions de fond 248. Enumération L apport en société est considéré comme une cession visée par l article La fusion de sociétés implique-t-elle une cession visée par l article 10? La transmission du bail pour cause de décès n est pas une cession de bail au sens de l article re condition : la cession du bail commercial ou la sous-location est faite ensemble avec celle du fonds de commerce (art. 10, al. 1) e condition : la cession ou la sous-location portent sur l intégralité des droits du locataire principal (art. 10, al. 1) e condition : l immeuble n est pas occupé par le bailleur ou sa famille (art. 10, al. 2) Conditions de forme 255. Notification au bailleur du projet d acte de cession ou de sous-location Epoux communs en biens Recours du preneur contre le refus du bailleur Qu entend-on par «projet d acte de cession»? Que doit contenir le projet d acte de cession? Qui doit signifier le projet d acte de cession? La signification doit être faite au bailleur Cession déguisée ou cession de parts sociales Responsabilité du notaire Opposabilité de la cession au fisc et aux organismes percepteurs de cotisations sociales Opposition du bailleur 265. Principe Délai L opposition doit être motivée Que faut-il entendre par «justes motifs»? Sanctions 269. La nullité est relative Cession irrégulière Section II Effets de certaines cessions et sous-locations 271. Rappel du droit commun Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

11 bail commercial Champ d application de l article L article 11 s applique à tous les baux commerciaux Cession totale ou sous-location accompagnée de la cession du fonds de commerce 273. La cession totale fait du cessionnaire le locataire direct La sous-location totale accompagnée de la cession du fonds de commerce est assimilée à la cession du bail Retard du transfert de propriété Faillite Sous-location accompagnée de la location du fonds de commerce ou donnant lieu à l établissement d un fonds de commerce 276. La loi organise le droit au renouvellement du bail du sous-locataire Le sous-locataire peut se faire attribuer des droits directs à la suite de la rupture avant échéance du bail principal Responsabilité du locataire principal en cas de négligence de sa part Paiement des indemnités d éviction Solidarité du preneur cédant avec le sous-locataire 280. Solidarité du cédant Sous-locataire acquéreur de bien 281. Absence de confusion des qualités de sous-locataire et de propriétaire Section III Aspects fiscaux de la cession de bail 282. Droits d enregistrement Droits et taxes divers Cession d universalité : application de l article 11 du Code de la TVA Notification de la cession au receveur des contributions directes Notification en matière de TVA et de cotisations sociales La cession de bail et les impôts sur les revenus Section IV Forme de la cession 288. La cession du fonds de commerce La cession du bail Section V Sous-location partielle à usage de résidence principale 290. Principe Mis à jour au 30 septembre 2011

12 12 handelshuur 291. Conditions Régime du sous-bail de résidence principale CHAPITRE VI ALIÉNATION DU BIEN LOUÉ (art. 12) Section I Système du droit commun 293. Introduction Bail authentique ou ayant date certaine 294. Opposabilité au tiers acquéreur Bail n ayant pas date certaine 295. Le locataire peut être expulsé sans indemnité Exception : clause dans l acte de vente prévoyant le respect du bail Quand un acte a-t-il date certaine? Quid du bail enregistré entre le compromis de vente et l acte authentique? Quid du bail enregistré après la passation de l acte authentique de vente, mais avant la transcription? Section II Système applicable en matière de baux commerciaux 300. Renforcement de la protection du preneur Bail authentique ou ayant date certaine Première hypothèse : bail ne comportant pas de clause d expulsion 301. Ce cas est résolu conformément au droit commun Cas particulier : le bail de plus de neuf ans Deuxième hypothèse : bail comportant une clause d expulsion 303. L acquéreur peut expulser le preneur dans les cas déterminés à l article 16, 1 à Occupation personnelle d une société de capitaux Date certaine du bail renouvelé Date certaine de la cession de bail Le congé doit être donné dans les trois mois de l acquisition Controverse Le préavis est d un an au moins Forme et contenu de la notification du congé Personne habilitée à donner le congé Le congé doit être donné pour l ensemble des locaux loués Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

13 bail commercial Sanction : déchéance du droit de l acquéreur Bail n ayant pas date certaine re hypothèse : le preneur occupe le bien loué depuis plus de six mois e hypothèse : le preneur n occupe pas le bien loué depuis plus de six mois Que faut-il entendre par «aliénation»? 315. La loi vise toutes les aliénations à titre gratuit ou onéreux sauf les transmissions universelles ou à titre universel Quid des acquisitions pour cause d utilité publique? Quid en cas de pacte de rachat? Quid en cas de saisie-exécution immobilière? Indemnités 320. Principe : le preneur dont le bail est opposable a droit à une indemnité Indemnités de droit commun Droit supplétif Cumul des indemnités Sort des transformations réalisées par le preneur Existence d un droit de préemption conventionnel 323. Effets de la clause contractuelle CHAPITRE VII DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL (art. 13 à 24) 324. Synthèse Droit au renouvellement du bail et loi hypothécaire Le bail renouvelé est un nouveau bail Section I Règles de fond 327. L article 13 est impératif Titulaire du droit au renouvellement 328. Le droit est reconnu au preneur Un preneur en indivision peut-il solliciter seul le renouvellement? Le gérant n a pas droit au renouvellement Le locataire du fonds de commerce a droit au renouvellement Le sous-locataire a droit au renouvellement dans certains cas Mis à jour au 30 septembre 2011

14 14 handelshuur 2. Continuation du même commerce 333. Le preneur doit continuer le même commerce L adjonction d une branche d activité est autorisée Modification de commerce Absence d exploitation commerciale Époque de la demande de renouvellement 337. Fixation par la loi Durée du bail renouvelé 338. Principe : renouvellement pour une durée de neuf ans re exception : accord entre les parties respectant certaines formes e exception : bien appartenant à un mineur e exception : bail géré par un administrateur provisoire Baux commerciaux auxquels s applique l article L article 13 s applique aux baux conclus avant l entrée en vigueur de la loi Régime applicable à la fin du troisième renouvellement 343. Le preneur n a droit à aucune indemnité Quid si le preneur est laissé dans les lieux? Un quatrième renouvellement extra-légal Les parties peuvent conclure un nouveau bail Droits d enregistrement 347. Le renouvellement de bail est soumis au droit d enregistrement Section II Règles de procédure 1. L article 14 est impératif 348. Toutes les dispositions de l article 14 sont prescrites à peine de nullité Conventions relatives au renouvellement du bail Renonciation au droit de renouvellement par acte authentique La nullité est relative La demande de renouvellement A. Auteur de la demande 352. La demande émane du preneur La demande peut être introduite par le représentant légal La demande peut être formée par un mandataire Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

15 bail commercial Pouvoirs des époux Pluralité de preneurs Sous-locataire (renvoi) Cession de bail Société en liquidation Quid en cas de faillite? B. Destinataire de la demande en renouvellement 361. La demande est adressée au bailleur Bailleur-usufruitier Décès du bailleur Pluralité de bailleurs Mandataire Société-bailleur Epoux-bailleurs Quid si le bail originaire porte la signature d un seul époux? A qui la demande doit-elle être adressée en cas d aliénation de l immeuble? La demande est introduite au domicile du bailleur C. Forme de la demande de renouvellement 371. Lettre recommandée ou exploit d huissier D. Délai d introduction de la demande 372. La présentation du pli doit se faire dans le délai légal Calcul du délai Report de l échéance en cas de jour férié Modification conventionnelle du délai L inobservance du délai est sanctionnée par la déchéance du droit au renouvellement Discordance entre la durée du bail et les mentions du contrat E. Contenu de la demande de renouvellement 378. a) Mention précise des conditions du nouveau bail Quid si le loyer fait l objet d une procédure en révision triennale? b) Avertissement au bailleur c) Signature de la lettre F. Demande de renouvellement introduite par un cessionnaire ou un souslocataire 382. Renvoi Diligences à charge du sous-locataire Droit d intervention du bailleur Aliénation du bien loué et cession de bail Réponse du bailleur 386. L absence de réponse équivaut à l acquiescement à la demande Une assignation en résiliation du bail est considérée comme une réponse Contenu de la réponse du bailleur Forme de la réponse du bailleur Destinataire de la réponse La réponse du bailleur doit intervenir dans les trois mois Mis à jour au 30 septembre 2011

16 16 handelshuur 392. Quid en cas de pluralité de bailleurs? a) Indivisaires b) Epoux bailleurs c) Un des bailleurs est mineur d) Un des bailleurs est usufruitier Auteur de la réponse en cas d aliénation de l immeuble La réponse lie définitivement le bailleur Réactions du preneur suite à la réponse du bailleur Preneur laissé dans les lieux en cas d absence de demande de renouvellement, ou de demande irrégulière 399. Tacite reconduction Congé donné par le bailleur Congé donné par le preneur Conditions du bail tacitement reconduit Le preneur peut demander le renouvellement du bail Droit de visite 404. Obligation du preneur de laisser visiter les lieux Section III Locaux auxquels s applique le droit au renouvellement 405. Renvoi Extension du régime prévu à l article Sous-location à usage non commercial (renvoi) Section IV Refus de renouveler le bail 1. Principes 408. Le bailleur peut s opposer au renouvellement même sans motif Le bailleur peut renoncer au droit de refuser le renouvellement Le refus de renouveler le bail peut entraîner la débition d une indemnité d éviction (renvoi) Conditions de forme du refus (renvoi) Les motifs justifiant le refus de renouvellement sont limitativement énumérés par la loi Quid en cas de vente au preneur du fonds de commerce? Qui peut s opposer au renouvellement du bail? Le refus ne peut en principe être conditionnel Qualité des motifs invoqués 416. Le refus doit être motivé sans équivoque Le bailleur peut-il invoquer successivement plusieurs motifs? Contradiction entre les motifs invoqués Motifs invoqués en cours de procédure Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

17 bail commercial Du motif que la location ne réunit plus les conditions requises par la loi Énumération des motifs qui justifient légalement un refus (art. 16, I) A. Volonté d occuper le bien loué personnellement (art. 16, I, 1 ) 421. Les bénéficiaires sont énumérés limitativement par la loi Le bailleur n est pas tenu de mentionner l identité du bénéficiaire dans la notification Le motif doit être sincère Contrôle Contestation de la sincérité du motif Délais Des modes d occupation personnelle Quid de l occupation personnelle par une société? Le bailleur n est tenu de payer aucune indemnité sauf en cas d exploitation d un commerce similaire Motif invoqué à mauvais escient Délai d occupation B. Volonté d affecter l immeuble à une destination exclusive de toute entreprise commerciale (art. 16, I, 2 ) 431. Exclusion de «toute» entreprise commerciale Il faut que l immeuble reçoive une affectation Le preneur a droit à une indemnité forfaitaire d un an de loyer C. Volonté de reconstruire l immeuble (art. 16, I, 3 ) 434. Le bailleur doit être le maître d ouvrage Contrôle de la sincérité du motif Travaux précédant une occupation personnelle Notion de «travaux de reconstruction et de transformation» En principe une indemnité d un an de loyer est due au locataire sauf en cas de vétusté, etc L indemnité peut être majorée Délai pour entreprendre les travaux Base de calcul de l indemnité D. Manquements graves du preneur aux obligations découlant du bail en cours (art. 16, I, 4 ) 443. Principe Le bailleur précise, en principe, dans sa réponse les manquements qu il reproche au preneur Cas d espèce Application en matière de sous-location Recours du preneur : délai d introduction Le preneur n a droit à aucune indemnité E. Offre d un loyer supérieur par un tiers (art. 16, I, 5 ) 449. Principe (renvoi) F. Absence d intérêt légitime dans le chef du preneur (art. 16, I, 6 ) 450. Principe Conditions Le preneur n a pas droit à une indemnité Quid en cas d exercice par le bailleur d un commerce similaire? Mis à jour au 30 septembre 2011

18 18 handelshuur 4. Renouvellement en ce qui concerne la partie de l immeuble donnée en sous-location à usage non commercial (art. 16, II) 454. Principe Opposition au renouvellement du bail consenti hors de l intervention du nu-propriétaire, du mineur, de l interdit ou du présumé absent (art. 16, III) 455. L article 16, III, ne vise pas les baux conclus par les administrateurs provisoires Baux relatifs aux biens des mineurs Exclusion du mineur émancipé Principe contenu dans l article 16, III Baux relatifs aux biens des interdits et mineurs prolongés /460. Bail conclu par l usufruitier Bail relatif aux biens d un présumé absent L article 16, III, s applique aux héritiers Non-intervention à la conclusion du bail de la personne protégée Quand l opposition doit-elle se manifester? En principe, il n y a pas d indemnité due Refus non motivé (art. 16, IV) 466. Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans motif? Montant de l indemnité d éviction dans le cas de l article 16, IV Extensions abusives de l article 16, IV Bénéficiaire de l indemnité d éviction en cas de sous-location Refus jugé injustifié 470. Renvoi Section V Refus de renouvellement pour motif d occupation personnelle par une société de capitaux 471. Mention de l article 17 dans la notification Que faut-il entendre par «siège principal de l exploitation»? Que faut-il entendre par «agrandissement du siège principal d exploitation situé dans les lieux voisins»? Que faut-il entendre par «société de capitaux»? Quid de l acquéreur d un immeuble ayant appartenu à une société de capitaux? 320 Section VI Renouvellement subordonné par le bailleur à des conditions différentes 1. Règles de fond A. Le bailleur propose des conditions différentes 476. La réponse du bailleur doit être sans équivoque Bijgewerkt tot en met 30 september 2011

19 bail commercial La réponse du bailleur vaut acceptation du renouvellement Nature des propositions émanant du bailleur a) Conditions nouvelles n ayant pas trait au loyer b) Conditions nouvelles ayant trait au loyer Limites de l appréciation du juge Sous-location Le juge doit tenir compte du «loyer normal» Quid en cas de loyer mobile? Comment déterminer le «loyer normal»? (suite) Influence des travaux effectués par le preneur B. Rôle du juge 487. Le juge statue en équité Le juge peut nommer un expert Procédure 489. Le preneur doit se pourvoir en justice dans les trente jours Quid en cas d inaction du preneur? La forclusion est absolue Computation du délai Le bailleur ne peut aggraver ses prétentions en cours d instance Quid en cas de sous-location? Faculté de désistement du preneur Section VII Refus de renouvellement vu l offre d un tiers (art. 21 à 23) 1. Conditions de fond 496. L offre du tiers doit être supérieure à celle faite par le preneur L affectation commerciale n est pas requise Engagement du tiers de payer l indemnité d éviction Tiers lié par son offre pendant trois mois De la transmission d offres successives Droit du bailleur de susciter des offres Conditions de forme 502. Délai Contenu de la notification au preneur Forme de la notification Recours du preneur 505. Le preneur peut faire une offre égale à celle faite par le tiers Contestation de la sincérité de l offre du tiers Nature du bail du preneur préféré au tiers 507. Usage d une faculté de renouvellement ou nouveau bail? Mis à jour au 30 septembre 2011

20 20 handelshuur 5. Absence de recours du preneur 508. Conséquence : perte du droit au renouvellement Offre écartée par le juge : conséquences 509. Le bailleur peut faire état d une offre nouvelle Section VIII Refus de renouvellement jugé injustifié 510. Principe Recours du bailleur (renvoi) Acquiescement du bailleur Délai pour la notification à faire au preneur CHAPITRE VIII L INDEMNITÉ D ÉVICTION (art. 25 à 28) Section I Détermination et partage du montant de l indemnité 1. Principes 514. Principe Conventions relatives à l indemnité d éviction Cas dans lesquels l indemnité n est pas due Refus de renouvellement fondé sur plusieurs motifs Fondement de l indemnité d éviction Objet de l indemnité d éviction Absence d indemnité en cas de conservation de la propriété du fonds de commerce Cas particulier des commerces-satellites Paiement de l indemnité en cas de sous-location Paiement de l indemnité en cas de fonds de commerce soumis à usufruit Ouverture du droit à l indemnité (renvoi) Détermination du montant de l indemnité A. Tableaux récapitulatifs des indemnités re hypothèse : le bailleur est propriétaire du fonds de commerce e hypothèse : le preneur est propriétaire du fonds de commerce B. Exercice d un commerce similaire 527. Principe Bijgewerkt tot en met 30 september 2011