CONTRAT DE BAIL (Centre commercial) TABLE DES MATIÈRES

Transcription

1 CONTRAT DE BAIL (Centre commercial) TABLE DES MATIÈRES PAGE PRÉAMBULE INTERPRÉTATION Terminologie Activités Aires Communes Améliorations Locatives Bail Biens du LOCATAIRE Cas de Défaut Centre Commercial Changement de Contrôle Charge Durée Durée Initiale Excercice Financier Filiale Force Majeure Frais d'exploitation Heures d Affaires Normales Immeuble Information Confidentielle Lieux Loués LOCATEUR Loi Loyer Manquement Matières Dangereuses Meilleurs Efforts Offre PARTIE Part Proportionnelle Période d'occupation Personne Personne Liée Propriété Intellectuelle Représentants Légaux Stipulations Essentielles...36

2 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 2 de Superficie des Lieux Loués Superficie Locative Totale Taux Préférentiel Taxes Foncières Terrain Préséance Juridiction Assujettissement Non-conformité...42 a) Divisibilité...42 b) Disposition alternative Généralités Cumul Dates et délais...43 a) De rigueur...43 b) Calcul...44 c) Reports Références financières Renvois Genre et nombre Titres Présomptions Connaissance Acceptation Normes comptables OBJET Location Conditions Requises par le LOCATEUR Requises par le LOCATAIRE Choix CONTREPARTIE Loyer de Base Durée Initiale Renouvellement Transfert Loyer Additionnel Base de calcul Ajustement Loyer à Pourcentage MODALITÉS DE PAIEMENT...57

3 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 3 de Loyer de Base Avance Mensualités Loyer Additionnel Estimation Ajustement Modalités du rapport annuel Loyer à Pourcentage Relevé mensuel des revenus bruts...59 a) Remise...59 b) Excédent dû au LOCATEUR...59 c) Calcul Relevé annuel des revenus bruts...60 a) Remise...60 b) Excédent dû au LOCATEUR...60 c) Remboursement dû au LOCATAIRE Livres et registres...60 a) Détermination du Loyer à Pourcentage...60 b) Garde des registres...61 c) Enregistrement des recettes Droits d'examen et d inspection...61 a) Étendue...61 b) Modalités...62 c) Livres et registres non appropriés...62 d) Défaut du LOCATAIRE...62 e) Indemnisation Défaut de remise des relevés Arrérages Lieu de paiement Imputation Renonciation à la compensation Chèques postdatés Débours SÛRETÉS Hypothèque mobilière sans dépossession Cautionnement Engagement Solidarité Renonciation Présomption Portée Juridiction ATTESTATIONS RÉCIPROQUES...71

4 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 4 de Statut Capacité Effet obligatoire Résidence Commission Assurances Prête-nom Stipulations Essentielles Divulgation Procédures judiciaires Déclaration d intention Autres promesses ou déclarations Réparation des Lieux Loués ATTESTATIONS DU LOCATEUR Statut Capacité Effet obligatoire Résidence Commission Assurances Prête-nom Stipulations Essentielles Divulgation Procédures judiciaires Connaissance Frais d Exploitation Livraison Revenus Environnement ATTESTATIONS DU LOCATAIRE Statut Capacité Effet obligatoire Résidence Commission Assurances Prête-nom Stipulations Essentielles Divulgation Procédures judiciaires État des Lieux Loués OBLIGATIONS RÉCIPROQUES...92

5 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 5 de Information Confidentielle Engagement Fin du Bail Indemnisation «Perte» Portée Procédure Franchise Limitation Divulgation OBLIGATIONS DU LOCATEUR Jouissance paisible Garantie du fait personnel Garantie du fait d un créancier hypothécaire Services Délivrance et travaux complémentaires Frais d Exploitation OBLIGATIONS DU LOCATAIRE Acceptation des Lieux Loués Avis Activités Assurances Reconnaissance Risques assurés Polices d'assurance Augmentation des risques Copies des polices Défaut Taxes Responsabilité a) Étendue b) Part Proportionnelle Preuve de paiement Contestation a) Consentement préalable du LOCATEUR b) Modalités c) Mesures préventives d) Excédent ou déficit Ajustements Droit de visite Devoir du LOCATAIRE Examen par le LOCATEUR...106

6 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 6 de Chauffage Entretien du système Maintien de la température Entretien Étendue de l obligation Avis écrit Nettoyage et propreté Prévention des incendies Usage des Lieux Loués Destination Non-responsabilité du LOCATEUR Occupation continue Restrictions Type d'activité permise Respect des Lois Modifications, additions et améliorations Droit de faire Surveillance Frais et responsabilité Assurance Enlèvement Taxes relatives aux améliorations a) Paiement b) Imputabilité c) Coopération Hypothèques légales et toutes Charges a) Interdiction b) Paiement des modifications, additions, améliorations ou réparations c) Action ou omission Travaux complémentaires Interdiction a) Toit b) Travaux extérieurs c) Responsabilité Frais de préparation du Bail a) Étendue b) Aucune révision ou négociation c) Négociation par conseiller juridique Non-responsabilité du LOCATEUR Libération Travaux et cas d urgence Interruption de services Réparations majeures Détériorations...118

7 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 7 de Travaux d excavation Abandon Surcharges Interdiction Réparations Murs Remise des Lieux Loués Règles de régie interne Droit du LOCATEUR Engagement du LOCATAIRE Règles de régie interne en vigueur Recours en injonction Clause pénale Preuve d'accomplissement Exécution alternative Défaut du LOCATAIRE Paiement par le LOCATEUR Remboursement Équipement et accessoires commerciaux du LOCATAIRE Installation et utilisation des enseignes Autorisation préalable Frais Propriété Marchandise placée dans les Aires Communes Aires Communes Droit d utilisation Contrôle Limitation d accès Parcs de stationnement Interdiction Enlèvement Modification Non-responsabilité du LOCATEUR Droit de louer Taux ou frais de stationnement Garniture des Lieux Loués DISPOSITIONS PARTICULIÈRES Consentement préalable a) Transfert b) Opérations assimilées c) Défaut Avis de Transfert a) Interdiction...129

8 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 8 de 178 b) Renseignements c) Réponse d) Résiliation Motif sérieux Non-responsabilité du LOCATEUR Formalités a) Paiement b) Documentation c) Signature d) Non-libération Loyer a) Encaissement par le LOCATEUR b) Remise de loyer supplémentaire c) Paiement avancé Effet Faillite du Cessionnaire Hypothèque et Transfert par le LOCATEUR Vente ou financement Assujettissement Déclaration par le LOCATAIRE Exécution des actes ou certificats Cession par le LOCATEUR Publication Force Majeure Exonération de responsabilité Prise de mesures adéquates Droit de l autre PARTIE Renseignements personnels Droit du LOCATEUR Obtention Communication Reconnaissance Conservation Consultation Exécution complète Recours Choix Aucune restriction Prescription Contrat préconstitutif DISPOSITIONS GÉNÉRALES Avis Résolution des différends...143

9 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 9 de Négociations de bonne foi Médiation Arbitrage a) Avis b) Réponse c) Nomination d un troisième arbitre d) Confidentialité e) Audition f) Décision g) Frais h) Dispositions supplétives Élection Exemplaires Modification Non-renonciation Transmission électronique FIN DU BAIL Terminaison Sans préavis Avec préavis Dommages ou destruction des Lieux Loués Destruction partielle Destruction substantielle Reconstruction ENTRÉE EN VIGUEUR DURÉE Initiale Renouvellement Reconduction tacite PORTÉE...164

10 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 10 de 178 ANNEXES PAGE ANNEXE A EXTRAIT DE RÉSOLUTION DU LOCATEUR ANNEXE B EXTRAIT DE RÉSOLUTION DU LOCATAIRE ANNEXE DESCRIPTION DES LIEUX LOUÉS ANNEXE 4.01 HYPOTHÈQUE MOBILIÈRE SANS DÉPOSSESSION ANNEXE 4.02 INTERVENTION DE LA CAUTION ANNEXE INTERVENTION DE LA CAUTION ANNEXE 9.03 TRAVAUX COMPLÉMENTAIRES À LA CHARGE DU LOCATEUR ANNEXE TRAVAUX COMPLÉMENTAIRES À LA CHARGE DU LOCATAIRE ANNEXE RÈGLES DE RÉGIE INTERNE DU CENTRE COMMERCIAL/DE L IMMEUBLE ANNEXE DECLARATION PAR LE LOCATAIRE ANNEXE PUBLICATION...178

11 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 11 de 178 Ce contrat peut prendre la forme d un acte notarié au sens de l article 2819 C.c.Q. ou un acte sous seing privé au sens de l article 2826 C.c.Q. Pour les fins du présent document, la forme retenue est celle d un acte sous seing privé. CONTRAT DE BAIL, intervenu en la ville de..., province de..., Canada. ENTRE : V1... (nom de la personne physique),... (occupation), domicilié(e) et résidant au... (numéro civique et nom de la rue), en la ville de... (nom de la ville), province de... (nom de la province),... (code postal); Cette version doit être utilisée lorsque la partie visée est une personne physique. OU V2... (nom ou dénomination sociale), personne morale dûment constituée selon la Loi sur les... (nom de la loi sous laquelle la société par actions a été constituée), ayant sa principale place d affaires au... (numéro civique et nom de la rue), en la ville de... (nom de la ville), province de... (nom de la province),... (code postal), et dûment immatriculée sous le numéro... (...) conformément à la Loi... (nom de la loi relative à la publicité légale des entreprises sous laquelle la société par actions est immatriculée); Cette version doit être utilisée lorsque la partie visée est une personne morale, dans le cadre d une opération juridique ne nécessitant aucune formalité spécifique d autorisation de la part des dirigeants, des administrateurs ou des actionnaires de celle-ci, par exemple, pour effectuer des opérations s inscrivant dans le cadre normal des activités de l entreprise. Il convient, cependant, de noter que la personne morale peut être liée civilement par le comportement d un bénévole, d un employé ou d un dirigeant si le tiers est justifié de croire qu il est autorisé d agir en son nom. Il s agit là de l application de la théorie du mandat apparent prévue à l article 2163 C.c.Q. Voir à ce propos la décision de la Cour supérieure du Québec dans l affaire Charon c. Charon, 2007 QCCS 5899 (CanLII), indiquant que le tiers qui conclut un contrat avec une société n'a pas à vérifier si toutes les formalités relatives à la régie interne de celle-ci ont été suivies. Voir également la décision de la Cour d appel du Québec dans l affaire Bois Expansion inc. c. Yaraghi, 2008 QCCA 739 (CanLII), qui déclare valide la quittance finale émise par le sous-traitant d un fournisseur au motif que, même s il n était pas autorisé à le faire, il en avait le mandat apparent; le fournisseur ayant laissé croire au tiers que le sous-traitant était son mandataire. LOCATEUR LOCATAIRE

12 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 12 de 178 OU V3... (nom ou dénomination sociale), personne morale dûment constituée selon la Loi sur les... (nom de la loi sous laquelle la société par actions a été constituée), ayant son siège social au... (numéro civique et nom de la rue), en la ville de... (nom de la ville), province de... (nom de la province),... (code postal), et dûment immatriculée sous le numéro... (...) conformément à la Loi... (nom de la loi relative à la publicité légale des entreprises sous laquelle la société par actions est immatriculée), représentée par... (nom du représentant), son... (titre du représentant), qui est dûment autorisé à agir à cette fin; Cette version doit être utilisée lorsque la partie visée est une personne morale et que l opération juridique prévue au contrat nécessite qu elle soit effectuée par un représentant de la personne morale spécifiquement autorisé à agir ainsi, sans toutefois exiger que des formalités spécifiques telles que le passage d une résolution du conseil d administration n aient été remplies. Il convient, cependant, de noter que la personne morale peut être liée civilement par le comportement d un bénévole, d un employé ou d un dirigeant, si le tiers est justifié de croire qu il est autorisé d agir en son nom. Il s agit là de l application de la théorie du mandat apparent prévue à l article 2163 C.c.Q. Voir à ce propos la décision de la Cour supérieure du Québec dans l affaire Charon c. Charon, 2007 QCCS 5899 (CanLII), indiquant que le tiers qui conclut un contrat avec une société n'a pas à vérifier si toutes les formalités relatives à la régie interne de celle-ci ont été suivies. Voir également la décision de la Cour d appel du Québec dans l affaire Bois Expansion inc. c. Yaraghi, 2008 QCCA 739 (CanLII), qui déclare valide la quittance finale émise par le sous-traitant d un fournisseur au motif que, même s il n était pas autorisé à le faire, il en avait le mandat apparent; le fournisseur ayant laissé croire au tiers que le sous-traitant était son mandataire. OU V4... (nom ou dénomination sociale), personne morale dûment constituée selon la Loi sur les... (nom de la loi sous laquelle la société par actions a été constituée), ayant son siège social au... (numéro civique et nom de la rue), en la ville de... (nom de la ville), province de... (nom de la province),... (code postal),(...) et dûment immatriculée sous le numéro... (...) conformément à la Loi... (nom de la loi relative à la publicité légale des entreprises sous laquelle la société par actions est immatriculée), représentée par... (nom du représentant), son... (titre du représentant), qui est dûment autorisé à agir à cette fin tel qu il(elle) le déclare [ou tel qu indiqué dans la résolution de l administrateur unique [ou du conseil d administration]]; LOCATEUR LOCATAIRE

13 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 13 de 178 Cette version doit être utilisée lorsque la partie visée est une personne morale qui doit nécessairement agir via un représentant autorisé, et que des formalités particulières devaient être remplies pour que ce représentant puisse agir. Il convient, cependant, de noter que la personne morale peut être liée civilement par le comportement d un bénévole, d un employé ou d un dirigeant, si le tiers est justifié de croire qu il est autorisé d agir en son nom. Il s agit là de l application de la théorie du mandat apparent prévue à l article 2163 C.c.Q. Voir à ce propos la décision de la Cour supérieure du Québec dans l affaire Charon c. Charon, 2007 QCCS 5899 (CanLII), indiquant que le tiers qui conclut un contrat avec une société n'a pas à vérifier si toutes les formalités relatives à la régie interne de celle-ci ont été suivies. Voir également la décision de la Cour d appel de Montréal dans l affaire Bois Expansion inc. c. Yaraghi, 2008 QCCA 739 (CanLII), qui déclare valide la quittance finale émise par le sous-traitant d un fournisseur au motif que, même s il n était pas autorisé à le faire, il en avait le mandat apparent; le fournisseur ayant laissé croire au tiers que le sous-traitant était son mandataire. Le représentant d une personne morale qui n a pas été validement constituée ou qui n existe pas est lié personnellement aux obligations du contrat suite à sa signature. Voir l affaire Investissement Ponari mondial inc. c. Mordehay, 2007 QCCA 892 (CanLII). Enfin, notons, au passage, qu en vertu de la théorie du mandat du droit civil, la société par actions est liée envers les tiers qui contractent de bonne foi avec une personne qu ils croient son mandataire alors quelle ne l est pas, si elle leur a donné des motifs raisonnables de le croire et n a pas pris des mesures appropriées pour prévenir cette erreur, si elle était prévisible. Ainsi, les tiers faisant affaires avec une société par actions n ont pas à se préoccuper des circonstances de régie interne entourant l autorisation ou la nonautorisation de la négociation et signature d'un contrat. Voir l article 2163 C.c.Q., l article 12 Loi sur les sociétés par actions, L.R.Q., c. S-31.1 et l article 18 Loi canadienne sur les sociétés par actions, L.R.C. 1985, c. C-44. Pour en apprendre davantage sur la notion de mandat apparent et sur l obligation contractuelle en découlant quant à la responsabilité solidaire de la personne morale ayant fait de la fausse représentation auprès d un tiers de bonne foi et n ayant pas pris des mesures appropriées pour prévenir l erreur dans des circonstances qui la rendaient prévisible, veuillez consulter notre chronique en droit des affaires «edilexpress» (2010) numéro 15 «Gare au contrat conclu sur la base d un mandat apparent!» : OU V5... (nom commun), [société en nom collectif], OU [société en commandite représentée par... (nom de son commandité), son commandité], OU [société en participation], OU [coentreprise], OU [collaboration], OU [toute autre regroupement de personnes] exploitant une entreprise par l exercice d une activité LOCATEUR LOCATAIRE

14 CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL Page 14 de 178 ET : économique organisée à caractère commercial, dûment formée selon le [Code civil du Québec] OU [le régime de droit commun applicable] OU [toute autre législation applicable], ayant sa principale place d'affaires au... (numéro civique et nom de la rue), en la ville de... (nom de la ville), province de... (nom de la province),... (code postal), et dûment immatriculée (selon le cas) sous le numéro... (...) conformément à la Loi... (nom de la loi relative à la publicité légale des entreprises sous laquelle.,... est immatriculée), représentée par... (nom du représentant), son... (titre du représentant), qui est dûment autorisé à agir à cette fin tel qu il(elle) le déclare OU [tel qu indiqué dans les extraits de résolutions des associés de la société en nom collectif], OU [tel qu indiqué dans les extraits de résolutions de l administrateur unique [ou du conseil d administration] du commandité de la société en commandite], OU [tel qu indiqué dans les extraits de résolutions des associés de la société en participation], OU [tel qu indiqué dans les extraits de résolutions de l administrateur unique [ou du conseil d administration] de chacun des participants à la coentreprise], OU [tel qu indiqué dans les extraits de résolutions de l administrateur unique [ou du conseil d administration] de chacun des collaborateurs à l accord de collaboration], OU [tel qu indiqué dans les extraits de résolutions des membres de tel autre groupement de personnes];.. (identification du locataire); CI-APRÈS DÉNOMMÉ(E) LE «LOCATEUR»; CI-APRÈS DÉNOMMÉ(E) LE «LOCATAIRE»; La désignation individuelle est une abréviation ou le nom complet d'une personne dont l'emploi sert à identifier celle-ci de façon spécifique dans le contrat. CI-APRÈS COLLECTIVEMENT DÉNOMMÉES LES «PARTIES»; La désignation collective du locateur et du locataire simplifie la rédaction en éliminant le besoin de répéter à chaque fois la désignation individuelle de chacun d'entre eux. ET À TITRE D INTERVENANTE :.. (identification de la caution); CI-APRÈS DÉNOMMÉE LA «CAUTION». LOCATEUR LOCATAIRE