Préavis urgent COMMUNE DE PAYERNE MUNICIPALITE. Préavis n 3/2011 AU CONSEIL COMMUNAL. Achat et vente de terrains à La Coulaz

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1 Préavis urgent COMMUNE DE PAYERNE MUNICIPALITE Préavis n 3/2011 AU CONSEIL COMMUNAL Objet : Achat et vente de terrains à La Coulaz

2 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 2 / 12 Au Conseil communal de et à 1530 Payerne Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs les Conseillers communaux, 1. Préambule Par le biais du préavis n 7/2004, la Municipalité demandait au Conseil communal de lui octroyer un crédit d'étude de Fr. 250'000.- en vue de la légalisation d'un terrain de 42'000 m 2 sis à La Coulaz (séance du 22 avril 2004). Aujourd'hui ce plan partiel d'affectation n'a toujours pas pu être légalisé pour différentes raisons (voir point 2 ci-après). Afin de pouvoir débloquer une situation difficile et complexe, la Municipalité soumet au Conseil communal l'achat de terrains non équipés appartenant aux trois autres propriétaires encore concernés par cet objet. Suite à la construction des immeubles à la Blancherie et au Sansui, notre commune a aujourd'hui un besoin urgent de mettre sur le marché immobilier de nouvelles zones d'habitations à moyenne et forte densité. La mise en valeur de ce futur quartier est donc nécessaire pour le développement de notre ville. En effet, il s agit de la seule nouvelle zone en voie de légalisation, les autres zones densifiables se trouvant au centre-ville.

3 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 3 / Historique et démarches réalisées C'est en 1992 qu'un des propriétaires du secteur a tenté de développer un projet de plan de quartier. A la suite des désintérêts de la majorité des autres propriétaires concernés, ce projet n'a pas abouti. En 1998, une nouvelle tentative de mise en valeur du secteur fut mise en projet. Certains propriétaires ne désirant pas s'engager financièrement dans des frais d'études, la procédure de développement fut à nouveau stoppée en Dans le but de pouvoir démarrer un nouveau processus de légalisation sur des bases plus solides, la Municipalité s'approcha du Service de l'aménagement du Territoire (SAT aujourd'hui SDT-) afin d'obtenir, en mars 2000, un premier accord préliminaire fixant les contraintes de base pour un nouvel avant-projet de planification au lieu-dit "La Coulaz". Le 13 mai 2002, la Municipalité obtenait du canton un 2 e accord préliminaire pour la mise en valeur des terrains sis à La Coulaz. Après bien des tractations, la Municipalité réussissait, en juin 2003, à acheter les 5 petites parcelles (pa RF n os 2944, 2945, 2946, 2947 et 2948) au prix de Fr. 40. /m 2. Ce qui permit de réduire le nombre de propriétaires à quatre. Des discussions ont ensuite dû être menées avec les 3 autres propriétaires sur le choix des mandataires et la réalisation d'un remaniement parcellaire. Finalement, une convention d'engagement entre les parties fut signée devant notaire le 19 mars En avril 2004, la Municipalité obtenait le crédit d'études de Fr. 250'000. (préavis n 7/2004), ce qui permit de mandater un groupe de bureaux d'urbanisme et d'architecture pour l'étude d'un PPA et d'un PDL (Plan directeur localisé).

4 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 4 / 12 Le 13 novembre 2006, la Municipalité recevait du Service du développement territorial (SDT) un premier rapport d'examen préalable qui demandait des compléments d'étude, notamment : sur l'assainissement du bruit routier (Routes d'echallens et d'yverdon) avec une proposition d'assainissement ; sur la réalisation d'une étude pour l'amélioration de l'offre en transport public sur l'ensemble de la ville ; sur la réalisation d'une convention foncière et financière entre les propriétaires. Cette convention devant être signée avant l'enquête publique du PPA. En 2007 et 2008, de nombreuses discussions ont eu lieu au sujet de la forme juridique pour la mise en valeur du secteur. De plus, des mandats complémentaires ont dû être donnés à des bureaux spécialisés pour l'étude d'impact, le cadastre du bruit et la mise en place d'un transport collectif, ceci à la demande des services de l'etat. Aucun accord concret ne fut par contre finalisé entre les 4 propriétaires en vue de la signature d'une convention foncière et de financement de l'opération. En 2008, la commune et les 3 autres propriétaires ont été approchés par la société GEME Développement et Investissements SA qui s'est proposée de trouver des investisseurs et de mettre en valeur ce quartier. L'office des poursuites nous informait aussi qu'un des propriétaires était frappé d'une procédure de vente forcée. Le 7 avril 2009, le SDT nous faisait parvenir le résultat du 2 e examen préliminaire des services cantonaux avec la demande de quelques petites corrections et compléments. La demande de signature d une convention entre les propriétaires relative à la réalisation foncière qui devrait être signée avant la mise en vigueur du PPA en fait partie. Le 19 novembre 2009, la Municipalité déposait un nouveau complément de dossier au SDT pour examen complémentaire, ceci en précisant que la commune allait racheter l'ensemble des terrains pour éviter la signature d'une fastidieuse convention foncière. Cette opportunité d'achat a d'ailleurs fait l objet d une discussion avec la Commission des Finances du Conseil communal. Celle-ci a donné son accord de principe.

5 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 5 / 12 Le 26 février 2010, la Municipalité recevait, de la part du SDT, les résultats du 3 ème examen préalable. Moyennant quelques corrections, elle autorisait la Municipalité à mettre ce dossier à l'enquête publique avec rappel de la convention sur l aspect foncier. Le 30 juillet 2010, la Municipalité obtenait la signature d'un accord de principe avec les 3 autres propriétaires en vue de racheter les terrains non équipés au prix net de Fr /m 2 (études non comprises) ceci sous réserve de l'approbation par le Conseil communal du prix d'achat et de la légalisation du PPA. En parallèle, la Municipalité négociait un accord avec GEME Développement et Investissements SA pour la vente des terrains légalisés non équipés et ceci en 3 étapes au prix de Fr /m 2. En novembre 2010, l'office des poursuites nous informait que la vente de quelque 10'500 m 2 de terrain non légalisé a été agendée au 8 avril Etat de situation du PPA et du PDL La Coulaz Ce dossier d'urbanisme, relativement complexe, est actuellement en cours de finition pour une version définitive qui sera mise à l'enquête publique au printemps Si tout se passe bien au niveau de la procédure, il pourra être soumis pour approbation au Conseil communal au plus tard après l'été 2011 puis mis en vigueur. Ce dossier qui a été suivi par notre urbaniste conseil comprend notamment les documents suivants : plan partiel d'affectation PPA La Coulaz ; règlement du PPA ; plan directeur localisé (PDL) ; rapport d'aménagement ; rapport d'impact ; plan d'équipement.

6 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 6 / 12 Du point de vue financier, le coût dépensé à ce jour est de Fr. 313'000.. Pour finaliser celuici, nous estimons que nous pouvons arrondir le montant à Fr. 340'000. ce qui engendre une charge sur le prix du terrain d'environ Fr. 8. /m 2. Le surcoût actuel de quelque Fr. 63'000. par rapport au préavis n 7/2004 provient des études complémentaires qui ont été exigées par les services cantonaux. 4. Achat des terrains par la Commune La commune est déjà propriétaire de 10'696 m 2 et elle a l'occasion de racheter le solde des terrains pour devenir propriétaire unique de 42'278 m 2. Une convention devant notaire sera signée avec les propriétaires concernés pour le rachat à Fr /m 2 des surfaces suivantes : - Mme Josette de Quay 8'137 m 2 pa RF n 2941 et M. Jean Rapin 12'921 m 2 pa RF n M. Emile Wicht 10'524 m 2 pa RF n 2949 Total achat 31'582 m 2 à Fr = Fr. 5'368'940. Frais de notaire estimés à 1% Fr. 55'000. Total arrondi achat des terrains Fr. 5'425'000.- La Commune est exemptée des frais de mutation de 3.3% ainsi que de l'impôt sur le gain immobilier (5%). Le prix d'achat de ces terrains a été fixé de la manière suivante avec les 3 propriétaires concernés : Fr /m 2 prix de base + Fr. 10.-/ m 2 comme participation aux études. Précisons que, sur la parcelle RF n 2949, il y a un bâtiment d'habitation et 2 dépôts qui seront démolis au début de la réalisation de la 1 ère étape.

7 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 7 / 12 La promesse de vente et d'achat conditionnelle deviendra exécutoire : lorsque le Conseil communal aura octroyé le crédit nécessaire à l'achat de l'ensemble de ces terrains par la commune ; une fois que le Conseil communal, le Chef du Département cantonal des infrastructures auront adopté respectivement approuvé le PPA La Coulaz. Toutefois, afin d'éviter une vente aux enchères forcées agendée au 8 avril 2011, la Municipalité, sur la base d'un accord avec le propriétaire concerné de la parcelle RF n 2949 en date du 10 janvier 2011, se voit contrainte de libérer un montant de Fr. 900'000.- avant l'adoption du PPA La Coulaz. Cette stratégie permet d'éviter qu'un tiers se porte acquéreur du bien-fonds en question, ce qui pourrait ensuite compromettre la réalisation du PPA telle que prévue, voire de ralentir, une fois de plus ce processus de légalisation. 5. Partenariat avec GEME et convention de vente La Municipalité et la Commission des Finances se sont mis d'accord sur l'achat de l'ensemble des parcelles, ceci pour autant qu'un accord soit trouvé avec un investisseur. GEME Développement et Investissements SA est une société qui a l'habitude de rechercher des investisseurs. Cette société est très active en Suisse Romande. Elle met en valeur les objets immobiliers puis les construit pour des investisseurs par le biais de l'entreprise générale EMEG SA qui fait partie du même groupe. Pour ce faire, nous avons conclu un accord d'achat de l ensemble du secteur du PPA et de paiement par étapes avec un prix de vente fixé à Fr /m 2 non équipé. Les équipements devront en contrepartie être réalisés par GEME Développement et Investissements SA sur la base du PPA, du PDL, du plan d'équipement et des normes en vigueur. La Municipalité n'a pas cherché à faire de la surenchère immobilière ni à réaliser un gain substantiel à court terme. Elle a plutôt cherché un partenaire fiable sur le moyen terme qui s'engage à :

8 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 8 / 12 assurer une réalisation progressive et rationnelle des constructions ; garantir la réalisation des équipements de qualité conformes aux normes en vigueur ; réaliser des habitations de qualité tant architecturale qu'environnementale ; trouver des investisseurs sérieux et fiables. La vente de ces terrains à GEME Développement et Investissements SA, soit une surface totale de 42'278 m 2 à Fr /m 2 peut se résumer de la manière suivante : 1 ère étape de réalisation du PPA : env. 23'483 m 2 (SP : 18'710 m 2 ) ; 2 ème étape de réalisation du PPA : env. 8'275 m 2 (SP : 8'220 m 2 ) ; 3 ème étape de réalisation du PPA : env. 10'520 m 2 (SP : 8'280 m 2 ) ; soit un montant total de Fr. 10'146'720.- (42'278 m 2 x Fr ) Selon la convention, le paiement s'échelonnerait de la manière suivante si l'on simule par exemple une réalisation pessimiste du quartier sur 15 ans (1 ère étape 10 ans / 2 ème étape 3 ans / 3 ème étape 2 ans), soit une augmentation annuelle et moyenne d'environ 60 habitants par année. Réalisation 1 ère étape : estimation 10 ans ( ) Acompte 1 ère étape : fin 2011 : 5% de 23'483 m 2 x Fr = Fr. 282'000. Permis 1 ère étape : 2012 : 45% de 23'483 m 2 x Fr = Fr. 2'536'000. Solde permis 1 ère étape 2013 : 50% de 23'483 m 2 x Fr = Fr. 2'818'000. Total encaissé 1 ère étape Fr. 5'636'000../. Frais d'études de légalisation Fr. 340'000../. Intérêts sur 3 ans à 3% de fin 2011 à fin 2013 (estimation de Fr. 5'425'000.--) Fr. 488'000. Bénéfice arrondi 1 ère étape Fr. 4'808'000. Après la vente des terrains de la 1 ère étape à GEME, il resterait donc une dette provenant de l'achat aux 3 propriétaires privés d'environ Fr. 617'000.

9 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 9 / 12 Réalisation 2 ème étape : estimation 3 ans ( ) Acompte de 10% 2 ème étape 2013 : 10% de 8'275 m 2 x Fr = Fr. 198'000. Permis 2 ème étape 2021 : 40% de 8'275 m 2 x Fr = Fr. 795'000. Solde permis 2 ème étape 2022 : 50% de 8'275 m 2 x Fr = Fr. 993'000. Total encaissé 2 ème étape Fr. 1'986'000../. intérêts à 3% de 2013 à 2021 sur solde de la dette Fr. 185'000../. solde de la dette Fr. 617'000. Bénéfice arrondi après la 2 ème étape Fr. 1'184'000. Réalisation 3 ème étape : estimation 2 ans Acompte de 10% 3 ème étape 2022 : 10% de 10'520 m 2 x Fr = Fr. 252'000. Permis 3 ème étape 2024 : 40% de 10'520 m 2 x Fr = Fr. 1'010'000. Solde permis 3 ème étape 2025 : 50% de 10'520 m 2 x Fr = Fr. 1'262'000. Bénéfice arrondi après la 3 ème étape 2025 : Fr. 2'524'000. Bénéfice cumulé 2 ème et 3 ème étape : Fr. 1'184' Fr. 2'524'000. = Fr. 3'708'000. Bénéfice moyen sur l'ensemble des 42'278 m 2 du secteur La Coulaz : Fr. 88. /m 2 Ce nouveau quartier permettra de construire entre 260 à 280 logements de différents types (environ 30% de logements sociaux, 50% de logements à louer, 20% de logements en PPE) et permettra d'accueillir quelque 600 à 700 habitants. La valorisation de ce quartier engendrera des investissements indirects (classes d'école, aménagements piétons hors périmètre, ligne de bus, etc ) qui pourront entre autre être financés par le biais du bénéfice estimé à plus de Fr. 3'000' Il faut aussi noter que le "mall" d'accès principal d'une surface d'environ 9'000 m 2 sera remis, une fois aménagé, gratuitement à la commune. Cette future parcelle privée de la commune sera ensuite entretenue par celle-ci. L'encaissement de la location annuelle de quelque 100 places de parc extérieures permettra de couvrir les frais d'entretien quotidien.

10 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 10 / 12 D'une manière générale, cette opération immobilière est positive pour la commune tant sur le plan de l'opportunité que sur le plan financier. Si le partenaire GEME Développement et Investissements SA devait connaître des difficultés, la commune pourrait en tout temps reprendre ces terrains et alors rechercher un autre partenaire pour la poursuite de la valorisation immobilière du secteur légalisé. Pour que cette affaire puisse se réaliser, la Municipalité soumettra cette année encore au Conseil communal l'approbation définitive de ce plan de quartier. 6. Financement Dans le cadre de ce préavis, la Municipalité doit financer les éléments suivants : achat de 31'582 m 2 de terrain Fr. 5'368'940. complément d'étude au préavis n 7/2004 (crédit octroyé de Fr. 250'000. ) Fr. 90'000. frais de notaire et de géomètre à la charge de la commune estimés à Fr. 60'000. intérêts intercalaires définis par une simulation sur une valorisation immobilière de 15 ans avec un taux moyen de 3% Fr. 673'000. Total Fr. 6'191'940. Pour le financement, il est prévu de recourir à l'emprunt autorisé dans le cadre du plafond d'endettement (cf. préavis n 23/2006). En prenant la totalité du montant à financer dans le cadre de ce préavis, le total des emprunts de la Commune de Payerne, ainsi que les engagements non utilisés et les amortissements effectués, se situeraient aux environs de Fr. 62'902'800..

11 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 11 / Conclusions En conclusion, nous vous prions, Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs les Conseillers communaux, de bien vouloir adopter formellement ce préavis et de voter les résolutions suivantes : L E C O N S E I L C O M M U N A L D E P A Y E R N E vu le préavis n 3/2011 de la Municipalité du 11 janvier 2011 ; ouï le rapport de la commission chargée d'étudier cette affaire ; considérant que cet objet a été porté à l'ordre du jour ; d é c i d e sous réserve de l'approbation définitive du PPA Article 1 : d'autoriser la Municipalité d'acquérir les terrains suivants au prix de Fr /m 2 pa RF n 2942 de 8'137 m 2 pa RF n 2941 et pa RF n 2943 de 12'921 m 2 pa RF n 2949 de 10'524 m 2 (y.c. les bâtiments) soit un total de 31'582 m 2 pour un montant de Fr. 5'368'940. dont les modalités de paiement sont les suivantes : paiement à l'op d'ici au 7 avril 2011 d'un montant de Fr. 900'000.--, ceci pour éviter la vente aux enchères forcées de la parcelle RF n 2949 de 10'524 m 2 ; paiement du solde de Fr. 4'468'940. aux différents propriétaires dès l'entrée en force du PPA La Coulaz ;

12 Municipalité de Payerne / Préavis n 3/2011 Page 12 / 12 Article 2 : d'octroyer à la Municipalité un crédit supplémentaire de Fr. 150'000.- pour financer les études supplémentaires qui ont dû être effectuées pour la légalisation (env. Fr. 90'000. ) et les frais de notaire et de géomètre (env. Fr. 60'000. ) ; Article 3 : d'autoriser la Municipalité à recourir à l'emprunt dans le cadre du plafond d'endettement pour financer le montant global de Fr. 5'518'940. (articles 1 et 2) ainsi que les intérêts intercalaires estimés à Fr. 673'000. ; Article 4 : d'accepter sous réserve de l'approbation définitive du PPA La Coulaz, l'exécution de la convention de partenariat avec GEME Développement et Investissements SA et par conséquent de vendre par étapes à cette dernière, le terrain propriété de la commune au prix de Fr /m 2 non équipé ; Article 5 : d'autoriser la Municipalité à verser le bénéfice de cette opération immobilière au compte fonds de réserve (investissements divers). Veuillez agréer, Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs les Conseillers communaux, nos salutations distinguées. Ainsi adopté le 11 janvier AU NOM DE LA MUNICIPALITE Le Syndic : Le Secrétaire : (LS) M. Roulin S. Wicht Annexes : - plan parcellaire actuel - plan de situation du PPA La Coulaz en voie de légalisation Municipal responsable : M. Michel Roulin, Syndic Autre municipal concerné : M. Gérald Etter