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2 EVALIMMO Evaluer un bien immobilier, maintenant c'est facile EVALIMMO est un logiciel intégré développé sous Windows conçu pour aider l'utilisateur à toute évaluation immobilière et cela sans connaissance approfondie dans le domaine. Il a été conçu avec la collaboration étroite de professionnels. Il contient plusieurs méthodes d'évaluation. Méthode comparative de biens notariaux vendus, méthode volumique, méthode des surfaces pondérées,...convivial, facile d utilisation, il ne nécessite aucune connaissance particulière en informatique. Le logiciel est commercialisé sous deux versions avec, dans tous les cas, plus de 1000 biens vendus par Notaires et, à titre de comparaison, plus de 2500 biens à vendre au prix proposé par des particuliers. 2

3 Au total, chaque année la base de données sera complétée par de nouveaux biens vendus ( entre 1200 et 1500 biens ) Version EVALIMMO 1 : la base de données ne peut être alimentée que par des mises à jour mensuelles. Notre bureau transmet (via Internet) aux agences un fichier téléchargeable. La mise à jour est automatique via le logiciel. Version EVALIMMO 2 : la base de données peut être alimentée : par des mises à jour mensuelles et par l'agent immobilier. Des formulaires de saisie sont prévus et inexistants dans la version EVALIMMO 1. La base de données EVALIMMO est alimentée : - par des ventes Notariales - des ventes à des prix proposés par des particuliers ( à titre uniquement comparatif) - des ventes réalisées par des agences immobilières ( sources indépendantes) Au fil du temps, il est évident que plus la base de données sera étoffée, plus les évaluations seront plus précises. D'où l'importance d'une mise à jour régulière pour tous les types de bien, dans toutes les localités de Bruxelles, Brabant wallon et la Province de Liège. Nous préparons aussi une base de données pour les autres Provinces. Le logiciel permet de réaliser des évaluations précises par recoupement des différentes méthodes proposées. Le nombre de biens vendus permet une comparaison efficace. L'utilisateur reste maître dans le paramétrage de certains critères d'évaluation.. Des boutons permettent des calculs instantanés et donnent déjà une évaluation moyenne du bien en quelques secondes. La méthode comparative sur base de biens déjà vendus est la plus utilisée, mais les autres méthodes permettent d'affiner le prix proposé. D'où l'importance de constituer au plus vite une base de données très élargie en biens afin de réduire au maximum les erreurs. La méthode volumique est aussi très fiable et a l'avantage de permettre une évaluation sans base de données élargie. Seule un peu d'expérience est nécessaire. Une mise à jour des coefficients ABEX sera nécessaire chaque année. Un rapport d'évaluation standard peut être édité, imprimé ou envoyé par mail. 3

4 Fonctions principales d EVALIMMO Saisie et listes principales Liste générale des biens vendus ( recherche multi-critères selon le type de bien, la localité, le nombre de chambres,.) Affichage de tous les prix moyens ( ex : prix moyen habitable, surface habitable, prix moyen des biens vendus,.) Affichage des prix moyens de biens vendus par localités, par type de biens, par nombre de chambres,. Saisie des biens vendus, à évaluer ou à estimer ( version EVALIMMO 2) Paramétrage du logiciel, type, transaction, localités,.. ( version EVALIMMO 2) Création d un rapport d évaluation type ( version EVALIMMO 2) Edition d un rapport d évaluation type, impression, fax, mail ( version EVALIMMO 2) Paramétrages des critères d évaluation ( coefficients de pondération, de situation, ABEX prix au m3 valeur de reconstruction, ) Estimation des travaux de rénovation Statistiques générales Graphique général de répartition des biens vendus Ventilation des biens par localité, par type et par nombre de chambres Liste ventilée de tous les terrains vendus par localité et affichage du prix moyen au m² Liste ventilée de tous les appartements vendus par localité, par nombre de chambres et affichage du prix moyen du m² habitable Simulations et méthodes d évaluation Méthodes comparatives avec terrain intégré Méthodes comparatives sans terrain intégré Méthode des surfaces pondérées M2 Méthode volumique M3 Mises à jour,téléchargement et abonnement Tous les mois de 100 à 150 biens vendus pourront être téléchargés et s ajouteront aux biens déjà présents dans le logiciel EVALIMMO Deux versions disponibles EVALIMMO 1 et EVALIMMO 2 selon les modalités de mises à jour. Abonnement mensuel ou trimestriel pour les mises à jour. 4

5 Cette rubrique permet d'afficher la liste des ventes/estimations pour tous les différents types de biens et localités. Obtention de nombreuses listes par un simple clic à partir de la liste générale des biens vendus (ex: appartements, 3 chambres à Uccle en 3 clics ) Déjà à ce stade une évaluation rapide moyenne avec terrain intégré peut être réalisée avec les données affichées : prix de vente moyen, prix au m² habitable moyen,... On affinera avec les autres données et méthodes. Des couleurs sur certaines zones permettent de discerner les informations essentielles ( nouveau bien vendu, surface habitable,...) 5

6 Ventilation par type de biens et par nombre de chambres ( exemple ci-dessous : DUPLEX 1,2,3 chambres) On y trouve aussi les moyennes les plus représentatives. Ventilation des ventes / évaluations - par type de biens et moyennes 6

7 Liste des terrains Liste des appartements par localité et nombre de chambres 7

8 Liste des ventes / évaluations pour accès aux rapports d'évaluation. Dans cette liste, on y retrouve toutes les ventes selon le type de transaction. On y trouve la localité, le type de bien, l'adresse complète, prix de vente ou de l'estimation, la date de vente ( estimation - expertise), nbre de chambres, jardin, garage, revenu cadastral, surface habitable, prix m² habitable,... Des filtres sont possibles, des moyennes sont calculées, les points de comparaison sont rapidement affichés. De même, on accède facilement par un simple clic au rapport d'évaluation ( ou d'expertise). Toutes ces informations peuvent être aussi imprimées, faxées et transmises par mail. Saisie des biens vendus ou à évaluer Cette sélection uniquement présente dans la version EVALIMMO 2 permet à l'agent immobilier ou à l'utilisateur de saisir des biens immobiliers vendus : + La fiche de saisie des biens ( à estimer, vendus, à expertiser ) avec calculs des estimations pour les terrains, appartements et immeubles de rapport Cette saisie se réalise à partir de la liste générale des biens vendus. Des boutons sont prévus à cet effet. 8

9 Voici par exemple la fiche de saisie pour les habitations courantes : 9

10 Les simulations METHODE COMPARATIVE ( nécessite une très grande base de données pour réduire les erreurs) - simple comparaison avec des biens vendus équivalents avec ou sans terrain intégré METHODE M2 ( nécessite aussi une très grande base de données) - Aussi une méthode comparative afin de déterminer la surface habitable moyenne de biens équivalents ( avec ou sans terrain intégré) METHODE VOLUMIQUE M3 ( ne nécessite aucune base de données) Soit à évaluer une maison bourgeoise très soignée à Uccle construite en 1995 : 3 chambres, Surface Hab : 200 m² sur une terrain de 500 m². Maison bien située ( coefficient de situation) avec cuisine super équipée et véranda ( coefficients de valorisation) Evaluons ce bien avec les données existantes dans le logiciel avec la méthode au m² : En 3 clics, on réalise d'abord le filtre. Le résultat donne : 10

11 Evidemment, avec de nombreux points de comparaison, on peut affiner encore plus le filtre : avec la présence d'un garage, d'un bureau, d'une véranda, d'un grenier aménageable, présence de caves,... Méthode comparative avec Prix m² Surf.hab Surf. terrain Prix moyen terrain intégré hab moyen moyenne moyen >>>>>>> données affichée m² 441 m² Estimation rapide moyenne avec surface intégrée (1 clic) Estimation rapide moyenne avec surface intégrée de 441 m² et une Surf.hab de 200 m² Prix calculé m² 441 m² m² 441 m² Essayons d'affiner notre évaluation en tenant compte du prix du terrain à Uccle. On va donc évaluer le prix du m² habitable sans terrain intégré. Un autre écran permet ces calculs. Sur base d'un prix moyen du terrain à Uccle de 208 le m². 11

12 Analysons brièvement cet écran et estimons le bien Avec les données présentes actuellement dans le logiciel, le prix moyen du terrain à Uccle est de 208 le m² Calcul du prix moyen sans terrain intégré Prix du terrain à Uccle Prix m² hab moyen Surf.habitable Prix du terrain pondéré m² Calcul du prix moyen sans terrain intégré en tenant compte des mêmes paramètres et en tenant compte aussi des coefficients de valorisation et de situation : ( 10 %) m² Evaluation du bien avec terrain intégré et en tenant compte des différents coefficients m² Le dernier cadre permet de fixer arbitrairement son prix au m² habitable. Evaluons ce bien avec les données existantes dans le logiciel avec la méthode volumique : Le mesurage du volume du bien donne 660 m3. Le coefficient ABEX choisi pour ce type de bien est de 440 le m3. Le logiciel permet d'afficher l'écran suivant 12

13 Evaluation du bien avec terrain intégré et en tenant compte des différents coefficients ( valorisation, situation et vétusté) : 660 m3. Valeur de Prix reconstruction ABEX sans le terrain Surface du terrain Prix de ce terrain à Uccle m² Valeurs moyennes pour les deux méthodes m² Dans cette sélection, on retrouve sous la forme de listes ou graphiques des statistiques telles que : Le nombre de biens vendus, estimés, expertisés en fonction des différentes transactions Graphique1 ( Ventilation des ventes) 13

14 Ventilation des ventes par type de bien On peut afficher des listes de ce type, par type de biens, par nombre de chambres ou les deux. 14

15 Les critères d'évaluation et paramétrage du logiciel Certaines de ces fonctions ne seront accessibles à l'utilisateur que dans la version EVALIMMO 2. Dans cette sélection, on y retrouve : - Les différents critères d'évaluation ( vétusté, situation,..) et coefficients de pondération pour les méthodes volumiques / m². - Les coefficients ABEX 2005 ( valeur de reconstruction) - La mise à jour de la base de données pour évaluer des travaux éventuels - Un rappel des différents frais Notariaux en Belgique. On peut, via cette rubrique, paramétrer le logiciel sur les points suivants ( version EVALIMMO 2 ) - Les localités / et pays - Les différents types de bien - Types de transaction - Etat des biens CONTACT Mr SAVERINO TEL : 0496/ / FAX : 04/ info@usd.be ou saverino@skynet.be

16 EVALIMMO ( prix htva) Versions Description brève Prix Version soft - Prix de base de l'application EVALIMMO 1 - mise à jour mensuelle uniquement par Internet Licences de 2 à 5 postes( +75 ) Par siège social. Version pro - Dans cette version, la mise à jour peut se réaliser selon deux procédés : - Mises à jour mensuelle ( via Internet) + - Mises à jour par l'agent immobilier lui-même ( EVALIMMO 2 ses propres ventes par ex) Licences de 2 à 5 postes( +75 ) Par siège social.) Maintenance téléphonique /Internet /an /an Formation sur site Mises à jour ( par Province) Si vous avez des difficultés à utiliser EVALIMMO, nous organisons des formations sur site afin que vous puissiez utiliser rapidement et efficacement les données fournies ( 3 heures) Mises à jour mensuelles. Plusieurs abonnements sont à votre disposition pour une Province ou région : - Par mois ( 5 /semaine) - soit 20 /mois - Par trimestre ( 4 /semaine) - soit 16 /mois Bruxelles et le Brabant wallon sont considérés comme une seule région, donc un seul abonnement. On peut cumuler plusieurs abonnements. Attention, un logiciel par Province. 250 Prix de l'abonnement à partir de : 4 /semaine Version à télécharger ( Fonctionne sous ACCESS2000 ou version supérieure) 16