Immobilier Février 2003

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1 Immobilier Février 2003

2 CEFORA Tous droits réservés. Le présent document ne peut être reproduit qu à des fins d information non lucratives et privées. Le nom de l auteur et de l éditeur doivent toujours être mentionnés. Toute autre reproduction, adaptation, traduction et communication publique est interdite sans l accord écrit du CEFORA, avenue Eugène Plasky 144, 1030 Bruxelles.

3 i Table des matières 1. Description du secteur p Le secteur immobilier p Définition p Caractéristiques du secteur au sein de la CPNAE p. 2 a) Le statut des travailleurs p. 2 b) La taille des entreprises au sein de la CP 218 p. 3 c) Présence par région p Echantillon d entreprises atteint par l enquête p Description de l échantillon p Echantillon et représentativité P. 5 a) Selon les codes NACE et les activités menées par les p. 5 entreprises b) Selon la taille des entreprises p. 6 c) Selon la région p Professions d employé p Description des organigrammes en fonction de la taille p. 9 des entreprises 3.2. Définition des professions d employé des départements p. 11 opérationnels 3.3. Définition des professions d employé des départements p. 14 de soutien 4. Estimation du nombre d employés par profession p Extrapolation des données issues de l enquête p Emplois vacants p Analyse des emplois vacants p Professions clés p Les professions clés du secteur p Location et vente de biens immobiliers p Gestion de biens immobiliers p Promotion de biens immobiliers p. 25 INTRODUCTION Annexes p. 26 Annexe A : Sources documentaires p. 27 Annexe B : Organigrammes types des entreprises du secteur p. 28 immobilier en fonction de la taille d entreprise Annexe C : Organigramme des professions clés du secteur p. 31 Annexe D : Echantillonnage pour le secteur immobilier p. 32 Annexe E : Liste des entreprises qui ont participé à l étude p. 34

4 Introduction La structure de professions est une étude lancée par le service d étude du Cefora qui vise à répertorier les professions présentes dans chaque secteur d activité ressortant de la commission paritaire Par secteur, cet exercice se fait via la constitution d organigrammes types qui reprennent les professions d employé les plus courantes réparties par département. Cet exercice sera répété pour tous les secteurs de la CPNAE dans le but qu au terme de l étude, le Cefora soit en possession de la structure de professions de son secteur, c est-à-dire de l ensemble des secteurs qui constituent la CPNAE. Le présent document traite du secteur immobilier. Cet exercice a pour but : de faire l inventaire et la description des professions d employé que l on peut retrouver dans le secteur étudié ; de pouvoir estimer quantitativement, au niveau national, le nombre d employés occupés dans chaque profession ; de connaître le nombre d emplois vacants par profession chez les enquêtés et d estimer le degré de difficulté à remplir ces emplois vacants ; de déterminer les professions clés du secteur à usage du monde de l enseignement. INTRODUCTION Cette étude se déroule en plusieurs étapes et selon une méthodologie bien précise : récolte et analyse des sources documentaires sur le secteur et ses professions ; rédaction d une fiche descriptive provisoire du secteur et de ses professions ; première validation des organigrammes et des définitions des professions, en interne, auprès des conseillers en formation responsables de ce secteur et en externe via des entretiens menés auprès d entreprises de taille différente appartenant au secteur ; deuxième validation au moyen d une enquête écrite envoyée à un échantillon représentatif d entreprises du secteur. Deux critères ont été pris en considération pour établir l échantillon d entreprises, à savoir la taille d entreprise et la région ; analyse des résultats de l enquête et rédaction de la fiche descriptive du secteur ; Pour plus d informations sur la méthodologie suivie pour l établissement des structures de professions des employés de la CPNAE, le lecteur est invité à lire un autre document du service d étude «Méthodologie des structures de professions d employé en CPNAE». ii Cette étude a été réalisée par Cindy Lambrechts, collaboratrice du service d étude et d organisation du CEFORA. 1 Ou Commission Paritaire Nationale Auxiliaire des Employés (CPNAE ou CP 218).

5 Description du secteur 1

6 1.1. Le secteur immobilier Définition Le secteur immobilier regroupe des entreprises qui font de la promotion de biens immobiliers destinés à la vente ou qui assurent un rôle d intermédiaire dans la vente ou la location de biens immobiliers pour le compte de tiers ou qui s occupent de la gestion de biens immobiliers. Selon la nomenclature d activités NACE-BEL, en provenance de l Institut National de Statistique, le secteur immobilier reçoit les codes NACE suivants : 701 Promotion immobilière de logements, de bureaux ou d infrastructures pour compte propre 702 Location de biens immobiliers, d habitations, de logements sociaux, d immeubles résidentiels et de terrains pour compte propre 7031 Agences immobilières (intermédiaires pour l achat, la vente et la location de biens immobiliers pour le compte de tiers et estimation de biens immobiliers) 7032 Administration d immeubles résidentiels ou d autres biens immobiliers 2 DESCRIPTION DU SECTEUR Caractéristiques du secteur au sein de la CPNAE a) Le statut des travailleurs Tableau 1 Répartition des travailleurs par statut et par taille d entreprise 2 Taille des entreprises Total n % TOTAL travailleurs ,00 Ouvriers ,80 Employés ,20 Dont employés CPNAE Au sein du secteur privé, le secteur immobilier compte travailleurs dont ont un statut d ouvrier et un statut d employé. Selon cette source, on remarque qu un peu moins que la moitié des travailleurs de ce secteur ont un statut d employé. 2 Selon les données de l ONSS sur les effectifs des employeurs et des travailleurs du secteur privé assujettis à la sécurité sociale au 30 juin 2000, statistique centralisée.

7 Pour la CPNAE, il est intéressant de calculer le taux de couverture du secteur. Par taux de couverture, on entend le rapport entre le nombre d entreprises (ou d employés) répertoriées dans la CPNAE et celui comptabilisé par l ONSS, pour des secteurs délimités de manière identique. Selon ce calcul, on arrive à un taux de couverture des entreprises de 37,73 % tandis que celui des employés est de 71,39% 3. De ce taux de couverture peut être déduit qu un peu moins de trois quarts de la totalité des employés de ce secteur font partie de la CP 218. Le reste du document ne traitera que des employés répertoriés au sein de la CP 218. b) La taille des entreprises Tableau 2 Répartition des entreprises et des employés selon la taille des entreprises 4 Entreprises Employés Nombre d employés Taille entreprise n % n % Moyenne - 1 à , ,92 1,6-10 à , ,74 13,8-50 à , ,99 46,7-100 et plus 3 0, ,35 27,0 Total ,2 DESCRIPTION DU SECTEUR Comme pour la plupart des secteurs de la CP 218, le secteur immobilier est constitué essentiellement de P.M.E. De cette répartition, on peut déduire que 99,57% des entreprises du secteur comportent moins de 50 travailleurs. c) Présence par région Tableau 3 Répartition des entreprises et des employés par région 5 Région Bruxelles Wallonie Flandre Total Pop. entreprises Pop. employés Moyenne d'employés par entreprise 3,3 1,6 1,9 2,2 58,8% des entreprises sont implantées en région flamande pour 19,2% en région wallonne et 22% en région bruxelloise. 3 L ONSS comptabilise pour le secteur immobilier entreprises et employés tandis que la CPNAE comprend entreprises et employés. 4 Source : fichier des cotisations de l ONSS du quatrième trimestre de l année 2000 mis à la disposition du Fonds Social. 5 Source : fichier des cotisations de l ONSS du quatrième trimestre de l année 2000 mis à la disposition du Fonds Social.

8 Echantillon d entreprises atteint par l enquête 2

9 2.1. Description de l échantillon Echantillon et représentativité Pour mener à bien cette étude, nous avons envoyé dans un premier temps 284 enquêtes adressées à des entreprises du secteur, tous sous-secteurs, tailles et régions confondus. A l issue de ce premier envoi et après une action de rappel téléphonique auprès des entreprises suivie d un envoi limité d enquêtes (adressées aux personnes qui avaient accepté par téléphone de participer à l exercice), le taux de réponse escompté n était pas atteint. Nous avons donc refait un deuxième envoi d enquêtes auprès d un nouvel échantillon d entreprises du secteur, tous sous-secteurs, tailles et régions confondus. Ces entreprises ont également été contactées téléphoniquement pour augmenter le taux de réponse. Après ces 2 envois, nous n avions toujours pas atteint le taux de réponse espéré pour les petites entreprises. Après ces différentes actions, l enquête a été clôturée car le nombre d employés escompté a été atteint. Pour obtenir un échantillon représentatif, l on souhaitait obtenir des données sur 59 entreprises et 415 employés. Or, l enquête rassemble les données de 47 entreprises et 613 employés. Le nombre d employés couverts est une donnée plus importante que le nombre d entreprises car l extrapolation réalisée au chapitre 4 de ce document est faite sur la base du nombre d employés. Par conséquent, l enquête a été clôturée malgré que le nombre d entreprises escompté n a pas été atteint. En annexe, se trouve un tableau récapitulatif de l échantillonnage qui reprend : le nombre d envois effectués, le nombre d entreprises à atteindre par région et par taille d entreprise pour obtenir un échantillon représentatif et le taux de réponse obtenu en fonction de paramètres comme la taille et la région. a) Selon les codes NACE et les activités menées par les entreprises La répartition des entreprises qui ont participé à notre enquête selon les codes NACE est la suivante : ECHANTILLON D ENTREPRISES ATTEINT PAR L ENQUETE 5 Tableau 4 Nombre d entreprises et d employés par sous-secteur Code NACE Entreprises Employés n % n % Promotion immobilière 7 14, ,50 Location de biens immobiliers pour compte propre 7 14, ,72 Agences immobilières 17 36, ,91

10 Tableau 4 Nombre d entreprises et d employés par sous-secteur (suite) Code NACE Entreprises Employés n % n % Administration d immeubles 15 31, ,70 Autres 6 1 2,13 1 0,16 Total Parallèlement, le questionnaire interroge les entreprises sur le type d activités qu elles exercent. Selon ces données, sur les 47 entreprises qui ont participé à notre enquête : 11 font de la promotion immobilière. 19 font de la gestion d immeubles. 22 sont des intermédiaires dans la vente, l achat et la location de biens immobiliers. 6 font de l expertise et de l évaluation de biens immobiliers. 7 ont des activités annexes (entreprise générale de construction, bureau comptable, facility management, entretien et rénovation d immeubles, CIKAFI (fond en investissement immobilier), etc.). Les différences observées entre la ventilation des activités selon l ONSS et selon l enquête sont liées au fait que l ONSS ne répertorie que l activité principale des entreprises et non toutes les activités exercées tandis que le questionnaire permettait aux entreprises de cocher plus d une activité. ECHANTILLON D ENTREPRISES ATTEINT PAR L ENQUETE 6 Tableau 5 b) Selon la taille des entreprises Nombre d entreprises et d employés par taille d entreprise Taille entreprise Total Entreprises atteintes Réalisé entreprises en % 1,08% 16,28% 22,22% 66,67% 1,69% Employés atteints Réalisé employés en % 2,27% 26,14% 33,33% 80,25% 10,20% A l issue de l enquête, les données rassemblées couvrent 1,69% des entreprises du secteur et 10,20% des employés. L on peut dire que l échantillon est représentatif puisqu il représente un peu plus d un dixième de la population totale des employés du secteur. 6 Une entreprise a comme code Nace le ou étalagiste et similaire. Hors cette entreprise fait de la location et de la vente de biens immobiliers ainsi que de l administration d immeubles. Elle devrait donc se retrouver dans la catégorie agences immobilières et administration d immeubles.

11 c) Selon la région Tableau 6 Nombre d entreprises et d employés dans l échantillon par région Région Bruxelles Wallonie Flandre Total Nombre d entreprises Réalisé entreprises en % 3,27% 1,69% 1,10% 1,69% Nombre d employés Réalisé employés en % 20,21% 8,12% 4,47% 10,20% ECHANTILLON D ENTREPRISES ATTEINT PAR L ENQUETE 7

12 Professions d employé 3

13 3.1. Description des organigrammes en fonction de la taille des entreprises Dans un premier temps, l enquête soumet aux entreprises un organigramme type de taille correspondante. Un organigramme type est un organigramme qui correspond à une configuration type d une entreprise du secteur, dans lequel la majorité des entreprises doivent s y reconnaître. Il présente les professions les plus courantes répertoriées par département avec leurs liens hiérarchiques. Les entreprises doivent d abord donner une évaluation de l organigramme type tel qu il leur est soumis, sur une échelle allant de 1 à 5 (pas du tout d accord à tout à fait d accord). L évaluation globale de l organigramme est de 3,80 (moyenne des 47 évaluations données par les entreprises interrogées). A côté de cette première évaluation, les entreprises doivent le valider et le compléter si nécessaire. Grâce aux organigrammes ainsi complétés par les entreprises, le tableau présenté cidessous, a pu être constitué pour les professions spécifiques 7 du secteur classées par département opérationnel. Par département opérationnel, l on entend les départements dont relèvent les activités centrales de l entreprise. Les professions qui s y retrouvent assurent le travail de base en rapport direct avec la production de biens ou de services. Elles sont spécifiques au secteur d activité. Ces départements génèrent le chiffre d affaire et le bénéfice de l entreprise. Ces professions font l objet de ce document. PROFESSIONS D EMPLOYE Tableau 7 Cette distinction fait appel à la notion de professions transversales et de département de soutien. Les professions transversales sont des professions qui peuvent se retrouver dans plusieurs secteurs d activité avec un contenu de tâches plus ou moins identique. Elles sont le plus souvent comprises dans les départements de soutien. Ces professions ne seront pas abordées dans ce document car elles font l objet d un ouvrage distinct intitulé «professions transversales d employé» disponible auprès du Cefora. Présence des professions spécifiques, par département opérationnel, en fonction de la taille des entreprises 9 TAILLE ENTREPRISE ACTIVITÉS ET PROFESSIONS 1 À 9 10 À À ET + ACHAT, VENTE ET LOCATION DE BIENS IMMOBILIERS Intermédiaire immobilier x x x x Expert immobilier x x 7 Voir point 3.2. Définition des professions d employé des départements opérationnels.

14 Tableau 7 Présence des professions spécifiques, par département opérationnel, en fonction de la taille des entreprises (suite) TAILLE ENTREPRISE ACTIVITÉS ET PROFESSIONS 1 À 9 10 À À ET + ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS Administrateur de biens x x x x Comptable (client) x x x Syndic de copropriété x x x x Gestionnaire technique x x x Technicien x x PROMOTION IMMOBILIÈRE Promoteur immobilier x x x x Coordinateur de chantier x x x Architecte x x x Géomètre x x Commercial x x x Dessinateur x x PROFESSIONS D EMPLOYE Remarques : Pour les organigrammes types, qui reprennent toutes les professions d employé de ce secteur (par département opérationnel et de soutien), le lecteur se référera à l annexe. Ces organigrammes types sont le résultat synthétique de toutes les informations transmises par les entreprises. Sur les organigrammes types sont présentées toutes les professions que l on peut retrouver dans le secteur pour une entreprise qui ferait de la promotion immobilière, de l administration de biens immobiliers et qui serait intermédiaire dans la location, la vente et l achat de biens immobiliers. Si certaines de ces activités tombent, les professions en rapport disparaissent aussi. 10 Pour le secteur immobilier, nous n avons pas constitué d organigramme type pour une entreprise de 100 travailleurs ou plus. Au sein du secteur, les trois entreprises de cette taille sont en réalité des entreprises qui sont en même temps des entreprises de construction. Leur personnel est donc en grand partie constitué de professions d ouvrier. Il n y a d ailleurs que 81 employés recensés au sein de ces 3 entreprises, ce qui correspond à un nombre moyen d employés par entreprise de 27. Comme ces trois entreprises ne correspondent pas à la configuration classique d une entreprise du secteur immobilier, nous n avons pas constitué d organigramme type pour cette taille.

15 3.2. Définition des professions d employé des départements opérationnels Agent immobilier : titre générique et réglementé des professionnels qui s occupent de la vente, de la location, de l échange ou de biens ou de droits immobiliers pour des tiers (intermédiaires immobiliers) et ceux qui s occupent de la gestion de biens pour le compte de tiers (les syndics de copropriété et les administrateurs de biens). A. VENTE ET LOCATION DE BIENS IMMOBILIERS Ce département comprend toutes les professions qui jouent le rôle d intermédiaire dans l achat, la vente ou la location de biens immobiliers. Les biens immobiliers à vendre ou à louer sont évalués puis mis en vente ou en location par leurs soins. Intermédiaire immobilier : joue le rôle d intermédiaire dans les transactions sur des biens immobiliers entre le vendeur et l acheteur ou entre le propriétaire et le locataire ou dans le cadre d une cession de fonds de commerce. Il/elle informe ses clients sur la valeur du bien immobilier, sur l état des lieux et sur les lois et règlements qui régissent les transactions de vente et de location de biens immobiliers. Il/elle fait visiter les lieux, participe aux négociations et se charge de rédiger l acte de vente ou de location. Dans le cadre de la cession de fonds de commerce, il/elle dresse les documents appropriés en tenant compte des éléments comptables, financiers, contractuels et fiscaux. Certains agents immobiliers sont également administrateurs de biens. Il/elle peut assister également ses clients dans leur recherche d hypothèque, de prêt ou de crédit. Autres appellations : vendeur immobilier, agent immobilier, conseiller immobilier, négociateur immobilier. Expert immobilier : se charge de mesurer le terrain ou le bien immobilier, d estimer sa valeur (en cas de vente, de saisie judiciaire ou de règlement de sinistre) et de dresser l état des lieux (avant location ou travaux) tout en tenant compte des circonstances et du but visé (vente, succession, garantie d emprunt, expropriation, apports en société, etc.). Il/elle rédige un rapport, basé sur ses considérations, qui contiendra des photos, croquis, plans, délimitation de la propriété, description de l immeuble, situation, style architectural, etc. Cette profession est souvent exercée sous statut indépendant, surtout dans les petites entreprises. Autres appellations : géomètre-expert-juré, géomètre-expert, géomètre-expert immobilier. PROFESSIONS D EMPLOYE 11 B. ADMINISTRATION DE BIENS IMMOBILIERS Ce département s occupe de la gestion quotidienne de biens. Cette gestion comprend la gestion financière (comptabilité), la gestion technique (maintenance et réparation des installations techniques du bien) et la gestion administrative (baux de location, états des lieux, etc.). Administrateur de biens : est mandaté par le(s) propriétaire(s) de la gestion journalière d un bien immobilier privé. Ceci comprend la gestion financière, administrative et technique du bien immobilier. Il/elle dresse un dossier financier qui

16 reprend, le calcul de rentabilité, les frais d exploitation, les capitaux à réserver pour le maintien en état, les implications financières et fiscales pour le propriétaire, etc. Il/elle intervient le plus souvent en lieu et place du propriétaire dans les relations locatives. Il/elle peut superviser du personnel d entretien, de gardiennage et de jardinage. Il/elle perçoit les loyers et les charges et dresse les baux et les états des lieux, etc. Autres appellations : régisseur de biens immobiliers, agent immobilier, gestionnaire d immeuble, property manager. Comptable (client) : se charge des opérations comptables liées à la location de biens immobiliers pour le compte des clients de l entreprise. Dans les petites entreprises, le comptable de l entreprise se chargera de la comptabilité client en plus de celle de l entreprise. Autres appellations : accountant, accounting manager, comptable d immeubles. Syndic de copropriété : désigné par l assemblée générale des copropriétaires, il/elle assure pour le compte de copropriétaires la gestion financière, technique et administrative des parties communes de biens immobiliers et la conservation du patrimoine immobilier. Il/elle assure également la maintenance, l entretien et les réparations des locaux communs. Il/elle répartit les charges entre les copropriétaires, perçoit les provisions, règle les fournisseurs et s occupe des problèmes de trésorerie et de comptabilité. Il/elle peut superviser du personnel d entretien, de gardiennage et de jardinage. Autres appellations : gestionnaire de patrimoine immobilier, agent immobilier. Gestionnaire technique : se charge de la gestion technique des bâtiments dont il/elle a la charge. Il/elle évalue les travaux à effectuer, établit les devis, négocie avec les fournisseurs et supervise les travaux. Il/elle prend en charge la maintenance technique du bâtiment (ascenseurs, communs, sorties de secour, problèmes de toiture, etc.) Autres appellations : inspecteur technique, responsable technique, ingénieur de maintenance, expert technique. Technicien : se charge d intervenir techniquement dans les immeubles en gestion lorsque certains dysfonctionnements de l infrastructure sont constatés par les locataires. Il/elle travaille sous l autorité du gestionnaire de bien ou du gestionnaire technique. Autre appellation : technicien de maintenance. C. PROMOTION IMMOBILIÈRE/PROJECT MANAGEMENT PROFESSIONS D EMPLOYE 12 Ce département se charge de la conception et de la promotion de biens immobiliers. Il peut s agir de constructions neuves, de rénovation et/ou d aménagement de bâtiments ou certaines parties de bâtiment. Il se charge de la récolte de fonds pour la construction, met sur plan les travaux à réaliser, supervise le chantier et s occupe de la vente des biens finis. Promoteur immobilier : décide quelles réalisations immobilières construire pour répondre aux besoins d une clientèle potentielle. Il/elle élabore le programme immobilier en réalisant des études de faisabilité et des plans de financement. Il/elle établit un programme d action pour la construction ou la rénovation du bien immobilier et coordonne toutes les phases de la réalisation. Il/elle lance les appels d offres, choisit les fournisseurs et surveille l exécution des travaux et le respect des délais. Il/elle établit les plans financiers du projet et recherche parfois des investisseurs externes. Il/elle se charge également du coté commercial, juridique et technique de

17 l opération. A la responsabilité complète du programme qu il définit, depuis la construction jusqu à la livraison. Dans les petites entreprises, il/elle assure également le rôle de coordinateur de chantier. Autres appellations : monteur d opération, responsable de programme, promoteur, project manager, responsable de projet, chef de projet. Architecte : assure la conception et la réalisation ou la rénovation de bâtiments ou de l aménagement intérieur de bâtiments. Il/elle conçoit et dessine son projet, supervise la réalisation de toutes les phases, négocie avec les clients et conduit le chantier. Il/elle peut parfois assurer le rôle de coordinateur de chantier en même temps. Il/elle peut travailler sous statut indépendant. Autres appellations : architecte-paysagiste, architecte d intérieur, architecte/chef de projet, architecte-ingénieur. Géomètre : mesure des terrains, à l aide d instruments de mesure spécifiques, pour en faire un plan et pour pouvoir tracer les limites de la propriété. Il/elle fixe l emplacement exact des rues et des quartiers d habitation. Par la suite, il/elle reproduit fidèlement sur le terrain les données du plan. Le titre de géomètre est protégé. Il/elle peut travailler comme indépendant ou pour un bureau de géomètres. Autres appellations : topographe, géomètre-topographe. Dessinateur : réalise les plans des nouvelles constructions ou des aménagements d intérieur des bâtiments, le plus souvent par voie informatique. Il/elle travaille sous la tutelle d un architecte. Autres appellations : dessinateur technique, dessinateur CAD, dessinateur en construction. PROFESSIONS D EMPLOYE Commercial : se charge de vendre le projet immobilier auprès des clients. Il/elle analyse le projet et le défend auprès de clients potentiels. Il/elle négocie avec eux les termes du contrat. Autres appellations : ingénieur commercial, vendeur Coordinateur de chantier : supervise les travaux de construction sur le chantier des biens immobiliers à construire dont la promotion a été faite par l entreprise pour laquelle il/elle travaille. Dans les petites entreprises, il/elle assure également le rôle de promoteur immobilier. 13

18 3.3. Définition des professions d employé des départements de soutien Par département de soutien, l on entend les départements qui ne participent pas directement aux activités centrales de l entreprise. Les professions qui s y retrouvent ont leur propre spécialisation mais n assurent pas le travail de base en rapport direct avec la production de biens ou de services. Elles ont pour but de rendre des services à l organisation et soutiennent les départements opérationnels. Exemple de départements de soutien : administration, comptabilité, ressources humaines, etc. Pour une définition des professions comprises dans les départements de soutien, le lecteur se référera à un document annexe qui décrit toutes ces professions. 8 Dans le présent document, n est présenté que le contenu des tâches de l employé polyvalent (c est à dire, le contenu standard des tâches liées à cette profession auxquelles se rajoutent les tâches spécifiques liées au secteur d activité) et la profession transversales du département marketing (statisticien), non reprises dans le document cité plus haut. Employé polyvalent : assurera toutes les tâches administratives journalières de l entreprise. Il/elle répond au téléphone, fait les offres de prix et les factures, soutient les activités de vente, tient à jour les dossiers et les bases de données, etc. Autre appellation : all round employe. PROFESSIONS D EMPLOYE D. STATISTIQUES Ce département se charge de déterminer les prix des biens à vendre à louer ou à acheter en fonction de l implantation, du quartier, des facilités d accès, du marché immobilier, etc. Statisticien : analyse le marché immobilier pour en faire des statistiques sur le prix des biens qui seront loués, vendus ou achetés par les clients de l entreprise, en fonction de l implantation du bien Cefora service d étude Professions transversales d employé, février 2002.

19 Estimation du nombre d employés par profession 4

20 4.1. Extrapolation des données issues de l enquête Dans un deuxième temps, l enquête demande aux entreprises de transmettre des données quantitatives sur le nombre d employés occupés par profession. Grâce à ces données, on a pu déterminer le nombre de personnes en service par profession au sein de l échantillon d entreprises. Comme l échantillon est représentatif, les données peuvent être extrapolées au niveau de la population totale des employés de ce secteur 9. Le tableau qui suit présente ces données. Dans ce tableau, se retrouvent les données suivantes : le nombre d entreprises et d employés par taille d entreprise dans la population totale des entreprises du secteur (rubrique secteur), le nombre d entreprises et d employés dans l échantillon par taille d entreprise (rubrique échantillon), le pourcentage de la population totale couvert par l échantillon et le facteur de pondération à appliquer (rubrique échantillon), le nombre extrapolé d employés par profession et par groupe de professions présenté selon la taille d entreprise. Les professions ont été classées en professions transversales et spécifiques. Ces chiffres sont obtenus grâce à la multiplication des données issues de l échantillon par le facteur de pondération (rubrique extrapolation). Pour l extrapolation, nous avons regroupé les données des deux plus grandes tailles d entreprise, en une seule catégorie à savoir 50 travailleurs et plus, pour deux raisons. Premièrement, nous ne remarquons pas de différences à ce point significatives au niveau des professions entre les entreprises de 50 à 99 travailleurs et celles qui ont 100 travailleurs ou plus. Deuxièmement, comme la CPNAE est surtout constituée de P.M.E (moins de 50 travailleurs), il y a toujours très peu d entreprises dans les catégories de taille supérieure. Pour avoir un nombre relativement important d entreprise pour l extrapolation, il a fallu regrouper ces deux catégories de taille. Remarque : Ce secteur comporte une proportion plus importante de professions dites «transversales» que les autres secteurs étudiés dans le cadre de cette étude 10. Ceci peut être expliqué par le fait que la plupart des professions d employé spécifiques au secteur (intermédiaire immobilier, expert immobilier) peuvent être exercée sous statut indépendant. Dans les petites entreprises, il n est pas rare que les seuls employés inscrits soient ceux qui aident administrativement les personnes sur le terrain (intermédiaire immobilier). Si l on met cette proportion en parallèle avec la taille d entreprise, on remarque que les professions transversales représentent 61,22% des employés du secteur dans les entreprises de 1 à 9 travailleurs, 47,72% dans les entreprises de 10 à 49 travailleurs et 34,73% dans les entreprises de 50 travailleurs ou plus. Cette proportion diminue donc avec la taille d entreprise pour arriver à une proportion de +/- 30 % comme dans les autres secteurs étudiés. ESTIMATION DU NOMBRE D EMPLOYES PAR PROFESSION 16 9 Ces données sont calculées pour la population totale des employés en CPNAE pour toute la Belgique mais peuvent être également calculées par région. 10 Les professions transversales font 56% des employés du secteur alors que dans les autres secteurs cette proportion est de +/- 30%.

21 Tableau 8 Extrapolation du nombre d employés par profession en Belgique, en fonction de la taille des entreprises. 11 Taille des entreprises Immobilier Total n % Secteur Entreprises Employés Echantillon Entreprises Employés % de la population totale employés 2,27% 26,14% 40,92% 10,20% Facteur de pondération 44,08 3,83 2,44 9,80 Nombre de personnes par profession (extrapolation) - Directeur général ,3 - Directeur adjoint ,1 Total personnel de direction ,5 - Secrétaire de direction ,0 - Secrétaire de service ,7 - Collaborateur de secrétariat ,2 - Réceptionniste-téléphoniste ,2 - Employé polyvalent ,3 - Office manager ,7 Total personnel administratif ,0 - Directeur administratif et financier ,0 - Directeur financier ,9 - Chef comptable ,2 - Comptable ,8 - Employé à la comptabilité ,6 - Contrôleur de gestion ,7 - Business reporting ,0 Total personnel comptable et financier ,3 - Directeur des ressources humaines ,2 - Responsable des salaires et de l'administration du personnel ,0 - Collaborateur ressources humaines ,2 Total personnel ressources humaines ,5 - Directeur informatique ,1 - Informaticien polyvalent ,6 - Administrateur réseaux ,1 - Administrateur base de données ,1 Total personnel informatique ,8 - Directeur marketing ,1 - Collaborateur marketing ,1 Total personnel marketing ,2 - Responsable communication ,1 - Collaborateur communication ,1 - Responsable communication + marketing ,2 Totaal personnel communication ,4 - Statisticien ,1 - Responsable qualité & sécurité ,1 - Juriste d'entreprise ,4 Total personnel autres de soutien ,7 TOTAL PROFESSIONS TRANSVERSALES ,3 ESTIMATION DU NOMBRE D EMPLOYES PAR PROFESSION Les chiffres de ce tableau ont été arrondis pour éviter les décimales. Ceci explique pourquoi certains sous-totaux ne correspondent pas exactement aux sommes calculées.

22 Tableau 8 Extrapolation du nombre d employés par profession en Belgique, en fonction de la taille des entreprises (suite) Taille des entreprises Immobilier Total n % - Intermédiaire immobilier ,8 - Expert immobilier ,8 Personnel location et vente ,6 - Administrateur de biens ,8 - Syndic de copropriété ,1 - Comptable (client) ,8 - Gestionnaire technique ,6 - Technicien ,4 - Assistant technique ,7 - Directeur département administration des biens ,2 - Facility manager ,6 - Directeur technique ,0 - Analyste financier ,2 - Aide-comptable ,0 Total personnel gestion de biens ,6 - Promoteur immobilier ,4 - Commercial ,9 - Architecte ,5 - Dessinateur ,1 - Géomètre ,0 - Collaborateur administratif et commercial ,1 - Coordinateur de chantier ,2 - Responsable planning ,1 - Deviseur ,3 - Magasinier ,1 - Ingénieur ,1 - Directeur département promotion ,1 Total personnel promotion immobilère ,9 - Directeur de centre commercial ,3 - Hôtesse d'accueil ,2 - Concierge ,1 - Employé helpdesk ,1 Total personnel divers opérationnels ,6 TOTAL PROFESSIONS SPECIFIQUES ,7 TOTAL ESTIMATION DU NOMBRE D EMPLOYES PAR PROFESSION 18

23 Du tableau précédent, l on peut déduire le top 5 des professions les plus représentées dans le secteur de l immobilier, c est à dire des professions d employé qui sont les plus importantes en terme de nombre à la suite de l extrapolation. En tête du classement, se trouvent : employé polyvalent (24,3%), intermédiaire immobilier (14,8%), administrateur de biens (7,8%), comptable (6,8%), promoteur immobilier (5,4%), Si l on fait le même exercice mais uniquement avec les professions transversales, on obtient le top 5 suivant : employé polyvalent (24,3%), comptable (6,8%), la secrétaire de service (4,7%), directeur général (4,3%), réceptionniste-téléphoniste (3,2%). ESTIMATION DU NOMBRE D EMPLOYES PAR PROFESSION 19

24 Emplois vacants 5

25 5.1. Analyse des emplois vacants Le questionnaire demandait également aux entreprises d indiquer, par profession, le nombre d emplois vacants durant les six derniers mois et d estimer le degré de difficulté à pourvoir ces postes vacants. Ces données permettent d avoir un aperçu des emplois vacants du secteur et des professions qui sont le plus demandées par les entreprises. Le degré moyen de difficulté estimé par les entreprises qui ont dû pourvoir ces emplois vacants, donne une indication des professions qui pourraient être critiques dans ce secteur. Il est difficile de faire un pronostic complet des professions critiques de ce secteur, sur un échantillon de 47 entreprises, mais ces données donnent déjà quelques indications. Le classement des professions les plus demandées dans le secteur s est fait à l aide de trois critères : le nombre d entreprises concernées par le poste vacant d une profession en particulier, le nombre de postes vacants pour cette profession et le degré moyen de difficulté estimé par les entreprises qui ont dû pourvoir ce poste. Pour chacun de ces critères, est attribuée une cotation entre 7 et 12 lorsque la valeur pour ce critère est supérieure à la moyenne et entre 1 et 6 lorsque cette valeur est inférieure à la moyenne. Les intervalles entre 1 et 6 sont équivalents et obtenus par la différence entre la valeur minimale obtenue pour ce critère et la moyenne divisée par 6. Un raisonnement similaire est effectué pour les cotations entre 7 et 12, mais la différence se fait avec la valeur maximale pour ce critère. Le classement final est obtenu via la moyenne des trois cotations, mis par ordre décroissant. EMPLOIS VACANTS 21 Le trio de tête du classement sont les professions suivantes : l intermédiaire immobilier, de promoteur immobilier et le comptable. Les professions d intermédiaire et de promoteur immobilier sont vraiment spécifiques au secteur. Le comptable, par contre, est une profession qui ne lui est pas spécifique. Ces professions ont eu la plus forte demande et cette demande a existé dans plusieurs entreprises. Les professions qui semblent critiques sont toutes celles qui ont une valeur de 7 ou plus au classement (c est-à-dire supérieure à la moyenne) 12. Selon ce raisonnement, il y a donc 5 professions qui ont été jugées critiques par les entreprises : l intermédiaire immobilier, le promoteur immobilier, le comptable, l administrateur de biens et la secrétaire de service. 12 Au-dessus de la ligne vide en gris foncé

26 Tableau 9 Nombre d emplois vacants par profession et degré moyen de difficulté à remplir ces emplois vacants Emplois vacants par profession Nombre d'entreprises concernées Nombre d'emplois vacants Degré de diff. moyen Cote moyenne # Tot % Cote 1 # (1) Cote 2 Moy. Cote 3 classement - Intermédiaire immobilier ,77% ,17 6 3, ,33 - Promoteur immobilier ,26% 6 5 2, ,20 8 8,67 - Comptable ,51% 9 5 1,25 7 3,20 8 8,00 - Administrateur de biens ,26% 6 3 1,50 9 3,00 7 7,33 - Secrétaire de service ,26% 6 3 1,50 8 3,00 7 7,00 - Secrétaire de direction ,26% 6 2 1,00 1 3, ,67 - Réceptionniste-téléphoniste ,51% 9 4 1,00 1 3,00 7 5,67 - Comptable (client) ,26% 6 2 1,00 1 3, ,67 - Commercial ,13% 1 1 1,00 1 4, ,67 - Architecte ,26% 6 2 1,00 1 3,00 7 4,67 - Syndic de copropriété ,26% 6 2 1,00 1 2,00 4 3,67 - Employé polyvalent ,13% 1 1 1,00 1 3,00 7 3,00 - Gestionnaire technique ,13% 1 1 1,00 1 3,00 7 3,00 - Technicien ,13% 1 1 1,00 1 3,00 7 3,00 - Deviseur ,13% 1 1 1,00 1 3,00 7 3,00 - Administrateur réseaux ,13% 1 1 1,00 1 2,00 4 2,00 Total ,52% 41 1,21 2,98 (1) Obtenu en divisant le nombre de postes vacants par le nombre d entreprises concernées. 22 EMPLOIS VACANTS

27 Professions clés 6

28 6.1. Les professions clés du secteur Le Cefora souhaite aussi via son exercice de la structure de professions déterminer les professions clés de chaque secteur étudié. Ces informations pourront être utilisées par l enseignement ou éventuellement par d autres acteurs de formation, pour adapter les filières de formation à la réalité des entreprises. Le monde de la formation est à la recherche d informations sur le marché du travail, sur les secteurs et ses professions spécifiques pour adapter les filières de formation et faciliter ainsi l accès des jeunes fraîchement diplômés au marché du travail. Les informations que détiennent les secteurs sont donc capitales de ce point de vue. Les professions clés d un secteur sont celles qui sont en relation avec les activités centrales de l entreprise. Ces activités centrales génèrent les ventes, le chiffre d affaire, le bénéfice de l entreprise et exigent des compétences spécifiques. Ces professions clés assurent le travail de base en rapport direct avec la production de biens et/ou de services. Si nous faisons le tri de toutes les professions transmises par les entreprises via l enquête, pour isoler les professions clés du secteur nous arrivons à l image suivante 13 : LOCATION ET VENTE GESTION PROMOTION Intermédiaire immobilier Administrateur de biens Syndic de copropriété Promoteur immobilier PROFESSIONS CLES Location et vente de biens immobiliers Intermédiaire immobilier : joue le rôle d intermédiaire dans les transactions sur des biens immobiliers entre le vendeur et l acheteur ou entre le propriétaire et le locataire ou dans le cadre d une cession de fonds de commerce. Il/elle informe ses clients sur la valeur du bien immobilier, sur l état des lieux et sur les lois et règlements qui régissent les transactions de vente et de location de biens immobiliers. Il/elle fait visiter les lieux, participe aux négociations et se charge de rédiger l acte de vente ou de location. Dans le cadre de la cession de fonds de commerce, il/elle dresse les documents appropriés en tenant compte des éléments comptables, financiers, contractuels et fiscaux. Il/elle peut assister également ses clients dans leur recherche d hypothèque, de prêt ou de crédit. Autres appellations : vendeur immobilier, agent immobilier, conseiller immobilier, négociateur immobilier Gestion de biens immobiliers Les tâches des deux professions reprises ci-dessous sont très proches, ce qui les différencie, c est les personnes qui les mandatent. 13 Dans ce chapitre ne sont reprises que les professions d employé qui sont clés pour le secteur.

29 Administrateur de biens : est mandaté par le(s) propriétaire(s) de la gestion journalière d un bien immobilier privé. Ceci comprend la gestion financière, administrative et technique du bien immobilier. Il/elle dresse un dossier financier qui reprend, le calcul de rentabilité, les frais d exploitation, les capitaux à réserver pour le maintien en état, les implications financières et fiscales pour le propriétaire, etc. Il/elle intervient le plus souvent en lieu et place du propriétaire dans les relations locatives. Il/elle peut superviser du personnel d entretien, de gardiennage et de jardinage. Il/elle perçoit les loyers et les charges et dresse les baux et les états des lieux, etc. Autres appellations : régisseur de biens immobiliers, agent immobilier, gestionnaire d immeuble, property manager. Syndic de copropriété : désigné par l assemblée générale des copropriétaires, il/elle assure pour le compte de copropriétaires la gestion financière, technique et administrative des parties communes de biens immobiliers et la conservation du patrimoine immobilier. Il/elle assure également la maintenance, l entretien et les réparations des locaux communs. Il/elle répartit les charges entre les copropriétaires, perçoit les provisions, règle les fournisseurs et s occupe des problèmes de trésorerie et de comptabilité. Il/elle peut superviser du personnel d entretien, de gardiennage et de jardinage. Autres appellations : gestionnaire de patrimoine immobilier, agent immobilier Promotion de biens immobiliers Promoteur immobilier : décide quelles réalisations immobilières construire pour répondre aux besoins d une clientèle potentielle. Il/elle élabore le programme immobilier en réalisant des études de faisabilité et des plans de financement. Il/elle établit un programme d action pour la construction ou la rénovation du bien immobilier et coordonne toutes les phases de la réalisation. Il/elle lance les appels d offres, choisit les fournisseurs et surveille l exécution des travaux et le respect des délais. Il/elle établit les plans financiers du projet et recherche parfois des investisseurs externes. Il/elle se charge également du coté commercial, juridique et technique de l opération. A la responsabilité complète du programme qu il définit, depuis la construction jusqu à la livraison. Autres appellations : monteur d opération, responsable de programme, promoteur, project manager, responsable de projet, chef de projet. PROFESSIONS CLES 25

30 Annexes

31 Annexe A Sources documentaires Confédération des immobiliers de Belgique (C.I.B.), annuaire national officiel, articles en particulier : Les métiers et services (pages 30-38) ; Situering van de vastgoedsector binnen de bouwsector (pages 20-29). Organigrammes et sites d entreprise. Offres d emploi du secteur. Union belge des géomètres experts immobilier : Dictionnaire septembre des métiers et des professions, le monde du travail de A à Z, 1997, p. 19, 21, 29, 30, 64, 93, 106, 195. ANPE, répertoire opérationnel des métiers et des emplois (ROME). Répertoire des métiers de l ONISEP : Répertoire des métiers du CNRS France : Répertoire des métiers du CIDJ Le portail sur l emploi des cadres : Les métiers de l immobilier dans le guide des métiers de l étudiant.fr : Les professions du secteur immobilier de patrimoine.com : Article de cadresonline : monteur d opérations, le défricheur immobilier. Article de cadresonline : Géomètre-expert, un expert de la topographie. Les métiers de l immobilier du money magazine : Les métiers du CNAB (confédération nationale des administrateurs de biens français) : Les métiers de l immobilier d info.métiers.org : ANNEXES 27

32 Annexe B Organigrammes types des entreprises du secteur immobilier en fonction de la taille d entreprise Schéma 1 : Organigramme type d une entreprise comportant de 1 à 9 travailleurs DIRECTION - Directeur général COMPTABILITE ADMINISTRATION - Comptable - Employé polyvalent LOCATION ET VENTE GESTION DE BIENS PROMOTION IMMOBILIERE/ - Intermédiaire immobilier - Syndic de copropriété PROJECT MANAGEMENT - Administrateur de biens - Promoteur immobilier 28 ANNEXES

33 Schéma 2 : Organigramme type d une entreprise comportant de 10 à 49 travailleurs DIRECTION - Directeur général RESSOURCES HUMAINES ADMINISTRATION - Collaborateur ressources humaines - Secretaire de direction - Réceptionniste-téléphoniste - Secréataire de service INFORMATIQUE - Informaticien polyvalent FINANCE ET COMPTABILITE - Comptable - Employé en comptabilité LOCATION ET VENTE GESTION DE BIENS PROMOTION IMMOBILIERE/ - Intermédiaire immobilier - Syndic de copropriété - Administrateur de biens PROJECT MANAGEMENT - Promoteur immobilier - Comptable (client) - Commercial - Gestionnaire technique - Architecte - Coordinateur de chantier 29 ANNEXES

34 Schéma 3 : Organigramme type d une entreprise comportant de 50 à 99 travailleurs. DIRECTION - Directeur général - Directeur adjoint RESSOURCES HUMAINES ADMINISTRATION - Directeur des ressources humaines - Secretaire de direction - Collaborateur ressources humaines - Secrétaire de service - Réceptionniste-téléphoniste INFORMATIQUE - Directeur informatique MARKETING & COMMUNICATION - Informaticien polyvalent - Responsable marketing & communication DIVERS Qualité & sécurité FINANCE ET COMPTABILITE - Responsable qualité-sécurité - Chef comptable - Comptable - Employé à la comptabilité Statistiques - Statisticien LOCATION ET VENTE GESTION DE BIENS PROMOTION IMMOBILIERE/ - Intermédiaire immobilier - Syndic de copropriété PROJECT MANAGEMENT - Expert immobilier - Administrateur de biens - Promoteur immobilier - Comptable (client) - Commercial - Gestionnaire technique - Dessinateur - Technicien - Architecte - Coordinateur de chantier - Géomètre 30 ANNEXES

35 Annexe C Professions clés du secteur immobilier LOCATION ET VENTE DE BIENS IMMOBILIERS GESTION DE BIENS IMMOBILIERS PROMOTION DE BIENS IMMOBILIERS - Intermédiaire immobilier - Syndic de copropriété - Promoteur immobilier - Administrateur de biens 31 ANNEXES

36 Annexe D Echantillonnage pour le secteur immobilier Tableau D.1 Echantillonnage au niveau de la Belgique BELGIQUE Immobilier Taille Région Tot. Bxl Wall. Fl. Total Population entreprises Population employés Moyenne d'employés par entreprise 1,6 13,8 46,7 27,0 2,2 3,3 1,6 1,9 2,2 Nombre d'envois effectués Echantillon d'entreprises à atteindre % par rapport population entreprises 1,46% 18,60% 22,22% 66,67% 2,12% 3,27% 2,81% 1,47% 2,12% Estimation du nombre d'employés couverts % par rapport population employés 1,43% 18,64% 21,60% 50,62% 6,90% 11,29% 3,88% 4,95% 6,90% Réalisé entreprises Réalisé entreprises % 1,08% 16,28% 22,22% 66,67% 1,69% 3,27% 1,69% 1,10% 1,69% Réalisé employés Réalisé employés % 2,27% 26,14% 33,33% 80,25% 10,20% 20,21% 8,12% 4,47% 10,20% Pop. A atteindre Réponses Population entreprises : nombre total d entreprises pour la taille et/ou région correspondante. Population employés : nombre total d employés pour la taille et/ou région correspondante. Moyenne d employés par entreprise : division du nombre total d employés par le nombre total d entreprises pour la taille ou région correspondante. Nombre d envois effectués : nombre total d envois d enquête. Echantillon d entreprises à atteindre : nombre escompté d entreprises par taille et par région pour obtenir un échantillon représentatif. % par rapport à la population entreprises : rapport entre le nombre d entreprises dans l échantillon et la population totale. Estimation du nombre d employés couverts : multiplication de moyenne d employés par entreprise par le nombre d entreprises à atteindre dans l échantillon. % par rapport à la population employés : rapport entre le nombre estimé d employés dans l échantillon et la population totale. Réalisé entreprises : nombre d entreprises effectivement atteintes par l enquête. Réalisé entreprises % : rapport entre le nombre d entreprises effectivement couvertes par l enquête et la population totale pour la taille ou la région correspondante. Réalisé employés : nombre d employés effectivement atteints par l enquête. Réalisé employés % : rapport entre le nombre d employés effectivement couverts par l enquête et la population totale pour la taille ou la région correspondante. Source : fichiers des cotisations ONSS du quatrième trimestre de 2000 mis à la disposition du Fonds Social. 32 ANNEXES