SOMMAIRE PREMIÈRE PARTIE : LA NOTE EXPLICATIVE

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2 SOMMAIRE PREMIÈRE PARTIE : LA NOTE EXPLICATIVE I) Objectifs et intérêt de l étude Page 2 II) Lien entre le sujet et les travaux effectués Page 6 III) Bibliographie et sources d information Page 7 IV) Les autres acteurs de conseils Page 9 DEUXIÈME PARTIE : LE PLAN DU MÉMOIRE I) Plan général Page 10 II) Plan détaillé Page 11

3 NOTE EXPLICATIVE I) Objectifs et Intérêt de l étude Le dispositif Scellier est un moyen de placement qui se caractérise soit par l acquisition d un logement neuf, soit par la réhabilitation d un logement ancien sous certaines conditions. Le bien immobilier en question doit être destiné à la location à un particulier ou à un tiers défini, et ce, à titre de résidence principale sur une durée minimale de neuf ans. Le prix de revient de l opération dans la limite de euros peut faire l objet d une réduction d impôt très importante, sous réserve de l application des conditions édictées dans l amendement Scellier. Suivant l option choisie, l économie d impôt peut s élever à euros au maximum. Depuis le début de l année 2009, ce dispositif est mis en avant et se présente comme un investissement incontestablement attrayant. Et pour cause, cette incitation fiscale est sans précédent depuis la loi Périssol de En comparaison des précédentes mesures, les avantages fiscaux qui en découlent sont conséquents et profitent plus largement aux différentes catégories de foyers imposables. Cette étude traitera plus particulièrement de l option Scellier en acquisition en VEFA (Vente en état de futur achèvement). En pratique, l option Scellier en réhabilitation est très peu appliquée du fait des critères d application très complexes. Sur le plan du contexte économique actuel, on relève plusieurs facteurs qui contribuent à cet engouement à investir

4 On observe que suivant les zones géographiques l explosion du prix de l immobilier a pris fin de 2007 à 2008, ce qui entraîne un retour à la «normale» du prix des biens fonciers. En outre, les conditions de financement sont devenues favorables, puisque l on assiste à une baisse significative des taux d intérêts sur Enfin, on peut noter que face aux incertitudes des places boursières lié aux scandales financiers, les investisseurs ont tendance à préférer l investissement dans la pierre, qui demeure un placement refuge. Ces raisons démontrent à quel point ce dispositif fiscal est prisé des investisseurs. D après les statistiques du Commissariat Général au Développement Durable du mois de Mai 2009, au 1 er trimestre, le niveau des ventes de logement neuf représentent transactions, soit près de ventes supplémentaires comparé au 4 ème trimestre 2008, soit un bond de 66%. D après Olivier Bokobza, de BNP Immobilier Conseils, les investisseurs qui représentent habituellement 35 à 45% des ventes dans le neuf, s approchent des 60% des ventes avec la mise en place de la loi Scellier. Bien que la principale motivation réside dans l importance de la défiscalisation, il est indispensable d avoir une réflexion poussée quant au choix d un tel investissement. Après s être assuré du bon emplacement du bien, de sa liquidité à terme et de l existence de la demande locative, l investisseur doit s orienter vers d autres problématiques. Comme tout placement, sa réalisation doit être basée sur le calcul de la rentabilité. Il s agit d un critère essentiel qui fera l objet d une attention particulière

5 Un mauvais montage de défiscalisation pourrait se révéler en réalité très peu rentable, et ce, malgré la manne fiscale. Il convient également de prendre en ligne de compte les objectifs de placement. Ils peuvent se traduire en terme de durée ou en terme de besoins en disponibilités à venir. L attrait du gain d impôt ne doit pas aller à l encontre de ces perspectives. Au-delà de l aspect «rentabilité» et des objectifs de placement, l investisseur doit également tenir compte des risques et des contraintes qu une telle opération peut contenir. Dans cette même approche, il lui faut également anticiper les changements de situations à moyen terme qui pourraient remettre en cause l avantage fiscal. Encouragé par la carotte fiscale, par les promoteurs, les gestionnaires en patrimoine, les offres abondantes, les divers arguments de ventes, l investisseur aura très certainement tendance à négliger certains aspects d une telle acquisition, ce qui peut lui être dommageable. Pour une personne non avertie, la décision d investir doit s accompagner de conseils au préalable. À partir de ce constat, il apparaît évident que l intervention de conseillers ad hoc soit indispensable pour faire l étude d un tel projet. L expert comptable spécialisé dans le domaine de la gestion de patrimoine est l un des interlocuteurs le mieux placé pour la réalisation d une étude pertinente. En effet, il dispose d une vision transversale sur le plan fiscal, économique et patrimonial, qui lui permet d avoir du recul sur l opération à réaliser. Il est en mesure d apporter une analyse critique et adaptée au cas par cas

6 Pour mettre en œuvre cette prestation de conseil destiné à l investisseur, il est nécessaire de récapituler l ensemble des points importants à prendre en compte dans l étude. C est pourquoi un questionnaire exhaustif articulé sur une vision transversale sera proposé pour démontrer la légitimité ou non d un tel choix d investissement Cet outil a pour but de situer le niveau d intérêt. Il procurera une aide précieuse à la décision, et démontrera que l attrait fiscal n est pas forcément une fin en soi

7 II) Lien entre le sujet et les travaux effectués À travers mes différentes expériences professionnelles, j ai eu la responsabilité de portefeuilles de clients très diversifiés. J ai notamment travaillé sur des dossiers qui ont eu un lien direct avec le secteur immobilier : SCI à la construction, SCI à la location. J ai également tenu et géré des dossiers qui ont un lien avec le patrimoine privé et professionnel : - des exploitants sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux, - des prestataires de services sous le régime des bénéfices non commerciaux. Ainsi, il n est pas rare que des questions relevant du patrimoine privé puissent être abordées. Il m a paru intéressant et motivant de traiter ce sujet, compte tenu de la pratique, des conseils fournis dans ce domaine, et de l intérêt personnel que je porte aux aspects de gestion de patrimoine immobilier. Le dispositif Scellier est «à la mode». Les investissements immobiliers au travers de ce dispositif à venir seront nombreux. Afin d anticiper les demandes d informations et de conseils par le client, il m a donc semblé pertinent de créer un outil sous la forme d un questionnaire pour mesurer la validité d un tel investissement d un point de vue transversal et critique. Ainsi son élaboration a pour vocation de servir de support de conseils aux membres de notre profession

8 III) Bibliographie et sources d informations Législation : Loi n du 30 décembre 2008 Loi n du 27 mai art. 39 Décret n du 7 avril art. 1 Arrêté du 29 avril 2009 Instruction administrative du 15 mai Bulletin officiel des impôts n 52 Doctrine : Comité éditorial des Notaires de France. «Note de conjoncture immobilière des Notaires de France». N 3 Mai 2009 et N 4 Juillet 2009 Articles : DONAS Coralie : «Interview de Michèle Lambert, spécialiste immobilier relatif au niveau de rentabilité» Indicateur Bertrand N 1572 Février 2009 DONAS Coralie : «Interview de Guillaume De Lonlay, directeur associé de De Lonlay & Associés sur les opportunités de la défiscalisation en Loi Scellier» Indicateur Bertrand N 1574 Avril 2009 DONAS Coralie : «Le paysage de l'investissement locatif a été fortement chamboulé depuis le début de l'année, à l'avantage des investisseurs. Petit tour des nouveautés.» Indicateur Bertrand N 1577 Juillet 2009 ECHOCHAR David «Immobilier : mesurer la rentabilité financière d'un investissement locatif neuf» L'Agefi Actifs N /10/2008 P MARTIN Olivier : Dossier spécial «C est le moment d acheter dans le neuf» Indicateur Bertrain N 1572 Février

9 Revue professionnelle «Mesurer la rentabilité d'un investissement locatif» Bulletin Pratique Immobilier N 6 P. 3-5 Novembre 2006 Mémoires de la bibliotique de l ordre des experts comptables : STEFANIUTYN Pierre : «L'investissement défiscalisé en "Robien" : rentabilité réelle et comparaison avec d'autres investissements immobiliers», Mai p. Sites Web non institutionnels :

10 IV) Autres acteurs de conseils Pour les besoins de l étude, j ai été mise en contact avec plusieurs gestionnaires de patrimoine. Bien qu ils puissent être très disposés à proposer une étude fiscale personnalisée aux potentiels acquéreurs, leur démarche reste avant tout commerciale, car leur but est bien entendu la commercialisation de programmes immobiliers neufs. La plupart d entre eux ne justifient pas forcément d une formation adéquate pour ce type de conseil, mais relève plus d une formation commerciale. Beaucoup de cabinets de gestion de patrimoine proposent ce type de défiscalisation, mais sont en réalité bien plus dopés par les commissions de ventes qu elles peuvent en tirer que par le souci d un apport réel de conseils. Les conseils prodigués m ont permis d avoir une approche de leur étude fiscale. J ai pu constater qu un grand nombre de points n étaient pas pris en compte alors qu ils sont inhérents à l opération de défiscalisation. Cela m a confortée dans la décision d établir un outil d aide à la décision, qui soit indépendant et permette d entrevoir une réelle optimisation du placement

11 PLAN GÉNÉRAL DU MÉMOIRE Note de synthèse 5 pages Introduction 5 pages Partie I : La mise en place du dispositif Scellier A) Cadre légal B) Contexte économique et social C) L investisseur en immobilier D) Accompagnement de l investisseur 30 pages Partie II : Placement et rentabilité A) Notion de rentabilité B) Étude d un montage C) Comparaison avec les autres dispositifs de défiscalisation 30 pages Partie III : Questionnaire A) 1 er axe : Profil investisseur B) 2 ème axe : Bien immobilier C) 3 ème axe : Location D) 4 ème axe : Rentabilité 30 pages Conclusion 5 pages Annexes Bibliographie Nombre de pages approximatif

12 PLAN DU MÉMOIRE DÉTAILLÉ Note de synthèse Introduction Partie I : La mise en place du dispositif Scellier A) Cadre légal 1) Sources du droit de ce dispositif 2) L avantage fiscal 3) Respect des conditions par l investisseur B) Contexte économique et social : une volonté du législateur 1) Période de crise 2) Pénurie de l offre locative C) L investisseur en immobilier 1) Profil fiscal 2) Objectifs de placement 3) Prospection et choix du bien D) Accompagnement de l investisseur 1) Les différents conseils et acteurs 2) Acquisition en nom propre ou par le biais d une SCI 3) Le niveau de la rentabilité 4) Les risques et les contraintes

13 Partie II : Placement et rentabilité A) Notion de rentabilité 1) Définition 2) Différentes approche de la rentabilité B) Étude d un montage C) Comparaison avec les autres dispositifs de défiscalisation 1) Tableaux comparatifs 2) Limites de la comparaison Partie III : Questionnaire A) 1 er axe : Profil investisseur 1) Objectifs de placement 2) Situation financière 3) Imposition fiscale B) 2 ème axe : Bien immobilier 1) Prospection : choix du bien 2) Tests relatifs à la demande locative 3) Financement 4) Livraison C) 3 ème axe : Location 1) Engagement sur la durée minimale 2) Gestion locative 3) Contraintes liées à certaines options

14 D) 4 ème axe : Rentabilité 1) Optique de revente à terme 2) Conservation dans le patrimoine Conclusion Annexes Bibliographie