Encore décevant PROPERTY TIMES. La Défense T Sommaire. Auteur. Contacts

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1 PROPERTY TIMES Encore décevant La Défense T Octobre 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Après un très bon 2 ème trimestre 215, où près de 42 m² avaient été placés, le marché des bureaux de la Défense a retrouvé, au 3 ème trimestre, une tendance baissière (-3% d un trimestre à l autre). En effet, avec un peu plus de 3 m² commercialisés au cours des trois derniers mois, la demande placée à La Défense s établit à 88 5 m² depuis le début de l année, un chiffre à comparer à une moyenne de m² commercialisés à cette période de l année depuis 25. Ce repli s explique par le ralentissement des transactions impliquant des surfaces supérieures à 5 m² (-52% en un an et seulement 37 5 m² traités depuis le début de l année). Le loyer prime de La Défense reste inchangé et se positionne à 54 /m²/an à la fin du 3 ème trimestre 215. Les loyers moyens de première et seconde s établissent, quant à eux, respectivement à 45 et 4 /m²/an. A ces loyers, il convient aujourd hui de retrancher des mesures d accompagnement de l ordre de 23% en moyenne. L année 215 semble clairement mettre fin à l augmentation continue du stock de bureaux immédiatement disponibles à La Défense constatée depuis 213. En effet, en baisse de 7% d une année sur l autre, les surfaces vacantes à La Défense repassent enfin sous la barre des 4 m². Il en découle un taux de vacance 12,1%, l un des plus élevés de la région Ile-de-France. L offre neuve devrait nettement marquer le pas jusqu à la fin de l année 216, aucune livraison n étant attendue pour les prochains mois. Cette situation devrait faciliter la commercialisation de l offre de bureaux actuellement disponibles à La Défense, voire celle de seconde main sous réserve que leurs valeurs locatives soient attractives. Auteur Nora Jacintho Chargée d Etudes +33 () nora.jacintho@cushwake.com Graphique 1 Demande placée et offre immédiate de bureaux à La Défense, en milliers de m² Contacts 3 3 Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@cushwake.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@cushwake.com 2 Demande placée Offre immédiate 2 Source: Immostat cushmanwakefield.com Property Times 1

2 La Défense T3 215 Contexte économique PIB au point mort... La croissance du PIB avait été forte au 1 er trimestre 215, nourrissant alors les espoirs d une franche reprise économique dans un univers chahuté (Grexit, Brexit, surchauffe des bourses chinoises.). Un trimestre plus tard, l économie française renoue avec ses vieux démons et une croissance littéralement atone au 2 ème trimestre, du fait d un ralentissement tant de la consommation des ménages que de l'investissement des entreprises et des administrations publiques. L INSEE table pourtant sur un léger mieux au 2 nd semestre pour atteindre une croissance annuelle de 1,1% sur l ensemble de l année 215. En Ile-de-France, la dernière note de conjoncture du CROCIS fait état d une économie en berne, qui n a pas profité de la croissance du début d année. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 Indicateurs de confiance stables sans plus Les indicateurs de confiance du moral de ménages et du climat des affaires ont continué de progresser au 3 ème trimestre (graphique 3). En septembre 215, le climat des affaires en France se positionne à, soit sa moyenne de long terme. Il progresse de deux points dans le commerce de détail et d'un point dans l'industrie. Il perd, en revanche, un point dans le bâtiment, deux points dans les services et quatre points dans le commerce de gros. Après cinq mois de stabilité, la confiance des ménages progresse à nouveau de 3 points pour atteindre 97, son plus haut niveau depuis octobre 27, mais reste cependant inférieur à sa moyenne de longue période. Les ménages paraissent aujourd hui moins négatifs sur les perspectives d évolution de leur situation financière et l opportunité de réaliser des achats importants. Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Climat des affaires Source: INSEE Moral des ménages Un taux de chômage élevé Après trois trimestres de stabilité, le taux de chômage a à nouveau augmenté au 2 ème trimestre 215, pour atteindre 1,3% (graphique 4). Il est aujourd hui fort peu probable de voir cette courbe s inverser à court terme et l INSEE s avance aujourd hui sur un scénario de stabilisation de ce taux, à la faveur des créations d emplois attendues d ici la fin de l année jugées suffisantes pour compenser la hausse de la population active. En Ile-de-France, la tendance est aussi à la stabilité du taux de chômage (8,8% au 1 er trimestre 215 dernière donnée publiée). La région capitale aura été moins touchée par la dégradation du marché de l emploi mais reste cependant sur des niveaux historiquement hauts. Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, cushmanwakefield.com Property Times 2

3 La Défense T3 215 Demande placée et valeurs locatives Graphique 5 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Un volume de transaction en baisse de 3% en un an Après un 1 er trimestre 215 plutôt timide (14 m² placés), le marché de bureaux de La Défense avait connu un 2 ème trimestre prometteur avec près de 44 m² de bureaux transactés. Il n a cependant pas su conserver cette bonne dynamique et a connu une nouvelle sortie de route au 3 ème trimestre 215 avec seulement 3 8 m² commercialisés. Pénalisée par une activité en dent de scie, la demande placée à La Défense se porte ainsi depuis le début de l année à 88 5 m², un volume en recul de 3% en un an (graphique 5). Absentes au 1 er trimestre, les transactions d envergure avaient fait leur grand retour à La Défense au 2 ème trimestre avec trois mouvements recensés pour un total de 24 5 m². Cette tendance ne s est pas confirmée au 3 ème trimestre et une seule transaction a été enregistrée sur ce segment de surface : la prise à bail de SOGECAP de 12 9 m² dans la tour «D²». Cette opération n est autre que la plus importante enregistrée à La Défense au cours de l année 215. Un peu plus de 37 5 m² ont donc été transactés sur le segment des surfaces supérieures à 5 m² depuis le début de l année, un volume en baisse de 52% en un an. Ce manque d activité pénalise clairement le marché de La Défense. Principal pilier de l activité au cours des neuf derniers mois, les surfaces intermédiaires ont concentré 43% de l activité tertiaire enregistrée à la Défense depuis janvier 215, soit un peu plus de 38 m², un niveau similaire à celui enregistré l an dernier à la même période (37 7 m²). En forte progression d une année sur l autre (+36%), les petites surfaces ont, quant à elles, représenté 13 m² de bureaux traités sur la période étudiée, soit 15% de la demande globale (tableau 1). Le «prime» reste positionné à 54 /m²/an Le loyer prime demeure stable d un trimestre à l autre, s établissant à 54 /m²/an (valeur faciale) fin septembre 215 (graphique 6) Source: Immostat Tableau 1 Segmentation de la demande placée à La Défense par tranche de surface, T1-T3 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 13 15% +36% De 1 à 5 m² 38 43% +1% Plus de 5 m² % -52% Surface totale 88 5 % -3% Source: Immostat Graphique 6 Evolution des valeurs locatives à La Défense, /m²/an 6 5 T1 T2 T3 T4 La valeur locative de transaction des bureaux de première main franchit de nouveau la barre des 5 /m²/an à La Défense, à la faveur de la prise à bail de SOGECAP dans la «Tour D²». La différence se fait donc nettement sentir quant à la valorisation des surfaces neuves - supérieures à 5 /m²/an pour les surfaces tout justes livrées - par rapport à celles restructurées, entre 4 et 45 /m²/an. Les valeurs de seconde main poursuivent, quant à elles, leur correction, passant de 42 /m²/an en 214 à 38 /m²/an. 4 3 Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Loyer moyen de 1ère main Ces observations portent sur des valeurs faciales, auxquelles il convient de retrancher l impact des mesures d accompagnement, de l ordre de 2 à 25% en moyenne. Source: Immostat Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HC HT. cushmanwakefield.com Property Times 3

4 La Défense T3 215 Offre La baisse des disponibilités se confirme Les disponibilités de bureaux sur le marché de La Défense avaient atteint un niveau record en 214 (49 m²); elles suivent une dynamique bien meilleure depuis le début de l année, représentant 397 m² fin septembre 215 contre 426 m² un an plus tôt (graphique 7). Malgré cette baisse, le point d équilibre entre l offre et la demande (186 9 m² commercialisés chaque année) est encore loin d être atteint sur le marché de La Défense. Toutefois, cette résorption des disponibilités devrait se poursuivre dans les mois à venir, aucune offre neuve ne devant venir alimenter le marché d ici à la fin de l année. Cette projection ne se réalisera qu à condition que le niveau de la demande placée reste soutenu et que le volume des libérations se stabilise à défaut de se réduire. La contraction de l offre de bureaux immédiatement disponibles n a néanmoins pas concerné l ensemble des segments de surfaces. En effet, si les petites et moyennes surfaces se sont repliées suite à une hausse de leur activité, les grandes surfaces (386 m²) ont vu leur stock s alourdir suite à de nombreuses libérations (+13% en un an). Les surfaces de seconde main restent très nettement majoritaires à La Défense, représentant plus de la moitié du stock vacant. Les surfaces neuves ont, quant à elles, vu leur poids augmenter d une année à l autre, représentant 45% du stock global à la fin du 3 ème trimestre 215 contre 4% un an plus tôt. Cette hausse s explique en grande partie par les livraisons des tours «Majunga» et «D²» survenues en 214 ; elles totalisent à elles deux plus de 63 m² de bureaux immédiatement disponibles à la commercialisation. Le taux de vacance à La Défense, positionné à 12,1% fin septembre 215, reste parmi les plus élevés d Ile-de-France suivant toujours de très près celui du Croissant Ouest (12,7 %) (graphique 8). La production neuve restera limitée jusqu à fin 216 Après les livraisons des tours «Majunga» (63 7 m²) d UNIBAIL et «D2» (48 7 m²) de SOGECAP en 214, l offre neuve à La Défense devrait nettement marquer le pas. Ainsi, si un peu plus de m² de bureaux devraient venir alimenter le marché francilien d ici à la fin de l année, aucune offre neuve ne verra le jour à La Défense. Cette situation devrait permettre aux disponibilités immédiates de s écouler plus facilement au cours des prochains mois. En 216, l offre neuve devrait se limiter aux 6 7 m² restructurés encore disponibles de l immeuble «A+» (ex- «Ampère») de Sogeprom. Il faudra attendre 217 et 218 pour retrouver des volumes de surfaces neuves plus importants. Pour autant l échéancier de ces potentielles livraisons restent à confirmer. Graphique 7 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Source: Immostat Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Source: Cushman & Wakefield Graphique 9 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² La Défense Paris QCA Ile-de-France Courbevoie Nanterre Puteaux Source: Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com Property Times 4

5 La Défense T3 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com Property Times 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@cushwake.com Heading Olivier Gérard Chairman +44 () olivier.gerard@cushwake.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 215Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : om Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com Cushman & Wakefield 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () Cushman & Wakefield 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com