DTZ Research. DTZ Research. Property Times La Défense T Trimestre difficile, le marché garde le cap. 8 Octobre Sommaire. Auteur.

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1 Property Times La Défense T Trimestre difficile, le marché garde le cap 8 Octobre 2014 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Nora Jacintho Chargée d études + 33 (0) nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Avec un volume de commercialisation proche de m² au 3 ème trimestre 2014, contre m² un an plus tôt, le marché des bureaux de La Défense a vu son activité se contracter de 37% par rapport au 3 ème trimestre Néanmoins, grâce à un 2 ème trimestre d exception, où près de m² avaient été transactés, la demande placée sur ce marché depuis le début de l année se porte à m², en hausse de 41% en un an. Le volume de commercialisation de l année 2013 dans son ensemble ( m²) est donc d ores et déjà dépassé. Aux nombreux départs des entreprises pour des raisons d économie sur le coût immobilier succède aujourd hui un retour des transactions supérieures à m², aidé par un réajustement des valeurs locatives, nettement plus attractives. Parmi ces opérations figurent les prises à bail de KPMG sur m² dans la tour «Eqho» et de THALES sur m² dans «Carpe Diem». Toutefois, la plupart des grands mouvements enregistrés à La Défense depuis le début de l année sont de nature endogène, et entraînent, dans la plupart des cas, une libération de surfaces qui viendra alourdir le stock de bureaux immédiatement disponibles sur le secteur. Faute de nouvelle référence, le prime reste positionné à 560 /m²/an à la fin du 3 ème trimestre L importance du stock de surfaces neuves sur le marché de La Défense a entraîné une baisse des valeurs sur ce type de locaux (-7% en neuf mois). La valeur locative moyenne de seconde main est, elle, restée relativement stable sur un an (+2%), pour se positionner à 410 /m²/an fin septembre Suite à de nombreuses libérations et à la livraison de la tour «Majunga» ( m²), l offre de bureaux immédiatement disponibles à La Défense s est alourdie de 30% en un an pour représenter m² fin septembre Cette situation pourrait s aggraver au cours des prochains moins avec la livraison de la tour «D2» ( m² entièrement disponibles). Après la livraison de la tour «D2», l offre neuve devrait marquer une pause l an prochain à La Défense, aucune livraison n étant annoncée pour l année DTZ Research DTZ Research

2 Contexte économique La France n avance plus L économie française fait du surplace depuis le début de l année, avec une croissance nulle pour le deuxième trimestre d affilée (graphique 1). L ensemble des indicateurs économiques sont dans le rouge à l exception de la consommation des ménages, en progression de 0,4% au 2 ème trimestre. Ce rebond limité, et en trompe-l œil, s explique essentiellement par la hausse des dépenses énergétiques. En effet, le moral des ménages semble durablement installé sous sa moyenne de longue période, malgré la progression de 0,5% de son pouvoir d achat dans une période d inflation historiquement basse (graphique 2). Le climat des affaires, qui évolue souvent parallèlement au sentiment des ménages, ne parvient pas à redresser la barre. La production manufacturière a reculé de 0,5% au 2 ème trimestre. Les carnets de commandes sont toujours jugés globalement insuffisants. La hausse des taux de marge ne s est pas traduite par un investissement des entreprises, en recul de 0,7% au 2 ème trimestre. Cette baisse est équivalente à celle du 1 er trimestre. Le secteur du BTP, dont le poids dans l économie est conséquent, fait face à une sévère chute des mises en chantier de logements neufs, en recul de 19% au 2 ème trimestre par rapport à la même période en Le climat des affaires y atteint un point bas de 17 années. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages La prévision de croissance du Gouvernement pour 2014 a d ores-et-déjà été divisée par deux, de 1% à 0,5%, un objectif pour autant encore très hypothétique. Accalmie sur le marché de l emploi Au mois d août, le nombre de chômeurs n ayant eu aucune activité dans le mois a reculé de 11 ; une première depuis un an, et seulement la deuxième occurrence depuis plus de deux ans. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record avec 3,4 millions de personnes sans emploi. Si l on ajoute les travailleurs ayant une activité réduite, le nombre total d inscrits au Pôle Emploi a franchi la barre des 5 millions. Les effets des 41 milliards d euros sur 3 ans du Crédit Impôts Compétitivité se font prioritairement ressentir sur la trésorerie des entreprises qui s est redressée de façon spectaculaire au 2 ème trimestre. Ils tardent néanmoins à se traduire sur le marché de l emploi par une reprise des embauches. Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Demande placée et valeurs locatives Malgré un 3 ème trimestre en demi teinte, La Défense reste positivement impactée par le retour des grandes transactions Le marché de La Défense a, à nouveau, enregistré un coup d arrêt dans ses transactions au cours des trois derniers mois, avec un peu plus de m² de bureaux placés (-37% en un an). Néanmoins, boosté par un très bon 2 ème trimestre ( m² placés), La Défense est le marché francilien à avoir enregistré la plus importante progression de son activité depuis le début de l année (+41% en un an) avec près de m² placés entre janvier et septembre 2014, contre m² un an plus tôt. La baisse des valeurs locatives de première main a, en effet, permis au quartier d affaires de bénéficier d une nouvelle attractivité auprès des grandes entreprises. Ainsi, depuis le mois de janvier, six mouvements de grande envergure, totalisant m², sont venus booster le marché contre trois transactions (soit 47 m²) l an dernier. Parmi ces mouvements figurent les prises à bail de KPMG sur m² dans la tour «Eqho» et de THALES sur m² «Carpe Diem». Cette bonne dynamique pourrait se confirmer dans les prochains mois, deux grandes opérations étant en passe de se conclure. En effet, AXA IM et EURONEXT pourraient se positionner respectivement sur dans «Majunga» (18 étages) et «Praetorium» ( m²) d ici à la fin de l année. Les petites et moyennes surfaces ne sont pas reste avec des progressions respectives de 54% et 9% d une année sur l autre. Graphique 4 Demande placée à La Défense, en milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 1 T1 T2 T3 T4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface T1-T Part Evol. sur un an Moins de m² m² 8% +54% De à m² m² 30% +9% Plus de m² m² 62% +65% Surface totale m² % +41% Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 5 Evolution des valeurs locatives à La Défense, /m²/an 600 Baisse du loyer moyen pour les immeubles neufs Le loyer prime reste stable, s établissant à 560 /m²/an (valeur faciale) fin septembre La valeur locative moyenne de seconde main est restée relativement stable sur un an (+2%), s établissant à 410 /m²/an fin septembre Face à l importance du taux de vacance à La Défense, de nombreux propriétaires d immeubles neufs ou restructurés ont été contraints de baisser leurs valeurs de présentation. La valeur moyenne de première main a ainsi enregistré une correction de 7% par rapport à fin Loyer moyen de 2nde main Loyer prime Sources: Immostat, DTZ Research Loyer moyen de 1ère main Property Times 3

4 Offre L offre immédiate atteint à nouveau un triste record Alors que l offre du quartier d affaires avait déjà atteint un triste record en 2013, elle s est à nouveau alourdie au cours des neuf derniers mois pour atteindre son plus haut niveau soit m² fin septembre Cette forte hausse (+30% en un an) s explique en grande partie par la livraison, au 3 ème trimestre, de la tour «Majunga» ( m²). Toutefois, AXA IM pourrait quitter très prochainement «Cœur Défense» pour s installer sur une partie de cette nouvelle tour. A 13,2%, le taux de vacance de La Défense est désormais le plus élevé d Ile-de-France, suivi de très près par celui du Croissant Ouest (12,8%). L offre de bureaux à La Défense pourrait nettement s alourdir d ici à la fin de l année avec la livraison de la tour «D2» ( m²). A défaut d être commercialisé avant sa livraison, cet immeuble pourrait en effet s additionner aux surfaces actuellement disponibles, augmentant ainsi le taux de vacance. L essentiel des disponibilités à La Défense se compose de grandes surfaces (80% du stock global) et d immeubles anciens (60% des disponibilités). Bien que minoritaires (3% du stock), les petites surfaces ont enregistré la plus forte progression (+41%) depuis le début de l année suite à de nombreuses libérations. Graphique 6 Offre immédiate à La Défense, en milliers de m² Moins de m² De à m² Plus de m² Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 7 Taux de vacance 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Seule la tour «D2» devrait venir alimenter le marché d ici à la fin de l année Après la livraison de la tour Majunga au cours du 3 ème trimestre 2014, seuls les m² de la tour «D2» de SOGECAP devraient venir alimenter le marché d ici à la fin de l année. L offre neuve devrait marquer une pause en 2015, aucune livraison n étant annoncée pour cette année. Les livraisons pourraient reprendre dès 2016 mais devraient rester très limitées avec pour seul projet, les m² de «City Défense»restructurés par GCI. L offre neuve pourrait atteindre un nouveau pic en 2017 avec deux projets totalisant près de m², déjà dotés d un permis de construire. Parmi ces projets citons la tour «Air²» développée par BOUYGUES IMMOBILIER pour le compte de CARLYLE. Cet immeuble de plus de 202 mètres devrait pouvoir accueillir jusqu à postes de travail sur m² de surface utile. Sources : Immotat, DTZ Research Graphique 8 La Défense Paris QCA Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à La Défense, en milliers de m² Source : DTZ Research T Courbevoie Nanterre Puteaux Property Times 4

5 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 5

6 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK, US. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. China Insight Establishing the Capital Economic Region Aug 2014 Insight European Transaction Based Price Index Q Insight European Nursing homes -July 2014 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI) - July 2014 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014 Net Debt Funding Gap - May 2014 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014 Deflation and Commercial Property - March 2014 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money March 2014 German Open Ended Funds March 2014 China Investment Market Sentiment Survey - January 2014 China The Technology Sector - January 2014 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 6

7 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0) DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 (0) Head of Strategy Research Nigel Almond Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 (0) delphine.mahe@dtz.com mail Head of Greater China Research David Ji nic.brown@dtz.com Agence Phone: + 33(0) DTZ France Antoine Derville Phone: +33 (0) antoine.derville@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Phone: + 33 (0) jean-louis.guilhamat@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33 (0) nils.vinck@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0) marc-henri.bladier@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 (0) jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Phone: + 33 (0) alban.liss@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0) marchenri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33(0) jeanphilippe.carmarans@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Octobre Property Times 7