Le marché des bureaux en Première Couronne Sud 4ème trimestre 2007

Transcription

1 Le marché des bureaux en Première Couronne Sud 4ème trimestre 27 9

2 Chiffres clés et marché de l'investissement Le marché de la Première Couronne Sud au 4ème trimestre 27 : - De nombreux engagements, - Un niveau de demande placée très élevé grâce à des précommercialisations d'envergure, 9 - Des valeurs prime et moyennes attractives, - Une offre immédiate en adéquation avec la demande tant en surface qu'en géographie, - Une production neuve généreuse mais maîtrisée. Un marché de l'investissement très dynamique Le marché de l'investissement en Ile-de-France progresse et atteint près de 9,5 milliards d'euros engagés depuis le début de l'année. En Première Couronne Sud, les investissements auront été particulièrement importants et représentent 634 millions d'euros en 27. Les trois principaux engagements ont porté sur des immeubles neufs, récemment livrés et commercialisés. INOVALIS a acquis "Arc en Ciel" à Montrouge (2 m² en majeure partie loués à CNETI, SUNGARD et ANTEA) pour environ millions d'euros, MEAG s'est engagé pour 5 millions d'euros sur "Minéralis" (5 6 m² également à Montrouge) au moment de sa commercialisation auprès de BAYARD PRESSE, et MORGAN STANLEY a investi millions d'euros pour un immeuble situé dans la Zac des Portes d'arcueil (3 m² intégralement loués à FRANCE TELECOM). Au 4ème trimestre, près de 9 millions d'euros ont été investis dont 5 millions pour l'acquisition en blanc d' "Atrium Rive Gauche" à Ivry-sur-Seine ( 5 m²) par UNION INVESTMENT REAL ESTATE. Les trois autres transactions de ce trimestre ont porté sur des actifs de seconde main sécurisés. Le taux de rendement prime a légèrement baissé passant de 5,75 % fin 26 à 5,25 % fin 27. Chiffres clés du marché des bureaux Première Couronne Sud Indicateurs Evol. Demande placée m² 3 m² Offre immédiate (au 3/2) 47 m² 44 m² Taux de vacance (au 3/2),3% 7,9% Investissement 454 M 634 M Taux de rendement prime 5,75% 5,25% Production neuve (2-2) au 3/2/27 Certaine 9 9 m² Probable 57 m² Potentielle 54 3 m² Montants investis Evol. Ile-de-France 42 M 9 52 M Première Couronne Sud 454 M 634 M Taux de rendement prime T4 26 T4 27 Evol. Première Couronne Sud 5,75% 5,25% Première Couronne Est 6,5% 5,5% Première Couronne Nord 5,25% 5,5% % 9% 7% 5% 3% VANVES MONTROUGE IVRY-SUR-SEINE MALAKOFF GENTILLY LE KREMLIN-BICETRE CHATILLON ARCUEIL BAGNEUX VILLEJUIF CACHAN Evolution des taux de rendement prime Première Couronne Sud ère Couronne Sud ère Couronne Est ère Couronne Nord T4 27 5,5% 5,5% 5,25%

3 Demande placée et valeurs locatives Un niveau très élevé de demande placée Les commercialisations de 27 atteignent plus de 2,7 millions de m² en Ile-de-France. Le marché de la Première Couronne Sud a été porté par les grands utilisateurs puisque m² ont été commercialisés sur des surfaces de plus de 5 m², essentiellement de première main. Ainsi APRI-IONIS a acquis pour sa propre utilisation "Synergis" livrable en 29, LA FNAC a précommercialisé "Le Flavia" attendu en 2, BAYARD PRESSE s'est positionné sur "Le Minéralis" déjà livré, et TELEDIFFUSION DE FRANCE sur "Cap Sud" bientôt achevé. Outre ces commercialisations sur des immeubles neufs, de grands utilisateurs se sont également positionnés sur des surfaces de seconde main. La CAISSE NATIONALE GENDARME MUTUELLE a acquis "Capital Sud", et LA POSTE et LOCAPOSTE se sont positionnées sur deux immeubles situés en bordure du périphérique, respectivement "Cap Image" et "Montsouris " à 4 /m²/an. Le poids des transactions de à 5 m² ( m² placés tant en première main qu'en seconde main) aura été deux fois plus important en 27 qu'en 26. Les communes d'ivry-sur-seine et de Montrouge sont toujours les plus actives du secteur, avec respectivement 25 et 43% de la demande placée de la Première Couronne Sud. Un loyer moyen en hausse Le loyer prime de la Première Couronne Sud se stabilise à 32 /m²/an, soit une valeur très compétitive pour des utilisateurs parisiens confrontés à une pénurie d'offre et à un renchérissement des loyers. En outre, les propriétaires anticipent, pour 2-29, une hausse des loyers jusqu'à 33 /m²/an sur "Axéo" à Arcueil ou 34 /m²/an sur "Evergreen" à Montrouge. Le loyer moyen des transactions de seconde main augmente depuis deux ans, passant de 3 /m²/an en 25 à 222 /m²/an en 27. Cette forte progression est principalement liée à la concentration des transactions sur "Cap Image" et de "Montsouris " à des valeurs locatives proches de celles pratiquées dans les 4ème et 5ème arrondissements parisiens. Demande placée (en m²) Evol. Ile-de-France Première Couronne Sud Première Couronne Est Première Couronne Nord En m² Tranche de surface 27 % Moins de m² 3 7 m² 7% De m² à 5 m² 6 m² 34% Plus de 5 m² m² 49% Surface totale 3 m² % Secteur Immostat Paris QCA Première Couronne Sud Première Couronne Est Première Couronne Nord En /m²/an HT-HC 3 2 Evolution de la demande placée en Première Couronne Sud T T2 T3 T Segmentation de la demande placée par tranche de surface Loyers prime T Evolution des loyers moyens Evol. Source: DTZ Research ère Couronne Sud ère Couronne Nord ère Couronne Est

4 Offre immédiate et production neuve Une offre immédiate qui reste abondante malgré un niveau élevé de commercialisation Le stock vacant francilien baisse légèrement, et représente 2,4 millions de m² à la fin de l'année. En Première Couronne Sud, l'offre immédiatement disponible bien qu'abondante (44 m²) est cohérente avec la consommation annuelle. Ainsi, plus de 5 m² sont disponibles sur la tranche des -5 m² et près de 36 m² sur la tranche des moins de m², soit neuf mois d'écoulement au rythme actuel de commercialisation. Le stock de surfaces de plus de 5 m² est relativement faible par rapport aux transactions de 27 sur ce segment; On compte seulement trois offres neuves pour un total de 23 m² ( 2 m² sur "Le Partitio", 5 7 m² sur "Cap de Seine" et environ 5 5 m² sur "Le Visium" à Arcueil. En revanche l'offre à un an (livrable ou libérable courant 2) est plus importante (5 m²) et compte dix offres supérieures à 5 m². Une production neuve importante en 2-29 sur l'ensemble des communes En Première Couronne Sud, les chantiers se répartissent sur toutes les communes du territoire, permettant ainsi le report d'utilisateurs venant de Paris. En 2, plus de m² sont attendus, dont près de 4 m² pour l'opération de CARLYLE, "Evergreen" (ex "Campus Montrouge"), lancée en blanc pour sa première tranche. Les trois-quarts de la production neuve de 2 sont toujours disponibles fin 27. Offre immédiate (en m²) T4 26 T4 27 Tx vacance Ile-de-France ,9% Première Couronne Sud ,9% Première Couronne Est ,2% Première Couronne Nord ,5% 2% 6% 2% En milliers de m² % 4% % ère Couronne Sud ère Couronne Nord Evolution du taux de vacance ère Couronne Est IDF T Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probalbes en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres Evolution de la production neuve (de plus de 5 m²) en Première Couronne Sud 9,5% 7,9% 4,9% 4,2% La production neuve de 29 pourrait dépasser 6 m², dont 64 m² sont déjà lancés ("Porte Sud" à Bagneux, "Le Vaillant" et "Synergis" à Malakoff, "Axéo" à Arcueil et "Le Petra" à Ivry-sur-Seine). Près de 2 m² supplémentaires pourraient être livrés en 29 et 9 9 m² en 2. La date de mise en chantier de ces opérations prêtes à démarrer est conditionnée par l'écoulement des immeubles déjà initiés et le maintien à un niveau élevé des commercialisations. En m² Arcueil Bagneux Châtillon Ivry-sur-Seine Le Kremlin-Bicêtre Malakoff Montrouge Villejuif 3 5 m

5 Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée 27 Offre disponible au 3/2/27 Taux de vacance au 3/2/27 Loyer moyen 27 Paris QCA 46 7 m² 22 m² 3,% 499 Paris Centre Ouest (hors QCA) 26 m² 6 m² 4,% 394 Paris Sud 4 m² 9 m² 2,4% 39 Paris Nord Est 7 2 m² m² 3,5% 266 Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 2 micromarchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : par magali.marton@dtz.com La Défense 26 6 m² 42 m² 4,6% 34 Croissant Ouest m² 495 m² 7,2% 266 Première Couronne Est 45 9 m² 59 m² 4,2% 92 Première Couronne Nord 4 9 m² 75 m² 9,5% 27 Première Couronne Sud 3 m² 44 m² 7,9% 222 Deuxième Couronne Sud 234 m² 37 m² 9,% 42 Pôle de Roissy 22 4 m² 7 m² 7,7% 53 Deuxième Couronne Autres 3 2 m² 345 m² 3,% 2 Marne-la-Vallée 2 m² 67 m² 5,% 3 Saint-Quentin-en-Yvelines 4 m² 3 m²,5% 5 Ile-de-France 2 73 m² m² 4,9% 33 Sources: Immostat, DTZ Research Quelques études à paraître prochainement : "Le marché de l'investissement en France au 2ème semestre 27" "Le marché de la vente de bureaux en Ile-de-France en 27" "Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France en 27" "La production neuve de bureaux en Ile-de-France à l'horizon 2" "Le marché des entrepôts en France en 27". Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 3 décembre 27. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. m Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier au 3 décembre 27 et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier au 3 décembre 27 et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). 42

6 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Emilie Bonnet Chargée d études +33 () magali.marton@dtz.com +33 () emilie.bonnet@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - Etudes Avec plus de collaborateurs opérant dans 4 villes et 45 pays, et 2 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 ()