Le marché des bureaux en Première Couronne Nord 4ème trimestre 2007

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1 Le marché des bureaux en 4ème trimestre 27

2 Chiffres clés et marché de l'investissement Le marché de la au 4ème trimestre 27: Première Couronne Nord - Un montant des engagements deux fois supérieur à celui de 26, - Une demande placée en accroissement (142 m² commercialisés), - Des valeurs locatives stables, - Une offre immédiate en baisse et un taux de vacance inférieur à 1%, - Une production neuve importante, concentrée pour l'essentiel sur la commune de Saint-Denis. Un marché de l'investissement relancé en En 27, 19,5 milliards d'euros auront été investis en Ile-de-France soit un niveau encore supérieur à celui enregistré à la fin de l'année 26 (18,8 milliards d'euros). L'année 27 aura été particulièrement fructueuse en terme d'investissement pour la Première Couronne Nord : 1,5 milliards d'euros investis, essentiellement sur des produits spéculatifs. Si aux 3 premiers trimestres, la plupart des investissements s'étaient conclus sur des actifs en blanc, la fin d'année aura été marquée par l'acquisition par GROSVENOR et CAPMARK INVESTMENTS pour 18 millions d'euros des "Colisée III et IV" (23 m²) à Saint- Ouen, sièges sociaux de CITRÖEN et GAZ DE FRANCE. En 28, les difficultés de financement rencontrées depuis l'été par les investisseurs pourraient ralentir la dynamique du marché de la. Le comportement du marché locatif au 1er semestre 28 sera observé avec beaucoup de précisions par les banques, pour déterminer si les bons résultats de 27 sont confirmés. Un taux de rendement prime en hausse qui atteint 5,5% en cette fin d'année. Chiffres clés du marché des bureaux Indicateurs Evol. Demande placée 1 4 m² m² Offre immédiate (au 31/12) 213 m² 175 m² Taux de vacance (au 31/12) 11,7% 9,5% Investissement 635 M M Taux de rendement prime 5,25% 5,5% Production neuve (28-211) au 31/12/27 Certaine m² Probable m² Potentielle 45 4 m² Montants investis Evol. Ile-de-France M 19 5 M 635 M M Taux de rendement prime T4 26 T4 27 Evol. 4,75% 4,75% Paris QCA 4,25% 3,75% 5,25% 5,5% 12% 9% 6% 3% Evolution des taux de rendement prime 1ère Couronne Nord Paris QCA T4 27 5,5% 4,75% 3,75%

3 Demande placée et valeurs locatives Une demande qui reste soutenue En Ile-de-France au cours de l'année 27, la demande placée aura représenté plus de 2,7 millions d'euros, soit une légère baisse de 5% par rapport à l'année précédente mais elle reste cependant dans une très bonne tendance. Le marché de la s'est avéré particulièrement actif cette année (142 m²), soit une progression de 4% par rapport à 26. Demande placée (en m²) Ile-de-France Paris En m² Evol Evolution de la demande placée en T1 T2 T3 T4 Tous les segments de surfaces ont profité de ce redressement du marché et on retiendra plus particulièrement les transactions supérieures à 5 m² (44% de la demande placée), essentiellement sur des surfaces de première main. Ainsi au 4ème trimestre, BNP PARIBAS s'est positionné sur 11 5 m² sur "L'Olympe" à 29 /m²/an à Saint-Denis Dans un contexte de forte diminution de l'offre neuve, tant en Première Couronne qu'au Nord (18 m² immédiatement disponibles), le développement de commerces et services autour du nouveau pôle tertiaire de Landy Pleyel pourrait faciliter l'écoulement en 28 de la production neuve (88 m² livrables en 28 et près de 1 m² en 29). Des valeurs locatives stables En, le loyer prime reste stable à 28 /m²/an, soit un niveau très attractif pour des produits de première main en proche périphérie parisienne. Ce loyer pourrait rapidement augmenter puisque certaines opérations neuves livrables en 28 sont présentées à plus de 3 /m²/an, notamment sur "Le Balthazar" à Saint-Denis développé par SOGELYM STEINER. Le loyer pratiqué sur des locaux de seconde main a progressé de 1% entre 26 et 27, atteignant ainsi 217 /m²/an. Le loyer moyen se situe dans une fourchette large : 1 /m²/an pour des locaux en état d'usage et jusqu'à 25 /m²/an pour des surfaces rénovées. Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface Moins de 1 m² De 1 m² à 5 m² Plus de 5 m² Surface totale m² 49 1 m² 62 6 m² m² % 21% 35% 44% 1% Secteur Immostat Paris QCA Croissant Ouest En /m²/an HT-HC Loyers prime T Evolution des loyers moyens 1ère Couronne Nord Boucle Nord Paris QCA Evol. Source: DTZ Research

4 Offre immédiate et production neuve Une offre immédiate en baisse Le stock vacant de l'ile-de-france aura légèrement diminué par rapport à la fin de l'année 26 (-3%), représentant désormais m², soit un taux de vacance de 4,9%. Offre Immédiate (en m²) T4 26 T4 27 Tx vacance Ile-de-France ,9% ,5% ,6% Paris ,1% La suit la tendance francilienne et voit donc son offre immédiate diminuer (175 m²), mais dans une proportion nettement plus importante (-18%). Le taux de vacance passe en dessous de la barre des 1%, soit son niveau le plus faible depuis 22. Les disponibilités concernent principalement les offres de plus de 5 m² : plus de 6 m² (6 offres), mais seulement 18 m² du bureaux de première main (9 1 m² sur "Arc" à Saint-Denis et près de 9 5 m² sur "L'Yvoire" au Pré-Saint-Gervais présenté respectivement à 25 et 29 /m²/an). Le stock vacant sur les surfaces intermédiaires reste important : 7 m², dont la moitié uniquement à Saint Denis. 16% 12% 8% 4% % Evolution du taux de vacance 1ère Couronne Nord Paris QCA IDF 9,5% 4,9% 4,6% 3,1% Au cours de 28, plus de 1 m² pourraient venir gonfler les disponibilités immédiates, soit 281 m² pour l'offre à un an. Une reprise de la production neuve amorcée dès 28 2 Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Ile-de-France Paris Croissant Ouest 1ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres La est largement dominée par la commune de Saint-Denis qui concentre près de 6% des surfaces à construire à l'horizon 211. En milliers de m² La production livrable en 28 (environ 124 m²) enregistre un taux de précommercialisation de 3%, légèrement inférieur à celui constaté en Ile-de-France. Il reste 88 m² à commercialiser sur cette offre nouvelle. L'opération la plus importante en terme de surface est celle que réalise SOGELYM STEINER : le "Balthazar" (3 8 m²), présentée à 32 /m²/an. En 29, 5 opérations sont déjà en chantier pour un total de 128 m² de bureaux, dont 66 m² à placer : "Spallis" (38 8 m²) construit par BOUYGUES IMMOBILIER à Saint-Denis, l'immeuble "Carré Plaza" (16 4 m²) propriété de CARGILL présenté à 22 /m²/an à Bobigny, ainsi que les "Portes du Parc" (11 m²) développé à Saint-Ouen par EUROEQUIPEMENT et acquis par AXA REIM. Largement hypothétique, la production neuve de 21 s'élève à près de 396 m², pour l'essentiel concentrée sur la commune de Saint-Denis, où la "ZAC Landy France" entrera dans la 2ème phase de son aménagement. 5 En m² Evolution de la production neuve (de plus de 5 m²) en Aubervilliers Bobigny Le Pré-Saint-Gervais Pantin Saint-Denis Saint-Ouen

5 Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée 27 Offre disponible au 31/12/27 Taux de vacance au 31/12/27 Loyer moyen 27 Paris QCA m² 221 m² 3,1% 499 Paris Centre Ouest (hors QCA) 126 m² 6 m² 4,1% 394 Paris Sud m² 119 m² 2,4% 389 Paris Nord Est 78 2 m² 1 m² 3,5% m² 142 m² 4,6% 384 Croissant Ouest m² 495 m² 7,2% 266 Première Couronne Est 45 9 m² 59 m² 4,2% m² 175 m² 9,5% 217 Première Couronne Sud m² 144 m² 7,9% 222 Deuxième Couronne Sud m² 37 m² 9,1% 142 Pôle de Roissy 22 4 m² 78 m² 7,7% 153 Deuxième Couronne Autres 13 2 m² 345 m² 3,1% 128 Marne-la-Vallée 82 1 m² 67 m² 5,1% 13 Saint-Quentin-en-Yvelines 84 1 m² 113 m² 8,5% 15 Total Ile-de-France m² m² 4,9% 33 Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 2 micro-marchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : par magali.marton@dtz.com Quelques études parues récemment : "Le marché de l'investissement en France au 2ème semestre 27" "Le marché de la vente de bureaux en Ile-de-France en 27" "Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France en 27" "La production neuve de bureaux en Ile-de-France à l'horizon 211" "Le marché des entrepôts en France en 27". Sources: Immostat, DTZ Research Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 27. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier au 31 décembre 27 et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier au 31 décembre 27 et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

6 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Manuela Moura Chargée d études +33 () magali.marton@dtz.com +33 () manuela.moura@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Corporate - Aménagements tertiaires Asset management - Expertise - Consulting - Etudes Avec plus de 11 collaborateurs opérant dans 14 villes et 45 pays, et 2 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 ()