CBRE www.cbre.fr/fr_fr/etudes LES PARCS D ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE Erika LEONARD, Chargée d études Senior, France PRÉAMBULE Le marché des parcs d activités est un marché relativement prisé des utilisateurs en Ile-de-France. En général bien localisés sur les zones de 1 ère et 2 ème Couronnes, ils disposent de caractéristiques spécifiques, de services développés et d une divisibilité en lots de petites et moyennes surfaces, qui leur permettent de répondre parfaitement aux besoins locatifs des PME/PMI. Parc d activités : ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une «communauté d intérêts» entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales caractéristiques : 8 lots minimum ; 3 000 m² minimum ; mutualisation d une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations). Plusieurs types de parcs d activités peuvent être distingués : parcs d activités «classiques» (PME / PMI) : part des bureaux associée est 35 % de la surface totale ; parcs d activités tertiaires : part des bureaux associée est 35 % de la surface totale ; parcs d activités logistiques : part des entrepôts associée est 8 de la surface totale. Au 1 er avril 2014, 158 parcs d activités classiques sont recensés par CBRE en Ile-de-France, soit 2 298 500 m² de surfaces existantes (hors projets de développements). Plus de la moitié (55 % en nombre) de ces parcs est située entre l A86 et la, bénéficiant de la proximité avec Paris, d axes de communication développés, de valeurs moindres qu en 1 ère Couronne et de disponibilités plus abondantes. 35 % des parcs sont quant à eux localisés dans les zones intra A86. Au global, la majorité d entre eux se répartit entre le Nord (notamment au Blanc-Mesnil dans le Carré des Aviateurs et à Saint-Denis dans Urbaparc) et le Sud (comme à Lisses dans le Bois Chaland et Ivry-sur-Seine dans Carré Ivry) de la région (37 % pour chacun des secteurs). Les 2/3 des surfaces des parcs d activités ont été construits avant les années 2000, mais une reprise de la construction a été observée entre 2000 et 2009 (27 % des surfaces érigées). Cette période a en effet profité d une financiarisation plus importante du marché et d une économie dynamique et encore favorable aux développements «en blanc». Le rythme s est vu ensuite extrêmement ralenti par la crise. Les parcs d activités sont par conséquent vieillissants en Ile-de-France, particulièrement en 1 ère Couronne, où les ¾ des surfaces ont été construits avant les années 2000, ainsi qu en 2 ème (61 % des surfaces). Parcs d activités existants en Ile-de-France au 1 er avril 2014 Source : Échantillon CBRE
Répartition géographique des disponibilités immédiates et futures des parcs d activités en Ile-de-France au 1 er avril 2014 CONTRACTION DU STOCK IMMÉDIAT 250 600 m² sont disponibles immédiatement en parcs d activités au 1 er avril 2014, soit 11 % de vacance. Ce niveau est en baisse de - 11 % en un an, reflet d une diminution continue depuis quelque années, liée notamment à un niveau de commercialisation en moyenne plutôt bon et portant essentiellement sur des locaux existants, suite à l arrêt des lancements «en blanc». La contraction de la vacance se fait sentir sur tous les secteurs, à l exception de la 1 ère Couronne Est où les 27 900 m² du Parc Escoffier à Charenton-le-Pont ont été remis sur le marché au cours du 1 er trimestre après réhabilitation. Globalement, avec 88 300 m² disponibles, le stock des parcs intra A86 diminue de - 17 % en un an, suite à une reprise des transactions au cours des 6 derniers mois, et ce principalement au Nord où le stock a été divisé par 2 en un an. Le marché des parcs d activités intra A86 demeure donc tendu, où les taux de vacance varient entre 5 % et 8 % (hors secteur Est). Plus offreuses (143 700 m² vacants) et affichant des taux de vacance compris entre 11 % et 16 %, les zones situées entre l A86 et la voient tout de même leurs disponibilités diminuer de - 6 % en un an. Au-delà de la, l offre immédiate ne représente que 7 % du stock total. En dehors du secteur de Cergy qui souffre du vieillissement de son parc locatif, la vacance demeure à un niveau bas. Traditionnellement porté par une tendance patrimoniale des PME/PMI, le marché de l activité est cependant bloqué sur ce créneau par un manque d offres proposées à la vente, et ce d autant plus en parcs d activités, pour la plupart détenus par des investisseurs cherchant à maximiser l occupation locative de leurs actifs. 2 REPRISE PONCTUELLE DU «BLANC» En conséquence du repli des disponibilités et du besoin prégnant en produits neufs sur le marché, certains programmes «en blanc» ont à nouveau été lancés, après une longue période d interruption. Leur nombre est encore anecdotique et ne touche que la 2 ème Couronne (15 400 m² au total), mais témoigne bien d un regain d intérêt des opérateurs à relancer certaines extensions de parcs suspendues. En revanche, les offres «en gris» sont en diminution constante depuis plusieurs trimestres et totalisent 60 500 m² prêts à démarrer au 1 er avril 2014 (- 44 % en un an), pour la quasi-totalité localisés entre l A86 et la. Les projets éventuels sont également en recul de - 25 % (127 500 m², dont aucun recensé en 1 ère Couronne). Répartition géographique des disponibilités immédiates des parcs d activités en Ile-de- France au 1 er avril 2014 Intra A86 35 % Au-delà de la 8 % Entre l'a86 et la 57 %
UN BON DÉBUT D ANNÉE Après une année 2013 à la peine avec 96 400 m² placés, niveau bien en-deçà de la moyenne annuelle depuis 2007 (126 800 m²), 2014 semble mieux démarrer. Le 1 er trimestre enregistre 33 300 m² commercialisés (+ 13 % par rapport au 1 er trimestre 2013), soit un volume comparable à celui de 2011. En revanche, du fait de la raréfaction de l offre de qualité, neuve et proche de Paris, et de la visibilité toujours réduite des acteurs, il paraît actuellement difficile d envisager un niveau de demande placée supérieur à 120 000 m² à l issue de l année. Alors que le Nord de l Ile-de-France a polarisé près de 47 % des volumes chaque 1 er trimestre entre 2007 et 2013, il n en représente que 37 % début 2014. Le marché francilien apparaît plus équilibré, l Ouest et le Sud concentrant respectivement 26 % et 25 % des surfaces transactées, l Est, 13 %. Ces secteurs ont en effet profité d une augmentation des moyennes et grandes transactions > 500 m² (57 % des signatures en nombre contre 42 % un an plus tôt), signe notamment d un retour des grands groupes sur ce type d actif. Le poids des ventes est toujours relativement faible (7 % des volumes à l acquisition au 1 er trimestre 2014, contre 26 % pour le marché global de l activité). La part des surfaces commercialisées neuves progresse considérablement au 1 er trimestre 2014, passant de à 42 % des volumes en un an. Cette évolution remarquable s explique notamment par une reprise des opérations clés-en-main, avec par exemple le lancement de 2 400 m² pour Gander and White dans Péripark à Gennevilliers. En outre, certaines transactions se sont signées sur des bâtiments construits depuis moins de 5 ans et jamais occupés, comme dans la ZAC Léonard de Vinci à Bussy-Saint-Georges. DES VALEURS ÉLEVÉES Les valeurs locatives faciales sont généralement plus élevées dans les parcs d activités que dans le diffus, en raison du caractère sécurisé et des services attachés à ces actifs. Elles sont notamment comprises entre 90 et 180 en 1 ère couronne, pour les produits de qualité. Dans le contexte de raréfaction de l offre de qualité et bien située, les valeurs moyennes de transactions ont atteint un point haut, compris entre 76 et 89 HT HC/m²/an selon les secteurs. Le Nord et l Ouest demeurent les marchés les plus chers et les parcs les plus proches de la capitale peuvent afficher des valeurs moyennes dépassant les 100. À court ou moyen terme, la rareté des fonciers disponibles et la complexité financière et technique du montage de nouveaux parcs devraient se traduire par une nouvelle hausse des valeurs. Évolution de la demande placée des parcs d activités en Ile-de-France 165 000 m² 150 000 m² 135 000 m² 120 000 m² 105 000 m² 90 000 m² 75 000 m² 60 000 m² 45 000 m² 30 000 m² 15 000 m² 0 m² Répartition de la demande placée des parcs d activités par type de contrat en Ile-de-France 10 9 8 7 6 5 4 3 2 3 Moyenne annuelle : 126 800 m² 95 % 97 % 89 % 82 % 87 % 85 % 89 % 93 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2014 Location Acquisition 119 700 m² 96 400 m² 33 300 m² 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2014 Nord Est Sud Ouest Répartition de la demande placée des parcs d activités par état des locaux en Ile-de-France 10 9 8 7 6 5 4 3 2 54 % 5 4 48 % 49 % 37 % 3 52 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T 2014 Zone autoroute Etat d'usage Neuf / restructuré / rénové Valeurs locatives faciales des parcs d activités en Ile-de-France au 1 er avril 2014 (HT HC/m²/an) Neuf/restructuré/rénové État d usage Intra A86 90 / 180 50 / 145 Entre l'a86 et la 50 / 120 55 / 105 Au-delà de la 65 / 100 50 / 95
À l instar des valeurs locatives, les prix de vente en parcs d activités sont plus élevés que dans le diffus et sont compris, en moyenne au 1 er avril 2014, entre 650 et 1 550 HT HD/m²/an, variables selon la qualité et l adresse des produits. Les avantages commerciaux sont de l ordre d 1 à 2 mois de franchise par année de bail ferme. Face à la tension du marché, ils ont tendance à diminuer. En revanche, dans les zones les plus offreuses, les propriétaires sont prêts à davantage de concessions pour diminuer la vacance de leurs parcs. UN MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT RÉDUIT Le marché des parcs d activités est extrêmement réduit en Ile-de-France. En moyenne, 62 millions d euros d engagements ont été recensés chaque année entre 2007 et 2013 (soit environ 14 % des engagements globaux en activité en Ile-de-France). L offre est limitée, ce produit étant plus coûteux à développer, particulièrement en 1 ère Couronne où le foncier est onéreux et peu disponible. En 2013, les montants investis sont supérieurs à la moyenne (116 millions d euros) du fait de certains arbitrages de la part de fonds d investissement notamment. Logiquement, près de la moitié des engagements est recensée au-delà de l A86 (2 ème Couronne et plus), en raison du parc existant plus fourni qu en 1 ère Couronne. Le marché de l investissement en parcs d activités est un marché de niche, dominé par quelques acteurs spécialisés. Historiquement, quelques grands institutionnels français (ex-ufg, ex-bail Investissement ) détenaient l essentiel du parc existant. Suite à la financiarisation du marché au cours des années 2000, de nouveaux acteurs ont investi le marché, pour l essentiel des fonds d investissement anglo-saxons (Apollo, Segro, Valad ). En retrait depuis 2008, ces fonds reviennent progressivement depuis 2013, accompagnés par les foncières (SIIC et privées) en recherche de rendements attractifs. COMPRESSION DU TAUX DE RENDEMENT «PRIME» Depuis le point haut atteint fin 2009, le taux de rendement «prime» des parcs d activités diminue, illustrant l infléchissement de la prime de risque exigée par les investisseurs sur un segment de marché considéré comme peu liquide et peu profond. Au 1 er avril 2014, le taux de rendement «prime» net immédiat théorique s élève à 8 %, en baisse de - 25 points de base en un semestre. Après un 1 er trimestre 2014 atone, cette évolution illustre d autant plus la tension du marché, qui fait face à une demande plutôt vigoureuse mais contrainte par la rareté de l offre, en particulier d actifs «prime». 4 Évolution des engagements en parcs d activités en Ile-de-France et de leur poids dans l investissement en locaux d activités 140 120 100 80 60 40 20 0 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Volumes engagés (en M ) Part dans le total Taux "prime" OAT TEC 10 Euribor 3 mois 25 % 2 15 % Géographie des engagements en parcs d activités en Ile-de-France (entre 2007 et 2013) Évolution du taux de rendement «prime»* des parcs d activités 5 % 8,0 2,06 % 0,31 % * Actifs bien situés, loués aux conditions de marché. Grille établie en partie à dire d experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche), sachant qu il n existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie Croissant Ouest Extra A86 2 49 % 12 % 19 % 1ère Couronne Portefeuilles Ile-de-France
Exemples de références de transactions utilisateurs réalisées en Ile-de-France au 1 er trimestre 2014 Valeur (en Secteur État des Type de Adresse Ville Preneur Surface HT HC/m²/an géographique locaux contrat ou HT HD/m²) Parc Péripark Gennevilliers (92) Ouest Gander and White 2 416 m² Neuf Location 105 Parc des Guillaumes Noisy-le-Sec (93) Est SDEL INFI 1 387 m² État d'usage Location 104 Carré Ivry Ivry-sur-Seine (94) Sud Onet Europe 960 m² État d'usage Location 85 Avenue François Sommer Antony (92) Sud Négoce Paris Automobile 837 m² Rénové Location 51 Parc Innovespace Saint-Denis (93) Nord Eucadis 504 m² Neuf Location 90 Acti Club Saint-Thibault-des- Vignes (77) Est ALC Car 392 m² Rénové Location 61 Valad Parc du Landy Aubervilliers (93) Nord Peintures Marius Dufour 288 m² État d'usage Location 115 Valad Parc des Béthunes Saint-Ouen-l'Aumône (95) Ouest Saveurs et Vie 170 m² État d'usage Location 86 CONTACTS Aurélie LEMOINE Directrice Études et Recherche t : 33 (0)1 53 64 36 35 e : aurelie.lemoine@cbre.fr Didier MALHERBE Directeur général adjoint Global Logistic Services t : 33 (0)1 53 64 37 10 e : didier.malherbe@cbre.fr Erika LEONARD Chargée d études Senior Études et Recherche t : 33 (0)1 53 64 34 84 e : erika.leonard@cbre.fr Pierre-Louis DUMONT Directeur Activités Ile-de-France Nord et Ouest t : 33 (0)1 53 64 33 27 e : pl.dumont@cbre.fr Jean-Marie JACQUET Directeur Activités Ile-de-France Est t : 33 (0)1 53 64 34 37 e : jm.jacquet@cbre.fr Elvire REMARS Directrice Activités Ile-de-France Sud t : 33 (0)1 53 64 33 09 e : elvire.remars@cbre.fr François LE LEVIER Directeur Investissement Global Logistic Services t : 33 (0)1 53 64 34 06 e : francois.lelevier@cbre.fr + SUIVEZ-NOUS LINKEDIN http://www.linkedin.com/ company/cbrefrance GOOGLE + http://www.gplus.to/cbrefrance TWITTER https://twitter.com/cbrefrance Bien que puisées aux meilleures sources, les infomations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction de toute ou partie du présent document est autorisée sous l expresse réserve d en mentionner la source. CBRE Ressources Groupement d Intérêt Economique Siège social : 145-151 rue de Courcelles 75017 PARIS Siren : 412 352 817 RCS Paris