22 envronnement technco-professonnel CYRIL SABATIÉ Drecteur du servce jurdque FNAIM Ouverture du ma IMMOBILIER, OÙ 1 Artcle paru également dans la Revue des Loyers, jullet à septembre 2007, n 879, p. 314 et s. 2 JO du 8 décembre 2006, p. 18531. 3 Drectves n 2003/54 et n 2003/55 du 26 jun 2003. 4 La Commsson européenne a d alleurs ouvert une procédure formelle d examen, en vertu des règles sur les ades d Etat du traté, au sujet d ades présumées en faveur de grandes et moyennes entreprses en France, sous forme de tarfs ndustrels d électrcté réglementés à un nveau artfcellement bas, fnancés drectement ou ndrectement par l Etat (pour les tarfs vert et jaune). La lo n 2006-1537 du 7 décembre 2006 relatve au secteur de l énerge 2 complète la transposton de drectves européennes 3 déjà ntégrées dans notre drot nterne par les los des 9 août 2004 et 13 jullet 2005. Ans, depus le 1 er jullet 2007, tous les clents, y comprs désormas les partculers, ont la faculté de chosr lbrement leurs fournsseurs d électrcté et de gaz. Le dspostf envsagé et les modaltés pratques de sa mse en œuvre dans le domane de l mmobler ne sont pas sans suscter certanes nterrogatons et nquétudes. Depus 2004, les professonnels peuvent acheter leur énerge sur le marché lbéralsé. La même possblté est donnée désormas aux partculers depus le 1 er jullet 2007.Ans, ls ont désormas le chox de leurs fournsseurs d'électrcté ou de gaz et peuvent dorénavant en changer lbrement, ou smplement rester chez leurs fournsseurs hstorques (EDF et GDF) et souscrre à une offre à tarfs non réglementés. En effet, la lo du 7 décembre 2006 préctée a ouvert à la concurrence la fournture d énerge pour les partculers mas a également garant la possblté pour ceux des consommateurs qu le souhatent de pouvor contnuer à bénéfcer de tarfs réglementés comme ls en bénéfcent actuellement 4 et ce, jusqu à l ouverture totale du marché.
LA REVUE BLEUE - INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES N O 347 - AOÛT/SEPTEMBRE 2007 23 À noter Selon une étude de NUS CONSULTING, au cours des cnq dernères années, les tarfs règlementés auraent augmenté de 10,6 % tands que les tarfs du secteur lbre auraent progressé de 75,6 %. rché de l énerge : EST LE DANGER 1? L expérence montre cependant, pour le secteur professonnel déjà lbéralsé depus 2004, que les prx attractfs au début de la lbéralsaton se sont ensute envolés. Car s l'ouverture à la concurrence du marché de l'énerge à l'ensemble des consommateurs mplque la lberté pour chacun de chosr son fournsseur, elle a ben évdemment des conséquences drectes sur les tarfs applcables. Or, selon une étude de NUS CONSULTING 5, au cours des cnq dernères années, les tarfs règlementés auraent augmenté de 10,6 % tands que les tarfs du secteur lbre auraent progressé de 75,6 % 6. Le blan de l INSEE sur l évoluton des coûts de l énerge en 2006 tempère un peu ces chffres mas soulgne tout de même les augmentatons mportantes, notamment concernant le gaz. Cette nflaton est tellement patente que le légslateur franças a notamment décdé 7 de venr en ade aux entreprses qu avaent fat le chox du secteur lbre, leur permettant désormas de sortr momentanément des contrats lbres pour revenr à un système de tarfs encadrés, plus favorable (le TARTAM) 8. Ans, jusqu au 1 er jullet 2007, les entreprses dsposaent d un drot de repentr pour revenr à des contrats à prx encadrés. Or aujourd hu, concernant le régme des partculers, ce drot de retour n est pas envsagé dans la lo, l n y a donc pas de drot à l erreur! Notons que seule la fournture de l énerge (la vente fnale) est concernée par cette lbéralsaton, le transport et la dstrbuton restent, quant à eux, sous les monopoles actuels des opérateurs hstorques. 5 Ctée dans 60 mllons de consommateurs févrer 2007, p. 27. 6 Tands que le mnstre Jean-Lous BORLOO annonçat récemment que les prx du gaz ne bougeraent plus jusqu à la fn de l année 2007. 7 Lo du 7 décembre 2006 préctée et l arrêté du 3 janver 2007, JO du 5 janver 2007. 8 Artcle 30-1 de la lo du 7 décembre 2006. V. également arrêté du 3 janver 2007.
24 envronnement technco-professonnel OUVERTURE DU MARCHÉ DE L ÉNERGIE : IMMOBILIER, OÙ EST LE DANGER? Important Attenton Le chox effectué par le proprétare ou son locatare est attaché au logement et l est rréversble. Le consommateur qu chost une offre "duale" (électrcté et gaz) de Gaz de France 10 ou d'edf abandonne nécessarement le tarf réglementé sur au mons l'une des deux énerges. 9 Artcles L. 121-86 à L. 121-9. 10 Exemple Dolcevta 2 énerges chez Gaz de France. 11 Jean-Claude LENOIR, député UMP de l Orne, a été nommé à cette foncton par arrêté du 14 mars 2007. Où est le danger? Le chox est attaché au logement et l est défntf. L opton et donc l'abonnement en énerge sont rattachés au logement lu-même (qu l sot occupé par son proprétare ou par un locatare) et non à la personne qu l'occupe. Négocer un nouveau contrat (une offre de marché) avec EDF, GDF ou avec un autre fournsseur a pour conséquence l'abandon défntf, par le clent, du régme des tarfs réglementés pour le logement concerné. Mas attenton, ce chox restera attaché au logement, même en cas de changement d'occupant, jusqu'à ce que celu-c opte, le cas échéant, pour un nouveau fournsseur (qu pourra être un fournsseur hstorque), sans pouvor cependant revenr au tarf réglementé. Les consommateurs qu n'exercent pas ce drot conservent le bénéfce des tarfs réglementés de vente fxés par l'etat, à condton que l'élgblté n'at pas été exercée par un occupant précédent. Ans, dès lors que le consommateur a chos un fournsseur sur un ste, l ne sera plus possble de bénéfcer à nouveau d'un tarf réglementé (c est l absence de réversblté). Cependant, le consommateur peut fare jouer son élgblté sur un logement et conserver le tarf réglementé sur un ou pluseurs autres. Depus le 1 er jullet 2007, les consommateurs dans l mmobler ancen peuvent donc : - sot opter pour une offre au tarf lbre, dont le prx est smplement fxé par les fournsseurs en foncton du marché ; - sot ne pas fare valor leur élgblté et ans contnuer à bénéfcer de l'offre au tarf réglementé, proposée unquement par EDF pour l électrcté et GDF pour le gaz. En cas d'emménagement, deux stuatons se présentent désormas au consommateur : - l'occupant précédent (locatare ou proprétare) a conservé le tarf réglementé : dans ce cas, on se trouve dans l'hypothèse précédente (poursuvre l'abonnement au tarf réglementé ou chosr une offre au tarf lbre) ; - l'occupant précédent a déjà opté pour une offre de marché : le consommateur (nouveau locatare ou proprétare souhatant reprendre son logement) est lé par cet abonnement. Il pourra éventuellement changer de fournsseur mas sans pouvor revenr au tarf réglementé. C est ben là le vra danger. Le proprétare balleur se retrouve lé (d aucuns dront pégé) par le chox de son locatare. Qu en est-l de la forme de l offre de marché? Le ttre IV de la lo du 7 décembre 2006 préctée nsère des dspostons protectrces dans le code de la consommaton 9, concernant les contrats de fournture d énerge. Ans, le fournsseur se vot soums à des oblgatons d nformatons strctes relatves à l offre de fournture, avant même la concluson du contrat, mas également dans le contrat de fournture lu-même. Toute offre devra ans notamment précser la durée du contrat, les condtons de son renouvellement, le caractère réglementé ou non du tarf proposé et l rréversblté de la renoncaton à ce tarf encadré. La lo en profte d alleurs pour réformer la CRE (Commsson de Régulaton de l Energe, créée en 2000) et surtout, de manère prémontore, pour nsttuer un médateur natonal de l énerge 11, nommé pour sx ans, censé ader à la résoluton des ltges entre consommateurs et fournsseurs. Le médateur peut ans être sas drectement et gratutement par le consommateur ou son mandatare, après une premère réclamaton écrte auprès de son fournsseur. Sa sasne suspend la prescrpton des actons en matère cvle et pénale jusqu à ce qu l formule sa recommandaton. En cas d évoluton défavorable des tarfs du marché lbre par rapport aux tarfs réglementés, la fournture aux tarfs réglementés pourra devenr un argument de vente ou de locaton.
LA REVUE BLEUE - INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES N O 347 - AOÛT/SEPTEMBRE 2007 25 ENERGIE : produt de premère nécessté Parallèlement à cette lbéralsaton, un tarf «socal» du gaz est venu compléter le tarf socal de l électrcté nsttué par la lo du 10 févrer 2000, tenant compte du revenu et de la composton du ménage consommateur. Inversement, le chox d une offre du marché lbre, entraînant l abandon rréversble de ces tarfs, pourra sans doute se révéler un facteur objectf de déprécaton. L hypothèse des logements neufs Jusqu en 2010, la lo nsttuant le drot au logement opposable 12 permet aux nouveaux stes raccordés en électrcté de bénéfcer des tarfs réglementés. Cependant, en ce qu concerne le gaz, le consommateur ne peut plus bénéfcer du tarf réglementé et est contrant d opter pour une offre de marché, auprès de GDF ou de tout autre fournsseur de son chox. Quelle est l atttude à adopter pour les professonnels mmoblers? Le professonnel, qu l sot agent mmobler, admnstrateur de bens ou syndc de coproprété, devra se prémunr contre les dffcultés lées à cette queston d rréversblté attachée au logement. Ans, le syndc devra par exemple fare adopter par l assemblée générale des coproprétares le prncpe du changement de fournsseur d énerge, à la majorté de l artcle 24, au beson en effectuant une mse en concurrence et en jognant pluseurs propostons. Il ne peut de son propre chef souscrre à une offre de marché. L agent mmobler, rédacteur d actes, devra, selon nous, nformer l acquéreur sur le chox qu a été fat par le vendeur concernant la fournture en énerge dans le logement vendu, a fortor lorsque ce derner a souscrt une offre de marché avant la sgnature de la promesse synallagmatque de vente 13. Enfn, plus dscutable, les baux pourraent comporter une clause lée aux oblgatons du locatare précsant que s le logement loué bénéfce de la fournture d énerge au tarf réglementé, le locatare s nterdt de changer de fournsseur sans l accord préalable et écrt du balleur ou de son mandatare, compte tenu du caractère rréversble de cette démarche 14. La soluton peut être crtquable en ce qu elle ne ménage pas le lbre chox du locatare. Dans le même temps, l est possble de rétorquer que dans le cadre de rapports locatfs, le caractère rréversble, attaché au logement, du chox fat par le locatare porte manfestement attente à l usus du proprétare sur son ben. Quelle pourrat être la sancton attachée à une telle clause? Tout au plus, selon nous, cette stpulaton pourrat être jugée abusve en ce qu elle mposerat un fournsseur d énerge ou ben réputée non écrte (notamment pour les baux d habtaton, par analoge avec l artcle 4 de la lo du 6 jullet 1989, même s le texte ne le prévot pas expressément). Une chose demeure cependant certane, l nous semble mpossble, sauf acceptaton du locatare, d mposer aux baux en cours une telle restrcton. L usage qu semble se développer chez certans professonnels ou balleurs consstant à nterdre au locatare en place le changement de fournsseur d énerge (le plus souvent par courrer), nous apparaît dénué d effcacté jurdque. Il faudrat semble-t-l tempérer l mpact de ces problématques, pusque selon une étude du cabnet Unlog Management et TNS Sofres, réalsée en ma derner, seuls 3 % des sondés déclaraent qu ls changeraent certanement de fournsseur après le 1 er jullet 2007. Une prse de conscence poltque? Le sénateur UMP de l Eure, Ladslas PONIA- TOWSKI, a consdéré qu l convenat de conserver un certan nombre de garde-fous pour protéger le consommateur partculer tant que les bénéfces de la lbéralsaton du marché de l électrcté ne sont pas clarement avérés et établs. Il a notamment ntrodut un amendement en ce sens à la lo TEPA qu a été rejeté par le Sénat fn jullet 2007. Il est également l auteur d une proposton de lo du 5 jullet 2007 tendant à autorser les consommateurs partculers à retourner au tarf réglementé d électrcté. Dans le même temps, la Commsson européenne a présenté le 5 jullet 2007 une proposton de charte pour les consommateurs d'énerge. Elle devrat se fonder sur quatre objectfs essentels qu sont : - une protecton plus effcace des ctoyens vulnérables ; - une melleure nformaton des consommateurs ; Lexque ZOOM Absence de réversblté : en cas de changement de fournsseur, mpossblté de bénéfcer de nouveau du tarf réglementé Consommateur fnal : le partculer (proprétare ou locatare) Exercer son élgblté : chosr un fournsseur, un marché pour un ste précs Fournsseurs hstorques : EDF et GDF CRE : Commsson de Régulaton de l Energe Offre de marché : contrat lbre (électrcté ou gaz) ne bénéfcant pas du tarf réglementé Ste de consommaton : le logement raccordé TARTAM : tarf réglementé transtore d ajustement du marché sur les logements neufs Jusqu en 2010, la lo nsttuant le drot au logement opposable 12 permet encore aux nouveaux stes raccordés en électrcté de bénéfcer des tarfs réglementés. Cependant, en ce qu concerne le gaz, le consommateur ne peut plus bénéfcer de ces tarfs encadrés et est contrant d opter pour une offre de marché, auprès de GDF ou de tout autre fournsseur de son chox. 12 Lo n 2007-290 du 5 mars 2007 nsttuant le drot au logement opposable et portant dverses mesures en faveur de la cohéson socale, JO du 6 mars 2007. 13 C est notamment le part prs dans les mprmés FNAIM, qu stpulent désormas : Le vendeur déclare : - avor souscrt avant ce jour une offre de marché et ans renoncé aux tarfs réglementés concernant la fournture d énerge (gaz et/ou électrcté) attachée à l mmeuble, objet des présentes. Il est précsé que cette démarche a un caractère rréversble et que l acquéreur ne pourra plus revenr au tarf réglementé. - ne pas avor abandonné le tarf réglementé concernant la fournture d énerge (gaz et/ou électrcté). Il s engage à ne pas souscrre une offre de marché à compter de ce jour compte tenu du caractère rréversble de cette démarche. 14 Ce n est pas le part prs dans les mprmés FNAIM, même s la soluton reste dscutable à ce jour et que certans auteurs soutennent que la soluton serat légale. V. notamment Wllam ALTIDE, JCP N n 30-34 du 27 jullet 2007 p. 3 et s.
26 envronnement technco-professonnel OUVERTURE DU MARCHÉ DE L ÉNERGIE : IMMOBILIER, OÙ EST LE DANGER? 15 Comm. CE, communqué IP/07/1026, 5 jullet 2007. PARLONS-EN - mons de paperassere lors du changement de fournsseur ; - et une protecton des consommateurs contre les pratques de vente déloyales 15. De son côté, Chrstne LAGARDE, mnstre de l'econome, s'est déclarée jeud 12 jullet 2007 favorable à une "coopératon" avec les parlementares pour mettre au pont une proposton de lo permettant un retour au tarf réglementé de l'électrcté pour les partculers, notamment en cas de déménagement. Sollctée par les députés Jean-Claude LENOIR (UMP) et Franços BROTTES (PS), Mme LAGARDE est toutefos restée très prudente, en précsant que la proposton devat à la fos être conforme au drot communautare, à "nos engagements à l'égard de l'unon européenne" mas également au drot franças et à "l'exgence de consttutonnalté". A suvre donc Entreten avec Patrck BAYLE, Drecteur délégué à la Drecton Marketng de la Dvson Partculers et Professonnels à la Branche Commerce d'edf Que va-t-l se passer concrètement pour les clents EDF le 1 er jullet 2007? Le 1 er jullet 2007, le clent pourra lbrement chosr de rester avec EDF ou de s adresser à un autre fournsseur de son chox. S l reste avec EDF, l pourra contnuer à bénéfcer des tarfs fxés par l Etat qu sont parm les plus bas d Europe, avec des nouvelles offres de servce pour concler économes d énerge et confort dans l habtat. Il pourra également, toujours au sen d EDF, qutter les tarfs admnstrés et opter pour d autres offres commercales. EDF pourra également fournr à ses clents du gaz naturel. Un clent pourra-t-l faclement qutter EDF à partr du 1 er jullet 2007? EDF s est engagé à garantr à tout clent partculer la capacté de qutter le tarf admnstré et/ou de chosr le fournsseur de son chox dès le 1 er jullet 2007. Le changement de fournsseur sera smple, rapde et sans coût drect pour le clent. Toutes les demandes relatves aux travaux de raccordement ou de changement de fournsseur seront tratées et suves jusqu à la mse en servce au sen des accuels du dstrbuteur EDF. Cela, qu elles soent formulées par le clent lumême, son fournsseur ou encore son nstallateur dans le cadre d un raccordement. Quelle est la poltque commercale d EDF dans la perspectve de l ouverture à la concurrence au 1 er jullet 2007? EDF souhate être l énergétcen de référence du ben-être dans l habtat et des économes d énerge, en partenarat avec des professonnels. C est pourquo l entreprse développe de nouvelles offres autour de l énerge, structurées autour de quatre axes : - fournture d énerge : offres d électrcté, de gaz naturel, de servces autour de la maîtrse de l énerge ; - moblté des clents : servces pour faclter les démarches clents en stuaton de déménagement ; - constructon et rénovaton : servces d accompagnement des clents dans le cadre de leurs projets dans l habtat ; - entreten et dépannage : offres assstance. Au travers de ces gammes d offres, EDF développe des solutons nnovantes destnées à ader les clents dans leurs chox énergétques, pour la maîtrse de leur facture et la protecton de l envronnement. Le développement de ces nouvelles gammes d offres représente donc une formdable occason de développement et de montée en gamme pour EDF et ses partenares, notamment les constructeurs de masons ndvduelles et promoteurs. Un clent ayant chos de changer de fournsseur pour son logement peut-l à tout moment revenr, pour ce même logement, vers EDF dans les mêmes condtons et au même prx? La lo stpule qu un clent ayant qutté EDF pourra ben entendu y revenr mas pas au tarf fxé par l Etat. Le prx du marché est actuellement supéreur d envron 10 % au tarf réglementé. Que se passe-t-l pour un clent qu emménage dans un nouveau logement (exstant)? - premer cas : le proprétare ou le locatare qu occupat le logement dans lequel emménage le clent état resté au tarf EDF fxé par l Etat. Le nouvel occupant peut alors contnuer à bénéfcer de ce tarf s l le souhate. - deuxème cas : le proprétare ou locatare qu occupat le logement dans lequel emménage le clent avat chos de ne plus être au tarf fxé par l Etat. Le nouvel occupant ne peut revenr à ce tarf. Que se passe-t-l pour un clent qu emménage dans un logement neuf construt après le 1 er jullet 2010? Pour les logements neufs lvrés après le 1 er jullet 2007, les textes de lo permettent au clent, jusqu en 2010, de chosr entre le tarf EDF fxé par l Etat et un autre contrat. Que se passe-t-l pour le proprétare d un logement dont le locatare a renoncé au tarf réglementé et fat valor son élgblté? Pusque l élgblté est lée au ste et non pas à la personne physque, n le proprétare, n un éventuel nouveau locatare ne pourront bénéfcer des tarfs réglementés. A qu le clent dot-l s adresser pour demander le raccordement et la mse en servce d une nouvelle nstallaton? Un clent peut chosr de s adresser à un électrcen : ce derner pourra gérer la relaton avec le dstrbuteur pour le raccordement. Le clent peut auss s adresser drectement au dstrbuteur, ce derner fera le raccordement et, avant de mettre en servce l nstallaton, s assurera que le clent a un contrat avec un commercalsateur. Afn de smplfer la ve de ses clents, EDF leur proposera de suvre la relaton avec le dstrbuteur. Allez-vous également vous lancer dans les énerges renouvelables? Nos nouvelles offres pour l ouverture du marché comporteront non seulement des solutons de maîtrse des dépenses énergétques mas auss l nstallaton chez nos clents de sources d énerge renouvelables, comme les chauffe-eau solares ou des panneaux photovoltaïques,. EDF est d ores et déjà le 1 er producteur européen d énerges renouvelables et le développement des EnR est au cœur de notre stratége. EDF va consacrer plus de 3 mllards d euros d c 2010 à la producton éolenne et solare et dans la recherche de nouvelles technologes prometteuses.