L o g is t i q u e Point Marché 1er SEMESTRE 2012 POINT MARCHE DE L IMMOBILIER EN FRANCE 1er RESEAU PARTENAIRE
Point marché 1 er semestre Immobilier logistique Juin 2012 Faits marquants : Chiffresclés Entrepôts de plus de 10 000 m² en France, Classe A et B Après deux années difficiles en 2009 et 2010, 2011 avait été une année de reprise et de rattrapage salutaire pour l immobilier logistique, qui avait enregistré 2,2 millions de m 2 commercialisés. Avec 860 000 m 2 placés au 1 er semestre 2012, soit une demande placée en recul de 20 % par rapport au 1 er semestre 2011, le marché de l immobilier logistique est rattrapé par le climat économique national et international défavorable. Demande placée et offre immédiate Région Demande placée Offre immédiate IledeFrance 336 000 783 000 NordPasdeCalais 74 000 121 000 Région lyonnaise 210 000 287 000 PACA 41 000 153 000 Autres régions 756 000 Total 861 000 2 Peu de régions échappent à ce repli, notamment l IledeFrance (malgré un bon 1 er trimestre) ou la région Provence Alpes Côte d Azur, très en deçà de leurs résultats de 2011. Quelques marchés secondaires affichent un rebond notable (AlsaceLorraine ou Bourgogne). Le stock continue sa décrue, en recul de 10 % depuis le début d année. Les valeurs restent stables, mais l absorption de l offre de qualité pourrait exercer une pression à la hausse sur les loyers des actifs prime et de grands gabarits. Valeurs locatives par région ( /ht/hc/m²/an) Région Classe A B Classe A B IledeFrance 51 45 49 36 NordPasdeCalais 45 39 41 35 Région lyonnaise 48 41 44 35 PACA 47 41 43 37 S il retrouve une certaine vigueur depuis 2011, le marché de l investissement est encore calme avec près de 200 millions d euros engagés en immobilier logistique. Le 2 nd semestre devrait voir la concrétisation de la vente des principaux portefeuilles en cours d arbitrage cette année. Principales transactions du 1 er semestre 2012 VertStDenis (IledeFrance Sud) Intermarché 95 000 m² Classe A / Acquisition Nord Isère (Région lyonnaise) Darty 60 000 m² Classe A / Location ChalonsurSaône ( (Bourgogne) Amazon 40 000 m² Classe A / Location Nord Isère (Région lyonnaise) Fiducial 44 000 m² Classe A / Acquisition Dourges (NordPasdeCalais) Trans Freight 42 000 m² Classe A / Location Wittenheim (AlsaceLorraine) Oxylane 35 000 m² Classe A / Location Houplines (NordPasdeCalais) Fabry Logistics 22 000 m² Classe A / Location Plaine de l Ain (Région lyonnaise) Dachser 21 130 m² Classe A / Location Bondoufle (IledeFrance Sud) Sodaic 21 000 m² / Location Béziers (Languedoc Roussillon) ITM 20 000 m² Classe A / Acquisition Nord Isère (Région lyonnaise) Norbert Dentressangle 20 300 m² Classe A / Location StMartindeCrau (PACA) Katoen Natie 20 000 m² Classe A / Location MitryMory (IledeFrance Nord) Darty 20 000 m² Classe A / Acquisition StOuenl Aumône (IdF Ouest) Otelo 18 000 m² / Acquisition Pays d Aix (PACA) Vivarte 15 000 m² Classe A / Location ARTHUR LOYD 22/24 RUE DU PDT WILSON 92300 LEVALLOIS PERRET 15 RUE BOSSUET 69006 LYON N VERT 0811 228 000
IledeFrance Immobilier logistique 1 er semestre 2012 1 1 1 000 000 800 000 1 000 000 800 000 778 000 m² 336 000 m² dont neuf 450 000 m² Malgré un bon démarrage, boosté par une acquisition exceptionnelle de 95 000 m² et la concrétisation de projets initiés en 2011, le marché francilien s essouffle pour totaliser 336 000 m² placés à la fin du 1 er semestre. Les incertitudes conjoncturelles auront eu raison du dynamisme affiché en 2011 et malgré les mutations de la distribution, les perspectives ne sont pas dégagées. Les deux tiers des transactions se concluent sur des bâtiments neufs et sont animées par les chargeurs. Fait nouveau, le secteur Sud recueille 57% de la demande. Répartition de la demande placée par secteur Secteur m² Est 38 000 Nord et Sud Oise 74 000 Ouest 34 000 Sud 190 000 Total 336 000 Valeurs locatives par secteur ( /ht/hc/m²/an) Secteur Classe A B Classe A B Est 51 46 48 44 Nord et Sud Oise 51 45 48 43 Ouest 51 46 49 44 Sud 49 45 46 36 Les valeurs amorcent une légère baisse dans le Sud, mais restent stables partout ailleurs. La décrue de l offre disponible se confirme sur un rythme soutenu : 12 % en 3 mois. L arrêt des développements en blanc depuis 4 ans et l absorption de l offre neuve contribuent à contenir le stock. Toutefois, les opportunités sur des bâtiments supérieurs à 40 000 m², prisés par les utilisateurs en quête d optimisation pour les uns, de mutualisation pour les autres, deviennent de plus en plus rares, et ce quelque soit le secteur. Répartition de l offre immédiate par secteur Secteur m² % Est 106 000 14 % Nord et Sud Oise 246 000 31 % Ouest 92 000 12 % Sud 334 000 43 % Total 778 000 100 % Secteur m² nb projets Est Nord et Sud Oise 784 000 Plus de 20 Ouest 86 000 2 Sud 580 000 Plus de 20 Total 1 450 000 L offre potentielle est conséquente. Le démarrage de ces projets reste toujours contingenté à une précommercialisation et peu d entre eux sont livrables avant 2 ans. Sud Vert Saint Denis Intermarché 95 000 m² Classe A / Acquisition Sud Bondoufle Sodaic 21 000 m² / Location Nord MitryMory Darty 20 000 m² Classe A / Acquisition Ouest SaintOuenl Aumône Otelo 18 000 m² / Acquisition Sud MoissyCramayel Herport 12 000 m² Classe A / Location Sud AthisMons Furnotel 11 300 m² / Location Sud Lieusaint Logiris 11 000 m² / Location ARTHUR LOYD 22/24 RUE DU PDT WILSON 92300 LEVALLOIS PERRET 15 RUE BOSSUET 69006 LYON N VERT 0811 228 000
Région Lyonnaise Immobilier logistique 1 er semestre 2012 450 000 350 000 500 000 250 000 210 000 m² 287 000 m² 150 000 50 000 Le marché logistique en région lyonnaise a été dynamisé au 2 ème trimestre par les chargeurs pour atteindre 210 000 m² placés. Quatre transactions supérieures à 20 000 m² ont été le moteur de la demande, totalisant à elles seules 145 000 m² placés. Le secteur NordIsère et les actifs de première main ont capté 90 % des commercialisations. Il deviendra très difficile de répondre au deuxième semestre à la demande exprimée sur les grandes surfaces, en neuf et sur ce secteur. Répartition de la demande placée par secteur Secteur m² Nord Isère 178 000 Rocade Est Plaine de l Ain 32 000 Total 210 000 Valeurs locatives par secteur ( /ht/hc/m²/an) Secteur Classe A B Classe A B Nord Isère 45 41 42 38 Rocade Est 47 42 44 39 Plaine de l Ain 44 41 41 35 Après des années délicates, où les valeurs locatives ont été dégradées par une offre surabondante, ces dernières sont enfin stabilisées. Le stock vacant est engagé sur une forte pente descendante, en recul de 20 % supplémentaires depuis fin 2011. Les disponibilités sur des surfaces supérieures à 30 000 m² sont rares. En outre, la qualité globale du parc est affectée par l important stock de bâtiments de classe C, qui s établit à plus de m², dont 70 000 m² sans aucune autorisation. Répartition de l offre immédiate par secteur Secteur m² % Nord Isère 161 000 56 % Rocade Est 52 000 18 % Plaine de l Ain 74 000 26 % Total 287 000 100 % Secteur m² nb projets Nord Isère 46 000 2 Rocade Est 31 600 1 Plaine de l Ain Total 77 600 3 Le faible volume des projets et la pénurie de foncier présagent un déséquilibre de l offre et de la demande sur la région. Un seul foncier de 17 ha est disponible sur Nord Isère pour le développement de bâtiments de plus de 40 000 m². A une cinquantaine de kms de Lyon, des opportunités foncières hors zones traditionnelles pourraient tirer profiter de cette situation. Nord Isère Darty 60 000 m² Classe A / Location Nord Isère Fiducial 44 000 m² Classe A / Acquisition Dagneux Plaine de l Ain Dachser 21 100 m² Classe A / Location Nord Isère Norbert Dentressangle 20 000 m² Classe A / Location Nord Isère Transports Fatton 12 500 m² Classe A / Location ARTHUR LOYD 22/24 RUE DU PDT WILSON 92300 LEVALLOIS PERRET 15 RUE BOSSUET 69006 LYON N VERT 0811 228 000
NordPasdeCalais Immobilier logistique 1 er semestre 2012 350 000 250 000 250 000 150 000 150 000 121 000 m² 50 000 74 000 m² 50 000 2007 2008 2009 2010 2011 S1 2012 Avec 74 000 m², le marché de l immobilier logistique en Nord PasdeCalais est au ralenti. Les prestataires ont réalisé l ensemble des transactions, sur des bâtiments neufs, alors que ce sont les chargeurs et la grande distribution qui avaient animé l année 2011 par de nombreux clésenmain. La demande placée devrait rester limitée en 2012 sur ce marché, pénalisé par le faible niveau d offre de classe A immédiate. Valeurs locatives ( /ht/hc/m²/an) Classe A 45 41 39 35 Les valeurs sur les bâtiments de ne vont pas sensiblement évoluer. La rareté des bâtiments de classe A va immanquablement impacter leurs valeurs à la hausse. Dourges Trans Freight 42 000 m² Classe A Location Houplines Fabry Logistics 22 000 m² Classe A Location Camon ID Logistics 10 000 m² Location Le stock immédiat s étoffe à nouveau après avoir atteint son point bas fin 2011. Les bâtiments disponibles n offrent toutefois que des surfaces souvent limitées, parsemées sur l ensemble du territoire et peu à même de répondre aux demandes exprimées sur de grands gabarits. Localisation de l offre immédiate Localisation m² Dunkerque 5 000 Libercourt 6 000 Lesquin 10 000 Fretin 11 000 Seclin 11 000 Roncq 12 000 Cambrais 14 000 Houplines 22 000 Chapelle d Armentières 30 000 Total 121 000 Localisation m² nb projets Chapelle d Armentières 20 000 1 Carvin 26 000 1 Douvrin 40 000 1 Cambrai 52 000 1 Libercourt 78 000 2 Calais 2 LauwinPlanque 120 000 3 Somain 120 000 5 Vendin le Vieil 140 000 5 Dourges 150 000 1 Dunkerque 2 Total 1 046 000 24 Alors que les surfaces neuves se raréfient, l offre potentielle augmente considérablement (7 nouveaux projets en 3 mois). Ces projets sont situés dans des secteurs géographiques très hétérogènes. ARTHUR LOYD 22/24 RUE DU PDT WILSON 92300 LEVALLOIS PERRET 15 RUE BOSSUET 69006 LYON N VERT 0811 228 000
ProvenceAlpesCôte d Azur Immobilier logistique 1 er semestre 2012 500 000 41 000 m² Après un niveau record de commercialisation en 2011, le marché logistique en région PACA affiche timidement 41 000 m² placés. Une fois conclues les transactions en comptepropre des chargeurs sur des bâtiments de grande taille, le marché retrouve un niveau d activité comparable à celui des années 20092010. Les 3 transactions du semestre se répartissent sur l ensemble des secteurs, les prestataires initiant les 2/3 des prises à bail. Le 2 ème semestre pourrait voir la concrétisation de quelques grandes transactions, sous l impulsion des chargeurs de la grande distribution notamment. Valeurs locatives par secteur ( /ht/hc/m²/an) Secteur Classe A B Classe A B Distriport FOS 47 44 43 40 Clésud 44 41 41 37 Ecopôle St Martin de Crau 44 42 42 39 Les valeurs locatives sont stables en région marseillaise, oscillant entre 41 et 43 pour les bâtiments prime. Elles pourraient enfin reprendre une tendance haussière, si la demande retrouve une meilleure orientation au second semestre. 180 000 160 000 140 000 120 000 80 000 60 000 40 000 20 000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 S1 2012 Répartition de l offre immédiate par secteur 153 000 m² Secteur m² m² Distriport FOS (3 bât.) 61 000 40 % Clésud (2 bât.) 36 000 24 % Ecopôle St Martin de Crau Autres secteurs (3 bât.) 56 000 36 % Total 153 000 100 % dont neuf 110 000 m² Secteur m² nb projets Distriport FOS 201 000 5 Clésud 50 000 1 Ecopôle St Martin de Crau 115 000 3 Marignane 120 000 1 Autres (dont 83, 84) 228 000 7 Total 714 000 17 L offre immédiate autour de Marseille s étoffe légèrement, mais le volume et le gabarit des bâtiments disponibles n est plus en adéquation avec de la demande pour de grandes surfaces. Toutefois, le volume des projets prêts à démarrer en PACA (plus de 700 000 m², dont 80 % avec permis déposé ou obtenu) permettrait de s ajuster rapidement à la demande sur de nombreux secteurs. StMartin de Crau Katoen Natie 20 000 m² Classe A / Location Autres Pays d Aix Vivarte 15 000 m² Classe A / Location Clésud Geodis Logistics 6 500 m² Classe A / Location ARTHUR LOYD 22/24 RUE DU PDT WILSON 92300 LEVALLOIS PERRET 15 RUE BOSSUET 69006 LYON N VERT 0811 228 000
ARTHUR LOYD : Plus de 55 implantations en France CONSEIL EN IMMOBILIER D ENTREPRISE www.arthurloyd.com ARTHUR LOYD 22/24 rue du Président Wilson 92300 LevalloisPerret 15 rue Bossuet 69006 Lyon N vert : 0811 228 000 logistique@arthurloyd.com Responsable Etudes chantal.latreille@arthurloyd.com Document non contractuel Conception Réalisation : Arthur Loyd Logistique Point marché immobilier logistique 1 er semestre 2012