MARKETBEAT 2 ÈME COURONNE BUREAUX

XXX XXX MARKETBEAT 2 ÈME COURONNE BUREAUX 1 er trimestre 2019 XXX Une mer calme n'a jamais fait un bon marin

SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Deuxième Couronne 3 03 Deuxième Couronne Sud 5 04 Pôle de Roissy 7 05 Marne-la-Vallée 9 06 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 07 Définitions et sectorisation 12

CONTEXTE ÉCONOMIQUE RÉSILIENCE ET REGAIN DE CONFIANCE Eclaircies sur fond d incertitudes Issue tumultueuse du Brexit, coup de frein sur l économie chinoise et pression commerciale américaine sont autant d incertitudes pesant sur l économie européenne. Dans ce climat international houleux et face à la crise des gilets jaunes, l économie française s est montrée particulièrement résiliente avec une croissance au 4 ème trimestre 2018 de +0,3%, soit supérieure de 10 pdb à celle de la zone euro (+0,2%). Les traditionnelles livraisons aéronautiques et navales de fin d année ont assurément soutenu le commerce extérieur et ce pour la troisième année consécutive. Sous l effet d une politique budgétaire plus expansionniste que prévue, la demande intérieure devrait en 2019 s imposer comme le principal moteur de la croissance française. En effet, la hausse de pouvoir d achat des ménages induite à la fois par la progression des salaires réels et les mesures d urgence annoncées en décembre, devraient stimuler la consommation des ménages (+0,5% attendus au 1 er trimestre 2019). Croissance du PIB en France, % INSEE Enquêtes de conjoncture, indices Un trimestre aura suffi à gommer la chute brutale de décembre des indices du climat des affaires et du moral des ménages (respectivement 104,5 et 96 points). En retrouvant des niveaux proches de ceux du 3 ème trimestre 2018, ils restent tous deux bien orientés et traduisent un regain de confiance générale faisant souffler un doux vent d optimisme sur les perspectives 2019. Taux de chômage sur piste verte! Les créations d emplois dépendent avant tout des carnets de commande et a fortiori des perspectives de croissance. Ainsi, la décélération de croissance de l année 2018 (1,5% contre 2,3% en 2017) a conduit à diviser de moitié le nombre de créations nettes d emplois : 149 600 pour l année 2018 contre 327 300 en 2017. Avec 85 000 créations d emplois attendues au premier semestre, 2019 devrait maintenir ce tempo modéré. Devant les difficultés de recrutements, l interim marque le pas (-27 100 postes en un an) alors que les embauches en CDI augmentent. En misant sur la prime à la qualité de l emploi, les entreprises espèrent en effet attirer des profils rares en adéquation avec leurs besoins. Initiée en 2015, la lente décrue du taux de chômage devrait se poursuivre. A horizon 2020, OXFORD ECONOMICS prévoit ainsi un taux de chômage de 8,7% en France métropolitaine - et 7,7% pour l Ile-de-France - des chiffres en pente douce comparativement à ceux de 2018 (9,1% en France, 8,3% en Ile-de-France). INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Oxford Economics 2

DEUXIÈME COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : démarrage en sourdine Le volume placé des bureaux en Deuxième Couronne s est établi à près de 60 000 m² au 1 er trimestre 2019. En baisse de 22% en un an, ce résultat se situe en dessous de la moyenne des démarrages annuels repertoriés sur dix ans (77 600 m²). Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne, Les dynamiques de l activité transactionnelle sur ce secteur sont différentes selon les segments de surfaces considérés : Le volume des commercialisations de petites surfaces est globalement en hausse de 3% par rapport au 1 er trimestre de l année précédente ; la hausse de l activité sur ce segment s est portée sur tous les marchés, excepté Marne-la-Vallée. L activité sur le segment des surfaces de tailles intermédiaires s avère stable dans sa globalité (+1% en un an) mais plus contrastée dans le détail ; ce résultat est essentiellement tiré par les transactions opérées en Deuxième Couronne Sud et à Saint-Quentin-en-Yvelines. Les petites et moyennes surfaces restent les segments porteurs du secteur. Enfin, seules deux signatures ont été repertoriées sur le segment des grandes surfaces en Deuxième Couronne; elles correspondent aux mouvements d AIR FRANCE dans le «Baïkal» (6 300 m²) à Roissy-en-France (Pôle de Roissy), et de la RATP dans le «Shamrock» (5 400 m²) à Noisy-le-Grand (marché de Marne-la-Vallée). Loyers stables dans l ensemble Le loyer prime reste au même niveau depuis 2012 à 235 /m²/an et varie selon les secteurs entre 190 /m²/an et 220 /m²/an. Les loyers moyens de transaction des bureaux de première main en Deuxième Couronne restent également stables d une année sur l autre, et se positionnent à 190 /m²/an en moyenne au 1 er trimestre 2019. Le loyer moyen de seconde main se re-corrige par rapport à fin 2018, et se positionne à 140 /m²/an fin mars 2019. Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne par tranche de surface Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 26 400 44% 3% De 1 000 à 5 000 m² 22 000 37% 1% Plus de 5 000 m² 11 700 20% -60% Surface totale 60 000 100% -22% Valeurs locatives de bureaux en Deuxième Couronne, /m²/an Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 3

DEUXIÈME COURONNE OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : très légère hausse en début d année Offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne, L offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne se réhausse au 1 er trimestre 2019, à 952 000 m². Cette remontée lègère du stock disponible de 1% en 3 mois est principalement imputable à la situation sur le Pôle de Roissy et en Deuxième Couronnes Autres (+5% et +6% en 3 mois respectivement), sur les autres marchés l offre est stable ou en baisse. La baisse des stocks disponibles sur les marchés de la Deuxième Couronne Sud et de Saint-Quentin-en-Yvelines est plus que bienvenue sur un secteur où le volume des grandes surfaces vacantes reste conséquent, en particulier en Deuxième Couronne Sud où il s établit à 270 000 m² libres (402 000 m² toutes surfaces confondues) avec une proportion non négligeable de première main. La réduction du stock vacant s explique essentiellement par une accélération des prises à bail réalisées sur l offre existante, alors même que les livraisons de bureaux neufs sont faibles., Cushman & Wakefield Taux de vacance de bureaux en Deuxième Couronne (marchés principaux) Le taux de vacance moyen de la Deuxième Couronne rejoint le taux d Ile-de-France Le taux de vacance moyen enregistré en Deuxième Couronne s établit à 5,3%, au même niveau que celui d Ilede-France. Dans le détail, le taux observé en Deuxième Couronne Sud, bien qu en baisse, reste le plus élevé à 10,5%, stable à 8,6% à Marne-la-Vallée, en hausse à 6,9% en Pôle de Roissy et en baisse à 5,8% à Saint- Quentin-en-Yvelines. Le taux de vacance observé en Deuxième Couronne Autres (Pôle de Cergy inclus) reste le plus bas du secteur à 4,5%. Plus de disponibilités en 2020 Cushman & Wakefield Livraisons d immeubles de plus de 5 000 m² en Deuxième Couronne, En 2018, près de 95 000 m² ont été livrés, ce volume sera finalement moins important en 2019, aux alentours de 71 000 m² prévus, dont 21 300 m² déjà livrés. A l heure actuelle, quelques 143 600 m² de surfaces disponibles sont en chantier et prévues pour 2019 et 2020. L offre future de plus de 5 000 m² ne sera plus renouvellée sur le restant de l année 2019. Il faudra attendre 2020 pour voir les livraisons d «Eco Quartier» à Saint-Germain-en- Laye, de «Be Open» à Massy, et de l ensemble «Concert Horizon» à Noisy-le-Grand. Cushman & Wakefield 4

DEUXIÈME COURONNE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : sur la pointe des pieds L année 2019 démarre plutôt timidement sur le marché des bureaux de la Deuxième Couronne Sud avec seulement 16 400 m² commercialisés au cours du 1 er trimestre. Le contraste (-39% d une année sur l autre) est donc saisissant avec une année 2018 qui avait débuté sur une note nettement plus dynamique relayée par une moyenne décennale pour un 1 er trimestre autour de 27 000 m². Les signatures de transactions ont été relativement faibles sur les marchés de Massy et Vélizy alors que, sur le secteur d Orly, la demande placée de ce début d année se place dans la lignée des performances passées. Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud, Pas de transaction majeure! Aucune signature sur une surface supérieure à 5 000 m² n a été enregistrée au cours du 1 er trimestre 2019 sur le marché de la Deuxième Couronne Sud. Le marché se concentre donc sur les segments des petites (7 300 m² transactées) et moyennes surfaces (9 100 m²). Le nombre des signatures est quasi stable d une année sur l autre mais elles ont porté sur des surfaces nettement plus réduites que par le passé. Ainsi, la très grande majorité des signatures du trimestre sur le créneau des bureaux inférieurs à 1 000 m² (25 transactions) a porté sur des surfaces de moins de 500 m² (21 transactions). Il en va de même pour les gabarits moyens, avec une seule transaction supérieure à 4 000 m² enregistrée sur les 4 finalisées : la prise à bail de CA COMMUNAUTE PARIS SACLAY à Orsay. Source: Demande placée de bureaux en Deuxième Couronne Sud par tranche de surface Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 7 300 44% 6% De 1 000 à 5 000 m² 9 100 55% 0% Plus de 5 000 m² 0 0% -100% Surface totale 16 500 100% -39% Loyers : up and down Le ralentissement des commercialisations observé sur le marché des bureaux de la Deuxième Couronne Sud s accompagne aussi d un recul des valeurs locatives moyennes de seconde main tant sur le secteur d Orly (175 /m²/an) que sur celui de Massy (150 /m²/an). Le loyer moyen de Vélizy se positionne, quant à lui, à 170 /m²/an. La faiblesse des volumes traités sur le début de l année 2019 invite à la prudence quant à l appréciation de ces tendances. Selon les localisations et la qualité des surfaces traitées, les loyers de seconde main sont compris dans une fourchette extrêmement large, allant de 100 à 200 /m²/an. Le loyer moyen de première main sur les trois marchés se positionne, quant à lui, à 210 /m²/an, un niveau similaire à celui relevé en 2018. Les valeurs locatives les plus hautes ont été relevées sur le marché d Orly dans le parc ICADE, à Rungis. Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 5

DEUXIÈME COURONNE SUD OFFRE ET TAUX DE VACANCE Repli mesuré de l offre immédiate Le volume de l offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne Sud s élève à 402 000 m² à la fin du 1 er trimestre 2019, actant un repli de 1% par rapport aux 406 000 m² observés fin 2018. L allégement du stock observé depuis 2016 se poursuit donc bien qu il reste au dessus de la moyenne des niveaux enregistrés avant 2013 (327 800 m² de 2005 à 2013). Offre immédiate de bureaux en Deuxième Couronne Sud, Dans le détail des micro-marchés, les tendances sont contrastées entre un quasi statu quo du volume de la vacance à Orly, une remontée de l offre de 4% en 3 mois à Vélizy et une contraction de l offre de 6% sur Massy. La moitié des surfaces immédiatement disponibles porte sur des surfaces supérieures à 5 000 m²; une quinzaine d immeubles proposent ainsi ce type de gabarit pour un volume considérable, proche de 205 000 m² dont seulement 35 000 m² de surfaces neuves. Le choix des utilisateurs pour leur future implantation en Deuxième Couronne Sud sur ce gabarit de surfaces se décline ainsi entre une petite dizaine de possibilités sur le secteur de Vélizy de 7 000 à 33 000 m² avec des valeurs de présentation comprises entre 150 et 270 /m²/an, 7 immeubles sis à Massy de 6 000 à 13 000 m² pour des loyers entre 125 et 240 /m²/an, et enfin 4 actifs de 5 000 à 9 000 m ² à Orly., Cushman & Wakefield Taux de vacance de bureaux en Deuxième Couronne Sud Dans ce contexte, les taux de vacance demeurent quasi inchangés d un trimestre sur l autre, allant de 7% sur le marché d Orly, à 10% à Massy et près de 14% à Vélizy. Offre future : toujours pas de lancement en blanc L attentisme reste de mise chez les promoteurs et investisseurs quant à l initiation de nouveaux projets de bureaux en Deuxième Couronne Sud. Cette position est motivée par la persistance d un stock immédiat de grand gabarit mais aussi par des résultats de commercialisation en dents de scie., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, Après une année 2018 blanche en termes de livraisons de bureaux, les volumes annoncés en 2019 demeurent assez faibles, de l ordre de 27 000 m² livrables dont 15 000 m² encore disponibles («Vélizy Way» à Vélizy-Villacoublay). Pour 2020, plus de 43 000 m² de bureaux sont d ores et déjà en chantier, dont 8 200 m² de bureaux restent à commercialiser («Be Open» à Massy). A ce volume pourraient venir s ajouter 38 000 m² de bureaux dotés d une autorisation de construire mais en attente de mise en chantier. Cushman & Wakefield 6

POLE DE ROISSY DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : départ en fanfare en 2019! Demande placée de bureaux sur le Pôle de Roissy, L officialisation de la prise à bail d ADP sur 6 300 m² dans l ensemble «Baïkal» booste la demande placée de bureaux sur le pôle de Roissy à 10 200 m² au travers d une petite dizaine de signature pour le 1 er trimestre. L année 2019 débute donc sur une note hyper positive qui tranche avec des volumes moyens annuels de l ordre de 11 200 m² relevés entre 2017 et 2018. Il faudra cependant que le marché confirme ce bon démarrage avec un enchainement d autres transactions sur l ensemble des segments de surfaces. ADP crée l évènement! La signature d ADP sur «Baïkal» met donc fin à une séquence de 3 ans (2016-2018) sans aucune transaction d envergure sur le pôle de Roissy. Dans le même temps, les transactions de surfaces inférieures à 1 000 m² (6 signatures ce trimestre) ont représenté 2 500 m² commercialisés, un résultat en ligne avec la moyenne décennale annuelle, de l ordre de 10 000 m² au cours des 10 dernières années. Il faudra, par contre, être vigilant quant au segment des bureaux de 1 000 à 5 000 m² qui n a dégagé qu une seule réalisation ce trimestre. Cette performance est assez décevante par rapport aux volumes usuels, de l ordre de 5 signatures pour 9 000 m² en moyenne par an. Nouvelle hausse du loyer de 2 nde main Le loyer prime de bureaux sur le Pôle de Roissy n a pas évolué au 1 er trimestre 2019, et reste donc à 200 /m²/an. La valeur locative moyenne des transactions de première main reste, elle aussi, inchangée à 180 /m²/an. Demande placée de bureaux par tranche de surface sur le pôle de Roissy Au 1 er Trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives de bureaux sur le Pôle de Roissy, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 2 500 24% +63% De 1 000 à 5 000 m² 1 400 14% -64% Plus de 5 000 m² 6 300 24% ND Surface totale 10 200 100% +85% Les valeurs locatives de transactions de surfaces de seconde main affiche une croissance de 8% en un an pour atteindre 140 /m²/an. La majorité des transactions locatives sur le Pôle de Roissy se sont traitées dans une amplitude de valeurs comprises entre 130 et 180 /m²/an. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 7

POLE DE ROISSY OFFRE ET TAUX DE VACANCE Un stock de bureaux surabondant! Le volume des disponibilités immédiates de bureaux sur le Pôle de Roissy atteint 84 000 m² au terme du 1 er trimestre 2019, un chiffre en légère augmentation en 3 mois. Au-delà de cette tendance légèrement haussière, c est la composition de ce stock immédiat qui pose question : il est en effet composé de plus de 44 000 m² de bureaux supérieurs à 5 000 m² (4 immeubles dont l un à Aulnaysous-Bois propose 25 800 m² de bureaux). Ces surfaces sont surabondantes par rapport au rythme annuel des commercialisations observées au cours des 10 dernières années (5 000 m²). Bien évidemment, ces surfaces sont proposées à la division à partir de petits gabarits, de 1 000 m² voir de 150 m². Cette stratégie est également appliquée sur le segment des surfaces intermédiaires où l offre est, elle aussi, abondante avec 15 immeubles actuellement sur le marché. Offre immédiate de bureaux sur le Pôle de Roissy, Taux de vacance de bureaux Le taux de vacance repart à la hausse! En dépit des bons résultats de la demande placée au 1 er trimestre 2019, le stock vacant de bureaux sur le Pôle de Roissy a augmenté; il en va de même pour son taux, passé de 6,5% fin 2018 à 6,9% actuellement. Le secteur de Roissy affiche donc un taux supérieur à celui observé en Deuxième Couronne dans son ensemble (5,3%) ou en Ile-de-France (5,3% également). Toujours pas de chantiers à l horizon Après la livraison de «Baïkal» développé par ADP dans le parc «Roissypôle», aucun autre projet ne viendra alimenter l offre future sur ce marché avant 2021. Les projets concernant les immeubles «Parc Mail» (36 600 m²) et «International Trade Center» (24 900 m²) attendent toujours un preneur sur toute ou partie de ses surfaces pour initier leur construction. Notons que certains propriétaires ont choisi la voie de la rénovation de leur ensemble tertiaire, une stratégie plus légère et moins couteuse que la restructuration., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables sur le Pôle de Roissy, Cushman & Wakefield 8

MARNE-LA-VALLÉE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : pile dans la moyenne Le volume des commercialisations sur le marché de Marne-la-Vallée a atteint 8 100 m² placés au 1 er trimestre 2019. Ce résultat, en baisse de 51% en un an est à comparer à un plus haut enregistré au début de l année précédente (14 700 m²); il se situe en réalité dans la moyenne des démarrages observés ces dix dernières années (8 300 m²). Demande placée de bureaux à Marne-la-Vallée, Une grande transaction qui fait la différence La tenue du volume traité global sur ce marché est principalement portée par la prise à bail d une grande surface de 5 400 m² par la RATP dans le «Shamrock». L activité a fortement ralenti sur les segments des petites et moyennes surfaces (-67% et -57% en un an), avec seulement 1 300 et 1 400 m² traités ce trimestre. Cette décélération se voit particulièrement sur le nombre de signatures sur les petites surfaces : 6 début 2019 contre 21 l an passé. Quant au segment des surfaces intermédiaires seule une transaction a été signée ce trimestre et concerne le CREDIT AGRICOLE dans «Antares» à Chessy. Calme plat sur les valeurs locatives Les valeurs locatives prime et moyennes de première et de seconde main restent stables en 3 mois : Le loyer prime des bureaux de Marne-la-Vallée reste inchangé d une année sur l autre pour se positionner à 220 /m²/an au 1 er trimestre 2019. Les valeurs locatives moyennes des transactions de surfaces de première et de seconde main se positionnent, quant à elles, respectivement à 200 /m²/an et 150 /m²/an. Segmentation de la demande placée de bureaux par tranche de surface à Marne-la-Vallée Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 1 300 16% -67% De 1 000 à 5 000 m² 1 400 17% -57% Plus de 5 000 m² 5 400 67% -41% Surface totale 8 100 100% -51% Les disparités concernant les valeurs locatives enregistrées sur des transactions d immeubles anciens, rénovés et en état d usage restent très significatives, avec une amplitude de 100 /m²/an à 170 /m²/an selon les qualités d immeubles et leurs localisations plus ou moins centrales sur ce secteur. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 9

MARNE-LA-VALLÉE OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : baisse des stocks sur les petites et moyennes surfaces Offre immédiate de bureaux à Marne-la-Vallée, L offre immédiate de bureaux immédiatement disponibles à Marne-la-Vallée est restée quasiment stable depuis fin 2018 (-1% en 3 moins) et s établi à 124 200 m² à la fin du 1 er trimestre 2019. Ce stock est constitué d une quarantaines de surfaces. La dynamique d écoulement et de renflouement des stocks disponibles est différente selon les segments de surfaces : en forte hausse sur les gabarits supérieurs à 5 000 m² (+49% en 3 mois), et en baisse sur les moyennes et petites surfaces (-34% et -28% en 3 mois respectivement). Le stock de grandes surfaces est réparti sur quelques immeubles, dont «East Side» (12 800 m²), «Le Vendôme» (11 700 m²), ainsi que «Ywood Business» (7 500 m²)., Cushman & Wakefield Taux de vacance stable en 3 mois Taux de vacance des bureaux à Marne-la-Vallée En écho avec la stabilité du stock, le taux de vacance des bureaux à Marne-la-Vallée reste identique à celui observé fin 2018, à 8,6% fin mars 2019. Ce taux est à comparer à plus de 10% relevés fin 2017. Le secteur reste cependant au-dessus du taux de vacance de la Deuxième Couronne (5,2%) et de l Île-de-France (5,3%), tous deux aussi en repli mais depuis 4 ans. En attendant 2021 Les chantiers de nouveaux immeubles de bureaux sont lancés au compte-goutte sur le secteur de Marne-la- Vallée, et il s agit le plus souvent d opérations réalisées clés en mains ou pré-commercialisées. Les projets disponibles dotés d un permis de construire sont nombreux et totalisent près de 200 000 m² à l horizon 2022. A l heure actuelle, seule l opération de construction des immeubles de l ensemble «Concert Horizon» (54 350 m² au total) à Noisy-le-Grand et prévue pour 2020 est lancée en chantier. Notons également un immeuble à Chessy en partie pré-commercialisé., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, Le projet «Université» (100 000 m²) à Montévrain est quant à lui reporté à une date ultérieure. Cushman & Wakefield 10

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : un démarrage discret Le volume des commercialisations de bureaux à Saint- Quentin-en-Yvelines a atteint 8 600 m² au 1 er trimestre 2019. Ce résultat en baisse de 42% en un an est à comparer à un très bon démarrage l année précédente (14 800 m²); il rejoint les résultats observés en 2010-2011, légèrement en dessous de la moyenne décénnale des 1 er trimestres (10 600 m²). Demande placée de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines, mais une bonne performance sur les surfaces inférieures à 5 000 m² Dans l ensemble, le volume global est moins important que celui de l année précédente, mais dans le détail, le volume de commercialisation sur le segment des petites surfaces a augmenté de 46% en un an, et une transaction de moyenne surface réhausse le volume total. En réalité, le nombre de signatures opérées sur ce marché début 2019 est quasi-équivalent à celui observé l an passé à la même période (16 transactions contre 15) et ce, sans deal de grandes surfaces. Ces signatures, se concentrent en majorité à Guyancourt et à Montigny-le-Bretonneux. L unique transaction de taille intermédiaire opérée ce trimestre concerne la prise à bail d une entreprise de Chimie, DOW AGROSCIENCES, sur 2 400 m² dans le «Equinox II». Correction du loyer moyen de 1 ère main Le loyer prime reste stable depuis la correction opérée en 2017 à 220 /m²/an, une valeur rattapée par le loyer moyen de transactions de première main, lui aussi positionné à 220 /m²/an. Demande placée de bureaux par tranche de surface à Saint-Quentin-en-Yvelines Au 1 er trimestre 2019 Tranche de surface M² Part Valeurs locatives de bureaux à Saint-Quentin-en- Yvelines, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 6 200 72% 46% De 1 000 à 5 000 m² 2 400 28% 122% Plus de 5 000 m² 0 0% -100% Surface totale 8 600 100% -42% Le loyer moyen de transactions de seconde main, s établit quant à lui à 150 /m²/an. Cette valeur moyenne cache une amplitude relativement large de loyers pour ce type de bureaux : entre 100 /m²/an et près de 200 /m²/an selon l état du bâtiment et les prestations proposées. Note :, Cushman & Wakefield Les loyers s entendent HT et HC 11

SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES OFFRE ET TAUX DE VACANCE Offre immédiate : toujours plus bas L offre de bureaux immédiatement disponibles se positionne à 75 700 m² au 1 er trimestre 2019. Ce volume continue de baisser, cette fois-ci de 11% en 3 mois, et atteint son niveau le plus bas de la décennie. Offre immédiate de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines, L allègement se poursuit sur le segment des surfaces de tailles intermédiaires (-34% en 3 mois) pour atteindre 29 000 m², et sur le stock de petites surfaces également de manière plus discrète (-1% en 3 mois). A contrario, celui de grandes surfaces prend de l ampleur (+22% en 3 mois) ; notons parmi les surfaces proposées supérieures à 5 000 m² deux immeubles l «Espace Montigny» (11 700 m²) à Montigny-le-Bretonneux, et les bâtiments B et C dans l ensemble «Le Val Saint-Quentin» (5 600 m²) à Voisin-le-Bretonneux, à des valeurs affichées entre 135 et 150 /m²/an., Cushman & Wakefield Taux de vacance : un niveau jamais atteint en près de 20 ans Taux de vacance de bureaux à Saint-Quentin-en-Yvelines Le taux de vacance, en baisse progressive depuis 2015, s établit à 5,8% à Saint-Quentin-en-Yvelines au 1 er trimestre 2019, en miroir avec l allègement de l offre et à son plus bas niveau, inférieur à celui enregistré en 2002 (6,7%). Il rejoint peu à peu les niveaux observés en Deuxième Couronne et en Ile-de-France (5,3% chacun). Des pré-commercialisations en 2019 A l horizon 2021, environ 30 000 m² de surfaces seront à priori disponibles sur le marché de Saint-Quentin-en- Yvelines. Les projets en chantier prévus dans l année sont sujets à des pré-commercialisations : 18 900 m² pré-loués en totalité dans «Le Carré» à Montingny-le-Bretonneux, et 1 600 m² sur 7 400 m² au total dans le lot de bâtiments 6-7 et 7B du «Parc Omega» à Elancourt., Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, A l horizon 2020-2021, quelques projets avec permis de construire sont dans l attente d une plus forte activité du marché pour un démarrage de chantier : le bâtiment 23 du «Parc Omega» (6 000 m²) à Elancourt, et «Imagine» (13 700 m²) développé par SERCIB, tous deux à Montigny-le-Bretonneux. Cushman & Wakefield 12

DÉFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T SECTORISATION IMMOSTAT 13

AUTEURS Magali Marton Directrice des études - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com Agnès Talène Chargée d études - France +33 (0)1 53 76 95 56 agnes.talene@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Directeur Général Head of Agency (Offices, Industrial and development) +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2019 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés