Property Times Deuxième Couronne T4 213 Tumultueuse ultueuse année 14 Janvier 214 Sommaire Contexte économique 2 Deuxième Couronne 3 Deuxième Couronne Sud 5 Pôle de Roissy 7 Marne-la-Vallée 9 Saint-Quentin-en-Yvelines 11 Définitions 13 Auteur Nora Jacintho Chargée d études + 33 ()149646498 nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 ()14964 4791 delphine.mahe@dtz.com Avec un peu moins de 274 m² de bureaux placés en 213, la Deuxième Couronne réalise sa plus mauvaise performance de la décennie, voyant son volume de commercialisation reculer de 37% en un an. A l instar de la tendance francilienne, ce décrochage est essentiellement ellement lié à un coup d arrêt sur le segment des grandes surfaces avec des transactions en baisse de 45% en un an. Ce type de mouvements demeure pour autant le principal moteur de l activité en Deuxième Couronne, représentant un peu moins de la moitié de la demande placée enregistrée en 213. Relativement stable d une année à l autre, l offre immédiate de bureaux de la Deuxième Couronne, de plus en plus obsolète, demeure la plus importante d Ile-de-France avec 1,2 million de m² immédiatement disponibles fin 213. Il en découle un taux de vacance de 5,7%. Alors que les valeurs locatives moyennes de première et seconde main se positionnent respectivement à 23 /m²/an et 146 /m²/an, le loyer prime, toujours aussi attractif, se situe selon la localisation entre 2 et 235 /m²/an. Face à l importance du stock de bureaux immédiatement disponibles, les livraisons ont fortement ralenti en Deuxième Couronne au cours des dernières années. Elles devraient reprendre en 214 puisque plus de 273 m² sont attendus. Cependant, la plupart des chantiers lancés concernent des opérations précommercialisées et seuls 38 1 m² de bureaux sont encore disponibles. Magali Marton Head of EMEA Research +33 ()14964 4954 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()232962159 hans.vrensen@dtz.com DTZ Research
Deuxième Couronne T4 213 Contexte économique Une économie sans moteur Alors que l activité économique de la zone Euro montre de sérieux signes de reprise avec une progression de l indicateur composite PMI Markit depuis plusieurs mois - la France reste à la traine et apparaît aujourd hui comme la seule économie des 4 géants de la zone à enregistrer une baisse de son activité au 4 ème trimestre. Après un recul du PIB de,1% au 3 ème trimestre, l INSEE table sur une légère reprise au 4 ème trimestre 213 (+,4%). Ce rebond, pour partie mécanique et conjoncturel - les ménages ayant précipité certains achats en prévision de la hausse de la TVA au 1 er janvier 214, et du durcissement du bonus-malus automobile- ne devrait pas être suivi d effets avec une croissance quasi nulle anticipée sur la 1 ère moitié de 214, avec,2% de croissance attendue aux 1 er et 2 ème trimestres 214 (graphique 1). L ensemble des moteurs de l économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas dans un environnement incertain où le pouvoir d achat en baisse côtoie un taux de chômage toujours élevé. Le moral des ménages ne montre aucun signe d amélioration, évoluant, mois après mois, bien en-deçà de son niveau de longue période (graphique 2). Le pessimisme des ménages français atteint même des niveaux historiquement élevés en ce qui concerne les perspectives d évolution de niveaux de vie. L investissement des entreprises ne montre pas davantage de dynamisme, en recul de,6% au 3 ème trimestre, dans un contexte de taux de marge au plus bas depuis trente ans. Là encore, le climat des affaires ne laisse pas augurer d évolution positive significative (graphique 2). Le taux de chômage ne faiblit pas Objectif phare du gouvernement, l inversion de la courbe du chômage semble inatteignable, même à moyen terme, dans un contexte de croissance molle. L INSEE anticipe même une hausse du taux de chômage d ici à juin, pour atteindre 11% de la population active, contre 1,9% aujourd hui. Si la mise en place du crédit d impôt compétitivité et emploi (CICE) devrait déboucher, d après les estimations, sur la création de 3 emplois, ce dispositif ne permettra que de ralentir la hausse du chômage, qui ne devrait se stabiliser qu à partir de l été 214. Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture 12 11 1 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A 1 34 29 24 19 Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi www.dtz.com Property Times 2
Deuxième Couronne T4 213 Deuxième Couronne Le faible dynamisme des grandes transactions a pénalisé le marché en 213 L année 213 aura été laborieuse pour le marché de bureaux en Deuxième Couronne. En effet, avec près de 81 m² placés au cours des trois derniers mois, le volume de demande placée sur l ensemble de l année enregistre un recul de 37%, s établissant à près de 274 m² fin décembre. Rappelons, qu en moyenne, 413 9 m² de bureaux sont commercialisés chaque année en Deuxième Couronne depuis 22. Cette mauvaise performance, qui contraste avec les deux dernières années qui ont été particulièrement dynamiques, trouve son explication en grande partie dans le net recul des transactions supérieures à 1 m² (-45% en un an) et notamment dans celui concernant les grands mouvements. En effet, alors que quinze transactions de grande envergure s étaient concrétisées en Deuxième Couronne en 212 pour un total de 222 2 m², seules dix opérations de ce type pour un volume total de 121 2 m², ont été enregistrées en 213. En dépit de ce recul, les grandes surfaces de bureaux demeurent le principal moteur de l activité du marché, avec 44% du volume global (tableau 1). Le positionnement d EIFFAGE sur 23 2 m² dans «Campus Eiffage», livrable courant 215 à Vélizy-Villacoublay, est la plus grande transaction de l année 213 en Deuxième Couronne. Les petites et moyennes surfaces n ont pas fait exception au ralentissement de la demande placée, enregistrant des reculs respectifs de 17% et 4% en un an pour représenter 88 9 m² et 63 5 m² de demande placée. La baisse des transactions a concerné l ensemble des sous marchés. Ainsi, la Deuxième Couronne Sud et le Pôle de Roissy ont accusé les plus fortes baisses (respectivement - 48% et -72%). Alors que les marchés de Marne-la-Vallée et Saint-Quentin-en-Yvelines ont connu une baisse plus contenue, respectivement -33% et -12%. Graphique 4 Demande placée en Deuxième Couronne, en milliers de m² 6 5 4 3 2 1 Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Deuxième Couronne Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 88 9 m² 33% -17% De 1 à 5 m² 63 5 m² 23% -4% Plus de 5 m² 121 2 m² 44% -45% Surface totale 273 5 m² 1% -37% Graphique 5 Deuxième Couronne Sud Marne-la-Vallée Deuxième Couronne Autres Pôle de Roissy Saint-Quentin-en-Yvelines Evolution des valeurs locatives en Deuxième Couronne, /m²/an 3 25 2 15 1 Quasi stabilité des valeurs locatives en Deuxième Couronne Le loyer prime en Deuxième Couronne s est maintenu d une année à l autre, se situant entre 2 /m²/an sur le Pôle de Roissy et 235 /m²/an en Deuxième Couronne Sud (graphique 5). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Les loyers moyens de première et seconde main ont quasiment suivi la même dynamique s établissant respectivement à 23 /m²/an et 146 /m²/an contre 26 /m²/an et 143 /m²/an un an plus tôt. www.dtz.com Property Times 3
Deuxième Couronne T4 213 Malgré une légère baisse des disponibilités, la situation de suroffre perdure en Deuxième Couronne Le stock vacant de bureaux en Ile-de-France a augmenté de 9% en un an. La Deuxième Couronne est le seul marché francilien à faire exception à cette tendance régionale et voit ses disponibilités se contracter, pour passer de 1,1 million de m² à 1,9 million de m² en un an. Toutefois, cette baisse reste bien trop faible pour mettre fin à la situation de suroffre qui affecte ce marché depuis 29. Cet excès d offre s explique en grande partie par des disponibilités d espaces de bureaux de plus en plus vieillissants. En effet, 82% des bureaux immédiatement disponibles en Deuxième Couronne sont des surfaces anciennes (graphique 6). Celles-ci peinent à susciter l intérêt des entreprises qui privilégient désormais des immeubles beaucoup plus efficients. Exception faite de Paris (4,9%), la Deuxième Couronne est le secteur francilien qui enregistre un taux de vacance en-decà de la moyenne régionale, à 5,7% fin 213. Toutefois, cette moyenne cache de nombreuses disparités, puisque ce taux avoisine 11% en Deuxième Couronne Sud et se situe bien en dessous de 7% sur le Pôle de Roissy (graphique 7). Une nette reprise des livraisons est attendue pour 214 Le rythme des livraisons avait clairement ralenti depuis 211 et 214 devrait être l année de la reprise, avec un peu plus de 27 m² attendus et d ores et déjà en chantier. Toutefois, les surfaces venant alimenter le marché seront peu nombreuses avec seulement 38 1 m² encore disponibles. La reprise devrait s accentuer en 215 où plus de 48 m² pourraient voir le jour, dont près des trois quarts sont encore disponibles. Toutefois, ce chiffre est à prendre avec précaution puisqu aujourd hui seuls 123 7 m² sont déjà en chantier. Certains décalages dans la livraison pourraient subvenir concernant les 284 3 m² dotés d un permis de construire. Les mises en chantier d opérations sur le secteur demeurent en effet, largement conditionnées à une précommercialisation. Graphique 6 Offre immédiate en Deuxième Couronne, en milliers de m² 1 8 6 4 2 Graphique 7 Taux de vacance en Deuxième Couronne 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 8 Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Marne-la-Vallée Pôle de Roissy Deuxième Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Deuxième Couronne Sud Saint-Quentin-en-Yvelines Livraisons d immeubles de plus de 5 m² en Deuxième Couronne, en milliers de m² 5 4 3 2 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Livré En chantier Permis obtenus Source: DTZ Research www.dtz.com Property Times 4
Deuxième Couronne T4 213 Deuxième Couronne Sud Les grandes transactions ont nettement ralenti en 213 Boosté par plusieurs transactions de grande envergure, le marché tertiaire de la Deuxième Couronne Sud avait réalisé de très belles performances au cours des deux dernières années avec un peu moins de 415 m² placés. Cependant, l année 213 s est inscrite en rupture avec cette bonne dynamique avec seulement 17 6 m² de bureaux commercialisés au cours des douze derniers mois, soit un recul de 48% en un an. Ce niveau de commercialisation se situe bien en-dessous de la moyenne annuelle habituellement observée (162 5 m²) en Deuxième Couronne Sud depuis 22 (graphique 9). Aucun des sous marchés n a été épargné par cette baisse de l activité. Ainsi, en 213, les secteurs de Massy, Vélizy et Orly ont enregistré des reculs allant de -17% à -94% en un an. Avec 61% de l activité de bureaux en Deuxième Couronne Sud, le marché de Vélizy est resté, en 213, le principal pilier du marché. Bien qu en recul de 6% d une année à l autre, les grandes transactions demeurent, en 213, le principal moteur de l activité en Deuxième Couronne Sud. Quatre opérations impliquant ce type de surface se sont concrétisées, représentant plus de la moitié de l activité du secteur. Parmi ces mouvements figurent les positionnements d EIFFAGE (23 2 m² dans «Campus Village» à Velizy- Villacoublay) et d ERICSSON (12 8 m² sur «Helios» à Massy) au cours du semestre dernier. Avec une demande se portant respectivement à 21 9 m² et 26 9 m², les petites et moyennes surfaces ont, quant à elles, représenté 2 et 25% du volume global. Graphique 9 Demande placée en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² 25 2 15 1 5 Sources : Immostat, DTZ Research Table 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Deuxième Couronne Sud Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 21 9 m² 2% -3% De 1 à 5 m² 26 9 m² 25% -32% Plus de 5 m² 58 8 m² 55% -6% Surface totale 17 6 m² 1% -48% Sources : Immotat, DTZ Research Graphique 1 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Valeurs locatives moyennes de seconde main en Deuxième Couronne Sud, /m²/an 2 Le loyer moyen de seconde main augmente à Massy et à Vélizy, il est en baisse à Orly Les valeurs locatives moyennes de seconde main se sont orientées à la hausse sur les marchés de Massy (177 /m²/an) et Vélizy (183 /m²/an) en 213, suite à la réalisation de transactions sur des immeubles de qualité. La tendance est inverse à Orly où les transactions se sont réalisées en moyenne autour de 123 /m²/an. 15 1 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 5
Deuxième Couronne T4 213 L offre immédiate reste quasiment stable d une année à l autre Après s être résorbées de 5% entre 211 et 212, les disponibilités immédiates de bureaux se sont depuis quasiment stabilisées (-1% en un an) pour représenter 355 m² fin décembre 213. Le taux de vacance se positionne, quant à lui, à 1% contre 7,5% pour la moyenne francilienne (graphiques 11 et 12). Une fois de plus, les sous marchés de Massy et de Vélizy concentrent l essentiel des disponibilités en Deuxième Couronne Sud représentant respectivement 43% et 42% du stock vacant. Le marché de Vélizy présente le taux de vacance le plus élevé de la zone (14%) ; le marché d Orly affiche, quant à lui, un taux (5%) bien inférieur à la moyenne francilienne (7,5%). L offre neuve devrait marquer le pas en 214 pour atteindre un nouveau pic en 215 L offre neuve de bureaux disponibles devrait être très restreinte en 214, puisque seuls 19 m² devraient venir alimenter le marché, essentiellement à Vélizy. Parmi ces projets, citons les opérations «Néo Ouest» (9 3 m²) et «Néo Est» (7 9 m²), toutes deux développées par BNP PARIBAS à Vélizy-Villacoublay et livrables au 2 ème trimestre 214. Les disponibilités pourraient atteindre un nouveau pic en 215, avec près de 151 m² attendus. Toutefois, ces projets devraient s échelonner dans le temps en fonction de la conjoncture du marché et d éventuelles précommercialisations en toute ou partie de ces projets. Graphique 11 Offre immédiate en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² 5 4 3 2 1 Graphique 12 Taux de vacance 25% 2% 15% 1% 5% % Graphique 13 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Deuxième Couronne Sud, en milliers de m² 6 5 4 3 2 1 214 215 216 217 Marché de Massy Marché de Vélizy Marché d'orly Source: DTZ Research www.dtz.com Property Times 6
Deuxième Couronne T4 213 Pôle de Roissy Une demande placée au plus bas L année 213 aura été très décevante pour le Pôle de Roissy. En effet, avec seulement 9 7 m² commercialisés au cours des douze derniers mois, ce marché réalise sa plus mauvaise performance de la décennie (graphique 14). Pour rappel, 29 4 m² de bureaux sont commercialisés en moyenne chaque année sur ce marché. En 212, les positionnements d AIR FRANCE (5 8 m²) et de VOLKSWAGEN (9 5 m²) sur les immeubles «Altai» et «Parc Mail» avaient boosté le marché. Les grandes transactions ont fait défaut en 213, aucune opération de ce type n ayant été enregistrée au cours de l année écoulée. Les petites surfaces ont ainsi concentré, à elles seules, près de 6% des commercialisations. Seules deux transactions de surfaces intermédiaires, totalisant 4 m², ont été enregistrées en 213 (tableau 3). Parmi celles-ci, citons notamment la prise à bail de 2 842 m² par OFFICE DEPOT dans l immeuble «Le Tropical» à Villepinte. Représentant un peu plus de 8% des disponibilités immédiates du Pôle de Roissy, les surfaces rénovées ou en état d usage ont naturellement concentré l essentiel des transactions réalisées en 213, aucune transaction de bureaux neufs n ayant été enregistrée au cours des douze derniers mois. Le loyer de seconde main est repassé sous la barre de 14 /m²/an Fin 212, le loyer moyen de première main se positionnait à 2 /m²/an sur le Pôle de Roissy (graphique 15). L absence de transactions impliquant ce type de locaux n a pas permis de définir une nouvelle valeur de référence pour 213. Après s être maintenu autour de 15 /m²/an en 211 et 212, le loyer moyen de seconde main a subi une correction de 8% en 213 pour se positionner à 134 /m²/an. Graphique 14 Demande placée sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² 4 3 2 1 Sources : Immostat, DTZ Research Table 3 Segmentation de la demande placée sur le Pôle de Roissy par tranche de surface Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 5 7 m² 59% -38% De 1 à 5 m² 4 m² 41% -6% Plus de 5 m² - - - Surface totale 9 7 m² 1% -72% Sources : Immotat, DTZ Research Graphique 15 Valeurs locatives sur le Pôle de Roissy, /m²/an 25 2 15 1 T1 T2 T3 T4 Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : DTZ Research, Immostat Loyer prime www.dtz.com Property Times 7
Deuxième Couronne T4 213 L offre immédiate a poursuivi sa hausse en 213. Après s être contractée de 13% entre 21 et 211, l offre immédiate de bureaux n a depuis cessé d augmenter pour atteindre 82 m² fin décembre 213. Le Pôle de Roissy reste ainsi largement sur-offreur, puisqu en moyenne 27 8 m² sont commercialisés chaque année sur ce marché depuis dix ans. Bien qu en hausse d une année à l autre, le taux de vacance du Pôle de Roissy (6,9%) demeure le moins élevé de la Deuxième Couronne (graphique 17). Sans grande surprise, les disponibilités immédiates sur le Pôle de Roissy restent majoritairement constituées de surfaces intermédiaires (6% du stock global) et consistent à 85% en des surfaces de seconde main. Le volume disponible sur le créneau des petites surfaces (14 8 m²) est, quant à lui, en parfaite adéquation avec les capacités d absorption du marché. Aucune offre neuve n est attendue pour 214 Face au faible dynamisme du marché, les opérateurs, prenant toute la mesure du déséquilibre grandissant entre l offre et la demande, ont nettement limité les lancements en blanc au cours des dernières années. Ainsi, l année 214 devrait être une année blanche concernant l offre neuve puisque qu aucun projet ne devrait venir alimenter le marché l an prochain (graphique 18). Les livraisons pourraient reprendre en 215 mais de façon très modérée avec, pour l heure, un seul projet attendu. Il s agit de l «International Trade Center» (24 9 m²), développé par ROISSY EUROCENTRE à Roissy-en-France, et livrable au mieux fin 215. Notons que ce projet n est pas encore en chantier et pourrait faire l objet d un report quant à sa date de lancement. Graphique 16 Offre immédiate sur le Pôle de Roissy, en milliers de m² 1 8 6 4 2 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 17 Taux de vacance 1% 8% 6% 4% 2% % Pôle de Roissy Deuxième Couronne Ile-de-France Graphique 18 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables du Pôle de Roissy, en milliers de m² 3 25 2 15 1 5 214 215 216 217 Source: DTZ Research Aulnay-sous-Bois Roissy en France Gonesse Tremblay en France www.dtz.com Property Times 8
Deuxième Couronne T4 213 Marne-la-Vallée Retour au faible niveau de transaction de 22 Après le pic de 211, la demande placée à Marne-la-Vallée n a cessé depuis de se contracter. Ainsi, avec 2 3 m² placés au cours du 4 ème trimestre 213, le volume de commercialisations de bureaux enregistré à Marne-la-Vallée en 213 a péniblement atteint 23 9 m², en recul de 33% en un an (graphique 19). Graphique 19 Demande placée à Marne-la-Vallée, en milliers de m² 1 8 6 4 Une fois de plus, le marché de Marne-la-Vallée a souffert de l absence de grandes transactions. En effet, la prise à bail de 6 6 m² par l entreprise DISNEY COMPANY dans le «Greenwich» à Serris est la seule transaction de ce type enregistrée sur ce marché au cours de l année. 2 T1 T2 T3 T4 Les petites surfaces demeurent un véritable moteur pour l activité tertiaire à Marne-la-Vallée, représentant un peu plus de la moitié de l activité, soit 13 1 m² de bureaux. Les surfaces intermédiaires n ont, quant à elles, totalisé que 5 9 m² via deux transactions (tableau 4). Les disponibilités étant essentiellement composées de surfaces anciennes, ce type de locaux a naturellement représenté un peu moins des deux tiers du volume de bureaux commercialisé sur le secteur en 213. Alors que le prime et le loyer moyen de seconde main sont restés relativement stables d une année à l autre, le loyer de première main augmente Sans nouvelle transaction de référence, le loyer prime est demeuré stable, se positionnant à 23 /m²/an fin décembre 213 (graphique 2). Suite à quelques transactions réalisées sur des surfaces de taille modeste, le loyer moyen de première main s est apprécié (+1% en un an) d une année à l autre pour se positionner à 22 /m²/an. Sources : Immostat, DTZ Research Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Marne-la-Vallée Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 13 1 m² 54% -15% De 1 à 5 m² 4 2 m² 18% +229% Plus de 5 m² 6 6 m² 28% -65% Surface totale 23 9 m² 1% -33% Sources : Immotat, DTZ Research Graphique 2 Valeurs locatives à Marne-la-Vallée, /m²/an 3 25 2 15 1 5 La valeur locative moyenne de seconde main est, quand à elle, restée relativement stable (+2%), s établissant à 143 /m²/an fin 213. Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Loyer prime Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 9
Deuxième Couronne T4 213 Une offre qui se stabilise mais demeure élevée Après avoir atteint un pic en 211, le stock vacant à Marnela-Vallée s était légèrement réduit en 212. Il s est stabilisé en 213 à 132 m². Le marché de Marne-la-Vallée demeure clairement en situation de suroffre au regard des niveaux annuels de commercialisation observés au cours des dix dernières années (43 3 m² en moyenne par an). Le taux de vacance se situe, quant à lui, à 9,6% fin décembre 213 (graphiques 21 et 22). L offre immédiatement disponible sur ce marché consiste majoritairement en des surfaces anciennes (86% du stock global) et se compose pour l essentiel de surfaces intermédiaires (6%). Les grandes surfaces représentent, quant à elles, un quart du stock actuellement disponible. Le «Shamrock» (1 6 m²) situé à Noisy-le-Grand, est le seul immeuble actuellement disponible à proposer plus de 1 m² de bureaux. Plus de la moitié des disponibilités sont localisées sur la commune de Noisy-le-Grand (56%). L offre neuve devrait une fois de plus marquer le pas en 214 pour repartir quelque peu en 215 Face l inadéquation grandissante entre l offre et la demande, les opérateurs ont nettement limité les lancements en blanc ces dernières années. Ainsi, aucun projet ne devrait venir alimenter le marché en 214 (graphique 23). Les livraisons pourraient reprendre modérément, avec quatre projets totalisant un peu plus de 58 m² attendus et entièrement disponibles. Parmi ces projets figurent l immeuble «AN1-AN2» et ses 22 6 m² à Champs-sur- Marne, ainsi que le «Greenwich» proposant 14 3 m² de bureaux à Serris. Graphique 21 Offre immédiate à Marne-la-Vallée, en milliers de m² 15 1 5 Graphique 22 Taux de vacance 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 23 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Marne-la-Vallée, en milliers de m² 7 6 5 4 3 2 1 Marne-la-Vallée Ile-de-France Deuxième Couronne 214 215 216 217 Jossigny Champs-sur-Marne Montevrain Serris Source: DTZ Research www.dtz.com Property Times 1
Deuxième Couronne T4 213 Saint-Quentin-en-Yvelines La demande placée poursuit la baisse amorcée en 212 Après un très bon début d année, avec un peu plus de 26 m² placés au cours du 1 er trimestre 213, le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines n a pas su garder ce cap. Ainsi, au cours des douze derniers mois, seuls 47 1 m² ont été commercialisés sur ce marché, un volume en baisse de 17% en un an. Rappelons qu en moyenne 61 4 m² sont commercialisés chaque année sur ce marché depuis 22. Bien qu en recul de 17% d une année sur l autre, les transactions de grande envergure demeurent le principal pilier de l activité à Saint-Quentin-en-Yvelines avec deux opérations recensées à Guyancourt pour un total de 25 6 m² de bureaux commercialisés en 213. Il s agit du développement de l immeuble «Alsace» (2 m²) par le CREDIT AGRICOLE et de la prise à bail par BAXTER sur l immeuble «Le Blériot». Le reste de l activité s est réparti de façon relativement homogène entre le segment des petites et moyennes surfaces qui avoisinent chacun 11 m² de demande placée soit chacun près d un quart du volume enregistré sur ce marché depuis le début de l année. Grâce aux deux mouvements de grande envergure survenus en début d année, un peu moins des deux tiers des commercialisations ont concerné des surfaces de première main. Les loyers de première et seconde main ont suivi des évolutions contraires en 213 Depuis fin 212, le loyer prime s est apprécié de 5% pour s établir à 23 /m²/an fin décembre 213. Cette hausse est liée à la prise à bail de BAXTER dans l immeuble «Le Blériot», une transaction réalisée à une valeur locative faciale de 25 /m²/an (graphique 25). Le loyer de seconde main a suivi la même dynamique que le loyer prime, progressant de 9% en un an pour s établir à 151 /m²/an fin 213. La valeur locative moyenne de première main connaît, quant à elle, une évolution contraire (-12% en un an), se positionnant à 185 /m²/an à la fin de la période étudiée. Cette baisse fait référence à la prise à bail de l entreprise 164 FINANCE à une valeur locative avoisinant 16 /m²/an. Graphique 24 Demande placée à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² 15 1 5 Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 5 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Saint-Quentin-en-Yvelines Tranche de surface 213 Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 1 8 m² 23% +4% De 1 à 5 m² 1 7 m² 23% -15% Plus de 5 m² 25 6 m² 54% -17% Surface totale 47 1 m² 1% -12% Sources : Immotat, DTZ Research Graphique 25 Valeurs locatives à Saint-Quentin-en-Yvelines, /m²/an 3 25 2 15 1 Source : DTZ Research Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Q1 Q2 Q3 Q4 Loyer prime www.dtz.com Property Times 11
Deuxième Couronne T4 213 L offre immédiate se réduit à nouveau Le stock vacant était resté relativement stable entre 211 et 212 ; il s est fortement résorbé (-13%) au cours des douze derniers mois pour se positionner à 138 m² fin décembre 213. Malgré cette baisse, le marché de Saint-Quentin-en-Yvelines reste en situation de suroffre au regard du niveau annuel moyen de commercialisation (6 2 m²) observé entre 22 et 212 (graphique 26). Le taux de vacance à Saint- Quentin-en-Yvelines (9,8%) reste bien supérieur à la moyenne francilienne (7,5%). L offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines se compose principalement de surfaces supérieures à 1 m² (près de 9% du stock global), localisées en grande majorité sur des immeubles anciens (près de 9% de l ensemble des disponibilités). L offre neuve devrait rester restreinte au cours des deux prochaines années En réponse au fort taux de vacance enregistré sur le secteur et au contexte économique difficile, la production de bureaux neufs s est fortement réduite à Saint-Quentin-en- Yvelines. Par conséquent, seuls 2 1 m² sont encore disponibles dans les opérations livrables en 214 (graphique 28). Graphique 26 Offre immédiate à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² 2 15 1 5 Graphique 27 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Ce ralentissement devrait se poursuivre en 215, avec seulement trois projets totalisant un peu plus de 16 4 m² de bureaux encore disponibles attendus. Saint-Quentin-en-Yvelines Ile-de-France Deuxième Couronne Graphique 28 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Saint-Quentin-en-Yvelines, en milliers de m² 6 4 2 214 215 216 217 Elancourt Guyancourt Magny les Hameaux Montigny le Bretonneux Voisins le Bretonneux La Verriere Source: DTZ Resarch www.dtz.com Property Times 12
Deuxième Couronne T4 213 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. www.dtz.com Property Times 13
Deuxième Couronne T4 213 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- Novembre 213 Sweden - Computer Games developers Novembre 213 India Office Demand and Trends Survey 212-13 Poland Banking Sector Janvier 213 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Net Debt Funding Gap - Novembre 213 UK secondary market pricing - Octobre 213 German Open Ended Funds - Octobre 213 Great Wall of Money - Octobre 213 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 213 Singapore Government Land Sales - Septembre 213 UK lending market -Septembre 213 Quantitative Easing - Août 213 Property Investment Guide Asia Pacific 213-214 Singapore Insight Residential Juillet 213 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 213 City of London occupier demand - Avril 213 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. www.dtz.com Property Times 14
DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 ()232962159 Email: hans.vrensen@dtz.com DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 ()2329622 Email: john.forrester@dtz.com Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 ()1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 ()2 3296 22 Email: john.forrester@dtz.com Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 ()149644791 Email: delphine.mahe@dtz.com mail Head of Greater China Research David Ji nic.brown@dtz.com Agence Phone: + 33() Email:x. @dtz.com DTZ France Antoine Derville Phone: +33 ()1496497 Email: antoine.derville@dtz.com Corporate Solutions Philippe Méjean Phone: + 33 ()149644921 Email: philippe.mejean@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33 ()149644637 Email: nils.vinck@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 ()1 49 64 9 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 ()1 47 48 77 24 Asset Management Alban Liss Phone: + 33 ()1 49 64 49 13 Email: alban.liss@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 ()1 49 64 9 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33()1 47 48 77 24 Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier 214 www.dtz.com Property Times 15