DTZ Research PROPERTY TIMES Baisse de régime Marseille Bureaux T1 215 29 Avril 215 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Après une année 214 prometteuse (94 m² de bureaux placés), le marché marseillais est orienté à la baisse en ce début 215. Un recul des transactions (prises à bail ou acquisition) de 34% par rapport au 1 er trimestre 214 a été enregistré ; il est principalement du à l absence de grande transaction ce trimestre. Ainsi les 9 m² transactés sont principalement composés de surfaces de seconde main de moins de 5 m². L offre a continué sa progression pour venir représenter quelques 169 m² immédiatement disponibles au sein de l agglomération. Cette forte hausse (+18% en 3 mois) est en partie due à des livraisons de nouvelles surfaces de bureaux. Ainsi, Euroméditerranée, secteur où la construction est la plus active sur l agglomération de Marseille, gagne 35% de stock en plus et concentre désormais 6% de l offre neuve disponible, suite à livraison de l «Astrolabe» (12 5 m²). La majorité des livraisons prévues pour l ensemble de l année 215 a eu lieu au 1 er trimestre. Environ 17 m² ont en effet été livrés, dont les trois-quarts encore disponibles à la location. Les livraisons devraient ralentir sur le reste de l année avant de reprendre en 216. Environ m² sont actuellement en chantier pour des livraisons d ici à 218 et autres m² disposent d une autorisation et pourraient également être lancés dans les trimestres à venir. Face à la faible demande du trimestre, les loyers ont été calculés sur les 12 derniers mois. La valeur moyenne de 1 ère main se maintient donc à un niveau élevé autour de 27 /m²/an en raison de la commercialisation de la tour «La Marseillaise» en 214. Celle-ci fait d ailleurs référence pour le loyer prime qui se situe autour de 3 /m²/an. Le loyer de seconde main se maintient, quant à lui, à 153 /m²/an. Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 ()1 49 64 64 7 helene.boreau@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Graphique 1 Demande placée et taux de vacance à Marseille, en milliers de m² 9 8 7 6 5 4 3 2 1 26 27 28 29 21 211 212 213 214 T1 215 T1 T2-T3-T4 Taux de vacance 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% % www.dtz.com Property Times 1
Marseille Bureaux T1 215 Contexte économique Vers des lendemains meilleurs? L économie mondiale continue d afficher une tendance positive même si l heure est au ralentissement en Chine et que des voix s élèvent pour alerter sur la stagnation de l économie américaine dans les prochains trimestres. En Europe, les signes d une reprise se dessinent mais comme toujours ils sont plus ou moins intenses selon les pays considérés : fort dynamisme de l activité au Royaume-Uni, en Allemagne et en Europe Centrale et de l Est. En France, les derniers chiffres du PIB ont montré un nouveau recul au 4 ème trimestre sans cependant entamer la confiance dans un retour de cet indicateur autour de,3% et,4% au 1 er semestre 215. L INSEE vient d ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,1% pour l ensemble de l année 215 (graphique 2). Des ménages plus optimistes que les entreprises En mars 215, la confiance des ménages s est améliorée pour le deuxième mois consécutif pour atteindre un score de 93, son plus haut niveau depuis novembre 21 (graphique 3). Dans le même temps, le climat des affaires est lui aussi en hausse avec un indicateur synthétique passé de 94 à 96, après trois mois de stabilité. Selon les secteurs d activité la confiance des chefs d entreprise est cependant variable : elle gagne un point dans les services et trois dans le commerce. Les industriels sont, quant à eux, plus pessimistes avec un recul d un point en un mois. Nouvelle hausse du chômage Après avoir atteint un point haut à 3,5 millions de demandeurs d emploi, la courbe du chômage s est inversée mais pour un mois seulement. Aux bons chiffres de janvier ont succédé d autres moins enthousiasmants. En un an, le nombre de demandeurs d emplois a augmenté de 4,4% pour atteindre 3,494 millions de demandeurs d emplois (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. Les différentes mesures politiques prises par le gouvernement pour soutenir l emploi - CICE et Pacte de responsabilité devraient produire leurs effets haussiers sur l emploi marchand au cours du premier semestre 215. La traduction immobilière de l ensemble de ces données macro-économiques tient à une demande exprimée plutôt en phase de contraction. Si les grands projets immobiliers restent d actualité, les PME et PMI restent, quant à elles, très prudentes quant à l initiation de nouveaux déménagements. Il faudra sans nul doute attendre la concrétisation des espoirs d une reprise économique avant de revenir à des niveaux de demandes exprimées satisfaisants. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices 12 11 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A 3 5 3 2 5 2 1 5 Source: INSEE www.dtz.com Property Times 2
Marseille Bureaux T1 215 Demande placée et valeurs locatives Absence de grande transaction Après une belle année 214 (94 m² transactés), la demande placée de bureaux à Marseille est de nouveau repartie à la baisse au 1 er trimestre 215. Avec à peine 9 m² placés, les transactions reculent de 34% par rapport au 1 er trimestre 214. Il faut espérer qu à l instar de 214, les transactions reprennent aux trimestres prochains. Ce recul est principalement dû à l absence de grande transaction sur le trimestre. En effet, la majorité des mouvements d entreprises ont porté sur des surfaces inférieures à 5 m² (66%). La plus grande transaction aura été celle de la Médecine du Travail qui a pris à bail 96 m² de bureaux avenue Cantini dans le 6 ème arrondissement. Les transactions de bureaux de 1 ère main ont été également beaucoup moins nombreuses. Elles ont porté sur 1 m² dont la moitié a eu lieu dans l «Espace Mistral» à La Ciotat. Elles n auront ainsi représenté que 13% de la demande placée contre 61% pour l ensemble de l année 214. Grâce à la transaction de 96 m² à Marseille 6 ème, le secteur Euroméditerranée Centre ville bien qu en fort recul reste en tête avec un total de 3 m². Le quartier d affaire marseillais concentre ainsi 36% des transactions du trimestre. Marseille Sud enregistre également de bons résultats grâce à trois transactions sur des surfaces comprises entre 5 et 1 m², pour un total de 2 7 m² placés (31% de la demande). Des valeurs à la hausse Face à la faible demande du trimestre, les loyers ont été calculés sur 12 mois. Ainsi, après la tendance baissière observée en 213, les valeurs locatives se sont nettement redressées ces 12 derniers mois. Le loyer moyen des bureaux de 1 ère main s est hissé à 27 /m²/an, en raison notamment de plusieurs transactions sur la tour «La Marseillaise» autour de 3-32 /m²/an, un niveau inhabituel pour le marché marseillais. Cet immeuble est, par ailleurs, la référence pour la valeur prime depuis un an. La valeur locative de transactions des bureaux de 2 nde main est également en hausse de 11% par rapport à fin 213. Elle vient se positionner légèrement au-dessus de 15 /m²/an. Euroméditerranée - Centre-ville reste le secteur le plus cher de Marseille avec un loyer moyen de 3 /m²/an pour les surfaces de 1 ère main et de 21 /m²/an pour celles de 2 nde main. Les secteurs les moins chers sont Nord littoral ZFU et la Vallée de l Huveaune qui enregistrent des loyers moyens pour des locaux anciens ou rénovés autour de 11-12 /m²/an. Graphique 5 Demande placée de bureaux à Marseille, en milliers de m² 8 6 4 2 Tableau 1 Demande placée de bureaux par tranche de surface à Marseille au 1 er trimestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 5 m² 5 8 66% -81% De 5 à 1 m² 2 9 34% -7% Plus de 1 m² % -% Surface totale 8 7 % -91% Graphique 6 Valeurs locatives de transactions de bureaux à Marseille, /m²/an 3 25 2 15 Loyer prime Loyer moyen 2nde main T1 T2 T3 T4 Données T1 215 : valeurs glissantes sur 12 mois Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 3
Marseille Bureaux T1 215 Offre De nouvelles grandes offres disponibles Au 1 er trimestre 215, l offre immédiatement disponible à Marseille a accéléré sa remontée pour atteindre 169 m². En 3 mois l offre a bondi de 18%, une hausse supérieure à celle observée sur les 12 précédents mois. Les disponibilités de bureaux sur le segment des grandes surfaces ont continué de progresser suite à la livraison de surfaces neuves ou restructurées mais aussi à la libération de surfaces de seconde main (+47%). Le stock de grandes surfaces se compose ainsi pour moitié d offre neuve (55 3 m²). Parmi ces nouvelles offres on citera notamment les 12 5 m² de l «Astrolabe» développé par COGEDIM pour FONCIERE DES REGIONS/CREDIT AGRICOLE ASSURANCES et livré sur le secteur d Euroméditerranée. Le segment des moyennes surfaces a également vu son offre augmenter (+25%) mais reste le segment le moins fourni (15 m²). Les petites surfaces de bureaux, c est-à-dire celles inférieures à 5 m², ont stagné sur la période, autour de 17 m². En termes de géographie, l offre est orientée à la hausse sur l ensemble des secteurs marseillais mais c est à Euroméditerranée que la progression est la plus forte (+35%), suite à la livraison de l «Astrolabe». Le nouveau quartier d affaires concentre désormais 6% du stock de bureaux neufs. Marseille Sud concentre toujours un quart de l offre, mais son stock est principalement de 2 nde main. Enfin l offre de Nord Littoral a également bien progressé sur la période (+14%) et se compose pour moitié de surfaces neuves. Le taux de vacance a, de ce fait, quasiment gagné 1 point passant de 3,2% fin 214 à 4% fin mars 215. Un rythme de livraisons stable Près de 25 m² de bureaux neufs sont livrables en 215 dont 17 m² livrés d ores et déjà au 1 er trimestre. Les 2 opérations l «Astrolabe» à Euroméditérranée et le «Cap Sud» du GROUPE LAZARD à Nord Littoral avaient été lancées en blanc. Elles permettent ainsi au stock de bureaux neufs de se renouveler sur ces secteurs. Les 3 opérations livrables d ici la fin de l année sont, en grande partie, précommercialisées et seuls 2 m² de bureaux y sont encore disponibles. On citera notamment l immeuble «Ywood Business» développé par NEXITY/INEA (3 6 m²) dans le 3 ème arrondissement de Marseille. Livrable en juin, cet immeuble propose encore 1 m² de bureaux. Sur les 87 m² de bureaux en chantier fin mars 215, seuls 1/3 est encore vacant. Seul l immeuble «Calypso» (9 2 m²), issu de l opération «Euromed Center» a été lancé en blanc. Le reste des chantiers est en partie précommercialisé. Près de m² supplémentaires de projets tertiaires disposent d une autorisation et attendent, pour la plupart, une précommercialisation avant tout lancement. Euroméditerranée concentre les deux tiers de ces projets. Graphique 7 Offre immédiate de bureaux à Marseille, en milliers de m² 15 125 75 5 25 Graphique 8 Taux de vacance à Marseille 6% 4% 2% % Graphique 9 Disponibilités de première main (de plus de 1 m²) certaines et probables à Marseille, en milliers de m² 8 6 4 2 Moins de 3 m² De 3 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² 215 216 217 218 Euroméditerranée et centre-ville Sud Est Nord Littoral www.dtz.com Property Times 4
Marseille Bureaux T1 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. www.dtz.com Property Times 5
EMEA John Forrester Chief Executive +44 ()2 3296 22 john.forrester@dtz.com France Antoine Derville Président +33 ()1 49 64 9 7 antoine.derville@dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 ()1 49 64 9 69 marc-henri.bladier@dtz.com Marseille / Aix Lucile de Malet Directrice +33 ()4 91 25 46 46 lucile.demalet@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 ()1 49 64 46 37 nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 ()1 47 48 48 77 jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 ()1 49 64 48 58 alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 ()1 49 64 47 82 jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : www.dtz.com/research Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone +1 312 424 8 fax +1 312 424 88 email info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville 92522 Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 ()1 49 64 49 64 fax +33 ()1 47 48 94 72 email info@dtz.com DTZ Marseille 141-145 avenue du Prado 13417 Marseille Cedex 8 France phone +33 ()4 91 25 46 46 fax +33 ()4 91 25 45 65 www.dtz.com/research