MARKETBEAT LYON Bilan 216
SOMMAIRE 1 Contexte économique 2 2 Bureaux 3 3 Locaux d activité 7 4 Entrepôts logistiques 1 5 Investissement 12 6 Définitions 13
CONTEXTE ÉCONOMIQUE MI FIGUE, MI RAISIN Désalignement des astres Brexit, élection de Donald Trump, l année 216 détient le palmarès des réalisations inattendues. L agenda 217 s annonce chargé : élections en France et en Allemagne, négociations de sortie de l UE du Royaume-Uni. Les grandes économies ont assez bien absorbé les turbulences de 216, mais le fameux «alignement des planètes» (taux d intérêts faibles, parité euro/dollar favorable et pétrole bas) carburant d une reprise auto entretenue se désaxe (hausse du pétrole, des taux longs). Après son passage à vide du 2 ème trimestre, la croissance française reste faible (,2% au 3 ème trimestre), et devrait terminer l année autour de 1,2% (contre 1,6% en zone euro). Plusieurs indicateurs sont timidement repassés au vert, notamment la consommation des ménages (+,4% en novembre), sur fond de regain d inflation (+,6% en décembre) lié à l énergie. Confiance des chefs d entreprise Les facteurs d incertitudes pesant sur l économie française touchent davantage le moral des ménages (stable à 99 points) que le climat des affaires, en net regain (15 points) et supérieur à 1 depuis 6 mois. Les secteurs de l industrie et de l hôtellerie-restauration (fortement touché par les vagues d attentats) gagnent chacun 4 points, tandis que le commerce montre des signes d amélioration (+3 points). Seul bémol, le bâtiment, encore en deçà de sa moyenne long terme. L indice PMI Markit termine aussi l année 216 sur une note positive à 53,1 points en décembre, contre 51,4 en novembre, le secteur privé touchant son plus haut niveau d activité depuis 18 mois. Pour autant, ce sursaut ne s est traduit que marginalement par des hausses d effectifs salariés. Timide embellie sur l emploi Le taux de chômage a amorcé sa descente à partir du 4 ème trimestre 215, atteignant même les 9,6% au printemps 216. Au 3 ème trimestre, ce taux s'établit à 9,7%. Selon l INSEE, les gains de marge des entreprises et la prime à l embauche ont permis d abaisser le seuil de croissance apte à créer de l emploi. En Ile-de-France, le taux de chômage francilien (8,5 % au deuxième trimestre 216) s est réduit de,5 point depuis mi-215. L exil consécutif au Brexit ne s est pas encore réalisé et les grandes entreprises qui examinent la question n en sont qu au début de leur réflexion. L Ile-de-France est certes en 1 ère ligne pour accueillir ces mouvements, mais Londres pourrait contre-attaquer fiscalement, comme en témoigne le transfert récent de la base fiscale de MAC DONALDS. Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 INSEE Enquêtes de conjoncture, indices 12 11 1 9 8 7 6 INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, BIT Climat des affaires Moral des ménages MarketBeat Lyon T4 216 2
BUREAUX : DEMANDE PLACÉE Demande placée : Une nouvelle année record La commercialisation de bureaux sur l agglomération lyonnaise s est confortée dans sa dynamique haussière pour atteindre 29 m² transactés en 216, un record décennal dépassant le point haut de 27 (285 m²). Cette progression constante de la demande placée, engagée depuis trois ans, concerne à la fois le volume traité (+7% en un an) mais également le nombre de transactions (+12% en un an) avec 562 deals opérés au cours de l année. Particularité de cette année, l activité transactionnelle de seconde main (15 m²) a dépassé celle de première main (14 m²), rééquilibrant ainsi les volumes traités. Cette tendance se situe dans un marché à dominante locative (7%); à l acquisition, les bureaux neufs ont séduit les entreprises avec plus de 55 m² commercialisés, dont 26 m² pour le compte d ORANGE. Performance record des mouvements de + de 1 m² La hausse du nombre de transactions de plus de 1 m² (56 en 216, +44% en un an) a participé de manière significative à la progression de la demande placée. Son poids représente 6% du volume, soit 17 m². A contrario, les mouvements supérieurs à 5 m² (44 m² placés) ont été moins nombreux : 7 en 216 contre 12 en 215. On notera toutefois un certain nombre de deals de grands utilisateurs tels que ORANGE (3 deals dont 1 de 26 m² de bureaux neufs dans le 3 ème ) et les opérations clefs en main de DANONE (1 3 m²), LDLC (5 8 m²) dans le Nord-Ouest, et DISTRIBORG (5 5 m²) dans le Sud-Ouest. Sur les gabarits de surfaces plus modestes, la dynamique de marché a également été porteuse en 216 :+5% pour les transactions inférieures à 5 m² (446 deals soit 8% du nombre total), et +17% pour les mouvements de 5 à 1 m² (4 m² placés). Le retour en force de la Part-Dieu La Part-Dieu a retrouvé son rôle de locomotive concentrant 4% de la part du marché avec près de 83 m² placés. Suivent loin derrière les zones de Villeurbanne/Tonkin (12%), Gerland et Préfecture/Universités (1%). Les zones Carré de Soie (3%) et Confluence (4%) voient, quant à elles, leur demande placée se replier, faute d offres neuves livrées en 216 sur ce dernier secteur. MarketBeat Lyon T4 216 Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² 3 25 2 15 1 5 Cecim Demande placée de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m² 3 25 2 15 1 5 Cecim Première main Seconde main 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Moins de 2 m² De 2 à 5 m² De 5 à 1 m² De 1 à 2 m² Plus de 2 m² Demande placée de bureaux par secteur, en milliers de m² Lyon 6 4% Presqu'île Nord 4% Lyon 8 / Hôpitaux 5% Confluence 4% Vaise 5% Préfecture / Universités 1% Gerland 1% Carré de Soie / Grand Clément 3% Lyon 5 3% Villeurbanne / Tonkin 12% Part-Dieu 4% Sud Ouest 1% Nord Est 5% Est 25% Autres 14% Cecim 3 Nord Ouest 46%
BUREAUX : OFFRE DISPONIBLE Offre disponible : davantage de neuf et d importants volumes de seconde main La tendance haussière de l offre immédiate de bureaux observée à Lyon en 215 s est poursuivie, atteignant 413 m² au 4ème trimestre 216, soit une augmentation de de 3% en un an. Le taux de vacance suit la même tendance et se positionne à 8%. Le stock de bureaux de seconde main continue de s imposer dans la métropole lyonnaise, avec 237 6 m² de surfaces à commercialiser. Toutefois sa légère inflexion (-1% en un an) cumulée à une hausse des disponibilités de bureaux neufs (+24% en un an) permet de rééquilibrer la balance des qualités d offres sur le marché. Cependant, les stocks de bureaux de première main disponibles à la vente restent peu présents sur un marché à forte tendance locative. Une offre équilibrée intra-muros Lyon intra-muros centralise la majorité de l offre de la métropole avec un peu plus de 257 m² de bureaux disponibles, dont 45% de première main. Cette offre se concentre majoritairement autour du quartier Gerland (22%), sujet de livraisons importantes 9 6 m² dans «Gerland Plaza» et de livraisons 3 8 m² de «Campus Gerland», suivi de la Part-Dieu (18%) et du Carré de Soie/Grand Clément (13%). Sur les autres secteurs, l offre est toujours relativement équilibrée : 9% pour Hôpitaux/Lyon 8 ème, et entre 7% et 6% pour les secteurs Villeurbanne/Tonkin, Vaise, Confluence, Préfecture/Université et la Presqu ile Nord. Le quartier du 6 ème arrondissement de la cité lyonnaise arrive en dernier, avec 4% de la part du marché. En périphérie, Nord-Ouest et Est en 1 ère ligne Le stock de bureaux disponibles s est alourdi en périphérie lyonnaise par rapport à 215 (+15%) pour représenter 162 m² fin 216, dont 95 m² de surfaces de seconde main. Les secteurs Nord-Ouest et Est concentrent les deux tiers de cette offre, avec respectivement 34% et 29% de la part du marché. En périphérie lyonnaise, le choix des entreprises s élargit avec plus de 36 m² (23% du volume total) localisés hors des secteurs traditionnels. Offre de bureaux à 6 mois et taux de vacance en région lyonnaise, en milliers de m² 5 4 3 2 1 Offre de bureaux à 6 mois à Lyon intra-muros, début 217 Préfecture / Université 6% Confluence 6% Vaise 7% Villeurbanne / Tonkin 7% Offre de bureaux à 6 mois à Lyon extra muros, début 217 Sud Ouest 7% Val de Saône 7% Première main Presqu'Ile Nord 6% Hopitaux / Lyon 8ème 9% Autres 23% Lyon 6ème 4% Autres 2% Seconde main 1% 8% 6% 4% 2% % Gerland 22% Part-Dieu 18% Carré de Soie / Grand Clément 13% Nord Ouest 34% Est 29% MarketBeat Lyon T4 216 4
BUREAUX : OFFRE FUTURE Livraisons de bureaux : divisées par 2 en un an Livraisons de bureaux de plus de 1 m² en région lyonnaise, en milliers de m² Après une année 215 record en termes de livraison (182 m²), les inaugurations d immeubles de bureaux ont décéléré en 216, avec seulement 18 m² de nouvelles surfaces tertiaires. La répartition de ces nouvelles réalisations reste inchangée, de l ordre de 75% pour Lyon intra-muros où les livraisons ont reculé de 4% en un an. Le taux de précommercialisation des livraisons de l année est plutôt satisfaisant, de l ordre de 6% tant dans le centre qu en périphérie. 2 15 1 5 211 212 213 214 215 216 Intra-muros Extra-muros Une offre potentielle importante en 218 Le volume important des disponibilités de bureaux en chantier (127 m²) prévues pour 217-22 prouve que les opérateurs continuent d accorder leur confiance à la bonne dynamique du marché lyonnais. En 217, l agglomération lyonnaise prévoit un peu plus de 91 m² d immeubles en construction. Les disponibilités de bureaux neufs se concentreront particulièrement sur le secteur du Carré de Soie Grand Clément, avec notamment le lancement en blanc de «View One» par ALTAREA COGEDIM (14 m²), et «Sadena» par SOGELYM DIXENCE (13 m² dont 5 m² pré-commercialisés). Les quartiers Confluence et Presqu Ile Nord, dans Lyon intra-muros, concentreront également une forte part des disponibilités en 217 avec respectivement 19 m² et 14 5 m² de livraisons de bureaux. Parmi ces livrables figurent l immeuble «Ynfluence Square» (ICADE) et King Charles (CARDINAL) à Confluence, ainsi que «Convergence» (OGIC), et la restructuration du «Grand Hôtel-Dieu» sur la Presqu Ile Nord par SCAPRIM. A plus long terme, 3 m² de surfaces actuellement en chantier sont annoncés pour 218. Les constructions de bureaux prendront de l ampleur en périphérie dans le Est (24 m²), notamment avec le «Parc Olympique Lyonnais» (VINCI). On notera également les 14 m² de bureaux de l immeuble «Organdi» secteur Carré de Soie- livrable à Villeurbanne. En plus de ces chantiers, 125 m² d immeubles avec permis de construire vont potentiellement venir grossir les volumes du marché en 218, augmentant de manière importante le volume de l offre future. Les projets en gestation ne sont pas en reste, comptant un volume additionnel de 228 m² susceptibles d alimenter le marché de 218 à 22. Disponibilités de bureaux en chantier en région lyonnaise 217-22, en m² Offre future de bureaux en région lyonnaise, en milliers de m², début 217 3 25 2 15 1 5 Carré de Soie Grand Clément Est Confluence Presqu'Ile Nord Gerland Nord Ouest Territoire Nord Isère Vaise Autres 6% 7% 11% 3% 7% 4% 15% 28% 19% 217 218 219 22 En chantier Avec permis de construire Permis à obtenir MarketBeat Lyon T4 216 5
BUREAUX : VALEURS LOCATIVES Une valeur prime à 295 /m²/an Valeurs locatives de transaction, /m²/an Quelques prises à bail sur des surfaces significatives dans des immeubles d exception comme la «Silex 1» ou «Archivea» ont tiré, en 216, la valeur prime à 295 /m²/an. La valeur moyenne de transactions des bureaux de 1 ère main se positionne, quant à elle, à 195 /m²/an, un niveau quasi stable d une année sur l autre. Celle de seconde main affiche une croissance plus marquée, passant de 157 /m²/an en 215 à 165 /m²/an en 216. La structuration du marché lyonnais autour de micromarchés centraux et parcs d activité en périphérie permet de proposer aux entreprises une amplitude de valeurs locatives, globalement en hausse d une année sur l autre. Valeurs locatives de 1 ère main Note : Cecim - Les loyers s entendent HT et HC Les valeurs de présentation des bureaux neufs ou restructurés à Lyon intra muros se situent entre 15 et 295 voire 3 /m²/an, des niveaux globalement en ligne avec celui des transactions enregistrées en 216. Quelques immeubles d exception sont aujourd hui commercialisés sur la base de loyers supérieurs à la valeur prime («Silex 1», «Archivea», «Grand Hôtel Dieu» ou encore «Sky 56»). Elles sont plus basses en périphérie avec des surfaces proposées aujourd hui entre 13 et 18 /m²/an, là encore assez proches de celles des transactions (de 137 à 172 /m²/an). Valeurs locatives de 2 nde main L étalement des valeurs locatives est encore plus important en ce qui concerne les surfaces de seconde main. Au positionnement loyer selon les secteurs de marché vient s ajouter l impact de la qualité des immeubles, d état usage à des surfaces récentes de moins de 5 ans. Il en résulte une gamme très variée de loyers, de 9-95 /m²/an pour les surfaces les moins qualitatives situées en périphérie à plus de 2 /m²/an pour les meilleurs bureaux situés à La Part-Dieu, à Confluence ou encore à Gerland. Les valeurs de transactions suggèrent un positionnement des utilisateurs sur les surfaces les plus qualitatives, surtout à Lyon intra muros. Loyers des bureaux neufs ou restructurés, /m²/an Secteur Offres* Transactions** Part Dieu 2-295 276 Confluence 21-3 238 Gerland 15-22 165 Vill. Carré de Soie 155-19 18 Vaise 17-195 177 Ouest 15-18 172 Est 13-16 137 *Début 217, ** en 216 Cecim - Note : Les loyers s entendent HT et HC Loyers des bureaux de 2 nde main, /m²/an Secteur Offres* Transactions** Part Dieu 14-23 23 Confluence 16-26 185 Gerland 95-22 153 Vill. / Carré de Soie 11-17 123-15 Vaise 12-19 16 Ouest 9-17 12 Est 95-15 122 *Début 217, ** en 216 Cecim - Note : Les loyers s entendent HT et HC MarketBeat Lyon T4 216 6
LOCAUX D ACTIVITÉ : DEMANDE PLACÉE Demande placée : hausse de tous les indicateurs Comme nous l avions pressenti, l année 216 aura été propice aux locaux d activité, avec un volume de transactions de 296 m², en hausse de 5% par rapport à son niveau de l an dernier. Le dynamisme de ce marché se lit également au travers du nombre de transactions, de l ordre de 34, en progression de 8% en un an. Après une année 215 peu active, les acquisitions de locaux d activité ont rebondi pour dépasser les 163 m². Ce mode d occupation s affirme comme la solution privilégiée par les entreprises à mesure que la taille des opérations augmente. Dès lors que le seuil des 1 m² est franchi, les cessions de locaux deviennent dominantes, avec une majorité de mouvements dans le parc existant, faute d une offre neuve adaptée à la demande des utilisateurs (seulement 3 acquisitions de plus de 1 m² sur des produits neufs en 216). Dans ce contexte, la prédominance du modèle locatif reste relative et ne se vérifie que si l on considère le nombre de transactions (191 sur 34 en 216). Progression des petites et des grandes transactions La progression des commercialisations de locaux d activité en région lyonnaise en 216 est soutenue par les 2 créneaux de surfaces les plus extrêmes : +11% en un an pour les transactions de moins de 5 m², et +9% pour les surfaces supérieures à 3 m². Sur ce dernier segment, le marché reprend une certaine consistance après le passage à vide de 215, sans pour autant atteindre ses niveaux record de 213 et 214 (autour de 144 m² en moyenne). L offre de qualité, réduite sur ce gabarit de surfaces, contraint les entreprises à se lancer dans des réalisations en compte propre, plus longues à concrétiser. L Est encore et toujours La hausse des volumes traités n a pas changé la physionomie du marché lyonnais, qui reste très largement dominé par le secteur Est; malgré leur repli de 7% d une année sur l autre, les transactions y ont été nombreuses en 216 et ont représenté plus de 168 m² (57% du volume total). Cette attraction de l Est aura aussi profité au Sud-Est, où les mouvements ont totalisé 36 m² traités, dont une part significative sur des segments de surfaces supérieures à 1 m². Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² 35 3 25 2 15 1 5 Cecim - Demande placée de locaux d activité par tranche de surface en région lyonnaise 35 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 215 216 Moins de 5 m² De 5 à 1 m² De 1 à 3 m² Plus de 3 m² Cecim - Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² 35 3 25 2 15 1 5 21 211 212 213 214 215 216 Location Acquisition 21 211 212 213 214 215 216 Lyon-Villeurbanne Est Nord-Est Sud-Est Ouest-Techlid Sud-Ouest Cecim - MarketBeat Lyon T4 216 7
LOCAUX D ACTIVITÉ : OFFRE IMMÉDIATE (Trop) d offre de seconde main On compte près de 66 m² de locaux d activité disponibles immédiatement ou à 6 mois en région lyonnaise, un chiffre en hausse de 2% en un an. Le stock de seconde main pèse fortement (538 m² ; +2% en un an), sachant que les solutions immobilières dans le neuf se sont repliées de 14% en un an pour tomber à quelques 122 m². L écrasante majorité de ces disponibilités (plus de 95%) concerne des gabarits de plus de 1 m², laissant largement insatisfaite la demande des entreprises pour des surfaces de taille plus modeste. Le grand Est concentre près de 85% de l offre à 6 mois La géographie des disponibilités de locaux d activités a peu changé d une année sur l autre, situées dans leur majorité dans le secteur Grand Est lyonnais, dont l Est (-19% en un an) concentre à lui seul 257 m² de locaux vacants. L offre du Nord-Est, proche de 192 m², continue d être importante, un volume auquel vient s ajouter 112 m² dans la partie Sud-Est, où les disponibilités ont explosé au cours de 12 derniers mois. La tendance est aussi à la hausse sur les secteurs Ouest (plus de 2 m² sur le secteur Techlid et plus de 63 m² dans le Sud-Ouest), sans que ces volumes n atteignent ceux observés à l Est. Un marché à l acquisition toujours aussi contraint Le stock immédiat de locaux d activité sur le marché lyonnais est principalement proposé à la location (près de 8% des disponibilités recensées début 217). Ce schéma d occupation, privilégié par les propriétaires, s oppose à la volonté de nombreuses PME-PMI de détenir leur immobilier, dans un contexte de taux d intérêt encore faible. A l acquisition, l essentiel des offres disponibles à 6 mois concerne des surfaces de grand gabarit (supérieures à 3 m²), majoritairement localisées sur la Plaine de l Ain ou au Nord de l agglomération. Les opportunités restent très rares dans l Est, secteur de référence du marché lyonnais. Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise, en milliers de m² 7 6 5 4 3 2 1 Offre immédiate de locaux d activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² 7 6 5 4 3 2 1 21 211 212 213 214 215 216 Première main Seconde main 21 211 212 213 214 215 216 Lyon-Villeurbanne Nord-Est Ouest-Techlid Est Sud-Est Sud-Ouest Demande placée de locaux d activité en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² Vente Location 1 2 3 4 5 6 213 214 215 216 MarketBeat Lyon T4 216 8
LOCAUX D ACTIVITÉ : VALEURS LOCATIVES Stabilité des valeurs locatives Les valeurs locatives de transactions des locaux d activité observées en 215 ont peu changé en 216, avec une valeur moyenne de 8 /m²/an pour les surfaces neuves (contre 82 /m²/an en 215) et de 53 /m²/an pour celles de seconde main. La majeure partie des prises à bail de locaux neufs s est réalisée sur le secteur Nord-Est, avec une valeur moyenne proche de 6 /m²/an. Pour autant, en nombre de transaction, c est l Est qui l emporte sur des loyers nettement plus élevés, de l ordre de 88 /m²/an. Coté seconde main, les secteurs les plus dynamiques - Grand Est et Sud-Ouest - affichent des loyers faciaux compris entre 53 et 66 /m²/an. On notera même une moyenne de 8 /m²/an sur le micro marché du Nord- Ouest, où quelques signatures ont approché, et même ponctuellement dépassé les1 /m²/an. Valeurs locatives moyennes de transactions de locaux d activités en région lyonnaise, /m²/an 9 8 7 6 5 4 3 2 1 21 211 212 213 214 215 216 Première main Seconde main Prix de vente moyens de transactions de locaux d activités en région lyonnaise, /m².et hausse des prix de vente sur le neuf Les prix de cessions des locaux d activité observés en 216 ont évolué de façon contrastée selon la qualité de surfaces considérées. Elles sont orientées à la hausse (+21% en un an) pour les locaux neufs ou restructurés, et se positionnent autour de 1 2 /m². A l inverse, la tendance relevée pour les surfaces de seconde main en 215 s est inversée en 216 : après une hausse de 14% en 215, la correction est assez nette, et ces valeurs sont tombées à moins de 49 /m² en 216. Dans le Grand Est, où les acquisitions de locaux de seconde main ont été les plus nombreuses, les prix s échelonnent de 415 /m² dans l Est à 521 /m² au Sud-Est. 1 2 1 8 6 4 2 21 211 212 213 214 215 216 Première main Seconde main MarketBeat Lyon T4 216 9
ENTREPÔTS LOGISTIQUES : DEMANDE PLACÉE Près de 4 m² commercialisés en 216 La demande placée d entrepôts logistiques (plus de 1 m²) a totalisé 39 m² en 216, l une des meilleures performance de la décennie. Après plusieurs exercices homogènes en termes de volume transactionnel, le début de l année 216 a connu une forte accélération qui, contrairement à 215, s est prolongée au 2 nd semestre. Une dizaine de transactions a été relevée sur le marché lyonnais en 216, un chiffre stable d une année sur l autre qui fait sensiblement grimper la taille moyenne des opérations, passée de 23 m² en 215 à 32 m² en 216. Parmi les plus importantes, citons INTERMARCHE (7 m²), CARREFOUR (59 m²), LIDL (46 m²) et AUCHAN (43 m²). Le neuf booste le marché La meilleure tenue de la demande placée en région lyonnaise tient principalement à la progression des mouvements dans le parc neuf. Les chargeurs du secteur alimentaire ont poursuivi la recomposition de leurs supply chain, privilégiant des opérations clés en main ou des réalisations en compte propre de grande taille. Ces mouvements ont totalisé plus de 29 m² de surfaces de classe A neuves, soit les trois quarts du volume total. Les quelques transactions relevées dans le parc existant ont principalement porté sur des gabarits plus modestes, entre 1 et 3 m². Le secteur Nord-Isère conforte sa position de leader Dans le prolongement de la tendance observée en 215, le secteur Nord-Isère, avec 229 m² traités au cours de l année, a concentré près de 6% des surfaces commercialisées. Il associe un parc existant de qualité et la possibilité de développer de nouvelles plateformes (INTERMARCHE et LIDL). On notera aussi la part toujours significative des opérations développées hors des secteurs logistiques traditionnels. C est ainsi le choix d INTERMARCHE pour sa nouvelle plateforme de 67 m² sur la commune de Bagé-la-Ville ou encore celui de DESCOURS & CABAUD s agissant du clé en main réalisé par PRD à Pont d Ain. Demande placée d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² 5 4 3 2 1 Cecim Immostat - Demande placée d entrepôts en région lyonnaise par qualité, en milliers de m² 5 4 3 2 1 21 211 212 213 214 215 216 T1 T2 T3 T4 Cecim Immostat - Demande placée d entrepôts en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² 5 4 3 2 1 21 211 212 213 214 215 216 Première main Seconde main 21 211 212 213 214 215 216 Nord-Isère Rocade Est PIPA - Cotière Autres secteurs Cecim Immostat - MarketBeat Lyon T4 216 1
ENTREPÔTS LOGISTIQUES : VALEURS LOCATIVES ET OFFRE IMMEDIATE Valeurs locatives d entrepôts stables L amplitude des valeurs locatives de présentation reste large sur le marché de la logistique lyonnaise, avec des loyers compris de 32 à 45 /m²/an selon les secteurs et la classe des bâtiments considérés. Cette valeur atteint les fourchettes les plus hautes de la région lyonnaise pour le secteur Nord-Isère, s échelonnant de 43 à 44 /m²/an pour les surfaces existantes, quand les plates-formes à construire se positionnent autour de 47 /m²/an. Sur la Plaine de l Ain, les loyers varient quant à eux dans une fourchette assez large, avec des valeurs comprises entre 32 et 42 /m²/an. La proximité géographique de la Rocade Est avec le centre de l agglomération explique les valeurs locatives élevées des surfaces immédiatement disponibles à la location (de 38 à 45 /m²/an). Offre immédiate: en attendant le retour du neuf L offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise a repris sa tendance baissière présente depuis 21 et contredite seulement en 215. Les disponibilités d entrepôts s élèvent à quelques 232 m², en repli de 29% d une année sur l autre. Au-delà de ce chiffre, ces surfaces logistiques ont pour caractéristique principale de ne compter qu une seul offre neuve (22 m²) immédiatement disponible. Offre immédiate: la moitié du stock en Nord- Isère La quinzaine de sites logistiques vacants en région lyonnaise se répartit essentiellement entre les secteurs Nord-Isère (129 m²) et la Rocade Est (13 m²). Sur la Plaine de l Ain, les 2 plates-formes qui proposaient des surfaces vacantes en 216 ont été commercialisées au cours de l année. Le choix s est davantage réduit pour les grandes surfaces (plus de 2 m²), qui se limitent à 4 offres. C est dire si le panel d options reste limité, alors même que la taille moyenne des transactions est en forte hausse. Loyer de présentation des entrepôts en région lyonnaise, en /m²/an Secteur Existant Neuf Nord-Isère 43-44 47 PIPA/Cotière 32-42 44 Rocade Est 38-45 ND Autres secteurs ND ND Offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise, en milliers de m² 7 6 5 4 3 2 1 Offre immédiate d entrepôts en région lyonnaise par secteur, en milliers de m² 7 6 5 4 3 2 1 21 211 212 213 214 215 216 Première main Seconde main 21 211 212 213 214 215 216 Nord-Isère Rocade Est PIPA - Cotière Autres secteurs MarketBeat Lyon T4 216 11
INVESTISSEMENT Un volume d investissement en baisse Après une année 215 très réussie (1,3 milliard d euros et la cession d actifs emblématiques comme «Sky 56» ou encore le «Grand Hôtel Dieu»), le marché de l investissement lyonnais est revenu à un niveau nettement plus modéré, de l ordre de 845 millions d euros. Ce repli est surtout la conséquence du manque d opportunités de grand gabarit sur le segment des bureaux et de la rareté des actifs de commerces. Le marché lyonnais aura donc reposé sur un socle d acquisitions d immeubles tertiaires (592 millions d euros), quelques cessions de plateformes logistiques (129 millions d euros) et de locaux d activités (98 millions d euros). Sur le segment des bureaux, le secteur de Gerland se place en tête, avec 2 acquisitions d immeubles en blanc («Oxaya» et «Le Seven»). Le rétrécissement du marché sur les grands volumes est confirmé par l absence de transactions supérieures à 1 millions d euros. La moitié des montants investis sur le marché lyonnais en 216 s est en effet réalisé pour des montants inférieurs à 2 millions d euros. Des taux de rendement toujours attractifs en dépit d une compression Le marché lyonnais n échappe pas au mouvement de compression des taux de rendement prime observé sur le marché français. En dépit de cette baisse, les taux de rendement restent attractifs pour des investisseurs à la recherche d un rendement supérieur à celui du marché francilien : les actifs «prime» bureaux se cèdent aujourd hui sur des taux proches de 4,8%, autour de 3,25% pour le commerce de centre-ville et en-dessous de 6% pour la logistique. Volume d investissement en région lyonnaise par type d actifs, en millions d euros 1 5 1 5 Taux de rendement prime en région lyonnaise 1% 8% 6% 4% 2% % Bureaux Commerces Entrepôts Locaux d'activités Bureaux Commerces de centre-ville Locaux d'activité Logistique Les bons résultats du marché locatif devraient attirer davantage d investisseurs disposant de liquidités importantes (fonds d investissement, OPCI/SCPI entre autres). Leur appétit aura pour seule limite la capacité du marché à proposer des actifs de qualité à acheter MarketBeat Lyon T4 216 12
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T MarketBeat Lyon T4 216 13
AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 ()1 86 46 1 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 ()1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Olivier Gérard Directeur Général +33 ()1 53 76 95 74 olivier.gerard@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 ()1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés