POINT MARCHÉ 24 8 LA DEMANDE PLACÉE LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX (EN MILLIONS DE M²) 3 2,5 2,5,5 la demande placée de bureaux 999 2 23 25 27 29 2 23 PART DES ACQUISITIONS DANS LA DEMANDE PLACÉE EN 23 (EN % DES SURFACES COMMERCIALISÉES) 5% Locations Ventes 85% LA DEMANDE PLACÉE PAR SEGMENT DE SURFACE la demande placée de bureaux (EN MILLIONS DE M²),2 UNE ANNÉE 23 SANS REBONDISSEMENT L économie française tarde à redémarrer après la légère récession survenue fin 22 / début 23. Aussi, c est sans surprise que la demande placée de bureaux en Île-de-France a baissé de 2 % d une année sur l autre, pour s établir à 835 m², loin du seuil de 2 millions de m² qu il est possible d espérer dans une conjoncture plus porteuse. s transactions supérieures à 5 m², qui avaient vivement stimulé le marché en 22 et notamment au dernier trimestre, ont subi un décrochage de 37 % en 23 et enregistrent leur plus bas niveau depuis 25. Aucun rebondissement n a eu lieu fin 23 et la plus grande signature, GE à Boulogne-Billancourt, ne dépasse pas 4 m² alors que plusieurs transactions excédaient 5 m² par an au cours de la décennie écoulée. Conséquence directe du ralentissement observé au sein de ces grandes transactions, la demande placée en bureaux neufs ou restructurés baisse de 24 % par rapport 22. Dans le même temps, la commercialisation de bureaux en état d usage a régressé de près de 3 %. Au final, seuls les bureaux rénovés se sont bien maintenus, leur part augmentant même à 27 % de la demande placée 23, contre 2 % l année précédente. Ces travaux coûtent en effet moins cher qu une restructuration aux propriétaires tout en permettant aux utilisateurs de rationaliser leurs surfaces de bureaux à moindre frais. Grâce à ces nombreuses rénovations, les transactions inférieures à 5 m² se sont presque stabilisées pour afficher un fléchissement annuel de 5 % seulement, après un début d année difficile, marqué par de nombreux renouvellements de baux ou reports de projets. s petites et moyennes entreprises n échappant pas à la morosité économique ambiante et aux incertitudes, leur placement reste cependant fragile. Pour leur part, les ventes à utilisateurs avaient touché le fond en 22. Elles remontent à 5 % du placement en 23, portées par quelques comptes-propres de grande taille. À l inverse, les ventes à utilisateurs inférieures à 5 m² ont fait du sur-place à m², un volume comparable à celui de 22. Si les taux d intérêt sont restés bas, les délais d obtention des crédits pour ces projets immobiliers sont, quant à eux, de plus en plus longs. En outre, les entreprises sont confrontées à une offre parfois rare, ou obsolète, qui correspond trop peu souvent à leurs besoins.,8,6,4,2 < 6 m² 6 à 5 à 5 m² 5 m² > 5 m² 29 2 2 22 23
MELUN POINT MARCHÉ 24 9 LA DEMANDE PLACÉE la demande placée de bureaux LA DEMANDE PLACÉE PAR DÉPARTEMENT (EN MILLIONS DE M²),8,6,4,2 75 92 93 94 2 couronne nde 29 2 2 22 23 LA ÈRE COURONNE NORD-EST À LA PEINE s Hauts-de-Seine ont détrôné Paris grâce aux nombreuses disponibilités de très grande qualité qui animent ce marché. C est un phénomène récurrent pendant les années de crise ou de transition. Paris est pour sa part en retrait de 2 % par rapport à 22, car les bureaux de ère main se raréfient dans la capitale et les valeurs locatives y sont moins compétitives qu en ère couronne. Parmi les perdants, la ère couronne Nord et Est (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) voit son placement 23 chuter de près de moitié malgré l attractivité de ses valeurs locatives. Certes l année 22 avait été marquée par le choix de SFR de faire construire 35 m² à Saint-Denis, ce qui permet de relativiser cette baisse. Mais l offre neuve et restructurée s amoindrit également au sein de ces deux départements, victimes de leurs succès : elle a baissé d un tiers en deux ans. Enfin, en 2 nde couronne, après deux années marquées par de très grands comptespropres, le placement 23 retrouve le point bas de 2, avec moins de 2 m² commercialisés sur l année. Cette performance décevante confirme la polarisation géographique du marché francilien autour des principaux quartiers d affaires existants, seul l ordre du trio de tête (Paris, les Hauts-de-Seine et la ère couronne) variant dans le temps. bureaux TAUX DE DYNAMIQUE 23 (PLACEMENT 23 / PARC DE BUREAUX) CERGY s calculs ont été faits selon les soussecteurs de marché KEOPS < 3 % de 3 à 6 % de 6 à 9 % NANTERRE 6 BOIS DE BOULOGNE 5 7 8 PARIS 7 4 8 9 2 3 4 6 5 3 9 2 2 BOBIGNY BOIS DE VINCENNES > 9 % VERSAILLES CRÉTEIL ÉVRY
POINT MARCHÉ 24 LES TRANSACTIONS DE PLUS DE 5 M² PART DES BUREAUX NEUFS ET RESTRUCTURÉS DANS la LA demande DEMANDE placée PLACÉE de bureaux > 5 M² (EN MILLIONS DE M²),2,8,6,4,2 24 25 26 27 28 29 2 2 22 23 Neufs et restructurés 2 nde main la demande placée de bureaux LE NOMBRE DE TRANSACTIONS DE PLUS DE 5 M² 5 4 3 2 5 à m² à 2 m² > 2 m² 29 2 2 22 23 AUCUNE TRÈS GRANDE OPÉRATION SIGNÉE EN 23 Alors que les mega-deals restent d actualité sur le marché de l investissement, les grandes transactions de bureaux connaissent un point bas en 23, tant en nombre qu en volume. s 58 mouvements d entreprises d une taille unitaire de plus de 5 m² ont subi une chute de 37 % par rapport à l année précédente pour ne totaliser qu à peine 7 m². Ce niveau s inscrit nettement en-dessous de la moyenne annuelle de 96 m² enregistrée depuis 24. Depuis ans, seules deux années ont vu la concrétisation de moins de 6 grandes transactions de bureaux : 29 et 23. Mais, si en 29, leur part s élevait à près de la moitié du placement annuel, tout comme d ailleurs en 22, la situation est radicalement différente en 23. Elles ne représentent que 38 % de ce même placement et il faut remonter à 25 pour retrouver une aussi faible proportion. La morosité économique a clairement conduit les grands utilisateurs, qu ils soient du secteur privé ou public, à opter pour la prudence, quitte à reporter ou redimensionner leur projet. urs regroupements s essoufflent, comme en témoignent plusieurs chiffres. D abord, aucune transaction ne dépasse les 4 m² en 23, alors que la très bonne performance de 22 s expliquait notamment par 5 signatures supérieures à ce seuil de surface, dont un projet de 3 m². Ensuite, si 9 transactions supérieures à 2 m² ont été recensées, contre en 22, le volume placé pour ce segment de surface baisse de moitié. Enfin, la tranche de à 2 m² a, elle aussi, beaucoup souffert du ralentissement pour finir en retrait d un tiers par rapport à l année dernière. Seules les transactions de 5 à m² se maintiennent à un niveau honorable, avec 27 m², mais elles sont tout de même en diminution pour la 3 ème année consécutive et ne suffisent donc pas pour absorber une offre devenue très abondante sur certains secteurs tertiaires. Géographiquement, les Hauts-de-Seine poursuivent leur progression, concentrant près de la moitié des transactions supérieures à 5 m² cette année. 9 d entre elles ont été réalisées à Boulogne-Billancourt et Issyles-Moulineaux, 4 à La Défense, et 5 sur les communes autour de La Défense. C est aussi dans ce département qu ont été conclues les 3 plus grandes transactions de l année 23 : GE a loué 38 m² dans Citylight à Boulogne- Billancourt, CETELEM a acheté 35 m² à vallois-perret, et le CONSEIL GÉNÉRAL DES HAUTS-DE-SEINE a acheté 3 m² dans Arena 92 à Nanterre. s nombreuses disponibilités de bureaux neufs au sein de quartiers d affaires recherchés de l Ouest francilien ont permis à ces grands preneurs de trouver le produit immobilier en adéquation avec leurs besoins, et, au vu des récentes livraisons, cette tendance devrait se poursuivre en 24. A contrario, le reste de la ère couronne, qui avait su tirer profit de ses valeurs locatives attractives depuis quelques années, est à présent en sérieuse perte de vitesse. Aucune transaction n a été signée dans le Val-de-Marne et la demande placée en Seine- Saint-Denis régresse de 2 %, essentiellement en raison de la réduction d un tiers de l offre neuve en 2 ans. s grands utilisateurs, cherchant à rationaliser leurs surfaces et à réduire leurs charges immobilières, ont cette année encore privilégié les bureaux neufs ou restructurés sur lesquels ils ont signé des pré-commercialisations. Cette propension a pour corollaire une sévère désaffection des preneurs pour les locaux en état d usage. 62 m² ont été placés en 23 sur ce type de bureaux, soit le plus bas score jamais recensé. Par comparaison, en 22, 227 m² avaient été placés sur des locaux de 2 nde main non rénovés. Enfin, les entreprises comme les administrations privilégient de plus en plus les opérations en comptes-propres : 9 ont été signées cette année, qui représentent /5 ème du placement des plus de 5 m². On peut citer par exemple le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE qui va faire construire 29 m² avenue de la Porte de Clichy dans le 7 ème, CRÉDIT AGRICOLE qui va s implanter sur 2 m² à Guyancourt ou encore EIFFAGE qui fait construire 23 m² à Vélizy-Villacoublay.
POINT MARCHÉ 24 LES TRANSACTIONS DE PLUS DE 5 M² TABLEAU DE BORD TRANSACTIONS > 5 M² DONT BUREAUX NEUFS ET RESTRUCTURÉS Nbre Volume Évol /22 Nbre Volume Évol /22 bureaux Paris Ouest - QCA 98 4 m² 2 43 9 m² Paris hors QCA 4 32 3 m² 3 27 m² La Défense 4 52 7 m² 2 33 5 m² Hauts-de-Seine hors Défense 24 37 3 m² 9 279 m² Seine-Saint-Denis 4 8 m² 7 84 9 m² Val-de-Marne m² m² Yvelines 3 48 8 m² 3 48 8 m² Val-d'Oise 9 8 m² 9 8 m² Seine-et-Marne 6 6 m² 6 6 m² Essonne 2 8 m² 2 8 m² Total Île-de-France 58 693 7 m² 39 546 5 m² PARMI LES PRINCIPALES TRANSACTIONS... 2 3 4 5 6 7 8 9 GE CETELEM CONSEIL GÉNÉRAL DU 92 TGI SAP EIFFAGE ERDF - TRANSACTION KEOPS L ORÉAL SNCF - TRANSACTION KEOPS CRÉDIT AGRICOLE Mareil- Marly Bailly Guyancourt L'Haÿles-Roses Saint- Germainen-Laye Marlyle-Roi Toussusle-Noble St-Rémy- lès- Chevreuse Pecq Châteaufort Port Marly Croissysur-Seine Rueil- Bougival Malmaison St-Aubin Carrièressur-Seine Maisons- Laffitte Mesnil- le- Roi Montesson Vésinet Louveciennes Buc s Logesen-Josas La Celle- Saint-Cloud Rocquencourt Chesnay VERSAILLES Chatou Sartrouville Garches Vaucresson Marnesla Coquette Villed'Avray Chaville Viroflay Saclay Houilles Verrièresle-Buisson Villiersle-Bâcle NANTERRE Vélizy- Villacoublay Jouy-en- Josas 6 Suresnes Pierrefitte- Epinaysur-Seine Villetaneuse Seine sur- Stains Argenteuil Dugny Ile- Villeneuve- St- Gennevilliers la- Denis Bourget Garenne Bezons La Colombes Asnières- Saint-Denis Courneuve sur- Drancy Bois- Seine Colombes 8 St- 9 Aubervilliers 3 La Garenne- 2 4 Ouen Colombes 7 5 Clichy Courbevoie vallois- Pantin Perret 8 Pré- Neuillysur-Seine 7 St-Gervais Puteaux 9 Saint- Cloud Sèvres Bièvres Vauhallan Meudon Igny Palaiseau 6 Issy-les Moulineaux Clamart - Plessis- Robinson Châtenay- Malabry 5 Sceaux 8 7 4 Vanves Malakoff Montrouge 6 Fresnes 9 2 5 Gentilly Châtillon Arcueil Bagneux Fontenay- Cachan aux- Roses Massy Champlan Antony PARIS Bourg- la- Reine Chilly- Mazarin Wissous 3 4 Boulogne- Billancourt 3 Kremlin Bicêtre Villejuif Chevilly- Larue Rungis Paray- Vieille- Poste Thiais 2 2 Vitry-sur-Seine Vigneuxsur-Seine Athis- Mons Orly Bonneuil en-france Vincennes St- Mandé Villeneuve-le-Roi Bois de Vincennes Ablonsur-Seine St-Maurice St-Maurdes-Fossé Charentonle-Pont Maisons- Alfort Blanc- Mesnil Romainville s Lilas Bagnolet Montreuil Ville Rosnysous-Bois Noisyle-Sec CRÉTEIL Villeneuve- St- Georges Aulnay- sous- Bois s Pavillo sou Bondy Bo Perr sur Mar Cha sur Choisyle-Roi Ivrysur-Seine Alfortville Bonneuil- sur- Marne Ne Pla Limeil- Brévanne Yerres Br
POINT MARCHÉ 24 2 LES GRANDS UTILISATEURS OÙ S INSTALLENT LES BANQUES ET LES ASSURANCES DEPUIS 28? (EN % DU VOLUME PLACÉ) 7% 8% 2% 43% 26% 4% 75 78 92 93 94 95 PLACEMENT DES BANQUES-ASSURANCES (EN M²) ZOOM BANQUES ET ASSURANCES (> 5 M²) s banques et compagnies d assurances sont restées discrètes en 23, avec à peine plus de m² placés. s plus grandes transactions ont concerné LA BANQUE POSTALE à Issy-les-Moulineaux sur plus de 4 m² ou encore CRÉDIT AGRICOLE avec un compte-propre de 2 m² à Guyancourt. s grands mouvements observés au cours des années précédentes étaient dus à de vastes opérations de regroupements, qui semblent s essouffler depuis maintenant 2 ans. En outre, le contexte politico-économique de 22 / 23 a engendré de nouvelles incertitudes et l attentisme est de rigueur pour ces sociétés financières. Paris et les Hauts-de-Seine demeurent les destinations privilégiées de ces utilisateurs, qui ciblent surtout les immeubles les plus récents et les plus qualitatifs. s Hauts-de-Seine se prêtent particulièrement bien à leurs attentes, en leur permettant de rationaliser leurs surfaces. Mais quelques sociétés préfèrent encore bénéficier d une adresse parisienne : la plupart s installent à Paris Centre Ouest, même si ces dernières années, certaines se sont positionnées sur des immeubles aux dernières normes environnementales au sein des 5 ème et 9 ème arrondissements. 5 4 3 2 28 29 2 2 22 23 Neufs / Restructurés Rénovés En état d usage Moyenne de placement OÙ S INSTALLENT LES ADMINISTRATIONS DEPUIS 28? (EN % DU VOLUME PLACÉ) 7% % 5% PLACEMENT DES ADMINISTRATIONS (EN M²) 3 25 2 % 4% % 75 78 9 6% 92 93 94 95 ZOOM ADMINISTRATIONS (> 5 M²) placement concernant les administrations marque un point bas en 23 avec à peine 93 m². Il s agit du plus faible score depuis longtemps, qui contrecarre l exceptionnelle performance de 22 caractérisée par de grands mouvements de ministères. Cette année, 5 opérations seulement ont été recensées, dont la plus importante concerne le CONSEIL GÉNÉRAL DES HAUTS-DE-SEINE, qui a acheté 3 m² dans l immeuble Arena 92 à Nanterre. À noter également, le compte-propre du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE avec 29 m² à Paris 7 ème, près de la porte de Clichy. De manière assez paradoxale en ces temps d économies budgétaires, de 28 à 23 les deux tiers des surfaces commercialisées auprès des administrations l ont été sur Paris. Contrairement aux tendances dominantes jusqu au tournant des années 2, les quartiers moins centraux sont toujours privilégiés. Par exemple, PÔLE EMPLOI et le RECTORAT DE PARIS ont respectivement choisi les ème et 9 ème arrondissements. De plus, ce recentrage des diverses administrations vers la capitale s accompagne d une amélioration de la qualité des bureaux qu elles louent ou qu elles achètent pour leur propre compte. Ainsi, l État parvient à rationaliser simultanément les coûts d occupation immobiliers, et à optimiser le patrimoine immobilier dont il est propriétaire. 5 5 28 29 2 2 22 23 Neufs / Restructurés Rénovés En état d usage Moyenne de placement
POINT MARCHÉ 24 3 LES GRANDS UTILISATEURS OÙ S INSTALLENT LES INDUSTRIES DEPUIS 28? (EN % DU VOLUME PLACÉ) 2% 54% 6% 8% 5% 5% PLACEMENT DES INDUSTRIES (EN M²) 75 78 9 92 93 94 ZOOM INDUSTRIES ET ACTIVITÉS DE PRODUCTION (> 5 M²) Après 3 ans remarquables pour l industrie, le placement 23 n atteint que 8 m², en baisse de moitié par rapport à 22. L année écoulée a été animée par L ORÉAL sur 2 5 m² dans le Nuovo à Clichy, COCA-COLA à Issy-les-Moulineaux sur 3 m² ou encore EUROCOPTER à Dugny, qui fait construire 4 m² de bureaux. Malgré ces belles signatures, la surface moyenne prise à bail se réduit significativement d une année sur l autre, passant de 6 m² à seulement 9 8 m². Plus de 8 % des surfaces commercialisées en 23 auprès de cette catégorie de preneurs ont porté sur des bureaux neufs ou restructurés. s industriels se sont en revanche détournés des locaux en état d usage au cours de ces derniers mois. Seule une transaction s est conclue sur des bureaux récents et en très bon état. Avec 54 % des mouvements depuis 28, les Hauts-de-Seine demeurent la localisation de prédilection de ces utilisateurs. s Yvelines perdent pour leur part un peu de terrain, car une seule signature d à peine plus de 5 5 m² a été recensée cette année. bureaux 25 2 5 5 28 29 2 2 22 23 Neufs / Restructurés En état d usage Rénovés Moyenne de placement OÙ S INSTALLENT LES SOCIÉTÉS DE SERVICES ET DE CONSEIL DEPUIS 28? (EN % DU VOLUME PLACÉ) 8% 6% 27% 53% 6% 75 78 92 93 94 PLACEMENT DES SOCIÉTÉS DE SERVICES ET CONSEIL (EN M²) 2 ZOOM SERVICES ET CONSEIL (> 5 M²) Après deux années atones, l activité des sociétés de conseil et de services retrouve un niveau en ligne avec sa moyenne de long terme, avec près de m² de bureaux commercialisés. Toutefois, l année 23 a surtout été marquée par le choix de CETELEM de s installer à vallois-perret, sur près de 35 m², et, dans une moindre mesure, par celui de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE de louer 6 5 m² de bureaux à Neuilly-sur-Seine. Ces deux transactions représentent ainsi la moitié du placement 23. En conséquence, les Hauts-de-Seine concentrent plus de la moitié des mouvements de 28 à 23, tandis que Paris recule de plusieurs points pour ne recueillir que 27 % des surfaces. Plus encore que pour les autres catégories d utilisateurs, les locaux de ère main sont privilégiés par les sociétés de conseil et de services, au détriment des locaux en état d usage. Ces preneurs prêtent en effet une grande attention à leur image de marque et se doivent notamment d être exemplaires en matière de responsabilité sociale et environnementale. Pourtant, comme la conjoncture économique morose pèse toujours sur leurs budgets immobiliers, les bureaux rénovés bénéficient également d un regain d intérêt, avec un placement en hausse de moitié par rapport à 22. 5 5 28 29 2 2 22 23 Neufs / Restructurés En état d usage Rénovés Moyenne de placement
LA MOBILITÉ DES GRANDES ENTREPRISES DEPUIS 3 ANS (MOUVEMENTS UNITAIRES > 5 M² DE BUREAUX) POINT MARCHÉ 24 4 MÉTHODOLOGIE : CARTE DES PRINCIPAUX MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS Nous avons étudié pour 7 transactions de plus de 5 m² de bureaux en Île-de-France recensées de 2 à 23, le département d origine et le département d installation, ainsi que la motivation des mouvements des grands utilisateurs. Val-d Oise 39 m² 4 8 m² 5 9 m² Seine-Saint-Denis Valeur DÉFINITIONS : Mouvements endogènes Mouvements exogènes Mouvements endogènes : mouvements des sociétés à l intérieur même de leur département d origine. Yvelines Hauts-de-Seine 2 9 m² 95 m² 2 8 m² Paris Ouest + 7 ème 725 7 m² 9 7 m² 29 m² 33 7 m² 2 7 m² 4 9 m² 26 8 m² Reste de Paris 2 m² 39 6 m² 5 6 m² 5 m² 65 9 m² 45 m² 34 4 m² 8 m² 29 8 m² Val-de-Marne 63 5 m² Seine-et-Marne 25 m² 6 6 m² Mouvements exogènes : mouvements des sociétés qui ont choisi de quitter leur département d origine. Essonne 8 9 m² 6 m² LES MOUVEMENTS DES GRANDES ENTREPRISES Vers De Paris Ouest - QCA Reste de Paris 92 77 78 9 93 94 95 Paris Ouest - QCA 2 7 m² 4 9 m² 26 8 m² Reste de Paris 29 m² 39 6 m² 65 9 m² 92 33 7 m² 2 m² 725 7 m² 5 m² 5 9 m² 29 8 m² 77 6 6 m² 2 8 m² 78 34 4 m² 9 8 m² 8 9 m² 93 2 9 m² 9 7 m² 4 8 m² 95 m² 94 5 6 m² 45 m² 25 m² 6 m² 63 5 m² 95 39 m²
POINT MARCHÉ 24 5 LA MOBILITÉ DES GRANDES ENTREPRISES DEPUIS 3 ANS (MOUVEMENTS UNITAIRES > 5 M² DE BUREAUX) MOTIVATIONS DES MOUVEMENTS DES GRANDS UTILISATEURS (SUR UN ÉCHANTILLON DE 2 TRANSACTIONS, EN M²) 5% 4% 8% % 53% Regroupement Recherche d économies Modernité Extension Autres DES ENTREPRISES MOINS DISPOSÉES À CHANGER DE TERRITOIRE Confirmant les tendances identifiées dès le er semestre, l année 23 est plus que jamais placée sous le signe des mouvements endogènes. Plus de 8 % des surfaces de plus de 5 m² commercialisées sont le fait de mouvements d utilisateurs au sein du même département, contre environ 6 % sur une période de 3 ans. Sans surprise, la recherche d économies, et, par conséquent, les regroupements demeurent les principales motivations des mouvements des entreprises. Parmi un échantillon de 2 transactions sur une période de 3 ans, les deux tiers des surfaces ont été concernés par l un ou l autre de ces 2 objectifs. s immeubles neufs, proches des transports en commun, et proposés à des loyers entre 28 et 35 /m² sont très recherchés, la baisse de loyer facial étant devenue cette année le critère n pour bon nombre de preneurs. Cette tendance se retrouve d ailleurs également sur le marché des petites et moyennes surfaces : les PME souhaitent sécuriser leurs dépenses immobilières sur la durée et sont aujourd hui disposées à signer des baux plus longs, comme les grands utilisateurs. En complément, la recherche de modernité, qui concentre 4 % des surfaces placées sur 3 ans, est la conséquence directe de la volonté des entreprises de rationaliser leurs surfaces, et ainsi, de réduire leurs charges immobilières. Mais, au-delà de ces critères financiers, les grandes entreprises souhaitent également rester proches de leur localisation initiale, pour réduire au minimum le risque de départ de leurs salariés. Ainsi, même si elles étudient de plus en plus fréquemment des possibilités d emménagement au sein de différents secteurs géographiques franciliens, au final leur choix porte très souvent sur le département où elles sont déjà implantées. urs directions financières ont pris pleinement conscience qu un taux d attrition élevé des collaborateurs a un coût indirect souvent supérieur à la réduction des charges immobilières obtenue grâce à un déménagement sur un immeuble moins cher, par exemple en 2 nde couronne, secteur sur lequel aucun grand mouvement n a d ailleurs été observé en 23. Certains utilisateurs ont tout de même changé de département, pour généralement s installer en ère couronne. foncier disponible permet en effet d y construire des immeubles de ère main à des loyers ou prix qui restent accessibles pour les utilisateurs, à l image des regroupements de ces dernières années. En 3 ans, 9 entreprises ont donc quitté Paris pour la Seine-Saint-Denis, département où les immeubles neufs sont présentés à des loyers très attractifs en cette période de stagnation économique, et 8 entreprises ont quitté Paris pour les Hauts-de-Seine. Bénéficiant d une offre abondante et conforme aux dernières normes environnementales, ce département truste toujours le marché des grandes transactions : 3 opérations de plus de 5 m² sur les 58 signées en 23 étaient localisées dans ce département. Cette fuite des entreprises hors de la capitale pourrait potentiellement devenir critique. Cette année, 7 sociétés ont quitté Paris, et aucune ne s y est installée (hors mouvements endogènes et regroupements incluant des sites intra muros). marché parisien est donc devenu exclusivement captif, et fortement concentré sur les meilleurs quartiers d affaires. En effet, si certains utilisateurs ont fait le choix d arrondissements quelque peu excentrés tels le 9 ème ou le 5 ème, où l offre qualitative y est plus abordable, un regain d intérêt pour Paris Centre Ouest est parallèlement observé, et plus spécifiquement pour les quartiers en bordure du quartier d affaires, qui offrent des loyers moins élevés que les 7 ème ou 8 ème arrondissements. Après le maigre score de 22, 9 transactions de plus de 5 m² ont ainsi été réalisées au sein du QCA cette année, dont KLÉSIA qui a loué 5 m² dans le 7 ème arrondissement. De plus, certaines sociétés ont aussi profité de la baisse des valeurs locatives parisiennes pour se réimplanter en 23 sur des petites ou moyennes surfaces au sein de la capitale. bureaux
POINT MARCHÉ 24 6 LES LOYERS DE BUREAUX LES LOYERS MOYENS DE ÈRE MAIN (HORS MESURES D ACCOMPAGNEMENT) (EN HT HC / M² / AN) 7 6 5 4 3 2 S 24 2S 24 S 25 2S 25 S 26 2S 26 S 27 2S 27 S 28 2S 28 S 29 2S 29 S 2 2S 2 S 2 2S 2 S 22 2S 22 S 23 2S 23 Paris Ouest - QCA Saint-Denis La Défense Boulogne-Billancourt LES LOYERS MOYENS DE 2 NDE MAIN (HORS MESURES D ACCOMPAGNEMENT) (EN HT HC / M² / AN) 5 4 3 2 594 422 399 24 447 44 288 92 DES UTILISATEURS EN POSITION DE FORCE LORS DES NÉGOCIATIONS Des baisses de loyers faciaux ont été observées tout au long de l année, particulièrement à Paris Ouest - QCA et à La Défense, et ce pour trois raisons principales. D abord, le contexte économique morose pèse sur la santé financière de toutes les entreprises, qui, prudentes, cherchent avant tout à réduire leurs charges immobilières. Ensuite, les grands utilisateurs, principaux consommateurs de surfaces de ère main, se font discrets, d où une relative absence de transactions prime. À Boulogne-Billancourt par exemple, des transactions se sont signées à des valeurs faciales entre 39 et 425 /m² pour Etik, loin des 45-5 /m² constatées deux ans auparavant. À Paris, aucun loyer n est supérieur à 8 /m², avec seulement 5 transactions qui atteignent ou dépassent les 75 /m², contre une dizaine au cours de l année précédente. Enfin, la surabondance de l offre a accentué la pression baissière dans certains quartiers d affaires. Face au lent écoulement des bureaux disponibles, le rapport de force entre les utilisateurs et les propriétaires a changé. Ces derniers doivent consentir à d importants efforts dans le but de réduire la vacance au sein de leur patrimoine immobilier. 23 s est ainsi caractérisée par une prise d ampleur et une généralisation des mesures d accompagnement, qui représentent fréquemment entre 2 et 3 % du loyer facial, soit 2 à 3 mois de franchise de loyer par année ferme d engagement au bail. À Paris Ouest - QCA par exemple, la différence peut aller jusqu à 2 /m² sur des immeubles dans le 8 ème arrondissement. S ils permettent aux preneurs de saisir des opportunités pour se positionner sur des bureaux mieux situés et / ou de meilleure qualité, de tels écarts entre loyer facial et loyer économique créent en parallèle une distorsion dans le marché, ce dont les propriétaires ont pris conscience. La plupart des investisseurs redoublent donc de vigilance pour tenir compte de la juste valeur locative des bureaux dans leurs stratégies de détention. S 24 2S 24 S 25 2S 25 S 26 2S 26 S 27 2S 27 S 28 2S 28 S 29 2S 29 S 2 2S 2 S 2 2S 2 S 22 2S 22 S 23 2S 23 Paris Ouest - QCA Saint-Denis La Défense Boulogne-Billancourt FOURCHETTE DES LOYERS PRIME EN ÎLE-DE-FRANCE (EN HT HC / M² / AN) Paris Ouest - QCA et 7 ème Arr. Paris Sud Paris Nord La Défense et Neuilly-sur-Seine Boulogne - Issy Hauts-de-Seine Sud Hauts-de-Seine Nord Saint-Denis - Saint-Ouen Montreuil - Bagnolet Ivry - Gentilly 2 nde Couronne 2 3 4 5 6 7 8
POINT MARCHÉ 24 7 LES LOYERS DE BUREAUX MÉTHODOLOGIE Indice des loyers de 2 nde main en Île-de-France La Direction Études et Recherche de KEOPS a constitué un indice des loyers en Île-de-France, basé sur les loyers faciaux des transactions de bureaux de 2 nde main. Cet indice, trimestriel, a été rétrospectivement initié au //22. Son principe général consiste à fixer la répartition géographique de l échantillon, afin que la localisation des transactions d un trimestre sur l autre n influe pas sur l évolution de l indice. Constitution de l échantillon Plus de 3 millions de m² de bureaux de 2 nde main ont été commercialisés entre 24 et 23 sur 22 communes. Parmi celles-ci, nous avons sélectionné 6 communes cumulant 83 % du volume des transactions de la période. placement réalisé entre le //4 et le 3/2/3 permet d établir la pondération définitive de chaque commune dans l indice. Calcul de l indice loyer moyen des 6 derniers mois de transactions est effectué, chaque trimestre, et pour chaque commune. Un loyer moyen pondéré en Île-de-France (cf constitution de l échantillon) est ensuite calculé, puis ramené en base au er trimestre 22. Si aucune transaction n est référencée au cours des 6 derniers mois, le loyer moyen du trimestre précédent est retenu. UN DÉCROCHAGE DES VALEURS LOCATIVES Sous l effet conjugué du ralentissement de la demande et des incertitudes économiques, une forte baisse de l indice des loyers de 2 nde main en Île-de-France a eu lieu en début d année, de l ordre de 2 points de base. Depuis la date de construction de cet indicateur, c est la chute la plus brutale dans un laps de temps aussi court. Ce décrochage des loyers de la plus grosse partie du marché est apparu très inquiétant à bon nombre de propriétaires, presque tous étant concernés par une vacance partielle de leur patrimoine immobilier tertiaire. Afin de maintenir des loyers faciaux élevés, les bailleurs ont vite réagi et se sont mis à rénover leurs locaux, surtout à Paris et dans les Hauts-de-Seine. Cette tentative s est globalement avérée fructueuse tout en permettant simultanément à l indice des loyers Département Nbre de communes dans l'échantillon de se stabiliser à 7,6 à fin décembre 23. Toutefois, les valeurs locatives ne sont pas encore revenues à leurs niveaux de décembre 22, à l image de l indice dans la capitale, qui ressort aujourd hui à 4,5 au lieu de 5,6 points un an auparavant, ou encore de celui de la 2 nde couronne qui a baissé de l ordre de 2 points de base sur la même période. Tant que la reprise économique ne sera pas enclenchée un peu plus fermement, soit d après les dernières prévisions, au cours du 2 nd semestre 24 dans le meilleur des cas, la pression baissière sur les loyers de 2 nde main devrait se poursuivre, notamment pour les bureaux en état d usage, considérés comme obsolètes dans un marché devenu sur offreur. Représentativité de l'échantillon (% du placement du département) Part du placement en Île-de-France Paris 2 89% 38% Hauts-de-Seine 4 87% 3% Seine-Saint-Denis 6 69% 5% Val-de-Marne 6 54% 3% Yvelines 9 65% 3% Essonne 6 58% 2% Val-d'Oise 4 67% 2% bureaux Seine-et-Marne 3 3% % INDICE KEOPS DES LOYERS DE BUREAUX DE 2 NDE MAIN EN ÎLE-DE-FRANCE 5 4 3 2 7,6 9 8 T4 22 T4 23 T4 24 T4 25 T4 26 T4 27 T4 28 Indice du coût de la construction Indice des loyers de 2 nde main T4 29 T4 2 T4 2 T4 22 T4 23
POINT MARCHÉ 24 8 L OFFRE DE BUREAUX ÉVOLUTION ANNUELLE DE L OFFRE la demande placée de bureaux EN ÎLE-DE-FRANCE (EN MILLIONS DE M²) 6 5 4 3 2 993 997 2 25 29 23 Stock immédiat Stock à moins d un an QUALIFICATION DE L OFFRE À MOINS D UN AN (EN MILLIONS Évolution trimestrielle DE M²) de la demande placée 4 3,5 3 2,5 2,5,5 T4 23 T4 24 T4 25 T4 26 T4 27 T4 28 T4 29 T4 2 T4 2 T4 22 T4 23 Immeubles neufs et restructurés Immeubles de 2 nde main ÉVOLUTION DE L OFFRE PAR SECTEURS (EN MILLIONS DE M²) Paris Hauts-de-Seine TOUS LES MOYENS SONT BONS POUR ATTIRER UN PRENEUR Avec près de 4 millions de m² immédiatement disponibles, l offre de bureaux subit les conséquences directes du ralentissement de la demande, à commencer par celle des grands utilisateurs. En outre, les nombreux regroupements observés au cours des années 2 et 22 ont donné lieu à d importantes libérations. Plus que jamais, l absorption de l offre est difficile et les propriétaires de bureaux vacants sont mis à rude épreuve. Assez paradoxalement dans ce contexte de suroffre, des opérations ont pourtant été lancées "en blanc" à Paris et dans les Hautsde-Seine depuis l été 23, sans même attendre que celles déjà sur le marché soient commercialisées. Certaines, initiées au cours des dernières années, sont disponibles immédiatement, comme par exemple l immeuble Eqho à La Défense, qui totalise 75 m², tandis que d autres seront livrées courant 24 : 2 m² dans La Défense Autrement à La Garenne-Colombes ou 8 m² dans Pushed Slaab à Paris 3 ème, qui est un des seuls projets de telle envergure attendus dans la capitale l an prochain. L offre à un an atteint donc un pic à 5,3 millions de m², et l offre neuve ou restructurée disponible à un an retrouve son niveau du début de l année 2. Face à cette nouvelle donne, les propriétaires ont tout mis en œuvre dans l espoir d attirer de futurs locataires. Ils ont d abord consenti des baisses de loyers de présentation, parfois importantes. Dans le 8 ème arrondissement par exemple, environ % des offres ont vu leur loyer de présentation baisser de près de /m² en quelques mois. Ces réajustements ont surtout rythmé la première partie de l année 23 et se sont apaisés au cours du dernier trimestre, en nombre comme en valeur. Mais une autre initiative des propriétaires est alors venue relayer leur effort financier initial : ils se sont montrés de plus en plus enclins à abaisser les seuils de divisibilité de leurs offres, même les plus grandes, préférant louer leurs bureaux vacants à plusieurs utilisateurs plutôt que de chercher en vain un éventuel mono-locataire. Enfin, dans cette situation concurrentielle, les propriétaires ont dû travailler qualitativement leurs offres. s rénovations de locaux de 2 nde main ont ainsi progressé de près d un tiers en deux ans. Ces travaux, d un coût plus faible qu une restructuration lourde, permettent de retrouver plus facilement un locataire. En conséquence, après la forte progression observée en 22, l offre en état d usage, souvent jugée obsolète par les preneurs, se résorbe légèrement, notamment dans les Hautsde-Seine. Toutefois, la situation de l offre à un an dans ce département devient préoccupante. Si le parc tertiaire y est de grande qualité, la vacance est également très importante : 2,4 millions de m² sont disponibles à moins d un an, un niveau jamais atteint, à comparer aux quelques 8 m² absorbés en moyenne chaque année par le marché alto-séquanais. En ère couronne Est (Seine-Saint-Denis et Valde-Marne) et en 2 nde couronne, l offre demeure mieux maîtrisée. Surtout, des bureaux neufs, certifiés, proposés à des loyers attractifs, sont en parfaite adéquation avec la demande des entreprises en recherche de bureaux rationnels et d économies. Enfin, quelques secteurs de 2 nde couronne souffrent de plus en plus d obsolescence, comme par exemple Évry dont près de 9 % des surfaces vacantes portent sur des locaux en état d usage. Reste de la ère Couronne 2 nde Couronne,5,5 2 2,5 29 2 2 22 23
POINT MARCHÉ 24 9 L OFFRE DE BUREAUX Évolution trimestrielle de la demande placée ÉVOLUTION DES DÉLAIS D ÉCOULEMENT ET DU TAUX DE VACANCE 6,8 9 3 8, 5 4,2 4, 8 2 6,4 4,4 Délai théorique d écoulement (mois) Taux de vacance (%) 6,6 2 7,5 993 997 2 25 29 23 22 UN ÉCOULEMENT PLUS LONG POUR TOUS LES TYPES DE BUREAUX Après avoir remonté en début d année, le taux de vacance en Île-de-France est resté stable au cours du dernier trimestre autour de 7,5 % (sur la base du parc de bureaux francilien recalculé à 52 millions de m² par l ORIE en 23). Cette évolution relativement favorable est essentiellement due à quelques retards de livraisons à l image du Fairway à Montrouge, 7 m² de bureaux neufs, qui ne sera achevé que début 24. De fait, le délai théorique d écoulement de l offre immédiate enregistre une hausse pour la première fois en trois ans, pour atteindre 22 mois. C est d abord l offre de 2 nde main qui subit le plus lourdement le ralentissement de la demande et il faut désormais 29 mois pour écouler le stock immédiatement disponible de bureaux en état d usage ou rénovés. Mais même l offre de ère main s écoule aujourd hui plus lentement, nécessitant 2 mois, suite à l affaiblissement des grandes transactions qui pénalise cette typologie d actifs. Géographiquement, les délais d écoulement se sont allongés considérablement un peu partout en Île-de-France, et parfois de manière alarmante sur certains secteurs de ère couronne. Sur le marché des Hauts-de-Seine Nord par exemple, ils sont passés de 26 mois fin 22 à 43 mois aujourd hui. De même, il faudrait théoriquement plusieurs années de transactions pour écouler le stock de bureaux au sein de territoires de 2 nde couronne tels que Cergy- Pontoise ou Évry. Cependant, même au sein de ces secteurs qui traversent une passe délicate, ces longs délais moyens d écoulement posent surtout problème pour les immeubles devenus obsolètes, alors que les immeubles de qualité, situés au bon emplacement, et proposés à un loyer en adéquation avec les attentes des utilisateurs trouvent plus facilement preneur. bureaux CARTOGRAPHIE DE L OFFRE SUR LES SECTEURS DE MARCHÉS TERTIAIRES 6 % 4 % Rueil - Saint-Cloud - Surenes Courbevoie - Puteaux - Nanterre Hauts-de-Seine Sud Hauts-de-Seine Nord Saclay - Courtaboeuf La Défense Évry (8 mois) 2 % % 8 % Saint-Denis - Saint-Quentinen-Yvelines Paris Nord 2 Saint-Ouen Boulogne - Neuilly - vallois Issy Massy - Antony Montreuil - Bagnolet Ivry - Gentilly Versailles - Vélizy Orly - Rungis Marne-la-Vallée Cergy-Pontoise Saint-Germain-en-Laye 6 % Paris Nord Pantin - Aubervilliers 4 % Paris Ouest - QCA Paris Sud Paris Est Vincennes - Créteil Bassin d Argenteuil 2 % % mois mois 2 mois 3 mois 4 mois 5 mois 6 mois 7 mois 8 mois 9 mois mois Marchés à l équilibre Marchés déficitaires en demande Marchés offrants des opportunités Taux de Vacance IDF = 7,5 % Marchés en suroffre Délais d écoulement IDF = 22 mois
POINT MARCHÉ 24 2 L OFFRE FUTURE L OFFRE FUTURE NEUVE ET RESTRUCTURÉE la demande placée de bureaux > 5 M² D ICI 26 (EN MILLIONS DE M²),5,5 24 25 26 Certaine Moyenne de placement neuf et restructuré > 5 m² sur 5 ans Incertaine MÉTHODOLOGIE : Pour calculer la capacité d absorption de l offre neuve, nous avons déterminé le niveau d offre neuve immédiate et à venir à l horizon 26 pour chacun des secteurs et l avons mis au regard du placement moyen des cinq derniers exercices sur des immeubles neufs ou restructurés. Pour estimer la production neuve certaine et incertaine, nos équipes commerciales ont passé en revue les offres et projets de bureaux potentiellement livrables avant fin 26 en considérant les critères suivants : l état d avancement du projet (PC, urbanisme, portage investisseur ), le taux de vacance, la dynamique du secteur, les opérations concurrentes et la capacité de prise de risque de l opérateur. DE PROFONDES DISPARITÉS S INSTALLENT ENTRE LES SECTEURS GÉOGRAPHIQUES ralentissement du marché en 23 laisse un important reliquat de bureaux neufs ou restructurés vacants. s offres de ère main disponibles immédiatement atteignent 75 m² à fin décembre 23, en hausse de 4 % sur un an, auxquels viendront s ajouter 42 m² livrables en 24. déséquilibre du marché pourrait donc s accentuer l année prochaine si la demande tarde à redémarrer, ce qui est le scénario central au vu des prévisions économiques atones. rapport de force a tourné en faveur des preneurs, entraînant potentiellement de nouvelles pressions baissières sur les valeurs locatives, mais la situation générale semble maîtrisée à plus long terme, les 64 m² qui sont ou seront livrés entre 24 et 26 en Île-de- France représentant 3 mois de transactions. Néanmoins, tous les quartiers d affaires franciliens ne sont pas logés à la même enseigne. secteur le plus fragilisé est sans conteste celui de La Défense, où la production de bureaux vacants de 24 à 26 représente 8 années de transactions au rythme actuel. Toutefois, ce seul prisme d analyse est quelque peu déformant, car ce marché de grandes surfaces pourrait rebondir rapidement sous l effet d une ou deux transactions. Fait plus inquiétant, ces projets sont proposés à des valeurs locatives élevées, soit entre 4 et 55 /m², alors que la demande se positionne plutôt en-dessous de 4 /m². s propriétaires s attendent donc à subir une pression à la baisse sur leurs loyers faciaux en 24. A contrario, au sein de la ère couronne (Seine- Saint-Denis et Val-de-Marne), l offre proposée correspond bien à la demande. s opérations bénéficient d un réseau de transports en commun en pleine expansion et sont présentées à des loyers inférieurs à 33 /m². Elles devraient donc trouver preneur plus facilement. À Paris et dans le reste des Hauts-de-Seine, les développements demeurent maîtrisés, et une trop grande raréfaction de l offre de ère main dans la capitale d ici à 26 pourrait peser sur le marché, poussant les loyers prime à la hausse. s promoteurs et les investisseurs sur ce petit nombre de nouveaux projets misent d ailleurs à l évidence sur cette tendance positive. En 2 nde couronne, les 8 m² prévus sur la période représentent mois de transactions et à première vue, on pourrait conclure de même à une pénurie de production. Mais la plupart des très grandes transactions observées au cours de ces dernières années ont porté sur des opérations en comptes-propres et non sur des immeubles lancés "en blanc", ce qui suggère un délai d absorption de l offre en chantier qui pourrait être nettement plus long. Secteur Moyenne de placement de ère main > 5 m² de 29 à 23 Offre immédiate et certaine 24 à 26 Répartition de la production certaine 24 25 26 Capacité d absorption de l offre certaine Paris Ouest - QCA 59 m² 4 4 m² 64% 36% % 28 mois Reste de Paris 2 5 m² 243 8 m² 28% 56% 6% 24 mois La Défense 33 9 m² 284 m² % % % mois Hauts-de-Seine hors Défense 29 3 m² 72 4 m² 69% 25% 5% 4 mois Reste de la ère couronne 24 9 m² 9 7 m² 75% 2% 6% 8 mois 2 nde couronne 95 m² 82 3 m² 79% 2% % mois Total Île-de-France 643 7 m² 644 6 m² 69% 26% 5% 3 mois
POINT MARCHÉ 24 2 LES PERSPECTIVES 24 24, L ANNÉE DU REBOND? La conjoncture pour 24 s annonce au moins aussi compliquée qu en 23. s espoirs de reprise économique restent encore fragiles et, selon les dernières prévisions officielles, il faudra attendre le 2 nde semestre 24 pour que la croissance du PIB commence à produire des effets positifs sur le marché de l emploi en France. Dans ce contexte, notre scénario central pour le marché de bureaux en Île-de-France est le suivant : après son point bas en 23, la demande placée devrait progresser modérément, pour s établir autour de 95 m². s PME continueront à subir les effets du ralentissement économique alors que les transactions de plus de 5 m² devraient s améliorer quelque peu pour atteindre 8 m². Outre les demandes significatives, qui sont d ores et déjà identifiées et devraient se concrétiser dans les prochains mois, les grands utilisateurs dans leur ensemble retrouveront en effet une meilleure visibilité à moyen terme et pourront à nouveau s engager sur des projets d envergure dans le cadre de leurs schémas directeurs immobiliers. En anticipation d une croissance plus forte dès 25, ils seront aussi sans doute un peu moins motivés par la recherche d économies et un retour des mouvements d extension pourrait s amorcer. Si la France parvient à sortir plus tôt que prévu de sa période de stagnation économique, sous l effet des mesures gouvernementales ou d une embellie de la conjoncture américaine et mondiale, le seuil de 2 millions de m² pourrait être dépassé. En revanche, si l économie nationale s enlise dans des réformes économiques et fiscales inefficaces voire contreproductives, le climat d incertitudes perdurera. Or, les élections municipales du printemps 24 les exacerberont certainement au niveau local, échelon stratégique pour le secteur immobilier. volume de bureaux commercialisés en 24 pourrait alors rester atone, de l ordre de,8 à,9 million de m² comme en 23. La plupart des grands utilisateurs ont déjà saisi une opportunité de marché en 23 et les principaux regroupements ont déjà eu lieu. Aucun nouveau moteur de la demande ne prendra réellement le relais pour dynamiser les grandes transactions, quand, dans le même temps, la demande des PME restera très vulnérable. Du côté de l offre, environ, million de m² de bureaux neufs ou restructurés devraient entrer sur le marché en 24. L absorption des bureaux de ère main est en moyenne de 645 m² par an, aussi les importants projets attendus cette année contribueront probablement à entretenir un phénomène de suroffre sur certains secteurs géographiques, surtout si la demande reste affaiblie. Ensuite, les livraisons certaines prévues pour 25 sont moindres, de l ordre de 42 m², ce qui devrait permettre au taux de vacance comme à l offre disponible à un an, de se stabiliser dans les 8 prochains mois, après sa remontée tout au long de 23. s projets encore incertains peineront à être lancés : la fiscalité devient un réel obstacle pour les promoteurs, la redevance pour création de bureaux, dont le taux a augmenté significativement depuis 2, étant élargie depuis le er janvier 24 aux restructurations d immeubles. Dans le meilleur des cas, si la demande placée remonte sensiblement en 24, les indicateurs d offre s amélioreront eux aussi au cours des 2 prochains mois. Toutefois, la dichotomie entre, d une part, l offre neuve ou restructurée qui bénéficie généralement de délais d écoulement assez rapides, et l offre en état d usage qui tend à devenir obsolète, restera marquée. s loyers, qu ils soient de présentation, de transaction ou économiques, resteront sous pression en 24, notamment pour les bureaux de ère main situés dans des quartiers d affaires où l offre est en surabondance, tels La Défense. Des phénomènes de contagion latents pourraient même venir toucher d autres secteurs géographiques jusqu à présent plutôt épargnés par cette tendance baissière. s loyers de 2 nde main devraient continuer à se maintenir en parallèle, la demande se positionnant sur des secteurs géographiques en proche périphérie et des immeubles rénovés dont les valeurs faciales sont devenues attractives. Enfin, les mesures d accompagnement, historiquement élevées en ce début 24, se réduiront lentement, au fur et à mesure que l offre de bonne qualité se raréfiera. bureaux