Property Times Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Un taux de vacance record 16 avril 213 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 ()1 49 64 47 91 delphine.mahe@dtz.com Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 ()1 49 64 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Avec seulement 114 9 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 213, le Croissant Ouest enregistre une baisse de sa demande placée de 25% en un an, suivant ainsi la tendance francilienne. Cette moindre performance est principalement liée à un recul des transactions de grandes surfaces, alors que celles intermédiaires ont progressé d une année sur l autre (+9%). La Boucle Sud (-58% en un an) et le secteur Péri Défense (-46%) ont été fortement impactés par ce recul des grandes transactions. A l opposé, la Boucle Nord et Neuilly-Levallois enregistrent des performances en hausse d une année sur l autre. Le loyer prime du Croissant Ouest est resté stable d un trimestre à l autre, à 57 /m²/an. Le loyer moyen de seconde main enregistre, lui, une légère baisse, et se positionne 276 /m²/an. Le loyer de première main est, quant à lui, en nette hausse par rapport à fin 212 (+53%), passant de 38 /m²/an fin à 58 /m²/an au 1 er trimestre 213, suite à un déplacement des transactions sur le secteur de Neuilly-sur-Seine, le plus cher de la zone étudiée. Le stock de bureaux vacants dans le Croissant Ouest, en constante augmentation depuis 211, a continué de croître au 1 er trimestre 213. Il s établit à 987 m² fin mars 213, pour un taux de vacance de 13,1%. Si la situation de suroffre semble s améliorer en Boucle Nord et en Boucle Sud, l offre immédiate demeure orientée à la hausse sur les autres secteurs. Le stock vacant du Croissant Ouest reste caractérisé par le poids important des grandes surfaces, avec près des deux tiers des disponibilités. Près de 17 m² ont été livrés en 212 sur le Croissant Ouest dont 48 3m² étaient vacants à leur livraison. En 213, 26 m² devraient voir le jour, dont 18 m² encore disponibles. Cette offre future neuve se concentre pour essentiellement en Boucle Nord et en Boucle Sud, à Boulogne-Billancourt en particulier. DTZ Research
T3 26 T4 26 T1 27 T2 27 T3 27 T4 27 T1 28 T2 28 T3 28 T4 28 T1 29 T2 29 T3 29 T4 29 T1 21 T2 21 T3 21 T4 21 T1 211 T2 211 T3 211 T4 211 T1 212 T2 212 T3 212 T4 212 T1 213 (p) T2 213 (p) Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Contexte économique Un tunnel sans fin Sans surprise, l économie française achève l année 212 sans souffle avec un PIB en recul de,3% au 4 ème trimestre (graphique 1). La croissance aura été nulle sur l ensemble de l année 212 après le rebond, finalement éphémère, de 211 (+1,7%). Si la France a évité de justesse la récession dans un contexte de recul global de l activité au niveau européen (-,4% pour la zone Euro en 212), l ensemble des indicateurs passe au rouge les uns après les autres. Le pouvoir d achat des ménages accuse un recul de,4% en 212 - un record depuis 1984 et les ménages français ne cessent de revoir leurs anticipations et leurs dépenses à la baisse. La consommation des ménages, pilier le plus sûr de l économie française, a reculé de,1% en 212, une baisse modeste mais, là encore, historique. La situation se tend également du côté des entreprises, avec un taux de marge à son plus bas niveau depuis 1985, à 27,9%. Les entreprises manufacturières sont les plus touchées avec des taux de marge qui sont passés de 3% en 2 à 21% aujourd hui. Bientôt deux années de hausse continue du chômage Confrontées à une activité au point mort, les entreprises continuent de supprimer des emplois (28 dans le secteur marchand au 4 ème trimestre 212 et 67 sur l ensemble de l année). L emploi intérimaire a été particulièrement touché, revenant à son niveau plancher de 1999 avec à peine 5 intérimaires aujourd hui en poste. Le nombre de demandeurs d emploi poursuit son implacable progression avec un 22 ème mois consécutif de hausse en février 213 (+,6%). Avec 3,2 millions d inscrits au Pôle Emploi (+1,8% en un an), le record de 1997 devrait être atteint dans les mois à venir (graphique 3). L inversion de la courbe du chômage en 213, annoncée par le gouvernement, paraît d ores et déjà compromise alors que les prévisionnistes anticipent une croissance à nouveau nulle, ou du moins, très faible. Ainsi, l Unedic table sur une progression du nombre de chômeurs de l ordre de 18 à 2 pour l année 213. Ce contexte économique difficile pèse aujourd hui sur la mobilité des entreprises, contraintes de «serrer» leurs dépenses sans visibilité certaine sur une reprise économique qui s annonce faible sur les 5 ans à venir (1% en moyenne). Graphique 1 Croissance du PIB, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5 Source: INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture 12 11 1 9 8 7 6 Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, catégorie A 1 3 1 2 9 2 7 2 5 2 3 2 1 1 9 Source: Pôle Emploi 1 : Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi www.dtz.com Property Times 2
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Croissant Ouest Le Croissant Ouest enregistre, à l instar de tous les secteurs franciliens, un début d année difficile. Dans un contexte francilien de recul de la demande placée (- 24%), le Croissant Ouest enregistre, avec seulement 114 9 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 213, une baisse 25% de sa demande placée en un an. Cette contre-performance est principalement liée à un faible nombre de transactions sur des grandes surfaces (-49%), ce qui a particulièrement impacté la Boucle Sud (-58% en un an), et le secteur Péri Défense (-46%). La Boucle Nord et Neuilly-Levallois enregistrent, à l inverse, de meilleures performances d une année sur l autre. Le segment des surfaces intermédiaires (1 à 5 m²), aura ainsi été le moteur du marché au 1 er trimestre 213 (41% des commercialisations), progressant de 9% d une année sur l autre pour atteindre 47 3 m² commercialisés au cours des trois derniers mois. Le créneau des surfaces inférieures à 1 m² enregistre, quant à lui, un recul de 17% en un an. Une transaction d envergure à Neuilly-sur-Seine fait fortement progresser le loyer moyen de 1 ère main. Le loyer prime reste stable depuis fin 211 sur le marché du Croissant Ouest et s établit à 57 /an/m². La valeur moyenne du loyer de 2 nde main diminue très légèrement (-3% en un an) pour se positionner à 276 /m²/an (graphique 5). Le loyer moyen de 1 ère main connaît, quant à lui, une très forte progression, à la faveur de la prise à bail par CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE de 16 5 m² à Neuilly-sur- Seine à une valeur de 58 /m²/an (graphique 5). Graphique 4 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, m² 8 7 6 5 4 3 2 1 Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface dans le Croissant Ouest Tranche de surface T1 213 Part Moins de 1 m² 3 7 m² 27% De 1 à 5 m² 47 3 m² 41% Plus de 5 m² 36 9 m² 32% Surface totale 114 9 m² 1% Graphique 5 Evolution des valeurs locatives dans le Croissant Ouest, /m²/an 7 6 5 4 3 2 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main www.dtz.com Property Times 3
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Un stock disponible qui continue de croître. Le stock d immeubles de bureaux vacants dans le Croissant Ouest s est, à nouveau, alourdi au 1 er trimestre 213. Il attient ainsi 987 m² disponibles fin mars 213, soit un taux de vacance de 13,1%, le plus élevé d Ile-de-France (graphiques 6 et 7). Cette offre est caractérisée par une part importante de bureaux de seconde main (8%), mais aussi par le poids important d immeubles de grand gabarit. Avec 329 m² de bureaux disponibles, le secteur Péri Défense concentre un tiers du stock immédiatement disponible dans le Croissant Ouest, suivi par la Boucle Nord (267 m²) et la Boucle Sud (218 m²). Neuilly-Levallois a vu son stock immédiat fortement augmenter (+4% en un an), notamment sur le segment des surfaces supérieures à 5 m², pour atteindre 173 m² de bureaux disponibles fin mars 213. Les taux de vacance s échelonnent de 9,1% en Boucle Sud à 16,6% sur le secteur Péri Défense, ce dernier enregistrant la vacance la plus élevée d Ile-de-France (graphique 7). Retour des opérations en blanc et livraisons en hausse Près de 35 m² de bureaux été livrés au 1 er trimestre 213 sur le Croissant Ouest, dont 18 m² disponibles à leur livraison (graphique 8). En 213, 26 m² de bureaux neufs devraient voir le jour, dont 18 m² encore disponibles. Cette offre neuve se concentre pour l essentiel en Boucle Nord (58 m²) et en Boucle Sud (57 m²), à Boulogne-Billancourt exclusivement. Pour 214, le volume de livraison est, pour l heure, estimé à 186 m² de bureaux dont 1 m² sont actuellement en chantier. Cette production neuve a été pour l essentiel lancée en blanc et 138 m² de bureaux sont encore disponibles. Graphique 6 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, m² 1 2 1 8 6 4 2 Graphique 7 Evolution du taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 8 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Livraison d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, m² 5 4 3 2 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Ile-de-France Près de 55 m² livrables en 215 sont d ores et déjà en chantier. A ces chiffres s ajoute un potentiel de 5 m² de projets dotés de permis de construire et dont la livraison pourrait intervenir soit en 215 soit en 216. 1 Livrés En chantier Permis obtenus Source: DTZ Research www.dtz.com Property Times 4
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Boucle Sud Retour à la normale de la demande placée. Avec 36 3 m² de bureaux commercialisés au 1 er trimestre 213, la Boucle Sud voit sa demande placée chuter de 58% par rapport au 1 er trimestre 212. Tous les segments de surface sont concernés par ce recul, dans des proportions allant de -26% pour les surfaces intermédiaires à -76% pour les grandes surfaces. Il convient toutefois de noter que le que le début d année 212 avait été exceptionnel et que le niveau de commercialisation enregistré au 1 er trimestre 213 est en accord avec la moyenne observée chaque année depuis 1 ans sur ce secteur au 1 er trimestre (36 7 m²) (graphique 9). Alors que 3 transactions de plus de 1 m² avaient été enregistrées au 1 er trimestre 212, seules deux transactions de plus de 5 m² sont intervenues au 1 er trimestre 213, sur des surfaces plus modestes : EUROPE 1 IMMOBILIER sur le «Cristal Monceau» (6 6 m²) et SAGEM DEFENSE SECURITE sur «Arcs de Seine» (5 m²). Le cœur de l activité de la Boucle Sud s est ainsi concentré pour près de moitié sur le segment des surfaces intermédiaires. Les entreprises des secteurs Communication et Création et Juridique-Conseil ont été les plus actives ce trimestre, avec respectivement 11 7 m² et 8 3 m² de bureaux commercialisés. Avec près des ¾ des commercialisations enregistrées sur le trimestre, Boulogne-Billancourt demeure, comme en 212, le moteur du marché de la Boucle Sud. Graphique 9 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, m² 3 25 2 15 1 5 Tableau 2 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Sud Tranche de surface T1 213 Part Moins de 1 m² 7 6 m² 21% De 1 à 5 m² 17 1 m² 47% Plus de 5 m² 11 6 m² 32% Surface totale 36 3 m² 1% Graphique 1 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an 6 Correction du loyer prime. Le loyer prime de la Boucle Sud a subi une correction significative, passant de 48 /m²/an fin 212 à 435 /m²/an au 1 er trimestre 213. Au regard des difficultés de commercialisation de certains immeubles livrés ces dernières années, les propriétaires, qui avaient déjà acté une division de leur immeuble, ont en effet été contraints de réviser à la baisse leurs prétentions en termes de loyers attendus (graphique 1). 5 4 3 2 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Il en va de même pour les valeurs locatives de seconde main, passées de 348 /m²/an en moyenne en 212 à 311 /m²/an au 1 er trimestre 213. Cette baisse s explique par une concentration des transactions sur des locaux en état d usage (graphique 1). Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer de 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 5
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Encore trop de grandes surfaces de seconde main sur le marché. Le bon niveau de commercialisation sur les surfaces intermédiaires a permis une baisse de 4% du stock vacant en trois mois. Bien qu en résorption depuis fin 211, l offre de bureaux immédiatement disponibles en Boucle Sud n en demeure pas moins conséquente avec 218 m² disponibles fin mars 213, soit un taux de vacance de 9,1% (graphiques 11 et 12). Les grandes surfaces représentent plus de la moitié des disponibilités, avec 116 m² de bureaux à commercialiser. Si quelques immeubles neufs livrés ces dernières années comptent toujours dans ce stock, avec 4 offres pour un total de 27 m², les ¾ des disponibilités consistent en des immeubles de seconde main, principalement localisés à Issy-les-Moulineaux. Le stock d offres d une surface comprise entre 1 et 5 m² s est, quant à lui, résorbé de près de 2% depuis fin 212 grâce à plusieurs transactions enregistrées au 1 er trimestre. Avec 57 m² de bureaux disponibles fin mars 213, il est ainsi davantage en adéquation avec les niveaux de commercialisations observés sur le secteur (45 m² commercialisés par an en moyenne sur ce créneau de surface depuis 21). Graphique 11 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en m² 3 25 2 15 1 5 Graphique 12 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Evolution du taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 14 m² de bureaux neufs attendus sur les 2 années à venir, principalement à Boulogne-Billancourt. Après une année 212 «blanche» en termes de livraisons, la Boucle Sud devrait accueillir, en 213, 68 m² de bureaux neufs ou restructurés (graphique 13). Après la livraison du «Cristal Monceau», 6 6 m² commercialisés auprès d EUROPE 1 IMMOBILIER, au 1 er trimestre, trois opérations devraient voir le jour d ici la fin de l année sur Boulogne-Billancourt : deux opérations lancées en blanc, «Ardeko», 19 6 m² développés par HINES, et «IN/OUT», 33 5 m² restructurés par SFL, et le solde de l opération «Akoya». Le niveau de livraisons devrait être similaire en 214, avec 72 m² de bureaux neufs ou restructurés attendus. Les principales disponibilités concernent les projets «In Situ» (13 5 m²) et «Kinetik» (15 m²) développés à Boulogne-Billancourt, et «Noda», seconde tranche de 22 3 m² du projet «Zenora» à Issy-les-Moulineaux. Graphique 13 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, m² 6 5 4 3 2 1 Source : DTZ Research Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France T2-T4 213 214 215 216 Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Meudon Saint-Cloud Sèvres Le projet «City lights» pourrait, quant à lui, voir le jour en 215. www.dtz.com Property Times 6
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Boucle Nord Un début d année tout à fait honorable Après un volume record de commercialisation en 211 avec 196 m² de bureaux placés, la demande placée en Boucle Nord avait subi un véritable coup d arrêt en 212. Avec 25 3 m² commercialisés en trois mois, la Boucle Nord réalise une performance tout à fait honorable au 1 er trimestre 213, en accord avec sa moyenne long terme (graphique 14). Outre le positionnement d ALCATEL sur un immeuble à développer par SILIC à Colombes, on notera le bon dynamisme des transactions de surfaces intermédiaires. Ces transactions, qui ont représenté 41% des commercialisations du trimestre, ont eu comme autre bénéfice d amorcer la commercialisation de quelques immeubles neufs livrés depuis un certain temps et toujours vacants. Le loyer moyen de seconde main se redresse. Faute de nouvelle transaction de référence, le loyer prime se maintient à 37 /m²/an (valeur faciale). Suite à l installation de PIXMANIA sur 4 6 m² de bureaux dans «O²» et après une année 211 marquée par une concentration des transactions sur les communes mieux valorisées, la valeur locative moyenne de 1 ère main avait connu une nette correction en 212 (-45%) pour s établir à 2 /m²/an. Au 1 er trimestre 213, cette valeur s est redressée pour se positionner à 25 /m²/an. La valeur moyenne de transaction de seconde main a suivi une tendance similaire (+14% par rapport à fin 212), pour s établir à 218 /m²/an au 1 er trimestre 213. Cette hausse s explique par un déplacement des transactions sur des communes mieux valorisées telles que Colombes ou Clichy (graphique 15). Graphique 14 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en m² 2 175 15 125 1 75 5 25 Tableau 3 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Boucle Nord Tranche de surface T1 213 Part Moins de 1 m² 6 1 m² 24% De 1 à 5 m² 1 5 m² 41% Plus de 5 m² 8 7 m² 34% Surface totale 25 3 m² 1% Graphique 15 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, en EUR/m²/an HT-HC 4 35 3 25 2 15 1 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 7
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Le stock vacant semble se stabiliser. L offre immédiate en Boucle Nord a progressé de façon continue durant les 6 dernières années. Le 1 er trimestre 213 semble toutefois marquer une rupture. En effet, avec 267 m² de bureaux disponibles, l offre immédiate est demeurée rigoureusement stable en 3 mois. Le taux de vacance se fixe ainsi à 15,2% (graphiques 16 et 17). Bien qu en légère résorption par rapport à fin 212 (-4%), les grandes surfaces demeurent très largement majoritaires, avec 163 m², soit 2/3 du stock. Ces offres de grande envergure concernent, pour moitié, des surfaces neuves, majoritairement dans des immeubles récemment livrés. Malgré un bon niveau de commercialisation au 1 er trimestre 213, le stock vacant de surfaces comprises entre 1 et 5 m² a légèrement augmenté en trois mois, atteignant 77 m² fin mars 213. Ce créneau de surfaces est donc clairement sur-offreur au regard des volumes de commercialisation observés au cours des 1 dernières années (28 m² par an en moyenne). Seul le créneau des petites surfaces (27 m²) dispose d un volume disponible en adéquation avec le volume de prises à bail observé. Une production neuve asservie En 212, près de 13 m² de bureaux neufs ou restructurés ont été livrés en Boucle Nord, dont 43 m² disponibles lors de leur livraison. Pour 213, deux des quatre projets livrables dans l année proposent encore des surfaces disponibles: le «West Plaza» à Colombes (28 8 m²), et «La Défense autrement» au sein de la ZAC des Champs Philippe à la Garenne-Colombes (29 5 m²). En 214, 5 m² de bureaux pourraient sortir de terre, via 3 projets. Toutefois, ces opérations ne sont pas encore en chantier (graphique 18). Graphique 16 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, m² 3 25 2 15 1 5 Graphique 17 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 18 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, m² 14 12 1 8 6 4 2 Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France T2-T4 213 214 215 216 Asnières-sur-Seine Bois-Colombes Clichy Colombes Gennevilliers La Garenne Colombes Villeneuve la Garenne Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 8
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Neuilly-Levallois Excellent début d année grâce à une transaction d envergure Dans la lignée d un 4 ème trimestre 212 dynamique, le marché de Neuilly-Levallois a connu un excellent début d année 213 avec près de 34 m² de bureaux commercialisés, soit 39% de plus qu au 1 er trimestre 212 (graphique 19). Cette performance est essentiellement liée à l unique transaction d envergure enregistrée ce trimestre : l installation de CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE sur les 16 5 m² de bureaux restructurés par UNIBAIL au 2-8, rue Ancelle à Neuilly-sur-Seine. Les petites surfaces ne sont pas en reste et progressent de 25% d une année sur l autre pour atteindre un volume de commercialisation de 1 5 m² au 1 er trimestre 213. Seule ombre au tableau, les transactions de surfaces comprises entre 1 et 5 m² reculent d une année sur l autre (-26%). Grâce à la transaction précitée, Neuilly-sur-Seine aura concentré près de ¾ des surfaces commercialisées au 1 er trimestre 213. Sur Levallois-Perret, l essentiel des transactions a concerné des petites surfaces, souvent inférieures à 3 m². Le loyer de 2 nde main poursuit sa correction Les transactions enregistrées sur l immeuble développé par GECINA au «96-14, avenue Charles de Gaulle» à Neuillysur-Seine font toujours office de référence pour le loyer prime, à 57 /m²/an. Le loyer de première main est, quant à lui, en nette hausse par rapport à fin 212 (+53%), passant de 38 /m²/an fin à 58 /m²/an au 1 er trimestre 213, suite à la transaction d envergure intervenue à Neuilly-sur-Seine. Après une baisse de 6% en 212, le loyer moyen de seconde a de nouveau enregistré une correction au 1 er trimestre 213 (-15% en un an), pour se positionner à 326 /m²/an. Cette baisse s explique par une concentration des transactions sur des locaux en état d usage (graphique 2). Graphique 19 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en m² 14 12 1 8 6 4 2 Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois Tranche de surface T1 213 Part Moins de 1 m² 1 5 m² 31% De 1 à 5 m² 6 6 m² 2% Plus de 5 m² 16 5 m² 49% Surface totale 33 7 m² 1% Graphique 2 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, en EUR/m²/an HT-HC 7 6 5 4 3 2 1 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 9
Ile-de-France Croissant Ouest T1 213 Les grandes surfaces font bondir le taux de vacance En hausse constante depuis 21 sur le marché de Neuilly- Levallois, l offre immédiate semble se stabiliser au 1 er trimestre 213. Le stock vacant atteint ainsi 173 m² fin mars, pour un taux de vacance de 12,3% (graphiques 21 et 22). Le volume d offres supérieures à 5 m², en constante augmentation depuis 28, s est légèrement résorbé au cours des trois derniers mois, pour représenter 83 m². Cette offre se concentre essentiellement sur la commune de Levallois-Perret, avec trois opérations représentant 72 m². Le taux de vacance est ainsi nettement plus élevé sur Levallois-Perret (13,2%) que sur Neuilly-sur-Seine (7,6%). Deux offres neuves sont actuellement disponibles sur le segment des grandes surfaces : «Imagine» à Neuilly-sur- Seine (5 3 m²), et «So Ouest» à Levallois-Perret (32 2 m² de bureaux). La légère résorption de la vacance sur le segment des grandes surfaces a été compensée par une hausse du stock sur les autres créneaux de surfaces. Les surfaces intermédiaires sont, notamment, passées de 51 m² fin 212 à 6 m² au 1 er trimestre 213. Ce volume est bien supérieur aux volumes de commercialisation observés sur ce segment de marché depuis 1 ans (34 m² en moyenne par an). Graphique 21 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en m² 2 15 1 5 Graphique 22 Evolution du taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Deux chantiers en cours livrables en 214 Le 1 er trimestre 213 a vu la livraison de l immeuble «Imagine», 5 3 m² de bureaux restructurés à Neuilly-sur- Seine. Aucune autre livraison d immeuble neuf ou restructuré n est prévu à Neuilly-Levallois en 213. L année 214 devrait changer la donne, avec pas moins de 4 projets attendus à Neuilly-sur-Seine, dont 3 d ores et déjà en chantier et encore disponibles : le «New Time», développant 17 2 m² de bureaux restructurés, le «Silvergreen», proposant 1 6 m² de surfaces neuves, et le «154-166, Avenue Achille Peretti» (5 1 m²) (graphique 23). A partir de 215, les livraisons se recentreront sur Levallois- Perret, où trois immeubles neufs sont attendus d ici fin 216, ajoutant potentiellement 11 m² de bureaux au parc existant. Graphique 23 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, m² 12 1 8 6 4 2 Source : DTZ Research Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France T2-T4 213 214 215 216 Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine www.dtz.com Property Times 1
Péri Défense Début d année timide faute de grande transaction Après une très bonne année 212, avec 188 m² de bureaux commercialisés, le marché de Péri Défense entame timidement l année 213 avec seulement 19 6 m² commercialisés en trois mois (graphique 24). Les grandes transactions, traditionnel moteur du marché sur ce secteur (77 m² commercialisés en moyenne chaque année), ont manqué à l appel au 1 er trimestre 213. C est ainsi sur le segment des surfaces intermédiaires que s est concentrée l activité au cours des 3 derniers mois (2/3 des surfaces commercialisées). Le segment des petites surfaces, en recul de 46% d une année sur l autre, n a en effet totalisé que 6 5 m² de demande placée (tableau 5). Le réajustement des valeurs locatives se poursuit En baisse en 212, les valeurs locatives moyennes ont poursuivi leur réajustement au 1 er trimestre 213. En baisse de -3% en 212, le loyer moyen de seconde main enregistre une nouvelle baisse de 1% au 1 er trimestre 213 pour se positionner à 248 /m²/an (graphique 25). Le loyer moyen de première main connaît une correction de même ordre, se positionnant à 375 /an/m² fin mars 213. Cette baisse est à mettre en rapport avec la localisation des transactions, moins proches du marché de La Défense. La signature d UNILEVER à Rueil-Malmaison en 212 fait toujours office de référence pour le loyer prime et fixe une valeur de 39 /m²/an. Graphique 24 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en m² 35 3 25 2 15 1 5 Tableau 5 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Péri Défense Tranche de surface T1 213 Part Moins de 1 m² 6 5 m² 33% De 1 à 5 m² 13 1 m² 67% Plus de 5 m² Surface totale 19 6 m² 1% Graphique 25 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, en EUR/m²/an HT-HC 45 4 35 3 25 2 15 T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources : Loyer moyen Immostat, loyer prime et loyer 1ère main DTZ Research www.dtz.com Property Times 11
La baisse des disponibilités observée en 212 n était finalement que passagère Après un répit en 212, l offre immédiate repart finalement à la hausse en ce début d année. Elle représente, fin mars 213, 329 m², un niveau proche du record atteint en 211. Le taux de vacance de Péri Défense s établit ainsi à 16,6%, et demeure le plus élevé d Ile-de-France (graphiques 26 et 27). La part des surfaces de plus de 5 m², qui s était réduite de 22% en 212, a de nouveau augmenté au 1 er trimestre 213. Elles représentent ainsi la moitié du stock vacant avec 16 m². Ces disponibilités concernent des surfaces neuves, comme «Eureka» et «Axe Seine» à Nanterre, mais surtout des immeubles de seconde main vieillissants voire obsolètes (8%). Cette situation devrait perdurer voire s amplifier avec près de 77 m² de libérations annoncées sur le reste de l année. 215 : année de livraison? Graphique 26 Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en m² 4 35 3 25 2 15 1 5 Graphique 27 Evolution du taux de vacance 2% 15% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² En 213, 82 m² de bureaux neufs ou restructurés devraient être livrés. Quatre projets, d ores-et-déjà en chantier, disposent encore de surfaces disponibles: le «Gaïa» et le «Pixel» développant respectivement 11 2 m² et 14 1 m² de bureaux neufs à Nanterre, le «Boma» à Suresnes (21 3 m²), et le solde de «Seine Way» à Rueil- Malmaison (12 3 m²). 1% 5% % Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France En 214, seul le solde de l immeuble «Artefact», 4 m² encore disponibles après le positionnement de SCHNEIDER ELECTRIC, devrait venir alimenter le marché. Pour 215, le potentiel d offre neuve se porte aujourd hui à près de 19 m². Toutefois, aucun de ces projets n est aujourd hui en chantier. On recense actuellement deux projets dotés d un permis de construire à horizon 216 sur Nanterre et Suresnes pour un potentiel de 46 6 m² de bureaux neufs. Graphique 28 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, m² 2 15 1 5 T2-T4 213 214 215 216 Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes Source : DTZ Research www.dtz.com Property Times 12
Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. www.dtz.com Property Times 13
Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur www.dtz.com/research. Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 212 Global Occupancy Costs Logistics 211 Obligations of Occupation Americas 212 Obligations of Occupation Asia Pacific 212 Obligations of Occupation EMEA 212 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. European Sustainability Guide Avril 213 Great Wall of Money Mars 213 European Retail Guide - Shopping Centres Mars 213 China Property Market Sentiment Survey - Janvier 213 India Special Economic Zones - Décembre 212 Singapore Executive Condominiums - Décembre 212 UK Secondary market pricing - Décembre 212 Singapore office demand - Décembre 212 China Ecommerce & Logistics - Novembre 212 Net Debt Funding Gap - Novembre 212 German Open Ended Funds - Octobre 212 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. www.dtz.com Property Times 14
DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 ()2 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Head of CEMEA Research Magali Marton Phone: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Head of South Asia Research Dominic Brown Phone: +61 ()2 8243 9999 Email: dominic.brown@dtz.com Head of Global Forecasting Matthew Hall Phone: +44 ()2 3296 311 Email: matthew.hall@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Phone: +44 ()2 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com Head of UK Research Ben Burston Phone: +44 ()2 3296 2296 Email: ben.burston@dtz.com Head of Americas Research John Wickes Phone: +1 312 424 887 Email: john.wickes@dtz.com Head of Greater China Research David Ji Phone: +852 257 779 Email: david.yx.ji@dtz.com DTZ Business Contacts DTZ France Antoine Derville Phone: +33 ()1 49 64 9 7 Email: antoine.derville@dtz.com DTZ France Marc-Henri Bladier Phone: +33 ()1 49 64 9 69 Email: marc-henri.bladier@dtz.com Agence Laurence Escleine-Dumas Phone: + 33()1 49 64 49 4 Email: laurence.dumas@dtz.com Corporate Solutions Thierry Laborderie Phone: + 33()1 49 64 64 45 Email: thierry.laborderie@dtz.com Investissement Matthieu Garreaud Phone: + 33()1 49 64 47 5 Email: matthieu.garreaud@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33()1 47 48 77 24 Email: jeanphilippe.carmarans@dtz.com Asset Management François Brisset Phone: + 33()1 49 64 49 16 Email: françois.brisset@dtz.com Consulting Philippe Méjean Phone: + 33()1 49 64 49 21 Email: philippe.mejean@dtz.com Asset Management Patrice Genre Phone: + 33()1 49 64 49 8 Email: patrice.genre@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Avril 213 www.dtz.com Property Times 15