MARKETBEAT IDF PARIS QCA BUREAUX 2ème Trimestre 2017 Back to the top
SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Demande placée et valeurs locatives 3 03 Offre immédiate et future 4 04 Définitions 5
CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des fondamentaux robustes pour une reprise durable Croissance du PIB en France, % En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par les élections présidentielles et législatives. En effet, l élection d Emmanuel Macron a tout d abord permis d écarter les risques d une implosion de la zone Euro et d une montée internationale des partis populistes tandis que l obtention d une majorité absolue à l Assemblée Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer l adoption de réformes structurantes, en droit social notamment. En parallèle de cette stabilisation des instances politiques françaises, l économie mondiale et européenne multiplie les signes d une reprise durable basée sur des fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés (+5,9% prévus pour l année 2017), progression du climat des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% au 1 er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4 ème trimestre 2016). Ce contexte favorable pour l économie française a d ores et déjà permis d acter au 1 er trimestre 2017 une croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de base aux anticipations de l INSEE. L augmentation du PIB attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%. La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4 trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit depuis 2011! Toujours plus haut Depuis le début de l année, le climat des affaires ne cesse d augmenter. Il s appuie sur une politique monétaire accommodante, l optimisme des industriels dont les carnets de commande se remplissent, un retour des touristes qui bénéficie aux services marchands (augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1 er trimestre 2017) ainsi que le regain d activité du secteur de la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016). Cette embellie du climat des affaires s accompagne d une augmentation significative du moral des ménages qui renoue avec son niveau de juin 2007. INSEE Enquêtes de conjoncture, indices INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % L inversion c est maintenant! Au 1 er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse de 0,4%. Selon les prévisions d Oxford Economics, cette inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se confirmer. En effet, la croissance de l activité, une politique d allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour l automne 2017 devraient dynamiser le marché de l emploi et soutenir les besoins immobiliers des entreprises. Oxford Economics 2
PARIS QCA DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : coup d accélérateur Après un 1 er trimestre relativement calme (86 300 m² placés), le marché des bureaux de Paris QCA a vu son rythme de commercialisation s accélérer et renouer avec les niveaux élevés qui sont les siens depuis 2 ans. Plus de 119 000 m² de surfaces tertiaires auront été ainsi placées, un chiffre en progression de 23% par rapport aux moyennes observées depuis 10 ans au 2 ème trimestre. Cette performance permet au QCA de passer le cap de la mi année avec déjà 205 800 m² commercialisés, en baisse de 11% d une année sur l autre, mais toujours très supérieur à la moyenne long terme (184 400 m²). A cet égard, gardons à l esprit que cette comparaison s établit par rapport à une année 2016 record et dans un contexte de disponibilités immédiates extrêmement réduites (moins de 3% de taux de vacance). En dépit de cette contraction de l offre, le QCA montre une nouvelle fois ses capacités de rebond et confirme son statut de locomotive du marché parisien et francilien. moyennes et grandes surfaces à l honneur L emballement du marché du QCA au 2 ème trimestre est surtout perceptible sur le segment des grands gabarits d immeubles (ceux de plus de 5 000 m² avec 22 900 m² placés) à l image de GIDE et SANDRO, MAJE, CLAUDIE PIERLOT qui, dans leurs choix immobiliers, se sont positionnés sur des immeubles à restructurer et livrables en 2018. Les transactions de surfaces de 1 000 à 5 000 m² auront aussi été plus nombreuses d un trimestre sur l autre (plus de 40 000 m² commercialisés au 2 ème trimestre) à travers une vingtaine de transactions. De leur coté, les petites surfaces continuent d animer le marché et concentrent plus de la moitié de la demande placée du trimestre et du semestre. Valeurs locatives : le prime passe la barre des 800 /m²/an Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Immostat Segmentation de la demande placée à Paris QCA par tranche de surface - 1 er semestre 2017 TRANCHE DE SURFACE Immostat M² Part Evol. N/N-1 Moins de 1 000 m² 108 000 53% -15% De 1 000 à 5 000 m² 68 700 33% -15% Plus de 5 000 m² 29 100 14% +19% Surface totale 205 800 100% -11% Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an La barre symbolique des 800 /m²/an a été franchie pour les prises à bail observées ce trimestre dans des immeubles prime du QCA. Cette valeur traduit un double phénomène ; d un côté, une demande soutenue des entreprises pour des surfaces très qualitatives, de l autre une offre relativement limitée pour des projets immobiliers disponibles à moyen terme. Hormis ces produits d exception, les loyers de transaction des bureaux restructurés sont stables, autour de 650 /m²/an alors que les surfaces de seconde main se traitent en moyenne à des valeurs faciales de 545 /m²/an, un point haut historique depuis 2001. Sources : Immostat - Cushman & Wakefield 3
PARIS QCA OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE Offre immédiate toujours sous tension La reprise des commercialisations au 2 ème trimestre a accéléré la contraction de l offre immédiate (-15% en 6 mois), qui passe sous la barre des 200 000 m², pour un taux de vacance de 2,8%. L offre de grand gabarit - à peine 10 000 m² - demeure toujours aussi faible dans le QCA, qui doit maintenant composer avec un repli significatif des surfaces intermédiaires (-13% par rapport à fin 2016), mais aussi des bureaux de moins de 1 000 m². Quel que soit le créneau de surfaces considéré, les disponibilités semblent en nombre insuffisant pour répondre à la demande toujours aussi soutenue des entreprises. Le rapport entre le volume de surfaces vacantes et la demande placée s établit à 0,46, soit moins de 6 mois de commercialisation au rythme observé au cours 12 derniers mois, un ratio inédit depuis 2007. A ce déficit d offres vient s ajouter la question de sa localisation : le Centre (1 er, 2 ème et 9 ème ), qui concentre 40% des surfaces placées, compte seulement pour moins de 30% des bureaux disponibles. Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Taux de vacance Taux de vacance en dessous des 3% La baisse du taux de vacance, qui avait marqué une pause au 1 er trimestre, a repris son mouvement de repli depuis 3 mois. Pour la 1 ère fois depuis 2007, ce taux passe sous la barre des 3%, à 2,8% mi-2017. Le QCA marque ainsi sa différence avec Paris Centre Ouest, où cet indicateur atteint 5,8%. Offre future : crescendo jusqu en 2019 On compte aujourd hui 17 opérations en chantier dans le QCA, pour un volume total de 176 200 m² de bureaux attendus d ici 2019. Le rythme de ces livraisons ira crescendo, avec comme point culminant l année 2019, où près de 66 000 m² de surfaces tertiaires seront achevées. Les grandes entreprises engagées dans des projets immobiliers d envergure ont d ores et déjà identifié ces m² du futur, à l image de GIDE ou de SANDRO, MAJE, CLAUDIE PIERLOT, qui se sont positionnés sur des immeubles à livrer en 2018. A ces volumes en cours de réalisation, il convient d ajouter le potentiel de surfaces supplémentaires des projets dotés d une autorisation de construire, de l ordre de 140 000 m². Sources : Immostat - Cushman & Wakefield Disponibilités de première main (de plus de 5 000 m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Ces disponibilités futures de 1 ère main sont principalement localisées dans le secteur de l Etoile (8 ème, 16 ème et 17 ème ), qui compte près de 206 000 m² de surfaces en cours de restructuration (96 000 m²) ou dotées d un permis de construire (110 000 m²). Cushman & Wakefield 4
DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 5
CONTACTS AUTEUR Magali Marton Head of Research - France +33 (0)1 86 46 10 95 magali.marton@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0)1 53 76 92 91 antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0)1 53 76 92 73 ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 2017 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés