L optimalisation d un achat immobilier et de son financement 1
1.Préparer l achat immobilier grâce à ses assurances pension *via un crédit hypothécaire par reconstitution *via une avance sur police 2
Financer un achat immobilier personnel au travers de son activité professionnelle *réduction du coût du financement d opérations immobilières dans l Union européenne *pension libre complémentaire pour indépendant et engagement individuel de pension (assurance groupe pour indépendant): ne pas se limiter à la pension et à la protection *But: achat, construction, rénovation *Conditions: le dirigeant doit avoir la pleine propriété du bien( copropriété possible, mais pas nue-propriété:usufruit 3
Financer un achat immobilier au travers de son activité professionnelle *achat d une seconde résidence dans l Union européenne *agrandissement de l habitation personnelle *acquisition d un immeuble de rapport *rachat d une indivision lors d un héritage ou d une séparation *refinancement d un prêt hypothécaire existant Mais quel est l intérêt? 4
PLCI Pension libre complémentaire pour indépendant 5
PLCI: de nombreux atouts! *Souscripteur= le bénéficiaire à terme= l indépendant *Souscription avant l âge de la retraite *pas de durée minimale *Échéance à partir de 60 ans minimum *Anticipation au plus tôt à 60 ans *Libre choix du bénéficiaire en cas de décès *couvertures décès, décès:accident, invalidité possibles 6
PLCI Quel montant peut-on payer? Maximum 8,17% de la rémunération limité à 2962,88 /an (soit un revenu de 36265 /an) 7
PLCI: fiscalité UN AVANTAGE FISCAL UNIQUE!!! Gain fiscale: au taux marginal de taxation: 50% + taxes communales Gain en cotisations sociales: jusqu à 22% 8
EIP Engagement individuel de pension 9
EIP: de sérieux atouts également *Souscripteur: la société;bénéficiaire: le dirigeant *Valorisation de toute la carrière du dirigeant au moyen du «backservice»: une méthode pour retirer de l argent de la société de manière optimale *Protection financière en cas de départ volontaire de la société *Transfert de patrimoine de la société vers le patrimoine privé *Primes déductibles en charges professionnelles pour la société (en respectant la «règle des 80%») *pas de durée minimale *terme : à 60 ans minimum 10
EIP Comment utiliser le «backservice»? CARRIERE FUTURE JUSQU À LA PASSE PENSION dans la société 10 ans max en dehors PRIMES PERIODIQUES ou PRIMES PERIODIQUES PRIME UNIQUES 11
Financement immobilier via PLCI et EIP (INAMI) 12
REMBOURSEMENT par reconstitution du capital *crédit contracté par le dirigeant *pas de remboursement de capital, sauf à terme *remboursement anticipé possible, sans frais *échéance maximale: 65 ans *paiement par le dirigeant: les intérêts *paiement des primes: société: EIP;dirigeant: PLCI 13
COMPARAISON PAR L EXEMPLE 2 formules comparées: *prêt classique (mensualités constantes); durée 20 ans; taux 4% *reconstitution:eip et PLCI: durée 20 ans; taux: 5% (en réalité les deux taux sont très proches) 14
Monsieur DUPONT a 45 ans; marié;dirigeant;rémunération: 40000 /an Il achète une maison pour 325000 Il souhaite financer 250000 Il a déjà une maison, prêt en cours 15
Prêt par reconsitution Opportunité en personne physique *PLCI: exploiter au mieux la fiscalité *Prime annuelle max: 2962,88 /an *Limite empruntable: 95% du capital au terme, bonus compris 16
Exemple: crédit 250000 20 ans PLCI: 231,76/mois (2781,12/12) Emprunt: 95% du capital: 81652,53 (4%)=77500 Solde à financer: 172500 (via EIP) 17
Angle fiscal *Coût annuel PLCI: 2781,12 *Gain sur cotisations sociales: 611,46 *Gain sur taux marginal: 1146,46 *Coût net annuel: 1022,81/12= 85,23/mois Au lieu de 231,76/mois 18
Prêt par reconstitution Opportunités en société *C est la société qui reconstitue, pas la personne physique *Respect de la règle des 80% *Capital max : 251357 19
Reconstituer via EIP crédit de 250000 en 20 ans *un capital souscrit de 219350 (4%)*80% Nous obtenons les 172500 pour compléter la partie «plci» *Prime EIP nécessaire: 7800 /an 20
Angle fiscal *Le paiement de la prime EIP vaut-il mieux qu une augmentation pour le dirigeant? *Rémunération brute annuelle:7800 *Cotisations sociales:-1716 *Taxation au taux marginal:-3215 *Rémunération nette annuelle:2869 *Manque à gagner: 2869 /12=239 /mois au lieu de 650 si cela sort de la poche du dirigeant 21
Reconstituer via EIP crédit de 250000 en 20 ans *Coût net de l opération: Intérêts (5%):1019 /mois *charge nette PLCI: 85,23 /mois *coût salaire poche via EIP: 239 /mois *Plus-value au terme des 20 ans (nette d impôts): 10500 CHARGE NETTE TOTALE: (1019+85,23+239)*12*20-10500=311887 CREDIT CLASSIQUE (4%):1506*12*20=361440 22
Le prêt par reconstitution: coût réel: crédit de 250000 en 20 ans Coût total: 311887 : 240 = 1299,53 /mois Ceci équivaut à une charge de 2,29% 23
Autre exemple pour un crédit de 250000 Emprunteur: 45 ans; terme: 60 ans; taux: 5% Coût net de 260275, soit un taux réel de 0,54% AU PLUS LA DUREE EST COURTE AU MEILLEUR EST LE RESULTAT REEL DE CETTE FORMULE! 24
Autre exemple pour un crédit de 250000 Emprunteur:45 ans;terme:65 ans;taux 2,92%(revisable annuel) Coût réel de 205162 soit un taux réel de 1,89% 25
2.Autre possibilité: l avance sur police En PLCI EIP INAMI 26
Avance sur police: mais comment faire? *crédit sur l épargne accumulée de votre assurance pension *but: achat, construction, rénovation immobilière *Avantages: Pas d acte notarié, simple acte sous seing privé, délai court En EIP, le montant peut être fortement augmenté par PRIME UNIQUE 27
Avance sur police: que faut-il payer? 3 possibilités: *avec capitalisation des intérêts *avec paiement annuel d intérêts *combinaison des deux 28
Avance sur police: que faut-il payer? Avec capitalisation des intérêts: *Chaque année, l avance augmente du montant des intérêts *L assureur continue à accorder le rendement sur la totalité du montant épargné 29
Avance sur police: que faut-il payer? Avec paiement des intérêts: *Vous payez vos intérêts chaque année *L assureur donne le rendement sur le montant épargné *déduction possible si plusieurs immeubles 30
PLCI: quel montant si avance? Capitalisation des intérêts: 65% de l épargne Paiement des intérêts: 95% de lépargne 31
EIP: quel montant si avance? 60% du montant épargné+ 90% du bonus 32
Avance: quel est le taux d intérêts? Variable selon la compagnie d assurances 33
Avance sur police, remboursement? Il est possible de la rembourser anticipativement, sans frais 34
3. Autre solution: reconstitution via un placement *Ceci est particulièrement intéressant pour les multipropriétaires *Surtout s il y a des immeubles donnés en location via bail commercial 35
Un exemple? Emprunt de 100000 en 15 ans *Placement d un montant de 64186 qui reconstituera le montant emprunté dans 15 ans *rendement supposé: 3% 36
Calcul du coût de l emprunt Taux d intérêts: 4,48% Charge du crédit: 366 /mois Soit 4392 /an 37
Impact fiscal du prêt «terme fixe» Chargé d intérêts: 4392 /an Gain fiscal (annulation de revenus immobiliers):2196 /an Coût réel: 2196 /an 38
Impact fiscal du prêt «terme fixe» Coût réel: 2,24% Le montant placé (64186 ) donnera-t-il un rendement supérieur? 39
Et que se passe-t-il pour les immeubles situés à l étranger? *Cela dépend du pays où se trouve le bien immobilier *Prenons l exemple de la France. 40
Fiscalité d un immeuble en France A déclarer en IPP en Belgique: (Loyer brut réel ou supposé -Impôts payés en France) -40% de charges forfaitaires = base imposable 41
Fiscalité d un immeuble situé en France Exemple: *Loyer brut: 36000 *Impôts payés -3000 *Différence 33000 *Charges forfaitaires(40%) -13200 *BASE IMPOSABLE 19800 42
Et si on occupe personnellement l immeuble pendant une partie de l année? Il faut ajouter la valeur locative supposée pendant cette partie d année 43
Immeuble à l étranger: quel est le résultat fiscal? Les intérêts d un prêt hypothécaire souscrit en Belgique peuvent être déduits à concurrence de tous les revenus immobiliers, y compris ceux provenant d immeubles situés à l étranger. 44
Quelles sont les possibilités de placements? *En Belgique ou au Luxembourg *En branche 21(capital et rendement garanti) *En branche 23(pas de garantie, mais «stop loss possible) 45
Avez-vous des questions? 46
Merci pour votre attention 47
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