MARKETBEAT 1ÈRE COURONNE BUREAUX

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1 XXX XXX MARKETBEAT 1ÈRE COURONNE BUREAUX 3ème Trimestre 2017 XXX Nord et Sud reprennent des couleurs, l Est pâlit

2 SOMMAIRE 01 Contexte économique 2 02 Synthèse Première Couronne 3 03 Première Couronne Est 5 04 Première Couronne Nord 7 05 Première Couronne Sud 9 06 Définitions 11

3 CONTEXTE ÉCONOMIQUE DE L OPTIMISME A LA REALITE! Des réformes sur fond de reprise économique Croissance du PIB en France, % Après un début d année ponctué par les incertitudes électorales (présidentielles puis législatives), le 3 ème trimestre 2017 sonne l heure des premières réformes : signature des ordonnances de la loi travail, plan budgétaire et projet de loi de finances pour 2018 (réforme de l ISF en Impôt sur la Fortune Immobilière). Ces changements sont plutôt bien accueillis par les chefs d entreprises (en un trimestre hausse de 2 points de l indice du climat des affaires) mais ils suscitent mécontentements et inquiétudes au sein de la population française (chute de 7 points de l indice de moral des ménages). Grèves générales et protestations sont autant de signes que la mise en œuvre du programme du nouveau Président ne sera pas un long fleuve tranquille. INSEE Le gouvernement possède néanmoins un atout majeur par rapport à ses prédécesseurs : une reprise économique mondiale durable basée sur des fondamentaux robustes. Pour l année 2017, l INSEE prévoit une croissance de +1,8% en France (versus +2,2% en zone euro), un record depuis 2011 (+2,1%). Les taux d intérêts bas constituent le principal moteur de cette reprise française. En effet, ils permettent de soutenir, d une part les investissements des entreprises et d autre part ceux des ménages avec notamment l achat de logements neufs, un élément favorable au secteur de la construction. Enquêtes de conjoncture, indices Dynamique économique porteuse pour l emploi L augmentation du nombre total de créations d entreprises, (+6,2% en France au 1 er trimestre 2017 versus +13,1% en Ile-de-France) couplée à la baisse du nombre de défaillances d entreprises (-9,3% au 1 er trimestre 2017 en France versus -6,7% en Ile-de-France) rend compte d une dynamique porteuse pour l emploi. Il en résulte une création nette d emplois supérieure à l augmentation de la population active, et une probable inflexion durable de la courbe du chômage. INSEE Taux de chômage en France métropolitaine, en % Ainsi, Oxford Economics prévoit une baisse du taux de chômage d une année sur l autre de 50 pdb (prévision de 9,5% fin 2017). Cette embellie sur le marché de l emploi et le regain d inflation initient également une pression haussière sur les salaires du secteur marchand : +1,9% en 2017 après +1,2% en Cette hausse généralisée au secteur public par l augmentation du point d indice soutiendra le pouvoir d achat et la consommation. Oxford Economics 2

4 SYNTHESE PREMIERE COURONNE DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Demande placée : forte croissance au Nord La demande placée de bureaux en Première Couronne s établit à m² depuis le début de l année Sur le point de dépasser le résultat de l an passé, l activité transactionnelle pourrait bien mettre fin à quatre années atones sur ce secteur, sans toutefois laisser l espoir d un retour aux niveaux de Demande placée en Première Couronne, en milliers de m² La croissance des volumes de commercialisations est surtout sensible en Première Couronne Nord, dont le rythme d activité a presque quintuplé en un an, et dans une moindre mesure au Sud (+22%). A l inverse, le marché a ralenti en Première Couronne Est (-38% en un an). Les grandes transactions, qui s étaient raréfiées au 2 ème trimestre se sont multipliées au cours de l été, pour représenter la moitié de la demande placée au cours du trimestre. Parmi les 5 mouvements d envergure intervenus depuis le début de l année, citons les prises à bail du CONSEIL REGIONAL D ILE-DE-FRANCE dans l immeuble «Influence» ( m²) à Saint-Ouen, d un prestataire informatique dans «Cap de Seine» ( m²) à Ivry-sur-Seine, et d une banque dans «Le Valmy» à Montreuil ( m²). Les commercialisations de moyennes et petites tailles ont également suivi la tendance haussière du moment, accroissant respectivement leur volume de 68% et 21% d une année sur l autre. Pour ces segments de surfaces, la poussée des commercialisations est essentiellement visible en Premières Couronnes Sud et Nord. Progression des valeurs locatives en Première couronne Nord Le loyer prime reste inchangé depuis 2011, positionné à 320 /m 2 /an. Demande placée en Première Couronne par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² Part Valeurs locatives en Première Couronne, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % 21% De à m² % 68% Plus de m² % 75% Surface totale % 57% Le loyer moyen de première main reste stable à 280 /m 2 /an à l échelle des 3 sous marchés de la Première Couronne. Derrière cet apparent statu quo, la progression de 10% du loyer de la Première Couronne Nord (320 /m²/an) contraste avec les corrections respectives des marchés de l Est (240 /m²/an ; -8%) et du Sud (290 /m²/an ; -3%) Le loyer moyen de seconde main s infléchit quant à lui légèrement pour se positionner à 220 /m 2 /an, tiré par les marchés sur-offreurs des Premières Couronnes Sud et Nord. 3

5 SYNTHESE PREMIERE COURONNE OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Volume record de l offre immédiate Le volume de l offre de bureaux immédiatement disponible en Première Couronne culmine désormais à m², en hausse de 6% en 9 mois. Offre immédiate en Première Couronne, en milliers de m² Les stocks vacants ont augmenté quelque soit les sous marchés considérés. La géographie de cette offre est des plus inégale selon les marchés considérés : Premières Couronnes Nord et Sud concentrent l essentiel des stocks vacants (respectivement m² et m²), très loin devant la Première Couronne Est ( m²). et des taux de vacance en hausse Les taux de vacance sont toujours aussi contrastés selon les localisations : celui de la Première Couronne Sud rejoint le taux de la Première Couronne Nord, s élevant respectivement à 10,3% et 10,7%, tandis que celui la Première Couronne Est se positionne désormais très en deçà à 4%. Taux de vacance en Première Couronne A l Est comme au Nord, les taux de vacance inquiètent mais pour des raisons opposées. A l Est, la faiblesse de l offre pourrait conduire à un très fort ralentissement de l activité transactionnelle tandis qu au Nord, les disponibilités de seconde main s accumulent pour atteindre des niveaux très élevés. Pause de l offre future avant 2019 Le coup d arrêt des livraisons neuves en 2017 devrait être salvateur pour la Première Couronne et de nature à faciliter l absorption d une offre immédiate déjà importante au Nord et au Sud. Les constructions devraient reprendre doucement en 2018 en Premières Couronnes Est et Nord, puis atteindre leur vitesse de croisière en 2019 avec d ores et déjà près de m² de bureaux en cours de construction. Livraisons d'immeubles de plus de m² en Première Couronne, en milliers de m² Les m² en cours de développement pour 2019 ne seront probablement pas tous livrés à la date annoncée et des reports de mise en chantier sont prévisibles. Les investisseurs font face à un taux de vacance élevé sur certains marchés (Nord et Sud), et quelques incertitudes sont récemment apparues quant aux livraisons des premiers tronçons du Grand Paris Express.. 4

6 PREMIERE COURONNE EST DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Decrescendo Le volume placé de bureaux en Première Couronne Est a totalisé m² au cumul des 3 premiers trimestres de l année Ce résultat est très nettement inférieur à sa moyenne décennale ( m² en moyenne par an entre le 1 er et le 3 ème trimestre de 2007 à 2016). Après un premier semestre plutôt réussi ( m² placés), le rythme des commercialisations a donc considérablement ralenti et le marché affiche ainsi un repli de 38% par rapport à sa performance de l an dernier. Bonne tenue des transactions de taille intermédiaire La bonne résistance des transactions de taille intermédiaire (+2% en un an) n a pas suffi à enrayer le repli d activité des bureaux de moins de m² (-26% en un an). Le manque de transactions d envergure se fait aussi sentir, avec une seule signature de ce type depuis le début de l année ( m² dans l immeuble «Le Valmy» à Montreuil). Plus en détail, derrière la légère progression (+2%) des bureaux de taille intermédiaire, un ralentissement est perceptible : seulement 8 signatures sur ce segment sont intervenues depuis le début de l année, dont une seule au cours du 3 ème trimestre (3 200 m² à Montreuil). L an passé, 11 signatures avaient déjà animé le secteur sur la même période. Les transactions pour des surfaces de moins de m², plus nombreuses qu au 2 ème trimestre, restent encore loin de leur temps de passage de l année Plusieurs transactions pour des bureaux de plus de 500 m² intervenues à Créteil, Vincennes et Bagnolet ont cependant limité l ampleur de cette correction. Demande placée en Première Couronne Est, en milliers de m² Demande placée en Première Couronne Est par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² PART, Valeurs locatives en Première Couronne Est, /m²/an Evol. N/N-1 Moins de m² % -26% De à m² % 2% Plus de m² % -66% Surface totale % -38% L écart se resserre entre première et seconde main Au 3 ème trimestre, le loyer prime reste inchangé à 320 /m²/an, un niveau stable depuis Dans ce contexte de baisse des commercialisations, les loyers moyens de première (240 /m²/an) et de seconde main (210 /m²/an) suivent des trajectoires opposées depuis 2016, et l écart se réduit entre ces typologies., 5

7 PREMIERE COURONNE EST OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Remontée de l offre de première main mais la rareté demeure Offre immédiate en Première Couronne Est, en milliers de m² L offre immédiate s établit à m² au 3 ème trimestre 2017, en hausse de 10% depuis fin L élévation du volume de l offre, alimentée par le rebond des bureaux de plus de m² ne suffit pas à enrayer le manque de disponibilités de surfaces neuves ou restructurées sur ce secteur. Le faible volume des livraisons sur l ensemble de l année entretient une pénurie du stock de première main, qui se résume aux m² de bureaux dans l immeuble «Les Mercuriales» à Bagnolet. Les disponibilités de surfaces intermédiaires - principale poche d offres du secteur - ont diminué de 6% depuis fin 2016, s établissant à m² au 3 ème trimestre L offre de petites surfaces a, quant à elle, reculé plus modestement (-2% sur la même période). Légère remontée du taux de vacance Taux de vacance - Dans ce contexte, le taux de vacance de la Première Couronne Est remonte légèrement, passant de 3,3% fin 2016 à 4% à la fin du 3 ème trimestre Il reste très faible, dans un marché sous-offreur où la pénurie d offre de qualité bride l activité transactionnelle. Faute de nouvelles livraisons, cette situation risque de se prolonger jusqu à la fin de l année 2017 et même en Gel des livraisons pour la fin de l année A l exception du siège de VALOPHIS à Créteil (8 800 m²), entièrement pré commercialisé, aucune livraison supplémentaire n est attendue fin Les pré commercialisations vont bon train : plusieurs opérations ont déjà été signées pour des inaugurations attendues d ici Parmi elles, citons la tour «Altaïs Evolution» ( m²), pré commercialisée à plus de 50% à Montreuil, le «Centre d Affaires Nogent-Baltard (1 900 m² disponibles sur un total de m²) à Nogent-sur-Marne, et «L Elyps» ( m²) entièrement pré commercialisé à Fontenay-sous-Bois. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Première Couronne Est, en milliers de m² Au total, sur les m² en projet à l horizon 2020, seuls m² de bureaux actuellement en chantier proposent encore des disponibilités, dont m² à Saint-Mandé et m² dans le «Digital» (5 600 m²), un immeuble à Montreuil. 6

8 PREMIERE COURONNE NORD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Bonds et rebonds de la demande placée La demande placée de bureaux en Première Couronne Nord a totalisé m² depuis le début de l année 2017, une performance inédite depuis près de trois ans sur le secteur. Un tel résultat triple son volume d activité de 2016 (9 premiers mois), et dépasse celui des années La constance des chiffres observés - de à m² placés chaque trimestre - suggère un réel redressement de tendance sur ce secteur. Demande placée en Première Couronne Nord, en milliers de m² Le remontée de l activité transactionnelle sur ce marché concerne tous les segments de surfaces : le volume d activité des bureaux inférieures à m² a progressé de 29% en un an, avec une surface traitée médiane de 350 m² au cours des 9 derniers mois. Les surfaces intermédiaires affichent également un rebond important (+79% d une année sur l autre). Les transactions d envergure font, quant à elles, leur réapparition sur ce marché après une année 2016 en demi-teintes. Parmi les principaux mouvements d utilisateurs, citons le regroupements du CONSEIL REGIONAL D ILE-DE- FRANCE ( m²), et d ARTELIA ( m²) sur la ZAC des Docks à Saint-Ouen. Forte progression des valeurs locatives La bonne activité du marché de la Première Couronne Nord s est accompagnée d une hausse du loyer prime, qui atteint 350 /m²/an, un niveau historiquement élevé qui approche du loyer prime de la Première Couronne Sud (360 /m²/an). Le loyer moyen de première main suit également une tendance haussière (320 /m²/an) et resserre l écart avec le loyer prime. Demande placée en Première Couronne Nord par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % 29% De à m² % 79% Plus de m² % NS Surface totale % NS Valeurs locatives en Première Couronne Nord, /m²/an Le loyer moyen de seconde main se stabilise quant à lui à 240 /m²/an. Les valeurs locatives constatées sur les transactions de l année 2017 s échelonnent de 100 /m²/an à 350 /m²/an. Cet amplitude rend compte de l hétérogénéité des surfaces du secteur de la Première Couronne Nord, tant en terme de localisation que de qualité des prestations., 7

9 PREMIERE COURONNE NORD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Point culminant pour l offre immédiate L offre immédiate de bureaux en Première Couronne Nord totalise m² au 3 ème trimestre 2017, l un de ses points les plus hauts depuis Derrière ce volume très au-delà de sa moyenne décennale ( m²), l alourdissement s est néanmoins légèrement réduit depuis le 2 ème trimestre ( m²). Offre immédiate en Première Couronne Nord, en milliers de m² Tous les créneaux de surfaces inférieurs à m² soutiennent cette tendance haussière, caractérisée par des regains de 11% et 13% depuis fin Au contraire, le faible recul des disponibilités de grands gabarits d immeubles n en demeure pas moins bienvenu (-3% en 9 mois) : reste à voir si la résorption des stocks vacants sur ce créneau - qui représentent le triple de la demande placée - se poursuivra, compte tenu d une offre de grandes surfaces essentiellement constituée de bureaux de seconde main sur ce secteur. Le taux de vacance se stabilise ce trimestre Taux de vacance, Le taux de vacance de la Première Couronne Nord, positionné à 10,7% au 3 ème trimestre 2017 rejoint son niveau de fin 2016 (10,6%). Ce marché affiche de loin le taux de vacance le plus élevé de la Première Couronne (8,6% en moyenne), tout en restant encore éloigné de ses sommets (près de 13% en 2011). Un offre neuve délivrée au compte-goutte jusqu en 2019 Une seule livraison est attendue d ici la fin de l année 2017 avec l immeuble «Gate One» à Clichy (8 000 m²). En 2018, près de m² supplémentaires viendront alimenter le marché avec notamment les immeubles «Pulse» ( m²) à Saint-Denis, «Konect» ( m²) à Saint-Ouen, «Iko» (9 500 m²) à Clichy ou encore «Le Canopy» (6 200 m²) au Pré Saint-Gervais. Ces opérations sont en attente d un niveau de pré commercialisation suffisant pour démarrer leur chanter. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Première Couronne Nord, en milliers de m² Les investisseurs restent prudents à moyen et long terme : à l horizon 2019, le volume des développements pourrait atteindre m² supplémentaires. Pour autant, seuls les m² de «Moods», immeuble à façade évolutive développé par AVIVA INVESTORS à Saint-Denis ont vu leur chantier démarrer. Les constructions neuves représentent la quasi-totalité des opérations tertiaires dotées d un permis de construire attendues pour 2019, à l exception de «New Corner», restructuration de m² menée par GDG INVESTISSEMENTS. 8

10 PREMIERE COURONNE SUD DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES Regain de la demande placée au 3 ème trimestre Demande placée en Première Couronne Sud, en milliers de m² La demande placée de bureaux en Première Couronne Sud parvient presque à atteindre son résultat annuel de 2016, avec m² de bureaux commercialisés depuis le début de l année Ce résultat confirme le rebond opéré depuis l an dernier, et ce après trois années de faible activité sur ce secteur. Ce bon résultat est aussi bien porté par la hausse des transactions de taille intermédiaire (+140% en un an) que par les surfaces de moins de m² (+82% en un an). A cet égard, les commercialisations de 500 à m² ont nettement soutenu ce segment de surface (7 signatures au total). A l autre bout du spectre, les grands gabarits d immeubles voient leur rythme d activité se réduire fortement (-40%). Mentionnons que les 3 plus grandes opérations du secteur sont intervenues sur des communes limitrophes de la Capitale, ciblant des immeubles de seconde main tels que «Cap de Seine» ( m²) à Ivry-sur-Seine, «Apollonis» (6 900 m²) à Montrouge ou encore «Reverside» (5 000 m²) à Gentilly. Correction du loyer moyen de seconde main Le loyer prime de la Première Couronne Sud reste inchangé à 360 /m²/an depuis 2012 tandis que celui de première main demeure positionné 290 /m²/an, sans évolution depuis l an passé. Les valeurs de transactions des bureaux de seconde main ont progressé, passant de 210 /m²/an au 2 ème trimestre à 220 /m²/an au 3 ème, mais reste cependant en deçà de leur niveau de 2016 (250 /m²/an). Demande placée en Première Couronne Sud par tranche de surface - T1-T Tranche de surface M² Part Evol. N/N-1 Moins de m² % 82% De à m² % 140% Plus de m² % -40% Surface totale % 22% Valeurs locatives en Première Couronne Sud, /m²/an Le repli des valeurs locatives moyennes de seconde main est la conséquence de la concentration des transactions à Ivry-sur-Seine (autour de 215 /m²/an) au cours des trois premiers trimestres, modulée par une signature intervenue au Kremlin-Bicêtre (280 /m²/an). L attractivité des loyers et le manque d offre immédiate à Paris Sud (2,7% de vacance) pourraient jouer un rôle décisif sur le choix des entreprises à traverser le périphérique pour s installer en Première Couronne Sud. Un tel mouvement serait propice à redynamiser un marché relativement atone depuis plusieurs années., 9

11 PREMIERE COURONNE SUD OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE Offre immédiate au sommet L offre immédiate en Première Couronne Sud atteint un point haut décennal avec m² disponibles au 3 ème trimestre En hausse de 8% par rapport à la fin de l année déjà record - l augmentation soudaine des surfaces de taille intermédiaire (+26% en 9 mois) porte l essentiel de cet alourdissement. Tous segments confondus, la géographie de ces disponibilités se concentre à Montrouge, Ivry-sur-Seine et Arcueil. Les grands gabarits d immeubles proposent de loin l essentiel des disponibilités ( m²), comprenant surtout des surfaces de seconde main, mais aussi des bureaux neufs, comme «Résonnance» à Bagneux, Smart up» à Châtillon ou encore «Ipso Facto» à Montrouge. Au regard du rythme moyen décennal constaté sur ce segment de surface, un tel volume de disponibilités correspond à plus de 4 ans de commercialisation. Offre immédiate en Première Couronne Sud, en milliers de m² Taux de vacance - Remontée du taux de vacance Une légère hausse du taux de vacance s observe en Première Couronne Sud ce trimestre; ce taux se positionne à 10,3%, un niveau très supérieur à celui constaté en Première Couronne (8,6% en moyenne) et a fortiori en Ile-de-France (6,5%). Peu de projets en 2018, mais une année peut-être décisive en 2019 Aucun immeuble neuf de première main ne viendra alimenter le marché d ici la fin 2017, une situation susceptible de favoriser l écoulement de l offre de première main existante. Anticipant un potentiel essor de l activité stimulé par la mise en service de la ligne 15 Sud, un certain nombre d investisseurs et de promoteurs ont décidé de passer en phase opérationnelle. En 2018, seuls les lots B1 et B2 de «Cityseine» à Ivry-sur-Seine pourraient être livrés sous réserve de voir leur chantier démarrer d ici la fin de l année. Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables en Première Couronne Sud, en milliers de m² Dès 2019 cependant, de nombreux projets se répartissent sur presque toutes les communes de la Première Couronne Sud, suivant une trame géographique fortement corrélée au tracé de la future ligne de métro. Sur les m² programmés d ici 2019, un peu plus de m² ont vu leur chantier démarrer, dont m² à Villejuif dans l aménagement de la ZAC Aragon. 10

12 DEFINITIONS Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T 11

13 AUTEURS Magali Marton Head of Research - France +33 (0) magali.marton@cushwake.com Agnès Talène Chargée d Etudes +33 (0) agnes.talene@cushwake.com Pierre d Alençon Chargé d Etudes +33 (0) pierre.dalencon@cushwake.com CONTACTS Antoine Derville Président +33 (0) antoine.derville@cushwake.com Ludovic Delaisse Head of Agency +33 (0) ludovic.delaisse@cushwake.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés