Données de cadrage. Décembre 2012

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1 Localisation des parcs et dynamiques spatiales d implantation des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en Ile-de-France Données de cadrage Décembre 2012

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3 Localisation des parcs et dynamiques spatiales d'implantation des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en Ile de France Données de cadrage Décembre 2012 DRIEA Service de la Connaissance des Études et de la Prospective Département aménagement durable et dynamiques territoriales

4 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle Sommaire 1. Éléments de cadrage : les limites de l'analyse...p Les données sur les parcs immobiliers sont insuffisantes Les dynamiques de construction passées n'intègrent pas les perspectives ouvertes par les politiques d'aménagement et ne peuvent pas être prolongées. 2. Les Bureaux...p Tableau de synthèse sur le parc de bureaux 2.2. Localisation du parc de bureaux de plus de 100 m² 2.3. Dynamiques de construction de bureaux passées 3. Les locaux commerciaux...p Tableau de synthèse sur le parc de locaux commerciaux 3.2. Localisation du parc de bureaux de locaux commerciaux de plus de m² 3.3. Dynamiques de construction de commerces passées 4. Les locaux de stockage...p Tableau de synthèse sur le parc de locaux de stockage 4.2. Localisation du parc de locaux de stockage 4.3. Dynamiques de construction de locaux de stockage passées 5. Eléments de perspectives...p 19 Cartes A3 : 5.1. A long terme, des perspectives incertaines, des ruptures peuvent intervenir 5.2. A court et moyen terme, le contexte de crise pèse sur les dynamiques 5.3. En résumé Localisation du parc de bureaux Localisation de la construction de bureaux Localisation du parc de commerces Localisation de la construction de commerces Localisation du parc d'entrepôts Localisation de la construction d'entrepôts Driea/Scep/Daddt

5 Localisation des parcs et dynamiques spatiales d'implantation des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en Ile de France 1. Éléments de cadrage : contexte et limites de l'analyse La connaissance statistique de la localisation des locaux d'activités (parcs existant et flux de construction) est nécessaire à la compréhension des enjeux d'aménagement en Ile de France et aux différentes échelles (organisation spatiale des activités, équilibres emploi / logement, déplacements, etc.). La DRIEA travaille ainsi à affiner régulièrement les méthodes d estimation des parcs de locaux d activités en Ile de France, au travers de travaux propres ou dans le cadre de partenariats. Elle dispose en particulier, en tant que service statistique du ministère de l écologie et du développement durable, de bases de données permettant d'estimer une partie du parc immobilier, notamment SITADEL (pour le suivi de la construction) et le fichier DGFIP de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage (TSBCE) en Ile de France (voir encart). Ces bases de données sont régulièrement exploitées par la DRIEA pour produire des analyses statistiques sur la localisation des parcs immobiliers. Par exemple, en 2012, elles ont été mobilisées pour évaluer l'impact sur les territoires de la réforme du zonage de la redevance et de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçues dans la Région Ile de France. De nombreux travaux ont ainsi été réalisés ou engagés (connaissance qualitative des parcs, analyse de la construction par sous périodes, analyses à l'échelle du bassin parisien, etc) et font l'objet de publications. L'objectif de la présente note est de rassembler et de diffuser des éléments quantitatifs simples sur les dynamiques de localisation des parcs immobiliers, notamment des cartes et des données de cadrage. L'analyse des dynamiques de localisation des locaux se heurte à plusieurs limites rappelées ci dessous Les données sur les parcs immobiliers sont insuffisantes L'Observatoire Régional de l'immobilier d'entreprise (ORIE) publie une estimation du parc de bureaux francilien à l'échelle communale depuis Cette estimation s'appuie sur le fichier DGFIP de la TSBCE pour les bureaux de plus de 100m², sur les emplois pour estimer le parc des bureaux de moins de 100m² et le parc des organismes non soumis à la TSBCE. L'estimation est actualisée par l'ajout des surfaces mises en chantier (source Sit@del2) et le retrait des surfaces démolies connues. Si les professionnels s'accordent sur la probable sous estimation du parc de bureaux francilien, le fichier TSBCE reste la seule source fiable et disponible permettant une estimation du parc de bureaux en Ile de France. Face à ces questions, un groupe de travail a été constitué par l'orie en 2012, auquel la DRIEA participe aux côtés des professionnels, afin de renforcer la qualité de la méthode d'estimation du parc de bureaux francilien. Pour les entrepôts, l'estimation régionale de référence reste celle réalisée par la DRIEA en Elle a mobilisé diverses sources (notamment une enquête terrain). Des travaux en ce sens sont en cours pour affiner la méthodologie à l'échelle communale et devraient aboutir courant Pour les commerces, diverses estimations et sources, souvent privées, sont mobilisables, mais aucune ne semble faire consensus pour estimer le parc à l'échelle communale pour l'ensemble de la région. Pour la connaissance du parc existant, le présent rapport est ainsi fondé sur le seul fichier de la TSBCE (situation au 1er janvier 2010) qui permet d'estimer à l'échelle communale le parc soumis à la taxe (m² de locaux taxés : bureaux de plus de 100 m², commerces de plus de m², entrepôts de plus de m²). Le fichier SITADEL est mobilisé pour les constructions (m² SHON pour la période étudiée). 1 Cette estimation a été publiée conjointement avec la Driea jusqu'en

6 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle 1.2. Les dynamiques de construction passées n'intègrent pas les perspectives ouvertes par les politiques d'aménagement et ne peuvent pas être prolongées L'analyse des dynamiques de construction passées sur une période suffisamment longue illustre les tendances de fond en matière de localisation des locaux. La période retenue pour l'analyse (correspondant à un cycle) fait ressortir les spécificités des différentes activités (bureaux, locaux commerciaux et de stockage). Mais elle correspond à un période de croissance, qui peut surestimer le dynamisme de certains territoires, en périphérie notamment. L'activité de construction dépend en effet fortement des cycles économiques. Une analyse par sous période, non réalisée ici, illustrerait ces dynamiques différenciées selon les cycles. Par ailleurs, si des dynamiques paraissent globalement stables, des évolutions significatives ou des ruptures peuvent intervenir dans le futur et peser sur l'immobilier d'entreprise, du fait par exemple de l'évolution des comportements (par exemple les pratiques commerciales), du contexte économique (par exemple attractivité renforcée du centre ou de certains pôles en période de crise), des politiques d'aménagement (par exemple maîtrise de l'étalement urbain et action sur les sites existants ou amélioration de la desserte), de l'émergence des enjeux liés à l'obsolescence et au renouvellement des parcs, etc. En l'absence de données sur les perspectives d'une part, dans un contexte d'élaboration des contrats de développement territorial (CDT) et de révision du schéma directeur régional d'ile de France (SDRIF) d'autre part, il n'a pas été possible de recueillir d'éléments suffisamment fiables sur les perspectives de développement territorial et donc de l'immobilier d'entreprise. La partie 5 «Eléments de perspectives» s'attache à évoquer des éléments de cadrage prospectifs recueillis. Elle n'a pas fait l'objet de recherches approfondies et, plus encore que les autres, elle a vocation à être complétée. Taxe annuelle sur les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage Source DGFIP Traitement DRIEA Chaque propriétaire, public ou privé, de bureaux situés en Ile de France doit acquitter depuis 1990 une taxe annuelle sur les bureaux ayant une surface supérieure à 100m². Cette taxe a été étendue, à compter du 1er janvier 1999, aux locaux commerciaux d'une surface supérieure à m² et aux locaux de stockage dont la superficie excède m². Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d'un droit réel portant sur de tels locaux. La taxe est acquittée par le propriétaire, l usufruitier, le preneur à bail à construction, l emphytéote ou le titulaire d une autorisation d occupation temporaire du domaine public constitutive d un droit réel qui dispose au 1er janvier de l'année d'imposition, d'un local taxable. Pour le calcul des surfaces il est tenu compte de tous les locaux de même nature, hors parties communes, qu'une personne privée ou publique possède à une même adresse ou, en cas de pluralité d'adresses, dans un même groupement topographique. La superficie à retenir pour l imposition s entend de la superficie réelle des locaux imposables, mesurée au sol, entre murs ou séparations, arrondie au m2 inférieur. Les locaux sont soumis à la taxe même en cas d'inoccupation. Sont exonérés de la taxe : les locaux situés dans une zone de redynamisation urbaine (ZRU) ou une zone franche urbaine (ZFU), les locaux appartenant aux fondations et associations reconnues d'utilité publique, et qu'elles utilisent pour l'exercice de leur activité, les locaux d archivage administratif et pour l'exercice d'activités de recherche, ou à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel. Un fichier de la taxe annuelle est communiqué par la Direction Générale des Finances Publiques (D.G.Fi.P) à la DRIEA en tant que service ministériel statistique habilité, pour une utilisation à des seules fins statistiques de ces données, dans le cadre des règles du secret statistique. Le fichier présente des données agrégées à la commune. Il permet de connaître par catégorie de propriétaires et par commune, la surface totale des locaux déclarés. Driea/Scep/Daddt

7 2. Les Bureaux 2.1. Tableau de synthèse sur le parc de bureaux BUREAUX Construction (mises en chantier, source SITADEL) Parc 2010 (> 100 m²) (source DGFIP Traitement Driea) m² (SHON) % m² (SU) % Paris ,5% ,9% Hauts-de-Seine ,1% ,0% Seine-Saint-Denis ,2% ,1% Val de Marne ,2% ,0% Petite couronne ,5% ,2% Seine et Marne ,0% ,5% Yvelines ,9% ,0% Essone ,1% ,6% Val d'oise ,1% ,8% Grande couronne ,0% ,9% Ile-de-France % % Dont unité Urbaine ,5% ,6% Dont hors Unité Urbaine ,5% ,4% 2.2. Localisation du parc de bureaux de plus de 100 m² Selon le fichier DGFIP 2010, le parc de bureaux de plus de 100 m² représente 44,5 millions de m² pour l'ilede France. Le parc total régional au 31 décembre 2009 (toutes surfaces confondues) a été estimé à 50,4 millions de m² utiles par l'orie. Le parc francilien serait ainsi le premier parc européen. Le parc de plus de 100 m² (source DGFIP) est concentré en cœur d'agglomération : 31% à Paris, 26% dans les Hauts de Seine, 74% sur le territoire de Paris et la petite couronne, 96% dans l'unité urbaine. 5

8 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle Il est polarisé sur quelques territoires majeurs en zone centrale (Paris QCA quartier Central des Affaires, La Défense, Val de Seine), des pôles établis plus en périphérie (Villes nouvelles notamment Cergy Pontoise et Saint Quentin en Yvelines, Vélizy), des pôles plus récents (Saint Denis, Montreuil) : 24 communes concentrent 50% du parc (recensé dans le fichier TSBCE), dont 27% dans 12 arrondissements parisiens, 17% dans 8 communes des Hauts de Seine, environ 3% sur les communes de Saint Denis, Montreuil, Guyancourt et Vélizy. Ces pôles sont plus ou moins spécialisés et complémentaires, les sièges sociaux étant plutôt localisés au centre. En 2009, l'orie a publié une étude sur les pôles tertiaires 2 qui dressait trois catégories de pôles (un pôle se caractérisant par un parc de bureaux de plus de m² sur quatre communes contigues maximum et affichant une certaine homogénéité de marché) : pôles majeurs dont le parc de bureaux est supérieur ou égal à 1Mm², localisés principalement à Paris ou en première couronne (ouest et nord). Les deux principaux pôles sont Paris QCA (quartier Central des Affaires) et La Défense ; pôles intermédiaires dont le parc de bureaux oscille entre 0,5 et 1Mm², le plus souvent localisés en proche périphérie ou en seconde couronne (Saint Quentin en Yvelines, Vélizy, Roissy, Massy, Evry...) ; pôles secondaires dont le parc est compris entre m² et m². Ces pôles plus modestes sont principalement localisés en grande périphérie (Marne La Vallée, Cergy, Orly/Rungis).L'ORIE distingue ainsi les pôles majeurs, intermédiaires, secondaires. Carte des pôles tertiaires ORIE en 2009 L'ORIE a lancé en 2012 la réactualisation de cette étude et son complément au travers d'une analyse prospective intégrant l'impact des projets de transports en commun. En parallèle du découpage ORIE, Immostat, GIE regroupant quatre des principaux conseils en immobiliers, procède au découpage suivant, établi sur la base des valeurs locatives pratiquées par secteur géographique. Il témoigne également d'une certaine hiérarchie des polarités tertiaires. 2 «Les pôles tertiaires en Ile-de-France : situation et perspective» - Orie, colloque du 4 février Driea/Scep/Daddt

9 2.2. Dynamiques de construction de bureaux passées Sur la période , environ 1 Mm² (Shon) de bureaux sont construits par an (mises en chantier). La construction connaît de fortes variations annuelles (0,5 Mm² en 2010, 1,7 Mm² en 2001), influencées en partie par la conjoncture économique. SHON bureaux & PIB France (mises en chantier) ,0 Surface en m² ,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0-2,0-3,0 Evolution du PIB en France en% Bureaux PIB La construction est concentrée en cœur d'agglomération et sur quelques pôles : 12% à Paris, 30% dans les Hauts de Seine. 27 communes rassemblent la moitié de la construction régionale de la période. 65% de la construction est ainsi localisée à Paris et en petite couronne, 92% dans l'unité urbaine. En proche couronne, des pôles sont particulièrement dynamiques : le territoire de La Défense les Deux Seines (11% de la construction régionale), Boulogne/Issy les Moulineaux (5%), Saint Denis (5%), Paris 13 (3%), Montreuil (2,6%). En grande couronne, la construction est dynamique à Vélizy (2,3%), Massy (2%), Roissy (qui avec Tremblay totalise 2%), sur la ville nouvelle de Saint Quentin en Yvelines (2%). En revanche, la construction semble moins dynamique sur les villes nouvelles de Cergy Pontoise, Sénart, Marne la Vallée. 31% du parc a été construit sur les communes ayant un périmètre juridique d'oin, dont 23% hors Défense Deux Seines. Sur la période , les travaux d'extension (sur les bureaux existants) représentent tout de même 16% des Shon créées et 48% des permis accordés. Ce taux varie évidemment avec l'ancienneté et la maturité du parc : 74% des permis accordés à Paris le sont sur de l'existant, 37% en Seine et Marne. 7

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13 3. Les locaux commerciaux 3.1. Tableau de synthèse sur le parc de locaux commerciaux LOCAUX COMMERCIAUX Construction (mises en chantier, source SITADEL) Parc 2010 (> m²) (source DGFIP Traitement Driea) m² (SHON) % m² (SU) % Paris ,9% ,2% Hauts-de-Seine ,5% ,1% Seine-Saint-Denis ,3% ,6% Val de Marne ,6% ,0% Petite couronne ,4% ,7% Seine et Marne ,0% ,6% Yvelines ,5% ,7% Essone ,5% ,2% Val d'oise ,8% ,7% Grande couronne ,7% ,1% Ile-de-France % % Dont unité Urbaine ,5% ,4% Dont hors Unité Urbaine ,5% ,6% 3.2. Localisation du parc de locaux commerciaux de plus de m² Selon le fichier Dgfip, le parc de locaux commerciaux de plus de m² représente 10,5 millions de m². Ce parc est pour moitié en grande couronne et pour moitié en petite couronne, dont 21% sur le territoire de Paris et 29% sur les autres départements de la petite couronne. 87% est localisé dans l'unité urbaine. 9

14 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle L Ile de France compte des centres commerciaux d envergure régionale auxquels s ajoutent des pôles de niveau interdépartemental ou intercommunal et des pôles spécialisés. La localisation du parc commercial est orientée par la proximité avec les habitants et les pôles d'emploi d'une part, les infrastructures d'autre part. Le parc est ainsi particulièrement présent d'abord au sein des pôles d'emploi majeurs en cœur d'agglomération (Paris, Défense), ensuite sur des pôles secondaires structurants (Villes Nouvelles, Créteil) et le long des infrastructures (RN14, Vélizy, Thiais, Saint Denis, Roissy, etc.). Le parc de commerces de plus de m² est évidemment complémentaire d'une offre commerciale de plus petits commerces, particulièrement dense en cœur d'agglomération notamment à Paris, peut être même majoritaire en surface. Même les supermarchés sont en dessous du seuil de m² : la taille moyenne des supermarchés est ainsi de 600 m² à Paris (source APUR), de m² en Ile de France (source Panorama / IAU). Grandes surfaces du commerce de détail au Ile-de-France France Nombre Surface Surface moyenne Nombre Surface Surface moyenne (calcul Driea) (calcul Driea) Centres commerciaux Hypermarchés Supermarchés Super maxi-discomptes Grands magasins Jardineries Bricolage Clik and drive Total Sources : Panorama /Trade dimensions (Le guide 2012 de la distribution), IAU (Chiffres clés 2012) 3.3. Dynamiques de construction de commerces passées Sur la période , environ m² (Shon) de locaux commerciaux sont construits par an. La construction est très variable, et dépend fortement de la conjoncture économique. Selon le Crocis, «les dernières décennies ont été marquées par l'implantation, en périphérie des villes, d'ensembles commerciaux desservis par des structures routières et autoroutières». Avec la crise, un retour progressif vers les centre villes est néanmoins observé. L intensité commerciale est considéré comme déjà forte, plus forte en France qu ailleurs. La construction paraît ainsi beaucoup moins concentrée en cœur d'agglomération que le parc existant, ce qui traduit un certain desserrement : sur la période, 64% des surfaces sont construites en grande couronne dont 26% en Seine et Marne, et 22% en dehors de l'unité urbaine. 78% de la construction reste localisée dans l'unité urbaine mais la construction paraît plus diffuse, le long des grandes infrastructures routières, avec par exemple des développements importants à Claye Souilly, Collégien, le Mesnil Amelot, Meaux, Cesson, Coulommiers (77), Coignières, Chambourcy, Buchelay (78), Herblay, Gonesse, Sarcelles (95). Le développement de grands pôles commerciaux (Val d'europe, Carré Sénart) pèse d'ailleurs dans ces statistiques. Les permis de plus de m² représentent 59% des surfaces créées sur la période 1997/2010 mais seulement 6% des permis accordés (en nombre) pour création ou extension de surface commerciale. Sur la période , les travaux d'extension (sur les commerces existants) représentent tout de même 23% des Shon créées et 47% des permis accordés. Driea/Scep/Daddt

15 Permis de construire Part des surfaces (SHON) commerciales créés sur la période 1997/2010 Part des permis (nombre) sur la période 1997/2010 Moins de 300 m² 9% 62% Entre 300 et 1000 m² 16% 24% Entre 1000 et 1500 m² 7% 5% Entre 1500 et 2000 m² 5% 2% Entre 2000 et 2500 m² 3% 1% Entre 2500 et 5000 m² 14% 3% Plus de 5000 m² 45% 3% 11

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19 4. Les locaux de stockage 4.1. Tableau de synthèse sur le parc de locaux de stockage LOCAUX DE STOCKAGE Construction (mises en chantier, source SITADEL) Parc 2010 (> m²) (source DGFIP Traitement Driea) m² (SHON) % m² (SU) % Paris ,4% ,0% Hauts-de-Seine ,0% ,6% Seine-Saint-Denis ,1% ,5% Val de Marne ,6% ,9% Petite couronne ,8% ,0% Seine et Marne ,0% ,3% Yvelines ,5% ,1% Essone ,2% ,7% Val d'oise ,1% ,9% Grande couronne ,8% ,0% Ile-de-France % % Dont unité Urbaine ,5% ,6% Dont hors Unité Urbaine ,5% ,4% 4.2. Localisation du parc de locaux de stockage Selon le fichier Dgfip, le parc d'entrepôts de plus de m² représente 15,9 millions de m² sur un total régional (toutes surfaces confondues) estimé à environ 18,5 Mm² (source Driea). Le parc de locaux de stockage de plus de m² est moins concentré en cœur d'agglomération que les parcs de bureaux et de commerce : 66% du parc est localisé en grande couronne (dont 26% en Seine et Marne), 4% à Paris, mais la proche couronne se maintient avec 30% du parc. L'unité urbaine totalise 75%. 13

20 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle En l'absence de sources statistiques, le parc de moins de m² est très difficile à estimer ; il a connu de profondes mutations ces dernières années et s'est fortement renouvelé en zone centrale. Des études en cours de la DRIEA permettront de produire une estimation actualisée du parc en Les études réalisées en avaient notamment permis d'estimer le parc total y compris celui de moins de m² (17% du total) et de confirmer l'érosion du parc de moins de m² et la forte polarisation des entrepôts (huit grands territoires logistiques totalisant plus de 75% du parc d'entrepôts de l'île de France). L'approche des emprises entièrement ou partiellement vouées à la logistique au travers de Stitadel (définition des couronnes) puis du MOS 4 a permis de repérer finement les sites logistiques. 3 Parc d entrepôts en Ile-de-France (Approfondissement de l estimation régionale du...)» - Driea, «Les dynamique spatiales à l œuvre sur longue période dans la logistique en Ile-de-France » - Driea, février 2012 Driea/Scep/Daddt

21 L'organisation spatiale de la logistique résulte, même si elles restent schématiques, des logiques suivantes : une logique nord sud, liée au positionnement stratégique de l'ile de France sur la dorsale Nord Sud (axe logistique européen), qui structure la localisation de la logistique à proximité des autoroutes A1, A4, A6 notamment, avec un «tropisme à l'est» compte tenu des infrastructures ; une logique centre périphérie liée à la desserte du bassin de vie francilien notamment de sa zone dense : bien qu'en baisse relative, l'implantation en zone centrale résiste, pour les petites surfaces notamment, ce qui permet la meilleure proximité avec les clients finaux. À l'inverse, les grandes plate formes logistiques sont davantage implantées en périphérie ; une logique de positionnement près des axes de desserte : en particulier, le critère de desserte routière est de plus en plus déterminant ; enfin, on observe à la fois une relative polarisation des activités logistiques sur quelques territoires y compris en zone urbaine dense mais également une certaine diffusion à l'échelle régionale. Le phénomène de desserrement est confirmé (voir dynamiques de construction). Concernant la maturité du marché, Samarcande 5 estime que «le marché : est en adéquation avec les logiques des grands investisseurs pour la construction d entrepôts classe A, messageries, bâtiments froid positif ou négatif, ainsi que pour les acquisitions/restructurations de bâtiments classes B ou C sans ICPE à destination des PME/PMI dans le cadre de parcs d activités bien situés en intra A86 ou proche deuxième couronne. peut satisfaire à ces logiques pour l acquisition de bâtiments classe B restructurés avec ICPE en intra A86 (38% de part de marché), voire en secteur A86 Francilienne (petits investisseurs individuels 32% de part de marché). peut s appuyer sur des propriétaires bailleurs individuels pour la location de bâtiments classes B et C sans ICPE, de plus de 5000 m2, en intra A86 ou en secteur A86 Francilienne, à destination d activités PME/PMI et de commerce de gros. est un marché d acquéreurs utilisateurs dans les autres cas (bâtiments B de seconde main avec ICPE, acquisitions/restructurations de bâtiments classe B ou C isolés sans ICPE, acquisitions de bâtiments classes B ou C au delà de la Francilienne).» 4.3. Dynamiques de construction d'entrepôts passées Le parc d'entrepôt connait globalement une croissance soutenue, avec un rythme annuel de construction d'environ m², mais tendanciellement en légère décroissance sur longue période et avec un ralentissement plus affirmé ces dernières années ( m² en moyenne). L'analyse des flux de construction souligne le caractère fortement centrifuge des dynamiques d'implantations du bâti logistique notamment dans la dernière décennie. Ce constat est encore plus prononcé pour les surfaces supérieures à m2. 5 «Le renouvellement du parc d entrepôts en Ile-de-France», SAMARCANDE TLT - SCET pour la DRIEA

22 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle 55% Surfaces de stockage (ensemble des permis) évolution depuis 1970 par couronne 50% 45% 40% 35% 30% 25% Paris & 1ère couronne Moyenne couronne Grande couronne 20% 15% 10% 1970 à à à à 2009 La part de Paris et de la 1ère couronne dans la construction est en chute constante sur la période, celle de la Grande Couronne étant, de manière symétrique, en forte hausse. Cette tendance centrifuge s'est renforcée dans la dernière période. Sur la période , 36% des constructions sont localisées hors unité urbaine, 80% en grande couronne dont 37% en Seine et Marne. La construction est très faible en zone centrale. 55% Surfaces de stockage (ensemble des permis) évolution depuis 1970 par couronne 50% 45% 40% 35% 30% 25% Paris & 1ère couronne Moyenne couronne Grande couronne 20% 15% 10% 1970 à à à à 2009 Source : Sitadel «Les dynamique spatiales à l oeuvre sur longue période dans la logistique en Ile de France » Driea, février 2012 Driea/Scep/Daddt

23 Les grandes surfaces représentent une part croissante du parc : En 2009, les entrepôts de plus de m² recouvrent près de la moitié du parc en surfaces, contre moins de 20% en La construction de moins de 5 000m² est faible. Avec l amélioration du réseau autoroutier de nouvelles localisations émergent ou sont confortées, de plus en plus excentrées, concentrant les grandes plates formes de logisticiens : Sénart, Saint Ouen l'aumône, le grand territoire de Roissy, Châtres, Brétigny. L'analyse des constructions sur la période ne remet pas en cause le périmètre des grands territoires logistiques identifiés en Mais le développement, récent, du secteur de Châtres est à souligner 6. Ces évolutions, ainsi que la mobilité recherchée en matière d implantation, fragilisent de plus en plus la vocation d une grande partie du parc logistique de la Petite Couronne, même si le développement des besoins de la messagerie conduit à rechercher des implantations toujours plus proches des clients finaux. La relocalisation progressive des sites logistiques le long des grandes infrastructures de transport routier semble accompagner une désaffection pour des parcs plus anciens, parfois bien situés, qui subissent une certaine obsolescence. Le parc diffus en Petite Couronne se réduit progressivement, sous l impact de multiples facteurs, liés tant aux pratiques logistiques qu au contexte urbain et foncier. Dans le centre, ne perdurent que les sites implantés depuis longtemps et/ou soutenus par les pouvoirs publics. La carte suivante illustre ce phénomène sur la période «Le renouvellement du parc d entrepôts en Ile-de-France», SAMARCANDE TLT - SCET pour la DRIEA «Les dynamique spatiales à l œuvre sur longue période dans la logistique en Ile-de-France » - Driea, février

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27 5. Eléments de perspectives L'analyse des dynamiques passées permet d'illustrer des tendances de fond en matière de localisation des locaux d'activités et les spécificités des différentes activités (bureaux, locaux commerciaux et de stockage). Le groupe de travail régional réuni en 2011 et 2012 par le Préfet de région relatif au zonage sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçues dans la Région Ile de France, s'était efforcé de rechercher des éléments sur les perspectives d'implantation des locaux d'activités. Un premier recensement avait été tenté, la fragilité voire l'absence des perspectives avait été constaté A long terme, des perspectives incertaines, des ruptures peuvent intervenir Les perspectives de créations de locaux sont très incertaines 8, les études ou schémas proposant des perspectives régionales quantifiées doivent être encore recherchées ou engagées. Des inflexions voire des ruptures en terme de comportements des habitants et des acteurs économiques ou des modèles économiques peuvent modifier les dynamiques d'implantation des locaux. L'obsolescence et le renouvellement des parcs deviennent des enjeux majeurs et pourraient soutenir le rythme de construction, sans forcément se traduire par un accroissement du parc compte tenu des démolitions et des relocalisations. Certains facteurs orientant les choix d'implantations (logiques de marché et hiérarchie entre pôles, desserte des pôles et accessibilité à l'emploi, offre foncière, etc) peuvent évoluer fortement avec les politiques d'aménagement mises en œuvre au travers notamment du Grand Paris et du schéma directeur régional d'ile de France (SDRIF). Parmi les orientations du projet de SDRIF relatives à la localisation des locaux d'activités, on peut mentionner : la densification ; la maîtrise de l'étalement urbain ; la préservation de sites logistiques ; l'implantation de nouveaux pôles tertiaires ou la montée en puissance de pôles existants dans une large moitié est de la région justifiée par la recherche d'un meilleur équilibre entre habitat et emploi et une stratégie d'implantation des bureaux plus efficiente au regard de leur accessibilité. Le Grand Paris articule le développement de la métropole autour d un réseau de transport qui vise à relier entre eux des territoires de projet, pôles de développement économique de la région. Ces territoires, au travers des contrats de développement territorial (CDT), sont amenés à se développer en fonction d une signature économique principale et concentrent les actions d aménagement. Les CDT sont en cours d'élaboration. Une démarche visant à recueillir les éléments de programmation des locaux d'activités et des emplois dans les contrats est en cours à la DRIEA. Le projet de SRCAE (p110) précise que : «La construction de surfaces tertiaires (neuves ou en remplacement) est estimée, en Ile de France, à environ 1,4 million de m2 par an dont m2 de bureaux (neufs ou en remplacement source ORIE). Il est estimé ainsi qu à l horizon 2020, les surfaces de bâtiments auront augmenté de 12% par rapport 2005, et de 37% en 2050». Perspectives de long terme pour les bureaux : Parmi les évolutions marquantes sont signalées : l'obsolescence et le renouvellement du parc, la baisse des surfaces de bureaux par poste de travail, les difficultés d'accessibilité de certains pôles, les incertitudes sur la croissance mondiale, les nouvelles formes d'organisation du travail, le niveau de tertiarisation qui semble avoir atteint un palier, etc. Dans la note n 28 de l'orie (septembre 2012), Olivier de la Roussière indique : «Avec 52 millions de m² utiles recensés, l Île de France enregistre le volume le plus important de bureaux en Europe, et est l un des plus importants au monde. En admettant que la tertiarisation de l économie ne soit pas achevée, il faut néanmoins reconnaître qu elle a atteint un pallier. A mon sens, 8 Des éléments sont néanmoins proposés pour les entrepôts dans l'étude : «Le renouvellement du parc d entrepôts en Ile-de-France», SAMARCANDE TLT - SCET pour la DRIEA

28 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle la production de bureaux à moyen et long terme correspondra sans doute à un besoin de locaux «nouvelle génération», répondant aux exigences environnementales, aux évolutions de l organisation et des modes de travail, plus qu à réel besoin de bureaux. Remarque que je nuancerais pour le croissant ouest (Paris QCA, la Défense) où l effet d adresse et la proximité directe aux centres de décision prévalent. Avec un taux de renouvellement du parc qui avoisine les 3 % (en incluant les rénovations et les restructurations d immeubles) le véritable défi dans les années à venir pour les acteurs de l immobilier d entreprise sera la rénovation ou la restructuration de l existant.» La construction à long terme est parfois estimée à partir des perspectives de créations d'emploi (voir perspectives à moyen terme), même si de nombreuses autres variables peuvent jouer, conjoncturelles et liées aux cycles de l'économie et de l'immobilier, ou plus structurelles et concernant les modes d'occupation de ces bureaux et les types de produits recherchés. Par ailleurs, l'analyse des créations d'emploi doit notamment retenir que : moins de la moitié des emplois actuels sont des emplois de bureaux, un solde net de créations d'emplois peut résulter de baisses d'emplois dans certains secteurs et territoires et de hausses ailleurs. Et l'obsolescence du parc peut entrainer des restructurations et reconstructions importantes. La baisse de la surface moyenne par emploi est souvent invoquée, elle peut permettre au parc existant d'accueillir les créations d'emploi sans un accroissement significatif du parc. Le BIPE 9 observe néanmoins que : «l analyse rétrospective conduit a constater d importantes fluctuations conjoncturelles du ratio de surface moyenne par emploi de bureau sur l ensemble du parc, mais, en revanche, une absence de tendance d évolution a moyen terme de cette surface moyenne, qui oscille autour de 23,5 m2 SHON par emploi, soit 20 m2 de SU (en excluant la période de retour à la normale du début des années 90, après le déficit d offre de la fin des années 80 dans un contexte de très forte croissance des emplois de bureaux). La stabilité sur longue période de la SHON par emploi de bureau, qui semble contredire la perception d une réduction de cette surface qu en ont les intéressés, tient notamment a deux facteurs : la compensation partielle de la réduction de la surface par poste de travail par la création d espaces communs en plus grand nombre (salles de réunions notamment) ; la tendance centrifuge de la localisation des activités de bureaux en Ile de France (les back offices étant notamment renvoyés vers des zones périphériques où l espace est moins rare)». Les perspectives de créations annuelles moyennes d'emplois du projet de SDRIF 2012 sont de sur la période ( observés entre 2000 et 2010). Perspectives de long terme pour les locaux commerciaux : Parmi les évolutions en cours ont été notées : l'e commerce, le retour au centre des enseignes, le coût des transports, la maîtrise de l'étalement urbain. Perspectives de long terme pour les locaux de stockage : Les emprises (en hectares) de la logistique ont fortement progressé depuis 20 ans, notamment en grande couronne. Néanmoins, sur la dernière période, un ralentissement de l'expansion est observé, et l'analyse des constructions (en Shon) sur longue période confirme cette tendance de fond. 9 «L immobilier de bureau en Ile-de-France, expertise et approches prospectives» (Dreif, 2009) Driea/Scep/Daddt

29 La logistique doit s'adapter en permanence à l'évolution des modèles économiques, ses évolutions sont rapides, impossibles à prévoir. Parmi les évolutions ont été cités : l'e commerce, la massification des flux, le retour au centre des enseignes, la logistique du retour des déchets, la baisse des échanges de produits manufacturés, la maîtrise de l'étalement urbain et le maintien de sites en zone dense. A long terme, cette baisse tendancielle pourrait se poursuivre puis se stabiliser, le desserrement pourrait se poursuivre. Samarcande observe que l'obsolescence demeure limitée 10. Le renouvellement devient néanmoins un enjeu majeur, différencié selon les territoires A court et moyen terme, le contexte de crise pèse sur les dynamiques L'activité de construction dépend fortement des cycles économiques. Le contexte de crise conduit à être prudent sur les perspectives. Perspectives de moyen terme pour les bureaux : En 2009, le BIPE 11 a réalisé des prévisions sur la période , à partir notamment des perspectives de créations d'emploi. Une analyse a également été menée sur les scénarios prospectifs du marché des bureaux en Ile de France à l horizon 2015 livrés par le groupe de travail «Tertiarisation de l économie francilienne» de l ORIE en janvier «Le renouvellement du parc d'entrepôts en Ile-de-France» - Samarcande (pour Driea), «L immobilier de bureau en Ile-de-France, expertise et approches prospectives» (Dreif, 2009) 21

30 Groupe de travail sur le zonage de la redevance et de la taxe annuelle Les évolutions du PIB et de l'emploi conduisent à privilégier les scénarios médians ou bas. L'OFCE (2010), pessimiste sur la trajectoire de reprise de l'économie française à moyen terme, table dans un scénario intermédiaire sur une croissance de 1,8% par an sur En 2007, l'iau, pour estimer les surfaces de bureaux soumises à redevance d'ici 2015, avait décomposé la demande des entreprises en surfaces neuves prévue par l'orie, soit environ 1,1 million de m² utiles par an de 2006 à 2015, en : m² d accroissement annuel du parc, m² de renouvellement du parc (dont m² par reconstruction de surfaces de plancher à l occasion d opérations de démolitionreconstruction, m² par construction de nouvelles surfaces qui viendront compenser ailleurs la disparition définitive de surfaces de bureaux), m² de surfaces existantes entièrement remises à neuf, soit m² mis en chantier (Sitadel). Le BIPE considère par ailleurs que «le suivi de la demande placée donne une image déformée de l évolution de l absorption nette (qui correspond à la variation annuelle du parc occupé, unique indicateur valable de l accroissement des besoins), puisqu elle comporte une composante de demande «déplacée», laissant derrière elle des immeubles vacants». Perspectives de court terme Après avoir fortement baissé en 2009 et 2010, la construction semble amorcer une stabilisation voire reprise, tant pour les autorisations que pour les mises en chantier. Le maintien des autorisations peut laisser espérer une reprise, les professionnels considérant qu'il n'y a pas de suroffre. L'hypothèse d'une bulle immobilière est néanmoins parfois évoquée. Construction en date réelle IDF SHON aut créée loc bureaux SHON aut créée loc commerce SHON aut créée loc entrepôt Source : DRIEA, Sit@del2 en date réelle (Shon autorisée) Le rythme des mises en chantiers reste faible pour les bureaux et les entrepôts et en baisse tendancielle, même si le rythme se stabilise pour les bureaux. La reprise reste donc fragile. Driea/Scep/Daddt

31 Construction de locaux de bureaux Tendances récentes SHON Commencée Mises en chantier Construction de locaux commerciaux - Tendances récentes SHON Commencée Construction de locaux d'entrepôts Tendances récentes SHON Commencée Source : DRIEA, Sit@del2 en date réelle Dans un contexte de crise, les opérateurs se recentrent sur les marchés porteurs en zone centrale En résumé l'analyse des dynamiques de construction passées sur longue période permet d'illustrer les tendances de fond en matière de localisation des locaux et fait ressortir les spécificités des différentes activités ; les perspectives de créations de locaux sont très incertaines, les études ou schémas proposant des perspectives régionales quantifiées à court, moyen ou long terme doivent être encore recherchées ou engagées ; à court terme, la construction a chuté et demeure faible compte tenu de la crise, une reprise semble s'opérer mais reste fragile. Les opérateurs privilégient le cœur d'agglomération pour les bureaux. Les demandes d'agrément (qui peuvent concerner des déménagements) semblent repartir à la hausse, mais l'hypothèse d'une bulle immobilière est parfois évoquée ; à moyen terme, le contexte de crise conduit à être prudent sur les perspectives, qui se situent très en dessous des perspectives ambitieuses parfois annoncées à long terme ; à long terme, des inflexions peuvent modifier les dynamiques observées. L'obsolescence et le renouvellement du parc sont des enjeux majeurs : pour les bureaux : le rythme annuel de m² pour des nouveaux bureaux est annoncé. Malgré des facteurs à la baisse (surface par poste de travail, créations d'emplois), l'obsolescence et le renouvellement du parc pourraient soutenir le rythme de construction. Les pôles à conforter ou développer (Sdrif, CDT) se situent plutôt dans l'unité urbaine et en ville nouvelle, sur des territoires bien desservis par les transports en commun ; pour les entrepôts : la baisse tendancielle du rythme de développement pourrait se poursuivre, puis le rythme de construction pourrait se stabiliser. Le renouvellement du parc en zone dense doit être encouragé, en particulier pour garantir sa préservation. Les évolutions de l'activité sont rapides et imprévisibles ; pour les commerces : aucune prévision n'a été recueillie. Le secteur peut connaître des évolutions importantes : e commerce, retour au centre des enseignes, coût des transports, maîtrise de l'étalement urbain, etc. 23

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