POINT MARCHÉ INVESTISSEMENT

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1 POINT MARCHÉ INVESTISSEMENT FRANCE 1 DÉCOLLAGE DU MARCHÉ DE L INVESTISSEMENT Avec 11,5 milliards d euros investis au 1 er semestre 1, la hausse est de 7 % par rapport à la même période en 13. Le marché français renoue avec des niveaux inédits depuis le début de la crise, signant sa meilleure performance, sur un semestre, depuis 7. Ce boom tientt pour une large part à la finalisation de trois transactions supérieures au milliard d euros, qui figurent parmi les plus importantes jamais enregistrées en France. CHIFFRES CLÉS 1S 13 1S 1 Volumes investis en France (Mds ) 6,8 11,5 Volumes investis en IDF (Mds ),6 8,3 Nombre de transactions Investissements en bureaux (%) 6 56 Investissements en commerces (%) 6 37 Investissements en industriel (%) 1 7 Part des investisseurs étrangers (%) 3 Euribor 3 mois, juin (%),1, OAT 1 ans, juin (%),1 1,71 Cushman & Wakefield France avenue de Friedland 758 Paris 1 1

2 1 INVESTISSEMENTS EN FRANCE ANALYSE DES TRANSACTIONS 7,7 milliards d euros ont été investis au e trimestre 1. La hausse est de 133 % par rapport à la moyenne des volumes enregistrés chaque trimestre depuis le début de 9. Il s agit par ailleurs du meilleur résultat sur un trimestre depuis 5. S ajoutant aux 3,8 milliards d euros du 1 er trimestre 1 (+ 13 %), ce volume permet au marché français de totaliser 11,5 milliards à la fin du 1 er semestre, soit une forte hausse de 7 % sur un an liée à la finalisation de quelques très grandes transactions. Ainsi,surles transactions de plus de 1 millions d euros du semestre, 8 sont supérieures à millions d euros et concentrent à elles seules 57 % des volumes investis. Parmi celles-ci figurent trois des plus importantes opérations jamais enregistrées en France : l acquisition de Cœur Défense par Lone Star (1,3 md ), la cession à Carrefour du portefeuille Klépierre (,1 mds )* et celle du portefeuille Risanamento (1,1 md ). Les transactions d envergure impliquent des types d acteurs très divers (assureurs français et étrangers, fonds d investissement opportunistes, fonds allemands, OPCI, privés, etc.) quand de telles opérations étaient surtout menées, avant-crise, par des fonds américains. Le nombre total de transactions a, quant à lui, sensiblement diminué (156 au 1 er semestre 1 contre 8 au 1 er semestre 13), illustrant une certaine mollesse des autres segments de marché. Les transactions inférieures à 5 millions d euros voient ainsi leur volume chuter de 6 % sur un an tandis que les opérations comprises entre 5 et 1 millions d euros enregistrent une baisse plus modérée de 6 %. *Incluant l apport par Carrefour de 5 sites en France 11,5 MDS INVESTIS EN FRANCE AU 1S 1 Volumes en hausse (+ 7 %) sur un an, mais forte chute du nombre total de transactions (- 5). ANALYSE DES TRANSACTIONS* > M 57% 3% 1% 1-15 M 3% M 11% 9% 1S 13 5% % 1S M 13% 1- M 16% VOLUMES INVESTIS EN FRANCE 3 5 8,5 *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus, , 17,5 13, 11,1 16,5 1,9 15, 5 7,8 5,9 6,6 1, 15,1 7,,6,5 5,7 6,3 6,8 11, Volumes annuels (Mds ) 1S Moyenne 1S (-13) : 7, Mds

3 INVESTISSEMENT RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS ÎLE-DE-FRANCE 8,3 milliards d euros ont été investis en Île-de-France au 1 er semestre 1, soit 7 % des montants engagés dans l Hexagone. La région parisienne reste dominée par les bureaux : ils concentrent 73 % du volume total, une part élevée liée à l augmentation du nombre de transactions supérieures à 1 millions d euros (13 transactions unitaires contre 8 au 1 er semestre 13) et, surtout, à la signature de quelques méga-deals (Cœur Défense, portefeuille Risanamento et le nouveau siège de SFR à Saint-Denis). Les commerces représentent pour leur part % des montants investis en Île-de-France, loin devant les locaux industriels (5 %). L immobilier francilien continue de bénéficier de l intérêt d un grand nombre d investisseurs et de l afflux de liquiditésidité queces derniers ont à placer. PROVINCE Avec 3, milliards d euros (+ 6 % sur un an), la province concentre 8 % des volumes investis en France. Liée majoritairement à des cessions d actifs de commerces, cette bonne performance masque toutefois un très net resserrement du marché puisque deux transactions supérieures à millions d euros représentent à elles seules 59 % de ce volume : cession du portefeuille Klépierre et l acquisition de la Tour Incity à Lyon. Outre Lyon, les grandes villes de province ont concentré l essentiel de l activité en bureaux (Europrogramme à Marseille, Osmose à Blagnac), confirmant leur attrait auprès d investisseurs à la recherche de diversification et de rendements plus élevés. Avec, milliards d euros investis en province, la part des commerces augmente significativement sur un an (73 % contre 3 % au 1 er semestre 13). Le marché des commerces a été animé par des cessions de centres commerciaux (Saint-Sébastien Séb i (75%) à Metz, Nice One, Espace Coty (5%) au Havre, La Visitation à Rennes), de galeries commerciales (portefeuille Klepierre, Cotentin à Cherbourg) ou de retail parks (Saint Max Avenue, Les Portes de Cheuvreuse, White Parc). 7 % Part de l Île-de-France au 1S 1* *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus L Île-de-France a concentré 16 des 18 transactions unitaires de plus de 1 M recensées dans tout l Hexagone. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES TRANSACTIONS 1% 8% 6% % % % Bureaux Commerces Industriel 7% 37% 6% 56% 6% 1% 13% 1% 3% 73% 3% 7% 1S 1 1S 13 1S 1 1S 13 France France Province Province 3

4 1 INVESTISSEMENTS PAR TYPOLOGIE D ACTIFS BUREAUX Avec 6,5 milliards d euros (+ 6 % sur un an), les bureaux concentrent 56%duvolumetotalinvestienFrance.Sur 1 opérations unitaires supérieures à 1 millions d euros recensées dans l Hexagone, transactions totalisent 37 % de l ensemble des volumes investis en bureaux : l acquisition de Cœur Défense, du nouveau siège de SFR et de la tour Incity, et la cession à Allianz de l immeuble Arc de Seine dans la ZAC Rive Gauche à Paris. Paris Rive Gauche a été particulièrement dynamique : plusieurs grandes transactions y ont été enregistrées (Arc de Seine, mais aussi Le France et Panorama), contribuant à la netteaugmentationde7%surunandesvolumesinvestisà Paris hors du quartier central des affaires (9 millions d euros). Toutefois, Paris QCA continue de dominer l activité : 1,5 milliard d euros y ont été investis au 1 er semestre 1, soit une hausse de % sur un an. Cette performance est en grande partie liée à la cession du portefeuille Risanamento, les volumes demeurant en effet contraints, dans les quartiers les plus prisés de la capitale, par une pénurie d offres de qualité. Campus SFR, Saint-Denis (93) transactions totalisent 37 % de l ensemble des volumes investis en bureaux. Avec 1,7 milliard d euros investis, La Défense signe sa meilleure performance depuis 7. Sitroistransactions de plus de 1 millions d euros y ont été enregistrées (dont la tour Prisma, cédée à un fonds malaisien), l activité a principalement été dominée par la vente de Cœur Défense. Cette opération concentre même % des montants engagés en bureaux dans tout le pays. D autres transactions importantes pourraient se concrétiser dans les prochains mois à La Défense, un marché qui tire parti d un afflux important d offres et du redémarrage progressif de l activité locative. INVESTISSEMENTS EN BUREAUX 1% Plus de 7 millions d euros ont été investis dans les Hauts-de-Seine hors de La Défense, les transactions les plus importantes portant sur de grands ensembles restructurés, récemmentlivrés(lesateliersduparcàclichy)ouencours de développement (Citylights à Boulogne). Les montants engagés dans le secteur nord sont également importants (935 millions d euros). Toutefois, les volumes ont été principalement gonflés par l acquisition par Predica et Aviva Investors du nouveau campus SFR récemment livré à St-Denis % 6% 8 1, 1, 18, 19,5 1,3 5,3 6,7 1,3 1, 9,7 6, S % % % Enfin, l acquisition de la Tour Incity à Lyon représente à elle seule 53 % de l ensemble des volumes investis en bureaux en province. Investissements en bureaux (Mds ) Part dans le volume total investi (%)

5 1 INVESTISSEMENT COMMERCES Avec, milliards d euros (37 % des volumes investis en France), les commerces affichent une hausse de 133 % sur un an. Ce montant est même supérieur aux résultats enregistrés chaque année sur cette typologie d actif depuis 8. La lecture du marché est quelque peu biaisée par le poids de deux très grosses opérations : ainsi, la cession du portefeuille Klépierre (,1 milliards*) et du centre Beaugrenelle (7 millions) représentent 66 % des montants engagés en commerces depuis janvier. D autres transactions ont illustré l appétit des investisseurs pour des immeubles mixtes parisiens (Le Rossini, dans le quartier de l Opéra, le 9-51 avenue George V ou les immeubles du portefeuille Risanamento) et l attrait des boutiques situées sur les meilleures artères de l Hexagone (Chanel au 51 avenue Montaigne). Les investisseurs se sont également positionnés sur des segments plus offreurs, alimentés par de nouveaux projets de centres commerciaux (Nice One) ou de retail parks (White Park dans les Yvelines, Saint-Max Avenue dans l Oise) et les cessions de foncières soucieuses de recentrer leur patrimoine (cession par Corio à KKR/Seefar d un portefeuille de quatre centres). INDUSTRIEL Avec 86 millions d euros, les locaux industriels concentrent 7 % des montants engagés dans l Hexagone au 1 er semestre 1. Après un 1 er trimestre assez calme, les volumes ont sensiblement augmenté en raison de la cession par Foncière des Régions à Blackstone d un portefeuille d entrepôts. Quelques transactions d actifs unitaires ont également été enregistrées, dont l'acquisition par Segro d'une plateforme de 1 m² louée à Maison du Monde à Saint-Martin de Crau pour 7 millions d euros. Quelques pure players continuent d animer le marché malgré une pénurie d offres de qualité. Ces investisseurs restent attirés par les taux de rendements élevés offerts par cette catégorie d actifs en dépit d un contexte économique dégradé et d un marché locatif à la peine, expliquant l intérêt pour les produits de classe A aux conditions d occupation pérennisées. De nouvelles grandes transactions seront finalisées d ici la fin de l année, si bien que le record de 7 (,8 milliards) devrait être dépassé et les volumes investis franchir la barre symbolique des 5 milliards d euros en 1. *Incluant l apport par Carrefour de 5 sites en France INVESTISSEMENTS EN COMMERCES INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS 5 1% 1%,8,, 8% 3 3, 8% 3 3,6 3,3 3,6 6%,6 6%,3 %,1 % 1 1, 1,9 1, 1, S % % 1,8 1,5, S,7,8 1,3 1,5,9 % % Investissements en commerces (Mds ) Part dans le volume total investi (%) Investissements en industriel (Mds ) Part dans le volume total investi (%) 5

6 1 ACQUÉREURS Très présents sur le segment des transactions supérieures à 1 millions d euros, les Français concentrent 6 % des montants engagés au 1 er semestre 1. Déjà actifs en 13, les assureurs ont continué de se distinguer en 1, notamment au travers d opérations en club deal (siège de SFR à Saint-Denis, acquis par Predica et Aviva Investors). Leur part a toutefois diminué d une année sur l autre en raison de la finalisation de plusieurs ventes utilisateurs (Chanel avenue Montaigne, Klesia dans la ZAC Clichy Batignolles) et, surtout, de l achat par des foncières et des privés de deux très grandes opérations de commerces (portefeuille Klépierre, Beaugrenelle). Moyen- Orient 9% Les investisseurs étrangers représentent % des volumes investis en France depuis le début de l année. Les Nord-Américains ont été particulièrement actifs (19 % des volumes contre 8 % l an passé). S ils présentent un profil relativement varié, ces investisseurs ont avant tout privilégié l acquisition de bureaux, de commerces ou d entrepôts dotés d un potentiel de revalorisation important. La part des Moyen-Orientaux a considérablement augmenté au e trimestre en raison de l acquisition par le Groupe Olayan de la majorité du portefeuille Risanamento. Ils totalisent désormais 9 % des acquisitions réalisées en France. Les fonds allemands ont également ééd été dynamiques (6 %), privilégiant quant à eux les actifs mixtes ou de bureaux sécurisés (Arc de Seine acquis par Allianz). % PART DES INVESTISSEURS ÉTRANGERS ACQUÉREURS PAR NATIONALITÉ Amérique du nord 19% France 6% Europe 1% Asie- Pacifique % *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus ACQUÉREURS PAR TYPOLOGIE OPCI % Privés 5 % Utilisateurs 6 % SCPI6 % Fonds souverains 1 % Assurances/Mutuelles 15 % Foncières 7 % Fonds d investissement 7 % *Part dans les montants investis en France, tous produits confondus 6

7 1 INVESTISSEMENT TAUX DE RENDEMENT Le e trimestre s est caractérisé par une baisse des taux directeurs, l OAT 1 ans ayant atteint un plancher historique (1,71 % en juin, moyenne mensuelle), générant ainsi un spread largement positif (3 points de base environ par rapport aux rendements immobiliers haut de gamme parisiens). L immobilier demeure donc attractif et correctement rémunéré, et est durablement entré dans le périmètre d allocation des investisseurs, les institutionnels français et internationaux notamment. Les taux prime se stabilisent aux alentours des % pour les meilleurs actifs de bureaux et sont inférieurs à % pour les boutiques de centre ville les mieux placées. Les centres commerciaux régionaux prime voient, quant à eux, leur taux baisser à,5 %. ÉVOLUTION DES TAUX D INTÉRÊTS ET RENDEMENT IMMOBILIER (%) 6 5 TAUX DE RENDEMENT PRIME (%) 13 1 BUREAUX Paris QCA,5, Paris 1/13 5,5 5,5 Paris 5/6/7 5, 5, La Défense 6,5 6, QAO* 5,5 5,5 Neuilly/Levallois 5,5 5,5 Sud Ouest** 5,5 5,5 Lyon 6, 5,75 COMMERCES Boutiques 3,75 3,5 Centres commerciaux 5,,5 Retail parks 6,5 6,, % INDUSTRIEL Logistique 7,5 7, 3 9 pdb Locaux d activités 8,5 8,5 Parcs d activités 8, 7,5 1,71 % , % *Nanterre, Rueil-Malmaison, etc. /**Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt L évolution récente des marchés et les spécificités de chaque transaction (en terme de financement notamment) doivent conduire nos lecteurs à la prudence et à ne pas se fonder sur les tendances et chiffres indiqués sans tenir compte des caractéristiques propres à chaque actif. Rendement prime bureaux OAT 1 ans Euribor 3 mois Spread PERSPECTIVES Si l environnement économique, réglementaire et fiscal est loin d être dêtre idéal, l activité devrait rester soutenue sur le marché de l investissement. Si les méga-deals seront probablement moins nombreux qu au 1 er semestre, plusieurs grandes transactions seront finalisées au nd semestre, témoignant de l ampleur des fonds à placer. Les volumes investis sur l ensemble de l année 1 devraient dès lors atteindre un niveau inédit depuis le début de la crise. 7

8 1 CONTACTS Olivier Gérard Président FRANCE Tél : +33 () olivier.gerard@eur.cushwake.com Thierry Juteau Directeur, Capital Markets Group FRANCE Tél : +33 () thierry.juteau@eur.cushwake.com Marie-Laure Herrault Analyste, European Research Group FRANCE Tél : +33 () marielaure.herrault@eur.cushwake.com Fondé en 1917, Cushman & Wakefield (C&W) est le premier groupe privé mondial en immobilier d entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 5 bureaux répartis dans 6 pays et plus de 16 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrés à l échelle mondiale, et ce pour tous types de biens (bureaux, commerces, locaux d activités et entrepôts logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder sur le Knowledge Center de notre site internet: Toute représentation, reproduction ou traduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de Cushman & Wakefield ou de ses ayants droits ou ayants cause est illicite (art.l1- du Code de la propriété intellectuelle) et constituerait une contrefaçon sanctionnable par les articles L335- et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l article L1-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document est non contractuel. Les informations qui y figurent sont fondées sur des éléments que nous pensons être fiables. Par conséquent, Cushman & Wakefield ne saurait être tenu pour responsable en cas d erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. 1 Cushman & Wakefield, Inc. Tous droits réservés. Cushman & Wakefield France Avenue de Friedland 758 Paris 8