LITHOS FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER

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1 Rapport annuel 2008/2009 au

2 LITHOS FONDATION DE PLACEMENT IMMOBILIER SOMMAIRE Organes de la Fondation 3 Rapport de gestion au 30 septembre ANNEXES Compte de fortune de la Fondation 9 Comptes de résultats 10 Utilisation du résultat net 11 Annexe 1 Inventaire des immeubles Lithos 12 Annexe 2 Evolution de la Fondation / Situation hypothécaire 13 Annexe 3 Tableau des achats et ventes d'immeubles 14 Annexe 4 Rapport de l'organe de révision 15 2

3 ORGANES DE LA FONDATION Dans le courant de l'exercice sous revu il n'y a eu aucune modification des organes de la Fondation Lithos. CONSEIL DE FONDATION Alain Peyrot Président du Conseil Président du conseil d'administration de Naef et cie sa, Genève Manuel Ramos Membre du Conseil Membre du Conseil de Fondation de Skycare, Genève André Gigon Membre du Conseil Membre du Comité exécutif de l'union Bancaire Privée, Genève Etienne Nagy Membre du Conseil Administrateur, directeur général de Naef et cie sa, Genève DIRECTION DE LA FONDATION Benoît Dreyer Membre du Conseil Membre du Groupe Coninco Advisory sa,vevey Acanthe SA, Genève BANQUE DEPOSITAIRE Etienne Nagy / Administrateur Anthony Brichart/ Gestionnaire UBS SA, Genève ORGANE DE REVISION EXPERT IMMOBILIER PriceWaterhouseCoopers SA, Genève Jean-Sébastien Lassonde Jean-Luc Schneeberger Architecte / Expert EPFL, Genève 3

4 RAPPORT DE GESTION AU 30 SEPTEMBRE 2009 Mesdames, Messieurs, Malgré un contexte économique et financier délicat, la Fondation Lithos est heureuse de vous présenter ses bons résultats au 30 septembre Elle achève ainsi son cinquième exercice complet depuis son lancement en octobre EVOLUTION DU PARC IMMOBILIER Dans ce contexte économique toujours difficile, en ce qui concerne la prospection d'immeubles répondant aux critères d'exigence de Lithos, la Fondation est quand même parvenue à saisir au cours de l'année des opportunités d'achat concernant 4 nouveaux immeubles. Ces acquisitions se sont faites dans le canton de Fribourg ainsi que dans le canton de Vaud. La valeur du patrimoine de la Fondation Lithos est ainsi passée de Fr. 151'369'000 au 30 septembre 2008 à Fr. 165'982'000 au 30 septembre EVOLUTION DE LA PART LITHOS De nouvelles parts ont été émises et entièrement souscrites. Elles sont au nombre de 1' au 30 septembre 2009, réparties entre les quinze investisseurs i composant la Fondation. La valeur d'inventaire s'élève à Fr. 117' contre Fr. 116' au 30 septembre 2008, soit une augmentation de Fr ( %). Cette valeur tient compte d'un coupon distribué de Fr. 5' La valeur en capital équivaut à Fr. 111' contre Fr. 110' un an auparavant, dégageant ainsi un gain en capital de 0.62 %. Ce gain en capital non réalisé potentiel calculé par notre expert reflète ainsi l'évolution de la valeur de notre parc immobilier. METHODE D'EVALUATION La valeur vénale des immeubles a été établie par notre expert au 30 septembre Ce dernier a ainsi procédé à une visite complète des imeubles acquis par la Fondation. En effet, tous les trois ans l'expert doit procéder à une visite complète des immeubles. Quant à la méthode d'évaluation, l'expert utilise la méthode des discounted cash-flows (DCF). Cette dernière correspond à la méthode de référence recommandée par la SFA (Association Suisse des Fonds de placements). Pour l'instant l'ofas n'exige pas l'application d'une méthode définie, mais il est très probable que dans un avenir proche, les fondations soient également astreintes à la méthode DCF. Le taux d'actualisation net retenu par l'expert varie entre 4.9 % et 5.6 % selon la qualité et l'emplacement de l'objet et son exploitation. Le taux de rendement brut moyen pour l'ensemble des immeubles se monte à % au 30 septembre 2009 par rapport à 6.54 % au 30 septembre 2008 (cf. tableau page suivante). L'indicateur Acanthe (cf. graphique ci-dessous) montre que les taux de rendement brut observés sur les transactions du marché sont effectivement en légère baisse depuis quelques années. 4

5 INDICATEUR ACANTHE Taux Lithos % 6.60% 6.51% 6.54% 6.51% 14% 12% Indicateur Acanthe des taux bruts de capitalisation ( ) Nb total de transactions= % 9.37% 8% 8.69% 8.04% 8.10% 7.76% 7.74% COMPTE DE FORTUNE 6% 4% 2% 6.81% 6.44% 6.49% 6.46% 6.06% Sources: Acanthe-Naef taux moyens observés par année La fortune brute de la Fondation s'élève à Fr. 171'902'921.- au 30 septembre 2009 contre Fr 156'948'382- au 30 septembre Le taux d'endettement est descendu à 19.5% contre 22 % au 30 septembre La fortune nette sans les impôts de liquidation s'élève à Fr. 137'534'810- contre 122'534'810.- au 30 septembre Evolution de la fortune nette 160'000' '970'892 30/09/04 15'633'138 31/03/05 32'885'585 30/09/05 61'416'730 31/03/06 69'589'626 30/09/06 77'335'616 31/03/07 89'874'097 30/09/07 94'371'614 31/03/08 106'376'286 30/09/08 122'151'880 30/09/09 137'161' /09/04 31/03/05 30/09/05 31/03/06 30/09/06 31/03/07 30/09/07 31/03/08 30/09/08 30/09/09 140'000' '000' '000'000 80'000'000 60'000'000 40'000'000 20'000'000 0 L'augmentation principale est due aux nouvelles émissions souscrites en cours d'exercice pour un montant net de Fr. 13'510' Nous vous laissons le soin de vous référer au compte de fortune pour de plus amples détails concernant la variation de la fortune au cours de l'exercice sous revu. 5

6 EXPLOITATION Au niveau de l'exploitation, le prix à la pièce pour l'ensemble du patrimoine se situe à Fr. 4'095.- par rapport Fr. 4'152.- au 30 septembre Ceci s'explique par le fait que les loyers des logements dans le canton de Vaud, Fribourg et de Neuchâtel sont plus faibles que ceux pratiqués dans le canton de Genève. Les vacants sont très rares en ce qui concerne les appartemements. Le taux de perte sur loyer a été chiffré à 1.55 %. Ce taux représente les quelques objets vacants soit quelques parkings ainsi que des pertes locatives survenues lors de rénovations d'appartements. Le ratio des charges par rapport à l'état locatif global, reste constant par rapport à l'exercice précédant, soit 24 %. Les charges activées représentent des travaux à plus-value. La part de bureaux et activités commerciales reste constant et équivaut à 11 % de l'état locatif global de la Fondation Lithos. COMPTE DE RESULTATS Au 30 septembre 2009, le total des revenus s'élève à Fr. 10'957'095.-, marquant ainsi une hausse de 15 % par rapport au résultat d'exploitation précédent Le total des charges se monte à Fr. 4'578' Il comprend entre autres les frais d'administration, d'entretien des immeubles ainsi que les frais liés à leur gestion. Il en ressort un résultat net d'exploitation de Fr. 6'378' Du résultat disponible, l'assemblée des Investisseurs a validé la proposition de procéder à la distribution de Fr. 6'369'222.-, représentant un montant de Fr. 5'435.- par part. Le rendement direct net par part est de 4.90 %, calculé sur la valeur en capital de la part (NAV) au début de l'exercice, soit de Fr. 110' CHIFFRES CLES Date de création 1er octobre 2002 Fortune totale au millions de CHF Etat locatif théorique au Fr. 10'808'000.- Prix moyen à la pièce Fr. 4'095.-/pièce Nombre d'immeubles 38 Taux d'endettement 19.7% Taux hypothécaire moyen 3.22% Valeur en capital de la part au (NAV) Fr. 111'608.- Valeur en capital de la part au (NAV) Fr. 110'925.- Coupon 2009 Fr. 5'435.-/part Coupon 2008 Fr. 5'400.-/part Résultat net de l'exercice Fr. 6'378'250.- Rendement direct 4.90% Rendement indirect (plus value en capital non réalisée) 0.62% Performance totale 5.52% 6

7 TENDANCE DU MARCHE Malgré la chute des prix de l'immobilier dans certains pays d'europe comme l'angleterre ou l'espagne, la Suisse et plus particulièrement l'arc lémanique a très bien résisté au cours de l'année 2009, ceci principalement en raison de la demande encore largement supérieure à l'offre et du faible nombre d'objets actuellement mis en vente sur le marché. La médiane des taux de capitalisation bruts observés par Acanthe (cf. graphique indicateur Acanthe) pour l'année 2009 se situe à 6.06 %, en légère baisse par rapport à La dispersion des taux observée est également plus plus faible que l'année Le nombre de transactions observé est toutefois en baisse par rapport à 2008, ce qui met en évidence une certaine attente des vendeurs et des acheteurs en ces temps de crise (voir graphique taux brut de capitalisation). Le taux de vacance en Suisse au 30 juin 2009 est de 0.97 % et le taux pour Genève atteint un taux bas de 0.21 % en augmentation par rapport au 30 juin 2008 de 0.01%. Genève reste donc à ce titre le canton avec le plus faible taux de vacance. 2.00% 1.75% 1.50% 1.25% 1.00% % 0.50% 0.25% Genève Suisse 0.21% 0.00% PERSPECTIVES La Fondation Lithos continue à examiner différents projets par le biais de sa société de direction Acanthe sa. Cette dernière continuera également à privilégier la rénovation des appartements ce qui permettra d'améliorer le confort des locataires et d'assurer une rentabilité adéquate des investisseurs. Nous restons vigilants dans la sélection rigoureuse des objets afin de garantir un rendement conformément aux directives de placement. Les investissements s'opèrent dans des lieux où le marché immobilier locatif reste soutenu. La Fondation profite également de ce moment pour vous remercier de la confiance que vous nous témoignez. La Fondation Lithos ne manquera pas de vous tenir régulièrement informés de son évolution à travers nos rapports annuels et semestriels. Fondation de placement immobilier Lithos, Alain Peyrot Président du Conseil de Fondation Etienne Nagy Membre du Conseil de Fondation 7

8 ANNEXES 8

9 COMPTE DE FORTUNE CHF CHF Avoirs en banque à vue 3'618'011 2'166'389 Avoirs en banque à terme 0 2'800'000 Autres actifs 1'833'705 71'915 Comptes de régularisation 469' '078 Constructions terminées 165'982' '369'000 Fortune Totale 171'902' '948'382 Engagements : Dettes hypothécaires (32'711'000) (33'360'000) Autres engagements (1'685'196) (1'053'572) Fortune nette avant impôts de liquidation 137'506' '534'810 Impôts de liquidation estimés (345'350) (382'930) Fortune nette (y.c. le capital de la Fondation) 137'161' '151'880 Nombre de parts en circulation 1' ' Valeur d'inventaire d'une part 117' ' VARIATION DE LA FORTUNE NETTE EVOLUTION DES PARTS EN CIRCULATION Fortune nette au début de l'exercice 122'151'880 94'194'775 Distribution des coupons aux porteurs de parts (5'670'481) (4'394'834) Emission de parts 13'510'478 25'850'662 Rachats de parts 0 0 Modifications de cours et revenus courants 7'169'498 6'501'277 Fortune nette à la fin de l'exercice 744' '161' '151'880 Nb de parts Nb de parts Situation au début de l'exercice 1' Parts émises Parts rachetées - - Nombre de parts en circulation 1' ' Nombre de parts souscrites pour la fin de l'exercice aucune aucune Nombre de parts présentées au rachat aucune aucune INFORMATIONS CONCERNANT LE BILAN CHF CHF Montant du compte d'amortissement des immeubles 0 0 Montant des provisions pour grands travaux futurs 40'000 40'000 Capital de dotation de la fondation 100' '000 9

10 COMPTE DE Excercice Exercice RESULTATS 2008/ /2008 CHF CHF Loyers 10'482'846 8'974'628 Subventions 0 6'620 Revenus divers 142'122 17'977 Intérêts intercalaires portés à l'actif 61'500 0 Intérêts bancaires 15'294 51'151 Dissolution de provisions pour pertes sur loyers 20'640 53'021 Participation des souscripteurs aux revenus courus 234' '984 Total des revenus 10'957'095 9'520'381 Intérêts hypothécaires 1'186'690 1'119'771 Entretien et réparations 1'098' '246 Administration des immeubles Charges courantes 950' '627 Frais d'administration 532' '395 Impôts et taxes 237' '322 Frais d'évaluation et de révision 140'703 98'384 Frais de banque 10'867 8'755 Autres frais divers (publication, impression) 13'109 9'819 Bonifications réglementaires à la société de direction 323' '187 Attribution à la provision pour réserves travaux 0 Attribution à la provision pour pertes sur loyers 84'338 40'871 Participation des porteurs de droits sortants aux revenus courus 0 Total des charges 4'578'845 3'809'377 Résultat net de l'exercice 6'378'250 5'711'004 Gains et pertes de capital réalisés 0 0 Résultat réalisé 6'378'250 5'711'004 Variation des gains et pertes de capital non réalisés 753' '364 Dotation à provision impôts de liquidation 0-206'091 Dissolution de provision impôts de liquidation 37'580 0 Résultat total 7'169'498 6'501'277 10

11 UTILISATION Exercice Exercice DU RESULTAT NET 2008/ /2008 Résultat net de l'exercice 6'378'250 5'711'004 Report de l'exercice précédent 51'731 11'208 Résultat disponible pour distribution 6'429'981 5'722'212 Distribution aux porteurs : -6'369'222-5'670'481 (non soumis aux impôts directs et franc d'impôt anticipé). Report à nouveau 60'759 51'731 REPARTITION PAR PART Exercice 2008/2009 Exercice 2007/2008 Brut Net Brut Net CHF CHF CHF CHF Coupon net exonéré des impôts directs et non soumis à l'impôt anticipé 5' ' ' ' Coupon Gain en capital ' ' ' ' VARIATION DES Exercice Exercice GAINS ET PERTES 2008/ /2008 EN CAPITAL NON REALISES Valeur vénale (selon inventaire des immeubles) 165'982' '369'000./.Prix de revient (selon inventaire des immeubles) -159'856' '996'808 Provision constituée pour grands travaux 40'000 40'000 6'165'860 5'412'192 Report cumulé des exercices précédents -5'412'192-4'415'828 Variation des gains et pertes en capital non réalisées 753' '364 11

12 INVENTAIRE DES IMMEUBLES localité situation prix de valeur valeur valeur produits bruts MAISONS D' HABITATION annee de construction logements bureux arcades garages revient au au incendie encaissés CHF CHF CHF CHF CHF Genève Rue Leschot '539'414 6'775'000 6'814'000 7'909' '896 Genève Boulevard Carl-Vogt '973'471 2'438'000 3'245'000 2'486' '080 Genève Rue des Pâquis '347'400 4'690'000 4'706'000 4'375' '994 Genève Rue Marie-Brechbuhl '102'464 6'396'000 6'502'000 5'316' '324 Genève Bd. Des Tranchées '367'977 6'080'000 6'748'000 6'497' '279 Genève Rue du Stand '670'245 4'373'000 4'130'000 4'101' '625 Genève Rue Edouard-Racine '797'268 5'302'000 5'078'000 4'555' '423 Genève Rue de Carouge '144'263 8'484'000 8'576'000 5'649' '310 Genève Chemin de Maisonneuve '904'884 2'959'000 2'943'000 3'399' '292 Genève Alexandre-Gavard 26 A+B '836'402 8'485'000 8'325'000 7'335' '424 Genève Gourgas '599'934 9'221'000 9'257'000 8'623' '351 Genève François-Jacquier '336'219 4'540'000 4'397'000 4'171' '093 Lausanne Montétan '695'358 6'209'000 8'969'000 6'380' '212 Genève Grand-Lancy bis '183'078 7'700'000 7'643'000 7'205' '761 Genève Voisins '366'956 7'103'000 7'393'000 8'982' '775 Genève Champs-Fréchets '978'390 4'100'000 4'071'000 3'597' '898 Lausanne France '567'287 3'892'000 3'977'000 2'569' '970 Neuchâtel Voie-Romaine '554'704 3'718'000 3'693'000 3'385' '205 Vaud Avenue de France '144'233 1'151'000 1'165'000 1'957'905 85'894 Vaud Echallens 82/ Montétan '099'558 6'306'000 6'586'000 6'441' '992 Genève Champs-Fréchets '386'370 4'297'000 4'402'000 4'759' '732 Genève Gothard/Vieux-Bourg '577'049 7'605'000 7'661'000 7'628' '489 Neuchâtel Cèdres '090'360 1'993'000 2'104'000 2'690' '912 Neuchâtel Fontaine-André 4/6/ '891'557 3'765'000 4'149'000 4'317' '204 Vaud Victor-Ruffy '186'771 1'921'000 1'940'000 1'698' '211 Vaud Grand-Chemin 73/75/ '378'539 5'217'000 5'167'000 4'484' '444 Vaud Mont-Blanc '289'785 3'200'000 3'372'000 2'610' '652 Vaud Château '140'971 1'830'000 1'847'000 2'616' '852 Neuchâtel Philippe-Suchard 28/32/ '007'185 9'210'000 9'182'000 10'700' '644 Neuchâtel Moulins '457'995 2'409'000 2'508'000 4'157' '643 Vaud Résidence Bien-Vivre '578'707 2'706'000 3'715' '280 Fribourg Les Rochettes '935'056 1'937'000 3'093' '230 Fribourg Chenaletta 40/ '899'418 3'016'000 3'339' '274 Fribourg Les Ouches '826'872 1'773'000 2'474' '246 TOTAL '856' '982' '226'589 10'645'608 12

13 EVOLUTION DE LA FONDATION Date Fortune* Valeur Valeur Valeur Gain/Perte Gain/Perte Revenu Total nette vénale d'inventaire d'inventaire en capital en cum coupon ex coupon non réalisés capital réalisés CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF '970'892 6'600' ' ' '633'138 25'449' ' ' ' / 2' ' '885'585 44'860' ' '416'730 79'104' ' ' / 5' ' '589'626 88'907' ' '335'616 98'619' ' ' ' / 5' ' '874' '289' ' '371' '813' ' ' ' / 5' ' '553' '160' ' '534' '369' ' ' / 5' ' '401' '544' ' '506' '982' ' ' / 5' '435.0 * Fortune nette, avant provisions pour liquidation et réserves travaux SITUATION HYPOTHECAIRE CHF Rang Taux Échéance 1'390'000 1er 3.02% '000 1er 1.15% '640'000 1er 1.16% '225'000 1er 3.20% '000'000 1er 3.00% '700'000 1er 1.88% '000'000 1er 2.50% '366'000 1er 4.00% '225'000 1er 3.40% '200'000 1er 2.80% '000'000 1er 2.98% '550'000 1er 3.65% '475'000 1er 3.09% '760'000 1er 2.77% '710'000 1er 3.64% '850'000 1er 3.81% '711'000 Taux d'endettement 19.7% 13

14 ACHATS ET VENTES Achats Lieu Rue Catégorie Date Prix de revient immeuble CHF Vaud Résidence Bien-Vivire libre '578'707 Fribourg Les Rochettes libre '935'056 Fribourg Chenaletta 40/42 libre '899'418 Fribourg Les Ouches libre '826'872 TOTAL 9'240'053 Ventes Lieu Rue Catégorie Date Prix de immeuble revient TOTAL TOTAL DES ACHATS/VENTES 9'240'053 Valeurs mobilières Achat de papiers valeurs Néant Vente de papiers valeurs Néant Apports en nature Néant 14

15 RAPPORT DE L'ORGANE DES REVISION 15

16 16

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