Le logement social en Bretagne

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1 Le logement social en Bretagne Repères 2014 Brest Métropole Habitat (locatif)

2 Un mouvement Hlm renforcé pour plus de proximité L ARO Habitat Bretagne, une équipe de 9 personnes au service des organismes et des territoires en Afin de mieux répondre aux attentes des adhérents et des partenaires, l ARO, en lien avec les ADO et les inter-organismes locaux, a revu son organisation et renforce son équipe par le recrutement de 3 chargé-e-s de missions territoriaux pour les territoires des Côtes d Armor, du Finistère et de la métropole rennaise, dont une partie des missions sera affectée au territoire régional. 4 missions Représentation régionale du mouvement professionnel auprès des pouvoirs publics (Etat, collectivités locales) et des partenaires (Club Décentralisation et Habitat Bretagne, Caisse des Dépôts, Fédération Régionale du Bâtiment, Cellule Economique de Bretagne, Action logement, ADEME, FNARS, URHAJ, Conseil Régional de Concertation,...) Animation professionnelle : clubs métiers et thématiques, formations, projets d intérêt collectif, études,... Appui infrarégional : soutien aux inter-organismes locaux, liaison entre local et régional, soutien individuel aux organismes,... Interface avec les instances nationales, notamment l Union Sociale pour l Habitat et les fédérations d organismes d habitat social. LES dossiers prioritaires en 2014 Animation du Club «Décentralisation & Habitat Bretagne» Mutualisation de l enquête triennale de mesure de la qualité du service rendu par les organismes aux locataires Mutualisation de l organisation du scrutin des élections des administrateurs locataires Organisation de la 7ème Convention des personnels des organismes d habitat social de Bretagne 38 organismes employant 2800 salariés 15 Offices Publics de l Habitat 8 Entreprises Sociales pour l Habitat 12 Coopératives Hlm 3 SACICAP 2

3 Sommaire 1. Gestion locative et demande de logements sociaux attributions de logements en 2014 pour demandeurs début 2014 Vacance commerciale en légère augmentation Taux de rotation stabilisé à 12.7% Impayés de loyers : la situation des locataires se dégrade sensiblement 2. Production de logements locatifs...7 Une programmation PLUS/PLAI soutenue en 2014 Des mises en chantier qui se maintiennent à un niveau élevé 3. Promotion immobilière pour l accession sociale... 8 Plus de 800 logements mis en chantier en un marché en léger recul La location-accession : un produit adapté aux besoins des accédants 4. Politique de la Ville et requalification du parc... 9 Une politique de la ville recentrée Un investissement massif pour l entretien du parc 5. Démarches mutualisées au niveau régional ème Convention des personnels : «Les Hlm, une entreprise citoyenne, acteurs des territoires» Mutualisation des élections des administrateurs locataires : une première en France à cette échelle Des démarches dynamiques d amélioration de la qualité de service aux habitants Espacil Habitat (locatif) 3

4 1. Gestion locative et demande de logements sociaux Sources : ARO Habitat Bretagne, OPS et CREHA Ouest 4 Les Fichiers départementaux : des dispositifs partenariaux de gestion dynamique de la demande Les bailleurs sociaux, avec l appui de leurs partenaires (collectivités locales, Action Logement, Etat,...), ont mis en place des fichiers partagés de la demande sur les 4 départements bretons : les demandeurs peuvent ainsi déposer leur demande dans plus de 200 lieux d enregistrement, ou la saisir, la modifier et la renouveler sur internet. Leur dossier est accessible à l ensemble des bailleurs susceptibles de satisfaire leur demande demandes en cours fin 2014, dont 2/3 concernent des demandeurs non logés dans le parc Hlm Globalement sur la région, la pression de la demande externe est de deux demandes pour une attribution. Demandes en cours Bretagne Demandes externes Demandes locataires Hlm Total demandes en cours Rappel parc locatif social au (RPLS) (*) % demandes externes / parc Hlm 25,2% 16,9% 20,0% 20,5% 20,0% (*) Incluant le parc d organismes n ayant pas leur siège en Bretagne Demandes satisfaites en Bretagne Demandes externes satisfaites Demandes locataires Hlm satisfaites Total demandes satisfaites en Indicateur de pression de la demande externe (**) 2,46 1,60 2,03 2,05 1,97 (**) Demandes externes / Attributions 2014 Les 23 bailleurs sociaux de Bretagne (OPH, ESH et 1 Coopérative) gèrent : logements locatifs familiaux (dont 77% en collectif), 670 résidences en hébergement collectif (résidences personnes âgées, résidences étudiantes, FJT, résidences sociales, foyers de personnes handicapées,...) représentant places, 660 logements pour le compte de tiers, essentiellement pour des collectivités locales, ainsi que 640 locaux commerciaux, 460 LCR et près de garages et parking. L occupation du parc social breton : quelques rappels Une paupérisation qui s accentue sur ces dernières années : 65% des locataires ont des revenus inférieurs à 60% des plafonds (1100 pour une personne seule en logement PLUS) contre 61% au niveau national. 1 locataire sur 5 dispose de revenus inférieurs à 20% des plafonds. Une particularité bretonne : plus de la moitié des locataires sont des personnes seules. Les familles monoparentales sont très présentes mais la part des couples, avec ou sans enfants, continue de baisser.

5 Des disparités significatives selon les départements : moins de pression dans le Finistère (1.6 demande externe pour 1 attribution) et davantage dans les Côtes d Armor (2.5 demandes externes pour 1 attribution). Le délai moyen d ancienneté est de 14.4 mois pour les demandes externes et de 19 mois pour les demandes de locataires Hlm (soit 16.1 mois pour l ensemble des demandes). 35% des demandes externes ont moins de 6 mois, 31% de 6 mois à 12 mois et 15 % des demandes externes ont plus de 2 ans. Plus de la moitié des demandeurs externes sont des personnes seules, 28% sont des familles monoparentales, 9% des couples sans enfant et 10% des couples avec enfants. Les demandeurs déjà locataires Hlm ont un profil plus familial. Demandes locataires hlm 23% 37% 8% 32% Demandes externes Personnes seules Personnes seules 53% Personnes seules 10% Familles 10% 53% monoparentales Familles monoparentales Familles monoparentales Couples 9% sans enfants 9% Couples sans enfants 28% Couples sans enfants Couples avec enfants 28% Couples avec enfants Couples avec enfants Les demandeurs externes sont plutôt jeunes (31% de moins de 30 ans et seulement 8% de plus de 65 ans). Leur situation financière est très précaire : 73% disposent de ressources inférieures à 60% des plafonds Hlm PLUS et 35% de ressources inférieures à 20% des plafonds attributions de logements en 2014, permettant de satisfaire près de la moitié des demandeurs enregistrés en début d année 72% de ces logements (soit logements) ont été attribués à des demandeurs externes et 28% ont permis de satisfaire des demandes de mutation de locataires et de favoriser ainsi les parcours résidentiels. 54% des demandes satisfaites (59% des demandes externes et 42% des demandes de locataires Hlm) avaient moins de 6 mois et 18% de 6 à 12 mois. Seules 10% des demandes (8% des demandes externes et 18% des demandes de locataires Hlm) avaient plus de 2 ans. Le délai moyen de satisfaction des demandes satisfaites était de 10 mois (8.5 mois pour les demandes externes et 13.9 mois pour les demandes de locataires Hlm). En moyenne deux propositions ont été faites pour une attribution. 76% des attributions externes ont été faites à des demandeurs disposant de ressources inférieures à 60% des plafonds. 44% de ces nouveaux locataires sont des personnes seules et 35% des familles monoparentales. 37% ont moins de 30 ans et seulement 5% plus de 65 ans Les 2/3 des demandes portent sur des T2 et des T3 (1 attribution pour 2.7 demandes externes de T2). L individuel est également très prisé (2.3 demandes externes pour 1 attribution et 3.5 demandes de locataires Hlm pour 1 attribution), de même que les grands logements (2.8 demandes de T5 et + pour 1 attribution). 7% des ménages ont renseigné le formulaire Cerfa pour obtenir un logement adapté à un handicap. T1 T2 T3 T4 Type 5 et + Demandes locataires H.L.M Demandes externes Sources : ARO Habitat Bretagne et CREHA Ouest 5

6 Une vacance commerciale à nouveau en légère augmentation logements sont vacants pour raison commerciale, soit 2.2% du parc, contre 2.1% en C est 3 fois plus de logements qu en En moyenne les pertes financières liées à la vacance s élèvent ainsi à près de 17 millions d en Le taux de vacance de la région reste cependant un des plus faibles de France, même s il se rapproche désormais de la moyenne nationale hors Ile-de-France (3.3%). La vacance de plus de 3 mois, qui pourrait témoigner de l obsolescence d une partie du parc, ne représente que 40% des logements vacants, soit 0.9% du parc. Évolution du nombre de logements vacants Impayés de loyers : la situation des locataires se dégrade sensiblement Fin 2014 le taux des locataires présents en impayés ou retards de paiement se stabilise à 17%, dont près d un tiers en impayés de + de 3 mois. Par contre les restes à recouvrer auprès des locataires présents représentent 2.8% des produits locatifs, soit une augmentation de près de 9% par rapport à 2013, et de 16% en 2 ans. A ces restes à recouvrer s ajoutent de dettes effacées (- 8% par rapport à 2013). Globalement, en tenant compte des locataires présents et partis, l impact financier pour les organismes est de plus de 10 millions d. Les organismes assurent un suivi personnalisé des locataires en difficultés afin d éviter la dégradation de leur situation, de trouver des solutions adaptées et de prévenir les expulsions. Ce suivi permet d atteindre un taux de recouvrement élevé (près de 99%) et dans la plupart des cas d assurer le maintien des ménages dans leur logement : des plans d apurement ont ainsi été négociés avec la moitié des locataires en impayés de + de 3 mois Source : ARO Habitat Bretagne Le taux de rotation stabilisé à 12.7% logements ont été libérés en 2014, soit un taux de rotation de 12.7% contre 12.6% en Ce taux reste un des plus élevés de France (11 % en moyenne nationale hors Ile-de-France). Bretagne Sud Habitat (locatif) 6

7 2. Production de logements locatifs Des coûts maîtrisés Le prix de revient moyen d un logement neuf PLUS/PLAI/PLS s établit autour de HT* pour une surface utile (surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes) d environ 70 m². Ces logements ont été financés par des prêts de la Caisse des Dépôts à hauteur de 73%, par les fonds propres des organismes (13%) et par des subventions des Collectivités (11%), d Action Logement et de l Etat (3% sans tenir compte des exonérations diverses). * Hors : logements foyers, VEFA, acquisition-amélioration, ANRU, Foncière, charge foncière à 0 13% Prêt CDC 11% 3% Fonds propres organismes 73% Subventions collectivités et autres Subventions Etat 3960 logements PLUS/PLAI programmés en 2014 Globalement sur 4 ans, la programmation PLUS/PLAI se stabilise autour de 4000 logements agréés par an. La part de PLAI progresse de manière tendancielle pour répondre à la demande croissante des ménages. Les plus grosses variations sont liées au PLS qui se concentre principalement sur les structures foyers/ hébergement. Une nouvelle mutualisation Hlm Le Pacte d objectifs et de moyens, entre l Etat et le Mouvement Hlm, a mis en place une mutualisation financière entre les organismes d habitat social. Malgré des disparités importantes entre les organismes de la région, la Bretagne a bénéficié en 2014 d un solde positif de 1.5 millions d qui a amélioré globalement les conditions de financement des logements neufs (1 300 /nouveau logement financé par un prêt PLUS ou PLAI) et des réhabilitations. Des mises en chantier qui se maintiennent à un niveau élevé Près de logements ont été mis en chantier en 2014, soit un niveau équivalent à celui de La part des PLAI continue d augmenter de manière significative, compte tenu des besoins liés à la précarisation des ménages : elle représente 30% en 2014, contre 28% des mises en chantier en 2013 et 21% en Évolution des mises en chantier L ensemble des investissements réalisés dans le secteur du bâtiment pour l année 2014 s élève à plus de 520 millions d euros. Sources : ARO Habitat Bretagne et DREAL Bretagne 7

8 3. Promotion immobilière pour l accession sociale Source : ARO Habitat Bretagne 8 La location-accession : un produit adapté aux besoins des accédants Après 2 années de croissance importante, la locationaccession se stabilise en 2014 avec 641 PSLA produits (658 en 2013 et 614 en 2012). Cette tendance se confirme avec 900 PSLA financés en 2014, soit une des plus fortes productions à l échelle nationale. Plus sécurisante que l accession classique et permettant de bénéficier du taux de TVA réduit, elle est parfaitement adaptée en période de crise aux besoins des ménages modestes souhaitant accéder à la propriété. Nombre de PLSA mis en chantier Les clés du succès Des collectivités engagées (aides directes, politique foncière...) Des opérateurs efficaces qui garantissent une qualité de service optimale (accession sécurisée) Des partenaires indispensables et mobilisés (banques, notaires, entreprises...) Plus de 800 logements mis en chantier en un marché en léger recul Acteurs majeurs et stables du secteur immobilier, les organismes d habitat social ont cependant connu en 2014, une légère baisse de leur production en raison de la conjoncture économique. Cette activité s est d ailleurs largement réorientée ces dernières années vers la location-accession au détriment de l accession classique qui ne bénéfice pas des mêmes avantages fiscaux. Compte tenu des ventes de logements anciens ce sont ainsi plus de 500 ménages qui ont accédé à la propriété en Rappelons que la Bretagne est une des régions en France qui compte le plus de propriétaires : 67% contre 58% au niveau national. Mises en chantier Ventes Mises en chantier Ventes Logements Logements Lots lots Logements PSLA Hlm Accession Accession OPH/ESH COOP SACICAP Total Rappel Depuis 15 ans, près de logements en accession sociale ont été construits en réponse aux enjeux de mixité et de diversité des politiques locales de l habitat. Armor Habitat (PSLA)

9 Aiguillon Construction (réhabilitation) 4. Politique de la Ville et requalification du parc Réhabilitation et entretien du parc Pour réduire les charges, améliorer le confort des locataires et répondre aux objectifs du Grenelle de l environnement et des Conventions d Utilité Sociale, les organismes ont investi en 2014 près de 175 millions d euros dans la réhabilitation et le gros entretien de leur patrimoine (et plus de 160 millions d euros en 2013), financés principalement sur fonds propres. Ils ont également fait un effort important de remise en état des logements lors des changements de locataires : plus de de travaux/logement en moyenne à chaque départ. Certificats d économies d énergie (CEE) une mutualisation efficace Sur la seconde période des CEE, un protocole partenarial a été négocié entre l ARO Habitat Bretagne et EDF permettant à l ensemble des organismes d habitat social, membres de l ARO, de bénéficier d une meilleure valorisation des Certificats d Economie d Energie au travers d un dispositif mutualisé au niveau régional. Ce protocole a permis de valoriser un volume de CEE équivalent à 1,6 térawatt pour un montant global de 5 millions d euros, ce qui a permis de contribuer au financement des travaux d amélioration de la performance énergétique de plus de logements. Nouvelle programmation FEDER marque une nouvelle étape des fonds structurels européens puisque les Conseils Régionaux deviennent autorité de gestion du FEDER. Dans le cadre de ce nouveau programme, la Région Bretagne consacre une enveloppe de 22 millions d euros à la réhabilitation thermique du parc social. Ces financements permettront aux organismes d habitat social de poursuivre les efforts engagés depuis 2009 pour réhabiliter en priorité les logements les plus énergivores (E, F et G). Une politique de la ville recentrée En 2014, la géographie d intervention de la politique de la ville est réformée par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine. L identification des nouveaux quartiers prioritaires (QPV) se fonde sur le critère unique de la pauvreté, c est-à-dire la concentration des populations ayant des ressources inférieures à 60 % du revenu médian. Ce critère unique redessine la carte des quartiers prioritaires de manière inédite. Ainsi, pour la Bretagne 32 quartiers sont identifiés à la place des 20 ZUS correspondant à l ancienne géographie prioritaire (le nombre d habitants reste cependant stable). 12 EPCI - 32 quartiers habitants Brest Quimper Concarneau Lorient QPV PRIN (quartier d intérêt national) QPV PRIR (quartier d intérêt régional) Autre QPV Lannion Saint-Brieuc Auray Vannes Dinan Saint-Malo Redon Rennes Les organismes d habitat social (principaux gestionnaires de ces quartiers aux côtés des Collectivités locales) ont travaillé en 2014 à l élaboration des nouveaux contrats de ville. Sources : ARO Habitat Bretagne et cget 9

10 Convention des personnels Démarches mutualisées au niveau régional Source : ARO Habitat Bretagne Élections des administrateurs locataires Entre le 15 novembre et le 15 décembre 2014, les locataires bretons étaient appelés à élire leurs 82 représentants au sein des Conseils d Administration des organismes Hlm. 16 organismes, représentant 80% des locataires, ont adhéré à la 1ère démarche régionale pilotée par l ARO Habitat Bretagne en matière d élections des administrateurs locataires. Le taux de participation régional 2014 s est élevé à près de 22%, soit une mobilisation légèrement supérieure à celle de 2010 (21%) et au taux de participation national (19%). 7ème convention des personnels : «Les Hlm, une entreprise citoyenne, acteurs des territoires» Événement majeur du mouvement professionnel Hlm breton, cette 7ème Convention des personnels des organismes d habitat social de Bretagne a rassemblé près de 1000 personnes cette année à Saint-Brieuc soit plus du tiers des salariés des organismes. Animée de main de maître par Denis Cheissoux, journaliste à France Inter, accompagné d Elisabeth Laville, experte en responsabilité sociétale des entreprises, grand témoin de la journée, la journée a alterné de nombreux témoignages d organismes sur leurs pratiques mais a également donné la parole aux citoyens et à nos partenaires pour évoquer ensemble le rôle et la place que jouent au quotidien les organismes dans la vie des territoires et de leurs habitants. La journée a également été l occasion pour les organismes et l ARO de faire un peu leur cinéma par la mise en place d un concours de mise en valeur, par les salariés eux mêmes, d initiatives originales en matière de citoyenneté et de participation à la vie locale. Deux films et deux organismes ont été primés l un pour l insertion par le travail, l autre pour les jardins partagés - et se sont ainsi vu remettre un ARO Awards! Enfin, à l occasion des 40 ans d existence de l ARO, cette journée a été l occasion de rendre un hommage sincère aux présidents et directeurs de l ARO Habitat Bretagne pour leur investissement à la gouvernance de l association au service du collectif des organismes bretons. Rendez vous en 2017 en Ille-et-Vilaine pour une nouvelle journée à destination de celles et ceux qui font la vie de nos organismes au quotidien. 10

11 Des démarches dynamiques d amélioration de la Qualité de service aux habitants En 2014, enquête triennale de mesure de la qualité du service rendu aux locataires du parc social qui montre le bon taux de satisfaction des habitants. Résultats 2014 Des chartes d engagements de service adoptées par tous les organismes de la région sous l égide de l ARO Habitat Bretagne : Charte «Atout services» Charte «Accès à la propriété» pour le parc locatif pour les accédants Source : ARO Habitat Bretagne 11

12 Création graphique : Pix N Graph : ARO Habitat Bretagne - 39, rue Jules Lallemand Rennes - Tél. : Pour plus d infos : Côtes d Armor Habitat (EHPAD)