Le Permis de construire valant division en 50 Questions/Réponses

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1 Q/R n 23 Le Permis de construire valant division en 50 Questions/Réponses Question/Réponse n 23 : Quelles sont les règles procédurales applicables au dossier et à l instruction de la demande? RESUME : Le dossier de demande doit à tout le moins comporter un plan de division et, en toute hypothèse, le délai minimal d instruction de la demande est de trois mois. D un point de vue procédural, les seules règles spécifiquement applicables à une demande de permis de construire valant division résultent de l article R du Code de l urbanisme et ont trait à la composition du dossier demande. LA DETERMINATION DES PIECES A PRODUIRE AU DOSSIER Outre les pièces requises pour toute demande de permis de construire (art. R et ss ; C.urb) et les pièces exigées en considération de la nature spécifique du projet et/ou de sa localisation (art. R et ss ; C.urb), le dossier demande de permis de construire valant division doit en toute hypothèse comporter un plan de division et, le cas échéant, le projet de constitution de l association syndicale à laquelle sera dévolue la gestion des équipements communs et/ou la justification d une convention transférant à la personne publique compétente la propriété de ces équipements. 1.- LE PLAN DE DIVISION : Sous l empire de l ancien article R du Code de l urbanisme, le plan de division était une pièce facultative qui n était imposé que lorsque le pétitionnaire entendait ventiler la SHON constructible du terrain d origine entre les différentes parcelles à créer. Désormais, il résulte de l article R du Code de l urbanisme que le plan de division est systématiquement requis mais, a contrario, qu il ne permet plus jamais de procéder à une telle ventilation de SHON, y compris lorsque le règlement d urbanisme local s oppose à la règle de principe posée par l article R du Code de l urbanisme et implique d appliquer le COS non pas à l échelle du terrain d origine mais à l échelon de chacune des parcelles à créer.

2 Il faut cependant rappeler que par principe la régularité formelle d un dossier de demande de permis de construire s apprécie de façon globale et non pas pièce par pièce ; ce à quoi le permis de construire valant division et l article R du Code de l urbanisme n apparaissent pas faire exception. Ainsi, il n est pas nécessairement impératif de produire un plan de division distinct puisque l on peut parfaitement admettre que le plan masse joint au dossier intègre, outre les informations prévues par l article R du Code de l urbanisme, une projection des divisions à réaliser. D ailleurs, il faut s interroger sur la forme que doit prendre ce plan de division, tout particulièrement lorsque le POS/PLU applicable fait exception à la règle de principe posée par l article R précité et implique donc d appliquer les prescriptions de ce document à l échelon de chacune des parcelles à créer. Dans ce cas, en effet, on voit mal comment les services instructeurs pourraient vérifier la conformité du projet à ces règles et, notamment, à celles relatives à l implantation des constructions au regard d un dossier comportant : un plan masse ne figurant pas les divisions projetées ; d un plan de division ne figurant pas les constructions à édifier. Pour ce cas, on ne peut donc que conseiller de produire au dossier un plan masse figurant les divisions induites par la réalisation du projet. 2.- PIECES REQUISES LORSQUE LE PROJET PREVOIE DES «EQUIPEMENTS COMMUNS» : Le fait que le projet intègre ou non des équipements communs est sans incidence sur l assujettissement du projet à la procédure du permis de construire valant division ; cette question n ayant d incidence que sur les pièces à produire au dossier. Toutefois, tout «équipement commun» n impose pas la production de pièces complémentaires. En effet, et à l instar de l article R (a) du Code de l urbanisme relatif au champ d application de la procédure de permis d aménager un lotissement, l article R du Code de l urbanisme ne vise que où «des voies ou espaces communs sont prévus» : il semble donc possible d en déduire que lorsque les seuls équipements communs prévus par le projet sont des réseaux, le dossier de demande aura seulement à être complété par un plan de division.

3 En revanche, lorsque le projet intègre des voies et/ou des espaces communs, le dossier produit par le pétitionnaire devra également comprendre, en principe, «le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs». L article R du Code de l urbanisme prévoit cependant une exception et une l alternative. Par exception, le dossier n aura pas à comporter le projet de constitution d une association syndicale lorsque le projet est soumis au statut de la copropriété. Deux précisions doivent toutefois être formulées sur ce point : d une façon générale, et pour autant qu il en soit besoin, le fait que le projet soit soumis au statut de la copropriété ne l exclut pas du champ d application de la procédure de permis de construire valant division mais a pour seul effet de soustraire le pétitionnaire a l obligation de produire à son dossier un projet de constitution d une association syndicale libre ; plus spécifiquement, pour être dispensé de cette production, c est l ensemble du projet qui doit être soumis au statut de la copropriété. Mais lorsque tel ne sera pas le cas, le pétitionnaire disposera d une alternative : rétrocéder gracieusement à la commune (ou à l EPCI compétent) les voies et espaces communs du projet à l achèvement de celui-ci. Mais ici encore, trois précisions doivent être formulées. Tout d abord, pour échapper à l obligation de produire le projet de constitution d une association syndicale libre, c est l ensemble des voies et espaces communs prévus qui doivent être rétrocéder à la commune. Ensuite, il résulte clairement de l article R du Code de l urbanisme que le dossier ne doit pas seulement comporter le projet de convention de rétrocession mais la justification de la conclusion de cette convention, laquelle doit donc être adjointe au dossier au plus tard à la date de délivrance du permis de construire. Enfin, la commune n a aucune obligation d accepter cette rétrocession et lorsqu elle le fait, la signature de la convention de cette rétrocession par le maire doit au préalable être autorisée par le Conseil municipal. Toutefois, lorsque le pétitionnaire se borne à produire de façon unilatéral un projet de convention de rétrocession que la commune n entend pas accepter la commune, cette circonstance ne saurait motiver un refus de permis de construire mais implique que les services instructeurs formulent dans les délais requis une demande de pièce complémentaire au pétitionnaire, en l occurrence, le projet de constitution d une association syndicale.

4 La rédaction de l article R du Code de l urbanisme ne s oppose cependant pas, selon nous, à la mise en œuvre cumulée des diverses options qu il envisage pour la gestion des équipements communs. On voit en effet mal ce qui pourrait s opposer à ce qu un même projet intègre tout à la fois : une tranche autonome étant seule soumise au statut de la copropriété et dont les équipements communs à cette partie mais propres à cette partie ne génèrent aucune obligation en matière de production de pièces ; une tranche n étant pas soumise au statut de la copropriété et dont les équipements communs propres à cette tranche : o pour partie, seront gérés par une association syndicale dont le pétitionnaire produira le projet de constitution à son dossier ; o pour partie, seront rétrocédés à la commune en exécution d une convention dont le pétitionnaire produira la preuve à son dossier. LA DETERMINATION DU DELAI D INSTRUCTION APPLICABLE A LA DEMANDE Les délais d instruction des demandes d autorisations d urbanisme sont fixées par l article R du Code de l urbanisme, lequel dispose que : «Le délai d'instruction de droit commun est de : a) Un mois pour les déclarations préalables ; b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation, ou ses annexes ; c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d'aménager». Or, même lorsque le projet ne porte que sur la réalisation de maisons individuelles, toujours est-il qu il ne s agit pas d un projet ne «portant [que] sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l'habitation» ; un tel projet ne relevant d ailleurs pas la procédure de permis de construire valant division, y compris si la maison projetée intègre deux unités d habitation.

5 Le délai d instruction d une demande de permis de construire valant division est donc toujours d au moins trois mois et peut bien entendu être majoré lorsque le projet correspond à l un et/ou l autre des cas visés par les articles R et suivant du Code de l urbanisme ; l expiration de ce délai étant susceptible d aboutir à la formation d un permis tacite dès lors que les «opérations groupées» ne sont pas en tant que telles exclues du bénéfice d une telle autorisation tacite. PATRICK E. DURAND DOCTEUR EN DROIT AVOCAT AU BARREAU DE PARIS CABINET FRÊCHE & ASSOCIES