DOCUMENT D AMENAGEMENT COMMERCIAL

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1 DOCUMENT D AMENAGEMENT COMMERCIAL SCoT DU VAL MAUBUEE Dossier d arrêt

2 SOMMAIRE Préambule 4 Portrait de territoire et genèse du SCoT 4 Structure urbaine du SCoT Val Maubuée 4 Contexte juridique du document d aménagement commercial 5 Définitions préalables 7 Le Val Maubuée au cœur du territoire dynamique de l est parisien 8 Une offre commerciale concentrée le long de l autoroute A4 dans le territoire de Marne-la-Vallée 8 Des projets commerciaux qui viennent renforcer les centres commerciaux existants 9 Les CDAC, révélatrices de cette dynamique commerciale du territoire 10 L offre commerciale du Val Maubuée 11 Typologie de l appareil commercial du territoire 11 Le Val Maubuée, un territoire parsemé d embryons commerciaux 12 La structure commerciale du territoire 13 Des commerces inégalement répartis sur les communes 15 Projets commerciaux pressentis 17 La demande commerciale du Val Maubuée 19 Revenus des ménages 19 Dépense commercialisable 19 Evasion commerciale 20 Occupation du sol et entrée de ville 22 Les pôles périphériques 22 Les pôles en enveloppe agglomérée 23 Commerces et accessibilité 24 Accessibilité par route et trafic tous véhicules 24 Accessibilité par transports alternatifs à la voiture 25 Bilan du diagnostic 26 Enjeux 27

3 Le DAC 28 Typologie commerciale 28 Niveau 1 : les commerces de proximité 28 Niveau 2 : les commerces intermédiaires 29 Niveau 3 : les commerces majeurs 29 Les ZACom 29 Document graphique du DAC 29 3

4 Préambule Portrait de territoire et genèse du SCoT Structure urbaine du SCoT Val Maubuée Le territoire du SCoT du Val Maubuée compose le secteur 2 de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, et regroupe 6 communes. Ce territoire, situé dans le département de Seine et Marne couvre une superficie de 38,2 km² pour une population d environ habitants. L agglomération nouvelle du Val Maubuée est donc aujourd hui dans une phase d achèvement. Elle rencontre des problématiques de développement de la ville sur elle-même plus que d aménagements massifs. Elle reste cependant un territoire stratégique dans le développement de la Seine-et-Marne, et de la Région Parisienne, au même titre que les autres secteurs de Marnela-Vallée, et les autres villes nouvelles. Dans le but de construire un projet territorial pérenne et d intégrer les orientations de la loi SRU et des lois Grenelle dans son développement, le SAN a engagé l élaboration de son Schéma de Cohérence Territoriale, véritable outil de planification. Ce SCoT succèdera au Schéma Directeur Local de Le Val Maubuée est un territoire caractérisé par : - une forte densité du territoire ; - une multipolarité ; - un continuum urbain. Ces caractéristiques appellent d autant plus la question de la cohérence de l armature urbaine et commerciale future entre les différents territoires qui composent celui du SCoT. Le Val Maubuée est au centre de la ville nouvelle de Marne-la- Vallée. A ce titre, il a connu un rythme d aménagement sans précédent : plus de deux millions de mètres carrés y ont été construits en trente ans. Par son positionnement au sein de la Région Île-de-France, le Val Maubuée est un pôle stratégique et vivant du développement de l Est parisien. Sur les 3 820ha sur lequel s étend le Val Maubuée, sont constitués d espaces verts ouverts au public. Bordé au nord par la Marne, le paysage est ponctué de 28 étangs, d un grand nombre de massifs forestiers et parcs urbains. De plus le Val Maubuée s inscrit au sein d un territoire élargi dont le caractère naturel a également été préservé : c est essentiellement vrai au sud avec la forêt de Ferrières ou la forêt de Notre Dame, mais également à l est avec le secteur 3 de Marne-la-Vallée au sein duquel les espaces naturels et agricoles sont encore très représentés. Le tissu urbain rencontré sur le territoire du SAN Val Maubuée est très différent en fonction des communes. Les densités les plus faibles accueillant essentiellement du pavillonnaire sont présentes sur les communes de Croissy-Beaubourg et Emerainville. Les hauteurs de construction les plus importantes se situent autour des gares de Lognes, Noisiel et Torcy. Les anciens cœurs urbains ont eux un tissu composé de bâti ancien dense. Ces disparités, ont construit un territoire polycentrique qui a déjà connu un développement considérable et dont les potentialités d évolution tiennent plus du renouvellement urbain et de la construction de la ville sur elle-même que de l extension urbaine. 4

5 Contexte juridique du document d aménagement commercial La Loi de Modernisation de l Economie du 4 août 2008 a pour objectif de renforcer le rôle des SCoT et des PLU en matière de commerce. Elle impulse une nouvelle approche du commerce en le considérant comme un volet à part entière de l aménagement du territoire, inclut dans le droit commun de l urbanisme. Le Grenelle II de l Environnement (loi portant Engagement National pour l Environnement promulguée le 12 juillet 2010) renforce l urbanisme commercial dans la continuité de la LME et précise le contenu du Document d Aménagement Commercial. Les SCoT comportent désormais un Document d Aménagement Commercial, qui fixe les orientations et les prescriptions en matière d urbanisme commercial, dans le respect des principes du développement durable (et non plus seulement de critères concurrentiels et d opportunité économique). la qualité urbaine, architecturale et paysagère des entrées de ville ; la diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d habitat, d activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d intérêt général ainsi que d équipements publics et d équipement commercial, en tentant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, d amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements et de développement des transports collectifs ; Les trois principes du développement durable suivants sont affirmés par le Grenelle II de l Environnement (art. L121-1 du Code de l Urbanisme) : l équilibre entre : o le renouvellement urbain, le développement urbain maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux ; o l utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières, et la protection des sites, des milieux et des paysages naturels ; o la sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables ; la réduction des émissions de gaz à effet de serre, la maîtrise de l énergie et la production énergétique à partir des sources renouvelables, la préservation de la qualité de l air, de l eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des éco-systèmes, des espaces verts, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques, et la prévention des risques naturels et prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature. Le volet commerce des SCoT «précise les objectifs relatifs à l équipement commercial et artisanal et aux localisations préférentielles des commerces afin de répondre aux exigences d aménagement du territoire, notamment en matière de revitalisation des centres-villes, de cohérence entre équipements 5

6 commerciaux, desserte en transports, notamment collectifs, et maîtrise des flux de marchandises, de consommation économe de l espace et de protection de l environnement, des paysages, de l architecture et du patrimoine bâti. Le Document d Aménagement Commercial [ ] délimite des zones d aménagement commercial (ZACom) en prenant en compte ces exigences d aménagement du territoire. Dans ces zones, il peut prévoir que l implantation d équipements commerciaux est subordonnée au respect des conditions qu il fixe et qui portent, notamment, sur la desserte par les transports collectifs, les conditions de stationnement, les conditions de livraison des marchandises et le respect de normes environnementales, dès lors que ces équipements, du fait de leur importance, sont susceptibles d avoir un impact significatif sur l organisation du territoire.» Les zones d aménagement commercial «sont définies en considération des exigences d'aménagement du territoire, de protection de l'environnement ou de qualité de l'urbanisme spécifiques à certaines parties du territoire couvert par le schéma. Leur délimitation ne peut reposer sur l'analyse de l'offre commerciale existante ni sur une mesure de l'impact sur cette dernière de nouveaux projets de commerces» (art. L752-1 du Code de Commerce). Le document graphique du document d aménagement commercial doit permettre d identifier les terrains situés dans les zones d aménagement commercial délimitées en application de l article L du code de l urbanisme (Décret du 29 février 2012). Outils possibles dans les documents locaux d urbanisme : > Ils pourront identifier et délimiter les quartiers, ilots, voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à atteindre cet objectif. La prise en compte des déplacements entre domicilecommerces-équipements permettra par ailleurs l identification et la délimitation de ces secteurs. > Les communes pourront définir un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel sont soumises au droit de préemption institué par le présent chapitre les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. > Les documents locaux d urbanisme peuvent adopter des règles favorisant l implantation de commerce dans les zones souhaitées par des mesures peu contraignantes ou incitatives concernant le stationnement, l emprise au sol, le COS, la hauteur des constructions 6

7 Définitions préalables - Surface utile : elle concerne les implantations commerciales (établissement ou ensemble commercial) et comprend la surface de vente (espace couvert ou non couvert affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats, espace affecté à l'exposition des marchandises proposées à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pour présenter les marchandises à la vente) ainsi que les réserves et autres espaces de stockage et les locaux techniques. - Ensemble commercial : conformément à l article L du Code du Commerce, sont regardés comme faisant partie d'un même ensemble commercial, qu'ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu'une même personne en soit ou non le propriétaire ou l'exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui : Soit ont été conçus dans le cadre d'une même opération d'aménagement foncier, que celle-ci soit réalisée en une ou en plusieurs tranches ; Soit bénéficient d'aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l'accès des divers établissements ; Soit font l'objet d'une gestion commune de certains éléments de leur exploitation, notamment par la création de services collectifs ou l'utilisation habituelle de pratiques et de publicités commerciales communes ; Soit sont réunis par une structure juridique commune, contrôlée directement ou indirectement par au moins un associé, exerçant sur elle une influence au sens de l'article L ou ayant un dirigeant de droit ou de fait commun. - ZACom : conformément à l article L du Code de l Urbanisme, le DAC délimite des zones d aménagement commercial (dites ZACom) en prenant en considération les exigences d aménagement du territoire notamment en matière de revitalisation des centres-villes, de cohérence entre équipements commerciaux, desserte en transports, notamment collectifs, et maîtrise des flux de marchandises, de consommation économe de l'espace et de protection de l'environnement, des paysages, de l'architecture et du patrimoine bâti. Il est également précisé dans le Code de l Urbanisme, que, dans ces zones, le DAC «peut prévoir que l'implantation d'équipements commerciaux est subordonnée au respect de conditions qu'il fixe et qui portent, notamment, sur la desserte par les transports collectifs, les conditions de stationnement, les conditions de livraison des marchandises et le respect de normes environnementales, dès lors que ces équipements, du fait de leur importance, sont susceptibles d'avoir un impact significatif sur l'organisation du territoire». 7

8 . SCoT du VAL MAUBUEE DAC VOLET COMMERCE DU DIAGNOSTIC Le Val Maubuée au cœur du territoire dynamique de l est parisien Une offre commerciale concentrée le long de l autoroute A4 dans le territoire de Marne-la-Vallée L offre commerciale de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée est concentrée le long de l autoroute A4. Cette concentration de l offre commerciale sur le territoire est liée à la concentration de la population sur ce secteur en situation d interface : - entre la proche couronne est parisienne et le grand est francilien ; - et bénéficiant d infrastructures de transport structurantes : A4, A104, RER A, RER E, RER D et réseau transilien. Deux secteurs majeurs concentrent l offre commerciale de l est francilien et en constituent des centres de gravitation : ce sont les deux villes nouvelles de Marne-la-Vallée et de Sénart. Au sein de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée, le territoire du SCoT, Val Maubuée, n'accueille pas au sein même de son territoire une offre commerciale très développée mais il est situé dans une zone ayant un poids commercial majeur (cf. carte de l offre commerciale ci-contre). Dans un rayon de 10km autour du centre du territoire du SCoT, 6 pôles commerciaux majeurs cohabitent, parmi lesquels : le centre commercial Bay 1 et Bay 2 situé dans le territoire du SCoT, le centre commercial Val d Europe (Serris : m²), le centre commercial de Pontault-Combault (68 600m²), mais aussi les pôles commerciaux de Noisy-le-Grand (les Arcades en Seine-Saint-Denis) et de Villiers-sur-Marne (Ikea notamment) situés dans le département du Val-de-Marne limitrophe au territoire du Val Maubuée. 8

9 Des projets commerciaux qui viennent renforcer les centres commerciaux existants Source : IAU IDF, CCI 77 Le département de Seine-et-Marne est le plus sollicité au vu du nombre de dossiers déposés et autorisés en région Ile-de-France. En effet, en 2004 et 2005, 1/3 des demandes déposées et autorisées dans la région étaient situées en Seine-et-Marne. Depuis, cette dynamique de projets se poursuit. Ceci s explique notamment par des projets urbains d envergure, incluant des logements, et de l existence de réserves foncières. Les projets identifiés affirment la tendance de développement de l urbanisation dans les villes nouvelles, à l interface de la proche couronne parisienne. Les projets en question viennent bien souvent renforcer les pôles commerciaux d envergure existants, avec par exemple l extension du centre commercial de Claye-Souilly, l extension du centre commercial Vallée Village de Serris, la création d un parc d activités à Pontault-Combault, l extension du centre commercial de Chelles ou bien encore la création d un centre commercial d envergure à Chauconin-Neufmontiers dans la ZAC du Pays de Meaux. Ce dernier pourra être facilement accessible pour la partie nord du territoire du SCoT. Le territoire du SCoT, bien que moins en vue que les territoires voisins, s inscrit pleinement dans la dynamique de l est francilien à travers la dynamique de développement d une offre commerciale d envergure en lien avec les projets d urbanisation et de renouvellement urbain de ce secteur de Marne-la-Vallée. 9

10 Les CDAC, révélatrices de cette dynamique commerciale du territoire Commune Localisation Projet Torcy Commune Localisation Projet Montévrain Montévrain Bussy-Saint- Georges Bussy-Saint- Georges Serris Création d'un parc d'activités commerciales "Atrium" - Boutiques dédiées à l'enfance Création d'un projet mixte, logements, bureaux et commerces en rez-dechaussée Création d'un centre commercial (hypermarché, moyennes surfaces, galerie marchande, points de restauration) Extension du centre commercial Extension du centre commercial - couverture des voies SNCF Extension du centre commercial Création d'un centre commercial dans le bourg Thorignysur-Marne Chessy- Serris Ferrières-en- Brie Chessy ZAI de Torcy, Avenue de Lingelfeld Avenue de la Société des Nations ZAC du Clos Rose Entrée de ville Entrée de ville LNC ZAC des Vallières La Vallée Village Bourg Création d'un ensemble commercial Création d'un supermarché avec galerie marchande Création d'un parc d'activités commerciales "Green Center" (commerces, restaurants, loisirs de petites et moyennes surfaces dans un cadre paysager) Surface commerciale Nombre d'établissements 3100m² 6 Emplois 18700m² m² m² 8400m² Plus 3 800m² Plus 19 Plus de m² Plus 300m² Surface commerciale 1 315m² 5 Nombre d'établissements 6 925m² 2 Lognes Parc du Ségrais Création d'un supermarché 1200 m² 1 Échéance Autorisation sept 2009 Autorisation juil Échéance Autorisation juillet 2011 Autorisation nov 2010 (recours déposé) Dépôt CDAC Décembre 2011 Autorisation mai 2011 Autorisation mai 2011 Projet en cours de définition Livraison fin 2011 Source : Préfecture de Seine et Marne 2 projets de plus de 1 000m² de surface de vente ont été recensés sur le territoire du SCoT : - à Torcy dans la zone d'activités industrielles ; - à Lognes avec la création d'un supermarché, cours des Petites Ecuries, à proximité du centre de proximité des Colliberts. De nombreux projets de développement commercial à proximité immédiate du SCoT et notamment dans le territoire du SCoT de Marne Brosse et Gondoire ont été identifiés : - à Montévrain (2 projets) ; - à Bussy-Saint-Georges (2 projets) ; - à Thorigny-sur-Marne ; - à Chessy-Serris (secteur IV de Marne-la-Vallée) ; - à Serris ; - Ferrières-en-Brie (la Brie Boisée). 10

11 L offre commerciale du Val Maubuée Si le Val Maubuée est moins bien doté que ses voisins en matière de grands centres commerciaux, le commerce à une place privilégiée dans l'économie locale. Avec emplois en 2006 soit 18.8% de l'emploi sur le territoire du SCoT, il devance le département où le commerce pèse 15.7% de l'emploi. Typologie de l appareil commercial du territoire Pour caractériser les pôles commerciaux, soit des regroupements de commerces proches les uns des autres (critère de visibilité), sans seuil de surface ou de superficie, mais ayant une accessibilité commune et drainant les mêmes clients, il convient de les hiérarchiser en fonction de leur localisation. Deux localisations préférentielles ont été définies : les pôles commerciaux en enveloppe agglomérée, et les pôles commerciaux périphériques. La distinction entre ces deux types de pôles commerciaux permet de caractériser la notion de développement durable du point de vue de la mixité des fonctions urbaines, déplacements induits et de la consommation foncière. Pôle commercial périphérique Les commerces en sites périphériques sont situés en entrée de ville. Une entrée de ville est située le plus souvent le long d'un axe de transport structurant. L'occupation du sol est la plupart du temps monofonctionnelle avec du commerce et de l économie, mais sans habitat ou équipements, contrairement aux zones urbaines en enveloppe agglomérée. Ces pôles commerciaux peuvent également être classés en fonction de leur aire d'influence. Trois niveaux d'envergure commerciale peuvent être définis : intercommunale (niveau 3), communale (niveau 2) et de proximité (niveau 1). Les marchés forains : Le marché forain est une structure commerciale différente mais importante car il a un rôle de dynamiseur de la vie de quartier et de la vie communale. De plus il a une place bien définie dans les pratiques commerciales des habitants. Pôle commercial en enveloppe agglomérée : Les commerces de centre-ville se situent dans l'enveloppe agglomérée. Le tissu urbain se caractérise par une mixité des fonctions urbaines : logements, équipements, services, etc. 11

12 Le Val Maubuée, un territoire parsemé d embryons commerciaux Le Val Maubuée est un territoire qui dispose d un nombre important de polarités commerciales de proximités et d autres polarités qui ont un rayonnement plus important à l échelle du SCoT ou à l échelle interscot. Certaines polarités commerciales sont comprises dans des zones de densification urbaine ou dans des zones de projets et ont des enjeux de développement important pour répondre aux besoins des habitants. C est le cas de la cité Descartes, du Bois de Grâce, du centre-ville de Champs-sur-Marne, du quartier du Luzard, de la Cité Menier, du centre commercial d Emerainville, de l Arche Guédon, du centre-ville de Torcy, du centre urbain de Lognes et du centre commercial Bay1. D autres sont à maintenir pour favoriser la mixité des fonctions, dynamiser la vie du quartier ou répondent aux besoins des habitants pour les plus importantes. Les polarités commerciales concernées sont notamment le centre commercial des pyramides, la place Pablo Picasso à Champs-sur-Marne, la ferme du Buisson, la zone commerciale de Valorée, et les centres bourgs d Emérainville et de Croissy-Beaubourg. Le territoire comporte également deux marchés forains : un sur la commune de Noisiel et un sur la commune de Torcy. Il existe également une animation commerciale le jeudi matin dans le centre-ville de Champs-sur-Marne qui regroupe des commerçant spécialisés dans l alimentaire. 12

13 La structure commerciale du territoire L'appareil commercial qui structure le territoire est composé de 13 pôles commerciaux dont 4 pôles périphériques et 9 en enveloppe agglomérée. Les autres pôles identifiés sur la carte ci-après sont situés dans l'enveloppe agglomérée et sont de niveau 2 pour 6 d'entre eux (centre-ville ancien de Torcy, centre-ville de Champs-sur-Marne, centre urbain de Lognes, Luzard/Cours des Roches à Noisiel et la ferme du Buisson d'une surface de vente de m² à Noisiel) et de niveau 1 pour le quartier de l'arche de Guédon à Torcy, le centre commercial des 2 parcs à Noisiel et la Cité Menier. Les quatre pôles périphériques pour la majorité concentrés à l'est du territoire du SCoT sont : - Centre commercial Bay1 de niveau 3 à Torcy, d'une surface de vente de 9 800m² ; - Centre commercial Valorée de niveau 3 à Lognes d'une surface de vente de m²; - Centre commercial de la Soubriarde de niveau 2 à Croissy- Beaubourg d'une surface de vente de 2 500m²; - Centre commercial Intermarché de niveau 2 à Emerainville d'une surface de vente de 2 000m². Le centre commercial des pyramides de niveau 2 d'une surface de vente de m² à Champs-sur-Marne a été conçu comme un centre commercial périphérique avec une accessibilité centré sur la voiture grâce à un aménagement réalisé autour du parking. Néanmoins ce centre n est plus périphérique de par sa localisation, au cœur d un quartier d habitat. Il est aujourd hui utilisé par une partie de la population comme un commerce de proximité et devrait à terme faire partie d un projet de réaménagement prônant la mixité fonctionnelle. 13

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15 Des commerces inégalement répartis sur les communes Au regard de l'analyse de l'offre commerciale en nombre d'établissements par commune, on constate que le nord du territoire du SCoT est bien mieux desservi que le Sud avec plus de 10 établissements pour habitants sachant que Champs-sur-Marne est encore mieux représenté avec un centre-ville commercial important et une densité d'établissements commerciaux supérieure à 20 pour 1000 habitants. Emerainville, pourtant proche d'une gare RER est sous représentée en termes d'établissements commerciaux pour 1000 habitants, ce qui peut s'expliquer par la proximité du centre commercial de Pontault-Combault d'envergure supradépartementale et un centre-ville commercial d'envergure intercommunal. La densité commerciale en nombre d'établissements donne un ordre d'idée sur le poids du commerce, notamment du commerce de proximité car il ne représente pas beaucoup de surface de vente. Les centres villes de Champs-sur-Marne, de Torcy et de Noisiel accueillent un commerce de proximité important, alors que ceux de Lognes, Croissy-Beaubourg mais surtout celui Emerainville sont en retrait. La densité moyenne sur le territoire est de 11 commerces pour habitants. 15

16 Au regard de l'analyse de la densité commerciale en surface de vente du commerce de plus de 300 m² pour habitants, on constate qu'il y a des disparités par rapport à la densité en nombre d'établissements. Champs-sur-Marne a une densité commerciale importante grâce à la zone commerciale des pyramides située dans l'enveloppe agglomérée, en limite ouest du territoire du SCoT. La commune de Lognes a également une densité commerciale importante due à la zone commerciale périphérique de Valorée ( m² de surface de vente). Cette zone est importante pour le territoire car elle constitue l'une des deux zones commerciales d'envergure intercommunale du territoire du SCoT renforcé par sa localisation centrale au sein du SCoT et par son accessibilité par l'autoroute A4. L'autre zone commerciale de niveau 3 est située à Torcy, mais Bay1 ne comporte que m² de surface de vente car elle est complémentaire avec la zone commerciale Bay 2 situés sur la Commune de Collégien à l'est du territoire du SCoT. Comme la commune de Noisiel, la commune Torcy a une densité de surfaces commerciale faible alors que la densité d'établissements commerciaux est importante. Emerainville ne comporte pas une densité de surface commerciale importante. En moyenne, la densité de surface de vente pour les commerces de plus de 300 m² de surface de vente sur le territoire est de 894 m²/1 000 habitants. 16

17 Projets commerciaux pressentis Cinq projets commerciaux important sont en cours d'études ou sont déjà passés récemment en Commission Départementale d'aménagement commerciale et sont situés au Nord de l'a4 sur les communes densément peuplé mais déjà bien pourvue en commerces. Par ordre d'importance c'est tout d'abord le projet de la cité Descartes à cheval sur les communes de Champs-sur- Marne et de Noisy-le-Grand (93). Le projet global compte achever le campus de l'est Parisien pour en faire un cluster de la ville durable. Ce projet ambitieux veut mettre en avant tous les outils du développement durable en faisant de la mixité des fonctions, de l'accessibilité en transports en commun et en modes doux et de l'insertion paysagères des objectifs majeurs. Dans ce projet, le commerce a donc toute sa place et en particulier autour du pole gare, de l'échangeur de l'a4, mais également au cœur de la cité. Le projet commercial d'extension, passé en CDAC en septembre 2009, de la zone commerciale Bay1 a pour but de créer un ensemble commercial de près de m² de surface de vente, renforçant de ce fait son aire d'influence intercommunale. Projet de la Cité Descartes 17

18 Quartier du Luzard Les trois autres projets sont d'envergure communale. Le premier, autorisé par la CDAC en juillet 2011, consiste à créer un commerce alimentaire d une surface de vente de 1200m² cours des Petites Ecuries à proximité de la place des Colliberts, le second vise à agrandir, dans le cadre de la requalification de l Arche Guédon, le Franprix pour atteindre une surface comprise entre 700 et 900m² de surface de vente, enfin le troisième projet concerne la requalification du quartier du Luzard. Ce dernier a fait l'objet d'une étude approfondie qui a montré que le quartier du Luzard est un quartier attractif pour du commerce, car il dispose d'un pôle gare générateur de flux et qu'il est densément peuplé, d'ailleurs il dispose d'un marché forain important qui est vecteur d'animation urbaine. Néanmoins, le commerce de proximité n'est actuellement pas mis en valeur car il est peu visible et le manque de rotation dans l'offre de stationnement ce qui ne favorise pas leur fonctionnement. Quartier du Luzard De plus, il est situé dans un secteur fortement concurrentiel avec beaucoup d'enseignes alimentaires dans l'environnement proche. Le quartier du Luzard se doit, au cours de ce projet de requalification, de redynamiser son offre commerciale en la réorganisant et en la ciblant en fonction des besoins des habitants du quartier. 18

19 La demande commerciale du Val Maubuée Revenus des ménages Communes Nombre de foyers fiscaux Revenus net total Revenus moyens des ménages Torcy Lognes Croissy-Beaubourg Noisiel Emérainville Champ-sur-Marne SCoT Val Maubuée Source : Insee Le SCoT du Val Maubuée comptabilise foyers fiscaux sur son territoire qui ont un revenu moyen en 2008 de Ce revenu moyen est sensiblement le même que le revenu moyen français qui est de inférieur au revenu moyen de Seine et Marne qui avoisine les et largement inférieur au revenu moyen d Ile-de- France qui culmine à Les revenus du Val Maubuée sont donc assez faibles pour l Ile de France. De plus ce territoire subi des pressions foncières importantes ayant pour effet de faire augmenter sensiblement les prix de l immobilier. Dépense commercialisable Secteur IDC Alimentaire 120 Equipement de la personne 175 Equipement de la maison 115 Culture/Loisirs 145 Source : CCI La dépense commercialisable est appréciée à partir de la dépense moyenne à l échelle nationale, pondérée par un indice local de consommation (indice de disparité des dépenses de consommation, soit IDC). Ainsi, un indice de 110 par rapport à un indice national en base 100 signifie qu un ménage résidant dans l entité géographique concernée consomme 10% de plus en moyenne qu un ménage français. Le SCoT du Val Maubuée a des IDC toujours supérieurs à 100, le potentiel de consommation des ménages est en moyenne supérieur à celui des ménages français, malgré des revenus identiques et des prix de l immobilier importants. 19

20 21% 9% 42% Répartition de la dépense commercialisable Dépense alimentaire Equipement de la personne Equipement de la maison De plus, ces indices nous montrent que l équipement de la personne a une part très importante dans la consommation des ménages du SCoT et la part pour la culture et les loisirs est de 45% de plus que la moyenne française La dépense commercialisable est estimée à 747 millions d euros 1 pour ménages en Elle est répartie comme suit : - 42% dans l alimentaire ; - 27% dans l équipement de la personne ; Culture/Loisirs - 21% dans l équipement de la maison ; 27% Source : Insee - 9% dans la culture loisirs. Evasion commercialisable L évasion commerciale est très importante sur le territoire du SCoT puisque 60,50% des achats des ménages du SCoT sont réalisés hors du territoire. Le poids d Internet est très faible pour expliquer l évasion commerciale (1,3% des achats des ménages) tout comme le poids de la vente par correspondance (1,3% des achats). La plupart des achats réalisés hors du territoire se font dans le département de Seine-et-Marne puisque seuls 8,5% des achats des ménages du Val Maubuée sont réalisés hors du département (dont Paris). 1 Calculé à partir des indices IDC de 2005 et dépense commercialisable de la France en

21 L évasion commerciale du Val Maubuée touche tous les secteurs commerciaux, de l alimentaire à l équipement pour la maison : - Equipement de la personne (86%) - Équipement de la maison (72%), - Culture, loisir (69%) - Alimentaire (53%) Néanmoins ces chiffres très important sont à relativiser car 26% de l évasion commerciale se fait en direction du centre commercial BAY 2 situé à proximité de la gare de Torcy (RER A) et qui jouxte le territoire du Val Maubuée. Le SCoT est de plus situé au cœur d un triangle formé par trois pôles commerciaux majeurs : Le centre commercial Chelles 2, d envergure supracommunale : m² de surface commerciale, accessible par la N34 proche de la Francilienne ; Le centre commercial de Pontault-Combault, d envergure supracommunale : plus de m² de surface commerciale ; Cependant peu d évasion commerciale se produit vers ces trois pôles, contrairement à Bay 2, dont la localisation et l historique contribue fortement à son intégration dans les modes de consommation des habitants. Le centre commercial Chelles 2 provoque peu d évasion commerciale. Celui de Pontault-Combault est en revanche attractif, au regard de son accessibilité notamment (5% de l évasion commercial concernant l équipement pour la personne et l équipement pour la maison se fait en direction de cette zone). Enfin, le centre commercial Val d Europe est un pôle d envergure internationale avec une offre alternative et permettant de varier des centres commerciaux traditionnels. Peu de concurrence émane donc de ces pôles d envergure voisins. Ces pôles se caractérisent en effet par une image et une renommée positive, des espaces de commerces récents et une offre très développée. Les raisons de l évasion commerciale tiennent en grande partie à l existence d une offre concurrentielle très attractive à proximité du territoire du SCoT. Le centre commercial Val D Europe à Serris, d envergure internationale: environ m² de surface commerciale. 21

22 Occupation du sol et entrée de ville Les pôles périphériques Consommation foncière de la zone commerciale périphérique de Bay 1 à Torcy 31% 20% 49% Stationnement Bâtiment Autres (voirie d'accès, espace vert,...) Les commerces périphériques ont une organisation propre très consommatrice d'espace. Ceci est dû à la place réservé au parc de stationnement qui atteint les 50% de la superficie de la zone. L'exemple de Bay 1 à Torcy le prouve bien. Cette organisation spéciale vient du fait que la grande distribution s'est portée sur une accessibilité en voiture individuelle. Les commerces sont positionnés le long d'axes structurants (autoroutes, voies rapides, ), dans ce cas précis le long de l'autoroute A4 et de la francilienne. La zone Bay 1 a la particularité d être accessible en RER grâce à la gare de Torcy, ce qui renforce son attractivité. La zone Bay 1, mais également toutes les zones périphériques du territoire sont très consommatrices d'espaces. En témoigne le ratio entre la surface de vente et la superficie de la zone commerciale : - Centre commercial Bay 1 de niveau 3 à Torcy, d'une surface de vente de 9 800m² pour une superficie de 8 ha ; - Centre commercial Valorée de niveau 3 à Lognes d'une surface de vente de m² pour une superficie de 11 ha ; - Centre commercial des Pyramides, de niveau 2 à Champs-sur-Marne d une surface de vente de m² pour une superficie de 3,8 ha ; - Centre commercial de la Soubriarde de niveau 2 à Croissy-Beaubourg d'une surface de vente de m² pour une superficie de 5 ha ; - Centre commercial Intermarché de niveau 2 à Emerainville d'une surface de vente de m² pour une superficie de 2,3 ha. 22

23 - Les pôles en enveloppe agglomérée Les pôles commerciaux situés dans l'enveloppe agglomérée sont de deux types : les commerces de centre-ville et les commerces de péricentre. Les commerces de centre-ville s'organisent le plus souvent en rez-de-chaussée d'immeubles, le long de la voirie ou de rues piétonnes et près des gares (ex : quartier du Luzard à Noisiel). Ils n'ont pas de parkings propres et doivent leur accessibilité aux transports en commun, aux mobilités douces et en dernier lieux aux véhicules particuliers grâce aux places de parkings communales. Les commerces de péricentre ont eux une organisation qui s'approche des commerces périphériques. L'importance des stationnements est sensiblement inférieure puisqu'elle ne correspond qu'à 1/3 de la superficie et non pas à la moitié comme c'est le cas pour les zones commerciales. Les commerces de péricentre sont placés au cœur des zones d'habitat grâce à une superficie moyenne (exemple ci-contre 0.5ha) et ont donc une fonction de commerce de proximité. Consommation foncière pour un commerce de péri-centre à Noisiel 19% 34% Stationnement Bâtiment Espaces verts 47% 23

24 Commerces et accessibilité Les pôles commerciaux sont des zones très génératrices de flux. Comme nous l'avons déjà mentionné dans la partie précédente traitant de l'occupation du sol, les zones périphériques ont privilégié, comme mode d'accessibilité, la voiture, entrainant la construction de très grands parkings, alors que les pôles commerciaux de centre-ville, composés en grande partie de commerces de proximité, ont une part de leur clientèle piétonne et cycliste. Accessibilité par route et trafic tous véhicules Le territoire dispose d'un réseau viaire dense et hiérarchisé comportant notamment l'autoroute A4 qui traverse le territoire d'est en ouest, la francilienne (A104) qui permet une accessibilité nord-sud et la voie primaire nord (D199). Les commerces périphériques, mis à part le pôle commercial d'emerainville, sont situés le long de ces axes et ils participent à leur saturation lors des heures de pointe car leur fonctionnement est basé sur le tout automobile, intégrant des parkings bien souvent surdimensionnés. Ils sont de plus peu accessibles en transports alternatifs à la voiture. Les commerces situés en enveloppe agglomérée sont moins générateurs de flux automobiles et n'entrainent pas une saturation des axes routiers. 24

25 Accessibilité par transports alternatifs à la voiture Le territoire du SAN Val Maubuée dispose d'un réseau de transport en commun qualitatif avec notamment le RER A, d'une fréquence de passage toutes les 10 minutes et qui comporte 4 gares au sein du SCoT, dont une desservant la cité Descartes (qui comporte un projet commercial d'envergure), une le quartier du Luzard, une le centre-ville de Lognes et la dernière qui dessert la zone périphérique de Bay 1 à Torcy. Le RER E passe au nord et au sud du territoire avec une gare sur la commune d'emerainville non loin de la zone périphérique. Enfin le réseau de bus joint ces lignes de transport structurantes. Néanmoins il n'est pas sans défauts, car il ne comporte pas de lignes inter-quartiers performantes et la fréquence de passage des lignes de bus est insuffisante. Il convient de renforcer ce réseau pour valoriser les pôles commerciaux de quartier et de centre-ville via le plan de restructuration des réseaux de bus en cours de mise en place. Le transport alternatif à la voiture se traduit aussi par les mobilités douces. Déjà bien organisé, le réseau de pistes cyclables est encore en projet pour être amélioré. A l'issu de l'aménagement des pistes cyclables, le territoire sera bien irrigué avec des voies desservant les différents pôles commerciaux. L'accessibilité est un thème important quand on parle de commerce, car ils sont très générateurs de flux de clients et de marchandises. Si le SAN Val Maubuée veut donner une plus grande place aux transports en commun dans les années à venir, il faudra développer une offre performante sur tout le territoire du SCoT avec une desserte qualitative pour zones génératrices de flux. 25

26 Bilan du diagnostic Points forts Offre commerciale Une offre commerciale structurée (hiérarchisée) L important projet commercial de la Cité Descartes qui va avoir un rôle central dans le développement de l offre commerciale du territoire Demande commerciale Une dépense commercialisable très importante en moyenne 30% plus importante par ménage par rapport à la moyenne française. Points Faibles Un déséquilibre de densité commerciale sur le territoire au profit des communes au nord Une offre commerciale en équipement de la personne et en équipement pour la maison très concurrencé par d autres pôles majeurs notamment dans le Val de Marne Les revenus des ménages faibles par rapport au reste de l Ile de France Une évasion commerciale très importante qui s explique en partie par l attractivité des zones situées à proximité du territoire. Le territoire doit se positionner sur une offre complémentaire et de proximité Occupation du sol Pôles commerciaux périphériques : Des zones plus ou moins denses, une marge de manœuvre en termes de densification la zone commerciale récente de Bay 1 dont les aménagements publics sont qualitatifs Pôles agglomérés : Des espaces qui présentent une mixité des fonctions urbaines Des commerces qui jouent un rôle important dans le dynamisme et l attractivité des cœurs urbains Pôles commerciaux périphériques : Des zones commerciales monofonctionnelles : un enjeu de reconnexion de ces espaces de loisirs commerciaux aux secteurs résidentiels ou mixtes Des espaces de stationnement surdimensionnés qui sont très consommateur d espace Pôles agglomérés : Des pôles commerciaux agglomérés peu valorisés et trop peu développés Accessibilité commerciale Un territoire qui possède un réseau routier très développé qui dessert par les axes structurants les pôles commerciaux Un réseau de modes doux qui se développe sur l ensemble du SCoT Le réseau routier est lors des périodes de pointes saturé sur l ensemble du territoire Des zones commerciales peu ou pas accessibles en transports en commun performants permettant de créer une alternative à la voiture individuelle 26

27 Enjeux Offre commerciale Conforter la structure commerciale actuelle Enjeux en matière de commerces pour le territoire Renforcer les commerces de proximité et les pôles commerciaux agglomérés Porter le projet commercial de la Cité Descartes Insertion urbaine Développer une offre commerciale de qualité qui s insère dans le tissu urbain du territoire Travailler la qualité architecturale des bâtiments commerciaux et l intégration paysagère des zones commerciales La zone commerciale de la Soubriarde, est à restructurer dans une logique de pôle commercial durable, requalifié, densifié, maillé Consommation de l espace Limiter l impact des zones commerciales sur la consommation de l espace en favorisant la mutualisation des parkings, en densifiant les zones existantes, en créant des parkings sous-terrain ou en silo. Favoriser les implantations en péri-centre plutôt qu en extension urbaine Accessibilité Continuer le développement du réseau de circulations douces Améliorer l offre de transports collectifs pour l accès aux zones commerciales, avec des arrêts de bus aux plus près des entrées des commerces afin de favoriser d autres modes d accessibilité que la voiture Favoriser la place du piéton au sein des zones commerciales 27

28 VOLET COMMERCIAL DU DOCUMENT D ORIENTATION ET D OBJECTIFS (DOO) Le DAC Typologie commerciale La typologie des commerces du Val Maubuée est définie à partir de trois niveaux de commerces : Niveau 1 : les commerces de proximité Ce sont des commerces répondant aux besoins quotidiens des ménages du quartier dans lequel ils sont installés. Leur gabarit (commerces de moins de 400m² de surface utile) leur permet de s insérer facilement dans le tissu urbain. Ils ne sont donc pas consommateurs d espace et favorisent la mixité fonctionnelle au sein du quartier. De plus, ces commerces sont peu générateurs de flux importants (que ce soit de marchandises ou de clients). Niveau 2 : les commerces intermédiaires Les commerces ou ensembles commerciaux intermédiaires ont un rayonnement communal voir intercommunal. D un gabarit plus important que les commerces de proximité (commerces de surfaces comprises entre 400 et 2 000m² de surface utile), ils doivent faire plus d effort pour s insérer dans le tissu urbain mais jouent un rôle de locomotive dans les centralités communales et permettent une diversification de l offre dans les zones commerciales périphériques. Ils génèrent des flux de marchandises et de clients qui peuvent être maîtrisés si une réflexion bien en amont est réalisée. Niveau 3 : les commerces majeurs Les commerces ou ensembles commerciaux majeurs ont un rayonnement intercommunal voir au-delà des limites du SCoT. Les commerces majeurs jouent un rôle important dans l attractivité du Territoire, mais ont un impact non négligeable sur la consommation d espace (de par leur gabarit supérieur à m² de surface utile) et sur les flux de marchandises et de clients. Ils doivent s installer dans les zones commerciales déjà existantes ou permettre le renforcement du cluster de la cité Descartes avec des aménagements de grande qualité. Pour le classement des commerces dans l une ou l autre des différentes catégories, si au moins une des caractéristiques du dit commerce répond à la définition de commerce majeur, celui-ci sera considéré comme un commerce majeur. Il en est de même pour les commerces intermédiaires et de proximité. En cas de doute, le commerce doit être classé dans la catégorie la plus contraignante. Niveau 1 : les commerces de proximité L implantation des commerces de proximité devra se faire en priorité (recommandation) dans les secteurs préférentiels de proximité correspondant aux centralités de quartier existantes afin de les renforcer et de profiter de leur attractivité. Dans ces centralités, il est recommandé de ne pas entraver l implantation des commerces de proximité en fixant dans les PLU des normes de stationnement ou de livraison trop contraignantes, qui pourraient empêcher leur implantation. Par le biais du PLU, la commune peut délimiter des secteurs n étant pas propices à l installation de commerce de proximité. Le SCoT recommande l élaboration d une charte des devantures commerciales et de la signalisation commerciale afin de promouvoir la qualité des centralités commerciales du territoire. 28

29 Niveau 2 : les commerces intermédiaires Les commerces peuvent s implanter (conditions non cumulatives) : - s ils s intègrent dans un environnement caractérisé par la présence de fonctions urbaines mixtes à dominante habitat, et comportant au moins un équipement d'intérêt collectif ; - s ils prennent la forme d un «ensemble commercial» permettant une réponse diversifiée aux besoins des habitants OU d un commerce intégré à un immeuble de logements permettant de limiter les incidences négatives sur le paysage urbain ; - s ils s installent dans une ZACom, mais devront répondre aux prescriptions des commerces majeurs. Les extensions limitées à 20% de la surface existante à la date d approbation du SCoT, d un commerce intermédiaire existant à la date d approbation, ou leurs réhabilitations sont permises. Les commerces intermédiaires doivent: - Limiter la consommation d'espaces qu'implique le développement de l'équipement commercial, en limitant l'emprise réservée au stationnement ; - Les aires de stationnement des commerces intermédiaires doivent faire l objet d un traitement paysager qualitatif et doivent s intégrer dans le paysage urbain ; - Les façades des bâtiments commerciaux (avant et arrière) devront faire l'objet d'un traitement architectural qualitatif afin de s'intégrer dans le paysage urbain ; - Bénéficier d une desserte à moins de 10 minutes à pieds d une gare RER ou d un arrêt de bus d une fréquence moyenne inférieure à 30 minutes ; - Pour toute nouvelle implantation commerciale intermédiaire, les projets doivent justifier d'une accessibilité par une liaison douce ou par un projet de liaison douce; - Les aménagements des commerces intermédiaires doivent permettre de limiter les pressions sur l environnement (justifier d'efforts dans la maîtrise des énergies, l'infiltration ou la récupération des eaux pluviales,...) ; - Les commerces intermédiaires qui s'implantent dans les ZACom doivent répondre aux prescriptions des ZACom (voir pages suivantes). L implantation des commerces intermédiaires devra se faire en priorité (recommandation) dans les secteurs préférentiels intermédiaires localisés dans le SCoT. Le DAC recommande la mutualisation de leur parking avec les commerces alentours. Les localisations préférentielles du SCoT sont (cf. carte ci-après) : - Le centre-ville de Torcy, - L Arche Guédon, - Le centre ancien de Champs-sur-Marne, - Centre-ville de Lognes, - Le quartier du Luzard, - La Ferme du Buisson. 29

30 Niveau 3 : les commerces majeurs Les commerces majeurs prennent place uniquement dans les ZACom délimitées dans le SCoT. Les extensions des commerces majeurs existants, à la date d'approbation du SCoT sont permises, hors ZACom, dans une limite de 20% de la surface de vente existante à la date d approbation du SCoT. La requalification des commerces majeurs existants, hors ZACom, à la date d'approbation du SCoT, est permise. Le DAC recommande : - De favoriser les parkings souterrain ou en silo pour limiter la consommation d espace, - D aménager des parcs de stationnement très qualitatifs intégrant un maximum de plantations et dont les impacts visuels depuis la voie principale doivent, à terme, être très limités (traitement paysager des franges, espaces tampons). Les commerces majeurs doivent : - Justifier d'un accès en transports collectifs, via la présence d'un arrêt de bus (fréquence inférieure à 20 minutes) ou d une gare RER à moins de 10 minutes à pied de l'entrée du commerce ; - Disposer d'une accessibilité par des liaisons douces ; - Limiter l'emprise des parcs de stationnement en favorisant la mutualisation des parkings entre les commerces ; - Aménager des parcs de stationnement et des voiries de qualité qui portent une attention particulière à leur insertion paysagère ; - Traiter leurs façades (avant et arrière) afin que l architecture du bâtiment soit qualitatif ; - Prévoir des dispositifs en faveur de la récupération et de l'infiltration des eaux de pluie à la parcelle ; - Faire des efforts sur la réduction de la consommation d'énergie; - Etudier les impacts liés aux flux de clients et de marchandises et prévoir des mesures compensatoires ; - Prévoir des systèmes de gestion de déchets le plus en amont possible. 30

31 Les ZACom Le DAC du Val Maubuée est un document de projet qui définit les zones où les projets de commerces majeurs devront s implanter. Certaines zones commerciales ne sont pas définies comme des ZACom car elles n ont pas vocation à compléter leur offre. Néanmoins les commerces déjà existant pourront s étendre dans une limite de 20% de leur superficie à la date d approbation du SCoT. Cinq ZACom sont délimitées sur le territoire (cf. carte ci-après) : - Bay 1 : Le renforcement du rayonnement de Bay 1 : son évolutivité est en jeu, d autant qu elle propose en plus des activités commerciales des activités de loisirs et présente des espaces mutables pouvant être affectés à terme à des activités de services complémentaires, à destination des populations et des salariés travaillant à proximité. Sa densification sur site est privilégiée. L amélioration de son intégration urbaine et paysagère doit être engagée en faveur du rayonnement du pôle relais dont il fait partie, par un travail de recomposition urbaine et de couture avec les quartiers environnants. Créer une continuité commerciale entre Bay1 et Bay2 Réorganisation du pôle gare de Torcy et plus particulièrement des espaces de stationnement de la gare pour l accueil d activités mixtes tertiaires à dominante commerciale, Couverture partielle de la voie de RER, Création d un «pont habité» à vocation commerciale. - Valorée : Sa densification sur site est privilégiée, Une réflexion mutualisée doit être engagée sur l accessibilité entre Valorée et la ZAE du Mandinet, Les conditions d accessibilité doivent être compatibles avec les espaces d habitat, d équipements et de nature environnants afin de limiter les flux et les nuisances. Une meilleure intégration ubaine doit être favorisée par une attention particulière portée aux aspects extérieurs des constructions, à l aménagement paysager des parkings et des espaces verts. - Cité Descartes : La polarité commerciale de la Cité Descartes doit passer d une logique d hyperproximité à un rayonnement à l échelle de l agglomération. Tirer le commerce existant avenue Ampère en favorisant les offres de réponse aux besoins de proximité pour les salariés, étudiants et résidents actuels et futurs, notamment : - Jusqu à la gare et faire de la future gare du grand Paris une centralité commerciale, - Plus au Sud jusqu au Bois Rond pour générer un vrai linéaire commercial en pied d immeuble au sein de la Cité Descartes. Le développement du pôle commercial de la Cité Descartes doit être accompagné par le renforcement et le développement du pôle gare : Desserte par le Métro automatique du Grand Paris, Principe de liaison de TCSP entre Noisy/Champs-sur- Marne sur l emprise de l ex A.103 vers la tangentielle Nord, Aménagement d une passerelle permettant la liaison entre le technopole et les ZAE de la Malnoue. 31