Rapport semestriel au Opus Zoug: vive la flexibilité! Messeplatz à Bâle: la tour s anime

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1 VNI CHF au CHF au avant impôts différés numéro de valeur Symbole SWX: SPSN N o 9, septembre 2003, avec chiffres semestriels SWISS PRIME NEWS Rapport semestriel au pages 6 7 Opus Zoug: vive la flexibilité! page 3 Sihlcity: centre urbain pour Zurich Sud pages 4 5 Messeplatz à Bâle: la tour s anime page 8 Swiss Prime Site au 1 er semestre 2003 Bon premier semestre Dans l environnement économique et boursier toujours difficile du premier semestre 2003, Swiss Prime Site s est avérée d être une entreprise d investissement immobilier d une valeur très stable et particulièrement intéressante pour les actionnaires. L action a gagné 5,58% durant les six premiers mois de 2003 et a ainsi clairement battu tant l indice de référence SWX IG Real Estate (+1,76%) que le SMI (+3,95%). La distribution sous la forme d une réduction de la valeur nominale de CHF au 28 juillet 2003 représente pour l investisseur un beau rendement net de 4,15% (sur la base du cours de clôture avant le jour de la distribution). Comparativement à la période correspondante de l exercice précédent, le produit des locations et le bénéfice net ont connu une croissance significative au cours du premier semestre La VNI (valeur nette d inventaire) a augmenté de 2,47% à CHF durant la période sous revue. Au 30 juin 2003, le revenu locatif a pu être augmenté de presque 13% par rapport à la même période de l exercice précédent, le faisant passer à CHF 53,6 millions. La marge EBIT (avant réévaluations) s est maintenue à un très haut niveau et a dépassé les Stefan Mächler, président du Conseil d administration de la société Swiss Prime Site AG. Grâce à la qualité de son portefeuille et à la mise en œuvre cohérente de sa stratégie, Swiss Prime Site a réalisé un résultat opérationnel remarquable sur un marché immobilier encore difficile. 76% au 30 juin Le bénéfice net (sans les effets des réévaluations) a pu être accru de 14,35% à CHF 23,9 millions. Saine structure du bilan Vu la faiblesse des risques liés à son portefeuille et à une solide quote-part de fonds propres de plus de 51%, Swiss Prime Site a bénéficié de frais de financement étranger avantageux. Bien que le refinancement soit généralement axé sur le long terme, les Swiss Prime Site a pris une participation de CHF 150 millions dans le projet futuriste de Sihlcity à Zurich.

2 Le nouveau bâtiment "Under Höh" du centre d achat Volkiland a rapporté à Swiss Prime Site une plus-value d évaluation de CHF 7,3 millions. frais de financement ont pu être ramenés à 3,53% (exercice précédent 3,58%) pour une échéance résiduelle moyenne de 3,1 ans (exercice précédent 3,2 ans). Un portefeuille immobilier dynamique La valeur du portefeuille immobilier s élevait à près de CHF 2,1 milliards au 30 juin 2003, soit un accroissement de CHF 53 millions, ou 2,63%, par rapport à la fin La croissance s explique pour une bonne partie par la participation au nouveau projet de construction Sihlcity à Zurich. Sihlcity est l un des projets de construction suisses les plus intéressants et les plus prometteurs de ces dix dernières années. Swiss Prime Site a pris une participation de CHF 150 millions sur l investissement total de CHF 620 millions. Vous trouverez davantage d informations sur ce projet futuriste aux pages 4 et 5. L évaluation du portefeuille immobilier au 30 juin 2003 s est soldée par une modification nette positive de sa valeur de CHF 2,9 millions. Conséquence d une ambiance défavorable du marché, l évaluation des immeubles existants a dû être corrigée vers le bas de CHF 4,4 millions. Cela correspond à une adaptation de moins d un demi-pour-cent. L achèvement du projet "Under Höh", au centre d achat Volkiland de Volketswil, a contribué de manière décisive à ce solde positif. Grâce à une décision d investissement prévoyante et stratégiquement correcte, prise il y a près de deux ans, à une réalisation et à une commercialisation professionnelle, ce projet a permis de dégager une plusvalue d évaluation de CHF 7,3 millions. Une clinique dentaire ouverte en permanence est entrée en service dans le nouveau bâtiment "Under Höh" de Volketswil. Elle est à disposition des clients, sans rendez-vous, pratiquement 24 heures par jour et représente la première clinique dentaire exploitée sur ce modèle en Suisse alémanique. Le nouvel immeuble commercial est ainsi loué aux deux tiers, quelques mois seulement après son achèvement. Durant la période sous revue, le portefeuille de Swiss Prime Site comptait exclusivement des objets et projets de premier ordre, situés sur des sites économiques sélectionnés, prouvant une fois de plus sa haute qualité et sa solidité conjoncturelle. Le rendement net s entendant comme revenu locatif net, déduction faite des frais d entretien, de la perte de revenu, des frais incombant au propriétaire d immeuble (p. ex. impôts immobiliers, eau, gardien d immeuble, etc.) en relation avec la valeur commerciale à la fin de la période sous revue a atteint 5,24% (exercice précédent 5,23%). Début optimiste du second semestre Il est permis aujourd hui de penser que l évolution du second semestre sera également réjouissante. Cet optimisme se fonde sur le succès des locations dans les nouveaux projets, la saine structure de refinancement de même que sur le fait que les contrats de location sont indexés et bénéficient d une longue échéance résiduelle 55,5% des contrats de location ont une échéance résiduelle de plus de six ans. Ouverture officielle de la tour à la Messeplatz le 14 novembre 2003 L ouverture officielle de la tour à la Messeplatz de Bâle le 14 novembre 2003 marquera la fin d un projet particulièrement ambitieux, exigeant et fascinant. Le chemin parcouru depuis les premiers contacts entre Messe Basel AG et Swiss Prime Site fin 1999 pour atteindre l objectif a été éprouvant et riche en événements. Cela dit, le professionnalisme de tous les participants a permis de relever le défi. Le portefeuille de Swiss Prime Site comporte aujourd hui un bâtiment à haut rendement dans le centre d une des régions économiques les plus attrayantes de Suisse. L article de la page 8 vous informe de la manière dont le plus haut bâtiment de Suisse se remplit de vie et de nouveaux locataires. 2

3 Opus Zoug Vive la flexibilité! Cinq des huit bâtiments du complexe Opus sont achevés et en grande partie loués. Les investissements pour la construction des trois autres unités n ont pas encore été engagés en raison de l insuffisance des prélocations. La flexibilité recherchée d emblée s avère d être aujourd hui un précieux avantage: elle réduit le risque d investissement à court terme tout en conservant le potentiel intégral du projet. La première pierre du projet Opus Zoug a été posée en octobre A l époque, les conditions cadre de l économie étaient quelque peu différentes et l optimisme prévalait dans la branche immobilière. Un projet convaincant et une situation unique avaient incité Swiss Prime Site à donner le feu vert à la construction de la première étape. Le fait que les quatre premiers bâtiments, achevés entre septembre 2001 et avril 2002, soient presque entièrement loués démontre le bien fondé de cette décision d investissement. Le premier bâtiment de la deuxième étape, achevé en février 2003, est entièrement loué. Situation et concept irréprochables Rien n a changé dans cet endroit plaisant de la capitale d un canton, dont loué en négociation (intéressés) libre la population augmente deux fois plus vite que la moyenne suisse. Le terrain de près de m 2 se trouve sur le meilleur site central, à proximité immédiate de la gare. Le concept architectonique et les qualités architecturales sont toujours aussi concluants. Opus est composé de huit solitaires, disposés à la manière d un mas. Ils entourent une cour intérieure de la taille d'un terrain de football et baignée d eau. L attente diminue le risque d investissement Ce qui a changé depuis la pose de la première pierre, il y a bientôt trois ans, 3 c est le climat économique qui s est montré plus frileux que prévu. Afin de réduire au maximum le risque d investissement, Swiss Prime Site a provisoirement ajourné la construction des trois unités restantes. Le report a été possible grâce à une convention passée avec l entrepreneur total, précisant que la construction d un nouveau bâtiment ne débute qu au moment où sa location est assurée à 60%. Attendre et observer, telle est la devise tant que ce seuil n est pas atteint. Swiss Prime Site vérifie pour l instant la possibilité de concevoir un bâtiment résidentiel. Effectivement, le parc aquatique original et la belle vue sur le "Zugerberg" constituent un voisinage permettant sans autre de Chaleureux remerciements Swiss Prime Site remercie tous ceux qui ont permis la réalisation du "Kunst im Innenhof" en guise de cadeau pour la fête d achèvement du gros œuvre. Ces remerciements s adressent dans un premier temps aux deux sponsors principaux, Axess Projects SA, architecture, et Ernst Schweizer SA, construction métallique, mais également à A. Wismer, ingénieur en génie civil, Chr. Breitenstein, pierres naturelles et artificielles, Landis Bau SA, Beglinger Söhne SA, paysagiste, et B. Jäggi, créatrice. Les cubes d acier dans donner à Opus une affectation résidentielle. Sur les trois propositions à la cour intérieure le bassin confèrent étudiées, une variante est entretemps arrivée à maturité. naturel qui influe d Opus un charme positivement sur les Les autres résultats des locations décideront du sort final d Opus. Une et les personnes qui bâtiments environnants chose est toutefois certaine: les projets de haute flexibilité assortise et de y travaillent. contrats d entreprise adéquats permettent aux investisseurs de dormir tranquillement, même en périodes difficiles. Swiss Prime Site a la certitude de pouvoir prendre en toute liberté la bonne décision. Cubes d acier dans le bassin En harmonie avec l architecture du paysage, la cour intérieure du complexe Opus sera dorénavant égayée par trois blocs erratiques en acier de l'artiste Barbara Jäggi, Lucerne. De 3.5 mètres de large et 2 mètres de haut, les cubes surgissent d un grand bassin et constituent un contraste avec l architecture, sur les plans de la forme, de la matière et des couleurs: au bord de l enceinte, les bâtiments rectangulaires posés au sol, avec des surfaces lisses et homogènes dans des couleurs froides dans la cour intérieure, les pans obliques et les lignes fluides des objets d art. Ils flottent dans l eau et sont rudes, nerveux, vivants et dans une couleur chaude, qui ne tardera pas à rouiller. Le carré de la rue Landys+Gyr Zählerweg Theilerplatz Dammstrasse sera dorénavant bien plus qu une célèbre adresse d affaires, mais attirera aussi les amateurs d art, qui apprécient la conjonction de l eau, des roseaux, des arbres et de l acier. Ceux qui souhaiteraient examiner de près l ensemble pourront même emprunter un escalier métallique spécial.

4 Sihlcity Centre urbain pour Zurich Sud Depuis le milieu 2003, des travaux de construction ont débuté sur l enceinte de la fabrique de papier, le long de la Sihl, près du pont Uto. D ici trois à quatre ans, devra surgir ici un centre interrégional, qui réunira les achats, le travail, le fitness, la gastronomie et la culture sur une surface utile de près de m 2. Swiss Prime Site est l un des grands investisseurs de ce projet architectonique et urbanistique futuriste. Elle participe au projet à raison de CHF 150 millions, soit 24,2% de l investissement total de CHF 620 millions. "Si nous investissons dans Sihlcity, Combinaison équilibrée c est parce que nous sommes convaincus que le projet qui sera réalisé Après le Volkiland, qui vient d être et prévoyante de l utilisation ici dans les quatre ans ne fera que des agrandi par le nouveau bâtiment heureux; les locataires, les clients, les "Under Höh", et le Pizol-Centre à utilisateurs, nos investisseurs, au nom Mels SG, acquis en automne 2002, desquels nous investissons, et Karl Swiss Prime Site participe à un autre Steiner AG, le "Total Services Contractor". Sihlcity deviendra une véritable Mais dans le cas de Sihlcity, il ne grand centre de surfaces de vente. vitrine de la périphérie zurichoise et s agit pas d un véritable shopping une attraction pour toute la région." centre. Sihlcity est et offre bien C est en ces termes que Markus Graf, davantage. L offre se fonde sur les CEO de Swiss Prime Site, se présenta besoins complexes du monde moderne du travail et du comportement aux médias en sa qualité de représentant d un consortium investissant CHF futur en matière d achat et de divertissement. Ainsi, les visiteurs auront 620 millions dans ce projet. Le consortium se compose de Swiss Prime accès à des magasins spécialisés Site et de Credit Suisse Asset Management (CSAM). nomique. La santé, le fitness et la réputés et à un large éventail gastro- culture ont également leur place dans le concept Sihlcity. Il est notamment 4 prévu d aménager un vaste espace de fitness et un cinéma multiplex de neuf salles offrant près de places assises de la classe supérieure de confort. Un hôtel de 150 chambres et quelques appartements spacieux de haut standing feront en outre de Sihlcity une destination qui ne restera déserte pendant la nuit. Les locataires des nouvelles surfaces de bureau et les nombreuses sociétés apprécieront certainement les possibilités de logement offertes à leurs partenaires commerciaux. Selon Markus Graf, la force du projet de Sihlcity ne réside pas seulement dans la combinaison équilibrée et prévoyante de son utilisation, mais également dans ses perspectives séduisantes de rendement et son potentiel prometteur de plus-value. Dans la zone d attraction d un cinquième de la population suisse Plus de habitants vivent dans un rayon de 1.5 km et plus de personnes y ont leur lieu de travail. Un cinquième de la population suisse et un quart des revenus des ménages peuvent accéder en 30 minutes à Sihlcity. Seuls quelques centres d achat en Suisse peuvent se targuer de telles valeurs. Les commerces de détail pourront déjà servir leurs premiers clients en automne Des conventions de réservation ferme ont DONNÉES DE RÉFÉRENCE Sihlcity Zurich Surface du terrain m 2 Construction Volume total d investissement CHF 620 mio Part de copropriété CHF 150 mio Produit théorique des locations p.a. CHF 40,5 mio Surface totale de location (sans parking) ca m 2 Surface de location vente m 2 Surface de location bureau m 2 Surface de location culture, cinéma, gastronomie m 2 Surface de location divers m 2

5 déjà été conclues avec des entreprises réputées pour près de deux tiers des surfaces de vente. Le principal locataire de la Sihlcity est la Coop, qui y exploitera notamment un mégastore et un Coop City. Idéal pour Swiss Prime Site L investissement dans Sihlcity remplit toutes les conditions requises pour réussir un engagement dans un projet. En font notamment partie: date d entrée prometteuse d une évolution positive des prix et des valeurs orientation vers les besoins actuels des usagers (= réduction du risque de location) rendements durables rajeunissement du portefeuille potentiel d un site économique fort et attrayant Liaison cohérente aux transports publics Grâce à un rattachement aux transports publics planifié d emblée, les personnes et fréquences attendues pourront être facilement maîtrisées. Outre l arrêt de la ligne 4 du S-Bahn (SZU Sihltal-Zürich-Uetliberg-Bahn) directement devant le nouveau centre, la ligne de tram 13 et du bus 33, à peu la nouvelle ligne de bus 67 mènera aussi à Sihlcity; l arrêt final de la ligne 89 se trouvera même sous la grande place, au centre du complexe. Bien que, selon l état actuel de la planification, près de 50% des visiteurs et des locataires s y rendront par les transports publics, environ 850 places de parc seront mises à disposition sur huit étages. Par la sortie Brunau, les automobilistes peuvent atteindre directement et facilement le réseau routier national avec le futur tunnel d Uetliberg. Alliance réussie entre le vieux et le neuf Sihlcity pose également de nouveaux repères dans le paysage architectural de Zurich Sud. L architecte Theo Hotz a conçu le projet d une structure urbaine d éléments individuels imbriqués dans tous les sens, d une densité urbaine et d une haute qualité architectonique. Divers anciens immeubles seront remis en état et intégrés à Sihlcity. L affectation industrielle de départ et l histoire du lieu resteront ainsi perceptibles. La cheminée, culminant à près de 65 mètres, servira de point de ralliement au nouveau quartier. A Sihlcity, d anciens immeubles remis en état seront alliés à de nouvelles constructions, le tout dans un haut niveau architectural. 5

6 Extrait du rapport semestriel Compte de résultat consolidé en milliers de CHF Produit de la location d immeubles de placement Autres produits d exploitation Total des produits d exploitation Charges d exploitation directes Réévaluation des immeubles de placement, nette (2 856) (5 114) Charges de personnel Autres charges d exploitation Amortissements des immobilisations corporelles mobilières 2 4 Frais de fondation et d organisation Total des charges d exploitation Bénéfice d exploitation (EBIT) Charge financière Produit financier Bénéfice avant impôts sur le revenu Impôts courants sur le revenu Impôts différés sur le revenu Bénéfice de la période sous revue Bénéfice de la période par action, CHF Bilan consolidé en milliers de CHF Actifs Actif circulant Liquidités Créances résultant de livraisons et prestations Autres créances Comptes de régularisation actifs Total de l actif circulant Actif immobilisé Immobilisations financières à long terme 515 Immobilisations corporelles mobilières 2 Immeubles de placement Total de l actif immobilisé Total à l actif Passifs Engagements à court terme Engagements résultant de livraisons et prestations Autres engagements à court terme Avances Comptes de régularisation passifs Total des engagements à court terme Engagements à long terme Engagements financiers à long terme Engagements fiscaux différés Total des engagements à long terme Total des fonds étrangers Fonds propres Capital social Réserves issues du capital Réserves issues du bénéfice Total des fonds propres Total au passif Tableau consolidé des mouvements de trésorerie en milliers de CHF Bénéfice de la période sous revue Ajustements pour: Réévaluation des immeubles de placement (revalorisation), nette (2 856) (5 114) Amortissements des immobilisations corporelles mobilières 2 4 Charge financière Produit financier (10) (12) Impôts sur le revenu Modification de l actif circulant d exploitation: Augmentation des créances résultant de livraisons et prestations (2 287) (6 350) Diminution des autres créances Diminution/augmentation des comptes de régularisation actifs (815) Diminution des engagements résultant de livraisons et prestations (227) (137) Diminution/augmentation des autres engagements à court terme et des avances (5 248) Augmentation/diminution des comptes de régularisation passifs 323 (6 201) Augmentation des engagements fiscaux différés Paiements d intérêts effectués (16 977) (18 288) Paiements d intérêts reçus Paiements des impôts sur le revenu (187) Afflux de fonds net du secteur d exploitation Investissements en immeubles de placement (50 018) (64 323) Investissements en immobilisations corporelles mobilières Désinvestissements d immobilisations financières à long terme Paiements des dividendes reçus Sortie de fonds nette des activités d investissement (49 503) (64 123) Augmentation des engagements financiers à court terme Augmentation des engagements financiers à long terme Augmentation du capital, agio inclus, moins frais d augmentation du capital Produit de la vente des propres droits de souscription Réduction de la valeur nominale Vente des propres actions Paiement des dividendes versés Afflux de fonds net du secteur des opérations de financement Augmentation nette des liquidités Liquidités au début de la période sous revue Liquidités à la fin de la période sous revue Portefeuille par région Base: valeur de marché au Zurich 42% Suisse romande 1% Suisse italienne 0% Suisse orientale 6% Suisse centrale 11% Genève 11% Suisse du nord-ouest 16% Berne 13% Portefeuille par genre d affectation Base: rendement net des loyers au Vente 19% Cinéma Restaurant 7% Bureau 60 % Dépôt 5% Logement 2% Autres 2% Parking 5% 6

7 Matrice de marché: graphique du rendement (Source: Wüest & Partner) QUALITÉ DE L OBJET dilemme IV moyen I III vedette II Justificatif des fonds propres consolidés Capital Réserves issues Réserves issues Total fonds en milliers de CHF social du capital (agio) du bénéfice propres Montant au 1 er janvier Distribution des dividendes Bénéfice de la période Vente des propres actions, nette Montant au 30 juin Bénéfice de la période Augmentation du capital au 11 octobre 2002 (agio inclus) Frais d augmentation du capital (7 887) (7 887) Produit de la vente des propres droits de souscription Réduction de la valeur nominale au 29 juillet 2002 (24 160) (24 160) Acquisition des propres actions, nette (3 268) (803) (4 071) Montant au 31 décembre Distribution des dividendes Bénéfice de la période Vente des propres actions, nette Montant au 30 juin Portefeuille selon l échéance des contrats de location Base: produit net des loyers au fin du contrat mesurée en années Objet problématique 1 Am Bohl 1/ Goliathgasse 6, 9000 St-Gall 2 Reitergasse 9/11, 8004 Zurich 3 Birchstrasse 117, 8050 Zurich 4 Quai du Seujet, 1203 Genève 5 Josefstrasse 53/59, 8005 Zurich 6 Stauffacherstrasse 94 96, Molkenstrasse 15 17, 8004 Zurich 7 Kirchstrasse 20, 8913 Dietikon 8 Lagerhausstrasse1, 4500 Soleure 9 Röschibachstrasse 22, Hönggerstrasse 40, 8037 Zurich 10 Steinenvorstadt 67, 4051 Bâle 11 Schulstrasse 34/36, 8050 Zurich 12 Freiestrasse 26 / Falknerstrasse 3, 4001 Bâle 13 Aemmenmattstrasse 43, 3123 Belp 14 Froburgstrasse 15, 4601 Olten 15 Cityport, 8050 Zurich-Oerlikon 16 Rue du Rhône/Place Fusterie, 1204 Genève 17 Industriestrasse 1, 8604 Volketswil 18 Freischützgasse 14, 8004 Zurich 19 Hofwisenstrasse 50, 8153 Rümlang 20 Vadianstrasse 25, 9000 St-Gall 21 Weltpoststrasse 5, 3015 Berne 22 Route de Chancy 59, 1213 Petit-Lancy ,05% 4,31% 7,41% 7,71% 7,36% 11,61% 9,77% 9,73% 9,53% QUALITÉ DU SITE 11,49% 19,03% 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% en pour-cent du produit net des loyers Manque de qualité 23 Opus 1, Gubelstrasse 22, 6300 Zoug 24 Opus 2 (projet), 6300 Zoug 25 Route de Malagnou, Rue Michel-Chauvet 7, 1208 Genève 26 Rte du Petit-Moncor 1, 1752 Villars-sur-Glâne 27 Messeturm (projet), 4021 Bâle 31 Genfergasse 14, 3001 Berne 34 Alte Tiefenaustrasse 6, 3048 Worblaufen 35 Peter-Merian-Strasse 80, 4002 Bâle 36 Route de Meyrin 49, 1211 Genève 37 Weinberglistrasse 4, 6000 Lucerne 38 Geissensteinring, 6000 Lucerne 39 Tribschenstrasse 56/60, 6000 Lucerne 40 Quartierzentrale Tribschen, 6000 Lucerne 41 Bahnhofquai 20, 4600 Olten 42 Swisscom-Gasse 2, Bahnhofquai 18, 4600 Olten 43 Theaterstrasse 17, 8400 Winterthour 44 Fraumünsterstrasse 16, 8000 Zurich 45 Brandschenkestrasse 25, 8000 Zurich 46 Under Höh, 8604 Volketswil 47 Manessestrasse 85, 8003 Zurich 48 Pizol-Centre, 8887 Mels 49 Sihlcity (projet), 8000 Zurich 30,00% 35,00% Annexe au rapport semestriel consolidé Bénéfice par action Le bénéfice pris en compte pour déterminer le bénéfice par action, respectivement le bénéfice dilué par action est le bénéfice de l exercice du Groupe Swiss Prime Site. Le nombre moyen d actions est de: Actions émises (180 jours) Portefeuille moyen des propres actions (180 jours) Nombre moyen pondéré d actions (180 jours) Le bénéfice moyen pondéré par action est de CHF: Bénéfice de la période par action Aucun effet de dilution n est survenu durant la période sous revue du au Il n est donc pas fait état d un bénéfice dilué par action. Fonds propres L Assemblée générale du 29 avril 2003 a décidé un remboursement de CHF 40,267 millions de la valeur nominale, la ramenant ainsi à CHF 732,853 millions (CHF par action). La réduction de la valeur nominale fut effective au 28 juillet Après remboursement, la valeur nominale par action se monte à CHF Chiffres séléctionnés de l entreprise Etat au Etat au Modification Indication en en % Données du groupe EBITDA mio. CHF 44,0 42,4 3,77 EBIT mio. CHF 44,0 42,4 3,77 Bénéfice (+) / Perte ( ) mio. CHF 23,9 23,3 2,58 Fonds propres mio. CHF 1 063,9 860,2 23,68 Quote-part des fonds propres % 51,17 46,08 11,05 Fonds étrangers mio. CHF 1 015, ,7 0,86 Quote-part des fonds étrangers % 48,83 53,92 9,44 ROE (pondéré) % 4,55 5,51 17,42 ROIC (pondéré) % 3,97 4,40 9,77 Indications sans les effets des réévaluations* Bénéfice d exploitation (EBIT) mio. CHF 41,1 37,3 10,19 Marge EBIT % 76,34 77,86 1,95 Bénéfice de la période sous revue mio. CHF 23,9 20,9 14,35 Bénéfice par action (pondéré) CHF ,39 ROE (pondéré) % 4,76 5,26 9,51 *Sans prise en compte des réévaluations (IAS 40) et des impôts différés qui en résultent. Données sur le portefeuille immobilier au Valeurs marché, mio. CHF Produit des loyers, mio. CHF Rendement net Manque à gagner Surface utile en m Zurich 849,0 758,1 23,0 20,7 5,10% 4,98% 4,40% 3,37% Suisse centrale 173,5 174,0 5,3 5,0 5,53% 5,51% 9,35% 9,57% Suisse orientale 121,8 27,1 3,7 0,9 5,54% 5,71% 0,52% 1,74% Suisse du nord-ouest 163,1 162,6 4,9 4,9 5,51% 5,50% 3,43% 2,60% Berne 264,6 270,5 8,0 8,2 5,25% 5,35% 5,83% 0,70% Genève 229,5 230,3 6,9 6,9 5,19% 5,37% 1,86% 1,29% Suisse romande 29,0 28,9 0,9 1,0 5,03% 5,54% 7,42% 8,63% Total intermédiaire 1 830, ,5 52,7 47,6 5,24% 5,23% 4,52% 3,33% Projets 226,1 148,4 0,9 0,0 n/a n/a 0,00% 0,00% Total 2 056, ,9 53,6 47,6 n/a n/a 4,45% 3,33%

8 Indications sur l action Cours de l action ( ) au CHF maximum CHF minimum CHF Capitalisation boursière au CHF 990,6 mio. VNI (avant impôts différés) au CHF au CHF changement 2,47% Messeplatz à Bâle La tour s anime Les premiers locataires du plus haut immeuble commercial de Suisse ont emménagé il y a six mois. Depuis lors, les 105 mètres de la tour à la Messeplatz à Bâle s animent de jour en jour. 85% des m 2 en tout sont déjà loués. Et, au vu de l intérêt pour les surfaces encore inoccupées, le management est persuadé de louer encore d autres surfaces dans un proche avenir. Les conditions préalables sont bonnes, pour que quasiment tous les 31 étages de la tour de la Messeplatz soient bientôt occupés par des locataires. Seulement deux années et demie se seraient écoulées entre le début effectif de la construction, en octobre 2001, et l état remarquable des locations du bâtiment. Un exploit si l on pense à la complexité du problème, à la taille du projet et à la situation économique, tout sauf avantageuse. Nouveaux locataires et nouveau nom L'hôtel sis à la Messeplatz de Bâle sera exploité dès le 1 er septembre 2003 sous le nom de Ramada Plaza Hotel. Ramada exploite depuis plus de 20 ans plusieurs hôtels en Suisse et, de ce fait, connaît très bien les conditions locales du marché. Ramada International fait partie du groupe Marriott Inc., Washington D.C., un groupe exploitant près de établissements et occupant collaborateurs dans plus de 60 pays. En Suisse, la société principale, Marriott Inc., est également active depuis des années à Evolution des cours boursiers du au Zurich, où elle exploite le Marriott Hotel et le Renaissance Hotel. Selon les vœux de Ramada, le nom officiel de la tour sera "Ramada Tower". Sous réserve des autorisations officielles, les enseignes correspondantes seront installées sur les grandes façades. En automne 2003, Roche prendra ses quartiers dans la Ramada Tower et occupera une surface de m 2, aux étages 19 à 25. L entreprise bâloise de soins médicaux veut loger dans la tour de la Messeplatz une partie de sa division "Pharma Technical Operations". Enfin, les visiteurs du bâtiment bénéficieront bientôt d'une nouvelle attraction au plus haut niveau. Le "Bar Rouge" sera installé au 31 ème étage et sur une partie de 30 ème étage. Il sera dirigé par l'exploitant qui, durant l'expo 02, tenait avec un grand succès le bar du même nom à Yverdon-les- Bains. L'ouverture du bar et d'une lounge, pouvant accueillir jusqu à 300 personnes, est prévue pour la fin de l'automne Source: Bloomberg VNI (après impôts différés) au CHF au CHF changement 2,28% Bénéfice par action (pondéré) au CHF 7.75 au CHF 5.96 Statistique des actions total des actions numéro de valeur n ISIN CH symbole SWX SPSN premier jour de négoce Contacts Société Swiss Prime Site AG Froburgstrasse 15, 4601 Olten Tél Fax Président du Conseil d administration Stefan Mächler stefan.machler@swiss-prime-site.ch CEO Markus Graf markus.graf@swiss-prime-site.ch CFO Peter Wullschleger peter.wullschleger@swiss-prime-site.ch CIO Peter Lehmann peter.lehmann@swiss-prime-site.ch Attachée de presse Susanne Richner susanne.richner@swiss-prime-site.ch Agenda 12 septembre 2003 rapport semestriel de gestion au avec conférence de presse sur le bilan 19 mars 2004 rapport annuel de gestion au avec conférence de presse sur le bilan avril Cours de l action Au CHF Maximum CHF Minimum CHF Asssemblée générale exercice 2003 Impressum SPS SMI (adapté) SWX IG Real Estate (adapté) Editeur Swiss Prime Site AG Concept et réalisation ibl und partner ag, soleure Disclaimer: les données financières reproduites et les autres états de Swiss Prime News sont des informations choisies. Vous pouvez obtenir un rapport annuel ou semestriel complet en téléphonant ou en écrivant à la société. Ces informations ne sont ni une offre, ni une recommandation d achat des actions Swiss Prime Site AG. Elles ne doivent pas être diffusées dans les ordres juridiques où elles constitueraient une violation du droit ou des prescriptions en vigueur. Les déclarations prédictives sont entachées d incertitude et de risques; il est donc possible que les résultats effectivement enregistrés par la société soient différents de ceux prédits. 8