Compte rendu de visite De l Expertise Consultative

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1 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / L EXPERTISE INDEPENDANTE Mr Thierry ROYER Tél / royer.expert@orange.fr Expert en Techniques du Bâtiment, formé aux procédures Judiciaires Prestataire de formation enregistré sous le numéro auprès du préfet de la région des pays de la Loire Compte rendu de visite De l Expertise Consultative Adresse : 22 la Gourdonnière Champtoceaux Rénovation Energétique - Suivi et Réception de chantier - Litiges - Malfaçons - Médiation Contradictoire Ventilation Qualité de l air & Performance Energétique - Charpente - xylophage - Spécialiste électricité XPC & NFC RT RT2012 BBC SARL - SIRET : Code APE 7112B - Expertise - Ingénierie Formation - RCS Angers Assurance responsabilité civile professionnelle Compagnie GROUPAMA

2 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / Identités des parties Désignation du client M. Nicolas xxx 68 Bis r Joseph xxx 44xxx xxx Tél : xxxxxxxxx nicolas.xxx@aliceads.fr Lieu de l expertise Adresse : 42, Chemin de la xxx 44xxx SAINT xxx Personnes présentes lors de la visite Mr xxx et Mme xxx Objet de la demande d expertise Aide à la prise de décision pour l achat d un logement : inspection technique 1ère approche sur le visible visitable accessible Expertise et rapport Date de l expertise : 17 mars 2014 de 9h15 à 12h Date d envoi du rapport : 21 mars 2014 Nombre de pages rapport : 20 pages = (Ecrit : 5 + Photos : 15) / Annexes = 25 pages Introduction : Griefs et demandes Monsieur, vous souhaitez acheter une maison, vous m avez sollicité pour en effectuer un contrôle technique en 1ère approche et vous donner un avis impartial. Vous êtes des nonsachants du bâtiment. EXPERTISE Faites sur le visible, visitable, accessible, mesurable et selon vos informations Conclusions Maison TOTALEMENT non isolée Cette maison ne pourrait être classée actuellement qu en maison de vacances d été DPE erroné La maison parait en très bon état. Elle sera très couteuse en énergie pour une utilisation d usage courant. Le cout des travaux pour la rendre moins énergivore sera très élevé : à pour une mise aux normes RT 2007 Attention de ne pas dépasser la valeur vénale moyenne du m2 du secteur entre le prix d achat + les rénovations

3 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / Etat de situation - Etat des réserves (Voir dossier photos) Résumé sur la recevabilité de l ouvrage et de certains points Valeurs techniques non recevables (Pas d isolation, ventilation gaz non règlementaire en cuisine ) Non-conformité de la norme réglementaire ventilation (Arrêté de mars 1982 modifié 1983) Non-respect des normes référentielles (Ventilation toiture) Valeur non sécuritaire (Electricité) Informations complémentaires données lors de ma visite: En complément des renseignements sur les domaines pour lesquels vous m avez appelé, Je vous ai informé sur différent sujets : - Ventilation des logements selon l arrêté de mars 1982 (voir document en PJ) - Analyse et maitrise des flux d air : o détalonnage des portes o placement des modules d entrée d air dans les pièces de vie (chambre, bureau, salon, séjour) o o contrôle des débits d air Les gaines isothermiques de la VMC dans le grenier (risque d obturation dans les contre-pentes) - Mécanique du point de rosée et conséquences de la condensation de la vapeur d eau (voir document en PJ) - L intérêt d une arrivée d air près d un poêle à bois - Incidence énergétique des ponts thermiques - Les valeurs de CO2 dans l air (marqueur de la qualité de l air) Documents envoyés avec le rapport : - Document sur la mécanique du point de rosée - CPT 3560.V2 - Dossier complet sur les certifications des fenêtres - Arrêté de mars 1982 sur la ventilation des logements - Arrêté ventilation contre l intoxication au monoxyde de carbone - RT Document mode d emploi réception de chantier - Rôle et démarrage de la garantie parfait achèvement, dommage ouvrage et décennale

4 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / Fin de rapport J ai pris des photos (voir dossier photos en PJ) Je vous ai donné les explications techniques de mes conclusions le jour de la visite Je vous ai fait verbalement des préconisations de mesure préventive corrective compensatoire. Je reste à la disposition de vos interlocuteurs et à leur frais pour leur donner des explications. Je reste à votre disposition : - pour tout complément d action et/ou expertise en contradictoire (présence parties adverses). - pour tout complément d informations sur le sujet en cours ou correction de tournure (et orthographique) si besoin. Merci. Veuillez agréer mes salutations respectueuses. Conditions générales : Visite et rapport pour conseils sur expertise consultative. Les analyses sont faites selon les observations techniques, visuelles et informations reçues. Les analyses et prescriptions se veulent le plus exhaustives mais n exclues pas des possibilités d absence dues au fait de renseignements imparfaits ou partiels et d observations qui auraient échappé à moi-même ou aux observateurs présents, ou m auraient été cachés. Ce rapport vaut pour expertise consultative et n engage pas pour obligation de résultat ou pour un suivi quelconque de l affaire. L expertise ne s est faite que sur les éléments visibles, visitables, accessibles et mesurables indiqués par le client. Le rapport est fait uniquement sur le sujet en titre «introductions griefs et demandes» indiqué dans le paragraphe «introduction». Les autres observations n ont pas de valeur contractuelle et sont faites à titre d approche informative. La mission n est pas une mission de maitrise d œuvre ou d architecte. Les contrôles effectués ne valent que pour le jour du contrôle. Les conclusions du rapport ne peuvent être considérées comme exhaustives. Les contrôles réalisés par l Expertise Indépendante n assurent pas ou ne se substituent pas à une carence ou absence de garantie dommage ouvrage ou garantie décennale ou garantie de droit commun par le maitre d ouvrage ou les entreprises ayant realisé le travail sur tout ou partie de l ouvrage ou sur des conséquences de désordre dues à des dissociables. Les contrôles ne garantissent pas l énumération exhaustive des vices apparents et cachés. Sur sa forme et son contenu, l utilisation globale ou partielle de ce rapport (indications d actions opérationnelles, mesures correctives, valeur juridique, administrative ) à quelques fins que ce soit est uniquement sous et de la responsabilité du client donneur d ordre de l opération d expertise, de ce fait, la responsabilité de Mr Royer Thierry L Expertise Indépendante ne pourra être en aucune manière engagée vis à vis des parties. Tous les rapports et fichiers attachés sont confidentiels et destinés exclusivement à l'usage de la personne à laquelle ils sont adressés. La publication, l'usage, la distribution, l'impression ou la copie non autorisée des rapports et des attachements qu'il contient sont strictement interdits. Présentation et expériences de l expert - 35 ans d expériences bâtiments : Maintenance, construction, maitrise d œuvre, expertise - Certifié tous domaines expertises immobilières - Expert en technique du bâtiment - Spécialiste des mécaniques thermiques et hygrométriques - Mission de fonction d expert près des tribunaux (juridiction cour d appel d Angers liste officieuse) - Mission d auditeur RGE de certification de marque QUALIBAT - Formateur qualifié du programme FEEBAT issu des mises en place des actions du grenelle de l environnement 1 et 2 - Mission de formateur technique auprès de L APEE (Académie de la Performance et de l Efficacité Energétique : département de PROMODUL) - Titulaire du diplôme niveau III en diagnostics immobiliers - Titulaire du certificat de formation à l expertise judiciaire - Membre de l Institut de l Expertise de Paris - 1 er lauréat concours national «le désordre par l image» AQC 2013 (AQC = Agence Qualité Construction) - 3ème lauréat (prix spécial du jury) concours national «le désordre par l image AQC 2012» Sommaire du dossier des annexes (tout ou partie) - Mécanique garantie parfait achèvement, garantie biennale, garantie dommage ouvrage, garantie décennale - Responsabilité de droit commun des entreprises - Obligation du respect des lignes contractuelles - Malfaçon, désordre, impropriété à destination, affectation de la solidité de l ouvrage - Art 1792 l entrepreneur a une obligation de résultat (art 1147). - Le devoir de conseil et d information - Sanction pour non-respect des normes règlementaires - Quelques articles du code civil et code des assurances - Arrêté de mars 1982 modifié 1983 sur la ventilation des logements - Mécanique moisissure, efflorescence et point de rosée - Technique enduisage et classement des fissures - Le statut juridique des normes référentielles, règlementaires, DTA - Les vices cachés - Décret logement décent - Information prévention amiante, fibre minérale INRS - Dossiers à préparer par la partie demanderesse si une assignation est portée - Contours de l expertise (valeur non élargie et uniquement sur les domaines demandés)

5 L EXPERTISE INDEPENDANTE Thierry ROYER Tél / Réserves d expertises exhaustives : (Information d ordre générale) La visite est de niveau 1ère approche non exhaustive. De par le temps imparti à l expertise consultative souhaité et/ou possible imposé par le donneur d ordre sur les points pour lesquels j ai été appelé, de leurs traitements et de leurs liens techniques connexes, je n ai pu observer tous les défauts ou pathologies sur l ouvrage. Mon expertise n est donc pas exhaustive sur l ensemble de l ouvrage. Je n ai pas informé de nombreuses choses, entre autres : (Énumération d ordre général non exhaustive) - les traitements anti-termite - les règles parasismiques - les règles d accessibilité - les règles thermiques RT 2005 RT les règles acoustiques - les réglementations amiante, plomb - normes référentielles diverses (DTU, CPT ) - ETC Toutes actions coercitives quelconques et par toute personne suite à l utilisation qui pourrait être faite de ce rapport sera de la responsabilité du donneur d ordre, du bénéficiaire ou de l utilisateur. Toutes les conséquences financières et techniques seront entièrement prises en charge par lui-même dont : prise en charge pour présence et/ou action en procédures judiciaires.

6 1 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / L EXPERTISE INDEPENDANTE Mr Thierry ROYER Tél / royer.expert@orange.fr Expert en Techniques du Bâtiment, formé aux Procédures Judiciaires Prestataire de formation Enregistré sous le numéro auprès du préfet de la région des pays de la Loire Dossier photos De l expertise consultative «La preuve de l allégation» Mise à disposition des photos en taille HD si besoin Adresse : 22 la Gourdonnière Champtoceaux Rénovation Energétique - Suivi et Réception de chantier - Litiges - Malfaçons - Médiation Contradictoire Ventilation Qualité de l air & Performance Energétique - Charpente - xylophage - Spécialiste électricité XPC & NFC RT RT2012 BBC SARL - SIRET : Code APE 7112B - Expert - Ingénierie - RCS Angers Assurance responsabilité civile professionnelle Compagnie GROUPAMA

7 2 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / Etat des constatations La maison parait en très bon état. Elle n est pas isolée, elle sera très couteuse en énergie pour une utilisation d usage courant. Cette maison ne pourrait être classée actuellement que en maison de vacances d été. Le cout des travaux pour la rendre moins énergivore sera très élevé : Travaux à prévoir : - Isolation par l extérieur (intérieur impossible avec les retours d embrassure) - Isolation des murs intérieurs entre les zones chauffées et froides - Changement des parois vitrées - Mise en place de robinets thermostatiques et programmateur - Isolation du plancher bas - Isolation du plafond (isolation actuelle inefficiente totale) - Mise en place d une ventilation mécanique - Tubage de la cheminée et mise en place de trappe - Calorifugeage des conduites de chauffage Autre travaux : - Mise en place d un dispositif différentiel pour rendre l installation électrique sécuritaire - Réparation de fissures en façades et murs intérieurs - Ventilation de la toiture Il a été donné 2 logiciels de calcul DPE - Il en a été expliqué l utilisation Le DPE donné à Mr PARUREL annonce une valeur de 220 KWhep/m2.an Les résultats des 2 logiciels annoncent des valeurs très largement supérieures

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9 4 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 1 : les murs ne sont pas isolés. Les embrassures sont importantes, seule une isolation par l extérieur permettrait de résoudre au mieux cet particularité architecturale.

10 5 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 2 : le plafond n est pas isolé. Les isolations constatées dans la pièce atelier laissent penser que c est la même isolation dans toute la maison. Sa mise en œuvre entraine une inefficacité totale de cet isolant polystyrène. Il sera difficile de mettre en place un complément sous le lambris par rapport à la hauteur restante. Il sera donc nécessaire de démonter le lambris pour refaire et renforcer l isolation. Il serait souhaitable, lors de cette opération, de traiter la charpente. Des défauts d étanchéité à l air ont été constatés : Isolation toiture entièrement à revoir

11 6 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 3 : 1) absence totale de ventilation efficiente et économe dans le logement. 2) Présence d amiante. 3) Absence de ventilation haute dans la cuisine s il y a utilisation d une gazière. (pas nécessaire si une ventilation mécanique est installée).

12 7 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 4 : cheminée ancienne. 1) Il sera nécessaire de vérifier la vacuité de l arrivée d air. 2)sortie de souche à boucher en toiture ou chapeauter pour éviter la pénétration d eau de pluie.

13 8 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 5 : fissure sur le mur mitoyen au niveau de la chambre -

14 9 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 6 : le sol n est pas isolé. Constatation de condensation au niveau des joints de carrelage (noircissement). POINT N 7 : dégradation des enduits de plâtre. Pathologie de l humidité sur défaut de ventilation et ponts thermiques

15 10 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 8 : dégradation des peintures et plâtres. Pathologie de l humidité sur défaut de pont thermique et absence de ventilation.

16 11 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 9 : 1) absence de robinet thermostatique sur les radiateurs. 2) Horloge programmable hors d usage. 3)Radiateur positionnés en allège non isolée : positionnement très déperditif -

17 12 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 10 : fenêtres : 1) absence de module d entrée d air. 2) absence de joint d étanchéité. 3) simple vitrage déperditif. 4) garde corps non réglementaire si location Garde corps dangereux

18 13 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 11 : absence de calorifugeage sur les conduites d eau en zone froide : risque d éclatement sur gel

19 14 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 12 : 1) absence de protection différentielle 30 ma. 2) Prise de courant avec broches de terre non reliée à la terre : Installation électrique non sécuritaire A faire vérifier par l homme de l art

20 15 L EXPERTISE INDEPENDANTE - Mr ROYER Tél / POINT N 13 : absence de ventilation sous toiture - POINT N 14 : descente d eau de pluie de la toiture de la maison voisine vers la gouttière du logement