V nc n e c n e t n RO R UC U H e Fr F an a c n i c s GEN E E N T I EES

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1 Séquence 5 Savoir-faire la programmation pluriannuelle immobilière Vincent ROUCH et Francis GENET IDEES 1 Sommaire «programmation pluriannuelle» Situation dans le processus de la GPI Atelier «votre programmation immobilière» Principe de la programmation pluriannuelle Les opérations et les outils Des exemples Atelier «améliorer la programmation» Synthèse 2 1

2 La démarche de G.P.I. en 6 étapes Organiser le gestionnaire immobilier Connaître le patrimoine Choisir les objectifs Définir et planifier les actions Conduire les actions Suivre les évolutions 3 Atelier «Votre programmation immobilière» Travail en groupe des praticiens 15mn Support : votre tableau de bord Enoncé exercice Résumer votre démarche de programmation immobilière (étapes, critères, outils)? Restitution collective des réflexions Par rapporteur de chaque groupe Réactions constructives des praticiens Synthèse et apports de l intervenant 30mn 4 2

3 Fiche de restitution de l atelier de réflexions «Votre programmation immobilière» Guyancourt Démarche G1 /? G2 /? G3 /? Etapes (estimation, PPI) Critères (politique, priorités) Outils (base données, tableur, simulation) 5 Fiche de restitution de l atelier de réflexions «Votre programmation immobilière» Evry Démarche G1 / Nicolas G2 / Stephane G3 / Laurie Etapes (estimation, PPI) Critères (politique, priorités) Outils (base données, tableur, simulation) Demandes travaux (4) Estimation interne (3) Devis externe (2) PPI court terme annuel (3) Politique éducative (3) Urgences (2) Tableur individuel, photos Logiciel entretien courant ASTECK Cartographie quartier (1) Projets mandature élus Liste d actions (3), devis Impact sur charges (1) PPI court terme annuel (1) Urgence (mandature, sécurités, améliorations) Stabilité budget investissement, Fractionnement actions Tableur individuel, graphe politique, photos urgences, plans, vidéos Pas lettre cadrage (3) Pas de PPI (4), devis Pas impact charges (4) Actions ponctuelles (4) Sécurités Volonté élus Budget investissement annuel Tableur individuel Photos justificatives Cahier travaux partagé 6 3

4 Principe de la programmation pluriannuelle CONNAISSANCE DU PATRIMOINE Dégradations Dysfonctionnements Non conformités Travaux OPERATIONS Etudes Contrôles PLANIFICATION PLURIANNUELLE DES OPERATIONS 7 Les travaux exigentiels Mesures conservatoires provisoires Sécurités (étaiement, protection, surveillance,...) Continuité fonctionnement vital (dépannages,...) Réparation ou amélioration des fonctions de l ouvrage Stabilité, étanchéités, thermiques, incendie,... Maintenance préventive ou curative (défaillance) Entretien (exemple peinture fenêtres) Remplacement (ex. réfection étanchéité terrasse) 8 4

5 Les études approfondies Etudes techniques De faisabilité (choix scénario) De diagnostic (expertise, choix solutions) De conception (dimensionnement solution) D exécution (EXE, direction, DOE) Plus particulièrement sur des aspects liés à Solidité des ouvrages (consolidation, remplacement) Sécurité des personnes (incendie, électricité) 9 Les contrôles techniques Deux natures Réglementaire (vérifications de conformités) Prévention (audit des mesures conservatoires) Concernent généralement La santé et la sécurité des utilisateurs 10 5

6 Les vérifications de conformités Relatives à la sécurité des personnes et à la santé des travailleurs Installations électriques Sécurité incendie (SSI, EA, éclairage, désenfumages, etc.) Installations thermiques, de gaz Appareils à pression de gaz ou de vapeur, de cuisson Aération des locaux spécifiques (sanitaires, batteries, ) Amiante, plomb, légionellose, pollution air, état parasitaire Bruit locaux de travail (reprographie, ) Appareils élévateurs Escalators et trottoirs roulants Equipements de travail-levage et de travail-machine Assainissement Rayonnements ionisants 11 Les outils de programmation Fiches Travaux CARNET D OPERATIONS Fiches Etudes Fiches Contrôles Programmation prévisionnelle TABLEAU DE BORD Programmation retenue Suivi des actions 12 6

7 Le carnet d opérations Homogénéité des fiches d opérations Un cadre descriptif Un estimatif sommaire Une échéance de réalisation 13 Le cadre descriptif de la fiche d opération Intitulé succinct Nature de l opération Thèmes des opérations Niveau d'urgence Opérations chaînées Economie et/ou augmentation de charges Justifications de l'opération 14 7

8 L estimatif sommaire de la fiche d opération Etabli sur la base Devis Estimations de spécialistes Ratios de coût Comprend Les quantités Les prix unitaires Le coût total La nature de l opération Permet d évaluer l importance de l opération De la maintenance courante à la reconstruction du bâtiment Maintenance courante Grosse maintenance Réhabilitation partielle Réhabilitation complète Extension Construction neuve Acquisition 16 8

9 Le thème de l opération Identifie la thématique principale de travaux En fonction soit des équipements touchés par l opération soit des dysfonctionnements identifiés Sécurité des personnes Sûreté Accessibilité PMR Mise en conformité Adaptation des locaux à l usage Traitement de l amiante Continuité du fonctionnement vital Economies d énergie Amélioration Pérennité des ouvrages 17 L urgence de l opération Responsabilité du gestionnaire Rendre compte de l acuité de l opération 1 : urgence liée à la sécurité des personnes 1 ou 2 : urgence liée au fonctionnement vital 1 ou 2 : urgence technique (dégradation accélérée) 2 ou 3 : mise en conformité réglementaire (hors sécurité des personnes) 3 : travaux à réaliser rapidement, lié à la vétusté du bâtiment ou à des insuffisances techniques ou fonctionnelles 4 : travaux normalement programmables 18 9

10 L urgence des opérations Délai intervention fonction gravité désordre Dégradations, dysfonctionnements, non conformités Nature désordres Niveaux d urgence (délais intervention) Très Moyen Peu 1 à 2 ans 3 à 5 ans 6 à 10 ans Insécurité des personnes Dysfonctionnement vital Dégradations accélérée de constituants importants Non conformité réglementaire (hors sécurité) Fonction secondaire vétuste Grosse maintenance normalement programmable 19 Les opérations chaînées Une opération opérations peut être liée à d autres Soit par une opération préalable (prédécesseur) Soit en même temps qu une autre opération (induite) 20 10

11 Economies et/ou augmentation des charges Une opération peut générer Une réduction des dépenses Ou une augmentation des charges d exploitation Par exemple Nouvelle régulation de chauffage Changement d énergie Fréquence du nettoyage Conditions d exploitation (renégociation contrat) 21 La fiche d opération 22 11

12 La fiche d opération (suite) 23 La fiche d opération (suite) 24 12

13 Le tableau de bord des opérations Un outil d aide à la gestion budgétaire Synthétise l ensemble des opérations (T, E, C) Visualise la politique immobilière retenue Simuler la programmation pluriannuelle Négociation des budgets (prévisionnel, retenu) Priorités d investissement et de fonctionnement Niveaux d urgence (délais d intervention) Natures opérations (de l entretien à la reconstruction) Thématiques (sécurité, sûreté, fonctionnement vital, adaptation à l usage, énergie, accessibilité, pérennité des ouvrages, ) Conduire la réalisation du programme 25 Les éléments d un tableau de bord Intitulés des opérations Types d opération (Travaux, Etudes, Contrôles) Localisations des opérations Priorités (axes de politique nationale, locale) Urgences (niveaux, délais d intervention) Coûts Chaînages entre opérations Budgets prévisionnels (chapitres, court terme) Années de programmation (prévisionnelle, retenue) Graphiques (profils des coûts et politiques) Etat d'avancement des opérations 26 13

14 Les objectifs de la programmation CARNET D OPERATIONS Liste d actions non priorisées (travaux, études, contrôles) HIERARCHISATION DES OPERATIONS Processus itératif Sélection en fonction priorités de la politique immobilière et budget POUR CHAQUE EXERCICE BUDGETAIRE Opérations satisfaisant les priorités définies pour le budget 27 Exemple de programme pluriannuel immobilier Tableau de bord des actions Axe de politique n «Gestion de l énergie» Profils stratégie immobilière 28 14

15 1 er cas : G.P.I. de la Préfecture 67 Siège de la Préfecture du Bas-Rhin (Expérimentation 1998) CARNET IDENTITE Age : 90 ans Usage : Bureaux W2 SDO :12000 m² CARNET FONCTIONNEL TS Localisation - environnement : Espaces et volumes : Ambiances : TS PEU Sécurité : Sûreté : Hygiène : PAS SAT SAT CARNET SANTE 1,4 CARNET REGLEMENTAIRE Electricité : NC Incendie : NC Clos et couvert : 1,5 Equipements techniques : 1,3 Aménagements intérieurs : 1,3 Aménagements extérieurs : 0,0 CARNET D OPERATIONS (55 / 2 M / 10 ans) Travaux : 44 Etudes : 3 Contrôles : 8 PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût) Sécurité : 10% Fonctionnement : 44% Crédit PNE : 75% Sûreté : 1% Accueil : 6% Maintenance : 39% 17 /m² SDO/an Crédit PRE : 10% Crédit : 15% 29 2 ème cas : G.P.I. du S.N. Nord-Est 300 maisons éclusières (2000) CARNET IDENTITE Age : 50 ans Usage : Habitat indivi. SDO : m² CARNET FONCTIONNEL TS Localisation - environnement : Espaces et volumes : Ambiances : SAT PEU Sécurité : Sûreté : Hygiène : PEU SAT SAT CARNET SANTE 1,7 Clos et couvert : 1,7 Equipements techniques : 2,1 Aménagements intérieurs : 1,3 Aménagements extérieurs : 1,7 CARNET REGLEMENTAIRE Electricité : C Gaz : NC Assainissement : NC Chauffage : NC Ventilation : C CARNET D OPERATIONS Formation : 20 correspondants Contrôles : Audits Qualigaz 30 15

16 Strasbourg 3 ème cas : G.P.I. de l E N A ème cas : G.P.I. de l Patrimoine E.N.A bâtiments (AGPI 2000) 0,8 CARNET SANTE 1,0 1,2 Clos et couvert : 0,9 Equipements : 0,8 Aménagts int. : 1,0 Aménagts ext. : 1,2 Clos et couvert : 1,0 Equipements : 1,6 Aménagts int. : 1,3 Aménagts ext. : 1,0 Paris CARNET IDENTITE Age : 6 ans Réhabilitation Usage : R2 Enseignement SDO : m² TS Localisation - environnement PEU Espaces et volumes SAT Ambiances PEU Sécurité PEU Sûreté SAT Hygiène C Electricité NC Incendie CARNET FONCTIONNEL CARNET REGLEMENTAIRE Localisation - environnement Espaces et volumes SAT PAS Ambiances PAS Sécurité PAS Sûreté PEU Hygiène SAT Electricité Incendie NC NC CARNET D OPERATIONS (142 / 2,3 M / 10 ans) Travaux : 124 Etudes : 16 Contrôles : 2 PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût) CARNET IDENTITE Age : ans Extensions Usage : RLS3 Enseignement SDO : 7788 m² Sécurité : 30% Fonctionnement : 10% Pérennité : 54% 40 % Sûreté :5% Adaptation usage : 1% 13 /m² SDO/an 60 % 31 3 ème cas : Programme pluriannuel de l E N A Patrimoine E.N.A. Strasbourg et Paris (AGPI 2000) 32 16

17 3 ème cas : Politique immobilière de l E N A Patrimoine E.N.A. Strasbourg et Paris (AGPI 2000) PROFILS DES AXES DE POLITIQUE IMMOBILIERE (GPI) ENA (Strasbourg et Paris) - 14 bâtiments 100% Fiche n : 4 Date : 01/09/2000 INVESTISSEMENT (% = SITE / GLOBAL ENA) 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% Axes GPI = Sécurité et hygiène 2 = Sureté 3 = Continuité fonctionnement vital 4 = Adaptation à l'usage 5 = Pérennité des ouvrages 0% après 5 ans Pluriannuel ANNEES 33 4 ème cas : G.P.I. de l Équipement (DPSM) Colonie vacances St Léonard bâtiments (AGPI 2002) CARNET IDENTITE Age : 29 ans Usage : Enseignement SDO : CARNET FONCTIONNEL PEU Localisation - environnement : Espaces et volumes : Ambiances : PEU SAT Sécurité : Sûreté : Hygiène : 1127 m² PEU PEU TS CARNETS SANTE 1,4 Clos et couvert : 1,4 Equipements techniques : 1,0 Aménagements intérieurs : 1,0 Aménagements extérieurs : 1,8 CARNET REGLEMENTAIRE Electricité : NC Incendie : NC CARNET D OPERATIONS (31 / 556 K / 4 ans) Travaux : 22 Etudes : 7 Contrôles : 2 PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût) Sécurité : 9% Sûreté : 1% Fonctionnement : 59% Adaptation usage : 5% Pérennité : 25% 123 /m² SDO/an 34 17

18 5 ème cas : G.P.I. des aérodromes 67 Strasbourg (12 bâti) et Saverne (3 bâti) - (AGPI ) Strasbourg Polygone ( ) Commanditaire : Direction Aviation Civile (Subdi. bases) Téléphone : Age : 9 à 90 ans CARNET IDENTITE Usage : Hangars et clubs SDO : 6090 m² CARNET FONCTIONNEL SAT Localisation - environnement : Espaces et volumes : Ambiances : SAT SAT Sécurité : Sûreté : Hygiène : PEU PEU SAT Saverne Steinbourg ( ) CARNETS SANTE 1,3 Clos et couvert : 1,3 Équipements techniques : 1,4 Aménagements intérieurs : 1,2 Aménagements extérieurs : 0,9 CARNET REGLEMENTAIRE Électricité : NC Incendie : NC CARNET D OPERATIONS (63 / 734 K / 6 ans) Travaux : 59 Etudes : 4 Contrôles : 0 PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût) Sécurité : 32% Sûreté : 1% Fonctionnement : 7% Adaptation usage : 6% Pérennité : 53% 20 /m² SDO/an 35 Bât 7 code 6 (1873) 6 ème ème cas : G.P.I. de l ULP Strasbourg 3 bâtiments - (AGPI 2003) IPCB code 16 (1966) Commanditaire : Gestionnaire ULP Téléphone : Calibrage de la connaissance et consultation de prédiagnostiqueur Atrium code 37 (1994) CARNET IDENTITE Age : Usage : SDO : CARNET SANTE CARNET REGLEMENTAIRE 130 ans Enseignement et recherche 3480 m² Électricité Incendie 0,8 Bât 7 = 1,0 IPCB = 1,2 Atrium = 0,6 N NC NC NC NC NC NC 37 ans idem 5264 m² 9 ans Enseignement 2452 m² CARNET FONCTIONNEL N N Localisation - environnement SAT SAT SAT Sécurité SAT SAT SAT Espaces et volumes PEU SAT SAT Sûreté PEU PEU PEU Ambiances Hygiène SAT PEU PEU SAT TS SAT PROGRAMMATION IMMOBILIERE (% coût) Sécurité : 31% Sûreté : 0% Fonctionnement : 28% Adaptation usage : 18% (% coût) Pérennité : 23% 50 /m² SDO/an 36 18

19 7 ème cas : G.P.I. des SN 54 et 67 Audit 454 maisons éclusières (AGPI 2005) CARNET D OPERATIONS 37 8 ème cas : G.P.I. DDE CG 67 Valorisation 16 subdivisions 77 bâtiments (AGPI ) Commanditaire : DDE et CG 67 Téléphone : Etat des lieux Santé Fonctionnel Réglementaire Dimensionnement théorique UT ETAT 67 CTD CG 67 UT + CTD CG 67 Surfaces projets Conservation Reconversion Extension Calendrier et coût projets Maintenance Aménagement provisoire ou définitif Synthèses projets Fonctionnel Technique Réglementaire Surfaces Contraintes Coûts 38 19

20 8 ème cas : G.P.I. DDE CG 67 Valorisation 16 subdivisions (AGPI ) Commanditaire : DDE et CG 67 Téléphone : Etat santé SYNTHESES Etat fonctionnel Etat réglementaire Valorisation générale 39 9 ème 5 bâtiments (AGPI 2005) Champagne Ardennes Commanditaire : ème cas : G.P.I. Direction du Travail DRDTEFP / DDE51 Téléphone : Charleville Troyes Chaumont Santé Fonctionnel Réglementaire Programme Châlons Reims 40 20

21 10 ème cas : G.P.I. DIR Est Valorisation 12 C.E.I. 34 bâtiments (AGPI 2006) Commanditaire : DIR Est Téléphone : CEI «provisoire» Besançon Chalezeule (25220) Besançon Franois (25770) Besançon Saône (25660) Lunéville (54300) Villers-la-Chèvre (54870) Vesoul (70000) 6 CEI «définitif» Pontarlier (25300) Fléville (54710) Ligny-en-Barrois (55500) Buhl Lorraine (57400) Saint Dié (88100) Remiremont (88200) ème cas : G.P.I. DIR Est Valorisation 12 C.E.I. 34 bâtiments (AGPI 2006) Commanditaire : DIR Est Téléphone : Etat des lieux Santé Fonctionnel Réglementaire Dimensionnement théorique CEI District Surfaces projets Conservation Reconversion Extension Calendrier et coût projets Maintenance Aménagement provisoire ou définitif 4 Synthèses projets Schémas principe valorisation Fonctionnel Technique Conservation Réglementaire Reconversion Surfaces Extension Contraintes Coûts

22 11 ème cas : G.P.I. DDE Haut-Rhin Valorisation 4 subdivisions 10 bâtiments (AGPI 2006) Etat des lieux Guebwiller 1 Commanditaire : DDE 68 / SG Téléphone : Ribeauvillé Altkirch Thann Santé 2 Dimensionnement théorique UTE 3 Fonctionnel Surfaces projets Conservation Reconversion Extension Réglementaire ème cas : G.P.I. DDE Haut-Rhin Valorisation 4 subdivisions 10 bâtiments (AGPI 2006) Commanditaire : DDE 68 / SG Téléphone : Calendrier 5 Synthèses 6 Schémas et projets principe coût projets Fonctionnel valorisation Maintenance Aménagement définitif Technique Réglementaire Surfaces Contraintes Coûts Conservation Reconversion Extension 44 22

23 Atelier «Améliorer programmation immobilière» Travail individuel des praticiens Support : synthèse programmation Question-carte double (métaplan) Quels sont les qualités de votre programmation 1) Forces (***)? 2) Faiblesses (***)? Synthèse collective des réflexions Formulation titres tendances (verbe d action) 3) Quels sont les problèmes auxquels nous devons nous attaquer en premier? (****) 15mn 30mn 45 Fiche de restitution de l atelier de réflexions «Améliorer votre programmation immobilière» 1) Forces a 2) Faiblesses a 3) Problèmes prioritaires a Guyancourt 46 23

24 Fiche de restitution de l atelier de réflexions «Améliorer votre programmation immobilière» 1) Forces PPI annuel (2), pluriannuel court terme (1) Lissage budget constant (3), maintien budget (3) Anticiper actions, subir moins urgences Convaincre élus, réajustement plus facile 2) Faiblesses Pas de PPI (9) Pas d évaluation impact PPI sur états parc (3) 3) Problèmes prioritaires Etendre PPI au moyen terme (au-delà mandature) Plan rénovation parc / grenelle 1 (2020, 2050) Sensibilisation élus / grenelle 1 (diaporama) Evry 47 Synthèse programmation immobilière Carnet d identité Carnet de santé Carnet fonctionnel Carnet réglementaire Connaissance du patrimoine Dégradations Dysfonctionnements Non conformités Carnet d opérations Fiches Etudes Fiches Contrôles Fiches Travaux Tableau de bord planification pluriannuelle Programmation prévisionnelle Programmation retenue Suivi actions 48 24