Le marché de l habitation régional

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1 Le marché de l habitation régional Montréal Métropolitain Lanaudière Le Suroît Service économique et affaires publiques

2 Le marché de l habitation Montréal métropolitain Lanaudière Le Suroît Les régions Montréal métropolitain Lanaudière Montérégie-Suroît constituent un très vaste territoire qui englobe plusieurs secteurs de marché. En pratique, on peut parler de la «conurbation montréalaise» qui couvre la RMR de Montréal, plusieurs agglomérations satellites environnantes ( Lachute, Joliette, Sorel- Tracy et Valleyfield ) et de nombreux centres secondaires localisés dans la Montérégie, Les Laurentides ou Lanaudière ( Carte page 3 ). Les centres de habitants ou plus dans ladite «conurbation» ont capté en 2010 quelques unités mises en chantier et cela a représenté près de 50 % de la production globale du Québec. En 2011 et pour 2012, les courbes de production par grands marchés visés sont appelés à s estomper légèrement, mais aucun effondrement majeur de la nouvelle construction résidentielle n est anticipé. Évolution des mises en chantier Conurbation montrélaise, Production totale Unifamilial Copropriétés Multifamilial p 2012p 1 Le terme conurbation réfère à une «agglomération formée de plusieurs villes voisines dont les banlieues se sont historiquement rejointes». Dans le cas présent, les secteurs Sorel-Tracy et Joliette, de même que diverses municipalités sises en périphérie plus lointaine dans Les Laurentides, Lanaudière ou la Montérégie ont aussi été incluses pour épouser les limites des 3 régionales de l APCHQ qui se retrouvent dans le Grand Montréal. 2

3 La conurbation montréalaise Secteurs des marchés et milieux de vies 3

4 Économie, emploi et démographie Les limites du Grand Montréal se sont modifiées graduellement au cours des deux ou trois dernières décennies. Les liens que l île de Montréal ainsi que Laval et l agglomération de Longueuil entretiennent à l heure actuelle avec les noyaux urbains de la banlieue nord ( Repentigny, Terrebonne-Mascouche, Sainte- Thérèse, Saint-Eustache ) et avec la banlieue sud ( Châteauguay, Belœil Saint-Hilaire, Varennes ou Sainte- Julie ), ainsi qu avec les agglomérations satellites, sont devenus de plus en plus déterminants. En pratique, sept municipalités régionales de comptés ( MRC ) de la couronne nord et sept autres de la couronne sud font aujourd hui partie intégrante de la «zone d influence métropolitaine de Montréal». Entre 1996 et 2010, un peu plus de personnes sont venues s ajouter à la population de départ ( un taux global de croissance de 13,3 % ). L île de Montréal a accueilli près de 30 % de ces nouveaux résidents ( personnes ), Laval un peu moins de 15 % ( ), les deux couronnes près de 25 % chacune ( ± pour chaque couronne ), et l agglomération de Longueuil, le solde, soit 5 % ( personnes ). Évolution de la population , conurbation montréalaise Île de Montréal ( 7,6 % ) Ville de Laval ( 19,0 % ) Couronne nord ( 26,4 % ) Agglomération de Longueuil ( 6,6 % ) Couronne sud ( 19,9 % ) Grand Montréal ( 13,3 % ) 1 La couronne nord inclut les MRC Deux-Montagnes, Thérèse-de-Blainville, Les Moulins, L Assomption, Mirabel, Rivière-du-Nord et Argenteuil. 2 La couronne sud inclut les MRC M.-d Youville, Vallée-du-Richelieu, Rouville, Haut-Richelieu, Roussillon, Beauharnois-Salaberry et Vaudreuil-Soulanges. Source : ISQ. Évolution de la population par MRC, 1996 à

5 Au cours de la même période, le marché du travail s est aussi graduellement transformé et, en 2010, près de un emploi métropolitain sur quatre se retrouve dans l une ou l autre des deux «couronnes» du Grand Montréal. En termes absolus, l île de Montréal occupe néanmoins encore aujourd hui l avant-scène, avec un peu plus de emplois sur un total de près de deux millions. Par contre, le taux de croissance de n y a été que de 13,5 %, par rapport à 30 % dans l agglomération de Longueuil, 40 % à Laval, 57 % dans la couronne sud et 68 % dans la couronne nord. En pratique, c est à l extérieur de l île de Montréal que la progression des emplois locaux a été la plus fulgurante. Évolution de l emploi global ( 000 ), 1996 à 2010, Grand Montréal Nombre en Hausse Poids relatif (%) totale Île de Montréal 1 017, ,6 137,6 ( 13,5 % )* 66,3 60,0 Ville de Laval 103,8 145,7 46,9 ( 45,2 % ) 6,7 7,6 Couronne nord 1 138,8 233,6 94,8 ( 68,3 % ) 9,0 12,1 Agglomération Longueuil 130,7 167,5 36,8 ( 28,2 % ) 8,5 8,7 Couronne sud 2 143,9 225,6 81,7 ( 58,8 % ) 9,4 11,7 Grand Montréal 1 534, ,0 392,8 ( 25,6 % ) * Variation en % pour la période La couronne nord inclut les MRC Deux-Montagnes, Thérèse-de-Blainville, Les Moulins, L Assomption, Mirabel, Rivière-du-Nord et Argenteuil. 2 La couronne sud inclut les MRC M.-d Youville, Vallée-du-Richelieu, Rouville, Haut-Richelieu, Roussillon, Beauharnois-Salaberry et Vaudreuil-Soulanges. Source : CONSORTIUM CMM. L emploi local dans la RMR de Montréal, 2010; et estimations de l APCHQ pour la MRC Haut-Richelieu. En 2010 et au cours des dernières années, l économie montréalaise a connu des hauts et des bas. Certaines industries et certaines régions particulières ont connu des pertes d emploi, alors que d autres territoires ou secteurs ont continué sur leur lancée historique. Les emplois «manufacturiers» se sont entre autres déplacés un peu plus vers les banlieues, et divers commerces et services à la population ont eux aussi suivi les mouvements migratoires de la population vers l extérieur de l île de Montréal. 5

6 Les taux d intérêt et les conditions générales de financement, tant pour les acheteurs de logements neufs que pour les promoteurs de grands complexes multifamiliaux ( en location, pour personnes âgées ou plurifonctionnels ) sont cependant demeurés très bons, sinon exceptionnels au plan historique. Il en a été de même pour l emploi total, et le taux de chômage global pour la RMR de Montréal a connu une réduction graduelle entre janvier 2010 et juin En définitive, le marché de l habitation a été soutenu par les divers éléments «externes» qui contribuent à la capacité de payer des ménages montréalais. Cette dernière n a cependant pas vraiment augmenté en termes réels depuis Indicateurs économiques Mois-Année Taux 5 ans Paiement 1 Chômage IPLN 2 Salaires 3 Janvier ,49 % 610 $ 9,2 % 108,5 758 $ Avril ,25 % 655 $ 9,0 % 114,8 752 $ Juillet ,79 % 627 $ 8,4 % 114,5 757 $ Octobre ,29 % 598 $ 8,6 % 115,3 720 $ Janvier ,19 % 592 $ 8,3 % 116,3 775 $ Avril ,69 % 621 $ 8,0 % 118,3 769 $ Juin ,39 % 664 $ 8,0 % 117,9 764 $ 1 Paiement et intérêt par tranche de $ sur 25 ans ( taux 5 ans ) 2 IPLN = Indice des prix des logements neufs dans la RMR de Montréal. 3 Rémunération hebdomadaire moyenne dans la RMR de Montréal. Source : Données de Statistique Canada ( brutes ou ajustées ). De façon plus globale, on peut avancer qu à partir de maintenant et peut-être jusqu à la fin de la présente décennie, le Grand Montréal devrait connaître une croissance démographique et une croissance de l emploi moins prononcées. Des projections récentes au sujet de l emploi réalisées par le Conference Board du Canada font état d une hausse supérieure à d ici 2021 dans l agglomération de Montréal : île de Montréal ( ), Laval et Longueuil ( ± dans chaque cas ) et 10 des 14 MRC des deux couronnes 1 ( ). Par le fait même, les pressions pour construire «au centre», à Laval ou Longueuil, ainsi que dans les banlieues, demeureront fortes. Pour ce qui est de la croissance des ménages, elle pourrait s élever à plus de , dont ménages à l intérieur de la Communauté métropolitaine de Montréal ( CMM ). 1 Les MRC Argenteuil (Lachute) et Rivière-du-Nord (Saint-Jérôme), de même que celles de Rouville et du Haut-Richelieu (Saint-Jean), ne faisaient pas partie des territoires retenus par le Conference Board du Canada. 6

7 Croissance des ménages par grands territoires de la conurbation montréalaise, Île de Montréal Couronne sud Ville de Laval Couronne nord Aggl. de Longueuil Grand Montréal Source : ISQ. Projections des ménages , CMM et grands territoires. Les municipalités sises dans les couronnes devraient représenter 50 % de la croissance future, et celleci sera marquée par la présence ( ou l absence ) de certaines grandes classes d âge. Par exemple, les ménages des ans devraient être en hausse dans la périphérie ( ) et Laval ( ), alors qu ils seront en décroissance dans l île de Montréal ( ) et à Longueuil ( ). Facteur important à souligner, la décennie semble être la dernière où le nombre de nouveaux acheteurs d habitations sera important. Les ans seront pour leur part en croissance partout ( ), alors que les ans ne devraient progresser que sur l île de Montréal ( ). La véritable croissance d ici 5 à 10 ans sera toutefois très largement concentrée parmi les ménages des 50 ans ou plus ( près de ), et plus spécifiquement chez les ans ( ménages ). Croissance des ménages par classes d âge 1, conurbation montréalaise, Classes Île de Ville de Aggl. de Couronnes Aggl. de d âge Montréal Laval Longueuil nord sud Montréal ans ans ans ans ans ans ans et Total Les chiffres ont été arrondis. Source : ISQ. Projections des ménages par MRC. 7

8 Conjoncture résidentielle Au cours de la période , un peu plus de unités ont été mises en chantier à l intérieur des municipalités recensées par la SCHL dans la conurbation montréalaise 1. L île de Montréal a occupé le premier rang, avec près de unités. Le bloc nord en a cumulé ( en incluant Laval, avec plus de ) et la Montérégie un peu plus de ( dont Longueuil, avec un peu plus de unités ). En définitive, la production régionale globale s est répartie assez uniformément entre les trois grands territoires géographiques de la conurbation montréalaise ( voir carte, page 3 ). Mises en chantier par marchés visés et territoires de marché, conurbation montréalaise Unifamilial Copropriété Multifamilial Total Île de Montréal Bloc nord Ville de Laval Lanaudière Mille-Îles Laurentides Total Montérégie Aggl. Longueuil Des Patriotes Trente Le Suroît Total Grand Montréal Source : Données de production de la SCHL et compilations de l APCHQ. 1 À l exclusion des municipalités qui ne sont pas considérées comme faisant partie de la conurbation montréalaise telle que présentée à la carte de la page 3, c est-à-dire Joliette, Sorel-Tracy, Rawdon, Saint-Lin-Laurentides, etc. 8

9 Par grands marchés visés, la maison unifamiliale n a accaparé que 40 % de la production globale ( un peu plus de unités ) et, de ce total, une maison sur cinq est de type urbain ( soit maisons jumelées ou en rangée ). Par ailleurs, la copropriété a également totalisé plus de mises en chantier, et ce, à 95 % dans des structures d appartements de quatre étages et moins ou de cinq étages ou plus ( soit sur ). Finalement, le logement multifamilial a fermé la marche avec quelque mises en chantier. Dans ce total, une très large proportion des logements locatifs faisaient partie de projets de résidences pour personnes âgées. Les structures de plex ( unités ) et le logement COOP ( + de unités ) ont aussi occupé une part de marché non négligeable, en soi et par rapport à la situation historique des 15 à 20 dernières années. En définitive, le marché résidentiel de la «nouvelle production» s est largement diversifié, et il a répondu à une très grande part des besoins en logements de la population du Grand Montréal. En ce qui a trait à la distribution spatiale des activités récentes, il convient de souligner aussi certaines tendances de fond. Par exemple, la copropriété-appartement n a pas été l apanage exclusif de l île de Montréal. En effet, le bloc nord et la Montérégie ont accueilli ensemble un volume de production de copropriétés égal à celui des mises en chantier de l île de Montréal ( ± dans chaque cas ). Dans le cas du marché multifamilial, l île de Montréal n a capté que le tiers de la production métropolitaine ( unités sur près de ). Laval ( ) et l agglomération de Longueuil ( ) ont accueilli ensemble un peu plus de 25 % de la production. Par le fait même, les six ( 6 ) zones de marché incluses dans les couronnes nord ( ) et sud ( ) ont cumulé près de unités, ce qui a placé la «banlieue» au premier rang quant au nombre de produits résidentiels parmi les plus denses offerts sur le marché. Dans le cas de la maison unifamiliale, il va sans dire que les territoires davantage périphériques ont occupé l avant-scène. En pratique, plus de maisons ( 75 % du total ) y ont été construites, et ce, à l exclusion de Laval ( près de unités ) et de l agglomération de Longueuil ( un peu moins de unités ). En ce qui concerne la périphérie, plusieurs municipalités non répertoriées de façon officielle dans les données de production de la SCHL ont enregistré des volumes notables de mises en chantier. Entre 2005 et 2010, des secteurs comme Sainte-Martine ( 490 unités ), Saint-Rémi ( 317 unités ), Marieville ( 843 unités ) et Rigaud ( 376 ), en Montérégie, ou Saint-Roch-de-l Achigan ( 261 unités ), Sainte-Adèle ( 859 ), Lanoraie ( 268 ), Sainte- Anne-des-Lacs ( 369 ) ou Sainte-Sophie ( ), dans le bloc nord, ont connu une période faste. En fait, comme d autres municipalités, elles ont rejoint une clientèle qui ne désirait pas ou ne pouvait pas se payer une propriété dans un centre urbain plus central. 9

10 Le Suroît En ce qui concerne les trois régionales de l APCHQ situées dans le Grand Montréal, elles ont toutes suivi les tendances précédentes 1, à des degrés divers. Dans le cas de la Montérégie-Suroît, qui couvre les MRC Vaudreuil-Soulanges et Beauharnois-Valleyfield et le secteur ouest de la MRC Roussillon ( Châteauguay, Lévy, Mercier, Maple Grove et Saint-Isidore ), un peu plus de unités ont été mises en chantier annuellement. Un peu plus de unifamiliales ont été érigées annuellement dans le secteur, de même que 350 copropriétés et 325 logements multifamiliaux. À toutes fins pratiques, il n y a aujourd hui que l agglomération de Salaberry-de-Valleyfield qui n est pas incluse dans la RMR de Montréal. Les municipalités de Pointe-des- Cascades, Côteau-du-Lac, Les Côteaux, Saint-Zotique et Saint-Clet ont pour leur part été graduellement incorporées à la zone métropolitaine. Mises en chantier par marchés visés, Le Suroît, Unifamiliale Isolée Jumelée En rangée Copropriétés Multifamilial Locatif Autres Total Source : Données de production de la SCHL et compilations parallèles de l APCHQ. 1 Le territoire couvert par les trois régionales de l APCHQ est plus vaste que celui considéré comme faisant partie de la conurbation montréalaise. Par le fait même, la somme des activités résidentielles qui y ont vu le jour depuis 2005 est plus important. 10

11 Lanaudière La région de Lanaudière telle que définie par l APCHQ intègre les MRC L Assomption et Les Moulins, l agglomération de Joliette et les municipalités de Rawdon et de Saint-Lin-Laurentides. Autour de unités ont été en moyenne mises en chantier annuellement dans ce territoire pour la période La production a chuté globalement ces trois dernières années, à cause entre autres d une réserve foncière de plus en plus réduite dans quelques municipalités. Les forts volumes d activités des années dans le secteur multifamilial ont aussi contribué à atténuer, par la suite, l essor de la construction résidentielle. Par types de produits, un peu plus de unifamiliales, près de 700 copropriétés et 800 appartements ont été érigés annuellement ( en moyenne ). À Rawdon, plus de 400 unités ont été construites depuis le milieu de la décennie Dans l agglomération de Joliette, il s est mis en chantier chaque année plus de 400 unités depuis Une petite localité comme Saint-Lin-Laurentides a pu d autre part recevoir, en moyenne, 300 unités annuellement. En définitive, plusieurs municipalités périphériques, à caractère rural ou de villégiature, de la région de Lanaudière ont accueilli un nombre assez important de mises en chantier depuis le milieu de la décennie Mises en chantier par marchés visés, Lanaudière, Unifamiliale Isolée Jumelée En rangée Copropriétés Multifamilial Locatif Autres Total Source : Données de production de la SCHL et compilations parallèles de l APCHQ. 11

12 Le Montréal métropolitain La région du Montréal métropolitain telle que définie par l APCHQ couvre le vaste territoire de Lachute, Saint-Jérôme, Belœil et Saint-Hilaire, et inclut l agglomération de Saint-Jean-sur-Richelieu. Un volume majeur de mises en chantier et une multitude de projets y sont réalisés chaque année. On y trouve des milieux de vie fort différents, qui répondent aux besoins résidentiels d un large éventail de clientèles. Des maisons unifamiliales isolées et urbaines, des copropriétés-appartements et des maisons en rangée, des logements locatifs traditionnels ou pour personnes âgées, ainsi que des plex et des logements en COOP, sont mis en marché un peu partout dans le Montréal métropolitain. Au total, un peu plus de unités ont été mises en chantier au cours de la période Cela représente un volume annuel d environ maisons, copropriétés et logements locatifs. Mises en chantier par marchés visés, Montréal métropolitain, Unifamiliale Isolée Jumelée En rangée Copropriétés Appartements En rangée Multifamilial Locatif Plex COOP Total Source : Données de production de la SCHL et compilations parallèles de l APCHQ. 12

13 Dans le marché unifamilial, quelque unités ont été construites annuellement au cours de la période récente ( ). La maison isolée a graduellement vu son poids diminuer pour être remplacée par des maisons jumelées ou en rangée. En pratique, leur part de marché est passée de 10 % en 2005 à 30 % l an dernier. Dans le cas de la copropriété, deux unités mises en chantier sur cinq ont visé ce segment au cours des six dernières années ( unités sur ), et la formule appartement y a été dominante ( 95 % ). Dans le marché multifamilial, plus de logements locatifs ont vu le jour, et on a assisté à un retour des plex ( unités ) et du logement COOP ( unités ). L ensemble de ces produits a constitué 25 % du marché global. Évolution des mises en chantier selon le type de produit, Montréal métropolitain, Isolée Jumelé Rangée Évolution des mises en chantier selon le type de produit, Montréal métropolitain, Copropriétés appartements Appartements locatifs Coop Plex

14 Sur le plan spatial, les grands secteurs qui composent le Montréal métropolitain ont enregistré des parts de marchés variables selon le type de produit considéré. Les tendances à souligner sont les suivantes : l île de Montréal a été le secteur le plus actif, avec un peu plus de mises en chantier, et ce, particulièrement grâce à la place occupée par la copropriété ( près de unités ) et le multifamilial ( unités ); Montréal-Centre ( plus de unités, dont copropriétés ) et Montréal-Ouest ( plus de unités, dont 50 % en copropriétés et 25 % pour le multifamilial ) ont été les zones les plus performantes; le bloc nord a totalisé, comme l île de Montréal, quelque mises en chantier. L unifamiliale ( près de unités ) a occupé l avant-scène, et c est Laval qui a dominé, avec près de la moitié de la production récente ( ± unités ); la Montérégie a accueilli un peu plus de unités, dont la moitié a pris place à Longueuil. Comme sur la Rive-Nord, la copropriété et le multifamilial ont occupé plus de la moitié des activités récentes ( 55 % en pratique ). Répartition spatiale et typologique de la production récente 1 Montréal métropolitain, Secteur Unifamilial Copropriété Multifamilial Total Montérégie Longueuil Trente Des Patriotes Bloc nord Laval Mille-Îles Laurentides Île de Montréal Est Centre Ouest La répartition par secteurs consignée dans ce tableau ne totalise pas nécessairement la somme indiquée à la page 8, à cause de l exclusion de certaines municipalités. Source : Données de production de la SCHL et compilations parallèles de l APCHQ. 14

15 Le secteur existant La conjoncture résidentielle qui prévaut dans la nouvelle construction n est pas sans relation avec la situation vécue dans le marché de la revente, ainsi que dans les marchés locatifs existants. En ce qui concerne le marché de la revente, pour l ensemble de l année 2010, le prix moyen d une maison unifamiliale s établissait dans la RMR de Montréal à près de $, et avait connu une hausse de 36 % sur cinq ans. Quant à la copropriété, le prix moyen était voisin de $, et la hausse quinquennale a été de 27 %. Pour les 2-5 plex, le prix atteignait $, et l augmentation de a été de 36 %, comme pour l unifamiliale. D un secteur à l autre, dans la région métropolitaine comme dans les agglomérations satellites, les prix moyens pour l année 2010 ( 12 derniers mois ) étaient variables, et ce, pour chaque formule résidentielle existante retenue. En ce qui concerne la croissance récente des prix ( 5 ans ), à toutes fins pratiques, chaque couple produit/secteur a augmenté d un minimum de 30 %. Indicateurs du marché de la revente, 2010, Grand Montréal Prix moyen de vente moyen Unifamiliale Copropriété 2-5 Plex RMR de Montréal $ ( 36 % )* $ ( 27 % ) $ ( 36 % ) Île de Montréal $ ( 35 %) $ ( 28 %) $ ( 38 %) - Centre $ ( 33 %) $ ( 25 %) $ ( 39 %) Ville de Laval $ ( 41 % ) $ ( 33 % ) $ ( 34 % ) Rive-Nord $ ( 34 % ) $ ( 23 % ) $ ( 31 % ) Rive-Sud $ ( 40 %) $ ( 27 %) $ ( 31 %) - Longueuil $ ( 38 %) $ ( 32 %) $ ( 31 %) - Vaudreuil-Soulanges $ ( 30 %) $ ( 27 %) $ ( 30 %) Saint-Jérôme $ ( 28 % ) $ ( 19 % ) $ ( 27 % ) Saint-Jean-sur-Richelieu $ ( 41 % ) $ ( 30 % ) $ ( 52 % ) Joliette $ ( 31 % ) n. d $ ( 83 % ) Valleyfield $ ( 28 % ) n. d $ ( 36 % ) Sorel-Tracy $ ( 42 % ) n. d $ ( 31 % ) Saint-Hyacinthe $ $ $ Lachute $ n. d. n. d. * Hausse du prix moyen au cours des cinq dernières années. 1 Pour l Île-des-Sœurs et les municipalités cossues sises autour du mont Royal ( Westmount, Hamstead, Mont-Royal, Outremont et Montréal-Ouest ). Source : FCIQ. Le baromètre MLS du marché résidentiel,

16 Dans le marché des résidences pour personnes âgées, la conjoncture courante reflète la forte production qui s est effectuée au cours des dernières années. Ainsi, le taux global d inoccupation ( appartements et chambres ) dans la RMR de Montréal se situait en 2010 à 8,5 %, comparativement à 8,6 % en 2009 et à 5 % ou moins au milieu de la décennie Sur l île de Montréal, le taux se situait à près de 10 %, et ce, principalement à cause des plus hauts taux d inoccupation recensés dans les secteurs centre ( 9,4 % ) et ouest ( 15 % ) de l île. La situation était pire encore à Vaudreuil-Soulanges ( 20 % ). À Laval ( 6,2 % ), dans la Rive-Nord ( 6,4 % ) et à Saint-Jérôme ( 7,1 % ), la conjoncture était meilleure, mais les taux ont tous augmenté par rapport à Dans la Rive-Sud, le même contexte de marché a été recensé, et ce, avec une perspective de marché encore moins porteuse. En effet, les taux d inoccupation de chaque secteur étaient tous inférieurs à 5 % en 2009 et supérieurs à la fin de l année dernière ( sauf pour la partie ouest ). Dans les autres centres urbains du Grand Montréal, ces taux oscillaient entre 5 % ( Joliette, Saint-Jean-sur-Richelieu ) et plus de 10 % ( Valleyfield ). Taux global d inoccupation, 2011, RMR de Montréal et Satellites RMR Montréal 8,5 % ( 8,6 %)* Laval et Rive-Sud Laval 6,2 % ( 6,0 %) Île de Montréal Rive-Sud 6,4 % ( 6,6 %) Centre 9,4 % ( 14,0 %) St-Jérôme 7,1 % ( 7,7 %) Ouest 15,0 % ( 15,0 %) Nord 8,2 % ( 6,6 %) Rive Sud Est 5,2 % ( 7,8 %) Centre 6,7 % ( 4,9 %) Total 9,9 % ( 11,1 %) Est 8,5 % ( 4,8 %) Ouest 3,7 % ( 4,6 %) Vaudreuil-Soulanges 20,0 % ( 15,4 %) St-Jean-Richelieu 5,1 % ( 7,6 %) Lanaudière 8,9 % ( 9,4 %) Joliette 4,9 % ( 5,4 %) Valleyfield 11,1 % ( 5,9 %) Laurentides 9,5 % ( 8,9 % ) Sorel-Tracy 9,3 % ( 7,8 % ) * Taux pour 2010 ( et pour la même période en 2009 ). Source : SCHL. Rapport sur les résidences pour personnes âgées, Québec,

17 Dans le cas du marché locatif privé, l inoccupation s est globalement maintenue en 2009 et 2010 sous le seuil d équilibre ( 3 % ). Sauf pour quelques secteurs particuliers ( Montréal-Nord, La Salle, Dorval-Lachine et la partie sud-ouest de l île ), les taux d inoccupation n étaient pas vraiment problématiques sur l île de Montréal. Au centre-ville ( qui inclut l Île-des-Sœurs ), il convient de souligner que le taux atteignait 2 % dans le marché traditionnel et 3,4 % dans le marché «secondaire» ( les copropriétés offertes en location ). Dans les banlieues de la région métropolitaine, le taux global d inoccupation était dans l ensemble similaire à celui recensé dans l île de Montréal ( 2,7 % ). À Laval ( 2,2 % ) et Longueuil ( 4,4 % ), les deux «grandes» villes de la banlieue montréalaise, la conjoncture était assez différente. On constatait la même situation dans les agglomérations satellites, où le taux global d inoccupation variait entre un peu plus de 2 % ( Joliette, Saint- Jérôme et Valleyfield ) et jusqu à 4 % ( Sorel-Tracy ) et même 6,3 % ( Lachute ). Globalement, on peut ajouter que ces taux de 2010 sont supérieurs à ceux recensés en octobre Pour , la tendance récente devrait se poursuivre. Taux d inoccupation des appartements d initiative privée, 2010, Grand Montréal RMR de Montréal 2,7 % ( 2,5 )* Vaudreuil-Soulanges 3,1 % ( 2,1 ) Île de Montréal 2,7 % ( 2,6 ) Joliette 2,1 % ( 2,8 ) - Centre-ville 2,0 % ( 3,2 ) Lachute 6,3 % ( 2,7 ) Ville de Laval 2,2 % ( 1,7 ) Saint-Jean-Richelieu 3,0 % ( 1,8 ) Rive-Nord 2,4 % ( 2,0 ) Saint-Jérôme 2,3 % ( 3,6 ) Rive-Sud 3,2 % ( 2,6 ) Valleyfield 2,3 % ( 4,0 ) - Longueuil 4,4 % ( 3,6 ) Sorel-Tracy 4,0 % ( 4,2 ) * Taux en octobre 2010 ( et pour la même période en 2009 ). Source : SCHL. Rapport sur le marché locatif, RMR de Montréal et Province de Québec. 17

18 Perspectives Les années 2011 et 2012 devraient enregistrer une légère baisse des mises en chantier dans la conurbation montréalaise. Les volumes importants de mises en chantier recensés dans le segment des résidences pour personnes âgées ne sont pas de nature à se perpétuer au cours des 18 prochains mois, comme cela a été le cas depuis janvier L incertitude économique qui plane à l heure actuelle aux États-Unis et en Europe est aussi de nature à influencer la création d emploi dans l ensemble du Québec, y compris dans le Grand Montréal. Les ménages sont de plus en plus endettés, et leurs revenus récents ne progressent pas aussi vite qu au milieu des années Les possibilités de construire sont également soumises à diverses pressions. La banque «foncière» de terrains desservis ou pouvant être mis en valeur est réduite dans un nombre croissant de municipalités, parfois même minime ( Mirabel, Varennes, MRC L Assomption ). Les divers organismes gouvernementaux ( MAMROT ) ou parapublics ( CMM, CPTAQ ), voire privés ( UPA ), ne semblent pas très disposés à proposer des solutions à ce problème. Un «moratoire» sur l extension des périmètres urbains dans les banlieues du Grand Montréal est même envisagé par la Communauté métropolitaine de Montréal ( CMM ). Dans le marché existant, les conditions du marché de la revente demeurent bonnes, mais ce marché est en baisse plus ou moins forte ( prix de vente, délai moyen de vente, nombre d inscriptions ). Les taux d inoccupation dans les résidences pour personnes âgées sont élevés dans plusieurs territoires, et l absorption des nouveaux complexes se fait à un rythme plus lent qu il y a trois ou quatre ans. Dans le marché locatif traditionnel, les taux d inoccupation sont bas de façon générale. Par contre, dans certains territoires, ils ont amorcé une remontée plus ou moins significative. La vente de copropriétés-appartements a eu le vent dans les voiles ces dernières années, mais de plus en plus d appartements neufs sont mis en location. En définitive, le marché est moins dynamique, et les pressions démographiques qui stimulent la construction de nouvelles maisons unifamiliales s estomperont graduellement d ici 2016 ou

19 Concrètement, dans la conurbation montréalaise, le volume global des mises en chantier, qui a atteint près de unités en 2010, devrait chuter de 5 % à 10 % par année en 2011 et Cela fait en sorte que ce volume pourrait être voisin de cette année et de unités en Dans le marché unifamilial, la production devrait atteindre environ unités par année ( par rapport à pour la période ). En ce qui concerne la copropriété, le rythme annuel pourrait être de nouvelles unités en Finalement, dans le marché multifamilial, la chute devrait être plus prononcée. Des niveaux de ( en 2011 ) et ( pour 2012 ) sont prévisibles pour Ces volumes de production sont fort différents du volume moyen recensé au cours de la période , qui était de unités. La chute des activités dans le secteur des résidences pour personnes âgées y est majeure. Tendances des mises en chantier , conurbation montréalaise Marchés visés Unifamiliale Copropriété Multifamilial Total Source : Estimations ( 2010 ) et projections ( ) de l APCHQ. Pour la région du Suroît, la performance ne devrait pas se modifier trop fortement. La chute pourrait n être que de 400 unités sur deux ans, et ce, par rapport au volume recensé en Pour la région de Lanaudière, la réduction devrait être plus substantielle, et dépasser 900 unités sur deux ans, voire comparativement au volume de Dans le Montréal métropolitain, la diminution pourrait être de unités sur deux ans, ce qui constitue somme toute une chute plutôt modérée comparativement au volume de 2010, qui était de près de unités. Pour les trois régionales qui font partie du Grand Montréal, et qui englobent divers autres centres qui ne sont pas répertoriés dans les données «officielles» de production, la conjoncture sera plutôt singulière. En effet, les conditions de marché qui prévalent dans chaque grand territoire et dans plusieurs des secteurs ( urbains, ruraux ou de villégiature ) sis dans le Grand Montréal font en sorte que les baisses globales anticipées ne se répercuteront pas de la même manière. Les graphiques qui suivent indiquent, à partir des informations dont nous disposons actuellement, l évolution la plus probable des mises en chantier pour la période

20 Évolution des mises en chantier, Le Suroît Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Évolution des mises en chantier, Lanaudière Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Évolution des mises en chantier, Montréal métropolitain Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour de l APCHQ. 20

21 Le volume global de production Comme dans les autres territoires de la province, certaines municipalités, villages ou cantons ne sont pas compilés d une façon «officielle» dans les données de la SCHL. L estimation qui est faite pour les centres ayant moins de habitants vient ainsi augmenter le volume réel de production nouvelle attribué aux régions. Pour le Grand Montréal, qui cumule les trois territoires couverts par les régionales de l APCHQ qui s y trouvent et toutes les municipalités composantes, on peut évaluer à le volume de production pour En 2011, ce volume devrait chuter à et, pour 2012, à unités. Évolution des mises en chantier, Grand Montréal Tendances Total régional, mises en chantier p 2012p Source : Données de production 2010 de la SCHL et projections pour de l APCHQ. 21