ETUDE DE MARCHE 2012 STRASBOURG RIVE GAUCHE CBRE

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1 ETUDE DE MARCHE 2012 STRASBOURG RIVE GAUCHE CBRE Rive Gauche CBRE 5 rue de Dublin BP Strasbourg Cedex Tel : Fax : rivegauche@cbre.fr Votre contact: Claude GENG

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3 LE CONTEXTE LES CHIFFRES CLÉS DONNÉES GÉNÉRALES ÉVOLUTION DU CHÔMAGE La région Alsace (chiffres INSEE) Superficie (en km²) Source INSEE Population estimée Nombre d établissements (au 31/12/2010) Le département du Bas-Rhin Superficie (en km²) Population (2010) Nombre d établissements (au 31/12/2009) La communauté urbaine DE ST Superficie (en km²) 306 Population ( 2010) Strasbourg Strasbourg population Population active Nombre d établissements Source INSEE En l espace de onze ans, le taux de chômage a plus que doublé dans le Haut-Rhin. Il s élève désormais très près de la moyenne nationale, alors qu un écart s est creusé avec le Bas-Rhin qui résiste mieux à la crise. Cette dégradation brutale de l emploi résulte essentiellement de la désindustrialisation qui frappe particulièrement le sud de l Alsace et qui n est pas compensée par le travail frontalier en Allemagne et en Suisse. CRÉATIONS, REPRISES ET RADIATIONS EN 2012 PRODUIT INTÉRIEUR BRUT PIB par habitant 2010 Alsace : (3ème rang) Moyenne des régions de province : PIB par emploi 2010 Alsace : (4ème rang) Moyenne des régions de province : (2010, Insee - données provisoires) Source INSEE Le nombre de créations et de reprises d établissements a progressé respectivement de 3,0 % et 8,3 % en un an. Parallèlement, le nombre de radiations a diminué de 17,9 %, soit la plus forte baisse enregistrée depuis

4 LE CONTEXTE CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL FAITS MARQUANTS STRASBOURG/RÉGION L année 2012 : un bilan sans illusion aura été dans la lignée des derniers trimestres de 2011, affichant une croissance nulle. Celle-ci sera à nouveau aux abonnés absents en 2013, faute de réel moteur de l économie. Beaucoup d entreprises vivent toujours une situation délicate sur fond de marges compressées, de trésorerie assez tendue (même si une amélioration récente a été constatée chez les grandes entreprises), de carnets de commandes qui peinent à se remplir Ce contexte a favorisé une baisse de l investissement des entreprises non financières de l ordre de - 0,2 % en 2012 qui devrait se poursuivre en Le relatif arrêt des moteurs de croissance ainsi que les bas niveaux du moral des ménages et des climats des affaires, restent inquiétants. L année 2013: un optimisme mesuré. Néanmoins l indicateur du climat des affaires gagne 2 points en janvier. Les entrepreneurs sont un peu moins pessimistes pour Le quartier d affaires «Wacken Europe» : Changement de stratégie pour le quartier d affaires international de Strasbourg «Wacken Europe». La ville a annulé la cession des terrains au groupe Bouygues qui avait été retenu pour la construction de m² dont m² de bureaux. Elle reprend la main sous forme de régie avec assistance à maitrise d ouvrage. Quartier mixte des «Deux-Rives» : Le développement de l axe Deux Rives se poursuit et traverse le Rhin. Cette opération d aménagement urbain, par la requalification de friches portuaires, constitue un nouveau cœur de ville qui créera sur cinq kilomètres une continuité du quartier Heyritz à la ville allemande de Kehl m² de bureaux sont au programme dont la moitié en cours de livraison. Strasbourg est associée à la démarche Ecocité lancé en 2009 par le Ministère de l Énergie, du Développement Durable et de l Aménagement du Territoire. La ville développe ses infrastructures : Les projets d agrandissement du Palais de Musique et des Congrès ( ) et la création du nouveau Parc des Expositions ( ) entrent dans une phase active. Le Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) : Un nouveau mode de transports en commun, le Bus à Haut Niveau de Service (BHNS) verra le jour fin Les travaux débuteront en février. Source INSEE Si au final la situation économique reste difficile, 2013 pourrait être une année charnière en ce qui concerne les défis présents et futurs : sortie viable de la crise de la zone euro, réformes structurelles, réduction des déficits publics Cette ligne permettra de relier la gare centrale de Strasbourg (TGV/TER) au quartier d affaires de l Espace Européen de l Entreprise ( 466 sociétés, salariés) en un quart d heure. 4

5 LES BUREAUX - DONNÉES GÉNÉRALES OFFRE Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² OFFRE FUTURE COMPARATIF Parc au 31/ m² m² Offre disponible au 31/12 Part du neuf ou restructuré m² m² 21 % 27 % Taux de vacance 4,8 % 4,5 % Offre future certaine livrable en 2013 (non pré-commercialisée) m² Demande placée dans l année Dont précommercialisation, clés-en-main et comptes-propres m² m² m² m² Programmes certains disponibles à partir de 2014 (non pré-commercialisés) m² Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale 55 % 37 % Offre future probable totale (en gris, prêt à démarrer) m² Délai théorique d écoulement 2,3 années 2,4 années DEMANDE PLACÉE Demande placée m² Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en HT HC/m²/an) Neuf et restructuré 130 / 195 dont pré-commercialisations, clés-enmain et comptes-propres Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale m² m² Récent 100 / 150 Ancien 75 / 120 Fourchette des taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de référence (en %) Neuf et restructuré 7,2% Ancien 8,5%/9% 5

6 BUREAUX - DONNÉES GÉNÉRALES 6

7 LES BUREAUX - L OFFRE OFFRE Offre immédiate au 31/12/ m² Une baisse continue disponible depuis de l offre immédiatement dont neuve et restructurée m² OFFRE FUTURE Offre future certaine livrable en 2013 (non pré-commercialisé) Programmes certains disponibles à partir de 2014 (non pré-commercialisés) Offre future probable totale (en gris, prêt à démarrer) ÉVOLUTION DE L OFFRE m² m² m² La tendance observée depuis 2010 se confirme encore cette année. Avec m², l offre immédiate de bureaux à Strasbourg enregistre une nouvelle baisse de près de 10 %. Les surfaces nouvellement livrées sont faibles (4.080 m² sur 2 immeubles) et les lancements de programmes «en blanc» sont inexistants. Un climat économique difficile, des problématiques de financement et l aversion au risque gardent les investisseurs à l écart de ces opérations. La part du neuf ne représente que 27 % de l offre globale, légèrement en hausse par rapport à 2011 mais insuffisante pour répondre à un marché qui redeviendrait actif. Paradoxalement un scénario de pénurie de bureaux neufs mi-2014 devient réaliste. Actuellement le marché reste à l équilibre avec un taux de vacance de 4.5%. QUELQUES OFFRES SIGNIFICATIVES SURFACES IMMEUBLE LOCALISATION ÉTAGE m² Esca m² Le Lafayette m² Le Belem Centre ville / Place des Halles Meinau E3 Schiltigheim Restructuré Neuf Neuf m² Le Lawn Wacken Neuf m² m² Crystal Park Immeuble Sirob E3 Schiltigheim PII Illkirch Neuf Ancien L OFFRE PAR SECTEURS SECTEUR TOTAL m² PART DU NEUF m² Strasbourg m² m² Schiltigheim E m² m² Meinau m² m² Entzheim m² m² PII Illkirch m² Parc Des Tanneries m² 240 m² Valparc m² 7

8 LOCALISATION DE L OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE La conquête des friches industrielles. Le développement des opérations mixtes (logements, bureaux, commerces) participe activement au renouvellement de l offre et au rééquilibrage périphérie/ ville. En effet les programmes futurs certains (2013/2014) sont principalement situés en périphérie immédiate du centre-ville en place de friches industrielles telles que le «W» (6 000 m² de bureaux) ou de friches portuaires avec la poursuite du développement des «Deux-Rives» ( m² à l horizon 2014). et développent au maximum m² par opération. Par ailleurs seuls les immeubles pré-commercialisés à 50 ou 60 % voient le jour. Cependant l offre probable (locaux dont les travaux ne débuteraient qu après l engagement d un utilisateur) se situe quasi exclusivement dans les parcs tertiaires et devrait venir enrichir l offre de près de m² en 2014 et 2015, si la demande est au rendez-vous. Quant à l offre probable à plus long terme elle se développera essentiellement à Strasbourg ( Meinau, Deux Rives, Wacken-Europe ). En attendant ces livraisons, les constructions en cours tournent au ralenti. Elles sont situées en parcs tertiaires Programmes certains et futurs : 8

9 LES BUREAUX - LA DEMANDE DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² dont pré-commercialisations, clés-enmain et comptes-propres Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale m² m² ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE 2012, une année décevante. Avec m² de bureaux placés (y compris les comptes-propres) le marché des bureaux à Strasbourg revient à son niveau de 2002 loin de sa performance moyenne sur 10 ans de m². Par rapport à 2012 le marché enregistre une baisse de 13%. Celui-ci s inscrit cependant dans une tendance nationale à la baisse (-6%). Le marché strasbourgeois se maintient néanmoins à la 9ème place conforme à sa taille d agglomération, la 9ème de France, talonnée de près par Rouen ( m²) et Montpellier ( m²). Le repli de l activité en 2012 a été amorcé au 2ème semestre 2011 puis accentué par les préoccupations électorales et finalement le climat incertain des affaires. Les renégociations de baux en cours ont été courantes en Pour une grande partie des transactions observées, c est la rationalisation et la recherche de fonctionnalité des surfaces qui ont motivé les mouvements. DEMANDE PLACÉE EN RÉGIONS Certaines transactions se sont également opérées sur des immeubles de dernières générations poursuivant la volontés de modernité (immeubles BBC ou THPE) ou l obligation de se conformer à de nouvelles normes administratives telles que les PMR ( Personnes à Mobilité Réduite). Les secteurs les plus dynamiques restent les banques, les assurances et le secteur public. 9

10 LES BUREAUX - LA DEMANDE SURFACE (m²) 800 m² 990 m² TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES IMMEUBLE SITUATION L/V ETAT PRENEUR SMART AND GREEN 1 RUE DE LA DURANCE EUROPARC m² LE SXB m² LE SXB1 Strasbourg Parc Des Forges Strasbourg Meinau E3 Schiltigheim E3 Schiltigheim BAILLEUR/ VENDEUR L Neuf CM-CIC PROUDREED V Ancien HEFI L Ancien GESTOUR L Ancien MMA 900 m² Illkirch PII L Ancien SAAT 816 m² LE CRYSTAL PARK m² OXYGEN E3 Schiltigheim E3 Schiltigheim L Neuf L Neuf (CP) m² Illkirch PII V Neuf (CP) m² Strasbourg Heyritz V Neuf (CP) MATCH VINCI COFELY INVESTIPIERRE LA FRANCAISE AM LA FRANCAISE AM COB WARRINGTON COMPTE- PROPRE HABITAT MODERNE COMPTE- / CUS PROPRE HABITAT LOCALISATION DE LA DEMANDE PLACÉE LOCALISATION SURFACES NEUF Autres m² COMPTES PROPRES Schiltigheim E m² m² m² Deux Rives m² m² m² Strasbourg Ville m² 390 m² Rééquilibrage entre les parcs tertiaires et Strasbourg-ville. Les parcs tertiaires restent une localisation attractive et remportent cette année encore plus de 36 % de parts de marché, grâce à des surfaces particulièrement fonctionnelles, une bonne localisation et un coût compétitif. L émergence des «Deux Rives», volonté politique ambitieuse de la ville de reconquérir ses friches portuaires sur l axe Strasbourg- Kehl, a permis de réaliser des transactions dans le secteur «Strasbourg-Ville» ce qui situe la demande placée en ville à 33 % (15 % centre-ville et 18% «Deux Rives»). Les ZFU ont poursuivi leurs développements en proposant outre des immeubles de dernières générations, des avantages fiscaux séduisants. La majorité des transactions significatives observées est restée aux alentours de m² en C est notamment le manque de grandes transactions qui est à l origine de la faiblesse du cru Le volume des comptes-propres a plus que doublé (6 100 m² en 2011 et m² en 2012). La plus grande opération observée est le regroupement au Heyritz des bailleurs sociaux CUS Habitat et Habitation Moderne dans le cadre d un compte-propre de m². ZFU m² m² PII m² m² m² Entzheim m² m² Meinau m² PCT m² 225 m² 10

11 LES BUREAUX - LES VALEURS Fourchettes des valeurs locatives faciales observées lors de transactions ( HT HC/m²/an) Bas Fourchettes des prix de vente observés lors de transactions ( HT ou HD / m²) Bas Haut Neuf et restructuré Récent Ancien Haut Neuf et restructuré Ancien ÉVOLUTION DES VALEURS Évolution des loyers Neufs et Restructurés Des valeurs qui se maintiennent. Paradoxalement, les valeurs des bureaux neufs et restructurés sont stables voire à la hausse pour la fourchette basse et comprises entre 130 et 195 /HT/ HC/m²/an. Plus particulièrement, les loyers des bureaux neufs oscillent entre 165 et 195 /HT/HC/m²/an à Strasbourg-Ville et entre 130 et 145 HT/HC/m²/an dans les parcs tertiaires. Celles des loyers bureaux de seconde-main restent inchangées entre 75 et 150 HT/HC/m²/an. L âpreté des négociations des prix n ont cependant pas suffit à faire fléchir les valeurs faciales. C est au niveau des avantages commerciaux que le delta s est opéré avec une multiplication des franchises de loyers (1 à 3 mois par année d engagement) et participations aux coûts d aménagements. Les nouvelle normes énergétiques s imposant au marché et les immeubles neufs de générations antérieures ayant été absorbés, les valeurs vénales basses augmentent et passent de à /HT/m². La valeur haute en revanche reste stable à /HT/m². Évolution des loyers Récents et Anciens 11

12 LES LOCAUX D ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES OFFRE (en m²) COMPARATIF Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² OFFRE FUTURE Offre disponible au 31/12 Part du neuf ou restructuré m² = m² 5% 4,31% Projets "en blanc" (déjà lancés, sans utilisateurs) m² Demande placée dans l année m² m² Projets "en gris" (obtenus toutes formalités administratives; ne manque plus que le positionnement des utilisateurs ) m² Dont précommercialisation, Clés-en-main et comptes-propres m² m² Projets éventuels m² DEMANDE PLACÉE (en m²) Demande placée m² Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale Délai théorique d écoulement 48 % 44 % 2,8 années 2,9 années dont pré-commercialisations, clés-enmain et comptes-propres m² Part du neuf et restructuré dans l offre immédiate m² Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en /HT/ HC//m²/an) Neuf et restructuré 65 / 96 Récent 58 / 87 Ancien 24 / 67 Fourchette des prix de vente observés lors des transactions ( /HT ou HD / m²) Fourchette des taux de rendement net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés Neuf et restructuré 8,2% Seconde main 9,5% / 11,6% Neuf et restructuré 780 / Récent 465 / 870 Ancien 210 /

13 LES LOCAUX D ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES 13

14 LES LOCAUX D ACTIVITÉS - L OFFRE L OFFRE Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuf et restructuré m² Projets «en blanc» (déjà lancés, sans utilisateurs) m² L offre stabilisée. Nous observons une quasi stabilité de l offre immédiatement disponible fin 2012 à m² contre m² fin L intérêt des utilisateurs pour des bâtiments leur permettant de rationaliser leur immobilier à moindre coût Offre future probable / Projets "en gris ", prêts à démarrer m² a contribué à l écoulement d actifs de seconde-main bien situés et répondant suffisamment bien à leurs attentes. Projets éventuels m² De façon générale, l arrêt des rares projets lancés en blanc (5 960 m² livrés en 2012) et l absorption ÉVOLUTION DE L OFFRE progressive des bâtiments neufs ou récents encore disponibles, ont contribué à la raréfaction de l offre de qualité, tandis que les libérations d actifs inadaptés en termes de performance, de sécurité et de normes se sont poursuivies. La dégradation de la qualité du stock devrait donc s accentuer même si le volume des projets lancés en blanc pour 2013 ( m²) et ceux prêts à démarrer ( m²) reste important. De nouvelles disponibilités foncières devraient voir le jour courant 2013 sur la Communauté Urbaine de Strasbourg PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES et «FUTURES CERTAINES» et permettre de relancer certains projets qui pour l heure étaient en sommeil faute d opportunités. Situation Date de livraison Surfaces V/L Loyer HT/HC/m²/AN Vente HT ou HD/ m² Marlenheim Disponible m² V 323 Obernai Disponible m² V 398 Brumath Disponible m² L/V 42 / 500 Haguenau Disponible m² L/V 36 / 406 Rosheim Disponible m² L/V 51 / 535 Strasbourg Livraison 06/ m² m² L HALL 67 BX

15 LES LOCAUX D ACTIVITÉS - LA DEMANDE LA DEMANDE Demande placée au 31/12/ m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Part du neuf et restructuré dans l offre immédiate ÉVOLUTION DE LA DEMANDE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES VENTE m² m² SURFACES PRENEUR OFFREUR SITUATION PRIX m² SCI privée Heywang Bourgheim m² SCI privée Teleflex Betschdorf m² JV2R SCI privée Illkirch Une demande placée rassurante. Finalement, le marché des locaux d activités aura enregistré une baisse moins forte que prévu (-2%) par rapport à 2011, contredisant ainsi une impression persistante d attentisme. Cependant le 1er semestre a bénéficié de décisions prises en 2011 alors que le second semestre marque très nettement le pas. C est plutôt une bonne performance alors que la croissance de l économie régionale est restée au point mort en 2012, s installant dans une espèce de zone grise, ni bonne, ni mauvaise. Accentuée par le manque de visibilité des utilisateurs, la détérioration du climat économique a limité la consommation de surfaces sans toutefois se traduire par un recul important de l activité, soutenue par les PME/PMI très volontaires en dépit de la crise. Cette tendance devrait se prolonger en Notons que les comptes-propres et clés-en-main dans le volume de la demande placée, accusent un recule de 20 %par rapport à Par ailleurs nous observons un fléchissement du segment des moyennes surfaces / m², qui passent à 500 / 700 m². Les grandes transactions sont les absentes de l année, à l exception d une friche industrielle de m² à Bourgheim, acquise pour reconversion en locaux d activités de m², l installation de SINEO à la MEINAU sur m² (ex Merger) et la vente de m² (ex Teleflex) à Betschdorf m² EMCO SCI privée Duttlenheim m² TFP SCI privée Reichstett LOCATION HT/HC/AN m² SINEO Merger Strasbourg m² Interpostage SCI privée Illkirch m² Selfstorage SCI privée Strasbourg m² Cooltech SCI privée Holtzheim m² CTDI SCI privée Holtzheim m² Sogetrel Votteler Herrlisheim

16 LES LOCAUX D ACTIVITÉS - VALEURS FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES /HT/ HC /m²/ an ÉVOLUTION DES VALEURS Bas Haut Évolution des loyers Neufs et Restructurés 120 Neuf et restructuré Récent Ancien Des valeurs locatives faciales relativement stables Stabilité des valeurs locatives faciales avec un loyer prime à 96 /HT/HC/M²/AN pour le neuf, bien placé. Cependant les loyers peuvent varier fortement en fonction de la localisation des bâtiments ou de leurs qualités intrinsèques. Les exigences des utilisateurs contraignent les bailleurs à offrir de fortes mesures d accompagnement pour limiter la vacance de leurs biens. Un allongement des délais de décision de la part des utilisateurs est à prévoir pour 2013, traduisant un attentisme beaucoup plus marqué qu en Évolution des loyers Récents et Anciens

17 LES ENTREPÔTS - DONNÉES GÉNÉRALES OFFRE (en m²) COMPARATIF Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² Offre disponible au 31/12/2012 Part du neuf ou restructuré Demande placée dans l année m² m² 14 % 12 % m² m² OFFRE FUTURE Projets en "blanc " ( déjà lancés, sans utilisateurs ) 0 Dont précommercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² m² Offre future probable / Projets "en gris", Prêts à démarrer 0 Part du neuf et restructuré dans la demande placée totale 73 % 64 % DEMANDE PLACÉE (en m²) Délai théorique d écoulement 2,15 années 2 années Demande placée m² dont pré-commercialisations, clés-enmain et comptes-propres Part du neuf et restructuré dans l offre immédiate m² m² Fourchette des valeurs locatives faciales observées lors des transactions (en / HT/ HC/m²/an) Neuf et restructuré 46 / 52 Récent 39 / 49 Ancien 24 / 45 17

18 LES ENTREPÔTS - DONNÉES GÉNÉRALES 18

19 LES ENTREPÔTS - L OFFRE L OFFRE Offre immédiate au 31/12/ m² dont neuve et restructurée m² Une Offre constante. L offre immédiatement disponible atteint m² au 31/12/2012, affichant une baisse modérée de 10 % par rapport à l année dernière. Projets en "blanc " ( déjà lancés, sans utilisateurs ) Offre future probable / Projets "en gris", Prêts à démarrer 0 0 Ce recul est transitoire car principalement lié à une consommation de surfaces d entrepôts sous régime de baux précaires (inférieurs à 24 mois) pour un volume de m². ÉVOLUTION DE L OFFRE La disparition des opérations en blanc ajoutée à l absorption des bâtiments neufs ou récents encore disponibles implique une dégradation régulière de la qualité du stock qui conduira à un marché tendu des entrepôts dans les années à venir. En effet, les seuls chantiers démarrés ou livrés en 2012 l ont été dans le cadre de clés-en-main ou de comptes-propres. PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES Surfaces État Propriétaire Situation Les bâtiments en état «d usage» représentent aujourd hui 90 % de l offre immédiate, avec m² bénéficiant à minima de la norme environnementale ICPE La part des entrepôts «neufs» couvre le dixième restant, pour un total de m² répartis sur 3 opérations dont 2 localisées sur la CUS au Port Autonome de Strasbourg m² Ancien SCI privée m² Récent SCI privée m² Réhabilité SCI privée m² Neuf ICADE m² Neuf Prologis Strasbourg PAS Strasbourg PAS Strasbourg PAS Strasbourg PAS Strasbourg PAS et une hors CUS, à Molsheim. Le critère de la Classe A s applique quant à lui à environ 1/4 du stock disponible, pour un volume d environ m². Cette augmentation du stock est induite par le reclassement d entrepôts ayant fait l objet de travaux de mises aux normes liés à l obtention d ICPE complémentaires. 19

20 LES ENTREPÔTS - LA DEMANDE LA DEMANDE Demande placée au 31/12/ m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Part du neuf et restructuré dans l offre immédiate ÉVOLUTION DE LA DEMANDE m² m² Un marché exigeant. Avec m² placés, l année 2012 établi un nouveau chiffre record, avec une progression globale de 40 %, véritable paradoxe au vue du climat économique ambiant. Comme pour le marché des locaux d activités, après un 1er semestre très actif en raison de la concrétisation de projets engagés auparavant, les chiffres du 2ème semestre témoignent d un très net ralentissement de la consommation d entrepôts. L étroite corrélation entre le niveau de consommation des ménages et le niveau de l activité logistique explique le renversement de tendance extrêmement rapide. Les grandes opérations supérieures à m² sont rares, on peut cependant recenser les m² en cours de construction de KS TOOLS sur la Plateforme d Activités de Brumath-Mommenheim et les m² livrés aux transports Herbrich à Dambach. Les grands gagnants sont les clés-en-main de m² à m² qui ont soutenu le marché et notamment Alstom (5 000 m²), Fly (8 000 m²), Colin (6 000 m²), Trumpf Machines (9 000 m²) en établissant ainsi la part des comptes-propres et clés-en-main à 60 % du volume total placé. Mais le taux de mises en chantier ne cesse de reculer. Par manque de visibilité l année 2012 a été caractérisée par un nombre important de baux de courtes durées, souvent 12 voire 18 mois maximum. Les exigences techniques des utilisateurs permettent d anticiper de nouveaux besoins logistiques pour En effet, quelques grands projets sont actuellement à l étude voire lancés tels que SEW USOCOME : m² sur Brumath-Mommenheim pour un engagement financier de

21 LES ENTREPÔTS - VALEURS FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES / HT/ HC /m²/ an Bas Haut Neuf et restructuré Récent Ancien Les valeurs locatives sont toujours sous pression et sans perspective de réelle croissance en En effet les prestataires et utilisateurs continueront de réduire leurs coûts immobiliers tout en adaptant leur activité à de nouvelles contraintes environnementales ou technologiques. Les loyers faciaux sont préservés mais les valeurs économiques sont dégradées car elles intègrent des aménagements commerciaux et notamment des franchises de loyer allant de 1,5 à 2 mois par année d engagement ferme. Le délai de vacance se situe entre 24 et 36 mois, le maximum étant observé pour des actifs anciens ne disposant d aucun classement ICPE. 21

22 LES INVESTISSEMENTS NATIONAUX Une baisse limitée des volumes Évolution comparée des taux (en fin de période) Sur l ensemble de l année 2012, 14,5 milliards d euros d engagements en immobilier d entreprise banalisé ont été recensés en France. Malgré un environnement économique difficile, ces résultats apparaissent supérieurs aux attentes, avec un recul des volumes plus limité qu escompté (- 10 % sur un an). Après un 3ème trimestre en demi-teinte, la pression à la conclusion des affaires en fin d année a une nouvelle fois joué, même en l absence d incitation fiscale. Avec près de 5,4 milliards d euros échangés, les 3 derniers mois de 2012 se positionnent comme le 2ème meilleur trimestre enregistré depuis la crise de Cette résistance du marché s explique notamment par la signature de grandes transactions qui ont soutenu les volumes tout au long de l année. Ainsi, pas moins de 38 opérations supérieures à 100 millions d euros ont été enregistrées, représentant à elles seules 53 % des engagements annuels, malgré un contexte de financement toujours contraint. Le segment compris entre 100 et 200 millions d euros a été particulièrement actif, attestant de la liquidité du marché au-delà des mégadeals d exception. Le risque dédaigné L assouplissement espéré des critères de sélection des investisseurs n a pas eu lieu en raison d un environnement fortement anxiogène : risque de récession, pression généralisée sur les valeurs locatives, frilosité des banques. Le marché est donc resté étroit, limité aux Actifs «core», les plus sécurisés : intégralement loués à des locataires solides, avec des périodes résiduelles d engagement ferme significatives et à des valeurs proches des loyers de marché. Répartition des engagements par typologie de produits en 2012 (en volumes). 2013, une année de transition avant le rebond? Les perspectives économiques restent sombres pour 2013 dans la zone euro, même si à l échelle mondiale l horizon semble commencer à s éclaircir. Toutefois, le marché français de l investissement en immobilier d entreprise banalisé a démontré en 2012 sa capacité de résistance malgré un contexte économique fortement dégradé. Ses atouts en effet restent entiers. Tout d abord, les liquidités mondiales qui cherchent à se placer en immobilier d entreprise restent importantes. Or la France restera séduisante pour les capitaux internationaux de par la liquidité, la sécurisation et la profondeur de son marché. 22

23 LES INVESTISSEMENTS BAS-RHIN Marché des bureaux. Les montants engagés en bureaux s élèvent à 22,5 millions d en 2012 dans l agglomération de Strasbourg soit une quasi stagnation par rapport à Les immeubles neufs ou récents, indépendants et loués à 100 %, sont les plus recherchés par les investisseurs mais sont aussi les plus rares sur le marché, ce qui explique en partie le faible montant des investissements. Parallèlement, les immeubles ne présentant pas un taux de remplissage de 100 % ont du mal à trouver preneur. Néanmoins l immeuble «OXYGEN» développé par Vinci Immobilier, occupé au 3/4 par ce même groupe a été acquis par BNP REIM. Sa conception exemplaire a permis de garantir par contrat une performance énergétique inférieure à la norme BBC (Bâtiments Basse Consommation). Fourchette des Taux de rendements net immédiats (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de référence (en %) Marché des locaux d activités. Une dizaine de transactions à l'investissement ont été recensées, portant sur un total de m² et un volume d'engagements de 13,8 millions d'euros. Soit une progression inattendue de 22%. Les taux de rendements affichent une tendance haussière pour s'établir dans une fourchette allant de 8,2% à 11,6% selon la qualité de signature de l'occupant et la localisation du bien. Taux de rendement constatés (%) Bas / Haut MONTANTS INVESTIS Neufs et restructurés 8,2 Seconde main 9,5 % / 11,6% Montants investis Bas / Haut Neuf et restructuré 7,2% Seconde main 8,5% / 9% Montants investis Surfaces totales m² Marché des entrepôts. Le décalage entre une demande centrée sur des actifs sécurisés et une offre de produits de qualité réduite pourrait s installer. En effet notre marché offre peu d actifs «prime», alliant qualité technique, bonne localisation et locataires de qualité. Tant que le marché locatif ne renouera pas avec des perspectives plus favorables, la très grande sélectivité des investisseurs, n incitera pas à un redémarrage franc. 23

24 LEXIQUE Clés-en-main et comptes-propres : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d un utilisateur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabilisées les opérations certaines, c est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, et du financement. La distinction entre clés-en-main et comptes-propres porte sur la maîtrise d ouvrage : - dans le cadre d un clés-en-main, l utilisateur délègue la maîtrise d ouvrage à un promoteur de plus il n est pas systématiquement propriétaire du terrain - dans le cadre d un comptes-propres, l utilisateur ne délègue pas la maîtrise d ouvrage et est propriétaire du terrain. Délai théorique d écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 décembre 200X et le volume de transactions réalisées en 200X, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas en compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisation futur. Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes-propres. Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré. Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n ayant jamais été occupé. Cette catégorie d immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente. Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l objet d une restructuration lourde avec passage en TVA. Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré. Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l objet d une rénovation légère, sans obtention d un permis de construire. Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 200X. Offre certaine disponible dans l année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation entre le 1 er janvier 200X et le 31 décembre 200X. Offre certaine disponible à plus d un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation au-delà du 1 er janvier 200X +1. Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées. Pré-commercialisation : engagement ferme d un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l immeuble. 24

25 LEXIQUE Projets Projets certains : ils comprennent : - les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation - les locaux dont les travaux n ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie - les libérations certaines Projets probables : ils comprennent : - les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu après engagement d un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ; - les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l obtention du permis de construire, n a pas encore été purgé ; - les libérations probables. Projet «en blanc» : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu il ait été loué à l avance à un ou plusieurs utilisateurs. Projet «en gris» : immeuble pour lequel l ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire ), mais dont la construction est lancée uniquement quand un utilisateur s est positionné sur tout ou partie de l immeuble. Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant. Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières. Local d activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de regrouper toutes les fonctions d une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30 %. Investissement Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d'un immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation). Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type d'actifs dans le secteur considéré. Achevé de rédiger le 22 janvier 2012 Par Rive gauche CBRE Siege social: 5 rue de Dublin - BP STRASBOURG CEDEX La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l expresse réserve d en mentionner la source. Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de Rive Gauche CBRE 25