STAGE À LA SORASI RAPPORT

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1 UNIVERSITE DE LIEGE Faculté des Sciences Appliquées STAGE À LA SORASI RAPPORT FABRIS Andrea Source : collectif-donjon, Société : Sorasi (Société de rénovation et d assainissement des sites industriels) Maître de stage : Monsieur Cédric Swennen, Directeur de la Sorasi Master complémentaire en Urbanisme et Aménagement du territoire Année académique

2 REMERCIEMENTS Je tiens à remercier mon maître de stage et directeur de la Sorasi, Monsieur Cédric Swennen, de m avoir accepté comme stagiaire et fourni des informations durant mon stage. Je remercie Madame Florence Brevers, chargée de mission à la Sorasi, pour les informations données concernant certains projets et sociétés ainsi que pour la relecture du rapport et de la présentation Powerpoint réalisés dans le cadre du stage. Je remercie également Madame Murielle Steimertz, assistante administrative à la Sorasi. Je remercie Monsieur Jacques Teller, professeur, pour ses conseils portant sur l avancement du travail ainsi que pour les informations relatives à des projets européens. Enfin, je remercie les personnes des sociétés privées ci-dessous qui ont accepté de prendre de leur temps pour des interviews durant lesquelles des informations très détaillées et utiles me furent données. Monsieur Jérôme Metz, de la société Terrenata ; Monsieur Luc Vansassenbrouck, de la société Projénor ; Madame Mieke Vanhuyse, de la société Re-Vive ; Monsieur Olivier Waleffe, de la société Duferco Belgium ; Messieurs Benoît Bastien et Stéphane Verstraete, de la société Rehalys. 2

3 Table des matières I. Introduction... 4 II. Présentation générale de la Sorasi... 5 II.A. Statut... 5 II.B. Financement... 6 II.C. Organisation... 7 II.D. Missions & modes de fonctionnement : implications sur le territoire... 8 III. Définitions III.A. Brownfield III.B. Société «Brownfield» III.C. Projet «Brownfield» IV. Descriptif de la mission IV.A. Contexte et mission IV.B. Méthodologie et sources utilisées IV.C. Résultats V. Fil conducteur : la régénération des brownfields V.A. Origine des brownfields V.B. Impact de la régénération des brownfields sur les territoires V.C. Modes de fonctionnement des sociétés «Brownfield» et moyens utilisés pour la mise en œuvre des projets V.D. Cas concret de projet «Brownfield» : le projet «Fasiver» VI. Enseignements du stage VII. Conclusion VIII. Sources VIII.A. Informations générales VIII.B. Sociétés «Brownfield» et projets

4 I. INTRODUCTION Dans le cadre du Master complémentaire en Urbanisme et Aménagement du territoire, nous avons eu la possibilité de réaliser soit un stage, soit un travail personnel durant la deuxième partie de l année académique. Le stage est le choix que j ai réalisé en ce sens qu il nous permet d être immergé dans le milieu professionnel de l aménagement du territoire et de l urbanisme et, par conséquent, d être confronté à des contraintes (de planning et d organisation du travail notamment) ainsi qu à des problématiques rencontrées en aménagement du territoire. Le stage nous permet ainsi d avoir un premier aperçu de ce qui nous attend après nos études. Le stage a une durée de minimum 24 jours répartis sur une période de 3 mois (2 jours par semaine). L objectif du stage est de réaliser une mission au sein d un organisme actif dans le domaine de l aménagement du territoire. Mon choix relatif au lieu de stage s est porté sur la Sorasi (Société d assainissement et de rénovation des sites industriels). La raison de ce choix a été mon intérêt pour la problématique des «brownfields», ces sites (partiellement) abandonnés présentant une pollution avérée ou soupçonnée qui réduisent l attractivité de leur territoire. Par ailleurs, une grande partie de ces sites se situent en milieu urbain et péri-urbain et se caractérisent par une très bonne localisation. La réhabilitation de ces sites constitue ainsi un enjeu majeur en matière d aménagement du territoire. 4

5 II. PRÉSENTATION GÉNÉRALE DE LA SORASI Ce chapitre est consacré à la présentation de la Sorasi. Plus précisément, nous allons traiter du statut de la société, son financement (les actionnaires), son organisation interne (le personnel et sa structure) et enfin, les missions qui lui sont incombées. Enfin, nous présenterons deux projets de réhabilitation de brownfields menés par la Sorasi. II.A. STATUT La Sorasi est une société anonyme de droit public. De ce fait, elle a pour mission de servir l intérêt général sur un groupe de communes, en l occurrence les communes de la Province de Liège et son actionnariat est à la fois public et privé. Le décret relatif à la création de la Sorasi explicite les caractéristiques d une société anonyme de droit publique. En tant que société anonyme, la Sorasi est régie au Code des sociétés (hormis les dérogations qui résultent des dispositions du décret). De plus, la comptabilité est tenue à la législation sur la comptabilité des entreprises : «Le revenu cadastral des biens de la société est exonéré du précompte immobilier, pour autant que ces biens soient improductifs par eux-mêmes.» (Décret portant création de la société anonyme de droit public «Société de rénovation et d assainissement des sites industriels (SORASI), 15 février 2007). En tant que société de droit public, les pouvoirs publics doivent avoir une participation majoritaire dans son capital. En effet, la société anonyme de droit public peut avoir dans son actionnariat : 1 la Région wallonne; 2 toute autre personne de droit public; 3 toute société dont le capital est détenu directement ou indirectement par la Région wallonne et/ou par toute autre personne de droit public à concurrence d'au moins 50 %; 4 toute autre personne de droit privé. Quelle que soit la composition du capital, la majorité des mandats au conseil d'administration est attribuée à des candidats proposés par les actionnaires visés sous les points 1 à 3 de l'alinéa 1er du présent article. Quatre administrateurs sont désignés sur proposition de la Région wallonne. Le mandat de président du conseil d'administration ne peut être attribué qu'à un administrateur nommé sur proposition des actionnaires visés sous les points 1 à 3 de l'alinéa 1er du présent article. Source : Décret portant création de la société anonyme de droit public «Société de rénovation et d assainissement des sites industriels (SORASI), 15 février Par ailleurs, le Gouvernement wallon exerce un pouvoir de contrôle sur la société par la désignation d un commissaire qui participe aux réunions du conseil d administration par voix consultative. Enfin, la société anonyme de droit public peut réaliser des expropriations pour cause d utilité publique mais doit avoir l approbation du Gouvernement wallon. 5

6 II.B. FINANCEMENT Les actionnaires de la Sorasi sont les suivant : La SPI (Service Promotion Initiative) qui détient 40% du capital de la Sorasi. La SPI est l intercommunale de développement économique pour la province de Liège et est donc un organisme public. La SPI est mandatée par toutes les communes de la Province de Liège ainsi que par la Province de Liège elle-même qui est son principal actionnaire. La finalité de la SPI est la création d emplois et de valeur ajoutée sur le territoire provincial. La SPI organise ses activités autour de 3 pôles : Le territoire et son aménagement : dans ce volet, la SPI se donne pour mission d assurer à la province de Liège un développement équilibré en s inscrivant dans les principes de l intelligence territoriale. Concernant la réhabilitation des brownfields, la SPI se charge de leur requalification et leur équipement après que la Sorasi les ait assainis. Les infrastructures : La SPI est en charge de l équipement, la création et la gestion des parcs d activités économiques (54 parcs en 2012). Par ailleurs, la SPI est également active dans la rénovation du patrimoine. Les services : La SPI a développé des services pour les entreprises, les communes, les citoyens et pour d autres opérateurs encore. Ces services concernent notamment les conseils en aides publiques, la gestion, l exploitation et la sécurisation de l information, l organisation de partenariats, le design ainsi que les données socio-économique. Meusinvest qui détient 60% du capital de la Sorasi. Meusinvest est une société anonyme spécialisé dans le financement des PME et l aide financière aux entreprises. Sa mission est de contribuer à la création et au développement des entreprises en province de Liège en finançant sur le long terme des projets d entreprises. Pour ce faire, MeusInvest propose une gamme de services relatifs à des domaines auxquels sont confrontés les entrepreneurs (contrôle de gestion, communication, droit, comptabilité, etc.). Par ailleurs, MeusIvest réalise également des business plan, des études de marchés, des aides à la gestion, etc. Meusinvest compte 201 sociétés en portefeuille en 2012, plus de 220 millions d euros mobilisables pour le soutien d activité aux PME de la province de Liège ainsi que 4300 emplois consolidés. Ces actionnaires sont d importantes institutions privés (banques, groupes industriels, etc.). En outre, MeusInvest reçoit également des fonds européens ainsi que des subventions de la Région wallonne. 6

7 II.C. ORGANISATION La Sorasi est composée d une assemblée générale, d un conseil d administration, d un comité de direction ainsi que d une cellule opérationnelle. Ces éléments de la structure sont expliqués cidessous. a. L ASSEMBLÉE GÉNÉRALE L Assemblée Générale est composée des membres du Conseil d Administration et de la Direction. b. LE CONSEIL D ADMINISTRATION Le Conseil d Administration de la Sorasi est composé de représentants des 2 actionnaires, c est-à-dire de la SPI et de Meusinvest. Par ailleurs, le Gouvernement wallon et la Sogepa (Société wallonne de Gestion et de Participation des entreprises) agissent comme observateurs. c. LE COMITÉ DE DIRECTION Le Comité de Direction est composé du directeur de la Sorasi, à savoir Monsieur Cédric Swennen qui est également en charge du pôle «Développement territorial» à la SPI, ainsi que du président du Conseil d Administration. d. LA CELLULE OPÉRATIONNELLE La cellule opérationnelle de la Sorasi est composée d une chargée de mission, à savoir Madame Florence Brevers, d une assistante administrative, Madame Murielle Steimertz et du Directeur Cédric Swennen. Notons que le directeur et le chargé de projet sont des personnes détachées de la SPI. La cellule opérationnelle a pour mission la prise en charge des projets d assainissement et de rénovation des brownfields (friches industrielles ou commerciales). Une fois l assainissement réalisé, la SPI prend en charge le redéveloppement du site (équipements, constructions) à condition que l activité à développer est de type économique. La Figure 1 illustre l organigramme de la Sorasi. 7

8 Figure 1 : organigramme de la Sorasi II.D. TERRITOIRE MISSIONS ET MODE DE FONCTIONNEMENT : IMPLICATIONS SUR LE La fondation de la Sorasi en 1988 a été la solution pour éradiquer le grand nombre de friches présentes en province de Liège, héritées de son passé industriel. En effet, ces sites (1800 ha en 2005) engendrent de nombreux problèmes : terrains inutilisables malgré une bonne localisation en termes d accessibilité ; insécurité ; réduction de l attractivité du lieu. Les actions de la Sorasi permettraient ainsi d accroître l attractivité des territoires au sein desquels se trouvent les friches et par là même, de réduire les effets de l exurbanisation des activités typiquement urbaines, une grande partie des friches de la province de Liège se trouvant en milieu urbain. 8

9 Par ailleurs, avant 1988, le devoir d assainir les sites étaient dévolu aux propriétaires. Cependant, les pouvoirs publics ont dû prendre les choses en main en raison de la passivité d une grande partie des propriétaires. La Sorasi s est ainsi vu confier les missions suivantes : i. Assainir et rénover les sites industriels désaffectés. L assainissement consiste à rendre le site apte à une nouvelle affectation (résidentielle, commerciale, industrielle, espaces verts, équipements communautaires). Pour ce faire, la Sorasi réalise des opérations de démolition de bâtiments, de nettoyage ou d élimination des fondations ainsi que de nivellement de terrain. La rénovation consiste à restaurer un bâtiment ayant encore un potentiel (par exemple, par son caractère patrimonial) en réalisant diverses opérations (réfection, ravalement, remplacement d éléments, etc.). Suite à cela, le bâtiment est de nouveau apte à recevoir une nouvelle affectation. ii. Assurer la coordination de travaux d assainissement et de rénovation pour le compte de tiers, de privés ou d institutions publiques propriétaires d anciens sites industriels. Au sein de la Sorasi, le rôle du Conseil d Administration est de désigner les sites qui doivent subir une procédure d assainissement et de rénovation dans le cas où ces derniers ne sont pas jugés prioritaires par le Gouvernement wallon. Par contre, dans le cas des SAR, la procédure est directement réalisée par la Sorasi. En effet, elle réalise la procédure de reconnaissance des SAR à la suite de quoi la SPI prend le relais en s occupant notamment des opérations suivantes : Etablissement du cahier spécial des charges ; Lancement des appels d offres et des adjudications ; Désignation des intervenants ; Suivi du chantier. En outre, la Sorasi fait appel à la SPAQuE dans le cas où une décontamination est nécessaire en raison de la présence de polluants. De manière générale, la Sorasi agit selon 3 schémas : La Sorasi acquiert une partie du site ou le droit de superficie, c est-à-dire la propriété des biens immobiliers mais pas la propriété foncière. La Sorasi prend en charge l équipement du site, c est-à-dire la viabilisation du site, par la construction d infrastructures de transport et du réseau d impétrants (gaz, eau, électricité) pour le compte du propriétaire. 9

10 La Sorasi est habilitée à la maîtrise d ouvrage déléguée pour les communes et, plus précisément, elle possède la compétence pour la construction des équipements communautaires. La maîtrise d ouvrage déléguée ou assistance à maîtrise d ouvrage consiste en la gestion de projets pour le compte d un maître d ouvrage. Plus précisément, son rôle est d aider ce dernier, en l occurrence les communes, à définir clairement ses besoins et de s assurer auprès du maître d œuvre que ces besoins sont techniquement réalisables. De cette manière, la maîtrise d ouvrage déléguée constitue l interface entre le maître d ouvrage et le maître d œuvre. Dans ces projets, la Sorasi veille à assurer l intérêt général tout en laissant une certaine liberté aux collaborateurs privés. a. EXEMPLES DE PROJETS RÉALISÉS PAR LA SORASI Afin d illustrer concrètement la démarche de la Sorasi, nous avons détaillé ci-dessous 2 projets que la société a réalisé. Dans le premier projet (Alvi), la Sorasi a le rôle de maîtrise d ouvrage déléguée alors que dans le second (Clawenne), elle prend en charge l assainissement et l équipement du site à ses frais et la recherche d un acheteur. 1. Projet «Alvi» à Beyne-Heusay Le site est une ancienne entreprise de fabrication et d entretien de ventilateurs industriels (ALVI = Ateliers Liegeois de Ventilation Industrielle) et était le siège d un ancien charbonnage. Suite à la fermeture de l entreprise ALVI (fin 2002), la commune de Beyne-Heusay envisagea d acquérir le site et ses dépendances pour y faire un complexe socioculturel et résidentiel. Cependant, la Commune avait des craintes par rapport à une éventuelle pollution du sol et a pris contact avec la SORASI afin de savoir quelles pourraient être ses modalités d intervention le cas échéant (assainissement voire acquisition). La SORASI, vu les études de pollution déjà réalisées en 2002 par SGS (laboratoire dans l analyse des pollutions), a informé la commune qu un plan de réhabilitation serait nécessaire. Il a tout d abord été suggéré de proposer le site en SAED. Un courrier de la DAO du 5 décembre 2003 sollicite toute une série d informations pour la préparation d un arrêté. Le 11 décembre 2003, la SORASI recontacte la DAO pour que le Terril des 4 Jean, site contigu d environ 5ha et propriété de la société «Carrière de Retinne», soit également repris dans le périmètre SAE. Le 13 avril 2004, la commune fournit la majorité des informations demandées par la DAO, mais uniquement sur le site ALVI. Le site est repris en SAR (SAR/Lg 208) et comprend uniquement le site ALVI. Le site «Terril des 4 Jean» fait l objet de l arrêté SAE/Lg84, datant de 1973 et reçu le 22/09/2009 par la SORASI. Ensuite, en juin 2005, la SORASI a proposé ce site en SRPE (Site de Réhabilitation Paysagère et Environnementale). Il est repris dans la liste des SRPE depuis l AGW du 10/11/2006 mais aucun arrêté définissant son périmètre n a encore été pris. Le 17 avril 2008, la SORASI envoie à la DAO la liste des parcelles à reprendre dans le périmètre SRPE (305 b2, 305 d2, 306 c, 347 t3). La SORASI a une maitrise d ouvrage déléguée depuis le 23/03/2007. Le montant total des honoraires SORASI pour ce site est de

11 Le site a été acquis pour compte de la Région wallonne le 21 décembre 2010, pour l euro symbolique. Le site est pollué aux hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP) et métaux lourds au niveau des remblais, aux huiles minérales au niveau de la citerne et de la partie N-E du hall, ainsi qu aux solvants chlorés. L ISSEP a réalisé une étude de risque en 2008 car les coûts d assainissement estimés étaient excessifs. Le rapport conclut qu une affectation en habitat sur la zone de contamination diffuse du remblai serait acceptable à condition d évacuer les spots de terres contaminées, d assainir la couche superficielle (50 cm) et de ne pas autoriser des jardins potagers ni des vides ventilés. Pour le scénario «industrie légère», les risques sanitaires sont exclus à condition d assainir les zones de contamination ponctuelles. L affectation future du site n a pas encore été définie mais la priorité est de la définir préalablement à ce projet. Les acteurs intervenants dans ce projet sont les suivants : La DAO : Direction de l Aménagement Opérationnelle ; La Sorasi ; La SPI si l affectation future est de l activité économique ; La commune de Beyne-Heusay ; Pluris : bureau d études spécialisé en aménagement du territoire ; Le Foyer fléronnais ; La société Carrière de Retinne sprl ; La compagnie financière de Neufcour. Le coût de dépollution des sols est estimé à euros dont euros pour la dépollution du site et euros pour la démolition des bâtiments et l évacuation du terril. Les étapes du projet sont les suivantes : 1. Constitution d un rapport urbanistique et environnemental (RUE) pour la définition d un SRPE ; 2. Réalisation du projet de réaffectation du site ; 3. Démolition des bâtiments et assainissement et dépollution du site ; 4. Travaux de réaffectation du site (viabilisation et projet immobilier). La Figure 2 illustre la localisation du projet ainsi que sa situation au plan de secteur. 11

12 Figure 2 : plan du projet "ALVI" (localisation, plan de secteur) 2. Parking de la Clawenne à Herstal Le client potentiel pour ce projet est New Market, ancien propriétaire du site, et qui l avait cédé à la SPI en 1993, dans le but que la SORASI l assainisse et lui revende par la suite pour y faire du parking pour PME. Le site est contaminé, et cela malgré des travaux d assainissement déjà réalisés en 1994 et en 2006 par la SORASI. En effet, le site, d une superficie de 11040m²(partie correspondant à la propriété de la SPI) contient les polluants suivants : huiles minérales, métaux lourds, hydrocarbures aromatiques polycycliques, polychlorobiphényles (PCB) et des solvants chlorés. Ces polluants se trouvaient au niveau du sol, dans les eaux souterraines ainsi que dans les remblais. New Market n est pas acheteur d un site contaminé et se base sur la convention New Market Sorasi de 1992 pour justifier le fait que la SORASI s est engagée à assainir. L assainissement auquel la SORASI s est engagée en 1992 était un assainissement au sens «aménagement du territoire», c està-dire dont l objectif est de rendre un terrain vierge. Cependant, la législation a évolué et la notion d assainissement comprend désormais la décontamination des sols. L enjeu actuel est de clarifier les conditions de revente du site ainsi que la responsabilité environnementale de la pollution encore présente sur le site. Il faut également déterminer les modalités d assainissement et cela en fonction de l affectation future du site. L acte de propriété de 1993 relatif à l achat de la SPI à New Market comprend les points suivants : 12

13 Le site est acheté à New Market par la SPI pour le compte de la SORASI le 8 décembre New Market l avait acheté à la FN en 1991 pour FB (+/ ). Cet acte porte sur l achat de deux biens achetés via 2 actes séparés par New Market, en l occurrence la Clawenne ( m2) et une parcelle adjacente de Pré Madame (1.358 m2), soit au total m2. Plusieurs servitudes sont présentes : supporter les inconvénients de voisinage liés à la FN, la servitude d égout ainsi que la servitude de passage au profit des biens appartenant à New Market. Acquisition du site pour 1 franc symbolique. Estimation de la valeur avant rénovation fixée par le CAI à FB en 1993 ( , soit environ 8,95 /m2). Une condition spéciale relative à l affectation future du site a été instaurée pour l acquéreur : «L acquéreur s engage à donner au site, après rénovation, l affectation de zone de parcage avec plantations, dont l usage sera réservé en priorité aux occupants du site Pré Madame aux conditions du marché. La SPI s engage à imposer cette obligation aux futurs acquéreurs du site.» La convention du 12 juin 1992 entre New Market et la SORASI, dont la SPI s engage à respecter les termes, est présentée selon les articles suivants : Art.1 New Market peut utiliser le site comme zone de parcage tant que les travaux n ont pas commencé et autorise l accès pour les études. Art. 2.1 et 2.2 La SORASI s engage à rénover le site à ses frais (études, travaux d assainissement et de rénovation, démarches commerciales, frais d actes, assurances etc., avec subsides RW) et à rechercher acheteur ensuite. Remarque : lors de la réunion CHST-ISSEP du 12/09/11, il avait été dit que la convention RW précise que les travaux d assainissement seraient à charge de l acheteur. Art. 2.3 Après rénovation, prix de revente sera déterminé de commun accord entre SORASI et New Market. Art. 2.4 Produit de la revente d abord affecté à rembourser la SORASI et solde du prix reversé à New Market à concurrence de valeur estimée par CAI avant rénovation. Reste éventuel partagé à parts égales entre les deux. SORASI doit informer New Market de la vente. Art. 2.6 Si la SORASI n a pas entrepris les travaux et que le site risque de ne pas être assaini endéans les 5 ans, New Market est en droit de racheter le site pour une somme égale à 50% des frais engagés par la SORASI. Art. 2.7 Schéma de rénovation. 13

14 Art. 4. Triple condition suspensive (est levée dans l acte de 1993). Concernant les travaux à réaliser en matière d assainissement, le rapport d étude de risques de l ISSEP conclut à la nécessité de mesures de sécurité (rendre le site inaccessible et installer un piézomètre de contrôle en aval du noyau de contamination). Cette étude conclut également à la nécessité de recouvrir le site par béton/asphalte/terre saine dans l éventualité de son réaménagement afin de supprimer les voies d exposition. En effet, le remblai pollué pourrait présenter un risque non tolérable en fonction du réaménagement proposé. En outre, la pollution du sol constitue une menace grave puisqu elle porte préjudice aux eaux souterraines. L ISSEP recommande ainsi l assainissement de la zone la plus contaminée aux hydrocarbures imbrûlés (HC) : excavation et placement d un piézomètre afin d effectuer un suivi de la qualité des eaux souterraines, et si besoin, d effectuer un pompage des eaux souterraines. Les coûts estimés sont d environ HTVA pour l excavation des terres contaminées, et de HTVA supplémentaires s il fallait pomper les eaux souterraines. A noter que des mesures de recouvrement permettraient de réduire sensiblement les coûts (mais il faudrait malgré tout traiter le problème des eaux souterraines). Selon la future affectation du site, une note complémentaire au rapport ISSEP devrait éventuellement être rédigée (le rapport a été rédigé en référence à une affectation de type V, industriel). Les acteurs concernés dans ce projet sont les suivants : La SPI : acheteur d une partie du site ; La Sorasi : assainisseur du site ; New Market : ancien propriétaire du site et acheteur potentiel ; La clinique Renard : autre acheteur potentiel ; L ISSEP : institut scientifique de service public spécialisé dans l ingénierie de l environnement (prélèvement, analyse, expertise). Dans le domaine de la régénération des brownfield, l ISSEP est contacté pour déterminer la pollution du site. Les étapes du projet sont les suivantes : 1. Clarification des conditions de revente et des travaux d assainissement nécessaires : fais depuis décembre 2011 ; 2. Réalisation des travaux d assainissement : en cours ; 3. Revente du site réhabilité : en été La Figure 3 illustre la localisation du projet ainsi que sa situation au plan de secteur. 14

15 Figure 3 : plan du projet "Clawenne" (localisation, plan de secteur) 15

16 III. DÉFINITIONS Avant toute chose, il est nécessaire de définir certains termes qui reviendront régulièrement dans la suite dans ce rapport. Ces termes sont les suivants : le brownfield, la société dite «Brownfield» et le projet «Brownfield». III.A. BROWNFIELD Il existe plusieurs définitions pour le terme «Brownfield» : L Environnemental Law Institute définit un «brownfield» comme étant un terrain industriel ou commercial qui demeure abandonné ou sous-utilisé en partie en raison de sa contamination environnementale ou de la peur engendrée par cette contamination, cette contamination résultant de la présence de polluants et de substances dangereuses. Le Moniteur Belge en 2007 définit le terme de la sorte : «Un Brownfield est un ensemble de terrains négligés ou sous-exploités qui sont pollués au point de ne pouvoir manifestement être utilisés ou réutilisés que par le biais de mesures structurelles.» CABERNET (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network) a défini le «brownfield» comme étant un site ayant été affecté par une activité antérieure sur le site même ou autour de ce dernier et qui est désormais abandonné ou sous-utilisé. Le «brownfield» nécessite une intervention pour y attirer une activité favorable en raison de la présence d une contamination réelle ou perçue. Sur base de ces définitions, nous pouvons dire que les «brownfields» sont des terrains ayant abrités auparavant une activité industrielle ou commerciale et qui sont aujourd hui abandonnés entièrement ou en partie. Ces terrains nécessitent une intervention en raison de leur contamination par des polluants et/ou des produits dangereux. Cette contamination peut être réelle ou perçue. L objectif de l intervention sur un brownfield est sa réutilisation en vue d accueillir une activité (résidentielle, commerciale, industrielle, semi-industrielle, etc.). Dans la suite de ce rapport, nous allons utiliser le terme «brownfield» pour désigner une friche industrielle ou commerciale présentant les caractéristiques définies ci-dessus. III.B. SOCIÉTÉ «BROWNFIELD» La très bonne localisation de certains «brownfields» leur confère un intérêt particulier. En effet, ces terrains se localisent souvent le long de grands axes de communication et à proximité, voir au sein des centres urbains. Enfin, l assainissement et la requalification des «Brownfields» peuvent répondre au principe de la ville compacte consistant en la reconstruction de la ville sur la ville et qui est un objectif des autorités publiques en matière d aménagement du territoire. Par conséquent, ces actions nécessitent la mise en place de partenariats afin de tenir compte de l ensemble des acteurs concernés par le projet pour aboutir à une vision commune (Béranger S. & Co, 2009). 16

17 Sur base de ce constat, certains ont discerné l avantage qu on pourrait retirer de la réhabilitation de ces sites. On a donc vu l apparition de sociétés dites «Brownfield». Ces sociétés peuvent être divisées en 5 catégories en fonction des actions qu elles entreprennent : Catégorie 1 : les sociétés qui achètent et assainissent les brownfields ; Catégorie 2 : les sociétés qui achètent les brownfields et sous-traitent les travaux d assainissement du sol à des professionnels moyennant une concession et qui ensuite revendent le terrain (plus-value liée à l assainissement) ; Catégorie 3 : idem que le type 2 mais qui, après l assainissement fait par un tiers, viabilisent le site, voir y développent un projet immobilier ; Catégorie 4 : les sociétés qui achètent, assainissent les brownfields et y développent un projet immobilier ; Catégorie 5 : les fonds privés d investissement spécialisés dans l achat et la réhabilitation des brownfields. Outre ces 5 catégories, notons l existence de sociétés qui s occupent uniquement de l assainissement de sites mais n en sont pas propriétaires. Ces sociétés ne sont pas reprises comme sociétés «Brownfield» car il s agit de sous-traitants et non d acteurs agissant véritablement sur le développement des sites. Par ailleurs, les sociétés des 5 catégories définies ci-dessus ne disposent pas toujours des capitaux suffisants pour mener à bien leurs projets. C est pourquoi certaines s associent avec des fonds d investissements qui financent leurs activités. Ces fonds sont de 2 types : Ceux qui investissent uniquement dans l achat et le développement de Brownfields (ex. : ReGenius qui finance en partie la société Brocap). Ces fonds peuvent être considérées comme des sociétés dites «Brownfields» (catégorie 5) ; Ceux qui investissent dans différents types d activité (ex.: Prupim). Ces fonds ne sont a priori pas spécialisés dans le redéveloppement de brownfields en particulier. Par conséquent, nous ne les considérons pas dans notre classification. 17

18 III.C. PROJET «BROWNFIELD» Le Décret relatif aux Conventions Brownfield en Flandre datant du 30 mars 2007 définit le projet «Brownfield» comme étant «un ensemble déterminé de mesures structurelles qui, à travers le redéveloppement d'un brownfield, conduit à des réalisations sur le plan économique, social et environnemental.». Le projet de recherche RESCUE a défini les grandes étapes de réalisation d un projet «Brownfield» : 1. Evaluation des risques : cette étape vise à déterminer l ampleur de la pollution en se basant notamment sur une étude historique du site. Cette évaluation permet de définir la/les source(s) de pollution et les zones où elles se concentrent ; 2. Programme d investigations : vérification sur le terrain de contaminations suspectes et des types de contaminants, quantification du volume des terres polluées et détermination des propriétés mécaniques du sol ; 3. Conception du projet immobilier : durant cette phase, différents scénarios d utilisation future potentielle du site sont définis en tenant compte de la configuration et de la localisation du site. Par ailleurs, sont identifiés les acteurs intervenant dans le projet ; 4. Conception de l assainissement et étude de faisabilité : définition du niveau de décontamination à apporter en fonction de l usage futur du site et des mesures complémentaires pour diminuer les risques sur l environnement, la santé et la sécurité ; 5. Analyse économique : détermination du scénario d assainissement le plus économiquement viable, des risques financiers majeurs potentiels ainsi que des subventions disponibles ; 6. Cadre légal/administratif : déterminer les différents permis nécessaires à la réalisation du projet et organisation du transfert des obligations environnementales (obligation d assainir et de dépolluer) ; 7. Phase opérationnelle : réalisation de l assainissement du site et du projet immobilier ; 8. Phase post-opérationnelle : vente et/ou location du site réhabilité. En France, le Bureau de Recherches Géologiques et Minières (BRGM) a réalisé une méthodologie de gestion intégrée des sols et des sites urbains dégradés dont l objectif est de garantir le choix optimal d une stratégie de requalification et de réaménagement. Cette méthodologie est définie à la Figure 4. 18

19 Figure 4 : Méthodologie de gestion intégrée des sols et des sites urbains dégradés réalisée par le BRGM Source : BRGM, Le canevas de réalisation d un projet «Brownfield» proposé par le Bureau de Recherche Géologiques et Minières (BRGM) présente des similitudes avec celui proposé par le projet de recherche RESCUE. Cependant, quelques différences apparaissent avec ce dernier. Premièrement, les acteurs intervenant sont définis dans la première étape alors que selon le canevas proposé par RESCUE, ceux-ci sont définis après l évaluation des risques et le programme d investigation. 19

20 Deuxièmement, le BRGM propose de définir le projet immobilier (Etape 2 : «Vision du projet») avant la détermination des sources et du niveau de pollution présents sur le site (Etape 3 : «Bilan de l existant»). Hormis ces 2 différences, les 2 canevas ont comme points commun la définition du projet de redéveloppement relativement tôt dans le processus ainsi que la définition de plusieurs scénarios de réaménagement pour lesquels un choix sera réalisé. 20

21 IV. DESCRIPTIF DE LA MISSION Ce chapitre est consacré à la description de la mission qui m a été incombée durant mon stage à la Sorasi. Plus précisément, ce chapitre est divisé en 3 parties. La première partie consiste en une description du contexte dans lequel se trouve actuellement la Sorasi, l objet de mon travail ainsi que les différentes étapes de celui-ci. Dans la deuxième partie de ce chapitre, je décris la méthodologie de recherche mise en œuvre pour réaliser le travail. Dans la troisième partie, je décris les résultats obtenus. IV.A. CONTEXTE ET MISSION La Sorasi dispose de moyens limités pour assainir et rénover un certain nombre de brownfields liégeois en raison de certaines de leurs caractéristiques (la taille notamment). De plus, comme énoncé précédemment, la Sorasi doit faire appel à la SPAQuE dans le cas où une dépollution est nécessaire. Or, la SPAQuE réalise uniquement la dépollution et non le projet de réaménagement du site (la description de la SPAQuE sera donnée dans un point postérieur). La conséquence de cela est l apparition de dépenses inutiles dans le cas où le niveau de dépollution peut être plus faible dans le cas d un projet d installation d une activité moins exigeante (ex. : la logistique). Pour cette raison, la Sorasi est à la recherche de partenariats avec des sociétés privées qui sont spécialisées dans le redéveloppement des brownfields. En effet, pour des questions de coûts, la société privée va généralement apporter un niveau de dépollution en fonction de l aménagement futur du site. L objectif de mon stage a donc été de réaliser un inventaire des sociétés «Brownfield», c est-à-dire des sociétés privées spécialisées dans la réhabilitation et le redéveloppement des «brownfields», en vue d établir d éventuels partenariats avec la Sorasi pour le redéveloppement de brownfields en province de Liège. Mon travail est ainsi tout à fait novateur pour la Sorasi. Plus précisément, mon stage a abouti à la réalisation d un rapport dont la structure est expliquée cidessous. Dans le premier chapitre du rapport, j ai défini le terme de «Brownfield» ainsi que les origines de leur apparition. Ensuite, nous avons définis ce qu est une société «Brownfield» pour pouvoir ensuite les répertorier. Le deuxième chapitre a été consacré à la définition d un projet «brownfield» ainsi que le canevas général reprenant les principales étapes d un tel projet. Nous illustrons et décrivons ensuite brièvement quelques projets de redéveloppement de brownfields en Europe et dans le reste du Monde. Le troisième chapitre consiste en l inventaire des sociétés «Brownfields» opérant en Belgique et en Europe. 21

22 Dans le quatrième chapitre, j ai repris deux exemples de sociétés d économie mixte (SEM) actives en France. La raison de ce choix réside dans le statut similaire qu ont ces sociétés avec la Sorasi, à savoir des sociétés privées de droit public. Ainsi, il est intéressant d analyser le mode de fonctionnement des SEM françaises pour que la Sorasi puisse établir des comparaisons avec celles-ci. Suite à la description des diverses sociétés, j ai résumé dans un cinquième chapitre les modes de fonctionnement des sociétés «Brownfield» et les moyens utilisés dans la mise en œuvre des projets. Dans ce chapitre ont été analysés les différents types de partenariats mis en place par les sociétés, leurs sources de financement ainsi qu une note explicative de la rentabilité des projets. La sixième partie est consacrée à la détermination des partenariats envisageables avec la Sorasi dans le cadre du redéveloppement des brownfields en province de Liège. Après avoir réalisé ce rapport, une présentation sous format Powerpoint a été réalisée auprès du Comité de Direction et du Comité d Idée 1 de la SPI. IV.B. MÉTHODOLOGIE & SOURCES UTILISÉES Dans cette partie, je décris la méthodologie mise en place qui m a permis de réaliser ce travail, notamment les différentes sources utilisées ainsi que l approche réflexive qui m ont permis de réaliser une typologie des brownfields et de ce fait, de discerner d éventuels partenariats envisageables entre la Sorasi et les sociétés répertoriées pour les différents types de brownfields. Les définitions du terme «Brownfield» résultent des informations trouvées sur le site CABERNET. CABERNET (Concerted Action on Brownfield and Economic Regeneration Network) est le réseau d experts européens reprenant les acteurs concernés par la régénération des brownfields. L objectif de ce réseau est d améliorer le processus de réhabilitation des brownfields en Europe dans une optique de développement durable en partageant les expériences dans différents pays, en proposant de nouveaux outils et de nouvelles stratégies ainsi qu en coordonnant les activités de recherche dans ce domaine. Pour le deuxième chapitre du rapport, le canevas général est expliqué sur le site de RESCUE. RESCUE (Regeneration of European Sites in Cities and Urban Environment) est un projet de recherche ayant démarré en 2002 dont l objectif est d améliorer la qualité des brownfields au niveau de la durabilité des constructions et de la qualité du cadre urbain. Par ailleurs, RESCUE développe des outils pour faciliter le travail des intervenants dans la régénération des brownfields (architectes, urbanistes, promoteurs immobiliers, autorités publiques, etc.). Enfin, ce projet a mis en ligne un «Guide des bonnes pratiques» qui regroupe des projets «Brownfield» constituant des exemples à suivre en matière de méthodologie d élaboration et de mise en place de partenariats. 1 Comité d Idée de la SPI : il s agit d un comité regroupant des membres de la SPI et de la Sorasi qui se regroupe lors de la présentation de projets innovants. 22

23 Concernant l inventaire des sociétés «Brownfields» travaillant en Belgique et en Europe (chapitre 3), j ai utilisé 2 types de sources : des réseaux européens regroupant des acteurs intervenant dans les projets «Brownfield». Ces réseaux m ont essentiellement permis de trouver des sociétés travaillant dans le reste de l Europe. L inventaire des Conventions «Brownfield» en Flandre, surtout utile pour trouver des sociétés opérant en Belgique. Par ailleurs, le centre d informations de la SPI m a également proposé des sites contenant des informations sur certains projets «Brownfield» connus, en ce compris les intervenants. Plus précisément, les sources utilisées ont été les suivantes : Les conventions «Brownfield» en Région flamande Cet outil juridique a été mis en place par le Gouvernement flamand en vue d encourager le redéveloppement des brownfields sur son territoire. Ces conventions consistent en des accords entre les intervenants d un projet «Brownfield» et le Gouvernement flamand stipulant notamment des délais précis afin d accélérer le processus de régénération des brownfields. Ainsi, pour chaque convention, nous pouvons repérer la société «Brownfield» qui est intervenue dans le projet. COMPASS : Ce site web regroupe des informations relatives à des projets «Brownfields», notamment la liste des acteurs intervenant dans le projet, en ce compris la société «Brownfield» et les partenariats mis en place entre ceux-ci. NICOLE (Network for Industrially Contaminated Land in Europe) Il s agit d un forum traitant de la gestion des brownfields en Europe et regroupant des sociétés Brownfield implantées dans les différents pays européens. Les objectifs de ce forum sont les suivants : Echanger des informations et des idées ; Promouvoir la recherche et la collaboration entre les membres du forum pour un redéveloppement des brownfields plus efficace ; Collaborer avec d autres réseaux internationaux. Après avoir répertorié les sociétés, nous avons repris les informations suivantes : Une présentation générale de la société ; Les objectifs qu elle poursuit ; L approche adoptée lors de la réalisation de ses projets ; Les étapes successives du montage des projets ; 23

24 Les détails d un projet «brownfield» réalisé par la société. Par ailleurs, un tableau Excel reprend des informations supplémentaires, à savoir : L aire géographique sur laquelle travaille la société ; Le(s) type(s) d activités développées ; Les critères d investissement : la taille, le niveau de pollution recherché, coûts ; L origine des capitaux dont disposent les sociétés (actionnaires, fonds d investissement) ; Le nom d un projet «Brownfield» réalisé par la société (détail expliqué dans le rapport). Toutes ces informations sont issues du site web des différentes sociétés. Parmi les sociétés répertoriées, j ai établi des entrevues avec 4 d entre elles qui se différencient par l origine de leur apparition et la nature de leurs interventions. Pour ces sociétés, outre les informations reprises ci-dessus, il a été détaillé : L historique de la société ; Les partenaires privilégiés de ces sociétés lors de la réalisation des projets ; Le nombre d employés et la structure du personnel ; L organisation du personnel lors de la réalisation d un projet «Brownfield» ; Un ordre de grandeur des volumes financiers des projets réalisés ; Les perspectives de développement futur (horizon : 5 à 10 ans). Ces 5 sociétés sont les suivantes : 1. Terrenata : cette société a été créée par 3 partenaires dont les activités sont complémentaires, à savoir BIP et Extensa qui sont des promoteurs immobiliers et DEC qui est un assainisseur ; 2. Duferco Belgium : il s agit d une filiale spécialisée dans le redéveloppement de brownfield d un groupe sidérurgique, à savoir Duferco. Duferco Belgium a été créé afin de redévelopper les sites désaffectés du groupe en Belgique ; 3. Projénor : cette société est spécialisée dans la réalisation de projets urbanistiques, la finalité étant de concevoir de véritables quartiers de ville ; 4. Ginkgo : il s agit d un fond d investissement privé entièrement dédié au redéveloppement des brownfields et fait partie d un grand groupe financier, à savoir le groupe Edmond de Rotschild. Après cette analyse détaillée, j ai repris les points communs que l on pouvait rencontrer dans ces sociétés quant au mode de fonctionnement et aux moyens utilisés dans la mise en œuvre des projets (types de partenariats, etc.) pour les résumer dans le chapitre 5. Cette explication fut enrichie par des éléments fournis dans la littérature, notamment concernant les types de partenariats ainsi que les mécanismes de financement public existant, tant au niveau national qu au niveau européen. Les résultats de ce chapitre seront développés dans le chapitre suivant (cfr. Fil conducteur). 24

25 Concernant la détermination des partenariats envisageables avec la Sorasi pour redévelopper les brownfields de la province de Liège (chapitre 6), j ai procédé de la manière suivante : Premièrement, j ai décrit le contexte de la province de Liège en rapport avec l apparition des brownfields sur son territoire, en l occurrence les phénomènes issus de l amélioration de l accessibilité des périphéries et de la mondialisation (respectivement l exurbanisation d activités urbaines et la crise des industries traditionnelles du 19 ème siècle). Ce contexte sera expliqué dans le chapitre suivant. Deuxièmement, j ai réalisé une typologie des brownfields de la province de Liège sur base des 3 variables suivantes : a. La superficie : Les sites sont petits si leur superficie est inférieures à 3 ha, moyens si elle est comprise entre 3 et 15 ha et grands si elle est supérieure à 15 ha ; b. Le niveau de pollution : A la demande de la SPAQuE, le bureau de consultance Boston Consulting Group a défini en degrés de risques en fonction notamment du type de pollution pour les sites à réhabiliter. Les 4 catégories sont illustrées au Tableau 1 : Tableau 1 : Degré de risque (Boston Consulting Group) Degré de risques (A) Risque élevé (B) Risque moyen (C) Risque faible (D) Pas de risques à priori Type d'activité sidérurgie, métallurgie, laminoirs (la Rochette à Chaudfontaine), verreries, céramiques, usines à gaz, centrales électriques, chimie lourde, pétrochimie mines de métaux, fonderies (la fonderie de fer à Herstal), travail des métaux, tanneries, cimenteries, imprimeries, papeteries (Intermills), industrie textile (HDB), chemin de fer, scieries, industrie pharmaceutique, plastiques, détergents, engrais, caoutchouc, pneus (Sartel), peintures, fabrications électroniques Charbonnages (Hasard à Visé), briqueteries (à Juprelle), brasseries, sucreries, menuiseries, alimentation, laiteries, entrepôts carrières, sablières, commerce, horeca, marbreries, agriculture, bâtiments publics, moulins à grain Source : Boston Consulting Group, La catégorie A correspond à un risque élevé, la catégorie B à un risque moyen, la catégorie C à un risque faible et la catégorie D pour laquelle il n y a pas de risque à priori. La taille et le niveau de pollution du site dépendent de l activité antérieure qui se trouvait sur le site. 25

26 c. La localisation : Il existe 3 types de localisation : urbaine, péri-urbaine et rurale. De la localisation vont dépendre les caractéristiques du marché foncier et immobilier du lieu, ce qui déterminera le type d activité pertinente à y développer et donc le niveau de dépollution à apporter au site. Les zones urbaines, périurbaines et rurales ont été définies par Anne-Françoise Marique & al selon le critère de la densité d habitation par hectare. Ainsi, La zone urbaine présente une densité supérieure à 12 habitations/ha ; La zone périurbaine présente une densité comprise entre 5 et 12 habitations/ha ; La zone rurale présente une densité inférieure à 5 habitations/ha. La cartographie de ces zones pour la Province de Liège est illustrée à la Figure 5. Figure 5 : Zones urbaine, périurbaine et rurale (A-F. Marique & al) Source : A-F. Marique & al,

27 IV.C. RÉSULTATS Dans ce travail, j ai répertorié 15 sociétés «brownfield» en Belgique : Terrenata Ecoterres SA Brocap PSR Projénor De Kortrijske Toren Duferco Belgium Mourik NV Wilhelm & Co Stadsbader, Alinso le groupe Bernaerts Rehalys SA Nexity, Santerra Re Vive SA Ginkgo En Europe (hors Belgique), j ai repris les sociétés suivantes : Brownfields Ingénierie (France) VHE Land Project (Royaume-Uni) Brézillon (France) RAG Montan Immobilien (Allemagne) Delta Development (Pays-Bas) Die STEG (Allemagne) a. SOCIÉTÉS «BROWNFIELD» EN BELGIQUE Les informations obtenues pour les entreprises implantées en Belgique sont données ci-dessous. 1. TERRENATA Terrenata est une société de développement immobilier créée par 3 partenaires : BIP, Extensa et DEC en octobre BIP et Extensa sont spécialisés dans le développement de projets immobiliers et appartiennent respectivement aux groupes CFE et Ackermans & Van Haaren (les 2 actionnaires du groupe DEME). Afin de mieux comprendre les origines de Terrenata, la Figure 6 illustre les relations existantes entre les différentes sociétés affiliées au groupe DEME. Le pourcentage en bleu illustre la part du capital injecté par une société dans une autre (cfr. Sens de la flèche). 27

28 Figure 6 : Organigramme du groupe DEME Le groupe DEME est financé par les groupes CFE et Ackermans & Van Haaren pour 50% chacun. CFE est un groupe de construction appartenant au groupe VINCI et Ackermans & Van Haaren est une société d investissement active dans de nombreux domaines. Ecoterres Holding, la branche environnementale du groupe DEME, est financée à 74.9% par le groupe DEME et à 25.1% par la SRIW (Ecotech Finance). Ce holding reprend les sociétés DEC, Ecoterres SA et Extract Ecoterres (filiale française). DEC est une société spécialisée dans l assainissement des sols et fait partie de Ecoterres Holding. Terrenata compte 8 associés répartis en 3 catégories : Un management opérationnel composé de 2 personnes. Il s agit des 2 employés de Terrenata ; Un conseil d administration composé de 3 personnes ; Un comité de direction composé de 3 personnes. Les membres du conseil d administration et du comité de direction sont des employés des 3 partenaires. Terrenata achète des sites pollués, les assainit et ensuite y développe des projets immobiliers. La principale force de Terrenata réside dans les spécialités complémentaires et la solidité financière de ses partenaires. La société a donc «les reins solides» pour faire face aux risques ainsi que le savoirfaire technique pour une évaluation optimale de ceux-ci. Terrenata ne s intéresse qu aux sites dont la superficie est d au moins 0.5 ha. Le volume financier des projets menés par Terrenata est de l ordre de 0.5 à 2 millions d euros par projet. La finalité poursuivie par Terrenata est d inscrire ses projets dans la durabilité. Pour ce faire, la société se donne les objectifs suivants : 28

29 Dépolluer les sites en profondeur avec l agrément des instances compétentes ; Réaliser des projets immobiliers durables par l utilisation de matériaux durables, la réalisation de constructions basse-énergie et la prise en compte de la mobilité et de la gestion des déchets. Par ailleurs, le réaménagement des brownfields se fait dans sa bonne intégration dans le tissu urbain environnant afin de conserver une harmonie urbanistique ; Réaliser un retour sur investissement supérieur à la moyenne ; Eliminer les nuisances (sonores, olfactives, visuelles) lors des travaux par une optimalisation des techniques utilisées. Pour réaliser ses projets, Terrenata crée une SPC (Special Purpose Company) qui s occupera de la gestion du projet. La SPC compte un employé, à savoir le chef de projet, qui fait appel à des employés des 3 partenaires par l intermédiaire de Terrenata et également à d autres sociétés intervenant dans le projet (bureaux d étude, sociétés de construction, etc.). Terrenata et les autres sociétés facturent leur service à la SPC. La part des 3 partenaires (BIP, Extensa et DEC) dans le capital de la SPC sera variable en fonction du type de projet. Ainsi, la part de DEC sera plus grande pour les projets pour lesquels l assainissement constituera l opération la plus coûteuse. Par contre, dans le cas où la réalisation immobilière est très coûteuse et le niveau d assainissement faible, les parts de BIP et d Extensa seront relativement plus importantes par rapport à celle de DEC. Outre les 3 partenaires de Terrenata, des institutions bancaires et d autres co-investisseurs peuvent investir dans les SPC. La procédure selon laquelle Terrenata développe ses projets est la suivante : 1. Evaluation du projet : Cette première phase consiste en la réalisation d une étude préalable du site afin d y définir les potentialités de développement futur. Cette étude est entièrement prise en charge par Terrenata. Terrenata développe alors des partenariats avec les autorités publiques afin de s assurer l acquisition des différents permis nécessaires à l élaboration du projet. 2. Transfert des obligations environnementales : Terrenata rachète les droits réels au(x) propriétaire(s). Il existe différentes options lors de cette phase : (a) soit Terrenata crée une SPC dont elle est actionnaire avec le propriétaire et/ou diverses institutions (co-investissement), (b) soit elle achète le droit de superficie, ce qui implique le droit d assainissement. Par ailleurs, l Autorité publique peut prévoir des options d achats au cas où elle demanderait des investigations supplémentaires. Enfin, Terrenata établit les garanties financières à la réalisation du projet. 3. Demande des diverses autorisations nécessaires : permis d assainir, d urbanisation. 4. Réalisation de l assainissement du site ; 29

30 5. Construction des infrastructures et lotissement du site ; 6. Réalisation des constructions. Terrenata ne réalise pas toujours ces 6 phases. En effet, la société peut se retirer du projet après avoir assainit (étape 4) ou après avoir réalisé les infrastructures et le lotissement du site (étape 5). Pour les 5 à 10 ans à venir, Terrenata envisage d investir sur des sites de superficie moyenne compris entre 0.5 et 15 ha (préférentiellement entre 3 et 7 ha) présentant une pollution constatée et assez importante (coûts d assainissement d au moins euros) et, si possible, localisés en centre urbain. Enfin, concernant le type d activités développées sur les brownfields, Terrenata cible un panel d activités (résidentielle, commerciale et industrielle notamment). i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR TERRENATA : LA RÉHABILITATION DU SITE DE TOUR & TAXI Ce site correspond à un ancien bâtiment industriel désaffecté de Bruxelles. Après avoir dépollué le sol de ce site, Terrenata l a rénové pour en faire un bâtiment attractif pour de nombreux événements culturels. 2. ECOTERRES SA La société Ecoterres SA fait partie de Ecoterres Holding : la catégorie environnementale du groupe DEME. Le capital de cette société est issu du groupe DEME (le financement sera expliqué dans le schéma plus loin). Le groupe DEME, employant environ 4000 personnes à temps plein et dont le chiffre d affaires est de 2 milliards d euros, est le 4 ème groupe mondial dans le domaine des travaux environnementaux. Ecoterres, employant 400 personnes et ayant un chiffre d affaires compris entre 170 et 200 millions d euros, est spécialisée dans la dépollution des sols et des nappes, la gestion et le traitement des boues de dragage, de curage ainsi que dans la réhabilitation de décharges et l aménagement des centres d enfouissement technique (CET). La société s est également spécialisée dans la revitalisation d anciennes friches industrielles (brownfields). Ecoterres SA se donne pour objectif de proposer les techniques les plus appropriées en fonction des différents projets ou en adoptant une approche «Design & Build». 2 Cette approche prend en compte de manière globale les aspects économiques et environnementaux. L expertise d Ecoterres va au-delà de la décontamination des sites et la société peut établir des partenariats public-privé. Le montage des projets menés par Ecoterres se fait selon le canevas suivant : 1. Phase de préparation : constitution d une SPC spécifique au projet ; 2. Phase opérationnelle : demande et obtention des permis & réalisation des travaux d assainissement ainsi que du projet immobilier ; 2 L approche «Design & Build» consiste en la fusion des services de conception et de construction dans le cadre d un projet immobilier en une seule entité. Cette approche permet de minimiser les risques pour le maître d œuvre ainsi que de réduire les délais de réalisation du projet en raison du chevauchement des phases de conception et de construction. (Source : Construction contracts : Laws and managment, 2007) 30

31 3. Phase post-opérationnelle : vente et/ou location du site réaménagé. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR ECOTERRES SA : ASSAINISSEMENT ET VIABILISATION DU SITE FASIVER À ZWIJNAARDE Ce projet a consisté en un partenariat public-privé entre Ecoterres (privé) et la Ville de Gand (public). Ecoterres créa la société SPC (Special Purpose Company) Fasiver. Le site se caractérisait par une pollution à la viscose (substance composée de métaux lourds). Les coûts d assainissement étaient estimés entre 10 et 20 millions d euros et étaient supérieurs à la valeur foncière du terrain. Pour ce faire, une solution innovante a consisté en la création d un centre de traitement des boues de dragages dont les revenus permettaient à Ecoterres de financer la dépollution du site. La Ville de Gand a envisagé de faire de ce site une zone de PME travaillant dans le domaine des services et des hautes technologies en relation notamment avec l Université de Gand. Le projet est divisé en 3 phases : 1. Phase de préparation : Dans cette première phase, la SPC Fasiver compte 3 actionnaires : Ecoterres (en charge de l assainissement du site), DOMO (groupe textile, propriétaire du site) et la Ville de Gand (autorité publique). Le groupe DOMO vend son site à la SPC Fasiver. Ecoterres prépare la demande de permis de traitement et de stockage des sédiments qui seront ensuite introduits par la SPC, le rôle de la Ville de Gand ayant été de faciliter l obtention des permis. La SPC Fasiver reprend au propriétaire l obligation d assainir (transfert des obligations environnementales) et demande alors à Ecoterres de réaliser l assainissement. Par ailleurs, la SPC établit les garanties financières auprès de l OVAM 3 et réalise une étude de faisabilité pour le développement futur du site. 2. Phase opérationnelle : La Ville de Gand se retire car elle a terminé son rôle de facilitateur pour l obtention des permis. Par conséquent, la SPC Fasiver ne dispose plus que de 2 actionnaires : Ecoterres et DOMO, avec 50% des parts pour chacun. Dans cette phase, Ecoterres assainit le site, exploite le centre de traitement et loue l espace de stockage des sédiments à la SPC Fasiver. La SPC Fasiver organise le financement de l assainissement, réalise la viabilisation du site (lotissement, mise en place des réseaux d impétrants) et revend les parcelles aux investisseurs privés et à la Ville de Gand. 3. Phase post-opérationnelle : Le public intervient de nouveau et rachète le site au travers des POM. 4 Dans cette opération, les recettes engendrées par la société Ecoterres sont issues du paiement qui lui est fait pour assainir le site par la SPC Fasiver ainsi que par la revente du site viabilisé. 3 OVAM : société publique des déchets de la Région flamande. Cette société publique réalise la gestion des déchets ainsi que l assainissement des sols pollués en Région flamande (équivalent de l Office Wallon des Déchets en Région flamande). 4 POM : société provinciale de développement, équivalent des intercommunales de développement économique dans les provinces flamandes. 31

32 3. BROCAP Brocap est une société d investissement spécialisée dans l examination, l acquisition et le redéveloppement de brownfields. Cette société a son siège à Gand. Les objectifs de Brocap sont les suivants : Définir, planifier et réaliser la réhabilitation des brownfields en fonction de l usage futur des sites ; Optimaliser l usage du terrain réhabilité ; Identifier et évaluer des sites orphelins 5 dans lesquelles des fonds d'investissement peuvent participer à leur redéveloppement. Brocap investit dans des sites désaffectés par l'intermédiaire de fonds d'investissement ou en collaborant avec les propriétaires des sites afin de gérer le processus de redéveloppement et d assurer une rentabilité optimale. Brocap établit des partenariats non seulement avec les propriétaires mais aussi avec des agents immobiliers, des adviseurs financiers et juridiques, des investisseurs, des banques et des assurances ainsi que des organismes publics. Le montage des projets se fait selon les étapes suivantes : 1. Identification du site ; 2. Evaluation des risques ; 3. Achat du site ; 4. Etude de faisabilité afin de déterminer les potentialités de développement futur du site ; 5. Planification du processus de redéveloppement du site ; 6. Modélisation du financement du projet. 7. Création d une SPC en charge de l assainissement et de la réalisation du projet, reprenant à sa charge les obligations environnementales. 8. Assainissement du site ; 9. Réalisation du projet immobilier. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR BROCAP : CRAYENHOFF À BURCHT Ce projet a consisté en la réhabilitation d un ancien dépôt de pétrole en zone résidentielle. Grâce à son actionnaire ReGenius (fond d investissement), Brocap a créé une SPV spécifique pour ce projet : Crayenhoff nv, qui a été chargée d acheter le site pour ensuite réaliser les travaux d assainissement et le projet immobilier. Le site a ensuite été revendu au propriétaire. Outre ReGenius, la SPV Crayenhooff nv avait comme autre actionnaire le fond Ginkgo, qui est présenté plus loin dans ce rapport. 5 «Des sites orphelins sont des terrains industriels ou commerciaux abandonnés, pas utilisés ou négligés desquels l expansion ou le développement sera difficile par la présence d une pollution probable» (Brocap, 2012) 32

33 Par ailleurs, Crayenhoff nv a réalisé un partenariat avec la commune de Zwijndrecht en vue de l obtention des divers permis nécessaire à la réalisation du projet. 4. PSR PSR est un fond d investissement spécialisé dans l achat et l assainissement de brownfields ainsi que dans le développement de projets immobiliers durables sur ceux-ci. L objectif de cette société est de développer des solutions de réaménagement fiables et intégrées en combinant l'expertise environnementale et le développement de projets. Cette combinaison est basée sur la reprise des obligations environnementales au(x) propriétaire(s) ainsi qu à la prise en compte des risques liés à la modification du planning des travaux d assainissement et de développement immobilier. Le montage des projets réalisés par PSR suit les étapes suivantes : 1. Achat du site et prise en charge des obligations environnementales ; 2. Evaluation des risques environnementaux (lors du transfert des obligations environnementales, un prix fixe et définitif est instauré par PSR afin d éviter une augmentation des coûts dans le cas d une dépollution plus coûteuse que prévue) ; 3. Assainissement ; 4. Réalisation du projet immobilier. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR PSR : RITTWEGER BUSINESS PARK (MACHELEN, BELGIQUE) Ce projet a consisté en la réhabilitation d'un site pollué aux huiles minérales en un parc d'affaires. L assainissement a duré environ 6 mois, de même que le projet immobilier. 5. PROJENOR La société Projénor est un aménageur spécialisé dans le développement de projets d'urbanisme. En 2012, la société Projénor est établie à Lille et possède également une antenne belge à Namur. La société compte 15 employés, dont 3 sur l antenne belge. Projénor a été créée en 1988 à Lille en même temps que la société Euralille. La mission de Projénor était alors de développer les quartiers autour des gares TGV de part et d autre de la Manche, en l occurrence au sein des villes de Bruxelles (Bruxelles-Midi), de Dunkerque et de Douvres. Sur base de cela, l antenne belge a été créée au début des années 90 afin de développer le quartier de Bruxelles-Midi par la constitution de la société «Bruxelles-Midi» dont les actionnaires étaient Projénor, Dexia, la SNCB, la SRIB et la Région de Bruxelles-Capitale. Au début des années 90, la société se lance dans des projets de reconversion de friches comme, par exemple, la reconversion de l ancienne papeterie de Genval et le projet Enrico (à Court-Saint- Etienne) dont elle a réalisé les études de faisabilité (assistance à maîtrise d ouvrage). Au milieu des années 90, Projénor réalise l étude socio-économique et le concours d architectes pour la reconversion du quartier de Droixhe à Liège. 33

34 Au même moment, Projénor a réalisé en tant que maître d ouvrage délégué la plus grande plateforme logistique de France à Dourges sur un terrain pollué. A la fin des années 90, Projénor est impliqué dans des projets dans le cadre desquels elle réalise les études de faisabilité (Archéoforum, station touristique de l Eau d Heure et le réaménagement de l Abbaye de Stavelot notamment). A partir des années 2000, Projénor réalise de plus en plus la promotion de logements en Belgique, notamment avec l arrivée du Crédit Agricole Immobilier dans son actionnariat. Dans la réalisation de ses projets urbanistiques, Projénor se donne les objectifs suivants : Optimiser la rentabilité des projets ; Développer des quartiers de ville dans une optique de développement durable (écoquartiers) ; Réaliser des logements accessibles à toutes les tranches de revenus. L approche développée par Projénor repose sur l adéquation entre le niveau de dépollution à atteindre et la conception du projet immobilier. Le projet d'aménagement est ainsi défini en parallèle avec l'opération de dépollution. Dans les projets, Projénor peut jouer 3 rôles : Celui de promoteur immobilier : réalisation de la promotion sur le site. Projénor est spécialisé dans la réalisation de logements ; Celui de maître d ouvrage : Projénor est le donneur d ordre et fait appel à un promoteur immobilier ; Assistance à maîtrise d ouvrage : Projénor a un rôle de conseil et réalise diverses études relatives au site (étude de faisabilité, étude de dépollution, étude de risques) pour le compte du maître d ouvrage. En outre, la société développe des partenariats avec les autorités publiques et des opérateurs privés (architectes, bureaux d étude, sociétés spécialisées en dépollution, etc.). Pour certains projets, Projénor crée avec ses partenaires une société spécifiquement dédiée au projet (société de projet). Le montage des projets se fait selon les étapes suivantes : 1. Identification du site : cette étape consiste à déterminer le potentiel de développement du site, les coûts du projet, le niveau de pollution du site, les caractéristiques physiques du site (topographie, hydrographie, etc.) ainsi que les caractéristiques du marché immobilier de la zone au sein de laquelle s inscrit le site par la réalisation d une étude de marché ; 34

35 2. Etude de faisabilité : dans cette étape sont définies les réalisations envisageables sur le site compte tenu des coûts, des caractéristiques physiques du site, des possibilités du marché et des procédures administratives (demande et obtention des permis) ; 3. Accord du Comité d Engagement de l actionnaire : cet accord est nécessaire pour réaliser le projet. Il est obtenu si l étude de faisabilité se révèle concluante ; 4. Phase opérationnelle : mise en place des différents partenariats et réalisation du projet (conception, planning, etc.). Concernant l organisation du personnel lors du montage d un projet, Projénor désigne un directeur de projet et un chargé de mission en charge du projet. Les sites sur lesquels Projénor travaille ont une superficie d au moins 2 à 3 ha et permettent la construction d au moins une centaine de logements (critères d investissement). Le volume financier des projets réalisés par Projénor est d environ 25 millions d euros. Pour les années à venir (horizon de 5 à 10 ans), Projénor continuera à se concentrer sur la réalisation de logements mais envisage la possibilité de s associer avec d autres promoteurs pour les projets multifonctionnels. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR PROJÉNOR : LE QUARTIER DU GRAND LARGE À DUNKERQUE (FRANCE) Le projet de réaménagement du quartier du Grand Large à Dunkerque consiste en la création de 214 logements sur les friches des anciens chantiers navals de France, après assainissement. Pour ce projet, Projénor a eu le rôle d assistance au maître d ouvrage : la société S3D (Société de développement du Dunkerquois). Plus précisément, Projénor s est vu confier 2 missions dans ce projet : 1. Proposer un programme associant tous types de logements afin de satisfaire la demande et d accroître l attractivité du lieu dans le but de contrer périurbanisation de l habitat. Pour chaque catégorie de logements, 40% sont des logements sociaux. Pour réaliser ce programme, Projénor a déterminé le niveau de dépollution à apporter pour permettre la mise en place des logements ; 2. Organiser un concours de promoteurs et d architectes pour le compte de la Communauté urbaine de Dunkerque. 6. DE KORTRIJSKE TOREN De Kortrijske Toren est un investisseur et un promoteur spécialisé dans l assainissement, la démolition et la réhabilitation de terrains et de bâtiments. Dans ces projets, de Kortrijske Toren s efforce de tenir compte des caractéristiques urbanistiques et architecturales dans la région dans laquelle le projet s inscrit. L approche développée repose ainsi sur 35

36 la prise en compte de la typologie régionale pour l aménagement des accès, des parcelles et des bâtiments. i. EXEMPLE DE PROJETS RÉALISÉS PAR DE KORTRIJSKE TOREN : ASSAINISSEMENT DU SITE D UNE ANCIENNE FABRIQUE DE PAPIER ET CRÉATION D UN COMPLEXE COMMERCIAL Le complexe commercial créé a une superficie de m². 7. DUFERCO BELGIUM Duferco Belgium, filiale du groupe Duferco, est un développeur de projet dans les domaines énergétique, environnemental et des activités connexes à la sidérurgie. Duferco Belgium compte 14 employés, dont 5 dans la filière environnementale dont l activité est l'assainissement et la reconversion de brownfields. Etant donné le déclin de la sidérurgie, le groupe Duferco a vu augmenter le nombre de ses friches industrielles. Etant donné leur potentiel de développement, la société a eu l ambition de développer en interne les compétences pour la réalisation de l assainissement et du redéveloppement de ces sites. En vue de cela, la filiale «Duferco Diversification» a été constituée en Duferco Diversification, devenue Duferco Belgium, est composée de 2 départements : Département «Environnement» : celui-ci est en charge de l assainissement ; Département «Aménagement du territoire» : celui-ci est en charge de réaliser des procédures administratives nécessaires à la réalisation de l assainissement et du projet immobilier (demande pour l obtention des permis). Outre la rentabilité, Duferco Belgium poursuit les objectifs suivants : S intégrer dans une politique de développement des pôles urbains par la régénération des brownfields présents dans ceux-ci ; Assurer un avenir aux sites sidérurgiques. L approche adoptée lors de la réhabilitation des brownfields est basée sur l adéquation entre le niveau de dépollution à apporter et le type d activités envisagées lors du projet immobilier ainsi que sur la répartition des risques. Pour ce faire, Duferco Belgium établit des partenariats avec : les autorités publiques (partenariats public-privé) ; un bureau agréé sol qui propose une méthode d assainissement ; l entreprise Deep Green qui est une filiale spécialisée dans les technologies environnementales (technologie Thermopile) lors de l assainissement ; des sociétés de terrassement ; 36

37 des promoteurs immobiliers et des sociétés de construction pour l élaboration du projet immobilier. Par ailleurs, Duferco Belgium a établi des critères d investissement concernant le type de sites sur lesquels investir. Ces critères sont les suivants : La superficie des sites doit être au moins de 2 à 3 ha ; La pollution du site doit présenter un niveau intermédiaire en ce sens que ces sites nécessitent des partenariats public-privé pour leur redéveloppement. Selon Olivier Waleffe, ces sites sont les plus intéressants pour le privé. En effet, les sites présentant une pollution trop élevée constitueraient un gouffre financier pour le privé, raison pour laquelle le public se charge de leur réhabilitation seul (ex. : la SPAQuE) et ceux présentant un niveau de pollution assez faible pour lesquels le privé pourrait s en charger seul en ayant un retour sur investissement, sont malheureusement peu nombreux. L élaboration d un projet «Brownfield» se fait par 6 à 7 personnes au sein de Duferco Belgium : 1 personne en charge de l assainissement (département «environnement») ; 1 personne en charge des procédures administratives (département «aménagement du territoire»). Cette personne coordonne le projet ; 2 à 3 personnes chargées du contrôle et du suivi de l avancement du projet ; Un directeur de projet qui chapeaute ces personnes. Les projets «Brownfield» réalisés par Duferco Belgium suivent le canevas suivant : 1. Diagnostic du site : cette étape consiste en l étude de la situation existante du site (niveau de pollution, zones de pollution, marché immobilier existant, etc.) ; 2. Premier projet : sur base de ce diagnostic, un premier projet de redéveloppement est réalisé ; 3. Confrontation de ce premier projet aux aspirations des autorités publiques : sur base de l opinion des autorités publiques, le projet peut subir des modifications et devient alors définitif ; 4. Demande des permis ; 5. Etablissement de partenariats : ces partenariats peuvent engendrer la création d une coentreprise (joint venture) ou d une SPC. Une coentreprise se distingue d une SPC/SPV par le fait qu elle ne se rapporte pas spécifiquement à un projet mais consiste en un «projet économique élaboré par une association d'entreprises constituée selon des modalités diverses et permettant en général de bénéficier des synergies des entreprises associées» 37

38 (DGLF 6, 2000). L intérêt pour une société de constituer une coentreprise avec d autres sociétés est d avoir accès aux savoirs et savoir-faire de ces dernières et/ou de s ouvrir à des marchés dans lesquels ces sociétés sont actives. 6. Assainissement du site ; 7. Promotion et construction du site : dans cette phase, les risques sont partagés entre Duferco Belgium et le promoteur/constructeur selon une répartition 50/50 ; 8. Vente des terrains. La stratégie d intervention de Duferco Belgium pour un horizon de 5 à 10 ans consiste à continuer à redévelopper ses propres friches industrielles (ex. : les Forges de Clabecq), ce qui constitue un travail considérable sur le moyen terme. La société envisage également de rechercher d autres acteurs et partenariats en vue d acheter d autres friches industrielles afin de les redévelopper. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR DUFERCO BELGIUM : LES FORGES DE CLABECQ Ce projet consiste en la reconversion d un site industriel désaffecté de 80 hectares dont Duferco était propriétaire en une zone comprenant des logements, des équipements publics et des activités économiques. Plus précisément, le site devrait accueillir jusqu à 2500 logements, 3500 m² de bureaux, 15 ha d implantation d entreprises et 20 ha d espaces paysagers. A l heure actuelle, Duferco Belgium a obtenu l autorisation pour le changement d affectation du site. Suite à un accord avec le Gouvernement wallon et la commune de Tubize, Duferco Belgium se chargera de l assainissement du site qui devrait durer 3 ans ainsi que de la réalisation du projet immobilier. Un accord avec la Région wallonne et la commune de Tubize stipule que l assainissement sera réalisé par Duferco Belgium seul à condition que le public réalise des nouvelles infrastructures en vue d améliorer l accessibilité au site. De plus, Duferco Belgium a établi un partenariat public-privé avec l IBW (Intercommunale pour le Brabant wallon), cette dernière étant chargée de trouver auprès du Gouvernement wallon des subsides pour le projet, à condition qu il y ait une mixité fonctionnelle dans le projet. 8. MOURIK NV Mourik est une société immobilière spécialisée dans les travaux de terrassement et de construction routière, le génie civil et la construction utilitaire, les technologies de l'environnement, le nettoyage industriel, l'enlèvement d'amiante, les réparations et la conservation des bétons et les projets d'aménagement de site. Mourik fait partie du holding du même nom : Mourik holding. Mourik peut acheter les terrains mais également réaliser le projet pour le compte d un promoteur immobilier. Dans ces réalisations, Mourik vise à atteindre un équilibre entre les aspects financiers et les aspects sociaux et environnementaux. Mourik s engage à conduire les projets de manière responsable, notamment en veillant à la sécurité de ses clients et de son personnel. 6 Délégation Générale à la Langue Française 38

39 Mourik réalise ces projets en établissant des partenariats avec les clients (publics et/ou privés) basés sur une confiance mutuelle et le partage des gains et des pertes. Mourik adopte une approche proactive, flexible et polyvalente. La réalisation des projets par Mourik se fait selon les étapes suivantes : 1. Mise en place d'une équipe de développement constituée de toutes les parties impliquées : cela consiste à définir les potentialités de développement futur du site ; 2. Développement du projet : possibilité de collaboration avec d autres promoteurs et constitution d'une SPC pour le projet ; 3. Assainissement du site ; 4. Réalisation du projet immobilier ; 5. Rédaction d un rapport détaillé rédigé par un bureau d'audit indépendant : ce rapport est remis aux autorités publiques et permet de vérifier que les engagements pris par Mourik en termes de qualité ont été respectés conformément aux accords conclus au préalable. i. EXEMPLE DE PROJETS RÉALISÉS PAR MOURIK : REGEV HILVERSUM Dans ce projet, Mourik a réalisé l assainissement d'un site d'une ancienne usine à gaz après l avoir acheté et envisage de le reconvertir en une zone mixte résidentielle, récréative et de bureaux. 9. WILHELM & CO Wilhelm & Co est un promoteur et gestionnaire immobilier spécialisé dans l'immobilier commercial et le réaménagement urbain. Une spécificité de Wilhelm & Co est qu il reste propriétaire du site après le projet (si tel est le souhait des autorités publiques) afin d assurer la pérennité au projet par le développement d activités a posteriori. Wilhelm & Co possède 2 filiales : GESMALL (spécialisée dans la commercialisation) et GESPARK (spécialisée dans la gestion post-projet). Les objectifs poursuivis par Wilhelm & Co dans la réalisation de ces projets sont les suivants : Participer à l'élaboration de quartiers urbains afin d'y faire éclore une vie sociale, économique et culturelle intense ; Apporter du bien-être aux individus se rendant dans les réalisations urbaines ; Tenir compte des nouvelles attentes sociales et environnementales notamment par la création de lieux de vie autour d'une identité forte ; Répondre aux souhaits des autorités locales ; Atteindre l'équilibre commercial. 39

40 Wilhelm & Co adopte une approche intégrée dans ces projets. En effet, un point fort de cette société est sa capacité à édifier de véritables quartiers urbains en tenant compte de toutes leurs composantes. La réalisation des projets se fait selon les étapes suivantes : 1. Définition du projet et de sa programmation ; 2. Acquisition du site ; 3. Demande d obtention des permis ; 4. Création d une SPV pour le projet ; 5. Réalisation d un partenariat avec un assainisseur pour l assainissement du site ; 6. Suivi des travaux réalisés par l entreprise générale de construction : par les équipes attachées à la phase opérationnelle qui veille aussi à la sécurité des travailleurs et au respect des délais ; 7. Commercialisation du site : Wilhelm & Co met les locaux créé en location via sa filiale GESMALL ; 8. Gestion des parkings et de la logistique urbaine : par sa filiale GESPARK. i. EXEMPLE DE PROJETS RÉALISÉS PAR WILHELM & CO : LA MÉDIACITÉ À LIÈGE Le projet de la Médiacité à Liège consiste en la réhabilitation du site des anciens laminoirs du Longdoz (superficie de 6.5 ha) par la création d un complexe multifonctionnel composés de commerces et d activités de loisirs, de médias et de culture. Dans ce projet, Wilhelm & Co a créé une SPV : la Compagnie de Promotion Liégeoise (CPL) qui est propriétaire du site et est responsable de sa promotion. Wilhelm & Co a conclu un partenariat avec MeusInvest, Wall Image et Invest Minguet Gestion SA qui en sont les co-promoteurs, coinvestisseurs, co-animateurs et co-gestionnaires. Wilhelm & Co a réalisé un cahier des charges pour les travaux de déblais et d assainissement du site. Wilhelm & Co a sous-traité ces travaux aux sociétés Pieck et Shanks Waste Solutions. Ensuite, le projet immobilier a été réalisé et commercialisé. Wilhelm & Co demeure propriétaire du site et assure sa gestion par la filiale GESPARK. 10. STADSBADER Stadsbader est une société spécialisée dans l'assainissement des sols et des eaux souterraines, le terrassement et la réalisation d'infrastructures ainsi que dans la construction de bâtiments. Malheureusement, les contacts pris avec cette société n ont pas permis d obtenir des informations complémentaires. 40

41 11. ALINSO ALINSO est un groupe spécialisé dans le développement d'activités commerciales, logistiques, industrielles et de bureaux ainsi que dans la reconversion de brownfields. Ce groupe réalise également des projets dans le domaine des énergies renouvelables. ALINSO offre de nombreuses solutions en matière de logistique, en ce compris la gestion des parcs d activités. Lorsque le projet à réaliser est de grande ampleur, ALINSO peut adopter 2 approches : Le groupe s associe avec un autre investisseur (co-investissement) ; ALINSO fait appel à des institutions financières réputées sous des termes et des conditions les plus compétitives possibles pour financer ces projets. Avant la réalisation d un projet «brownfield», ALINSO établit des partenariats avec les autorités publics avec lesquelles le groupe crée une SPV spécifiquement pour le projet. Les projets «brownfield» réalisés par le groupe ALINSO suivent le canevas suivant : 1. Acquisition du site ; 2. Demande de permis (d assainissement, d urbanisation) ; 3. Assainissement du site ; 4. Réalisation du projet immobilier. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR ALINSO : EILAND ZWIJNAARDE Ce projet, situé à Zwijnaarde en région gantoise, consiste en l assainissement d une friche industrielle d environ 35 ha et sa reconversion consiste en la création d une zone mixte destinée aux activités de transport et de logistique ainsi qu à des PME spécialisées dans les domaines de la connaissance (en lien avec l Université de Gand). Dans ce projet, ALINSO a créé une Special Purpose Company : Eiland Zwijnaarde NV dont les actionnaires sont ALINSO, PMV, la Ville de Gand et la Société de Développement Urbain de Gand, la Province de Flandre orientale, la POM de la Province et la société Zeekanaal NV. Cette SPC est propriétaire du site et est en charge de son assainissement et du projet immobilier. 12. GROUPE BERNAERTS Le groupe Bernaerts est un investisseur et un promoteur immobilier spécialisé dans le développement de zones d'activités économiques. Une particularité de cette société est de rester propriétaire des sites qu elle développe (idem que Wilhelm & Co). Le groupe Bernaerts peut également réaliser l assainissement des sites pollués. Bernaerts se donne pour objectif d investir dans des bâtiments multifonctionnels de bureaux et d activités semi-industrielles et de s assurer que les locataires se trouvent dans un cadre de travail optimal. 41

42 Pour atteindre ses objectifs, Bernaerts achète des sites dont la localisation est stratégique et y applique les normes les plus strictes en termes de qualité industrielle. Par ailleurs, Bernaerts est en concertation permanente avec les futurs locataires en vue de régler certains détails comme le choix des matériaux et propose un service polyvalent pour toutes les entreprises du parc. Concernant le montage des projets, Le groupe envisage la création d une SICAFI mixte (bureaux, logistiques, semi-industrielle) dont le capital s élève à 245 millions d euros et dont le nom est Amandel. 7 Cette SICAFI apportera à Bernaerts plus de liquidités, lui donnant ainsi une plus grande capacité financière pour mener des projets d envergure. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR BERNAERTS : ANTWERP SOUTH LOGISTICS À WILLEBROEK Ce projet consiste en la réhabilitation d'un site industriel désaffecté en une plaque tournante commerciale à Willebroek, à proximité d Anvers. Le coût d investissement est d environ 200 millions d euros. Dans ce projet, Bernaerts se charge de la conception et de la mise en œuvre du projet. Pour ce faire, Bernaerts a créé une Special Purpose Company : Antwerp South Logistics SA. 13. REHALYS SA Rehalys est une société de management spécialisée dans les projets de reconversion de friches industrielles. Rehalys a été constituée par la société SolAZ (société du groupe de construction Strazzante spécialisée dans l assainissement) et la société flamande De Cloed qui en sont également les actionnaires. Les sites ciblés par Rehalys sont des friches industrielles et des sites utilisés ou partiellement utilisés et sur lesquels une suspicion ou une présence avérée de pollution du sol ou d activités polluantes existe. En tant que société de management, la finalité de Rehalys est de participer à l'activité de gestion d'autres entreprises au sein desquels sont réalisés des projets de reconversion d une ou plusieurs friches industrielles en zones résidentielles. L approche adoptée par Rehalys dans la réalisation des projets «Brownfield» consiste en l établissement de partenariats avec d autres opérateurs publics et/ou privés avec lesquelles elle crée une SPC pour le projet en question. Cette approche est basée sur une évaluation détaillée du site avant l investissement via une étude de pré-faisabilité. La SPC ne sera constituée que si cette étude est concluante. 7 SICAFI : Société à capital fixe pour l immobilier ; Les sicafis permettent aux investisseurs d avoir une meilleure maîtrise des coûts et une répartition équilibrée des risques, elles sont fiscalement avantageuses et leur liquidités sont plus élevées que dans l immobilier «réels» (Warehouses De Pauw, 2003). 42

43 Les étapes réalisées lors du montage d un projet «Brownfield» sont les suivantes : I. Phase de pré-développement 1. Identification de sites candidats ; 2. Etude de pré-faisabilité : sélection d un site par une évaluation foncière, environnementale et immobilière ; 3. Evaluation financière du projet : élaboration d un business plan ; 4. Constitution d une «special purpose vehicle» (SPV) ; 5. Recherche d investisseurs ; II. 6. Etude de faisabilité : évaluation des risques encourus lors de la réalisation du projet. Phase de développement 1. Gestion opérationnelle et financière de la SPV : la SPV réalise l acquisition du site, son assainissement et le projet immobilier. III. Phase de clôture 1. Revente du site réaménagé. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR REHALYS SA : Etant donné sa création récente (le 5 juillet 2011), Rehalys n a pas encore mené à terme de projet de redéveloppement de brownfield. A l heure actuelle, Rehalys a gagné l offre de réhabilitation d un brownfield et vient d acquérir le site. 14. NEXITY Nexity est un promoteur immobilier (le plus grand de France en 2011) offrant une large gamme de services : transaction, gestion, conception de projets, promotion immobilière, aménagement du territoire et conseil notamment. Par ailleurs, Nexity accompagne les collectivités dans l élaboration de projets de développement urbain comme, par exemple, la requalification de brownfields. Les objectifs poursuivis par Nexity dans la réalisation de ses projets «Brownfield» sont les suivants : Apporter des réponses concrètes à des enjeux sociétaux majeurs, notamment l accès au logement ; Apporter des solutions optimales aux enjeux environnementaux, climatiques et énergétiques ; Valoriser le patrimoine ; Economiser les ressources financières, naturelles et énergétiques ; 43

44 Maîtriser les coûts. Afin de concrétiser ses objectifs, Nexity s inscrit dans une nouvelle approche des territoires et de leur organisation en raison des évolutions technologiques qui ont un impact sur la mobilité et de l importance croissante de nouvelles formes d économies (économies sociales et solidaires notamment). Cette approche consiste en l intégration des aspects locaux, économiques, environnementaux et sociaux. Concernant le montage des projets, Nexity suit le canevas suivant : 1. Mise en place de partenariats : avec les autorités publiques et des entrepreneurs privés pour la réalisation de certains travaux comme l assainissement ; 2. Acquisition (totale ou partielle) du site ; 3. Assainissement ; 4. Définition des principes d aménagements et de la méthodologie ; 5. Promotion immobilière. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR NEXITY : LA ROBINETTE-VAL-MAIDERA À MAIZIÈRES-LES- METZ Ce projet consiste en la reconversion de l ancien site industriel formé de hauts fourneaux de 45 ha en une zone contenant 700 logements dont 260 logements sociaux ainsi que d équipements socioculturels. Les étapes de la réalisation de ce projet sont les suivantes : 1. Un rapport sur les friches sidérurgiques du secteur Hagondage/Maizière-lès-Metz réalisé par l ingénieur de l industrie et des mines et l inspecteur des installations classées dont il est ressorti que les activités exercées n étaient a priori pas de nature à engendrer des secteurs pollués ; 2. Une étude d impact suite à la constitution de la ZAC Val-Maidera par la Ville de Maizières-lès- Metz ; 3. Un diagnostic du site, lancement d une étude simplifiée des risques (ESR) et ensuite, de l étude détaillée des risques (EDR) par Euro Enviro Expert (bureau de consultance spécialisé dans les services aux entreprises ainsi que les analyses, essais et inspections techniques) ; 4. Constitution d un dossier de plate-formage par l atelier des territoires (bureau d études spécialisé en aménagement du territoire) ; 44

45 5. Mise en place d un partenariat entre Nexity et Vinci-Eurovia (société de construction d infrastructure) et la SLAG (Société Lorraine d Agrégats) ; 6. Réalisation d un dossier d autorisation au titre de la loi sur l eau par l atelier des territoires (bureau d études spécialisé en aménagement du territoire) ; 7. Constitution d une convention d aménagement de la ZAC Val-Madeira et du dossier de réalisation de celle-ci par la Ville de Maizières-lès-Metz ; 8. Acquisition partielle du site par Nexity ; 9. Dépollution du site par Nexity ; 10. Définition des principes d aménagement et de la méthodologie par Nexity : une grande partie des terres remblayées a été stockée sur place, ce qui a permis l économie de camions ; 11. Promotion immobilière par Nexity. Le coût a été de 10,9 millions d euros, en ce compris la dépollution du site. 15. SANTERRA Santerra est une société spécialisée dans l acquisition, l assainissement et le redéveloppement de brownfields. L objectif poursuivi par Santerra est de proposer aux propriétaires de brownfields des solutions pour la réhabilitation de ces derniers. L approche développée par Santerra consiste à proposer une gamme de techniques d assainissement. En effet, Santerra propose à la fois des techniques ex-situ (excavation, remblaiement, démolition et nettoyage général) et aussi des techniques in situ (traitement de l eau phréatique, filtres à charbon actif, tour de stripping, séparateurs d huile et d eau, extraction de l air du sol et injections de mélasse et autres produits). Le montage d un projet «Brownfield» par Santerra se fait selon le canevas suivant : 1. Prospection : recherche de sites à redévelopper ; 2. Etudes préalables indispensables à l achat du site : étude indicative du sol (datant de 2 ans maximum au moment du transfert de propriété), une étude descriptive du sol, définition du projet d assainissement à réaliser et réalisation d une caution ; 3. Acquisition du site ; 4. Demande et obtention des permis ; 5. Assainissement du site ; 45

46 6. Réalisation du projet immobilier ; 7. Vente. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR SANTERRA : ZONE D HABITAT Ce projet consiste en la réhabilitation de terrains abandonnés et pollués au mercure et au mazout d une superficie de m² et situés en centre urbain. Dans ce projet, Santerra a réalisé les faits suivants : 1. Rachat du site à la suite d une faillite ; 2. Réalisation des études de sol ; 3. Démolition totale des bâtiments ; 4. Assainissement du site : excavation de la pollution au mercure et au mazout ; 5. Réaménagement du site en une zone d habitation viable qui va s effectuer en concertation avec l autorité publique. 16. RE-VIVE SA Re-Vive SA est une société spécialisée dans la réalisation de projet de redéveloppement de brownfields. Le gestionnaire du fond, Re-Vive Brownfield Fund, permet le financement des projets. Plus précisément, Re-Vive SA est spécialisée dans les activités suivantes : 1. L immobilier : développement de produits immobiliers, réalisation de masterplan, l architecture et le «product placement 8» ; 2. Le développement de sites : démolition, aménagement d infrastructures et construction ; 3. L environnement : les stratégies d assainissement, la construction durable et les énergies renouvelables. Re-Vive SA est composée d une équipe pluridisciplinaire de 10 personnes regroupant des architectes, des ingénieurs civils, des financiers, des commerciaux et des personnes chargées de la communication. Toutes ces personnes interviennent à toutes les étapes du projet. Dans la réalisation de ses projets «Brownfield», Re-Vive se donne les objectifs suivants : 8 Le «Product placement» ou marketing intégré est une forme de publicité où des biens, en l occurrence un bien immobilier dans ce cas, sont mis en valeur dans un contexte particulier au travers une vidéo, une musique ou encore en utilisant une séquence d une série télévisée (Wikipédia, 2012). 46

47 Créer un impact financier, social et environnemental positif par le développement de quartiers durables sur des sites pollués et abandonnés caractérisés par une mixité sociale et fonctionnelle ; Encourager la participation citoyenne et l utilisation des transports en commun ; Recycler le matériel de démolition, réutiliser les eaux pluviales et réduire tant que possible la production de déchets ; Conserver et accroître la biodiversité par la création de parcs et l utilisation de matériaux durables. Afin de concrétiser ces objectifs, Re-Vive développe une stratégie de «triple bottom line» basée sur 3 valeurs de base : People, Planet, Profit. 4. People : Re-Vive a la volonté de créer des lieux de rencontre ; 5. Planet : Re-Vive réalise des constructions à haute performance énergétique et utilise des matériaux durables. Le profil énergétique des bâtiments est bas, voir passif ; 6. Profit : Re-Vive préconise une gestion prudente des ressources financières. Avant tout investissement, un calcul détaillé des coûts est réalisé et est mis en rapport avec le retour attendu sur l investissement. La taille des brownfields sur lesquelles la société Re-Vive est active est comprise entre 0.7 et 7 ha. Dans ces projets, Re-Vive développe essentiellement des activités résidentielles et commerciales et privilégie les quartiers défavorisés en adoptant l approche du «triple bottom line» (cfr ci-dessus). Concernant la réalisation des projets proprement dits, Re-vive peut acheter ou co-investir sur un brownfield. Dans le cas d un achat, Re-Vive reprend au propriétaire les obligations environnementales. La réalisation des projets se fait de la manière suivante : 1. Définition d une stratégie environnementale et de développement pour le site : cette étape consiste à décider du niveau de dépollution à atteindre en fonction des activités futures ; 2. Evaluation des coûts en fonction du retour sur investissement ; 3. Réalisation de l assainissement et du projet immobilier. Afin de financer les projets, le fond Re-vive Brownfield Fund possède un capital de 20 millions euros issus des actionnaires provenant du privé comme du public 47

48 Pour les 5 à 10 ans à venir, Re-Vive envisage de rechercher des brownfields à développer dans les autres pays du Benelux (Pays-Bas et Grand-Duché du Luxembourg) et dans le nord de la France. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR RE-VIVE SA : DEN DRAAD (GENTBRUGGE) Re-Vive SA a acheté le site de l'ancienne aciérie de Treillarmé à Gentbrugge pour l assainir et y créer un quartier durable de résidences à basse énergie, de bureaux et d'ateliers pour les PME locales. Par ailleurs, des espaces verts ont également été créés sur le site en vue d y fournir des zones de détentes. 17. GINKGO Ginkgo est une société d investissement en capital à risque (SICAR) créé par la société Benjamin de Rotschild du groupe Edmond de Rotschild. Cette société est entièrement destinée au redéveloppement de brownfields. Le fond Ginkgo trouve son origine dans la création de BeCitizen en BeCitizen est un bureau de consultance dans le domaine de la stratégie environnementale qui fournit à ses clients des solutions innovantes en matière de réhabilitation environnementale. BeCitizen a été l initiateur du fond Ginkgo. La structure du fond Ginkgo est la suivante : Un conseil d administration : composé de 7 membres, ce conseil est responsable de l administration du fond et a pour mission d évaluer et de prendre les décisions d investissement et de désinvestissement au nom du fond ; Un comité d investissement composé de 3 membres ; Un comité de surveillance également composé de 3 membres. Concernant le choix des sites sur lesquels investir, le fond Ginkgo s est défini des critères d investissements particulièrement stricts. En effet, les sites doivent présenter les caractéristiques suivantes : 7. Les coûts de dépollution doivent être supérieurs à la valeur vénale du bien ; 8. La taille du site doit être comprise entre 1 et 20 ha et doit posséder un grand potentiel de développement immobilier ; 9. L investissement par projet doit être compris entre 5 et 15 millions d euros. Les objectifs du fond Ginkgo sont les suivants : Louer et/ou acquérir un grand nombre de brownfields bien localisés auprès de propriétaires publics ou privés, leur redéveloppement contribuant à limiter l étalement urbain ; 48

49 Rechercher les techniques d assainissement les plus efficientes ; Intégrer les législations européennes de plus en plus strictes en matière d émissions de CO² dans la réalisation des projets ; Contribuer à créer un cycle de valeurs vertueuses pour les investisseurs (retour sur investissement après redéveloppement), les autorités locales (réinstauration de taxes sur le site après redéveloppement), les populations (amélioration du cadre de vie) ainsi que pour l environnement et le climat (constructions à basse énergie) ; Objectif financier : Ginkgo vise un retour sur investissement annuel de 20% par projet «Brownfield». Afin d atteindre ces objectifs, Ginkgo s engage dans ses projets à instaurer une gestion rigoureuse des risques, à mettre en place des partenariats public-privé et à travailler avec des conseillers chevronnés. Lors de l assainissement, Ginkgo adopte une approche pragmatique et innovante afin de réduire les coûts et les nuisances environnementales inhérentes à cette phase. Ginkgo veille par ailleurs à ce que le degré d assainissement soit proportionnel au développement futur. La réalisation d un nouveau projet se fait par la création d une ou plusieurs SPV. Ginkgo peut également investir dans des SPV existantes en charge de projets en cours (cfr. Projet Crayenhoff à Burcht par la société Brocap). Les étapes lors de la réalisation d un projet par Ginkgo sont les suivantes : 1. Etablissement de partenariats : recherche d un partenaire pouvant réaliser les travaux (assainissement et projet immobilier). Pour le projet immobilier proprement dit, le fond Ginkgo ne prend pas une responsabilité directe dans le processus de construction et fait appel à un partenaire (ex. : un promoteur immobilier) qui réalise les travaux au nom de la SPV ; 2. Evaluation de la valeur du site : cette évaluation est réalisée par un évaluateur indépendant ; 3. Acquisition du site et reprise des obligations environnementales : par la SPV 4. Définition d une stratégie d assainissement : celle-ci doit être adoptée par la Sàrl Ginkgo Advisor (conseiller d investissement du fond Ginkgo) pour une plus grande efficience ; 5. Assainissement du site ; 6. Réalisation du planning du projet immobilier : durant cette étape sont introduites les demandes pour l obtention des permis aux autorités publiques ; 7. Réalisation du projet immobilier : comme dit dans la première étape «Etablissement de partenariats», Ginkgo fait appel à un partenaire pour réaliser la construction des bâtiments 49

50 mais se charge de la surveillance lors du processus de construction et vérifie la qualité des réalisations. 8. Revente du site. A moyen terme, c est-à-dire dans les 5 à 10 années à venir, le fond Ginkgo est à la recherche de nouveaux brownfields en Belgique et en France sur base de ses critères d investissements. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR GINKGO : SATORY À VERSAILLES (FRANCE) Ce projet consiste en la réhabilitation d un site militaire désaffectés en un parc Mov éo Lab de m². Il s agira d un parc d entreprises R&D dans les domaines de l automobile et des transports. Le site était pollué par la présence de munitions non-explosées (UXO). Dans ce projet, le fond Ginkgo a réalisé un partenariat avec l INRET (établissement publique français de recherche dans les domaines du transport et de la sécurité du transport). L INRET possédait un droit temporaire d occupation du site et avait lancé une offre sur le marché publique pour la restructuration, le financement, l assainissement et la réalisation d un projet immobilier sur le site. Le fond Ginkgo a remporté cette offre au travers de la SPC créée spécifiquement pour ce projet, a acquis le site et a réalisé l assainissement et le projet immobilier. Plus précisément, le projet a été réalisé selon les étapes suivantes : 1. Détermination du potentiel de redéveloppement du site : cette étape a abouti à la réalisation de plusieurs scénarios de redéveloppement ; 2. Détermination de la valeur foncière résiduelle ; 3. Définition des mesures d atténuations des risques encourus : risques environnementaux, risques liés à la promotion immobilière et risques politiques. L aboutissement de cette étape a été la mise en place d une structure légale et financière préalable ; 4. Réalisation de l assainissement ; 5. Réalisation du projet immobilier. SOCIÉTÉS «BROWNFIELD» EN EUROPE (HORS BELGIQUE) Pour les entreprises opérant en Europe (hors Belgique), j ai obtenu les informations suivantes : 1. BROWNFIELDS INGÉNIERIE Brownfields Ingénierie est une société active en France spécialisée dans l achat, l assainissement de terrains et la réalisation de projets de reconversion de ceux-ci en concertation avec la population. Les objectifs poursuivis par cette société sont les suivants : Revaloriser les terrains pollués dans une optique de développement durable ; 50

51 Faire coïncider les objectifs d'aménagement des collectivités locales, les contraintes techniques et économiques des sites et les exigences des vendeurs et des promoteurs. L approche développée par Brownfields Ingénierie est basée sur la reprise des obligations environnementales, la garantie de la pérennité de la dépollution sur le long terme ainsi que l adéquation du niveau de dépollution à apporter au site avec son usage futur. Les projets réalisés par Brownfields Ingénierie se font selon les étapes suivantes : 1. Analyse de la pollution du site et de son potentiel de redéveloppement : avec éventuellement des analyses complémentaires par des sociétés spécialisées de réputation internationales ; 2. Elaboration d'un projet intégré de dépollution et d'aménagement : ce projet se fait avec toutes les parties prenantes et se déroule en 2 phases : (a) Phase de consultation et de négociation : Brownfields Ingénierie établit un dialogue permanent avec les parties prenantes et informe les riverains, en collaboration avec l autorité publique, sur la situation environnementale et les travaux à réaliser. Par ailleurs, une collaboration avec les autorités publiques est également mise en place ; (b) Elaboration du plan de reconversion approuvé par l'administration : Brownfield Ingénierie réalise un plan d'aménagement et un plan de gestion (programme de dépollution) qui doivent être approuvé par l autorité publique. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR BROWNFIELDS INGÉNIERIE : RECONVERSION DU SITE KNOXE- VROONE À ESCAUDAIN (FRANCE) Ce projet a consisté en l assainissement et la reconversion d un ancien site industriel en une zone d équipements publics et de logements collectifs et sociaux. Dans ce projet, Brownfield Ingénierie a réalisé l assainissement du site et la mise en œuvre du projet immobilier. Ce projet a été réalisé à l initiative de l EPF 9 Nord-Pas de Calais et la ville d Escaudain et financé par l Etat et la Région. Par ailleurs, les travaux de mise en sécurité, le diagnostic approfondi et l évaluation des travaux ont été réalisés par l ADEME 10. Le coût total des travaux a été de euros dont euros pour la dépollution du site (hors TVA). 9 Etablissement Public Foncier : l EPF est un établissement public en charge de la négociation et de la mise en œuvre des procédures en vue de la formation d une réserve foncière préalable à l élaboration d un projet d aménagement public (Wikipédia, 2012). 10 Agence de Développement et de la Maîtrise de l Energie : l ADEME est un établissement public participant à la mise en œuvre des politiques dans les domaines de l Environnement, de l Energie et du Développement durable. Elle a une mission de conseil et d expertise auprès des entreprises et des autorités publiques dans leur démarche environnementale (ADEME, 2012). 51

52 2. VHE LAND PROJECT VHE Land Project est une société active au Royaume-Uni et est spécialisée dans l'assainissement et le développement de brownfields. Elle fait partie du groupe VHE Construction qui est lui-même une filiale de Renew Holdings. Dans ces projets de réhabilitation de brownfields, VHE Land Project se donne les objectifs suivants : Utiliser les ressources de manière efficiente et économique afin de participer à la protection des ressources de la planète mais aussi dans l'intérêt des clients ; Répondre aux besoins des clients d'une manière écologiquement durable et ce, dans les délais et en tenant compte de leur budget ; Assurer une sécurité maximale pour les employés, les clients et toutes autres personnes intervenantes dans le projet. Afin de concrétiser ces objectifs, VHE Land Project développe une approche pragmatique permettant la réalisation de projets de qualité à des prix compétitifs. Par ailleurs, la société se caractérise par une grande flexibilité dans ces projets afin de répondre aux besoins changeants des clients dans le temps. Concernant le montage des projets, VHE Land Project peut agir de 2 manières : VHE assiste les propriétaires ou d'autres développeurs de brownfields dans la réhabilitation de ces derniers en réalisant une partie du projet (assainissement ou développement immobilier) ; VHE achète, assainit et développe des brownfields pour les revendre ou les louer. Pour la réalisation des constructions, VHE Land Project possède les compétences issues des autres sociétés de Renew Holding. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR VHE LAND PROJECT : NORTH HUYTON A North Huyton, VHE a acheté un brownfield. Le projet que la société y a développé consiste en l assainissement de deux parcelles de terrain et la viabilisation de celles-ci par la construction de routes et d'égouts. Ces parcelles sont destinées au développement résidentiel. 3. BRÉZILLON Brézillon est une filiale du département «Bâtiment» du groupe Bouygues pour la région d Ile-de- France. Cette société générale multimétier est spécialisée dans 3 domaines : le génie civil industriel, l'environnement et la rénovation/réhabilitation. Brézillon réalise l assainissement et le développement de brownfields pour le compte de tiers. Dans la réalisation de ses projets, Brézillon se fixe les objectifs suivants : Assurer son développement et sa performance au sein de la collectivité avec l'appui de ses partenaires, dans le respect des personnes et de l'environnement ; Intégrer le développement durable dans les projets. 52

53 Afin de concrétiser ces objectifs, la société adopte une approche basée sur la prudence et la sécurité. En effet, Brézillon veille à prendre en compte les risques encourus et à minimiser les nuisances environnementales liées aux activités par une préservation de l'environnement et des ressources. Par ailleurs, Brézillon s engage à respecter scrupuleusement la législation et la réglementation, à adopter un code éthique basé sur le respect et la responsabilité et à satisfaire les clients, actionnaires et collaborateurs. La société veille également à minimiser les impacts des projets sur la santé et la sécurité. Enfin, la société a la volonté de s intégrer dans la vie sociale du territoire au sein duquel le projet prend place. Les projets «Brownfield» de Brézillon se réalisent selon les étapes suivantes : 1. Excavation des terres ; 2. Tri des matériaux excavés ; 3. Traitement des terrains pollués ; 4. Confinement : placement les matériaux traités aux endroits du site où ils n'auront aucun impact environnemental ; 5. Traitement de certains matériaux en filière extérieure ; 6. Analyse de contrôle par le maître d'oeuvre ; 7. Construction des bâtiments. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR BREZILLON : PLATEFORME LOGISTIQUE DE BONNEUIL-EN-FRANCE Dans ce projet, Brézillon a réalisé la dépollution du site pour ensuite y construire une plateforme logistique. La dépollution du site a consisté en un tri de m³ de terres polluées aux hydrocarbures et la valorisation de 97% de ces terres, qui ont ainsi pu être réutilisées pour la reconfiguration du site en vue de la construction de la plateforme logistique. 4. RAG MONTAN IMMOBILIEN RAG Montan Immobilien est une société immobilière spécialisée dans la réalisation de projets environnementaux (assainissement de brownfields) et la promotion immobilière. La finalité de la société RAG est d apporter une contribution précieuse à la société et à l environnement en prônant une utilisation durable des sites à redévelopper. Pour ce faire, la société poursuit les objectifs suivants : Façonner le changement avec succès ; Le changement structurel doit être spatialement et socialement compatible ; 53

54 Transformer les brownfields en nouveaux espaces de travail caractérisés par une haute qualité de vie, les nouvelles affectations du sol devant créer des emplois ; Travailler en collaboration avec les autorités et les agences de développement locales ; Créer des parcs d'affaires et de bureaux avec un service complet (de la planification à des solutions clé-sur-porte) ; Utilisation des énergies renouvelables (géothermie, etc.) afin de protéger le plus possible la nature ; Le redéveloppement doit être en parfaite adéquation avec les principes du développement durable. La réalisation de ces objectifs se fait par l adoption d une approche basée sur une gestion efficiente et rentable des actifs ainsi que sur l utilisation durable des sites dans le respect de l environnement et de la société. Pour ce faire, RAG réalise une évaluation rigoureuse des risques inhérents au projet. Concernant le montage des projets, RAG Montan Immobilien suit le canevas suivant : 1. Evaluation des risques ; 2. Achat du site ; 3. Assainissement ; 4. Réalisation du projet immobilier 5. Définition d une stratégie de vente et de marketing ; 6. Mise en vente/location. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR RAG MONTAN IMMOBILIEN : PARC TECHNOLOGIQUE EUROTEC (MOERS, ALLEMAGNE) Ce projet a consisté en l aménagement d un parc d activités liées à la R&D, la production et les services et ce, dans un cadre vert. Ce projet s est réalisé en 4 phases : 1. Achat du site par RAG ; 2. Décontamination des eaux souterraines (avec une surveillance permanente de la qualité de ces eaux) ; 3. Réalisation de la conception, de la planification de l aménagement et de la demande des permis. 54

55 4. Réalisation de la construction du parc ; 5. Mise en location et vente de certains bâtiments à des entreprises. 5. DELTA DEVELOPMENT GROUP Delta Development Group est un investisseur et un promoteur spécialisé dans l'immobilier commercial et le redéveloppement de centres urbains et de zones industrielles, résidentielles, commerciales, logistiques et de bureaux. Dans ces projets, le groupe Delta Development se donne les objectifs suivants : 1. Promouvoir un futur durable dans ses projets, le groupe crée des bâtiments durables de qualité qui conserveront leur valeur indéfiniment. 2. Améliorer en permanence la qualité de ses réalisations ("arriver à faire plus que ce que l'on crée et sait faire déjà") en adoptant un esprit créatif et innovant. 3. Assurer une spécificité à chaque projet en tenant compte des spécificités de l'immobilier dans la zone au sein de laquelle s'inscrit le projet. L approche développée par le groupe Delta Development consiste en la création d une coentreprise (joint venture) avec des sociétés spécialisées dans l assainissement et la construction. Concernant le montage des projets «Brownfield», le groupe Delta Development réalise les étapes suivantes : 1. Mise en place de partenariats ; 2. Constitution d une coentreprise avec les partenaires ; 3. Assainissement du site ; 4. Réalisation du projet immobilier ; 5. Revente du site réhabilité. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR LE GROUPE DELTA DEVELOPMENT : FOKKER LOGISTICS PARK À AMSTERDAM (AÉROPORT SHIPHOL) Ce projet consiste à redévelopper le site de l ancienne fabrique d avions Fokker en un parc d affaires au sein duquel un parkway vert séparera les bureaux des industries. Delta Développement a réalisé ce projet en constituant une coentreprise avec 2 sociétés de construction : Koninklijke Volker Wessels et Reggeborgh Beheer. 55

56 6. DIE STEG La STEG est une SARL 11 spécialisée dans l aménagement du territoire, la rénovation urbaine, la gestion de projets d aménagement ainsi que dans le domaine énergétique. Dans la réalisation de ses projets, la STEG vise à créer des lieux de haute qualité de vie et à répondre aux besoins de la population dans une optique de développement durable. L approche adoptée par la STEG est basée sur un contact permanent avec les partenaires durant toutes les phases du projet. Concernant le montage des projets par la STEG, celui-ci se fait selon les étapes suivantes : 1. Analyse du site : cette phase consiste en la détermination des caractéristiques physiques du site (topographie, hydrologie, etc.), de la pollution présente ainsi que des caractéristiques du marché immobilier de la zone dans laquelle se localise le site (étude de marché) ; 2. Etude de faisabilité : cette étude consiste à déterminer les réalisations envisageables sur le site compte tenu des caractéristiques du site et des environs définies dans l étape précédente ; 3. Conception et planification : définition du projet immobilier et des opérations de dépollutions à réaliser au préalable ; 4. Analyse économique : calcul des coûts ; 5. Financement des opérations ; 6. Marketing : mise en place des partenariats ; 7. Phase opérationnelle : réalisation du projet (assainissement et projet immobilier) ; contrôle et suivi. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR LA SOCIÉTÉ DIE STEG : RECONVERSION D UNE ANCIENNE CASERNE MILITAIRE (BAD MERGENTHEIM) Ce projet a consisté en la reconversion du site d une ancienne caserne militaire en un espace pour entreprise. Dans ce projet, la société di STEG a réalisé les tâches suivantes : 1. Acquisition du site ; 2. Préparation de l assainissement ; 3. La réorganisation des terres ; 4. Mise en œuvre des mesures ; 11 Société à responsabilité limitée 56

57 5. Démolition et définition du parcellaire (emplacement des entreprises) ; 6. Recherche de partenariats pour la mise en œuvre du projet immobilier. Outre les sociétés «brownfield», notons également la présence sur le marché d entrepreneurs s occupant uniquement de l assainissement des sites mais sans les acquérir. Ces entreprises ne sont pas considérées comme des sociétés «brownfield» dans ce travail mais peuvent être des soustraitantes pour ces dernières. Parmi ces entreprises, citons comme exemple : DEC, Sita Remediation, Adventus Europe, Envisan NV, Morrison Mud (UK), RAW Group, Apinor (Ramery Environnement), Bremcon, Pure Milieutechniek BVBA, Envirosoil et Aannemingsbedrijf Aartsen NV. SOCIÉTÉS D ÉCONOMIE MIXTE Par ailleurs, les 2 sociétés d économie mixte suivantes ont été décrites : 1. SAEM VILLE RENOUVELÉE À LILLE La SAEM Ville Renouvelée est une société anonyme d économie mixte spécialisée dans le développement économique, le renouvellement urbain et la réhabilitation de friches industrielles. Cette société a été fondée en Du 1 er septembre 2003 au 31 décembre 2006, la SAEM a réalisé la gestion du centre culturel «La Condition Publique» sur base d un contrat de gérance avec la Ville de Roubaix. L objectif de cette société est d œuvrer au développement économique et au renouvellement urbain de la métropole lilloise. Afin de répondre à cet objectif, la SAEM Ville Renouvelée s est forgé une solide expertise basée sur la connaissance du territoire lillois. En raison de son statut de SAEM, la société intervient au service de l'intérêt général et est indépendante vis-à-vis des groupes de construction et de services. Par ailleurs, les autorités locales détiennent un pouvoir de contrôle sur la SAEM. Dans ces projets de redéveloppement de brownfields, la SAEM Ville Renouvelée adopte une approche rigoureuse et transparente et établit des partenariats avec les autorités publiques (qui sont actionnaires) et des opérateurs privés (entreprises de construction notamment). Le montage des projets réalisés diffère en fonction des attentes des clients. Cependant, d une manière générale, les projets se réalisent comme suit : 1. Evaluation des risques ; 2. Achat du site ; 3. Procédure de changement d affectation du sol ; 4. Les travaux d assainissement et de construction sont sous-traités à des sociétés privées. 57

58 i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR LA SAEM VILLE RENOUVELÉE : AMÉNAGEMENT DU VILLAGE D ARTISANS DU SAUBOIS À SAINT-AMAND-LES-EAUX Ce projet a consisté en l assainissement du site et en sa viabilisation par la mise en place des réseaux d impétrants et de l installation de l éclairage public. 2. TERRITOIRE 38 À GRENOBLE Territoire 38 est une société d économie mixte (cfr. SAEM Ville Renouvelée) spécialisée dans l étude et la réalisation de projets d aménagement ainsi que dans la reconversion de sites désaffectés. Cette société est composée de 61 personnes. Les objectifs poursuivis par Territoire 38 sont les suivants : Sensibiliser les partenaires aux enjeux du développement durable et les responsabiliser ; Réaliser des opérations répondant à ces enjeux ; Améliorer en permanence la méthodologie et les techniques de réalisation des projets ; Concernant l approche adoptée, Territoire 38 s inscrit dans une démarche d «éco-constructeuraménageur» avec la définition de critères de développement durable et de modes de concertation anticipée («éco-programmation»), l aménagement et les matériaux utilisés en fonction de ces critères («éco-conception»), la réduction des nuisances environnementales des constructions («éco-réalisation») et enfin, par la mise en place d une exploitation des réalisations sur le long terme («éco-gestion»). Le personnel de Territoire 38 se réparti en plusieurs équipes. Parmi ces équipes, celle qui s occupe de la réalisation de projets urbains est le service «aménagement et renouvellement urbain». Ce service est composé de 4 chefs de projets, d une assistante de direction et de 3 autres assistantes. Dans le cadre des projets de réaménagement, les chefs de projets font appel aux autres services (service foncier, service «Grands ouvrages», service «Construction public», service «transport et déplacement», service juridique et commande publique). Les projets menés par Territoire 38 se réalisent selon les étapes suivantes : 1. Choix du site à redévelopper ; 2. Etudes préalables : ces études consistent à éclairer les décisions du maître d ouvrage, d apprécier les conséquences des actions envisagées et de déterminer les risques encourus par le projet (économique, technique, commercial et politique). Par ailleurs, une étude de faisabilité permet de définir différents scénarios d aménagement et de les comparer ; 3. Conception du projet : planification ; 4. Financement ; 58

59 5. Réalisation de l assainissement et du projet immobilier ; 6. Commercialisation des terrains aménagés ; 7. Suivi comptable et financier des opérations du projet. i. EXEMPLE DE PROJET RÉALISÉ PAR TERRITOIRE 38 : RECONVERSION DE LA FRICHE INDUSTRIELLE TRÉFIMÉTAUX À PONT-DE-CHÉRUY (FRANCE) Ce projet consiste en la reconversion du site de la tréfilerie Tréfimétaux en un nouveau quartier constitué de 120 logements, de commerces de proximité et d activités de services. Dans ce projet, Territoire 38 a réalisé les opérations suivantes : 1. Etude de faisabilité : cette étude a consisté à déterminer l insertion du nouveau quartier dans le tissu urbain ainsi que les types d activités à développer. Ensuite, les types de logements, de commerces et d équipements publics ont été définis. Suite à cela, les conditions de reconversion de la friche ont été posées ; 2. Acquisition du foncier : cela a été fait par l introduction d une déclaration d utilité publique 12 pour la partie du site encore occupée ; 3. Assistance à maîtrise d ouvrage pour la démolition de locaux industriels (cheminée et bâtiments annexes) ; 4. Rénovation de l ancien bâtiment administratif de la tréfilerie. Les autres informations accumulées sur ces sociétés sont reprises dans les tableaux 2 et Cette déclaration est réalisée en vue d exproprier pour cause d utilité publique. Une enquête d utilité publique est obligatoire pour l obtention d une telle déclaration. 59

60 Tableau 2 : Informations complémentaires sur les sociétés "Brownfield" présentes en Belgique 60

61 Tableau 3 : Informations complémentaires sur les sociétés "Brownfield" présentes dans le reste de l'europe et sur les SEM 61

62 b. TYPOLOGIE DES BROWNFIELDS Sur base des 3 critères que sont la localisation, la taille et le niveau de pollution, j ai identifié 9 types de brownfields. Ceux-ci sont repris et caractérisés dans le Tableau 4. Tableau 4 : Typologie des brownfields Typologie des brownfields Localisation Taille Degré de risque (Boston Consulting) Type d'activités pertinentes à développer Type 1 urbain petit (A, B, C, D) résidentiel, services Type 2 urbain moyen (A, B, C, D) résidentiel, services, artisanat Type 3 urbain grand (A, B, C, D) résidentiel, services, artisanat, commerciale Type 4 périurbain petit (A, B, C, D) résidentiel, services Type 5 périurbain moyen (A, B, C, D) résidentiel, services, commerciale Type 6 périurbain grand (A, B, C, D) résidentiel, services, commerciale Type 7 rural petit (A, B, C, D) artisanat, industriel Type 8 rural moyen (A, B, C, D) artisanat, industriel Type 9 rural grand (A, B, C, D) Logistique, industriel, grande distribution c. PARTENARIATS ENVISAGEABLES AVEC LA SORASI Sur base de cette typologie des brownfields, j ai déterminé pour chacune des sociétés «Brownfield» identifiée au chapitre III le type de brownfields ainsi que le niveau de pollution recherché (A, B, C, D) pour lequel un partenariat avec la Sorasi serait envisageable compte tenu de leurs critères d investissement. Les résultats sont présentés dans le Tableau 5. 62

63 Tableau 5 : Partenariats envisageables avec la Sorasi 63

64 Sur base de ces tableaux, nous avons déterminé le nombre de sociétés implantées en Belgique qui serait susceptible de réaliser un partenariat avec la Sorasi pour chaque type de brownfields. Ceci est illustré au Tableau 6. Tableau 6 : Nombre de partenariats envisageables par type de brownfields Type de brownfield Nombre de sociétés répertoriées en Belgique Type 1 10 Type 2 14 Type 3 13 Type 4 11 Type 5 15 Type 6 14 Type 7 3 Type 8 5 Type 9 5 Comme le montre le Tableau 6, les types de brownfields pour lesquels nous avons relevé le plus grand nombre de sociétés susceptibles d être intéressées pour leur redéveloppement sont les suivants : 1. Les brownfields de superficie moyenne situés en milieu urbain (type 2) ; 2. Les brownfields de grande superficie situés en milieu urbain (type 3) ; 3. Les brownfields de superficie moyenne situés en milieu périurbain (type 5) ; 4. Les brownfields de grande superficie situés en milieu périurbain (type 6). Les brownfields de ces types sont donc ceux pour lesquels il existe le plus grand nombre de partenariats envisageables. Au contraire, les brownfields situés en milieu rural (types 7, 8 et 9) présentent le moins de sociétés intéressées (pas plus de 5). Ceci s explique par plusieurs raisons : Les prix fonciers plus élevés en milieu urbain et péri-urbain assurent une meilleure rentabilité au projet ; La volonté du «retour en ville» prônée par les autorités dans une optique de développement durable et de lutte contre les émissions de GES 64

65 Enfin, les brownfields de petite taille des zones urbaines et périurbaines (types 1 et 4) sont dans une position intermédiaire en raison du fait que les coûts des études et de l assainissement sont proportionnellement plus grands que pour les plus grands sites (absence d économies d échelle). 65

66 V. FIL CONDUCTEUR : LA RÉGÉNÉRATION DES BROWNFIELDS Le travail réalisé dans le cadre de ce stage repose sur une problématique ayant un impact sur l aménagement du territoire, à savoir la régénération des brownfields. Premièrement, nous déterminons les raisons majeures de l apparition des brownfields ainsi qu une note explicative du contexte particulier de la province de Liège qui, pour rappel, constitue le territoire d action de la Sorasi. Deuxièmement, nous déterminons les impacts de la régénération des brownfields sur le territoire. Dans ce point, nous traitons du projet européen CSI ainsi que des politiques régionales wallonnes de valorisation des brownfields. Troisièmement, nous traitons des modes de fonctionnement des sociétés et de moyens utilisés dans la mise en œuvre des projets «Brownfield», notamment les partenariats mis en place ainsi que les sources de financement utilisés. V.A. ORIGINES DES BROWNFIELDS La globalisation de l économie a engendré la délocalisation d activités économiques (notamment l industrie lourde) dans des pays où les coûts de production sont moindres. Par ailleurs, la meilleure accessibilité routière et autoroutière des périphéries urbaines a entraîné la migration de certaines activités industrielles et commerciales des centres urbains vers la périphérie. En effet, cette meilleure accessibilité des périphéries a engendré une surproduction de zones constructibles par rapport à la demande des entreprises (Mérenne-Schoumacker & Al, 1992). Enfin, outre les délocalisations, la tertiarisation de l économie (en parallèle avec le phénomène de désindustrialisation) a eu pour conséquence une diminution de la taille des entreprises (Ruelle C. & Al, 2012), laissant ainsi une partie leurs sites à l abandon. Ainsi, ces phénomènes ont eu pour conséquence la création de zones industrielles et commerciales abandonnées ou sous-utilisées dans les centres urbains mais également en dehors de ceux-ci, où se trouvaient d anciennes industries du siècle précédent (aciérie, charbonnage, etc.). En 2012, la Wallonie compte sites à assainir dont moins de 10% sont réalisés. Le coût d assainissement représenterait entre 7 et 9 milliards d euros (Terrenata, 2012). 80% de ces sites se situent sur le sillon sambro-mosan, en milieu urbain et péri-urbain de ces sites sont des SAR (sites à réaménager). a. CONTEXTE DE LA PROVINCE DE LIÈGE La province de Liège est une province de tradition industrielle ayant connu un important développement économique lié au charbon et à la sidérurgie depuis le 19ème siècle. Par ailleurs, la région de Verviers a également connu un essor économique à cette époque grâce à son industrie textile. 66

67 Cependant, à partir des années 50, ces 3 activités traditionnelles sont en déclin, ce qui se traduit par la fermeture de charbonnages et autres industries, provoquant ainsi l apparition de brownfields au sein des agglomérations et des anciens charbonnages. Ces sites se caractérisent par la présence d une pollution (les sites sidérurgiques étant généralement plus pollués que ceux des anciennes industries textiles). D autres brownfields sont apparus dans les centres urbains de la province du fait de la délocalisation d activités typiquement urbaines (services, commerces, artisanat) vers la périphérie (exurbanisation) en raison du développement considérable de l automobile et des infrastructures routières et autoroutières après Les brownfields situés en Province de Liège ont donc 2 origines : Le déclin des premières activités industrielles : les charbonnages, la sidérurgie et l industrie lainière ; L exurbanisation des activités traditionnellement urbaines. Par ailleurs, les brownfields liégeois se distinguent selon leur taille, leur niveau de pollution (qui dépend de l activité antérieure) ainsi que selon leur localisation. La Figure 7 illustre la localisation des sites à réhabiliter (SAR) en Province de Liège. Figure 7 : Localisation des SAR en Province de Liège Source : DGO4 : département urbanisme et aménagement du territoire (section géomatique),

68 Cette carte permet de montrer que la majeure partie des sites à réaménager (SAR) de notre province se localisent au sein de l agglomération liégeoise et par conséquent, en milieu urbain et semi-urbain (cfr. Ellipse rouge). Notons que seul un certain nombre de brownfields possèdent le statut de SAR. Néanmoins, dans ce travail, nous avons fait l hypothèse que les SAR sont représentatifs de l ensemble des brownfields en termes de localisation. V.B. IMPACTS DE LA RÉGÉNÉRATION DES BROWNFIELDS SUR LES TERRITOIRES Les terrains dégradés que constituent les brownfields ternissent l image des territoires au sein desquels ils se localisent, notamment des centres urbains. La conséquence de cela est la diminution de l attractivité de ces territoires, notamment en termes économiques. En raison de leur image peu attrayante, ces territoires éprouvent des difficultés à attirer des investisseurs, surtout dans les activités pour lesquelles le cadre de vie constitue un facteur-clé, comme le secteur de la connaissance (R&D, industries high-tech). Sur base de ces constats, nous comprenons les enjeux de la régénération des brownfields en aménagement du territoire. Ceux-ci sont les suivants : Premièrement, le redéveloppement des brownfields situés en milieu urbain permettrait d accroître l attractivité des centres urbains et ainsi d améliorer l image du lieu. Cela permettrait de ce fait aux collectivités de lutter plus efficacement contre l exurbanisation d activités typiquement urbaines (bureaux d avocats, commerces de proximité, administrations, etc.) ainsi que la périurbanisation de l habitat en relocalisant ces activités dans les centres. Ce redéveloppement de la ville dans la ville permet notamment d éviter le gaspillage de terres agricoles en périphérie. Deuxièmement, l amélioration du cadre de vie générale permet d attirer plus aisément ce que Richard Florida appelle la «classe créative». La classe créative est constituée par les «talents» de la population qui sont à l origine de l innovation (chercheurs, scientifiques et techniciens hautement qualifiés notamment). Or, les entreprises de la connaissance se localisent en fonction de la localisation de la classe créative, ce dernier facteur étant plus déterminant que les facteurs «traditionnels» (coûts de la main-d œuvre, taxation, etc.) (Halleux, 2012). Par ailleurs, la classe créative est attirée par les lieux «attrayants», c est-à-dire les lieux où le cadre de vie (et de travail) est agréable. Cet aspect a été développé dans le projet de recherche européen CSI (cfr. ci-après). Troisièmement, un autre enjeu majeur de la régénération des brownfields est l environnement. En effet, ces sites peuvent présenter une pollution importante affectant non seulement le sol mais aussi les eaux souterraines. Ainsi, par ce biais, la pollution peut dépasser les limites du site et engendrer des contraintes sur les zones environnantes, notamment le type d activités permises (l implantation de logements ne sera pas permise dans le cas d une pollution trop grande en raison des risques pour la santé humaine). La régénération des brownfields permettrait de la sorte d écarter tous risques de pollution et donc, d alléger les contraintes en matière d aménagement du territoire. 68

69 Ces enjeux mettent en avant l amélioration de la qualité des lieux qui doit sous-tendre au processus de régénération. Cela signifie qu il faut tenir compte des aspects historique, écologique et esthétique caractéristiques des sites. Cependant, cela n est pas toujours le cas dans les projets consistant en un redéveloppement monofonctionnel (surtout purement économique). Or, les projets de ce type sont souvent privilégiés dans les régions en déclin économique comme la province de Liège car l objectif des autorités de ces régions est de redynamiser l économie (Ruelle C. & al, 2012). En raison de ces enjeux majeurs, des réseaux regroupant différents acteurs actifs dans la régénération des brownfields à l échelle européenne se sont formés (CABERNET, NICOLE) ainsi que des projets de recherches européens ayant mis différents acteurs autour de la table. Enfin, un projet de recherche européen, CSI (Creating a Setting for Investment), a cherché à déterminer l impact de la qualité des lieux sur les décisions des investisseurs et donc, sur la localisation des activités économiques. Ce projet est détaillé au point suivant. a. LE PROJET EUROPÉEN CSI Projet mené au niveau européen sur une période de 5 ans, CSI (Create a setting for Investment) a eu pour objectif d analyser et de prouver les liens existants entre la qualité paysagère (qualité des lieux) et les décisions des investisseurs. Ainsi, ce projet traite exclusivement de l aspect économique de la régénération des brownfields. Ce projet a impliqué des partenaires du Royaume-Uni, de l Allemagne et de la Belgique. Le chef de file du CSI a été le South Yorkshire Forest Partnership (municipalité de Sheffield) au Royaume-Uni. Le contexte dans lequel s inscrit le projet est la volonté des autorités de régions de tradition industrielle, caractérisée par la présence de brownfields, de redynamiser l économie par l accroissement de la compétitivité dans le domaine de la connaissance. En effet, l économie de la connaissance acquiert une importance de plus en plus capitale dans les pays européens. Or, de manière générale, les territoires présentant un meilleur cadre de vie et de travail sont plus attractifs vis-à-vis des employés hautement qualifiés. Les actions de recherche menées par les partenaires du projet ont eu pour objectif de déterminer : 1. Les aspects de la qualité paysagère les plus influents sur les décisions des investisseurs ; 2. Les acteurs ou les secteurs d'activités qui sont les plus influencés par la qualité paysagère ; 3. L échelle et le stade de la planification auxquels la qualité paysagère a le plus d influence. Ces actions de recherche ont montré que les brownfields sont des répulsifs à l occupation en raison de l aspect visuel déplaisant et de l existence d un sentiment d insécurité. Par conséquent, une apparence soignée est nécessaire pour accroître l attractivité du lieu. Notons que la qualité paysagère a un impact sur le personnel (sentiment de bonheur, de fierté et de productivité). Le projet CSI a montré que c est à l échelle régionale que la qualité paysagère a un impact économique majeur. Par contre, elle a un effet mineur à l échelle du site. Ainsi, pour attirer des investisseurs, la régénération des brownfields doit se réaliser dans le cadre d un politique régionale misant sur une cohérence dans les aménagements envisagés, ce qui passe notamment par le choix 69

70 d une identité régionale et la mise en place d une stratégie de réaménagement sur le long terme. De plus, des règlements d urbanisme devraient être mis en œuvre pour éviter tout redéveloppement inadéquat avec la stratégie appliquée. Un exemple est le projet IBA Emscherpark qui a requalifié un grand nombre de brownfields dans la région industrielle de la Ruhr pour une revalorisation paysagère régionale. Ce projet a été accompagné d une politique de communication visant à lutter contre les stéréotypes de la région industrielle. La région de la Ruhr a notamment utilisé son patrimoine industriel dans son projet de revalorisation paysagère si bien que de répulsif, ce patrimoine est devenu attracteur. Le projet CSI a également mis en évidence la rentabilité des projets «Brownfield» en fonction des caractéristiques du marché foncier et immobilier. Les recherches ont abouti à l existence de 4 scénarios : Scénario A : La demande immobilière est très élevée, ce qui entraîne des prix immobiliers élevés. Dans ce cas, les recettes sont supérieures aux coûts. Ce scénario est valable dans le cas de marchés immobiliers forts mais pas dans des marchés volatiles dans lesquels il n y a pas de profit (A1), voire dans certains cas, l existence d une perte financière (A2) ; Scénario B : Une demande faible entraîne des valeurs foncières et immobilières faibles, ce qui engendre une rentabilité du projet moindre notamment en raison des coûts parfois élevés des travaux d assainissement et de dépollution. Pour résoudre ce problème, une amélioration de la qualité paysagère (QP) permet d accroître la demande immobilière des occupants et ainsi les prix, permettant ainsi la réalisation d un profit ; Scénarios C : Dans ce scénario, une amélioration de la qualité paysagère ne suffit plus à viabiliser le projet en raison d une demande immobilière trop faible, caractéristique des régions de tradition industrielle en Europe. Par conséquent, une intervention des pouvoirs publics (en rouge foncé sur la Figure 8) dans le projet est indispensable pour assurer la réalisation d un profit ; Scénario D : Idem que le scénario C mais avec un équilibre budgétaire. La Figure 8 illustre ces différents scénarios. 70

71 Figure 8 : scénarios lors de projets "Brownfield" défini par le projet CSI Source : Halleux J-M, Par ailleurs, les facteurs du site qui influencent la localisation des entreprises ne seront pas les mêmes en fonction du statut des différents acteurs (investisseurs, promoteurs et occupants). Ainsi, les occupants attachent plus d importance à la qualité des lieux que les investisseurs et les promoteurs. b. LES POLITIQUES RÉGIONALES DE VALORISATION DES BROWNFIELDS EN WALLONIE Le Gouvernement wallon a défini comme objectif dans le plan Marshall en 2005 de stimuler la création d activités. Une des 7 mesures spécifiques définies pour concrétiser cet objectif est d assainir et de réhabiliter massivement et rapidement les sites industriels désaffectés. Le budget alloué à cela était de 343 millions d euros répartis comme suit : 243 millions pour les sites pollués (et donc à la société SPAQuE chargée de la dépollution) et 100 millions d euros pour les sites non pollués. 71

72 Le plan Marshall 1.0, adopté par la Gouvernement wallon, a permis de financer la réhabilitation de 121 sites prioritaires pas ou peu pollués et 37 sites pollués par la SPAQuE. Un financement alternatif fut envisageable grâce à la création de Sowafinal (filiale de la SRIW) en novembre Par ailleurs, dans le cadre du plan Marshall 2.vert, le Gouvernement a décidé de finaliser la réhabilitation des 121 sites prioritaires et les 37 autres pollués ainsi que d assainir 13 autres sites supplémentaires. Ces sites à réhabiliter (SAR) sont les anciens SAED (Site d activités économiques désaffectés). La mise en place des SAR est issue d une décision du Gouvernement wallon et se réalise selon les étapes suivantes : 1. Le Gouvernement wallon détermine le périmètre du site devant être réaménagé. 2. Une demande d avis est adressée à différents destinataires et une enquête publique est menée par le collège des bourgmestre et échevins. 3. La décision définitive visant à l instauration du SAR est publiée dans le Moniteur belge et au Journal officiel des Communautés européennes pour assurer une publicité à chaque projet de réaménagement et susciter l intérêt pour la mise en œuvre et le financement de la politique de réaménagement des sites. Cela passe notamment par la création des partenariats et d appels à projet. La procédure tient compte du périmètre établi mais également de sa possible modification future. La reconnaissance définitive d un site en SAR permet de solliciter des subventions régionales pour l acquisition du site et son réaménagement. Lorsque les travaux sont terminés, le périmètre du SAR doit être abrogé pour officialiser le fait que le réaménagement du site a été réalisé. o LA SPAQUE En 1991, la Région wallonne crée la SPAQuE en tant que filiale de la SRIW. Cette société est chargée de la réhabilitation des friches industrielles et des décharges. Plus précisément, la SPAQuE ne s occupe que des sites présentant une pollution avérée. La SPAQuE détient des participations dans de nombreuses sociétés ainsi que 2 filiales où elle est actionnaire à 100% : GePART : cette société est en charge de la mise en œuvre des décisions d intervention, notamment des arrêtés, grâce à son actionnariat dans des sociétés commerciales ainsi que la gestion des participations, des obligations, des avances et des intérêts qu elle détient ainsi que la SPAQuE ; SiLYA : cette société réalise la conduite, ainsi que la télésurveillance de diverses installations techniques, en ce compris les installations de décontamination. 72

73 Concernant la réhabilitation des friches, la SPAQuE suit la méthodologie présentée à la Figure 9. Figure 9 : Etapes de réalisation d'un projet par la SPAQuE Source : SPAQuE, Une première étape réalisée par la SPAQuE, dite «Amélioration des connaissances» consiste en la réalisation d un inventaire des sites pollués ainsi que de l historique de ceux-ci afin de déterminer un risque potentiel de pollution sur base des activités antérieures présentes sur le site. Ces activités sont répertoriées en 4 catégories : A : présomption d un risque très élevé ; B : présomption d un risque élevé ; C : présomption d un risque moyen ; D : risque indéterminé ou pas de risque a priori. La Figure 10 illustre les secteurs d activités classés dans les 4 catégories définies ci-dessus. Figure 10 : Types d'activités par degré de risques définis par la SPAQuE Source : SPAQuE,

74 En 2005, 7% des sites inventoriés par la SPAQuE était repris dans la catégorie A, 24% dans la catégorie B, 35% dans la catégorie C et 34% dans la catégorie D, comme l illustre la Figure 11. Figure 11 : Répartition des sites inventoriés par la SPAQuE en 2005 selon les différentes catégories de risques Source : SPAQuE, Sur base de cela, le logiciel Auditsol, mis en place par la SPAQuE, réalise une classification des sites par ordre de priorité et définit ainsi les sites prioritaires. Dans cette analyse, 3 critères sont pris en compte : (1) le risque environnemental, (2) le risque socio-économique et (3) le risque pour la santé. La deuxième étape, dite «Etudes de faisabilité», consiste en l évaluation des risques sur base d investigations sur le terrain ainsi que des études de faisabilités économiques, techniques et urbanistiques. Enfin, la troisième étape consiste en la réalisation des travaux de réhabilitation, d équipement et de construction ainsi que la gestion et la maintenance. EN FLANDRE En Région flamande, la législation en matière de réhabilitation et de redéveloppement des brownfields est plus avancée en raison notamment de la mise en place des Conventions «Brownfield» qui assure une plus grande efficacité et rapidité dans les projets «Brownfield» et donc dans le redéveloppement des brownfields en Flandre (cfr. «Méthodologie»). Par ailleurs, l OVAM a pour mission de vérifier les garanties financières fournies par les SPC des sociétés «Brownfield» afin de mener à bien les projets. L OVAM est la société publique des déchets en Région flamande. Elle a en charge non seulement la gestion des déchets (rôle joué en Région wallonne par l Office wallon des Déchets) mais également l assainissement des sols pollués (rôle joué en Région wallonne par la SPAQuE). 74

75 V.C. MODES DE FONCTIONNEMENT DES SOCIÉTÉS «BROWNFIELD» ET MOYENS UTILISÉS POUR LA MISE EN ŒUVRE DES PROJETS Sur base des sociétés investiguées et/ou rencontrées, nous avons déterminé les principaux éléments concernant leur mode de fonctionnement et les moyens utilisés pour le montage des projets «Brownfield» et leur financement. Le mode de fonctionnement de ces sociétés revêt une importance capitale car de cela va dépendre par exemple la définition du projet d aménagement (niveau de dépollution réalisé, activités développées sur le site) qui aura des impacts sur le territoire. Enfin, sur base de cela, une note explicative est donnée sur la rentabilité des projets «Brownfield». a. MISE EN PLACE DE PARTENARIATS Un projet «Brownfield» implique une prise de risque non négligeable de la part des sociétés. Pour répondre à cela, ces sociétés établissent premièrement des partenariats afin de répartir le risque lié au projet. Ces partenariats peuvent se réaliser au travers d une special purpose company (SPC) ou special purpose vehicle (SPV) ou encore au travers d une coentreprise (joint venture). Lorsque le partenaire est l autorité publique, on parle de partenariat public-privé. Ces différents types de partenariats sont expliqués ci-dessous. SPECIAL PURPOSE COMPANY (SPC)/SPECIAL PURPOSE VEHICULE (SPV) Lors de l élaboration d un projet «Brownfield», les sociétés «Brownfield» créent pour ce projet une «special purpose company» (SPC) ou «special purpose vehicle» (SPV). Cette société immobilière SPC/SPV prend à sa charge les obligations d assainissement et de dépollution. La création de ce type de sociétés présente les intérêts suivants : 1. Cela permet de réduire considérablement les risques de faillite pour la société au cas où le projet se présente mal. En effet, il s agit d une société à part entière. De plus, la société «Brownfield» fondatrice n est pas le seul actionnaire de la SPC, ce qui réduit la charge financière de la société-mère ; 2. En tant que société, la SPC se caractérise par une comptabilité indépendante, ce qui permet de déterminer aisément le bénéfice financier dégagé par le projet. Possédant ainsi un numéro de TVA, la société-mère et les autres actionnaires peuvent facturer à la SPC leurs services. De cette manière, la société-mère peut dégager des revenus sur le dos de la SPC ; 3. La création d une SPC permet de faciliter le processus de vente des actions détenues par les différents actionnaires de celle-ci, en l occurrence la société «Brownfield», l autorité publique et le propriétaire du site du projet par exemple. Notons enfin que les actionnaires peuvent se retirer de la SPC à tout moment du projet, hormis la société-mère. 75

76 COENTREPRISE (JOINT VENTURE) Une coentreprise se distingue d une SPC/SPV par le fait qu elle ne se rapporte pas spécifiquement à un projet mais consiste en un «projet économique élaboré par une association d'entreprises constituée selon des modalités diverses et permettant en général de bénéficier des synergies des entreprises associées» (DGLF 13, 2000). L intérêt pour une société de constituer une coentreprise avec d autres sociétés est donc d avoir accès aux savoirs et savoir-faire de ces dernières et/ou de s ouvrir à des marchés (et ainsi s implanter sur des territoires) dans lesquels ces sociétés sont actives. PARTENARIATS PUBLIC-PRIVÉ Dans ce contexte, un partenariat public-privé consiste en la mise en place de collaborations entre un opérateur privé (promoteur immobilier, fond d investissement) et une ou plusieurs autorité(s) publique(s) en vue de la réalisation d un projet de réhabilitation de brownfields. La mise en place de ce type de partenariat présente les intérêts suivants : 1. Placer les risques où ils sont les mieux gérés : Dans un partenariat public-privé, le(s) opérateur(s) privé(s) et la/les autorité(s) publique(s) se répartissent les différents risques inhérents au projet en fonction de leurs compétences respectives : Le public prend la responsabilité des risques liés aux procédures administratives. Plus précisément, il se charge de faciliter les procédures d obtention des permis relatifs au changement d affectation du site, à son assainissement, à son lotissement et à sa construction ; Le privé prend la responsabilité des risques techniques liés à l assainissement et au projet immobilier. Ce fait explique notamment l importance qu accordent les opérateurs privés à la réalisation d études préalables afin d établir une estimation la plus précise possible des risques engendrés par le projet et ainsi de les réduire tant que possible. 2. Un partage de l investissement entre le public et le privé Un deuxième intérêt de ces partenariats est que le privé, en s associant avec le public, accède indirectement à des subsides publics sans lesquels l opération pourrait ne pas être réalisable. Ainsi, chaque partenaire amène sa contribution, ce qui rend le projet réalisable. Par ailleurs, un des objectifs de la société privée est d optimiser sa rentabilité, ce qui passe notamment par la recherche du coût minimum, notamment pour l assainissement. Nous avons par exemple constaté que la plupart des sociétés répertoriées dans le cadre de ce travail définissent le niveau de dépollution à apporter en fonction du type d activité prévu. Le projet de réaménagement est donc pensé en même temps que la définition de la dépollution à apporter au site. Ainsi, le réaménagement d un brownfield en une zone résidentielle nécessitera une dépollution plus importante et donc plus coûteuse que dans le cas de la création d une zone industrielle. 13 Délégation Générale à la Langue Française 76

77 En raison des faits énumérés ci-dessus, un partenariat public-privé permet d accroître la rapidité d un projet «Brownfield» ainsi que d optimiser les coûts. La mise en place de ce type de partenariat constitue ainsi un véritable enjeu dans la régénération des brownfields en raison des moyens financiers du secteur public relativement limités qui constituent un frein pour l avancement du processus de réhabilitation. b. SOURCES DE FINANCEMENT DES SOCIÉTÉS Les sociétés «Brownfield» ne possèdent pas nécessairement les capitaux suffisants pour réaliser l assainissement et le développement immobilier par exemple en raison d un niveau de pollution élevé sur une grande superficie. Elles doivent par conséquent avoir recours à des sources de financement extérieures. Ces sources sont de deux types : d une part, les fonds d investissements privés et, d autre part, les fonds publics. FONDS D INVESTISSEMENT PRIVÉS Les fonds d investissement privés peuvent fournir des capitaux à des sociétés réalisant un projet «Brownfield» mais peuvent également réaliser eux-mêmes des projets «Brownfield» (catégorie 5). Dans ce dernier cas, ces fonds créent des SPC qui sont en charge de la réalisation du projet et établissent des partenariats (cfr. Erreur! Source du renvoi introuvable.). FONDS PUBLICS Les sociétés «Brownfield» ont également recours à des fonds publics dans le cadre des partenariats public-privé. Ces fonds consistent en des subventions de la part de l autorité publique. Concernant le redéveloppement de brownfields, l Union européenne a mis en place l instrument JESSICA en Celui-ci consiste en l affectation d une partie des Fonds structurels à des Fonds de Développement urbain (FDU). Ces FDU constituent des sources de financement pour des investissements publics et privés. L approche adoptée par cet instrument consiste en l étude de la rentabilité des projets en vue de réaliser un retour sur investissement qui réalimente le FDU. De cette manière, le FDU peut financer d autres projets. Selon une étude de l Institut Jules Destrée, le FDU pourrait jouer le rôle de fournisseur de crédits mais pourrait aussi être un mécanisme de gestion dans le cadre de partenariats public-privé en facilitant la gestion des montages des projets et des flux financiers. (Carnoy F. & Moric K., En Région wallonne, les holdings publics susceptibles d intervenir dans le financement des sociétés «Brownfield» sont les suivants : La Société Régionale d Investissement de Wallonie (SRIW) Il s agit d un holding public en charge du financement des entreprises en développement et de la création de nouvelles entreprises. Les entreprises ciblées sont celles qui favorisent directement ou indirectement le développement économique de la Wallonie. La SRIW est constituée de 4 pôles : Un pôle «environnement» : Ecotech Finance SA ; 77

78 Un pôle «télécommunication» : Wallonie Télécommunications SA ; Un pôle «nouvelles technologies» : Technowal SA ; Un pôle «logement moyen» : Immocita SA. Dans le domaine de la régénération des brownfields, c est la société Ecotech Finance SA qui s occupe du financement de sociétés «Brownfield». A titre d exemple, elle est un actionnaire de la société Ecoterres SA (cfr. Figure 1 : organigramme de la Sorasi) La Société wallonne de financement et de garantie des petites et moyennes entreprises (Sowalfin) Cette société est notamment en charge du cofinancement des TPE (<10 employés) et des PME (< 250 employés). Plus précisément, la Sowalfin intervient conjointement avec les banques pour la réalisation d un crédit bancaire à long terme, ce qui permet de limiter le risque de la banque et donc les garanties que doivent fournir les entreprises à cette dernière. Par ailleurs, le taux réalisé par la Sowalfin est de 2% de moins que celui pratiqué par la banque. Cela permet par conséquent de diminuer la charge financière de la société. Enfin, la Sowalfin permet à la société de disposer de capitaux en permanence en conservant une maîtrise totale de la gestion de ses activités. Cependant, la Sowalfin ne propose pas ses services à des entreprises travaillant dans certains secteurs, dont la promotion immobilière. Ainsi, les sociétés «Brownfield» souhaitant obtenir une aide financière de la Sowalfin ne doivent pas réaliser la promotion immobilière. c. LA RENTABILITÉ DES PROJETS «BROWNFIELD» : EXPLICATION En raison des contraintes intrinsèques aux brownfields, en l occurrence la pollution parfois très importante, les contraintes d aménagement liées à la localisation ainsi que le nombre de propriétaires concernés, la question de la rentabilité d un tel projet se pose. Cette rentabilité résulte de plusieurs éléments : les partenariats qu établit la société «Brownfield». En effet, comme expliqué plus haut, ces sociétés «Brownfield» créent une SPC dont les actionnaires sont, en plus de la société, les autres acteurs concernés par le projet comme notamment les autorités publics (partenariat public/privé), les propriétaires et parfois, d autres investisseurs. Par conséquent, la société «Brownfield» ne finance pas seule le projet. Etant donné la nature de la SPC (comptabilité indépendante), la société «Brownfield» facture la SPC pour les services rendus (par exemple : détachement d employés de la société vers la SPC). De cette manière, dans le cadre d un projet, la société «Brownfield» possède 2 sources de revenus : 78

79 1. Les revenus issus de la revente du site et/ou la location de certaines parcelles ; 2. Les revenus issus de la facturation de la SPC pour les services rendus. V.D. CAS CONCRET DE PROJET «BROWNFIELD» : LE PROJET «FASIVER» Afin d illustrer concrètement les modes de fonctionnement et les outils utilisés dans un projet «Brownfield» ainsi que les implications que cela engendre sur le territoire concerné, nous présentons le projet «Fasiver» qui consiste en un redéveloppement d un brownfield au sud de la Ville de Gand. La société «Brownfield» ayant réalisé ce projet est la société Ecoterres SA, du groupe Ecoterres Holding. a. PRÉSENTATION GÉNÉRALE Ce projet a consisté en un partenariat public-privé entre Ecoterres (privé) et la Ville de Gand (public). Ecoterres créa la SPC (Special Purpose Company) «Fasiver s.a.». b. HISTORIQUE DU SITE En 1975, le fabricant de tapis Fabelta, qui est implanté sur le site, devient une entreprise publique. Fabelta fait ensuite faillite en L année d après, Fabelta est rachetée par un grand groupe actif dans l industrie chimique DOMO qui hérite de 5 bassins industriels, présentant m² de boues de viscose, une surface polluée de 6 ha ainsi qu une lixiviation de métaux lourds vers la nappe phréatique. Dans les années 90, le groupe DOMO envisage de revendre la partie non-occupée du site, soit 26 ha en ce compris les 6 ha pollués. Sur base de cette volonté, un débat légal a lieu concernant la responsabilité de la dépollution. c. PHASAGE DU PROJET DE RÉHABILITATION Les coûts d assainissement liés à la pollution à la viscose (substance composée de métaux lourds) étaient estimés entre 10 et 20 millions d euros et étaient supérieurs à la valeur foncière du terrain. Pour ce faire, une solution innovante a consisté en la création d un centre de traitement des boues de dragages dont les revenus permettaient à Ecoterres de financer la dépollution du site. Cette solution s explique notamment par l absence de centre de traitement et de stockage de ces boues dans la région gantoise. La Ville de Gand a envisagé de faire de ce site une zone de PME travaillant dans le domaine des services et des hautes technologies en relation notamment avec l Université de Gand ainsi que 3 bâtiments destinés à des activités de logistique. Le projet est divisé en 3 phases : 1. PHASE DE PRÉPARATION Dans cette première phase, la SPC Fasiver compte 3 actionnaires : Ecoterres (en charge de l assainissement du site), DOMO (groupe textile, propriétaire du site) et la Ville de Gand (autorité publique). 79

80 Le groupe DOMO vend son site à la SPC Fasiver. Ecoterres prépare la demande de permis de traitement et de stockage des sédiments qui seront ensuite introduits par la SPC, le rôle de la Ville de Gand ayant été de faciliter l obtention des permis. La SPC Fasiver reprend au propriétaire l obligation d assainir (transfert des obligations environnementales) et demande alors à Ecoterres de réaliser l assainissement. Par ailleurs, la SPC établit les garanties financières auprès de l OVAM et réalise une étude de faisabilité pour le développement futur du site. La Figure 12 illustre le partenariat public-privé durant cette phase. Figure 12 : Partenariats lors de la phase de préparation 2. PHASE OPÉRATIONNELLE Dans cette seconde étape, la Ville de Gand se retire de l actionnariat de la société Fasiver car elle a terminé son rôle de facilitateur pour l obtention des permis. Par conséquent, la SPC Fasiver ne dispose plus que de 2 actionnaires : Ecoterres et DOMO, avec 50% des parts pour chacun. Ecoterres assainit le site, exploite le centre de traitement et loue l espace de stockage des sédiments à la SPC Fasiver. La SPC Fasiver organise le financement de l assainissement, réalise la viabilisation du site (lotissement, mise en place des réseaux d impétrants), revend les parcelles aux investisseurs privés et à la Ville de Gand et loue sa capacité de stockage de sédiments à Ecoterres. La Figure 13 illustre cette phase. 80

81 Figure 13 : partenariats lors de la phase opérationnelle 3. PHASE POST-OPÉRATIONNELLE Dans cette troisième étape, le public intervient de nouveau et rachète le site au travers des POM. Les POM sont les intercommunales de développement économique pour les provinces flamandes. Dans cette opération, les recettes engendrées par la société Ecoterres sont issues du paiement qui lui est fait pour assainir le site par la SPC Fasiver ainsi que par la revente du site viabilisé. d. POLITIQUE PUBLIQUE AU SEIN DE LAQUELLE S INSCRIT LE PROJET : ENJEUX TERRITORIAUX Ce projet «brownfield» s inscrit dans une volonté de la Ville de Gand d attirer les investissements dans les domaines de la connaissance et des hautes technologies et également de pallier à la pénurie des terrains destinés aux PME. En effet, à partir des années 80, un grand nombre de PME situées en milieu intra-urbain se trouvaient sur des terrains qui n étaient pas dévolus à l activité économique et, qui plus est, se caractérisaient par une superficie restreinte, empêchant de la sorte aux entreprises de se développer davantage. La conséquence de cela a été l exurbanisation de ces entreprises vers la périphérie gantoise et ainsi, la formation de zones (partiellement) abandonnées au sein du tissu urbain. Afin de faire face à cette exurbanisation, la Ville de Gand a mis en place une stratégie de développement transcrite dans le Ruimtelijke Ontwikkelingstructuur (ROS). Ce document définit le cadre d aménagement futur de la Ville de Gand. Le ROS prévoit les actions suivantes : Aménager des terrains dans le Port de Gand en vue d accueillir des entreprises nécessitant une telle infrastructure ; 81

82 Aménager des terrains pour la relocalisation des PME en veillant à leur assurer une superficie suffisante pour leur développement futur, à les localiser là où leur nuisances sont minimales et le long des principales voies de communication ainsi qu à proximité des transports en commun. Par ailleurs, des espaces tampons doivent être créés entre ces zones d activités économiques et le voisinage afin de minimiser les nuisances ; Diversifier l économie de la Ville de Gand par le développement des hautes technologies et des entreprises de recherche en jouant notamment sur la présence de l Université de Gand et l environnement culturel attractif de la ville. Par ailleurs, afin de préciser le ROS, a été mis en place le Ruimtelijke Structuurplan Gent (RSG). Le RSG a mis en place les mesures suivantes : Accroître l offre en terrains, notamment pour les entreprises de la connaissance ; Assurer la concordance entre le profil de mobilité de l entreprise et le profil d accessibilité du terrain ; Diviser le territoire de la Ville de Gand en «clusters» : i. La zone portuaire accueillant des activités de production et de distribution de masse ; ii. Les terrains périphériques accueillant des activités de production et de distribution légère ; iii. Le centre-ville concentrant les commerces de proximité, les équipements communautaires et récréatifs ainsi que les entreprises artisanales peu nuisantes ; iv. Le sud du territoire concentrant l enseignement supérieur et universitaire ainsi que les entreprises de la connaissance (R&D, hautes technologies). La Figure 14 illustre la répartition des fonctions prévues dans le Ruimtelijke Structuurplan Gent (RSG). 82

83 Figure 14 : Ruimtelijke Structuurplan Gent (RSG) Cluster «de la connaissance» Projet «Fasiver» Source : RSG, Le cercle noir sur la Figure 14 illustre le cluster de la connaissance situé au sud. Cette zone se caractérisait jadis par la présence de nombreux brownfields. La Ville de Gand a ainsi mené une politique de réhabilitation de ces brownfields afin de rendre cette zone attractive, en établissant des partenariats avec les propriétaires des sites et avec des sociétés «Brownfield». L accroissement de l attractivité de la zone permet d attirer la classe créative (cfr. Richard Florida) dans la Ville de Gand qui, elle-même, va attirer les entreprises de la connaissance. Le projet Fasiver (cfr. Cercle rouge) s intègre ainsi dans ce processus. 83

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