Investirà Paris pour moins de

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1 Des Car immobilier En «offre Ce Une Diffusion : Page : 48 Périodicité : Mensuel Taille : 8336 % Particul_130201_48_4pdf Site Web : Investirà Paris pour moins de Difficile à croire mais il existe encore à Paris des biens immobiliers à moins de no 000 C Microsurfaces biens démembrés logements occupés ou parkings Ils peuvent réserver de bonnes surprises aux investisseurs ETIENNE RIBAUD Studette 9 30 m2 habitables gare de l Est Euro» «Courcelles-Wagram chambre de service 10 m2 au sol 7 79 m2 en Carrez idéal pour domiciliation de société ou bureau Euro» «Paris DC2 quartier Drouot petite studette de 6 5 ne en excellent état Euro» :malgré la flambée des prix de l il est encore possible de dénicher des biens à moins de Euro à Paris intra-muros petites surfaces d une dizaine de mètres carrés convoitées tant par des voisins en quête d une pièce en plus que par des investisseurs locatifs appâtés par un ticket d entrée restreint et une rentabilité brute pouvant atteindre voire dépasser dans certains cas les 6 %% Quels que soient leur profil et leurs motivations ces acquéreurs ont en commun la patience Celle d attendre plusieurs mois avant de trouver la perle rare sans avoir totalement disparu le marché s est considérablement réduit au cours des dernières années 2012 les notaires 1=EMIltiei ventes de micrologements recensées par les notaires à Paris intra-muros en %% de décote sur un bien achète occupé voire plus de 30 %% 6%% rendement brut des micrologements tourne autour de ce taux 14 M2 En dessous de cette surface le loyer est plafonné à 40 Euro / m2 par mois franciliens recensaient un peu plus de 1500 ventes de logements à moins de Euro à Paris soit 11 %% de moins qu en 2011 et près de onze fois moins qu en 2000 Or si l s amenuise à mesure que les prix augmentent la demande elle ne fléchit pas Pour chaque appartement mis en vente dans cette fourchette de prix nous avons facilement dix à quinze acheteurs potentiels dans nos fichiers indique Nathalie Naccache responsable de quatre agences Fortis Immo Century 21 dans les Ier IIe et Ille arrondissements type de biens reste rarement plus de quelques jours sur le marché»un fait notable même au coeur de la capitale La réglementation est de plus en plus stricte notamment sur la surface habitable À la fin de l automne Fortis Immo a vendu une pièce de 5 m2 rue Greneta dans le quartier Montorgueil pour Euro frais d agence inclus bien qui n avait fait l objetd aucun affichage préalable en vitrine ou sur Internet a été acheté «en une semaine et sans négociation» par un habitant du quartier qui recherchait depuis plusieurs mois un local où installer son bureau transaction typique de ce micromarché assure Nathalie Naccache tant par sa rapidité que par la nature du bien vendu : «Laplupart des Meus à moins de Euro que nous avons en portefeuille dans le quartier sont achetés pour un usage personnel Beaucoup ne sont de toute façon pas louables parce qu ils sont trop petits ou pas équipés pour l être» Deux points sur lesquels la réglementation est très stricte :le décret n du 30 janvier 2002 qui fixe les caractéristiques d unlogement «décent» stipule que celui-ci doit comporter un 1 / 6

2 s acheter Par Diffusion : Page : 49 Périodicité : Mensuel Taille : 8336 % Particul_130201_48_4pdf Site Web : certain nombre d «éléments d équipements et de confort» tels chauffage une L est et le nord parisien surtout proposent des petites surfaces à moins de C dont la rentabilité locative peut être l une des meilleures du marché des installations électriques et de arrivée et une évacuation d eau un coin cuisine et un w-c sinon dans l appartement lui-même du moins «dans le même bâtiment et facilement accessibles» même texte interdit par ailleurs la location à titre d habitation principale de tout bien n affichant pas au choix une surface habitable d au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2 2 m ou un volume habitable de 20 m3 au minimum À prendre en considération donc quand on projette d une petite surface selon que l on cherche ou non à réaliser un investissement locatif annonces sont généralement assez claires qui décrivent même succinctement la nature des équipements et distinguent systématiquement les «chambres de services» impropres M Castro / Ma Images Server à la location des petites surfaces et studettes «idéales investisseurs» Si un bien n atteint pas les 9 m2 réglementaires son volume est presque immanquablement précisé dès lors qu ilrend la location possible Exemple ce studio dans le XIV arrondissement d une superficie de 8 m2 loi Carrez mais d un volume de 20 2 m3 vendu courant décembre à un investisseur locatif pour Euro Mis en location entre 300 Euro et 320 Euro par mois il lui rapportera un rendement de l ordre de 6 %% non négligeable dans le contexte actuel La prudence s impose toutefois avec ce type de biens à la limite de la légalité en termes de surface Sébastien de Lafond le président du réseau MeilleursAgentscom fait ainsi valoir que «laloi a tendance à encadrer de plus en plus strictement le marché notamment sur la question de la surface habitable mesure de sécurité je recommanderais aux investisseurs de ne prendre absolument aucun risque sur ce point et de privilégier des biens " ee 2 / 6

3 2011 En Institut Un La Diffusion : Page : 50 Périodicité : Mensuel Taille : 8336 % Particul_130201_48_4pdf Site Web : YVELINES Pontoise Nante HAUT-DE-S Versailles Zone géographique Paris " I arrondissement l le arrondissement Ille arrondissement IV arrondissement V arrondissement Vle arrondissement VII arrondissement VIII arrondissement IX arrondissement X arrondissement XI arrondissement XII arrondissement XIII arrondissement XIVe arrondissement XV arrondissement XVI arrondissement XVIIe arrondissement XVIIIe arrondissement XIX arrondissement XX arrondissement Seine-et-Marne Yvelines Essonne Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis VAL-D ESSONNE OISE Evry ny AINT-DENIS Nombre de transactions immobilières à moins de w0000 Euro signées à Paris et en île-de-france NE 2000 gin! Val-de-Marne Val-d Oise Source :«Base BIEN - Notaires de Paris - Ile-de-France étudiée : Années 2000 et 2012 Melun " » Période 4 s ventes des petites surfaces baissent à Paris comme dans tout Ile-de-France banlieue les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis sont les départements les plus touchés """ SEINE-ET-MARNE qui remplissent à la fois les deux critères de surface et de volume à moins de vouloir acheter un pied-à-terre ou de faire de la location saisonnière mais le rendement n est pas le même Pour des questions de rentabilité justement certains préfèrent viser ( beaucoup ) plus grand afin de ne pas -7> tomber sous le coup de la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface instaurée par le décret n du 30 décembre I---( 2011 texte impose aux bailleurs d appartements libres ou d une superficie habitable inférieure Smeublés ou égale à 14 in2 de respecter un plafond de loyer fixé à 40 Euro / m2par mois en 2012 et qui devrait être revu légèrement à la hausse dans les prochaines semaines pour l année en cours taxe varie selon l ampleur de l écart avec un taux allant de 10 %% à 40 %% du montant du loyer annuel «Certains propriétaires ont pu être tentés de dépasser le plafond mais l effet de la taxe sur la rentabilité les en a rapidement dissuadés» reprend Sébastien de Lafond De fait nombre d investisseurs locatifs concentrent désormais leurs recherches sur les studios de 15 à 20 m2 créneau qui reste accessible et les loyers n étant pas plafonnés offre des rendements locatifs parmi les plus élevés du marché parisien «Lademande est restée très importante sur ces surfaces-là beaucoup plus que sur les biens de moins de 14 m2» constate Jean-Philippe Blanche expert immobilier et gérant de l agence Solvimo Paris-11 Mais avec de telles superficies il devient difficile de ne pas dépasser les Euro Cependant quelques biens n atteignent pas la barre fatidique ils sont pour la plupart situés dans les quartiers du nord et de l estparisien L achat occupé permet d obtenir un rabais significatif sur le prix du marché Ces appartements très souvent sont déjà loués «L achat de biens occupés fait souvent peur aux investisseurs» note Henry Buzy-Cazaux président de l du management des services immobiliers ( IMSI ) qui voit au contraire dans ce type de transaction l un des plus codifiés et des moins risqués «L acheteur d un bien déjà 3 / 6

4 Sans Aucune acquisition Libre trimestre L «un Diffusion : Page : 51 Périodicité : Mensuel Taille : 8336 % Particul_130201_48_4pdf Site Web : PIERRE CÉNAC notaire dans le XVII arrondissement et professeur affilié auprès de l université Paris-Dauphine démembrement pour investir à faible coût en famille s acquisitions en démembrement de propriété s envisagent principalement dans deux cadres distincts :l usufruit locatif social et le démembrement familial Dans la première hypothèse il s agit d acquérir la nue-propriété d un bien dont l usufruit est acquis concomitamment par un bailleur social pour une durée de quinze à vingt ans Dans la seconde il s agit d utiliser le démembrement pour investir à moindre coût en famille Prenons l exemple d un appartement d une valeur de Euro acquis dans le cadre d un démembrement viager et des parents âgés de 57 ans Par référence à l article 669 du Code général des impôts ( qui fixe la valeur de la nue-propriété et de l usufruit en fonction de l âge de l usufruitier ndlr l usufruit est valorisé à 50%% Parents et enfants investissent Euro ) chacun : les premiers sont assurés leur vie durant de percevoir les revenus fonciers générés par la location de l appartement tandis que les seconds se retrouveront au jour de l extinction de l usufruit pleinement propriétaires d un appartement d une valeur de Euro qu ils n auront payé que la moitié du prix Et cela sans compter une éventuelle et espérée plus-value Il s agit d un cas d école mais l on peut très bien imaginer toutes les variantes possibles en fonction du prix d acquisition de l âge de l usufruitier et de la durée de démembrement loué a d emblée toutes les cartes en mains expliquet-il :il est assuré de percevoir immédiatement des revenus locatifs dont il connaît le montant exact et peut juger a priori des qualités de bon payeur du locataire en place surprise donc en ce qui concerne la valeur locative En outre le bail courant pour une durée donnée l investisseur sait d avance à quel moment il pourra récupérer le bien s il a le projet de s y installer ; par exemple» poursuit-il oublier que l achat occupé permet d obtenir une décote significative sur le prix de marché contrepartie de la non-jouissance immédiate du bien rabais obtenu fonction du montant du loyer et de la durée du bail restant à courir est généralement de l ordre de 10 %% mais peut atteindre voire dépasser les 30 %% pour les locations régies par la loi de 1948 synonymes de loyers très faibles ou si le logement est occupé par un locataire «protégé»- personne âgée de plus de soixante-dix ans ou handicapée notamment Ainsi ce studio de 20 m2 à proximité du métro Jules-Joffrin mis en vente début janvier à Euro soit 4900 Euro m2 contre une moyenne de Investir dans un petit studio occupé se révèle une bonne opération sur le long terme plus 7500 Euro m2 dans le quartier bien est loué en loi de 1948 à une locataire née en 1935 qui acquitte un loyer de 480E par L idée est ici avant tout de se constituer un patrimoine immobilier à peu de frais explique un agent immobilier du XVIII arrondissement acheteur tire un trait sur la rentabilité mais il est assuré de récupérer à terme la pleine propriété d un bien dont il aura fait l à un prix très en deçà du niveau de marché à lui alors d en disposer comme bon lui semblera» La décote d un bien démembré est d autant plus forte que le démembrement est long Selon un principe comparable l achatd bien démembré permet d accéder à terme à la propriété d un bien à prix réduit L investisseur choisit ici de se priver dans un premier temps et pour une durée connue à l avance de l usufruit ( habitation ou mise en location ) du bien qu il achète afin d en acquérir la nue-propriété ( les murs )avec une décote d autant plus forte que le démembrement est long """ 4 / 6

5 Rien Compte D 51 Mais Un Hasard s Ce Diffusion : Page : 52 Périodicité : Mensuel Taille : 8336 % Particul_130201_48_4pdf Site Web : u Dans la mesure où il impose une immobilisation sur plusieurs années de sommes relativement importantes sans possibilité de percevoir de loyers ce type de montage est généralement réservé à de gros patrimoines dans le cadre d opérations d envergure» explique Pierre Cénac notaire dans le XVIIe arrondissement «Un état de fait renforcé par les avantages fiscaux du démembrement qui permet notamment au nupropriétaire d échapper à l ISF et qui le plus souvent est prisé des contribuables déjà lourdement taxés n empêche cependant d envisager de petites acquisitions notamment dans le catlre familial ab initio ou non»( voir encadré p ) MAËL BERNIER porte-parole du courtier en crédit Empruntiscom Dessociétés spécialisées dans l usufruitlocatif social proposent parfois de belles opportunités Endehors du cadre familial il est possible de s adresser à des sociétés spécialisées dans le démembrement de biens opérations à moins de Euro sont très rares mais elles existent néanmoins du calendrier la société Novaxia est en train de terminer la commercialisation d un immeuble de la rue Affre dans le XVIIIe arrondissement Dixneuf lots sont mis en vente en nue-propriété sur quinze ans avec une décote de 40 %% sur le prix du marché soit E m2en moyenne s onze appartements les moins chers étaient disponibles entre et Euro pour des superficies approchant les 30 m2 pour les plus grands Un cas rr un peu exceptionnel» de l aveu de Michaël Seroussi directeur des partenariats au sein de Novaxia Non seulement parce que les opérations de ce type ont plus fréquemment lieu en province qu à Paris mais aussi parce que l immeuble en question est «situé dans l un des quartiers les plus populaires de Paris d où des niveaux de prix particulièrement attractifs c est aussi ce qui fait l intérêt de l opération :quand dans quinze ans les s demandes de financement sont-elles fréquentes pour des opérations de moins de lao 000? Elles ne sont pas rares tenu du niveau historiquement bas des taux de crédit les acheteurs ont tout à gagner à recourir à l emprunt autant plus que pour des niveaux d engagement aussi faibles il est très courant que les banques acceptent de prêter sans autre apport que les frais de notaires Particulièrement si l emprunteur projette d acheter un studio ou une place de parking dans le but de réaliser une opération d investissement locatif : compte tenu de l état actuel du marché parisien il n aura aucun mal à louer son bien et ses revenus locatifs lui permettront de rembourser une partie si ce n est la totalité de sa mensualité La seule chose qui pourrait rendre impossible l obtention d un tel prêt serait de présenter un plan de financement mal ficelé prévoyant par exemple un montant de loyer totalement déconnecté de la réalité du marché ou d acheter un bien non conforme à la législation trop petit ou mal équipé par exemple investisseurs récupéreront la pleine propriété de leur bien les travaux de rénovation urbaine du quartier seront terminés et la valeur de leur bien aura considérablement augmenté» programme en nuepropriété sur douze ans est en passe d être commercialisé dans le XIVe arrondissement mais les lots les moins chers seront «plus proches des " Euro»" niveau de prix qui semble difficile à battre dans le secteur ader du démembrement et spécialiste de l usufruit locatif social la société Patrimoine épargne retraite logement Perl a récemment bouclé la vente d un programme dans le XVe anondissement rue Olivier-de-Serres ticket d entrée était de Euro «En théorie rien ne s oppose à ce qu une nue-propriété coûte moins de Euro explique Frédéric Goulet président de Perl qui manque ce sont les biens» À moins peutêtre de franchir le périphérique ( Perl commercialise de nombreux programmes en première et deuxième couronnes avec des prix de départ de l ordre de Euro ) Et donc le cadre de notre étude Sauf comme l encourage Pierre-Antoine Menez vice-président de la Fnaim-Ile-de-France à revoir la manière dont on appréhende la ville 5 / 6

6 Sans Ménez Selon Certains Parfois Mais L hui Non «" entretien La Diffusion : Page : 53 Périodicité : Mensuel Taille : 8336 % Particul_130201_48_4pdf Site Web : V «Parisest l une des capitales les plus petites d Europe Cela n a pas de sens si l on compare avec Londres par exemple de s arrêter à l intramuros» attendre la réalisation du GrandParis M estime que «si on s en tient au tracé du métro on peut trouver pour C des biens qui ont deux fois la surface de ceux qu on trouve dans ce que les gens considèrent encore à tort comme le centre de Paris» rendement brut d un parking tourne autour de 5 %% ou 6 %% Moins encadré que celui de l immobilier résidentiel le marché des parkings est aussi plus abordable Jean-Marc Journo responsable de l Agence du parking dans le XVIIIe arrondissement les emplacements se négocient «entre C et C en moyenne pour un loyer mensuel de 100 Euro à 180 Euro et une rentabilité brute de l ordre de 5 %% ou 6 %%» plus :une place rue Joseph-de-Maistre dans le XVIII vendue l été dernier pour Euro et louée 150 Euro par mois rapporte 7 2 %% bruts investisseurs n hésitent pas à réaliser des tirs groupés agence a récemment vendu au même acheteur trois places au sein d un garage de la rue de Lappe dans le XIe pour Euro tout délivre aujourd un loyer global de 450 Euro et une rentabilité de 6 6 %% sans beaucoup de contraintes toutes les marché des parkings est hétérogène mais l investissement de ( à est rentable à condition de bien choisir son emplacement EricTeissedre / Photononstop places ne se louent pas aussi facilement Jean-Marc Journo décrit marché «très hétérogène» et recommande de ne pas «raisonner en termes d arrondissements mais de rues» en tenant compte avant tout de la concurrence Il est préférable d éviter les places situées à proximité d immeubles récents déjà pourvus en garages privés s zones au bâti ancien sont moins risquées surtout en l absencede parkings publics date de construction est également à prendre en compte pour d éventuelles questions de mise aux normes mais surtout à cause de la taille des emplacements Plus un parking est vieux plus il risque de ne pas être adapté à la taille des véhicules actuels»bienregarder enfin l accessibilité A priori une rampe d accès ou un monte-véhicules ne présentent pas de grandes différences mais le second entraîne des charges d plus importantes seulement cela grèvera la un rentabilité de l investissement mais pourra inciter les plus informés des locataires à passer leur chemin pour une place moins onéreuse «Quitte à payer des charges supplémentaires les locataires préfèrent que ce soit pour un service de gardiennage ils se sentent plus en sécurité» explique Jean-Marc Journo 6 / 6