Aménagement #15 LA VILLE ET LE DEVELOPPEMENT

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1 #15 Aménagement Saint-Cloud bénéficie d un cadre de vie exceptionnel, à proximité de Paris. La ville conjugue patrimoine naturel et bâti, dynamisme économique et accessibilité. L ambiance ville-jardin qui se dégage de Saint-Cloud est un facteur d attractivité, mais aussi d identité. L enjeu est évidemment de conserver cette particularité, tout en favorisant la densification de la Ville. C est la démarche que la Ville a entreprise, à travers la définition de périmètres d urbanisation à moyen et long terme. Cette réflexion prospective renforce l organisation polycentrique et équilibrée du territoire et s inscrit pleinement dans un développement urbain durable. Toutefois, favoriser une démarche participative, autour de l Agenda 21, assurera une plus grande légitimité à l action municipale et permettra aux habitants de mieux s approprier leur ville. 1. UN CADRE DE VIE PRIVILEGIE AUX PORTES DE PARIS Saint-Cloud bénéficie d un patrimoine naturel, architectural et urbain remarquable pour une commune de première couronne parisienne. C est un facteur d attractivité pour le territoire mais aussi un facteur fortement identitaire. Un cadre environnemental remarquable en première couronne Située à 3 km à l ouest de Paris, la ville s est construite à flanc de coteau, autour du château de Saint-Cloud, puis s est étendue sur le plateau. Les quartiers Centre et Coteaux - Bords de Seine bénéficient d un panorama remarquable sur l agglomération parisienne, notamment la Seine, la Tour Eiffel, le bois de Boulogne et le quartier de la Défense. Plus de la moitié du territoire communal (417 ha sur 756 ha) est représentée par le Domaine National de Saint-Cloud (appelé plus communément «Parc de Saint-Cloud»). Le Parc de Saint-Cloud n est pas seulement fréquenté par les clodoaldiens. C est un lieu de promenade et de détente pour tous les franciliens. Le Domaine est protégé depuis Il est considéré comme l'un des plus beaux jardins d'europe et a obtenu en 2005 le label «Jardin remarquable». Le Domaine est classé monument historique depuis La commune compte également des squares et jardins publics (le jardin des Tourneroche, les jardins de l Avre, le jardin des Avelines ) ainsi qu un Espace Naturel Sensible sur les coteaux, en bordure de la voie ferrée (Voir la fiche Espaces Verts). 100

2 #13 #15 Aménagement La structure de la Ville porte encore la trace de l ancien territoire rural du siècle dernier (notamment le vignoble) à travers la toponymie des rues et ruelles des coteaux. Ceci, avec le patrimoine arboré privé villas et copropriétés - contribue largement à l impression de ville-jardin qui émane de Saint-Cloud L élaboration d une trame verte et bleue par le Conseil Général (appelée «Parcours Buissonniers») vise à promouvoir la richesse naturelle et paysagère des communes des Hauts de Seine, à travers la création d itinéraires de promenade. Ces promenades mettent en valeur le Parc de Saint-Cloud mais aussi les sentes des coteaux qui offrent une belle perspective sur la Seine et l agglomération parisienne. Densifier tout en préservant la qualité du patrimoine bâti La ville se caractérise par un patrimoine bâti diversifié (villas avec parc, lotissements d habitat individuel, bâti collectif ). Un cadastre vert, élaboré en 1998 avec la Direction des espaces verts du Conseil Général, a permis de recenser le patrimoine public et privé d espaces verts de la commune (Voir la Fiche Espaces Verts) LOCALISATION DES SITES CLASSES ET INSCRITS ET PERIMETRES DE PROTECTION La carte ci-contre montre qu une grande partie du territoire communal bénéficie de mesures de protection du patrimoine. Les zones en rose représentent les sites classés (le Domaine National de Saint-Cloud et l hippodrome) tandis que les cercles représentent les périmètres de protection autour des monuments historiques classés (l ancien Hôpital de la Reine) et inscrits (l Eglise Saint-Clodoald, un jardin privé rue Pozzo Di Borgo et la Villa Miranda). En matière de développement urbain durable, l enjeu pour la Ville est de densifier le bâti tout en préservant la qualité architecturale et paysagère du territoire. Il s agit notamment de préserver les vues et les perspectives sur les coteaux : aménager des «cônes de visibilité», limiter la hauteur des constructions et privilégier une architecture «panoramique» (balcons, construction en «cascade» ). L élaboration d un Plan Local d Urbanisme en remplacement du Plan d Occupation des Sols (approuvé à nouveau en 2007), permettra de prendre en compte cet impératif. Il permettra également de définir une stratégie de développement urbain durable à travers l élaboration du Projet d Aménagement et de Développement Durable. Ce document s inscrit dans un panorama réglementaire : il doit être compatible avec les orientations du Schéma de Cohérence Territorial (SCOT) Coteaux Val de Seine, celles du Schéma Directeur de la Région Ile de France (SDRIF), du Plan Local de l Habitat (PLH) etc. 101 Le SCOT Coteaux Val de Seine arrêté en janvier 2009 remplacera le Schéma Directeur des Coteaux Val de Seine.

3 #13 #15 Aménagement Une préoccupation en matière d intégration architecturale et paysagère La révision du Plan d Occupation des Sols a permis de prendre en compte des spécificités architecturales : favoriser une continuité des façades en centre-ville et réduire la hauteur des bâtiments. L analyse des divers ensembles bâtis de la Ville a donné lieu à la création d une Charte architecturale. Ce document, destiné aux particuliers comme aux maîtres d ouvrage et maîtres d œuvre, établit des préconisations en matière d architecture, de végétation, de couleurs (elle propose un nuancier) et de matériaux. Cette charte s inscrit dans les objectifs du Schéma de Cohérence Territorial (SCOT) Coteaux Val de Seine qui cherche à valoriser les paysages des bords de Seine et des coteaux. Le coût de la Charte architecturale (15,25 euros) limite sa diffusion : la brochure est principalement achetée par les architectes. Ce document mériterait d être plus largement distribué. IDENTITES DES PARCELLES ET DU BATI 2. DES POLES D EQUILIBRE A AFFIRMER Source TSC, 2006 Les différentes fonctions urbaines (habitat, activités économiques et commerciales, équipements culturels et sportifs) sont relativement bien réparties sur l ensemble du territoire. Toutefois, consolider certains pôles et les affirmer comme autant de centralités permettrait de renforcer leur attractivité (voir fiche Activités Economiques) et de développer le territoire de façon équilibrée. Cette démarche doit aussi s accompagner d une réflexion en matière de déplacements afin de favoriser les modes doux. Une topographie qui ne facilite pas les liaisons est-ouest La topographie de Saint-Cloud est une contrainte majeure des liaisons entre les quartiers des coteaux et ceux du plateau. Elle a également favorisé l émergence du fonctionnement de la ville par quartier. 102

4 #13 #15 Aménagement La contrainte topographique rend très difficile le cheminement des personnes à mobilité réduite sur les coteaux : les rues des quartiers Centre et des Coteaux (par exemple les rues Royale et du Dr Desfossez) sont très pentues (le dénivelé entre le plateau et la Seine est de 135 m soit une pente de 13,5%) et les trottoirs sont étroits. Ainsi, la mise en accessibilité de la voirie et des lieux publics pour 2015 est un dilemme pour Saint-Cloud. La Ville a par conséquent choisi de mettre aux normes un établissement pour chaque type d équipement (voir la fiche Publics Fragiles). SCHEMATISATION DES FRACTURES ENTRE LE PLATEAU ET LA SEINE SEcteur préolocalisation des secteurs préopérationnels et d anticipation pérationel republiuqe coutureau A ces contraintes naturelles, s ajoutent celles issues de l urbanisation de la Ville et de l aménagement des axes de communication nord-sud, parallèles à la Seine, (les deux voies ferrées, l avenue de Lattre de Tassigny ). Ces facteurs ont créé des ruptures entre la ville et le fleuve, limitant la communication entre le plateau et les coteaux. Une répartition globalement équilibrée des fonctions urbaines Les fonctions urbaines (équipements, habitat collectif ou individuel, espaces verts, activités ) sont globalement réparties sur l ensemble du territoire (carte ci-dessous). REPARTITION DES EQUIPEMENTS CULTURELS ET SPORTIFS Le commerce est disséminé sur la ville mais 9 pôles peuvent être distingués (voir la fiche Activités Economiques) Les pôles d emploi sont représentés par deux sites principaux : les Bureaux de la Colline et les bords de Seine. Ces sites bénéficient de la proximité des gares SNCF et tramway (T2), des dessertes routières et de la ligne de métro 10 à Boulogne Billancourt (voir la fiche Déplacements). Le logement collectif est davantage situé à l est et au sud de la commune mais les logements sociaux sont répartis sur l ensemble du territoire (voir la fiche Exclusion et Insertion). Le quartier Fouilleuse est relativement enclavé au nord de l hippodrome, à la limite communal de Suresnes, sur lequel aboutissent 2 axes de communication majeurs : la rue du Camp Canadien et le boulevard de la République. Ce quartier accueille un groupe scolaire (maternelle et élémentaire) 2 terrains de tennis et 1 gymnase, mais il est particulièrement éloigné des équipements culturels (Musée, Médiathèque et conservatoire au Jardin des Avelines, les 3 Pierrots ). 103

5 #13 #15 Aménagement OCCUPATION DU SOL Pas de réel centre-ville Saint-Cloud s est développée autour du château et à flanc de coteau ; puis sur le plateau. Le centre historique, situé au sud-est de la commune, est excentré et peu fréquenté. Il ne constitue pas un réel centre-ville. Le centre commercial autour du carrefour Foch/République représente davantage une centralité. L absence de centre-ville et la dissémination de l offre commerciale sur 9 «pôles», incite les clodoaldiens, motorisés, à effectuer leurs achats dans les communes voisines (voir la Fiche Développement économique). Ces pratiques entraînent de nombreux déplacements et pollutions. Des projets qui favorisent une mixité fonctionnelle En 2006, 29% des habitants disaient ne jamais se rendre dans le centreville. Les sites qui présentent des risques d inondations et des mouvements de terrain sont répertoriés au sein du Plan Communal de Sauvegarde de la Ville de Saint-Cloud (voir la Fiche Risques). Le projet de la ZAC Bords de Seine a permis l aménagement de 1,1 hectare dans la partie nord des Coteaux : logements sociaux et libres, crèche, gymnase, centre de loisirs, bureaux 104

6 #13 #15 Aménagement PROJET D AMENAGEMENT DE LA ZAC BORDS DE SEINE La ZAC Bords de Seine est située en zone inondable. Les permis de construire ont été délivrés en , avant que l'arrêté préfectoral n approuve le Plan de Prévention des Risques Inondations, signé le 9 janvier Néanmoins, le service de la Navigation a été consulté et ses prescriptions ont été prises en compte : les sous-sols sont inondables et l aménagement a respecté la volumétrie des déblais et remblais préconisée (voir la fiche Risques). La définition de deux secteurs pré-opérationnels et d un secteur d anticipation vise l aménagement à moyen et long terme de logements et d activités sur le plateau. Ils favoriseraient la mixité sociale et la répartition des activités sur l ensemble du territoire (carte ci-dessous) : Un secteur pré-opérationnel «La Source» ( m 2 près de la rue Vincent Sevin) dans le quartier Coutureau- République projette : l extension de l école maternelle Louis Pasteur et la réhabilitation du bâtiment de la Poste avec la création de 195 logements (dont 90 logements sociaux). Un terrain reste à acheter. Un secteur opérationnel (2 parcelles) à l intersection du boulevard de la République et de la rue Alexandre Coutureau vise également la construction de logements sociaux pour une surface totale de m

7 #13 #15 Aménagement Enfin sur le long terme, le secteur d anticipation Joséphine (entre la rue Joséphine et la rue Gounod) a pour objectif la construction de logements (près de 200 unités), de commerces, et d activités dans le souci de favoriser une mixité des fonctions urbaines. La requalification du tissu urbain (12 651m 2 ) est aujourd hui à l étude par le CAUE (Conseil en Architecture, Urbanisme et Environnement). Sans parler d éco-quartier, une réflexion est en cours pour favoriser l insertion de clauses environnementales dans le projet. LOCALISATION DES SECTEURS PRE-OPERATIONNELS ET D ANTICIPATION SECTE UR PRE- OPERATIONNEL LA SOURCE SECTEUR PRE-O PERATIONEL REPUBLIUQ E COUTUREAU SECTEUR D ANTICI PATION JOSEPHINE S ouvrir vers la Seine Avec 70 péniches-logement, la Seine constitue presque un 6 ème quartier de Saint-Cloud. Toutefois, les liaisons avec le fleuve sont peu développées : la route départementale D9 représente une coupure et les bords de Seine sont des zones de stationnement anarchique. 106

8 #13 #15 Aménagement A moyen terme, un projet de réaménagement des quais par le Conseil Général vise la mise en 2x2 voies de la RD7, l aménagement d une contre-allée pour les déplacements doux et la construction d une terrasse sur l ancien chemin de halage. Ce projet favorisera la promenade et valorisera l ouverture sur la Seine. L hypothèse de semi-enterrer les voies a été rejetée par le département, jugée trop coûteuse et complexe. Problème : la place Clémenceau. Ce carrefour connecte le pont de Saint-Cloud (accès vers Boulogne), le viaduc de l A13, la rue Dailly (D907 qui permet d accéder au centre-ville de Saint-Cloud) et les quais (D7). Il représente une véritable barrière entre la ville et le fleuve, rend très difficile l accès des piétons au Parc de Saint- Cloud et à la caserne Sully. Cette place constitue une entrée de ville fort peu valorisante, dans la vue que l on a de Saint-Cloud depuis Boulogne-Billancourt. 3. DEVELOPPER UNE DEMARCHE GLOBALE La définition de secteurs, opérationnels, pré-opérationnels et d anticipation traduit une réflexion prospective de l aménagement du territoire, qui s inscrit dans l esprit du développement durable. Toutefois, impliquer la population dans les choix d aménagement publics est un gage d efficacité. Pour cela, la Ville peut s appuyer sur plusieurs instances consultatives (voir la fiche Citoyenneté). Une démarche prospective de l aménagement de la Ville Face à l absence de disponibilités foncières à court terme, Saint- Cloud s est associée à l Etablissement Public Foncier 92 pour définir les secteurs d urbanisation à court, moyen et long terme (les secteurs, opérationnels, pré-opérationnels et d anticipation). La signature d une convention avec l Etablissement Public Foncier des Hauts de Seine (EPF 92) permet à la Ville de déléguer son droit de préemption - la Ville utilise le droit de préemption urbain «renforcé» pour mener à bien ces projets - sur chaque périmètre délimité. L EPF 92 achète alors les terrains à des conditions financières intéressantes. Il est propriétaire pour le compte de la Ville. Le droit de préemption urbain dit «renforcé» concerne les biens exclus d un droit de préemption simple : les lots de copropriété et les immeubles construits il y a moins de dix ans. S appuyer sur les instances locales La Ville bénéficie de plusieurs instances consultatives qu elle pourrait associer à la définition des projets : une commission extramunicipale d urbanisme, des comités de quartier et un conseil des jeunes (voir la fiche Citoyenneté) 107

9 #13 #15 Aménagement La commission extra-municipale d urbanisme est réunie une fois par an. La ville lui présente les projets en cours et à venir (exemple : élaboration du PLU, PLH ). Cette démarche est strictement informative mais la commission pourrait évoluer vers un rôle participatif. Développer une Approche Environnementale de l Urbanisme Afin de concrétiser une préoccupation durable des projets urbains, la Ville pourrait favoriser une Approche Environnementale de l Urbanisme. Cette méthode de travail permet une approche globale des projets (encadré). Elle aurait pu notamment constituer une condition dans le choix du bureau d étude en charge de l élaboration du Plan Local d Urbanisme. Une vision juste du territoire Dans leur réponse aux questions posées pour établir ce diagnostic, les services de la Ville ont établi un résumé des problématiques d aménagement qui nous semble juste, et indique une vision claire du développement durable (Voir ci-après). L Approche Environnementale de l Urbanisme (AEU) constitue pour les collectivités une démarche d accompagnement des projets en matière d environnement et d énergie. Il permet d identifier et d évaluer les différents impacts environnementaux des projets (ZAC, SCOT, PLU ) et les actions à mettre en œuvre pour mieux les maîtriser, de la conception à la réalisation. «Quelques orientations : - construire sur la ville - favoriser la mixité et l équilibre - préserver les espaces verts - améliorer les espaces publics en favorisant le piéton et les modes de circulation doux - redynamiser le commerce de proximité - intégrer le développement durable dans la prise de décision puis dans l exécution - créer ou recréer du lien entre les centres Quelques points forts : - un POS actuel qui définit déjà des zones de densification, - un cadre de vie agréable et de qualité, - des logements sociaux de mieux en mieux répartis et acceptés par la population, - des habitants très informés sur les problématiques du développement durable et soucieux de leur prise en compte au quotidien, - une volonté municipale et des commerçants d aller vers un commerce local plus adapté aux besoins des habitants. 108

10 #13 #15 Aménagement Quelques points à travailler : - la crainte de la densification, - un relief qui complique les aménagements des espaces publics et l utilisation de certains modes de circulation, - l absence de centre-ville fédérateur, - des habitudes d achat loin de Saint-Cloud. Quant aux outils d évaluation ils sont à créer.» Forces - Un cadre de vie remarquable à proximité de la capitale - Une préoccupation en matière d intégration architecturale et paysagère - Des activités réparties sur l ensemble du territoire - Une convention avec l Etablissement Public Foncier 92 afin de constituer des réserves foncières à moyens et longs termes - Une vision claire du territoire Opportunités - La réalisation du Plan Local d Urbanisme - La planification de secteurs d urbanisation et le recours au droit de préemption urbain renforcé - L aménagement de la route départementale D9 et de la place Clémenceau (objectifs du SCOT) Faiblesses - Une contrainte topographique qui entrave les liaisons est-ouest, entre le plateau et le coteau - Des fractures urbaines nord-sud - Le quartier Fouilleuse, enclavé au nord de la commune Menaces 109

11 #13 #15 Aménagement Synthèse des remarques du Comité Local de développement durable Sur cette thématique, les acteurs du monde économique et associatif, réunis au sein du CLDD (Comité Local de Développement Durable), ont remis à la Ville des observations dont on trouvera la synthèse ci-dessous. - Le CLDD considère que le calcul de la densité de population est faussé par la superficie du Domaine National de Saint-Cloud et de l Hippodrome. - En matière de densification, il se dégage de l avis général du comité qu il est inévitable de construire «sur la ville» mais que cette construction doit être maîtrisée pour permettre une urbanisation à taille humaine et sauvegarder l image Saint-Cloud. - La ville étant contrainte par des objectifs d ordre urbanistique, le CLDD estime que les modalités de la densification qui en résultera nécessiteront une approche fine au sein de chacune des zones du POS voir de chaque quartier. 110

12 #13 #15 Aménagement Synthèse des remarques citoyennes - Une fracture territoriale Des participants soulignent la coupure du territoire entre les quartiers des coteaux et ceux des plateaux. 111

13 #16 Habitat et HQE Comme l indique le Programme local de l habitat, l objectif en matière de logement est d assurer un renouvellement de la population - notamment en développant une diversité de l habitat qui réponde aux besoins des jeunes ménages -, de permettre aux salariés clodoaldiens non résidents à Saint-Cloud de s installer sur le territoire et de favoriser la mixité sociale. Cela passe par la construction de logements sociaux (Voir la fiche Exclusion et Insertion) mais aussi par la réhabilitation du parc ancien. Contrainte par un manque de disponibilités foncières, la Ville ne dispose que de faibles marges de manœuvre dans la construction neuve. Toutefois, à moyen et long terme, le renforcement du droit de préemption permet à Saint-Cloud de planifier des opérations d aménagement, notamment un éco-quartier. Cette démarche traduit une réflexion prospective de la Ville qui s inscrit pleinement dans l esprit du développement durable. 1. UN PARC ANCIEN, A RENOVER Le parc immobilier de Saint-Cloud est globalement valorisé, mais de nombreux logements, insalubres, ne sont pas habités. La réhabilitation du parc ancien permet d agir sur l offre globale de logement. C est aussi une opportunité à saisir par la Ville : privilégier des matériaux écologiques et favoriser les économies d énergie. Un Programme Local de l Habitat qui prône l augmentation de l offre résidentielle L habitat est une compétence déléguée à la Communauté d Agglomération Cœur de Seine. La réalisation d un Programme Local de l Habitat à l échelle communautaire a permis de réaliser un état des lieux et de définir des objectifs de développement et d amélioration de l habitat sur la période En 2008, l Observatoire de l Habitat estimait que le parc résidentiel clodoaldien comptait logements : résidences principales, 398 résidences secondaires et logements vacants. L objectif du Programme Local de l Habitat est d atteindre logements en En 2003, le parc social de Saint-Cloud était concentré sur trois zones : Hippodrome-Sud, Plateau et Centre. La part de logement social sur le plateau a été renforcée dès 1998 avec la construction de nouveaux logements. Les quartiers Nord de la ville, eux, avaient un taux de logements sociaux inférieur à 10%. Le parc social comptait logements au 1er janvier (Voir la fiche Exclusion Insertion). 112

14 #16 Habitat et HQE Des résidences de grande taille, qui ne correspondent plus à la structure familiale Entre 1999 et 2006, le nombre moyen de pièces par résidence principale a augmenté. Il est passé de 3,5 à 3,6 pièces : de 5,4 à 5,8 pièces en moyenne pour les maisons et de 3,1 à 3,2 pour les appartements. Répartition des résidences principales selon REPARTITION leur DES taille RESIDENCES PRINCIPALES Nombre de résidences principales SELON LEUR TAILLE T1 T2 T3 T4 T5 et plus Les quartiers Centre et Coteau Nord ont la particularité de proposer une offre de logements de petites tailles (entre 30 et 40%). Dans Cœur de Seine, 45% du parc est constitué de logements de 4 pièces et plus ; et 50% du parc est en accession à la propriété : ces deux composantes majeures de l offre de logements du territoire communautaire ont une incidence sur sa faible capacité d accueil des jeunes décohabitants ou des salariés du territoire, intéressés par le secteur locatif ou la primo-accession d un petit logement En parallèle, une décohabitation des ménages s est traduite par une baisse du nombre de personnes par logement à Saint-Cloud (2,3 en 2006, voir le graphique ci-contre). Ce phénomène a conduit à l augmentation de la demande de petits logements, notamment chez les jeunes couples. EVOLUTION DE LA TAILLE DES MENAGES CLODOALDIENS ENTRE 1968 ET 2006 Le service du Logement de la Ville constate parfois une inadéquation entre la taille de certains logements et le nombre de personne qui y vit : des grands logements sont occupés par des personnes seules tandis que des chambres de bonne sont suroccupées. Un parc équilibré entre location et propriété En 2006, le parc clodoaldien était plutôt équilibré entre propriétés et locations : 50% des habitants étaient propriétaires de leur résidence (56% en moyenne dans Cœur de Seine, 70% à Vaucresson). Cette proportion dépasse le simple cadre sociologique. Elle est également significative, sous l angle environnemental. Le fait d être locataire n incite guère, en effet, à investir, à long terme, dans des équipements d économie d énergie (panneaux solaires, isolation, etc.). 113

15 #16 Habitat et HQE LES OBJECTIFS DU PLH Récapitulatif des objectifs du PLH ( ) Objectif 2013 Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants Total des logements Dont : logements indignes 316 (en 2001) 215 Dont : logements sociaux En 2003, 88% des logements vacants concernaient l habitat collectif. Lutter contre la vacance En 2008, Saint-Cloud comptait logements vacants sur résidences, soit un taux de vacance de 7,5%. Ce taux est supérieur à la moyenne observée sur le territoire communautaire (6,4% selon l INSEE dans Cœur de Seine). DUREE MOYENNE DE VACANCE DANS LE PARC PRIVE EN 2003 En la matière, deux tendances se dégagent : une faible durée de la vacance dans les quartiers du Plateau s explique par une rotation de l habitat et un marché du logement actif ; tandis que les quartiers d habitat ancien (Fouilleuse, nord des Coteaux et sud de la ville), connaissent une vacance plus longue. La vacance concerne avant tout les petits logements. Or c est précisément ce type d habitat que recherchent les jeunes ménages. Ce paradoxe soulève des interrogations : la qualité des logements est-elle en cause ou bien les propriétaires éprouvent-ils des difficultés à louer leur bien? En l absence d études plus poussées; il n est pas possible de répondre à ces questions. Un parc de résidences principales ancien Le patrimoine immobilier de Saint-Cloud est relativement ancien, notamment par rapport à Garches et Vaucresson. Les quartiers de Fouilleuse et le nord des Coteaux présentent une part de logements antérieurs à 1949 supérieure à 20%. ANNEE DE CONSTRUCTION DES RESIDENCES PRINCIPALES A SAINT-CLOUD EN 2006 Le quartier Coteaux Nord est un des plus anciens de la ville. La part de logements potentiellement indignes au sein de ce quartier a reculé depuis Le taux de logements inconfortables atteignait 24% en

16 #16 Habitat et HQE Le parc privé «potentiellement indigne» est peu développé compte tenu du caractère très valorisé du marché local. Il représentait toutefois 316 logements en 2001, (3,1% du parc privé) soit 56,3% du parc indigne de Cœur de Seine (561 logements). Le nombre de résidences principales clodoaldiennes représente aussi la moitié de celui du territoire communautaire. La résorption de l habitat insalubre doit être une priorité. Elle passe par le recensement précis des logements concernés, puis l accompagnement des propriétaires - et des locataires - qui souhaitent s engager dans cette démarche (accompagnement juridique, financier, social etc.). A ce jour, la Ville ne dispose pas de données permettant d évaluer le nombre de logements insalubres et de les situer. Seuls les plaintes des occupants (90% locataires, 10% propriétaires) permettent de prendre connaissance de telles situations. Le développement du «tout électrique» Le chauffage au gaz (de ville ou bouteille) est le mode de chauffage le plus répandu à Saint-Cloud (52,8% des résidences). Toutefois, le chauffage individuel tout électrique a été privilégié depuis 1975 : il concernait en 2006, 25,7% des résidences principales. La part de chauffage au fioul, très polluant, est importante : 17,9%. La seule opération de rénovation urbaine effectuée sur Saint-Cloud a été réalisée dans le cadre de la ZAC «Centre Ville» dans à la fin des années L objectif, était de rénover le bâti ancien et de rajeunir la population du centre-ville. L Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat a réalisé un guide méthodologique «Maitrise de l Energie». Ce document doit favoriser l intégration de clauses énergétiques dans la rédaction des cahiers des charges des opérations d amélioration de l habitat. MODE DE CHAUFFAGE DES RESIDENCES PRINCIPALES SELON LA DATE D ACHEVEMENT, EN 1999 Modes de chauffage en 2006 Gaz de ville ou de réseau Bouteille de gaz ou citerne Chauffage individuel «tout électrique» Part en % 52,3 0,5 25,7 Fioul 17,9 Chauffage urbain 3,1 Autre 0,5 Faute de données statistiques, il est aujourd hui impossible d évaluer le nombre d équipements d énergie renouvelable installés dans les résidences. Informer les habitants sur ces modes de chauffage est un enjeu majeur. L habitat est le 2 ème secteur Saint-Cloud n accueille pas d Espace Info Energie (les plus proches se situent à Meudon et Nanterre). Ces espaces permettent aux particuliers de s informer sur les énergies renouvelables et leurs modes de financement. 115

17 #16 Habitat et HQE responsable de l émission de gaz à effet de serre (après les transports). Pour les bailleurs sociaux, la Ville pourrait comme pour les logements sociaux négocier des équipements économes en énergie dans les nouvelles constructions et les opérations de réhabilitation. Pour sa part, la Ville a déjà fait des efforts, en optant pour des chaudières à gaz (voir plus loin). 2. DIVERSIFIER L OFFRE IMMOBILIERE POUR FAVORISER UN RENOUVELLEMENT DE LA POPULATION Pendant de nombreuses années, le prix de l immobilier et l insuffisance de l offre sociale ont éloigné de Saint-Cloud les ménages à faibles revenus. La reprise de la construction, et notamment celle du logement social (Voir la fiche Exclusion et Insertion), favorise à présent un renouvellement de la population et davantage de mixité sociale. Un marché immobilier qui maintient l éviction d une certaine partie de la population Sur le territoire communal, la mise en place du droit de préemption urbain renforcé (depuis mars 2009) et l augmentation du nombre de déclarations d intention d aliéner permettent d avoir une vision précise des biens mis sur le marché. Selon les chiffres fournis par la Ville, le coût d un bien immobilier en 2009 est très variable à Saint-Cloud : il se négocie entre euros/m 2 (dans les copropriétés anciennes de bord de Seine) et euros/m 2 (dans les quartiers du plateau). Les données de la Chambre des Notaires de Paris au 2 nd trimestre 2009 indiquaient que le prix de l immobilier à Saint-Cloud (4 620 euros/m 2 ) était supérieur à celui des Hauts de Seine (4 330 euros/m 2 ) mais inférieur à la commune voisine de Boulogne-Billancourt (5 280 euros/m 2 ). Du point de vue du marché des logements collectifs, le territoire de Cœur de Seine affiche en 2005 un niveau de prix inférieur aux communes limitrophes du nord (Rueil-Malmaison, Boulogne, Suresnes) ou celles du sud : un appartement se négocie euros au m 2, contre euros/m 2 en moyenne dans le département, ce qui reste modéré. Le marché de la maison individuelle est en revanche extrêmement valorisé : une maison moyenne de 5 pièces se négocie bien au-dessus des prix des territoires limitrophes, à près de euros en Un rythme de construction qui a redynamisé la démographie clodoaldienne De 1997 à 2000, la production de logements neufs a fortement progressé, pour connaître un pic en Entre 1991 à 2007, 1056 logements ont été commencés, soit 62 par an. L objectif fixé par le PLH est de 65 logements neufs par an. Les quartiers du Plateau (Montretout- Coutureau et Pasteur-Magenta) ont notamment observé une augmentation de plus de 7% du nombre de logements entre 1999 et

18 #16 Habitat et HQE Nombre de logements commencés NOMBRE DE LOGEMENTS DANS LES COMMUNES DE CŒUR DE SEINE (moyenne triennale glissante) Garches Saint Cloud Vaucresson Source : PLH, 2006 La dynamique des mises en chantier après 1998 a permis de limiter fortement le déficit migratoire entre 1999 et 2005 en favorisant l arrivée de nouvelles familles. Selon l INSEE, en 2006, 27% des ménages avaient emménagé dans leur logement dans les 5 dernières années. En revanche, 45% de la population déclarait être dans son logement depuis plus de 10 ans. Ces ménages occupent des logements plus grands (4 pièces en moyenne contre 3,6 pour l ensemble des ménages). EVOLUTION DU NOMBRE DE LOGEMENTS COMMENCES ENTRE 2004 ET 2008 Toutefois, le nombre de logements commencés ces 2 dernières années a fortement diminué (graphique ci-contre), ce qui suscite des interrogations quant au respect des objectifs du PLH. L enjeu pour le territoire est d encourager un renouvellement suffisant de la population pour garantir le bon usage des équipements. Pallier l absence de réserves foncières Le manque de disponibilités foncières est une contrainte majeure pour le développement de Saint-Cloud. La Ville a entrepris de planifier son territoire en définissant des secteurs sur lesquels elle projette des aménagements à moyen et long terme. A moyen terme, deux secteurs pré-opérationnels ont été définis. Un premier secteur de m 2 prévoit notamment la réalisation de 195 logements (dont 90 sociaux) et un second la création de logements sociaux sur deux terrains de 1 117m 2. Sur le long terme, le secteur d anticipation Joséphine (12 651m 2 ) pourrait accueillir un projet d éco-quartier (localisé entre la Rue Gounod, la rue Preschez et la rue Joséphine). Il devrait accueillir 186 logements supplémentaires, ainsi que des locaux commerciaux et des activités. Une étude est actuellement en cours avec le CAUE 92 (Conseils d Architecture, d Urbanisme et d Environnement). 117 La signature d une convention avec l Etablissement Public Foncier des Hauts de Seine (EPF 92) permet à la Ville de déléguer son droit de préemption sur chaque périmètre délimité. L EPF 92 achète alors les terrains à des conditions financières intéressantes. Il est propriétaire pour le compte de la Ville. Le droit de préemption urbain dit «renforcé» concerne les biens exclus d un droit de préemption simple : les lots de copropriété et les immeubles construits il y a moins de dix ans.

19 #16 Habitat et HQE 3. DES PREMIERS PAS EN FAVEUR DE LA CONSTRUCTION DURABLE Le développement des constructions écologiques est encore timide à Saint-Cloud. La création d un éco-quartier est un projet remarquable, de long terme. A court terme, la Ville a déjà entrepris une réflexion sur la qualité et la protection de son cadre de vie, à travers l élaboration d une Charte architecturale. Des premiers pas vers la construction durable Certains projets de construction ou de réhabilitation de la Ville présentent des aménagements éco-responsables. Le «Carré», qui accueille l ECLA, présente un toit végétalisé et sa structure est faite de briques alvéolaires. Le nouveau centre de loisirs de la ZAC Bords de Seine possède des panneaux solaires et le projet d extension de l hôpital fait état d une toiture végétalisée (le permis de construire n a pas encore été déposé). Bien que couverte par un secteur sauvegardé (voir la fiche Aménagement), Saint-Cloud a reçu l accord de l Architecte des Bâtiments de France pour ces dispositifs. La création d un écoquartier dans le secteur Gounod (près du Jardin des Avelines, entre la rue Pasteur et République) constituera un signal fort en faveur du développement durable. Le CAUE réalise déjà une étude sur la question. Par ailleurs, bien que la Ville n ait pas encore mis en place de système d énergie renouvelable, elle a déjà remplacé toutes ses chaudières à fuel par des chaudières au gaz, nettement moins polluantes. Une initiative à étendre : des logements de service certifiés «Habitat et Environnement» Le certificat «Habitat et Environnement» a été délivré par CERQUAL, le 12 Mai 2009, aux quatre logements de service de Saint Cloud (rue de l Avre), dont Eau de Paris est le maître d ouvrage. Projet ICF (filiale immobilière de la SNCF) La Sablière, vise également la certification Habitat et Environnement en transformant 17 logements existants en 8 PLUS, 5 PLAI et 4 PLS. La conception des logements d Eau de Paris a privilégié une conception bioclimatique dotée d'une enveloppe passive à ossature bois, une isolation renforcée, une ventilation naturelle avec effet de cheminée et des protections contre les effets solaires indésirables (fenêtres en bois avec vitrage peu émissifs, brises soleil). Une réflexion en matière architecturale et d intégration paysagère La création d une Charte architecturale, diffusée par la Ville, permet aux habitants de disposer de conseils sur les matériaux, les volumes et les couleurs à privilégier. Le document présente les Le projet d extension de l hôpital a nécessité une modification du Plan d Occupation des Sols. 118

20 #16 Habitat et HQE Zones du Plan d Occupation des Sols, les erreurs à éviter, les respirations urbaines, les limites privatives Toutefois, ce document, vendu 15,25 euros, pourrait être mis à disposition des habitants à titre gracieux, voire distribué dans les boîtes aux lettres. Une démarche similaire pourrait être engagée afin de promouvoir un habitat plus durable : équipements «verts», matériaux écologiques, astuces pour réduire les dépenses énergétiques de son logement etc. Un dépassement du COS de 20% a été prévu pour le logement social, afin d obtenir 20% de logements sociaux sur la construction totale. Un levier réglementaire en faveur d une ville compacte Le service Urbanisme a étudié la possibilité de densifier l habitat, en autorisant un dépassement de Coefficient d Occupation des Sols pour les constructions qui rempliraient certains critères de performance énergétique ou de production d énergie renouvelable. La mise en application juridique, jugée complexe, a compromis cette démarche. Toutefois, ce dispositif a été prévu dans la construction de logements sociaux. L élaboration du Plan Local d Urbanisme (par le cabinet Urba- Conseil) permettra de soulever cette question. L enjeu est de permettre une densification de certaines zones (notamment près des pôles de transport) sans compromettre la qualité du cadre de vie (les constructions sur le coteau bénéficient d une vue remarquable sur Paris). Forces - Un cadre de vie valorisé - Une Charte architecturale destinée aux particuliers - Une planification du territoire - Une convention avec l EPF 92 Opportunités - La création d un éco-prêt à taux zéro pour favoriser l équipement «vert» des logements et la réduction des consommations énergétiques - Le développement de l offre sociale Faiblesses - Un parc immobilier ancien et des logements insalubres - Une réflexion qui reste à développer en faveur des logements durables Menaces Un marché immobilier peu favorable aux ménages les moins aisés 119