CLUB des. 09 avril - compte rendu. La Loi ALUR. professionnels #2014de l immobilier

Transcription

1 CLUB des professionnels #2014de l immobilier 09 avril - compte rendu La Loi ALUR quels grands changements adoptés impactant les professionnels de l Immobilier, du Logement et de l Urbanisme?

2 Pierre Tridon, Directeur de l agence d urbanisme de Reims, Mot d accueil Nous sommes ravis de vous accueillir à l Agence pour ce premier Club des Professionnels de l Immobilier de l année Nous allons démarrer par la présentation de l Observatoire foncier. Puis, nous débattrons autour d un sujet d actualité, la loi ALUR, publiée au journal officiel le 26 mars dernier, et ses conséquences. Notre intelligence collective doit faire en sorte de valoriser ces nouvelles règles. Nous avons l ingénierie adéquate, et en échangeant nous pouvons affronter les problématiques liées au logement social, au logement privé, à l aménagement et à l intercommunalité. Bonne soirée et bons travaux. Pauline Accariès, Agence d Urbanisme de Reims, Observatoire du Foncier Chaque rencontre du Club est l occasion de présenter une étude Agence. Ce 9 avril, la présentation porte sur le numéro 3 de l Observatoire Foncier, le marché des terrains à bâtir, des terres agricoles et viticoles, sur l aire du SCoT entre 2003 et L étude des TAB sert à mesurer la vigueur de ce marché et son rapport à la crise, mais aussi les aspirations des ménages en termes de constructions neuves, quelle surface, quelle localisation, quel prix? De ce document il faut retenir cinq points essentiels : Les terrains à bâtir se vendent plutôt en secteur rural, ils y sont plus nombreux et moins chers que dans le secteur urbain où la rareté du foncier et les prix pratiqués incitent à l éloignement. Ces dernières années, la crise a impacté la dynamique de mutation des terrains à bâtir, quid de 2013 et 2014? La surface des terrains ayant vocation à recevoir de la maison individuelle a tendance à diminuer, résultat croisé d une volonté politique forte et d un pouvoir d achat à la baisse pour les ménages Les terrains situés sur le SCoT trouvent preneurs quasi exclusivement localement démontrant une attractivité relative de ce territoire Tous les constats effectués vont dans le sens d un phénomène de périurbanisation qui continue de s affirmer, consommant ainsi du foncier dédié à l habitat, même si ce mouvement focalise sur des bourgs structurants. Pour de plus amples informations vous pourrez télécharger prochainement cette publication sur le site de l Agence :

3 Vincent POIDEVIN, FNAIM, Président Chambre Marne Ardennes Les impacts de la loi sur l immobilier privé, exposé sur le volet immobilier privé de la loi ALUR L impact sur l exercice des professions avec la loi Hoguet : La loi reconnaît l activité de syndic, auparavant liée à l activité de gérance, désormais une carte spécifique, la carte «S» existe La carte «G», gestion, permet de pratiquer des actes de location Un guichet unique, au sein de la CCI, va être créé pour délivrer les cartes et attestations Des obligations de formation professionnelle pour tous sont mises en place Concernant les agents commerciaux, il existe désormais une exigence de compétence professionnelle pour les nouveaux habilités, ainsi qu une formation professionnelle continue. Ils doivent disposer d une assurance RCP et faire mention de leur statut d agent commercial sur toutes publicités, mandats et autre document lié à la transaction Les mandats pour la transaction vont être modifiés. Les mandats exclusifs sont maintenus avec obligation de se démarquer du mandat simple, notamment par rapport à leurs actions. La clause de reconduction des mandats exclusifs a été maintenue, avec une information renforcée du consommateur. Tous les mandats devront mentionner les moyens que chaque mandataire mettra en œuvre pour présenter son bien à la clientèle. La création d un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière va se concrétiser. Il sera majoritairement composé de professionnels de la loi Hoguet, choisis sur proposition des syndicats professionnels, et également des associations de consommateurs agréées. Une commission de contrôle dotée de pouvoir de sanctions disciplinaires va aussi être créée Les annonces immobilières doivent dorénavant spécifier, lorsque les honoraires sont à la charge de l acquéreur, le pourcentage que représentent les honoraires d agence. Les honoraires charge locataire doivent quant à eux être indiqué en montant absolu. Les annonces concernant des lots de copropriété devront être détaillées. Il faudra mentionner que : le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la cote part des charges vendeur dans le budget prévisionnel des charges courantes, et si le syndicat est en procédure avec des copropriétaires.

4 L impact sur l exercice des professions et rapports locatifs : Les honoraires de location, d entremise et de négociation restent libres mais en intégralité à la charge du bailleur Les honoraires de visite, de constitution de dossier de répartition du bail et d état des lieux se partagent entre bailleur et locataire sans que la part du locataire ne puisse être supérieure à celle du bailleur L encadrement des loyers tient compte de deux zones : tendue et non tendue. Reims n est pas impactée, le loyer reste totalement libre. Pour la fixation des loyers, l indice IRL est maintenu avec des nouvelles règles de prescription, et l obligation d alimenter les observatoires locaux de loyers avec des sanctions disciplinaires Pour la garantie universelle des loyers (GUL), applicable aux baux conclus à partir du 1er janvier 2016, elle n est pas obligatoire, et la gratuité n est pas encore définie. Le montant de cette garantie sera plafonné. Il n y aura pas de prise en compte des dégradations locatives. Aucune possibilité de cumul de la GUL et d une caution personne physique, ou avec une autre assurance ne sera accordée. Sur l établissement du bail il y aura un contrat type pour location nue, meublée et colocation. Les mentions obligatoires seront étendues. Une procédure en réduction de loyer en cas d erreur de surface habitable est instituée. Les dossiers de diagnostics techniques sont étoffés, notamment gaz et électricité, désormais obligatoires dans les locations. L état des lieux est établi selon un modèle défini par décret, et le locataire peut demander à compléter l état des lieux pendant 10 jours à compter de son établissement Au niveau de la fin du bail, si le congé est donné par le locataire, le préavis réduit est généralisé dans les zones tendues, il n y a plus de justification nécessaire. En zone non tendue les cas de préavis réduit sont étendus avec obligation pour le locataire de préciser et justifier le motif dans son courrier Si le congé est donné par le bailleur, il y a désormais une restriction de ce droit pour le propriétaire. Une amende pénale devra être versée en cas de congé frauduleux. La restitution du dépôt de garantie, en l absence de litige, devra se faire dans un délai maximum d un mois. L impact sur l exercice des professions et Copropriété : Le syndic est obligé d immatriculer les syndicats de copropriété à destination totale ou partielle d habitation Le syndic établit une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques de la copropriété Les copropriétaires et le syndicat doivent s assurer en responsabilité civile Un contrat de syndic type dont le contenu sera déterminé par décret est instauré Dans ce contrat, les honoraires pour travaux ne peuvent être indiqués Un compte bancaire séparé au nom du syndicat devra être ouvert, cette obligation s applique uniquement aux copropriétés de plus de 15 lots Le syndic choisit la banque mais l assemblée peut en choisir une autre

5 Possibilité ouverte aux copropriétés de 15 lots ou plus de choisir un compte bancaire unique Constitution d un fonds de travaux obligatoire pour les copropriétés d au moins 10 lots Mise en place d un extranet copropriété par tout syndic professionnel Possibilité d envoi de notifications et mises en demeure par courrier électronique Débats et échanges : V.Crochet : Il y a quand même des dispositions assez incroyables, lorsqu un acquéreur achètera en copropriété il faudra faire une notification au syndic. Si c est une société la notification devra mentionner tous les membres de la SCI, leurs partenaires ou conjoints. Le syndic aura un mois pour dire si un de ces membres a lui-même des charges impayées dans la copropriété et dans ce cas si la personne ne paye pas dans le mois, la promesse de vente est nulle et caduque. P.Tridon : Avez-vous fait du lobbying politique auprès des députés? V.Poidevin : Depuis juin 2013 il y a eu énormément de lobbying par l ensemble des syndicats professionnels. Par exemple le maintien du mandat exclusif est du à ce lobbying. P.Tridon : On voit qu il y a une volonté de «défendre» l acquéreur ou le locataire et que la profession est pénalisée. V.Poidevin : Les plus impactés à la mise en vente sont les syndics de copropriété F.Toublan : On ne va pas faire pleurer sur le monde des syndics. Depuis 1965 il y a une sorte d opprobre sur le fait de la copropriété qu il faut maintenant rendre plus transparent, plus admissible par nos concitoyens. Ce qui rassurera les français fluidifiera le marché. V.Crochet : Oui, mais cela impactera les copropriétés anciennes, car les acquéreurs qui auront une information sur les difficultés et travaux des copropriétés iront se renseigner ailleurs. F.Toublan : Si je me montre cynique, on peut penser que cela va assainir le marché des vieilles copropriétés dont personne ne veut plus. E.Perrin : Oui mais cela va dégrader des immeubles. F.Toublan : Effectivement, cela va peut-être amener des copropriétés dégradées mais la loi ALUR traite aussi les copropriétés privées dégradées. L idée c est que le renouvellement urbain s attaque aussi au parc privé. E.Citerne : Pour prendre un peu le contrepied, le temps d absorption de ces dispositions dans un contexte de marché tendu et de crise immobilière, risque de fragiliser un peu plus le marché. A force de figer les choses et de les rendre complexes, on risque de bloquer l investissement immobilier privé pour augmenter un peu la part de location privée. On sent que ça ne va pas encourager les gens à investir, surtout dans l ancien.

6 Stanislas JOBBE-DUVAL, PluriHabitat l Effort rémois, Directeur Général Délégué Les impacts de la loi sur le logement social Réforme de la demande de logement social La loi ALUR concerne beaucoup le logement social. Le premier thème, largement débattu, c est la gestion de la demande. Le besoin de transparence de la procédure d attribution par les bailleurs sociaux a pris le dessus. Le ministère a organisé une concertation forte, pour envisager des mesures radicales sur la base d expériences comme celle menée à Rennes, avec une politique publique forte et une quasi cogestion du parc HLM par la ville. Envisagée également, l expérience de Londres où l offre est mise sur le marché, et celui qui le souhaite se positionne sur un logement, par ce biais, le demandeur est responsabilisé. Finalement, la révolution annoncée n a pas eu lieu, mais des réformes assez profondes se mettent en place et contribuent à changer le paysage. Aujourd hui, l idée est de simplifier les démarches et d aboutir à un dépôt de la demande par voie électronique. Cela paraît modeste mais c est un élément de plus par rapport au système unique de la demande, le numéro unique. Avec cet étage supplémentaire, chacun va pouvoir déposer sa demande par voie électronique et mettre toutes ses pièces justificatives en ligne. Ces documents vont donc être accessibles par tous les bailleurs. C est la mise en place d une sorte de marché du logement social. Des changements impactent également le traitement de la demande. Pour les intercommunalités dotées d un PLH, la gestion partagée entre tous les opérateurs est obligatoire. L impact sera local, avec des différences en fonction des sites. Le dispositif informatisé va être interconnecté avec le système national d enregistrement, toutes les demandes sont visibles par tous, et on devrait atteindre à terme une certaine fluidité. Des sanctions financières sont prévues à l initiative du Préfet pour ceux qui refuseraient de participer au dispositif, qui n est donc pas facultatif. Cela s organise avec un plan partenarial de gestion de la demande et une conférence communale du logement, dans un souci d information, de transparence, et d aiguillage des demandeurs. Les débats porteront sur le relogement, les accords collectifs, le DALO, mais la puissance publique va plus loin en mettant en place une gestion publique affirmée. Il est précisé que les expérimentations sont possibles, comme à Nantes ou Paris. La cotation de la demande est en perspective, même si la loi n est pas allée jusqu à la mettre en place. Aujourd hui le demandeur critique l opacité du système, mais inverser la tendance en incitant les gens à se positionner sur une offre, à leur faire prendre conscience que leur niveau d exigence peut retarder la procédure, cela peut se faire grâce à une expérimentation de cotation de la demande. Efficacité des politiques publiques du logement Aujourd hui les bailleurs sociaux sont soumis à un contrôle administratif précis et étroit, assuré par l ANILOS, qui va fusionner avec l ANPEC qui contrôle le 1% logement. Désormais c est l Agence Nationale du Contrôle du Logement Social (ANCOLS) qui assurera ces missions. L ANCOLS peut évaluer le service général confié aux organismes, c est presque une mission de service public. Son pouvoir

7 de contrôle est très large et les sanctions pécuniaires alourdies. Les organismes doivent cotiser à cette agence. Modernisation des organismes de logement social La place des bailleurs sociaux dans le traitement des problèmes des copropriétés dégradées fait l objet de plusieurs mesures très techniques. Les bailleurs ont été sollicités ces dernières années par la puissance publique pour participer au règlement des copropriétés dégradées. On va nous demander d intervenir davantage dans ces dispositifs avec des règles qui sont quelques fois en dérogation avec les règles HLM. La puissance publique a besoin d un opérateur spécialisé, qui a une compétence de maitrise d ouvrage, de gestion et d accompagnement social des publics fragiles. La VEFA inversée : aujourd hui les bailleurs achètent aux promoteurs, demain on pourra construire un immeuble et en vendre une partie à un promoteur ce qui n était techniquement pas faisable jusqu à présent. Cela ne pourra se faire que sur les terrains cédés par l Etat et dans un délai de 5 ans. La profession s est battue pour cette mesure, et elle a mis un pied dans la porte. Réforme technique et ciblée : l usufruit locatif social qui consiste pour les bailleurs à acheter l usufruit locatif d un bien, un investisseur privé achetant la nue-propriété, pour qu on puisse dans des zones tendues produire du logement qui ne se serait pas fait dans les conditions habituelles. Aujourd hui avec la loi on peut aussi faire à l inverse, construire un immeuble et vendre la nue-propriété. Ce sont des mesures techniques qui contribuent à décoincer le carcan administratif pour que les bailleurs puissent investir davantage dans les zones les plus tendues Une réforme concerne les OPH, c est le rattachement aux intercommunalités à partir de 2017, à la restriction que la commune participe à une intercommunalité. Cela pèse déjà sur les organismes qui vont devoir se regrouper, formant ainsi des organismes de plus grande taille, moins dépendants d un maire. Pour les offices qui interviennent dans plusieurs départements le rattachement aux régions sera possible. Si on met en parallèle la réforme territoriale qui se profile, beaucoup de changements peuvent intervenir. La caisse de garantie du logement social a depuis la loi une nouvelle mission : financer un fonds d innovation, un accompagnement vers et dans le logement, un fonds pour offrir davantage de logements très sociaux. Jusqu à présent la CGLLS était gouvernée de manière paritaire entre l Etat et les organismes, il y a désormais une personne en moins du côté des organismes ce qui fait que si l Etat souhaite imposer ses vues, il le pourra. Accès à un logement digne et abordable La grande majorité des mesures sur les rapports locatifs s appliquent également aux organismes HLM. C est du concret : diagnostic technique, durée du préavis, surface, vétusté sont autant de modifications qu il va nous falloir mettre en place dans notre gestion quotidienne. La Garantie universelle des loyers a une longue histoire, elle aboutit finalement à une demie réforme. Elle ne s applique pas au patrimoine conventionné des bailleurs, mais ce sera possible sur les 10% du parc non-conventionné. Il faudra être vigilant, car si nous n y renonçons pas expressément elle aura toute sa place. La CCAPEX, organisme pour la prévention des expulsions fonctionnait mal, la loi met en place des règles qui rendent sa saisine obligatoire plus en amont. Tous les dispositifs partenariaux se renforcent à l échelle de l agglomération. Les juges ont des moyens supplémentaires pour maintenir les familles dans les logements avec des allongements de délais. La mise en place des SIAO, services d intégration et d orientation, permettent de centraliser à la fois les demandes des plus précaires, les offres d hébergement puis la sortie de l hébergement temporaire vers le logement classique. Ils se sont mis en place progressivement, maintenant ils sont prévus par la loi, disposent de moyens. L objectif final est de ne plus avoir de gens dans la rue, et d avoir plus de fluidité entre hébergements et logements, les demandes étant encore trop cloisonnées. Autre mesure qui montre la volonté de fluidifier les parcours entre hébergement et logement, c est le bail glissant qui n était pas pris en compte dans le cadre du DALO et qui maintenant permettra de loger des familles, d abord avec l intervention d une association et ensuite une phase de stabilisation avec le bailleur dans le parc normal.

8 Cette loi touche à tout, beaucoup de mesures ne sont pas applicables tout de suite, les décrets vont sans doute être en nombre dans les mois et les années qui viennent. Débats et échanges : P.Tridon : Sur Reims concrètement y-at-il des conséquences sur les trois organismes? Même question pour les opérateurs privés, le fait que les bailleurs aient des ouvertures sur le marché privé change-t-il la donne du paysage institutionnel? S.Jobbé-Duval : Tout ce qui concerne la gestion courante et privée va peser, on le pressent déjà. Sur l organisation de la profession à l échelle de l agglomération, à Reims on a une habitude de collaboration qui existe, les bailleurs sont peu nombreux, il y a des échanges organisés, ce n est pas un des territoires les plus difficiles. M.Oliver : Le système national d enregistrement existait avant la loi, il y avait déjà un système partagé géré par l ARCA, cela ne change pas la donne. Je tiens à préciser que les bailleurs champardennais se distinguent par la mise en place de système, ils ont très vertueux à ce niveau. JD.Mège : Nous avions beaucoup anticipé. La seule question c est s il y a un décret qui explique que l EPCI doit avoir un bureau d enregistrement, cela peut occasionner des frais pour la collectivité et des transferts de gestion. Globalement, il y a beaucoup d éléments mais non structurants. N.Albertini : Nous avons le BALS depuis plusieurs années, la gestion de la demande commune et partagée a été anticipée. C est vrai que si l EPCI doit devenir un centre d enregistrement alors un cap est franchi par rapport à notre organisation interne JD.Mège : Sur l autre sujet, peu de terrains sont concernés par la question de la VEFA inversée. Quel promoteur est d accord pour nous acheter une VEFA et luimême la revendre après? Cela paraît limité. S.Jobbé-Duval : C est une revendication de principe pour dire qu on peut être aussi forts que les promoteurs. JD.Mège : L autre élément c est le renforcement des dispositifs de contrôle des organismes. Aujourd hui tout ce qui a été précisé la MILOS le fait déjà. La cotisation supplémentaire qu ils vont nous demander va-t-elle permettre de financer des postes supplémentaires? L Etat veut contrôler mais il réduit ses effectifs. Ça devient seulement du potentiel de contrôle.

9 Silvina RODRIGUES GARCIA, Agence d Urbanisme Développement et Prospective de la Région de Reims, Directrice adjointe Comment s adapter aux nouvelles dispositions de la loi ALUR? «ALURiser» les documents d urbanismes Après avoir «grenelliser» les documents d urbanisme, on va les «aluriser». C est un texte fleuve dont l objectif était d agir sur tous les maillons de la chaine du logement : planification, aménagement et construction. Il y a une logique de régulation et de protection qui se traduit par une volonté d aller encore plus loin dans le Grenelle et dans la modération de la consommation des espaces. L urbanisme est à peu près d application immédiate pour beaucoup de points. Le volet Urbanisme de la loi : Ce dont on a le plus entendu parler, c est la disparition programmée des POS, le transfert au PLUI et un nouveau contenu des PLU/PLUI. La nécessité de grenelliser les SCOT et les PLU devaient se faire au 1er janvier 2016, la loi ALUR a donné un an supplémentaire. Sur la disparition programmée des POS, la loi est relativement simple, si votre POS n est pas transformé en PLU au 31 décembre 2015 il est caduc. Dans la jurisprudence souvent quand un document est caduc on revient au document intérieur, ici si le POS au 31 décembre 2015 n est pas un PLU on est dans un schéma de règlement national d urbanisme. Tous les permis de construire ou les déclarations préalables qui sont déposés sont toujours de la compétence du maire mais devront obtenir l avis conforme du préfet. Sur notre territoire, SCOT de 140 communes, 11 ne sont pas dotées de document d urbanisme, 28 ont une carte communale, 51 ont un POS et 50 ont un PLU. Une bonne partie de ces communes devront prendre une décision d ici le 31 décembre Mais évidemment la loi a mis en place une dérogation. C est la possibilité, si une collectivité décide de transformer son POS en PLU, de pouvoir le faire avec un achèvement de la procédure au plus tard 3 ans à compter de la publication de la loi. Si d aujourd hui jusqu au 31 décembre 2015 la commune décide de lancer la révision ou l élaboration de son PLU, elle pourra l approuver au plus tard le 27 mars 2017 et son POS sera maintenu en vigueur jusque cette même date. On a donc du temps, sachant que d ici là une autre loi pourra proroger ces délais. Attention, la loi ne prévoit pas la possibilité de transformer un POS en PLU par simple modification, une révision ou une élaboration s impose. On lit beaucoup dans la presse spécialisée en urbanisme qu un cap est franchi, car maintenant la compétence PLU est automatique et obligatoire pour les communautés d agglomération et de communes. Pour les Communautés Urbaines c est déjà le cas. Il y a transfert automatique de la compétence dans un délai de 3 ans plus 1 jour suivant la promulgation de la loi, la compétence PLUI est donc automatique à compter du 27 mars Sauf si personne n en veut, à ce moment-là il y a un droit de veto qui a été fortement discuté entre sénateurs et députés. Il y a possibilité si vous avez au moins 25% des communes qui représentent au moins 20%

10 de la population communautaire qui s oppose au transfert de la compétence PLUI à l intercommunalité, et ce droit de veto doit s exercer dans les 3 mois précédant l expiration du délai de 3 ans. C est une fenêtre de tir, assez subtile sur la nécessité de ne pas oublier ces 3 mois. Si on oublie dans les 3 mois de délibérer le PLUI est automatique et la compétence est obligatoire. En revanche, si l on veut inciter au PLUI il est possible de le faire sans attendre 3 ans. Il suffit que l EPCI soit en faveur de ce transfert. Il est envisageable pour les communautés, si les communes en sont d accord, de transférer la compétence PLUI bien avant le délai de trois ans. Dans l hypothèse où sur notre territoire il y a 50 POS à réviser pour les transformer en PLU, beaucoup de communes n auront pas les moyens de lancer ce chantier, si elle le mutualise au sein de la communauté c est peut-être plus envisageable. Bien évidemment tous les POS n ont pas vocation à devenir des PLU, il convient de se poser la question de savoir si certains ne devraient pas être abrogés pour passer en carte communale voire RNU car la pression sur ces communes ne justifie pas la mise en place d un PLU. Quand on a parlé de PLU intercommunal, on a eu la montée en puissance de certains élus qui pensaient se voir priver du pouvoir de gérer leurs permis de construire. Ce n est pas parce que la compétence PLU est transférée que vous n avez plus la gestion des permis. Ce sont deux compétences séparées, vous pouvez très bien transférer le PLUI, garder l instruction, ou tout transférer, c est choix multiple, il n y a pas d obligation. Mais pour rassurer, la loi a prévu une garantie, c est ce qu on appelle la collaboration entre l EPCI et les communes membres. C est plus fort que la concertation, a priori l EPCI avec les communes membres devrait co-élaborer le PLU. Pour ce faire, l EPCI devra arrêter les modalités de travail de collaboration et une conférence intercommunale rassemblant les maires devra également se réunir pour donner un avis et travailler sur ce PLUI. Normalement au moins une fois par an un débat public doit être tenu. Le travail d élaboration d un PLU est tellement fastidieux, qu une fois approuvé, les collectivités pensaient être tranquilles. Nouveauté avec la loi ALUR, il va falloir le suivre ce qui parait logique car on est dans une démarche d adaptabilité. Après l approbation du PLU il y a la nécessité de faire un suivi tous les 9 ans, si jamais vous faites un PLU dans lequel on intègre un PLH ou un PDU c est tous les 6 ou 3 ans. On va débattre plus régulièrement sur l impact de ce document sur les politiques locales. Un point très important, non pris en compte par l ensemble des élus qui l ont voté, c est la limitation de l ouverture à l urbanisation, on va devenir de plus en plus contraints. Premièrement, à partir du 26 mars de cette année si vous voulez ouvrir une zone à l urbanisation il va falloir prendre une délibération motivée, c est-à-dire un mini rapport de présentation qui analysera les capacités d urbanisation encore inexploitées dans les zones. Désormais il faut regarder si le potentiel de renouvellement urbain et la faisabilité opérationnelle du projet dans ces secteurs justifient l ouverture à l urbanisation. Cette disposition est d application directe. Deuxièmement, si vous voulez l ouvrir à l urbanisation une zone 2AU du PLU, si elle n a pas fait l objet d un projet d aménagement ou d acquisition foncière significative au bout de 9 ans, vous ne pourrez pas le faire par modification il faudra le faire par révision générale du PLU. On est bien encadré sur la volonté d arrêter de faire des réserves foncières pendant 30 ans, les documents d urbanisme ayant vocation à évoluer dans le temps. Cette possibilité ne se met en place qu à partir du 1er juillet Le contenu du PLU : On a beaucoup parlé d y intégrer le PLH et le PDU, dans le cadre d un PLUI. Finalement ce n est qu une option. Si vous décidez de faire un PLUI qui tient lieu de PLH et/ou de PDU, alors il y a un document nouveau qui s appelle les POA. Elles comprennent toutes les mesures ou éléments d information mais elles ne sont pas opposables aux permis de construire dans un rapport de conformité ou de compatibilité. Si vous décidez de mettre votre PLH et PDU dans le PLUI vous avez quand même la possibilité de proroger les PLH et PDU actuels, si vous transférez votre compétence il n y aura pas de période vide où aucun document ne s appliquera. Sur le contenu du PLU l objectif c est d encourager la densification et de limiter l artificialisation. Ça change un peu les documents d urbanisme, notamment dans le rapport de présentation il va falloir faire une analyse de la capacité de densification et de mutation de l ensemble des espaces bâtis. Deuxième aspect du rapport de présentation, quel que soit le PLU, il devra établir

11 un inventaire des capacités de stationnement des véhicules motorisés, hybrides, électriques et vélos, des parcs ouverts au public, et des possibilités de mutualisation de ces capacités. Désormais le règlement se fait en 4 chapitres, avant on avait l habitude des 14 ou 16 articles, maintenant : Usage des sols et destination des constructions Caractéristiques architecturales, urbanistiques et écologiques Equipements des zones Emplacements réservés pour les continuités écologiques Les COS et les superficies minimales de terrains sont supprimés, cette disposition est d application immédiate. Le seul changement qui est apporté au PADD du PLU c est l obligation de chiffrer les objectifs de modération de l espace. Une fois qu on aura identifié toutes les zones de développement, il faudra travailler sur les potentiels de renouvellement urbain, et sur notre territoire ce n est pas une pratique développée. A retenir la notion de COS de biotope, c est la possibilité d instituer une part minimale de surfaces éco-aménageables pour favoriser la biodiversité en ville. On peut mettre en place des emplacements réservés pour créer des continuités écologiques ou des espaces verts. Quelques éléments sur le foncier, il y a la possibilité de faire des ZAD locales pour les intercommunalités. Autre point, la notion de recyclage des sols pollués, l Etat s engage à élaborer des secteurs d information sur sols pollués, secteurs qui doivent apparaitre dans les actes de vente. Sur les ZAC, il y a une différence en pratique, c est la possibilité d attribuer une concession d aménagement avant la création de la zone et la possibilité qu une étude d impact en préalable puisse servir d étude d impact pour les acquisitions foncières, les travaux, les ouvrages réalisés au sein de cette zone. Sur l urbanisme opérationnel, on note la création des PIM (projet d intérêt majeur), et l amélioration des PUP (projets urbains partenariaux). Débats et échanges : E.Citerne : il y a quand même une question majeure qui n est pas trop abordée, on s attaque beaucoup au logement, à l habitat mais assez peu aux activités économiques. Quand on regarde la consommation de l espace sur les vingt dernières années c est une partie d habitat mais c est une très grosse partie due à l économie, aux centres commerciaux quelles mesures on prend pour optimiser la consommation due aux activités économiques S.Rodrigues-Garcia : Aujourd hui quand vous ouvrez une zone à urbaniser la loi ne fait pas de distinction qu elle soit d équipements, d activités ou d habitat.

12 Etaient Présents : Nathalie ALBERTINI - Reims Métropole Romain BONHOMME DREAL Eric CITERNE Ville de Reims Sébastien COURTOIS Foyer Rémois Vincent CROCHET Etude Clovis Jany-Hélène DANELUTTI SACCLO Michel FERRO PluriHabitat L Effort Rémois Nicolas FOURNIER BROOKS Matthieu GEOFFROY Agence Geoffroy Architecte Brice GOURNAY ARCA Philippe HAEZEBROUCK BROOKS Vincent HALLIER Square Habitat Crédit Agricole Jean-Claude HUMBERT GIE Foncière Développement Stanislas JOBBE-DUVAL - PluriHabitat L Effort Rémois Jean-Denis MEGE Foyer Rémois Manuel OLIVER DREAL Eric PERRIN Nord Est Aménagement Crédit Agricole Vincent POIDEVIN FNAIM Bernard POTIER Reims Métropole Hervé RENARD SEM Agencia Bertrand RIGAL Reims Métropole Silvina RODRIGUES-GARCIA - AUDRR François TOUBLAN Reims Habitat Caroline THEFFO Caisse des Dépôts et Consignations