Programme Local de l Habitat du Grand Besançon

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1 Programme Local de l Habitat du Grand Besançon DIAGNOSTIC Septembre 2005

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3 Programme Local de l Habitat du Grand Besançon 1

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5 SOMMAIRE 3

6 Introduction...7 LA POPULATION ET LES MÉNAGES...9 Une agglomération qui gagne des habitants...10 Une commune centre prééminente Une croissance démographique différente selon les territoires Des jeunes et des retraités inégalement répartis Une population étudiante en légère augmentation La CAGB et les communautés d agglomérations de taille comparable Quelles perspectives démographiques à l horizon 2015? Le vieillissement de la population : quelles incidences pour le logement? Un nombre de ménages en constante augmentation...15 Une croissance des ménages de petite taille L augmentation du nombre de ménage engendre des besoins en logement La CAGB et les communautés d agglomérations de taille comparable Combien de ménages à l horizon 2015? LE PARC DE LOGEMENT DE L AGGLOMÉRATION BISONTINE.19 Une périphérie tournée vers l accession à la propriété...20 Un parc plus récent en périphérie Des disparités entre la ville centre et la périphérie Des profils de propriétaires différents Des disparités et des polarités qui s accroissent Un parc locatif privé essentiellement bisontin et collectif.22 Un parc concentré à Besançon et plus récent en périphérie Une occupation diversifiée du parc locatif privé dans l aire urbaine de Besançon Une mixité confirmée du parc locatif Le parc locatif privé "social de fait" : une répartition significative Un parc locatif public hétérogène...25 Des logements sociaux concentrés à Besançon Des parcs marqués par leur époque de construction La construction sociale depuis 1990 Une offre d hébergement variée mais à développer...28 Les résidences sociales Les autres dispositifs d hébergement La nécessité de travailler sur la fluidité des parcours des personnes en difficultés Certaines spécificités du parc...31 Le logement étudiant Le logement des personnes âgées Un parc de logements vacants concentré à Besançon L habitat indigne DES TENSIONS FORTES SUR LES MARCHÉS DU LOGEMENT DE L AGGLOMÉRATION BISONTINE...35 Des parcours résidentiels de plus en plus complexes pour les ménages...36 Quelques éléments pour comprendre Mobilité et tensions dans les parcs bisontins L importance particulière du parc locatif privé Un changement de parc délicat Des coûts liés au logement qui augmentent très fortement..38 Un doublement du prix du foncier entre 1993 et 2003 Un marché de l immobilier ancien qui croît fortement depuis 3 ans Le prix du neuf en constante augmentation malgré une offre conséquente Une forte hausse des prix de loyer du parc privé Les loyers du parc privé 1,5 fois plus cher que ceux du parc social Une construction cependant dynamique depuis le début des années

7 AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET PLH...45 Le Schéma directeur : un document référence...46 Une production souhaitée de logements par an Un objectif de production de logements décliné par secteur et par nature de parc L articulation du PLH avec les documents d urbanisme des communes...47 Des polarités urbaines à conforter Les interventions des collectivités locales en matière d habitat...56 La Communauté d Agglomération du Grand Besançon Le Conseil régional de Franche-Comté Le Conseil général du Doubs Les interventions des communes Définitions et Sigles...63 Méthodologie...64 Des Opérations de Renouvellement Urbain (ORU) à l échelle de l agglomération...48 Les Clairs-Soleils Planoise Un réseau de transports qui permet un développement équilibré de l habitat...50 Un réseau de transport en commun routier articulé autour de quatre pôles d échange Une desserte TER en expansion Des communes à mettre en exergue LES POLITIQUES PUBLIQUES DE L HABITAT : ACTEURS ET BILAN...53 Des acteurs institutionnels incontournables...54 La Caisse des Dépôts et Consignations : partenaire essentiel de l habitat social public L Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat (ANAH) : acteur essentiel du parc social privé L importance croissante des gestionnaires de 1% dans le logement social 5

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9 Introduction Le diagnostic du Programme Local de l Habitat est un outil opérationnel, aidant à la définition de la politique et des actions en matière d habitat de l établissement public de coopération intercommunale qui l élabore. La première partie du diagnostic est consacrée à l étude des données sociodémographiques essentielles. L analyse des évolutions de la population à la fois quantitative et qualitative, permet d envisager la demande et les besoins en logement, chaque résidence principale étant occupée par un ménage. La deuxième partie du diagnostic décrit les caractéristiques des différents parcs de logements (propriété occupante, locatif privé et public) de l agglomération bisontine ainsi que l'offre d'hébergement à destination des publics spécifiques et en difficulté. Elle est suivie d une analyse du parcours résidentiel des ménages qui s'appuie sur l'étude des marchés du foncier, du logement ancien et de la construction neuve. Cette troisième partie permet d appréhender les difficultés de logement rencontrées par les habitants du fait du renchérissement important des coûts ces dernières années. Enfin, le diagnostic rappelle les recommandations des documents de planification et d aménagement, tel le schéma directeur, et fait état des interventions des collectivités locales et partenaires institutionnels dans le domaine de l habitat. Le diagnostic propose une approche de Besançon selon 14 grands quartiers et des communes périphériques regroupées en secteurs : Nord, Est, Sud-Ouest, Ouest et Plateau. 7

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11 LA POPULATION ET LES MÉNAGES 9

12 Une agglomération qui gagne des habitants La Communauté d Agglomération du Grand Besançon (CAGB) regroupe 59 communes. Elle compte au dernier recensement habitants, environ un tiers de la population du Doubs, constituant près de ménages et autant de résidences principales. Répartition de la population en 1999 Source : INSEE-RP99 Une commune centre prééminente Au sein de la Communauté d Agglomération de Besançon, la population se concentre principalement à Besançon ( habitants et ménages), et plus précisément dans quelques grands quartiers. Le premier d entre eux, "Planoise-Chateaufarine" est situé à l ouest de la ville et accueille un peu plus de habitants. Le second "Chaprais-les Cras" situé à l est de Besançon compte habitants. Les quartiers nord de la ville "Saint-Claude/Torcols", "Montrapon-Montboucons" et "Palente-Orchamps-Saragosse" concentrent chacun 12 à habitants. L hypercentre (quartier "La Boucle") compte un peu plus de habitants. Ces poids de population sont beaucoup plus importants que ceux recensés dans les communes périphériques. En 1999, seules 5 communes hors Besançon comptent entre et habitants : il s agit de Thise (3 036), Saône (2 728), Ecole-Valentin (2 154), Miserey-Salines (2 151) et Roche-lez-Beaupré (2 060). Par ailleurs, 17 communes de la CAGB comptent entre et habitants, 13 entre 500 à habitants, et 23 communes sont peuplées de moins de 500 habitants. Le poids démographique de Besançon dans l agglomération (69%) s avère donc très conséquent. Cette concentration, sans être exceptionnelle, n en demeure pas moins importante. Parmi les communautés d agglomération de taille comparable à Besançon (entre et habitants), seules celles de Limoges (73%) et Amiens (79%) présentent des niveaux plus élevés. La CAGB est cependant la seule à comporter autant de communes : 59 au total, contre 17 à Limoges ou Perpignan, 27 à Amiens ou encore 35 à Valenciennes. Poids de la ville centre dans la Communauté d Agglomération Source : INSEE-RP99 Le territoire de Besançon a ainsi la particularité de regrouper au sein d une même intercommunalité un grand nombre de communes faiblement peuplées autour d une ville centre véritablement urbaine. Des évolutions démographiques différentes selon les secteurs apparaissent donc logiquement au sein de la communauté d agglomération. 10

13 Une croissance démographique différente selon les secteurs Entre 1990 et 1999, la CAGB a connu une phase de croissance soutenue qui lui a permis de gagner habitants. Cet essor démographique s est porté de façon inégale sur l ensemble du territoire. La ville centre a capté près de la moitié des habitants supplémentaires, le secteur ouest de l agglomération a enregistré également une hausse notable de population. La croissance démographique de la périphérie provient en premier lieu de phénomènes migratoires : sur 58 communes, 42 enregistrent un solde migratoire positif (plus d arrivées que de départs entre les 2 recensements). Pour certaines communes périphériques, les phénomènes migratoires sont plus anciens. Des familles en âge d avoir des enfants se sont installées durant les années 80. Le solde naturel joue alors également un rôle dans la croissance démographique. A contrario, la ville de Besançon doit sa croissance uniquement à son dynamisme naturel (7 400 naissances de plus que de décès) cependant que son solde migratoire reste fortement négatif ( personnes). Les différents quartiers de Besançon ont connu des fortunes diverses entre les deux derniers recensements. Certains d entre eux ont enregistré une croissance démographique, tels que Saint-Claude/Torcols (+9,5%) ou bien encore les Chaprais (+7,9%), Montrapon-Montboucons (+6,4%) et Centre (+6,3%). Celui des Tilleroyes a doublé de population (ce quartier était cependant peu peuplé en 1990). A contrario des quartiers comptent moins d habitants en 1999 qu au recensement précédent. Ceux-ci présentent deux profils : Ils accueillent une population vieillissante propriétaire de son logement. Cela a pour incidence de fixer durablement les populations dans un secteur et de pénaliser le renouvellement générationnel (en l absence de construction neuve). Il s agit notamment des quartiers Vieilles-Perrières (-5,8%) ou les Vaites (-4,8%), Ce sont des quartiers d habitat social tels que Planoise (-2 %), Palente-Orchamps (-1,3%) ou Clairs-Soleils. Évolution de la population Source : INSEE-RP90 et99 Évolution de la population de la CAGB entre 1990 et 1999 Source : INSEE-RP99 En périphérie de Besançon, de nombreuses communes connaissent un accroissement important de leur population. L ouest de l agglomération a fortement progressé ( habitants entre 1990 et 1999). En 1999, des communes telles que Pelousey (+313 habitants) ou Chemaudin (+281 habitants) comptent un peu plus de résidents, soit un tiers de plus en l espace de dix ans. Franois et Pirey (respectivement +211 et +207 habitants) complètent la liste. Le secteur du Plateau compte habitants supplémentaires du fait principalement de la croissance des communes de Saône et Mamirolle (+316 et +197 habitants). Au sud-ouest, la population a progressé de 929 habitants (+189 à Beure et +172 à Montferrand le Château). 11

14 L est de l agglomération compte 702 habitants de plus qu en 1990, dont 400 habitants supplémentaires à Roche-lez-Beaupré. Enfin au nord de l agglomération, la croissance atteint 686 habitants. Deux communes ont connu un essor significatif de leur population : Ecole-Valentin (+293 habitants) et Châtillon-le-Duc (+266 habitants). Variation des moins de 20 ans entre 1990 et 1999 Source : INSEE-RP99 La croissance démographique enregistrée entre 1990 et 1999 a eu pour effet d équilibrer les différents secteurs, hors ville centre, en leur octroyant un poids démographique équivalent (soit entre et habitants). Seule exception, le secteur nord qui ne compte que habitants. Mais cette situation provient du nombre plus restreint de communes qui le composent (6 communes contre 12 à 14 pour les autres). Depuis 1999, date du dernier recensement exhaustif de la population, des communes ont fait l objet d un recensement complémentaire ou de la nouvelle campagne de recensement exhaustif. Leurs résultats permettent de mesurer partiellement (car seule une partie du territoire a fait l objet d un recensement) la croissance démographique survenue depuis On peut souligner une évolution positive pour toutes les communes recensées, à l exception de Vaire-le-Petit et Tallenay (stables). Des jeunes et des retraités inégalement répartis La répartition par groupes d âge de la population de la CAGB a évolué entre les deux derniers recensements. En l espace de 10 ans, la part des moins de 20 ans est passée de 27% à seulement 24,5% de la population totale. A l inverse, la part des plus de 60 ans s accroît : cette catégorie représentait 15,9% de la population totale en 1990 et 17,7% en Age moyen de la population en 1999 Source : INSEE-RP99 Plusieurs secteurs de la CAGB comptent cependant un pourcentage de jeunes supérieur à la moyenne. Ce sont à la fois les quartiers d habitat social tels Planoise ou Clairs-Soleils où les moins de 20 ans représentent plus de 25% de la population totale, et des quartiers ou communes où la construction neuve a permis l accueil de familles avec enfants. Malgré tout, on assiste à un vieillissement de la population de la CAGB. Conséquence inéluctable, l âge moyen des habitants augmente : il est passé de 35,3 ans en 1990 à 37,9 ans en La quasi-totalité des communes qui compose la CAGB enregistrent une croissance de l âge moyen de leurs habitants à quelques exceptions : Champoux, Rancenay, Routelle et Torpes. En 1999, ce sont les secteurs est et sud-ouest qui connaissent l âge moyen le plus élevé. 12

15 Une population étudiante en légère augmentation Besançon accueille une grande partie des étudiants inscrits en Franche-Comté. En 2003, la CAGB compte près de étudiants. Tous sont inscrits dans un établissement situé à Besançon, à l exception des étudiants de Dannemarie-sur-Crête (115 étudiants) et Mamirolle (187 étudiants). 75% des étudiants sont inscrits à l Université. Les effectifs sont en légère hausse ces dernières années. Ils retrouvent le niveau du milieu des années 90. La baisse des effectifs au cours des années a été générale à l échelle nationale. Celle-ci était imputable à un creux démographique. Plus récemment, la croissance des effectifs sur Besançon est à mettre à l actif des efforts fournis pour améliorer l attractivité de l université (travail sur la diversité des diplômes et formations dispensées). La hausse du nombre d étudiants étrangers participe également à l augmentation des effectifs. Évolution du nombre d'étudiants Source : INSEE-RP99 La CAGB et les communautés d agglomération de taille comparable La croissance démographique enregistrée dans la CAGB entre 1990 et 1999 est importante comparée aux évolutions enregistrées par d autres communautés d agglomération de taille comparable. Ainsi, à l exception d Antibes qui enregistre une croissance plus soutenue, la CAGB a fait preuve d un dynamisme démographique plus prononcé que beaucoup d autres. La CAGB se classe ainsi au 28ème rang des communautés d agglomération en terme d habitants. Plutôt dynamique démographiquement, avec une ville centre prédominante et des communes périphériques qui voient leur population croître somme toute modérément, la communauté d agglomération de Besançon ne présente cependant pas des caractéristiques remarquables comparée aux autres EPCI de taille similaire. Quelles perspectives démographiques à l horizon 2015? Communauté d agglomération Population en 1999 Population en 1990 Évolution de la population Source : INSEE Croissance Taux de croissance annuel (%) Antibes ,79 Besançon ,6 Perpignan ,56 Avignon ,48 Amiens ,28 Limoges ,27 Lorient ,09 Valenciennes ,01 Douai ,12 Population de la CAGB en 2015 Source : INSEE-RP99 Selon les projections effectuées par l INSEE, la croissance démographique va se poursuivre. La CAGB devrait ainsi compter en 2015 près de habitants, soit de plus qu en La répartition de la population selon les grands groupes d âge va cependant connaître des modifications importantes : les moins de 20 ans qui représentaient 25% de la population en 1999 ne seront plus que 22%, les 20 à 59 ans vont se maintenir à 57% du total de la population, mais avec une augmentation de la tranche ans et une diminution des ans, les 60 ans et plus représenteront 21% des habitants de la CAGB contre seulement 17% en

16 En 2015, la CAGB comptera personnes âgées de plus de 60 ans, contre au recensement de La population de la CAGB continue de croître, mais le processus de vieillissement est en cours. Cette situation est similaire à celle projetée au niveau national. Le vieillissement de la population : quelles incidences pour le logement? Les projections démographiques de l INSEE envisagent une augmentation d environ personnes de 60 ans et plus entre 2000 et 2015, dont une proportion non négligeable de plus de 80 ans. L allongement de la durée de la vie pose plusieurs problématiques : Les nécessaires adaptations à réaliser par des personnes âgées occupant un logement : salle de bains, monte-escaliers ou plate-forme élévatrice, cheminements extérieurs,. De nombreux particuliers réalisent aujourd hui ces travaux sans l intervention d une ergothérapeute. L augmentation du nombre de personnes âgées induit une augmentation inévitable du nombre de logements à adapter, dont le coût n est pas négligeable : si les travaux d adaptation d une salle de bain réalisés par le particulier seul ne dépassent pas en général un budget de euros, ceux-ci coûtent euros s ils sont réalisés par une équipe professionnelle. Plusieurs circuits d aides existent aujourd hui pour répondre à ce besoin grandissant d adaptation des logements (AMAD et Conseil régional, SVA et DDASS, ANAH, HDL) 1. Les subventions allouées par l ANAH sont soumises à un plafond de ressources de /an pour une personne seule et /an pour un couple. L adaptation des capacités d accueil des structures spécialisées pour personnes dépendantes dans les années à venir. L âge d entrée des personnes âgées dans la dépendance se situe entre 80 et 85 ans environ. Toutes les structures d accueil (EHPAD 2, foyers-logements, maisons de retraite) témoignent que les personnes âgées y entrent de plus en plus tard et que les durées de séjour sont de plus en plus courtes. La CAGB possède une capacité d accueil d environ lits répartis dans 21 structures (maisons de retraite médicalisées ou non, foyers-logements, unités de vie, centres de soins et d'hébergement de longue durée). Au-delà des nécessaires adaptations des logements destinées aux personnes âgées, le vieillissement de la population va avoir des incidences directes sur le marché du logement : impact sur les taux de mobilité, devenir des maisons en lotissement libérées pour se rapprocher des services et commerces Les structures d'accueil des personnes âgées en AMAD : Aide et Maintien à Domicile SVA : Site pour la Vie Autonome DDASS :Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales ANAH : Agence pour l'amélioration de l'habitat HDL : Habitat et Développement Local 2 EHPAD : Établissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes Source : DRASS - Fichier FINESS

17 Un nombre de ménages en constante augmentation Taille des ménages en 1999 Source : INSEE-RP99 Évolution de la population et des ménages de 1962 à 1999 (base 100) Source : INSEE-RP99 Une croissance des ménages de petite taille En 1999, la CAGB compte ménages, soit de plus qu en Lors du dernier recensement, près de quatre ménages sur dix sont composés d une seule personne, contre seulement trois sur dix en La part des ménages d une seule personne est plus importante à Besançon qu en périphérie (44% contre 18%) du fait principalement de l absence de parc locatif de taille intermédiaire en dehors de Besançon. Les ménages de une ou deux personnes représentent 72% des ménages de la commune de Besançon et 50% des ménages de la périphérie. Ces ménages sont constitués de personnes isolées (jeunes ou personnes âgées), des jeunes couples qui n ont pas encore d enfants ou des couples à la retraite dont les enfants ont quitté le domicile parental. Les ménages de très grande taille (6 personnes et plus) sont à l inverse peu nombreux au sein de la CAGB. Ils ne représentent que 2% du total soit ménages. Les quartiers d habitat social implantés à Besançon en accueillent la plus grande partie : Planoise compte 340 ménages de plus de 6 Personnes, Clairs Soleils 115, Montrapon- Montboucons 103 et Palente-Orchamps Saragosse 101. Depuis 1999, le nombre de très grands ménages résidant à Clairs-Soleil a certainement diminué en raison de l opération de renouvellement urbain en cours (voir le chapitre 5). Hors Besançon, les ménages de plus de 6 personnes se répartissent dans l ensemble des communes. Quelques unes en comptent un nombre légèrement plus important : Saône 29, Thise 25, Mamirolle 20 ou bien encore Chemaudin 19. Répartition des ménages de 1 à 2 personnes en 1999 Source : INSEE-RP99 L augmentation du nombre des ménages engendre des besoins en logement En neuf ans, la population a progressé de 6% et le nombre des ménages de 17%. Ce constat n est pas récent. Depuis les années 60 le nombre de ménages croit plus rapidement que la population. Les derniers recensements montrent une accélération du phénomène. L augmentation constante du nombre de ménages génère des besoins croissants en logements. Au regard des tendances lourdes de décohabitation et d augmentation du nombre de ménages isolés, le nombre moyen de personnes par ménage décroît : celui-ci est passé de 2,67 personnes par ménage en 1982 à 2,23 en A la fin des années 70, Il fallait 350 logements pour loger personnes contre 450 aujourd hui. Selon les prévisions du Schéma Directeur, il faudra 540 logements pour loger habitants en 2020 (soit 1,85 personnes/ménage). 15

18 La CAGB et les communautés d agglomération de taille comparable Les ménages de petite taille sont majoritaires dans toutes les communautés d agglomérations de taille comparable à la CAGB. Cette tendance nationale, a deux origines : l émergence d un nombre très important de célibataires aux âges adultes et l allongement de la vie qui entraîne une multiplication des ménages d une voire deux personnes, jusqu à des âges très avancés. Répartition des ménages selon la taille en 1999 (Communautés d'agglomération de taille comparable) Source : INSEE-RP99 Combien de ménages à l horizon 2015? Si les tendances se confirment (mouvements migratoires et de décohabitation), la CAGB devrait compter un peu plus de ménages en Conséquence directe de la pyramide des âges, et notamment du vieillissement de la population, le nombre de ménages va évoluer différemment selon l âge du chef de ménage. Le nombre de ménages de moins de 30 ans va diminuer de 6 %, soit environ ménages en moins, rompant ainsi avec les hausses du passé. A l inverse, les ménages composés de personnes plus âgées vont fortement augmenter. Cette hausse devrait atteindre 40 % pour les 55 à 74 ans, soit une croissance de ménages. Pour les ménages de plus de 75 ans, l augmentation est encore plus importante : +68 %, soit ménages supplémentaires. Nombre de ménages en 2015 Source : INSEE-Projections de population au 1er Janvier 1999 et 2015 Évolution du nombre de ménages selon l'âge du chef de ménage Source : INSEE-Projections de population au 1er Janvier 1999 et

19 L'agglomération a gagné habitants entre 1990 et La ville centre compte habitants supplémentaires. En périphérie, c'est le secteur ouest qui enregistre la plus forte croissance démographique. La ville de Besançon doit sa croissance démographique a un excédent des naissances sur les décés. Les communes périphériques gagnent des habitants principalement grâce aux migrations. La population continue de croître, mais à un rythme inférieur au nombre de ménages : il faut de plus en plus de logements pour satisfaire les besoins. La quasi-totalité du supplément de ménages dans les années à venir sera constituée de ménages de plus de 55 ans, avec en corollaire une diminution relative des moins de 30 ans. Ces évolutions démographiques (croissance significative du nombre de ménages et vieillissement de ceux-ci) vont influer sur le nombre de logements nécessaires mais également sur leur localisation, leur taille et leur accessibilité. 17

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21 LE PARC DE LOGEMENT DE L AGGLOMÉRATION BISONTINE 19

22 La Communauté d Agglomération du Grand Besançon (CAGB) compte logements au recensement de 1999 (contre en 1990). Ce parc de logements se répartit entre résidences principales, logements vacants, 834 logements occasionnels et 641 résidences secondaires. Depuis 1999, environ 900 logements sont construits annuellement dans la CAGB dont 15% de logements sociaux. Le nombre de logements atteint donc approximativement logements en Le parc de logements de la communauté d agglomération est majoritairement constitué de logements de grande taille (4 pièces et plus). En 1999, ceux-ci représentent près de 55% du parc, les 3 pièces 20% et les petits logements (1 ou 2 pièces) 25%. Il convient de rappeler que près des deux tiers des ménages de l agglomération comptent 1 à 2 personnes. L essentiel du parc de la périphérie se compose de maisons individuelles (de plus de 3 pièces), cependant que le collectif représente 85% dans la ville centre. A Besançon, le parc de logements diffère d un quartier à l autre : Battant et l hypercentre comptent beaucoup de petits logements, Palente-Orchamps Saragosse comprend une forte proportion de logements de 3 pièces, les grands logements sont proportionnellement plus nombreux dans certains quartiers périphériques (Velotte, les Vaites, Clairs-Soleils, Tilleroyes, ). Le parc locatif privé se révèle plus important dans la CAGB que dans les autres agglomérations de taille comparable. Quant au parc de logements sociaux, il représentait 21% de l ensemble des logements en 1999 et très certainement moins de 20% en Une périphérie tournée vers l accession à la propriété Répartition des résidences principales par nombre de pièces selon le statut d'occupation en 1999 dans la CAGB Nombre moyen de pièces par résidence principale en 1999 dans la CAGB Source : INSEE-RP99 Statut d'occupation selon le type de logement en 1999 dans la CAGB Source : INSEE-RP99 Source : INSEE-RP99 Plus de ménages sont propriétaires de leur logement (soit 42% du total des ménages). Un peu moins de la moitié des propriétaires résident hors de la ville centre. Statuts d'occupation des logements en 1999 (Communautés d'agglomération de taille comparable) Source : INSEE-RP99 Un parc plus récent en périphérie Le parc d une vingtaine de communes de la CAGB (dont Ecole-Valentin, Thise, Serre-les-Sapins, Pelousey, Pouilley-les-Vignes) est relativement jeune : plus de 40% des logements ayant été construits entre 1975 et Plus récemment (entre 2000 et 2003), le suivi de la consommation foncière et de la production de logements à l échelle du SDAB 3 a révélé un nombre de logements nou- 20

23 veaux 4 proche des préconisations : logements ont été mis sur le marché (4 600 préconisés par le SDAB). Ces logements se répartissent pour 48% à Besançon, soit logements (contre 70% préconisés) et pour 52% dans les communes périphériques soit logements (contre attendus). Si le nombre de logements collectifs réalisés en périphérie correspond aux attentes (410 contre 420), ils représentent seulement 18% des nouveaux logements, comptetenu de la forte production de logements individuels durant la même période : logements environ pour 980 préconisés. Des disparités entre la ville centre et la périphérie Répartition des logements par type d'habitat dans les secteurs de la CAGB en 1999 Source : INSEE-RP99 Segmentation en propriété occupante de l'aire Urbaine de Besançon Source : INSEE-RP99 Conception et réalisation : OLAP Il existe deux différences essentielles entre Besançon et les communes périurbaines de la CAGB : Le taux de propriétaires occupants est moins élevé à Besançon (31%) que dans les communes de la périphérie (75%). Ce taux dépasse 85% au nord de l agglomération (Châtillon-le-Duc, Auxon-Dessus, Auxon-Dessous, ). Le parc en propriété occupante des communes périphériques est constitué de maisons individuelles (plus de 95% des propriétaires) et de logements collectifs à Besançon (65% des propriétaires). Des profils de propriétaires différents Les propriétaires présentent des profils socio-économiques différents selon qu ils vivent à Besançon ou dans les communes périphériques. À Besançon, les propriétaires sont considérés comme modestes ou appartiennent à la catégorie "intermédiaire". Le parc "modeste" se compose essentiellement de logements collectifs et concerne la moitié des quartiers de la ville. Les familles monoparentales, personnes isolées et/ou âgées (40% de plus de 65 ans) y sont surreprésentées. Ce parc se répartit selon les axes d entrée de ville et se situe notamment dans la ZUP de Planoise, à Saint-Ferjeux, rue de Vesoul, rue de Belfort, Dans les autres quartiers de Besançon, les propriétaires constituent une population "intermédiaire" composée de jeunes ménages de petite taille (couples avec ou sans enfant) et en moindre proportion d actifs occupés et de retraités. En périphérie, le parc des communes est dit "valorisé". La majorité des propriétaires appartiennent à des catégories socioprofessionnelles supérieures : cadres, artisans, commerçants ou professions intermédiaires. Les couples avec enfants y sont surreprésentés et les personnes isolées relativement absentes. 3 SDAB : Schéma Directeur de l Agglomération Bisontine. Son périmètre regroupe toutes les communes de la CAGB et 9 communes supplémentaires : Velesmes-Essarts, Saint-Vit, Pouilley-Français, Villers-Buzon, Placey, Geneuille, Chevroz, Devecey, Chatillon-Guyotte. 4 Le terme "logements nouveaux" ne se limite pas à la seule construction neuve, mais prend également en compte le changement d usage, l extension avec création de logements, la division. 21

24 Des disparités et des polarités qui s accroissent Les nouveaux accédants dans le parc valorisé sont surtout des couples aisés (83% sont ainsi considérés comme des actifs stables). L analyse du profil des "emménagés récents" révèle une amélioration de leur situation (catégorie socioprofessionnelle, ). Ceci traduit une valorisation croissante du parc de la CAGB qui ne devient accessible qu aux plus aisés, et dans une moindre mesure aux populations "intermédiaires". Les écarts entre les quartiers de la ville centre d une part et entre la ville centre et les communes périphériques d autre part risquent donc de s accentuer. Les ménages plus modestes et les classes moyennes se reportent au-delà des limites de la CAGB. Leur éloignement des pôles d emploi et de services devient de plus en plus une réalité. Un parc locatif privé essentiellement bisontin et collectif Un parc concentré à Besançon et plus récent en périphérie En 1999, la communauté d agglomération dénombre plus de ménages locataires dans le parc privé (soit 29% de l ensemble des ménages). 85% des logements locatifs privés de la CAGB sont situés à Besançon. Ils représentent le premier parc de logements de la ville, soit 33% des logements. Les quartiers du centre ville, des Chaprais et des Cras, et secondairement ceux de la Butte, Battant, Montrapon-Montboucons et Saint-Claude-Torcols accueillent le parc locatif privé bisontin. Dans le centre-ville et le quartier Battant, le parc se compose majoritairement de logements construits avant Le parc locatif privé des autres quartiers date pour l essentiel des années 1950 à Au 1er janvier 2003, la ville de Besançon compte logements locatifs privés, soit une hausse de + 2,8% par rapport au recensement de L offre se concentre dans des immeubles collectifs (90%). En 1999, les communes périphériques accueillent logements locatifs privés (16% du parc de la périphérie). Le nombre de logements locatifs s est accru notablement depuis 1990 dans les secteurs géographiques du "Plateau" (zone de Mamirolle, Saône, Nancray) ou "Est" (communes de Deluz, Roche-lez-Beaupré ). En revanche, le secteur "Nord", traditionnellement tourné vers l accession à la propriété, possède une offre locative restreinte : Tallenay ne possédait que 4 logements en location 22 audab Auxon-Dessus Christine Vasselle Centre ville

25 privée pour 134 résidences principales, Châtillon-le-Duc 35 logements locatifs privés pour 631 résidences principales. Le parc de logements locatifs privés est plus ancien dans les secteurs "Est" et "Ouest" : près de 50% des logements construits dans le secteur "Ouest" datent d avant A contrario, les secteurs "Plateau" et "Nord" possèdent un parc locatif privé plus récent (près d un tiers de logements construits après 1989). Une occupation diversifiée du parc locatif privé dans l aire urbaine de Besançon L occupation du parc locatif privé n est pas homogène. Dans l aire urbaine, elle se répartit selon quatre profils d occupation : Le premier parc dit de "décohabitation" se compose majoritairement de jeunes ménages isolés de moins de 30 ans (56%) et d étudiants (35%). Les habitants de ce parc sont localisés exclusivement à Besançon, et principalement dans les quartiers anciens (Centre, Battant) et de Montrapon-Montboucons. Ces ménages occupent un parc locatif de petite taille. Segmentation dans le parc locatif privé de l'aire Urbaine de Besançon Source : INSEE-RP99 Conception et réalisation : OLAP Le second, considéré comme un parc dit "de transition" se localise également à Besançon. Il se compose d une majorité de personnes seules (56%) et d une population active occupée importante (60%), souvent des professions intermédiaires ou des cadres. Ces ménages vivent dans les quartiers de Chaprais et des Cras, de la Butte et de Saint-Claude-Torcols. Ils sont susceptibles à moyen terme d accéder à la propriété. Le troisième parc est dit "à occupation sociale". Il se singularise par un nombre plus conséquent de ménages "défavorisés" et une proportion non négligeable de couples avec de grands enfants, de familles monoparentales, de chômeurs et de retraités. Les deux tiers des logements occupés comportent plus de 3 pièces. Principalement construit entre 1949 et 1974, ce parc se localise surtout à Besançon (quartiers de Planoise, Palente et Clairs Soleils) mais également dans quelques communes éloignées de la ville centre. A Besançon, le parc privé à occupation sociale se concentre dans les quartiers qui accueillent également le parc locatif public. Le dernier parc "à occupation familiale", majoritairement constitué de maisons individuelles en périphérie, est plus récent. Les familles résidentes ont souvent plusieurs enfants. C est une population active à hauteur de 70% avec une proportion importante d ouvriers, d artisans et de commerçants. 23

26 Une mixité confirmée du parc locatif La mixité de l occupation du parc privé est encore réelle tant au niveau des caractéristiques sociales, familiales et professionnelles des ménages. Les différentes études de l ADIL 5 du Doubs montrent cependant une évolution des caractéristiques des ménages du parc locatif privé depuis Les personnes âgées et les retraités sont davantage représentés en 2003 (moins de 10% en 1995, 12,5% en 2003). Les familles monoparentales progressent (6% en 2003 contre 3% en 1995) et la part des étudiants se maintient entre 22 et 23%. En 2003, plus des deux tiers des ménages sont constitués de personnes seules ou de couples sans enfant. Les couples avec enfants ne représentent qu une part relativement faible (18%). Les caractéristiques du parc locatif privé évoluent également, le poids des logements de 3 ou 4 pièces augmente ce qui favorise le développement de la colocation (40,3% en 2003) et la part des petits logements (1 et 2 pièces) régresse, tout en restant majoritaire (52,4% du parc). Le parc locatif privé "social de fait" : une répartition significative Le parc locatif privé en tant que "parc social de fait" représente près de logements*, soit 20% de l ensemble du parc locatif privé de l aire urbaine. Majoritairement constitué de logements collectifs, la part de la maison individuelle n est cependant pas négligeable (un logement sur trois). Les logements sont grands (les 4 pièces représentent plus de 45% de ce parc) et plutôt anciens. Ce parc semble avoir pour vocation d accueillir des familles nombreuses et/ou monoparentales modestes. Leur mobilité 6 s avère assez réduite (taux de mobilité inférieur à 20% contre 27% dans l ensemble du parc locatif privé). Résider dans le parc privé est donc plutôt une obligation qu un choix. Par ailleurs, la répartition de ce parc dans l aire urbaine est explicite : logements sont localisés à Besançon, et plus particulièrement dans les quartiers d habitat social (Planoise, Clairs Soleil et Palente), Plus de logements se situent au-delà des limites de la CAGB. Ils représentent près de 50% du parc locatif privé de l aire urbaine hors CAGB, Seulement 400 logements sont localisés dans les communes de la CAGB (hors Besançon), chiffre confirmant la spécialisation des communes périphériques dans l accueil des ménages favorisés. Certains secteurs de la CAGB, l est en particulier, se caractérisent cependant par une présence plus importante de ce type de logements. Les évolutions récentes du secteur locatif privé observées au sein d autres agglomérations (réhabilitations, hausse des prix ) montrent une forte diminution de son rôle 5 Agence Départementale pour l Information sur le Logement Caractéristiques des ménages occupant le parc locatif privé de Besançon en 2004 Source : ADIL - Enquête Loyers 2004 Part des ménages modestes au sein des locataires du secteur privé Source : FILOCOM 2001, Ministère de l'équipement, du logement, des transports et de la mer d'après DGI Conception et réalisation : ANAH Le taux de mobilité correspond au rapport entre le nombre de personnes ayant changé de résidence principale entre 1990 et 1999 et la population totale résidente en Il donne une indication parmi d autres sur le fonctionnement des marchés de l habitat. * Etude de l OLAP 24

27 d accueil des populations les plus défavorisées. Dans la CAGB, le parc privé possède une vocation sociale évidente.une centaine de logements réalisés dans le cadre du PST 7 ont participé au maintien d un parc privé et social de qualité. De mars 2003 à juin 2004, 36 logements à loyer maîtrisé ont été réhabilités dans le cadre du PIG 8. Un parc locatif public hétérogène Le parc locatif social se compose de logements construits par les bailleurs publics en bénéficiant de prêts octroyés par l Etat. En 2004, le parc public représente 19,2% des logements de la CAGB ( logements). Il est situé pour 95% dans la ville centre. Quatre bailleurs en assurent la gestion. Des logements sociaux concentrés à Besançon La CAGB se singularise par une concentration extrême du parc social dans la commune centre. A Besançon, le parc est composé essentiellement d immeubles collectifs regroupés dans quelques quartiers : Planoise-Chateaufarine compte 80% de logements sociaux (ce qui représente aussi 15% du total du Doubs), Palente-Orchamps 35%, Montrapon-Montboucons 22%. D autres secteurs, plus restreints géographiquement, se caractérisent également par la prégnance des logements sociaux : Clairs-Soleils, la Grette-Brulard, Fontaine-Ecu A contrario, l hyper-centre, (179 logements HLM dans la boucle), et certains secteurs résidentiels comme les Chaprais ou la Butte ont des taux de logements sociaux inférieurs à 10%. A l inverse, la majorité des communes de la périphérie n accueille aucun logement social public. Il s agit notamment des villages situés en seconde couronne de l agglomération. Seules quelques communes (Novillars, Saône, Ecole-Valentin, Franois, ) disposent d un nombre significatif de logements sociaux. En janvier 2004, la population majeure vivant dans un logement social de la CAGB se répartit en trois grandes catégories socioprofessionnelles : les actifs ayant un emploi (plus de 40%), les actifs sans emploi (27%), les retraités (19%). Parallèlement, les personnes seules sont les plus nombreuses (40%) et les familles monoparentales représentent également une part croissante (18%). Les familles de 3 enfants et plus représentent aussi une part importante des ménages du parc public (plus d un ménage sur cinq). 7 PST : Programme Social Thématique Répartition des logements sociaux par bailleur et par secteur de la CAGB au 1er janvier 2004 Source : USH Franche-Comté Les logements sociaux par bailleur dans les quartiers d'habitat social de Besançon au 1er janvier 2004 Source : USH Franche-Comté 8 PIG : Programme d Intérêt Général. Par le biais d une majoration des aides de l Agence Nationale d Amélioration de l Habitat (ANAH), ce programme vise notamment à inciter les propriétairesbailleurs à remettre sur le marché des logements destinés aux personnes défavorisées. 25

28 Des parcs marqués par leur époque de construction Plus du tiers du parc social bisontin a été construit entre 1948 et Il s agit principalement des quartiers de la Grette, de la quasi-totalité de Palente, des Clairs-Soleils, de Montrapon et de Fontaine-Ecu. Dans ces secteurs, la proportion de chômeurs, de familles monoparentales, de personnes immigrées est largement supérieure à la moyenne. Les loyers y sont généralement modestes. Ce patrimoine immobilier ancien (propriété des bailleurs SAFC et OPMHLM) s avère aujourd hui obsolète. Des opérations de démolition ou d écrêtage ont d ailleurs été engagées sur certains immeubles. Entre 1968 et 1974, la ZUP (Zone à Urbaniser en Priorité) de Planoise s édifie, et près de logements sont construits selon des principes caractéristiques de cette période : immeubles en hauteur, bâtiment rectiligne vertical ou horizontal, salle d eau et WC dans chaque logement, concentration d un nombre important de grands appartements. Si ce parc locatif constitue à l époque un réel progrès social, il est aujourd hui classé parmi ceux dont l occupation sociale s avère la plus défavorisée. En périphérie, la construction des HLM de Novillars date de la même période. La paupérisation des ménages résidant dans le parc locatif public ancien se conjugue à un taux de mobilité faible (11% contre 15% en moyenne dans le parc public) : ces parcs à occupation très précarisée s avèrent peu attractifs et les populations en difficultés s y concentrent de manière croissante, ce qui conduit à une dégradation progressive des quartiers. Ceci plaide en faveur d une action volontariste de revalorisation et d une production de logements neufs à l extérieur. Les habitants montrent cependant un fort attachement à leur quartier, constaté lors des opérations de relogement de Clairs-Soleils et de Palente. Entre 1975 et 1999 le rythme de construction ralentit et logements environ sortent de terre. Planoise se développe encore sur ses marges (notamment avant 1982) mais d autres quartiers bisontins (Montrapon, Torcols ) sont également concernés. L ancienneté du parc social nécessite des besoins en matière de rénovation. Ces démarches sont en cours depuis plusieurs années. Entre 1995 et 2004, plus d un tiers du parc public a été réhabilité : la subvention PALULOS 9 a permis la réhabilitation de logements pour un montant total de 8 millions d Euros. Période de développement des HLM Source : INSEE - RP 99 Nombre de logements locatifs publics réhabilités à l'aide de la prime PALULOS dans la CAGB de 1995 à 2004 Source : DDE25 Le schéma d aménagement des quartiers d habitat social conduit à des opérations de renouvellement urbain ou une recomposition urbaine de quelques sites. Deux ORU sont en cours dans les quartiers Clairs-Soleils et Planoise (voir le détail dans le chapitre consacré aux politiques publiques). Les besoins en matière de renouvellement et de réhabilitation qui dénotent une obsolescence des immeubles concernés va de paire avec une forte densité de populations en difficultés. 26

29 La construction sociale depuis 1990 Environ logements sociaux familiaux (PLA, PLAI ou PLUS 10 ) ont été construits depuis 15 ans. En intégrant les foyers et résidences sociales (172 logements) et les logements à destination des étudiants (1 159 appartements), ce sont plus de logements sociaux qui ont été édifiés dans l agglomération entre 1990 et Environ 18% des logements ont été construits dans les communes périphériques (402 sur 2 246), dont un nombre non négligeable destiné à des populations en grande difficulté. Une vingtaine de communes réparties équitablement dans l agglomération ont accueilli généralement entre 10 et 30 logements sociaux. La quasi-totalité des logements sociaux de la périphérie (hors Novillars) datent de moins de 20 ans. A Besançon, les bailleurs sociaux ont privilégié la construction de logements en centreville (rue d Arènes, rue de la Vieille Monnaie, ) ou dans des quartiers péricentraux (Les Cras, Saint-Ferjeux, la Butte, ). Contrairement aux opérations massives des années 1960 et 1970, la taille des programmes a diminué : ils regroupent dans un même site généralement moins de 50 logements (à l exception des résidences pour étudiants). Ces programmes récents participent au développement d une offre en logement diversifiée et de qualité (petit collectif, maisons de ville). Ils accueillent une part importante de jeunes actifs. Les notions de développement durable et de respect de l environnement, constituent pour certains bailleurs une valeur forte et motrice pour la production de logements sociaux. Si cela concourt à créer une relative diversité dans le parc public, les volumes de construction sont de plus en plus faibles. Les loyers des nouvelles opérations se révèlent plus élevés que ceux des anciens programmes. Ces montants peuvent même s avérer rédhibitoires pour des ménages modestes. De surcroît, les opérations de démolition risquent d engendrer à moyen terme une baisse globale du parc social public. A Besançon comme ailleurs, les besoins en matière d habitat social ne sont pas pleinement satisfaits. En 2004, les demandes de logements sociaux recensées dans le cadre du "numéro unique" s élèvent à plus de dans l agglomération, dont simplement pour la ville centre où se concentre le parc public. 149 demandes concernaient des ménages de plus de 5 personnes ; 141 de ces demandes en grand logement concernait la ville de Besançon. Les demandes sont donc principalement orientées vers la ville centre, où se situe la quasi-totalité du parc. Les autres demandes sont logiquement formulées dans les communes qui possèdent des logements sociaux (principalement Novillars, Saône, Franois, Thise). Par ailleurs, ménages ont déposé une demande depuis plus d un an sans avoir obtenu satisfaction, même si ce chiffre recouvre des réalités très diverses. L implantation des logements sociaux dans l ensemble des communes de l agglomération doit donc se poursuivre tout en accroissant singulièrement le rythme de construction. audab Champ Barlot 9 PALULOS : Prime à l Amélioration des Logements à Usage Locatif et à Occupation Sociale 10 PLA : Prêt Locatif Aidé PLAI : Prêt Locatif Aidé d Insertion PLUS : Prêt Locatif à Usage Social PLATS : Prêt Locatif Aidé Très Social Logements sociaux réhabilités à l'aide de la prime PALULOS : crédits accordés de 1995 à 2004 Source : DDE 25 audab Clos du Fresnel 27

30 En 2002, le PDALPD 11 estime à une trentaine le nombre de logements adaptés (individuels ou semi-collectifs) à produire dans l agglomération bisontine (soit un tiers du volume départemental). Il s agit de répondre aux besoins des familles dont le comportement ou le mode de vie est incompatible avec un habitat traditionnel. Une offre d hébergement variée mais à développer Les Résidences sociales Les résidences sociales peuvent être assimilées à des logements sociaux, avec généralement une durée de séjour déterminée (2 ans maximum en principe). A l origine, certaines répondaient aux besoins de publics spécifiques. La mutation progressive de ces structures vers le statut de résidence sociale a permis la modernisation et l amélioration des bâtiments. Les résidences sociales permettent de répondre à des demandes multiples et variées (jeunes travailleurs ou apprentis, personnes en grandes difficultés sociales ou psychiques ) et parfois très spécifiques (travailleurs immigrés). L accroissement éventuel des possibilités d accueil en résidence sociale doit aller de paire avec une exigence de qualité. Plusieurs résidences sociales complémentaires sont implantées à Besançon : Les foyers de jeunes travailleurs offrent environ 360 lits répartis sur 2 sites, - le FJT 12 les Oiseaux (160 places aux Chaprais et 40 dans des appartements à Palente), places pour la résidence sociale "la Cassotte" dans la rue du même nom. Les foyers SONACOTRA 13, auparavant destinés à accueillir des personnes venues d Afrique du Nord, pour un total de 400 logements, Les résidences sociales de la Compassion (22 appartements) gérées par l ADDSEA et le Centre Départemental de l Enfance (8 logements) permettent aux personnes en difficultés l accès à un logement et offrent un accompagnement social, À Besançon se situent 2 maisons-relais, pour lesquelles aucune durée de séjour n est imposée : - la pension de famille située rue Dornier, patrimoine de l OPMHLM, loge une douzaine de personnes isolées, - "Les invités au Festin" qui accueille des personnes rencontrant des difficultés psychiques. Les structures d'accueil des populations en difficulté dans la CAGB audab Les Glacis 11 PDALPD : Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées 12 FJT : Foyer des Jeunes Travailleurs audab Les Géraniums Source : CAGB audab Cassote 13 SONACOTRA : SOciété NAtionale de COnstruction pour les TRAvailleurs 28

31 Les autres dispositifs d hébergement L agglomération bisontine offre une gamme d hébergement relativement complémentaire. Ces dispositifs, majoritairement implantés à Besançon, peuvent être schématiquement classés en 4 entités : l hébergement d urgence, les logements "ALT", les CHRS 14, l accueil des demandeurs d asile. L hébergement d urgence L hébergement d urgence propose des solutions pour la nuit. Il est destiné à des personnes très désocialisées ou en situation d urgence extrême. Dans la CAGB, "Les Glacis" (34 places gérées par le CCAS 15 de Besançon) et le "Sacré-Cœur" (10 places du Secours Catholique) remplissent cette mission. En hiver, un dispositif spécifique est mis en place et des places supplémentaires sont offertes par diverses structures. Les logements "ALT" Les appartements "ALT" sont loués par des associations ou des CCAS. Ils sont destinés à accueillir temporairement (de quelques jours à plusieurs mois) des publics aux problématiques très variées : femmes victimes de violence, personnes sans domicile, expulsées, sortants d hôpitaux L ADDSEA 16 par le biais du centre de la "Double-Ecluse" situé à Rancenay (49 places) et de la résidence "Veil-Picard" (18 places) offre environ 70 places. L association "Le Roseau" et le CCAS de Besançon proposent, souvent au sein du parc social, une dizaine d appartements. Les structures d'accueil des populations en difficulté dans la CAGB Source : CAGB Les Centres d Hébergement et de Réinsertion Sociale (CHRS) Les CHRS offrent à la fois une solution d hébergement et un accompagnement social visant à une autonomie de la personne. L agglomération comprend 5 structures répondant à cet objectif pour un total de plus de 150 places : "Le Roseau" et "Solidarité Femmes" qui s adressent à un public féminin, souvent accompagné d enfants (60 places), Le foyer "Julienne Javel" (48 places) à Chalezeule et le CHRS "Gare" (16 places), qui prennent en charge des hommes en grande difficulté et sortant de prison, "Les Géraniums" (CCAS de Besançon), dans le quartier Battant, qui accueille indifféremment des couples ou des personnes isolées (34 places). audab J. Javel 14 ALT : Allocation Logement Temporaire CHS : Centre d Hébergement et de Réinsertion Sociale 15 CCAS : Centre Communal d Action Sociale audab Le Roseau 16 ADDSEA : Association Départementale du Doubs de Sauvegarde de l Enfant à l Adulte 29

32 Enfin, le quartier de Planoise accueille l immeuble "le Forum" (géré par le CCAS de Besançon), dans un secteur de rénovation programmée. Cet outil a un rôle important dans le dispositif d hébergement des personnes en difficultés. Il a pour vocation d accueillir et d aider un public hétérogène (plus d une centaine de personnes) dont la majeure partie, compte-tenu de ses difficultés particulières, ne peut être hébergée par d autres structures. Les dispositifs pour demandeurs d asile Les possibilités en matière d accueil de demandeurs d asile s élèvent à près de 270 places et se répartissent entre les structures suivantes : ADDSEA (CADA "Lafayette" et ALEPH 17 ) 130 places dans 23 appartements à Besançon, Association d Hygiène Sociale du Doubs, 100 places (dont 40 à Beure), SONACOTRA, 40 places dans le quartier de Trépillot à Besançon. A cela s ajoutent 36 places gérées par le CCAS de Besançon au Centre Provisoire d Hébergement pour les demandeurs d asile ayant obtenu le statut de réfugiés. Les structures d'accueil des populations en difficulté dans la CAGB Source : CAGB La nécessité de travailler sur la fluidité des parcours des personnes en difficultés Des passerelles existent entre les multiples solutions proposées aux personnes en difficultés, même si leurs fonctions ou logiques d intervention sont différentes. Il en est ainsi, par exemple, pour les appartements "ALT" et les CHRS, ou entre ces derniers et les résidences sociales. Par ailleurs l arrivée massive de réfugiés politiques d Europe de l Est engendre une demande forte de grands logements dans le parc social. L analyse des besoins d hébergement et de logement d insertion peut difficilement s opérer segment par segment. Mais il est évident que les solutions proposées par les structures d accueil et d hébergement apparaissent aujourd hui globalement saturées. Afin de permettre un turn-over plus important dans ces structures et éviter leur saturation, il convient avant tout de permettre l accès à un logement social pour les personnes accueillies. Cela nécessite une production supplémentaire de logements locatifs adaptés à coût modéré et le prolongement de dispositifs efficaces d accompagnement des personnes. 17 CADA : Centre d Accueil pour Demandeurs d Asile ALEPH : Accès au Logement Et Participation des Habitants 30

33 Certaines spécificités du parc Le logement étudiant L agglomération bisontine est un pôle étudiant de taille régionale. En 2003, près de jeunes sont inscrits à l Université et dans les autres structures d enseignement supérieur. Le parc locatif bisontin accueille une grande partie des étudiants, même si une part d entre eux loge chez leurs parents. Le CROUS, suite à la création de nombreuses résidences pour étudiants au cours des années 1990 dispose aujourd hui en gestion propre d un patrimoine de logements : situés à la Bouloie, 280 en centre-ville et 88 dans le quartier Planoise. Ces logements, gérés par le CROUS, appartiennent à l Etat (1 745 logements), Habitat 25 (199), l office HLM (197), la SAFC (140) et la SAIEMB (117). Le parc du CROUS offre deux types de logements : la chambre (73,3% de l offre) ou l appartement (26,7%, dont une grande partie de T1 et T1 bis). Le parc locatif privé abrite de nombreux étudiants résidant principalement dans le centre-ville de Besançon. Près de logements sont concernés avec une montée en puissance de la colocation. D autres, moins nombreux, résident dans le parc social public ou dans des appartements meublés. Les logements étudiants à Besançon Source : Crous Le parc bisontin, en raison du nombre important de petits logements, permet de répondre globalement à la demande, d autant plus que les effectifs d étudiants semblent stabilisés. Le développement de la colocation sollicite également les logements de plus grande taille du parc privé. Cependant, la hausse générale des loyers génère un surcoût important pour les étudiants, comme pour la plupart des locataires. Elle risque à moyen terme d engendrer des difficultés de logement. En l état actuel de son parc, le CROUS ne peut répondre à l ensemble des demandes formulées. CROUS Pavillon Courbet CROUS Pavillon Dalloz Le logement des personnes âgées Les projections démographiques envisagent une augmentation importante du nombre de personnes âgées. En 2000, les personnes de plus de 80 ans représentent personnes. Elles seront en 2010 puis en Ces perspectives posent la question de la prise en charge des personnes les plus dépendantes. A ce jour, près de personnes âgées sont bénéficiaires de l APA : 80% d entre elles résident à Besançon. Par ailleurs, la plupart de ces personnes continuent d occuper leur domicile : seulement 260 bénéficiaires résident dans un établissement d accueil. Les établissements d'accueil des personnes âgées au 1er trimestre 2005 Source : DRASS - Fichier Finess 31

34 Besançon concentre les deux tiers des 21 établissements d hébergement des personnes âgées, qui offrent au total places. La diversité de l offre d accueil et de traitement (social, médical, ) semble adaptée aux besoins actuels. Mais certaines problématiques lourdes restent à l écart de toute prise en charge, notamment la maladie d Alzheimer. Un parc de logements vacants concentré à Besançon Le parc de logements vacants peut être considéré comme une réserve locative potentielle. En mars 2004, logements (soit 7% du total des résidences principales) sont inoccupés depuis plus de 6 mois dans le territoire de la CAGB dont 89% à Besançon*. Les autres se localisent en périphérie et plus précisément dans 7 communes qui concentrent à elles seules 42% des logements non occupés de la communauté d agglomération hors Besançon : Beure (68 logements), Saône (38), Franois (26), Pouilley-les-Vignes (25), Mamirolle (24), Thise (22) et Grandfontaine (20). Selon l INSEE, la moitié des logements vacants présents dans la ville de Besançon ne comptent qu une à deux pièces. Répartition des logements vacants à Besançon Source : EDF - Premier trimestre 2004 A Besançon, les quartiers de la Boucle (981 logements) et de Battant (400) sont les deux principaux foyers de concentration de logements vacants. Il s agit vraisemblablement de petits logements, parfois vétustes, mais également d arrières boutiques excluant un usage d habitation. D autres quartiers se révèlent aussi concernés par la vacance comme le bas des Chaprais et de Fontaine-Argent (247 logements), Saint-Ferjeux et la Butte (entre 160 et 190 logements) et de grandes artères comme les rues de Dole ou de Chalezeule. Dans le parc public, la vacance est peu importante. Une vacance est "organisée" dans les secteurs ORU des Clairs-Soleils (162 logements inoccupés) et Planoise, liée aux opérations "démolition reconstruction" réalisées dans ces quartiers. L habitat indigne Une partie du parc de la CAGB est composée de logements où les critères de confort et de salubrité ne sont pas tous respectés. Un logement est considéré inconfortable dès lors qu il manque au moins un équipement sanitaire tel un WC, une douche Un des facteurs de risque d inconfort réside dans l ancienneté des logements. La CAGB comprend logements construits avant 1948 dont 80% sont localisés à Besançon et plus particulièrement dans les quartiers du centre ville et des Chaprais. La constante diminution des logements à loyer très bas, constatée notamment par les * Source EDF 32

35 commissions du FSL 18 dans le cadre de l examen des dossiers d aides à l installation, tend à montrer que ce parc se contracte naturellement sans pour autant disparaître. Les cas d habitat insalubre constatés par les services de l Etat et les communes sont très peu nombreux. Le nombre estimé de logements inconfortables est d environ dans la CAGB dont à Besançon. Cette réalité comptable doit être nuancée car beaucoup de situations ne sont pas déclarées. Les cas d habitat insalubre concernent aussi bien des propriétaires occupants que des locataires très défavorisés qui peuvent être réticents à attirer l attention des pouvoirs publics sur l état de leur logement. L observation des différents parcs de logements de la CAGB (propriété occupante, locatif privé ou public) révèle de fortes disparités géographiques au sein de chacun d eux. Le territoire de l agglomération se caractérise nettement par un clivage entre le centre et la périphérie. En périphérie, la faible rotation des ménages accédants à la propriété peut entraîner des déséquilibres dans la pyramide des âges et, à terme, un vieillissement massif des populations de ces communes et la sous-utilisation de leurs équipements publics (écoles, ). Il conviendrait à l avenir, comme le préconise la loi SRU, de favoriser une mixité sociale au travers d une mixité des statuts et des parcours résidentiels. En ce sens, l existence d une offre locative sur l ensemble des communes est hautement souhaitable. L observation des trajectoires résidentielles des ménages de la périphérie, et notamment les plus âgés s avère également indispensable. Il convient de veiller à l état du parc. Le nombre important de propriétaires-occupants en situation modeste peut engendrer un risque de dégradation de certaines copropriétés. Cette réalité demeure mal connue et une étude doit être envisagée. L obsolescence de certains immeubles du parc locatif public et la forte densité de ménages en diffi cultés de certains quartiers nécessitent des opérations de renouvellement et de réhabilitation conséquentes. Il convient à l avenir de veiller à l équilibre de l offre d habitat social dans l ensemble du territoire (ainsi qu au peuplement des sites fragilisés). 18 FSL : Fonds de Solidarité Logement 33

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37 DES TENSIONS FORTES SUR LES MARCHÉS DU LOGEMENT DE L AGGLOMÉRATION BISONTINE 35

38 Des parcours résidentiels de plus en plus complexes pour les ménages Quelques éléments pour comprendre La communauté d agglomération accueille des populations dont le parcours résidentiel est rythmé par leur âge, leur appartenance à une catégorie socioprofessionnelle et la composition de leur ménage. L analyse de la répartition des ménages dans les différents parcs permet de mieux saisir la réalité des parcours 19. Répartition des ménages dans les trois couronnes de l'aire urbaine de Besançon selon la position dans le cycle de vie Source : INSEE - RP99 Le parc locatif privé est majoritaire au début du parcours résidentiel. Il accueille alors les personnes isolées ou jeunes couples sans enfant. Son importance se réduit au fur et à mesure que la famille s agrandit, pour laisser place à la propriété occupante. En fin de parcours résidentiel (après 80 ans), le parc locatif privé reprend un peu de son importance au profit du statut de propriétaire. Le parc social conserve une part quasiment égale suivant la position des ménages dans les cycles de vie. Cela signifie qu il s adresse et joue pleinement son rôle d accueil des ménages modestes quelle que soit leur situation familiale (jeunes, couples avec ou sans enfants, personnes âgées ). Mobilité et tensions dans les parcs bisontins L analyse de la mobilité des "emménagés récents" 20 lors du recensement de 1999 permet de mesurer la fluidité des marchés du logement. Un taux de mobilité trop faible indique que les choix en matière de logement des ménages sont restreints. A contrario, un chiffre trop élevé interpelle sur la qualité des parcs de logements concernés. Il faut souligner que lorsqu un logement change d occupants, 3 ou 4 autres peuvent se libérer par "effet de chaîne". Un blocage dans un ou plusieurs segment(s) entraîne mécaniquement des tensions sur l ensemble de la trajectoire résidentielle. Chaque année, 13,7% des ménages de la CAGB changent de logement. Il convient d ores et déjà de distinguer la ville centre dont le taux de mobilité annuel est globalement supérieur à 17%, et la périphérie où il est de 8%. Fort logiquement, ces chiffres s avèrent faibles en propriété occupante : le taux varie entre 5,3% à Besançon et 3,8% pour les communes de la périphérie, ce qui correspond environ à changements de propriétaires par an dans la CAGB. En revanche, le taux de mobilité du parc locatif privé se révèle fort et équilibré 19 Les couples et les isolés de plus de 30 ans ne sont pas concernés par ces graphiques. 20 Etude réalisée par l OLAP en novembre Le taux de mobilité des emménagés récents correspond aux ménages mobiles au cours des 17 mois précédents le recensement de 1999 dans l aire urbaine de Besançon. Les données analysées doivent être appréhendées comme des tendances qu il s agira d observer. 36

39 (entre 26% en périphérie et 27% à Besançon) : un logement change de locataire tous les quatre ans. Entre ces deux extrêmes, le parc social de la CAGB affiche un taux moyen d environ 15%. Répartition des ménages en fonction du statut d'occupation selon la position dans le cycle de vie Source : INSEE - RP99 Une analyse plus fine des "emménagés récents" révèle une tendance à l accentuation des écarts entre les quartiers : les quartiers où dominent les propriétaires classés dans les CSP 21 supérieures en accueillent de plus en plus et, à l inverse, les secteurs d habitat public dont l occupation est déjà précarisée concentrent un nombre croissant de personnes défavorisées. Dans ce segment du parc social dit "à occupation précarisée", le taux de mobilité s avère légèrement plus faible que pour l ensemble du parc social (respectivement 13,9% et 14,8%). Les populations sont davantage "captives" de leur logement, tout en continuant à se fragiliser. Par contre, le parc social en périphérie et/ou récent remplit un rôle d étape résidentielle pour un public jeune et actif. L importance particulière du parc locatif privé La moitié des emménagements annuels se déroule dans le parc locatif privé : logements de ce type changent d occupants tous les ans dans l agglomération (contre logements sociaux). Le taux de mutation du parc de décohabitation est logiquement très fort : il concerne les étudiants, jeunes ménages, Le parc locatif privé "à occupation sociale" se caractérise quant à lui, par un taux de mobilité assez faible. La présence de retraités, mais également l impossibilité pour les ménages modestes d accéder à un autre logement, notamment par le biais de l accession à la propriété, peut expliquer en partie cet état de fait. La difficulté pour les ménages modestes d accéder et/ou d évoluer dans le parc privé, due à une spécialisation de ses différents segments (décohabitation, transition, familiale, sociale), devient une réalité de plus en plus tangible. Un changement de parc délicat Un nombre croissant de ménages rencontre des difficultés pour évoluer d un parc de logement à un autre, voire d un segment du parc à un autre. Le parcours résidentiel classique des jeunes familles notamment, passant schématiquement du locatif privé à l accession à la propriété, est rendu délicat par la hausse des coûts du foncier et de l immobilier. D autre part, les loyers à la relocation s avèrent beaucoup plus élevés dans le parc privé. Le taux de rotation à l intérieur de celui-ci risque de baisser et l offre de logements en location à prix raisonnable diminuer. Enfin, les logements neufs dont la production récente est importante (suite à la Loi Urbanisme et Habitat de CSP : Catégories Socio-Professionnelles 37

40 instituant le "De Robien"), sont proposés à des niveaux de loyers élevés. Bien évidemment, les ménages modestes résidant dans le parc public voient également leur possibilité d évolution dans la trajectoire résidentielle obérée par cette hausse globale. Rendre plus fluide le marché du logement passera, à la marge, par une production plus importante de logements sociaux. Mais il est également possible de penser que la "bulle spéculative des loyers" finisse par se stabiliser, car il n y a plus d adéquation entre ressources des ménages et prix de l immobilier en général. Des phénomènes de vacance dans le parc privé apparaissent déjà dans certaines grandes villes de France L augmentation des coûts relatifs au logement est une réalité nationale depuis plusieurs années et perturbe les parcours résidentiels. A titre d exemple, le prix des maisons individuelles a cru de 72% entre 1998 et Parallèlement, le pouvoir d achat des français a progressé d un peu moins de 21% entre 1993 et 2003 et de moins de 6% sur les 3 dernières années. Des coûts liés au logement qui augmentent très fortement Prix du m² du foncier en lotissement au 01/01/2004 Source : ADIL25 Conception et réalisation : ADIL25 Un doublement du prix du foncier entre 1993 et 2003 Le prix du foncier non bâti est un élément essentiel dans la détermination des coûts en matière de logement. Il influe sur les montants des projets d accession, mais peut aussi pénaliser, voire empêcher, la réalisation de programmes de logements sociaux. Le prix des terrains en lotissement (20% du total des ventes) se révèle être un indicateur fiable, alors que l étude des terrains vendus en diffus s avère très délicate. De manière générale, la hausse des prix qui s accentue ces dernières années est imputable à la combinaison de divers facteurs : Une demande toujours supérieure à l offre, Des taux d intérêts pour les prêts au logement au plus bas, Une conjoncture économique "morose" qui conduit les ménages à investir dans la pierre plutôt qu en bourse. A l instar du constat national, les prix moyens au m² des terrains en lotissement ont augmenté fortement. Cette hausse s élève à +75% à Besançon entre 1993 et 2003 et les prix ont en moyenne doublé dans la périphérie, avec une accélération de la hausse depuis La dynamique des ventes en lotissement se révèle particulièrement forte depuis 2002 malgré la hausse des prix. 38

41 Néanmoins, le marché n est pas homogène. La ville de Besançon demeure la zone où le prix du terrain s avère le plus élevé du département (72,28 /m² en 2003 contre 47,96 /m² à Montbéliard par exemple). En 2003, la périphérie proche se situe au second rang des secteurs du département pour la cherté du terrain à bâtir (7ème place en 1993) et les coûts d achat en deuxième couronne de Besançon ou à Montbéliard sont équivalents. Une tendance de fond existe depuis 1996 avec la montée croissante des périphéries dans le marché du terrain au détriment de Besançon. En 2003, la moitié des terrains a été écoulée dans l agglomération hors Besançon (soit 135 lots), et près de 120 lots ont été écoulés en dehors de l agglomération, dans la partie rurale du bassin d habitat de Besançon. Pour autant, l agglomération bisontine, et particulièrement la ville centre, dispose encore de réserves foncières relativement importantes. Au 1er janvier 2004, il fallait 3,8 mois pour écouler théoriquement l ensemble des disponibilités foncières, contre 6,2 mois au 1er janvier 2003 et 11,2 mois un an auparavant. Cette baisse des stocks peut avoir comme répercussion une hausse des prix du foncier dans l agglomération. En parallèle, la taille moyenne des parcelles est en hausse. Ainsi entre 2000 et 2003, la surface moyenne des terrains destinés aux constructions individuelles est passée de 813 m² à m² (+ 289 m²) et celle destinée aux logements collectifs de 182 m² à 242 m² (+ 60 m²). Au cours de cette période, 306 hectares ont été consommés pour le logement, (75 par an) ; soit 1,41 fois la surface prévue par le SDAB. Il existe, là encore, une distinction entre Besançon et la périphérie : dans la ville centre, le déficit important de production de logements neufs (par rapport aux préconisations du SDAB) et la surreprésentation du collectif (85% du total) a engendré une sous-consommation foncière (une douzaine d hectares en moins par an environ). En revanche, les secteurs périphériques consomment leur foncier de manière très conséquente. La construction de plus de 566 logements au sud-ouest de l agglomération a engendré l utilisation de 64 hectares entre 1999 et La consommation a été intense dans les communes septentrionales de la CAGB (Châtillon-le-Duc, Tallenay, ) et, dans une moindre mesure, dans le secteur "Nord-Ouest". Le phénomène d étalement urbain se révèle assez perceptible dans ces communes où la construction de logements individuels demeure très dynamique. Dans le secteur du "Plateau", la sur-consommation foncière (double des objectifs du SDAB) s explique par la grande taille des parcelles (1 256 m²). Le marché du foncier présente un fonctionnement qui peut apparaître paradoxal : l augmentation du coût du foncier se conjugue avec une consommation de plus en plus rapide des disponibilités. Les ménages et les promoteurs sont donc disposés à consacrer à l acquisition de terrains prêts à bâtir des montants croissants Kilomètres Ouest Logements commencés par secteur entre 1999 et 2003 Sud-Ouest Nord Besançon Logements Individuels Collectifs Est Plateau Source : DRE - Fichier Sitadel Transactions immobilières - Prix moyen au m² Source : ADIL25 Conception et réalisation : ADIL25

42 La nécessité affirmée par le SDAB de ne pas sur-consommer la ressource foncière pourrait entraîner un nouveau renchérissement des prix si une politique foncière volontariste n est pas mise en œuvre. L équilibre financier d opérations d habitat social dans l agglomération devient alors très difficile. Prix et hausse du loyer du parc privé en 2004 Source : ADIL - Rapport loyer 2003 Un marché de l immobilier ancien qui croît fortement depuis 3 ans Entre 1997 et 2001, la hausse des prix de l immobilier dans l ancien s élevait à 7,3% dans le bassin d habitat de Besançon. Cette augmentation "modeste" s avère en grande partie liée à la stagnation, voire à la baisse des prix, constatée sur les petits logements (1 et 2 pièces), qui représentent près du quart du total des transactions. Ainsi, pour le seul bassin d habitat de Besançon, le prix moyen au m² des logements de 1 et 2 pièces a diminué de 1,4% alors que celui des 5 pièces et plus augmentait de 22,1%. Entre 2001 et 2004, les prix de l immobilier en collectif ont fortement progressé. (entre 25% et 30%). A ce jour, le prix moyen d un logement ancien à Besançon approche / m². (750 euros dix ans auparavant). A titre indicatif, notre agglomération se situe dans la moyenne basse des prix en France*. La cherté du foncier en proche périphérie conduit certains accédants vers le marché de l ancien, notamment pour l achat de maisons individuelles. Les prix s avèrent, en moyenne, plus élevés en proche périphérie qu à Besançon (entre 1999 et 2001) ; ils se rapprochent de ceux du secteur frontalier, historiquement très cher. Les prix élevés des maisons et la rareté de l offre peuvent aussi induire un report de la demande vers les appartements. Hausse des loyers selon le nombre de pièces Source : ADIL25 - Rapport loyers 2003 Le prix du neuf en constante augmentation malgré une offre conséquente Le prix moyen des appartements dans le neuf à Besançon (qui concentre l essentiel du marché) ne cesse d augmenter depuis quelques années et particulièrement en 2003 (+10 à +12% par rapport à 2002**). En 2004, Il faut compter euros le m² pour un logement neuf. L augmentation s élève à 32% depuis L investissement massif des particuliers ou des promoteurs dans la pierre en vue d une mise en location, la hausse des prix du BTP, peuvent expliquer ces hausses qui ne sont pas propres à Besançon. Les dispositions fiscales telle la loi De Robien incitent également les propriétaires à investir dans le parc locatif privé neuf. Cet engouement est confirmé par les chiffres de la DRE***. Le nombre de logements mis en vente et vendus augmente depuis Les produits de qualité connaissent les plus fortes progressions de prix. * source : FNAIM ** source : Observatoire Notarial du Doubs *** source : Commercialisation des logements neufs en Franche-Comté : 2ème trimestre

43 Une forte hausse des prix de loyer du parc privé L agglomération de Besançon affiche un loyer moyen mensuel au m² d environ 6,60 (hors charges) au 1er janvier 2004, avec très peu de différence entre la ville centre et sa périphérie. Cela correspond à une augmentation annuelle du niveau des loyers de +2,8%. A titre de comparaison avec d autres villes de France, Besançon se situe en dessous de la moyenne établie à 6,93 /m². Au fil des années, l écart tend cependant à se réduire. Niveau des loyers en 2002 Source : ADIL25 Conception et réalisation : ADIL25, 2002 Au cours de la décennie , le loyer moyen au m² a cru de 41,7% à Besançon. Si les petits logements (1 et 2 pièces) ont augmenté de 35,2%, les 3 et 4 pièces ont connu les évolutions maximales, respectivement + 46,5% et + 38,1%. En 2003, il fallait compter en moyenne à Besançon : 9,6 /m² pour un logement de 1 pièce (soit 192 Euros pour un appartement de 20 m²), 7,3 /m2 pour un 2 pièces, 6,3 /m² pour un 3 pièces (soit 315 Euros pour un logement de 50 m²), 5,8 /m² pour un 4 pièces, 5,4 /m² pour un 5 pièces et plus. Les augmentations de loyers sont imputables à une hausse des prix à la relocation (principal moteur de la hausse des loyers dans le parc locatif privé de Besançon), mais aussi à des augmentations appliquées par les propriétaires. L évolution récente et croissante de l Indice du Coût de la Construction (+ 4,58 % au 3ème trimestre 2004), qui sert de base de calcul à la réévaluation des loyers, constitue un facteur aggravant de ce phénomène. A partir du 1er juillet 2006 un nouvel indice de référence plus réaliste et plus favorable au locataire sera mis en œuvre. Il devrait permettre de contenir l augmentation des loyers. Les logements de taille moyenne s avèrent les plus recherchés. Ils répondent à la demande de nombreux locataires dont les profils sont variés : jeunes décohabitants, actifs en début de parcours professionnel et résidentiel, jeunes ménages, personnes retraitées, D un point de vue géographique, les secteurs du Plateau et de l Est de l agglomération se caractérisent par les niveaux de loyers moyens les plus faibles de la CAGB. A l inverse, les secteurs de l Ouest, du Nord et du Nord-Ouest ont des prix moyens à la relocation plus importants que ceux pratiqués à Besançon. audab Mont de Bregille 41

44 Les loyers du parc privé 1,5 fois plus élevés que ceux du parc social A titre de comparaison, les loyers du parc social ont cru d environ 20% entre 1996 et Ils se situent en 2004 pour les logements financés en PLUS à 4,54 le m² de surface utile et à 4,03 pour les PLA I à Besançon et ses alentours (respectivement 4,22 et 3,74 en périphérie). Les plafonds de loyers des PST (Programmes Sociaux Thématiques) sont identiques à ceux des PLA I, alors que les logements privés conventionnés ne doivent pas dépasser 4,32 le m² à Besançon. Les prix en loyer libre sont donc supérieurs de 50% à ceux pratiqués dans le parc social public mais aussi privé (PST, logements conventionnés). Depuis une décennie, 800 logements supplémentaires sont édifiés annuellement dans le parc privé de la CAGB (sauf en 1997). A cela s ajoute en moyenne annuelle 200 logements sociaux (hors résidence universitaire) auxquels doivent être retranchés une soixantaine de logements pour cause de démolition. La production de logements passe essentiellement par la construction neuve. A Besançon, la réhabilitation, et les redivisions jouent également un rôle dans la croissance du parc de logements. Entre 1999 et 2003, logements ont été construits à Besançon, essentiellement en collectif, contre dans les communes de la périphérie. Annuellement le rythme de production neuve dans la ville centre est inférieur aux préconisations du Schéma Directeur. A l inverse, dans les secteurs Sud-Ouest et Nord de l agglomération, ce rythme est supérieur à celui planifié. La construction neuve dans la CAGB de 1990 à 1998 Source : DRE Une construction cependant dynamique depuis le début des années 90 Cette évolution notable constitue aussi un phénomène nouveau dans la répartition des logements construits : depuis 1998, le rythme de la construction en périphérie est équivalent à celui de Besançon. Durant la période précédente, de 1990 à 1998, plus des ¾ des logements neufs se situaient dans la ville centre, du fait principalement d opérations de construction de logements collectifs entre 1993 et Cependant, les logements bisontins de petite taille (T1 et T2) représentent 30% de la La construction neuve dans la CAGB de 1999 à 2003 Source : DRE 42

45 production, contre 7% seulement en périphérie. Si les logements de taille moyenne (40% de la construction neuve) se répartissent équitablement au sein de la CAGB, la périphérie capte plus de 70% des T5 et T6. Entre 1990 et 2001, plus de maisons individuelles ont fait l objet d un permis de construire dans la CAGB, dont 1 sur 5 à Besançon. Au cours des cinq dernières années, seules deux communes de la périphérie bisontine ont mis en chantier un nombre de logements collectifs plus important que de maisons individuelles (Saône et Osselle). Pour toutes les autres, la construction de logements individuels s avère dominante. Ces phénomènes génèrent un déséquilibre entre la ville centre et les autres communes de l agglomération. Cette évolution est provoquée par le départ des familles "nombreuses" vers la périphérie, mais également par le développement à Besançon d un parc de petits logements qui attire davantage des personnes isolées ou des couples sans enfant. Il s agit d un déséquilibre structurel important dont il convient de tenir compte afin d assurer un développement plus harmonieux de l agglomération dans son ensemble. En périphérie, la construction de maisons individuelles implique une consommation plus importante du foncier : entre 1990 et 2001, plus de 10 hectares ont été consommés à Châtillon-le-Duc, Montferrand-le-Château, Saône ou encore Roche-lez-Beaupré. L ensemble des segments du marché de l habitat, à l exception des logements locatifs sociaux, a connu des hausses de prix extrêmement importantes alors même que le nombre de transactions ne faiblissait pas. Les tensions sur l ensemble du marché de l habitat s avèrent de plus en plus fortes, sur le territoire de la CAGB comme dans l ensemble des agglomérations françaises. Cette tendance ne semble pas devoir s inverser à court terme. Aussi, les trajectoires résidentielles d un nombre croissant de ménages se trouvent perturbées et limitées car le budget à consacrer au logement devient diffi cile à supporter. Proposer des solutions à des coûts acceptables sur l ensemble des communes de l agglomération apparaît comme un des objectifs principaux du PLH. La constitution de réserves foncières, afi n de les consacrer à l habitat, et notamment social, est une priorité du PLH. Consommation foncière moyenne par logement neuf construit (m²) Source : DRE 43

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47 AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE ET PLH 45

48 Le Programme Local de l Habitat s inscrit dans un environnement institutionnel et réglementaire en matière d aménagement du territoire dont il convient naturellement de tenir compte. A l inverse, les préconisations du PLH pourraient impacter sur la morphologie globale de l agglomération. Il s avère donc indispensable de mettre en exergue les éléments essentiels en matière de prospective, d urbanisme et de transports avant de finaliser la politique d agglomération en matière d habitat. Le Schéma directeur : un document référence Représentation schématique des polarités urbaines à conforter Source :Syndicat Mixte Le Schéma Directeur et le Schéma de Cohérence Territoriale appelé à lui succéder, documents-cadres en matière d aménagement de l agglomération, comportent des préconisations fortes dans le domaine de l habitat, auxquelles le PLH doit se conformer. Une production souhaitée de logements par an Le Schéma Directeur envisage pour l Agglomération Bisontine une population de habitants d ici 2020 nécessitant la production d un peu plus de logements par an. Ces prévisions prennent en compte la réduction de la taille des ménages, les besoins en renouvellement du parc (désaffectation des logements vétustes, changements d usage ) et les besoins structurels liés à la vacance indispensable à la fluidité du marché. La prise en compte du vieillissement de la population s avère importante, notamment par le biais de la création de logements adaptables et accessibles. La qualité de l environnement dans l agglomération bisontine étant particulièrement notable, il convient de limiter autant que possible l étalement urbain et de préserver les coupures vertes entre les différents bourgs afin d affirmer leur identité. Requalification et réutilisation des espaces urbains denses, utilisation des espaces disponibles au centre des villages, gestion foncière raisonnée sont par conséquent à privilégier selon le SDAB. Il est prévu que la réalisation des logements attendus d ici 2020 engendre la consommation d environ hectares (déjà urbanisés ou pas) localisés pour moitié à Besançon. Pour ce faire, la densité de logements individuels devra se situer entre 11 et 14 par hectare, cette fourchette s élevant entre 30 (en périphérie) et 65 (à Besançon) pour le collectif. 46

49 Un objectif de production de logements décliné par secteur et par nature de parc Les deux-tiers des logements neufs doivent être produits à Besançon, les autres secteurs se répartissant environ 5% chacun des logements mis sur le marché. 30% des logements neufs de Besançon seront des maisons individuelles contre 70% de logements collectifs, cette proportion est inversée en périphérie. L articulation du PLH avec les documents d urbanisme des communes Etat d'avancement des documents d'urbanisme locaux au 26 juillet 2005 Source : DDE 25 Il s avère important de passer d une offre relativement spécialisée entre la périphérie (logement individuel avec une part de collectif très faible) et la ville centre (90% de collectif) à une offre plus équilibrée, avec notamment du locatif (social et privé) sous forme de petit collectif dans les communes de la périphérie. Cette diversité est de nature à favoriser les parcours résidentiels dans l agglomération. Des polarités urbaines à conforter Le Schéma Directeur met également en exergue les villages de la périphérie qui concentrent des services et équipements de proximité. Les bourgs-centres (Saône, Rochelez-Beaupré/Novillars) ou polycentres (Franois/Serre-les-Sapins/Pouilley/Pirey) ainsi déterminés seront logiquement les supports privilégiés, mais pas exclusifs, de l offre nouvelle d habitat. Le développement des logements doit en effet suivre les réseaux de transports et des services afin de ne pas générer une demande nouvelle en la matière. A ces secteurs s ajouteront, sans doute, les communes concernées par l édification de la gare TGV d Auxon, élément structurant de l agglomération bisontine à l avenir. Il s avère délicat de dresser un état des lieux des documents d urbanisme des 59 communes de l agglomération : Plans d Occupation des Sols, cartes communales ou dans l avenir les Plans Locaux d Urbanisme. Mais les documents d urbanisme communaux doivent s avérer compatibles avec le futur SCoT et avec le PLH. 47

50 Les objectifs essentiels du PLH devront être déclinés localement, en fonction des réalités propres à chacun des territoires. De manière générale, la cohérence entre les politiques "habitat" des communes et de l agglomération devra être affichée lors des procédures d établissement ou de révision des documents d urbanisme. Pour ce qui concerne particulièrement la commune centre, il apparaît que les ambitions mentionnées dans le projet de PLU rejoignent naturellement celles affichées par l agglomération : Privilégier la reconstruction de la ville sur elle-même par le biais d opérations de renouvellement urbain ou en réservant de vastes emprises foncières (aujourd hui propriété de l Etat et de la SNCF) pour y construire des logements, Veiller à promouvoir dans l ensemble des quartiers la mixité des types d habitat et des populations afin de favoriser le rééquilibrage socio-démographique des différents secteurs, Prendre en compte le vieillissement général de la population. Nombre de logements sociaux démolis par quartiers jusqu'en 2004 Source : DDE 25 Des Opérations de Renouvellement Urbain (ORU) à l échelle de l agglomération Le renouvellement urbain est un élément essentiel en matière de structuration de l agglomération. A Besançon, deux ORU 22 concernent les quartiers de Clairs-Soleils et de Planoise. Elles ont pour objectif de lutter contre leur dévalorisation. L intervention de l ANRU 23 et de l ensemble des partenaires impliqués dans ce dossier (Collectivités territoriales, bailleurs sociaux, gestionnaires du 1%...), ainsi que l octroi de prêts à des taux préférentiels aideront à reconstituer une offre de logements de qualité. Les Clairs-Soleils : Le processus de requalification globale de ce quartier fortement stigmatisé, situé dans un site remarquable, vise notamment à améliorer et diversifier le parc immobilier. Ce projet s inscrit également dans la stratégie de développement du secteur Est de Besançon et doit permettre de remédier aux carences en matière de qualité des espaces publics, de fonctions commerciales ou d équipements publics. L ORU prévoit la démolition d environ 320 logements (rue Mirabeau et rue de Chalezeule) et la reconstruction de 192 logements publics (175 PLUS et 17 PLAI), 117 logements locatifs privés (par le biais de la Foncière Logement) et 44 en accession sur le secteur à échéance Démolition de logements sociaux prévue à partir de 2005 par quartier Adresse Lgts prévus à la démolition Source : DDE 25, Ville de Besançon Bailleur Année Montrapon 4 à 6, cité Bouloie 30 SAFC à 10, cité Bouloie 40 SAFC à 73, rue Mirabeau 56 OPMHLM 2005 Clairs Soleils 75 à 83, rue de Chalezeule 80 OPMHLM à 67, rue de Chalezeule 64 OPMHLM , rue de chalezeule 32 OPMHLM rue de Cologne 94 SAFC 2005 Planoise avenue Ile de France 130 Habitat rue de Cologne 132 OPMHLM , rue Léonard de Vinci 50* OPMHLM 2008 et + * La résidence compte 100 places, soit 50 équivalent-logements 22 ORU : Opération de Renouvellement Urbain 23 ANRU : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine 48

51 La création d un "cœur de quartier" regroupant différentes fonctions de centralité est également prévue, ainsi qu un travail d envergure de recomposition urbaine. Au total, près de 40 millions d Euros sont investis, dont les deux tiers dans la réhabilitation et la reconstruction de logements. Planoise : Ce quartier de habitants, emblématique de l urbanisme des années 60 et 70, nécessite aujourd hui une revalorisation de son image et de son attractivité. Pour ce faire plus de 100 millions d Euros sont mobilisés dans une opération de grande envergure. Cinq actions prioritaires seront mises en œuvre entre 2005 et 2008 sur l ensemble du site : Création du pôle d animation (maison de quartier, médiathèque) au centre du quartier, Aménagement du parc urbain valorisant la partie sud de Planoise, Mise en œuvre d un programme d aménagement des espaces publics améliorant les liens entre les pôles commerciaux et les équipements, Création de locaux d activités pour répondre à la demande immobilière d entreprises intéressées par le classement en ZFU, Déconstructions ciblées et emblématiques et reconstructions d habitat plus divers s accompagnant d un vaste programme de réhabilitation. La démolition de plus de 350 logements situés au cœur du quartier (Ile de France, rue de Cologne, ) est prévue, ainsi qu éventuellement celle du centre d accueil "le Forum". Un nombre équivalent de logements seront reconstruits par les bailleurs sociaux et par la Foncière Logement sous forme de petits collectifs ou d habitat intermédiaire. Cette reconstruction se fera hors du quartier pour plus de 85% des logements. Le volet accession à la propriété aura sa place dans la nouvelle offre de logements de Planoise. Le but est de développer une mixité sociale en réduisant la part de logements publics du quartier : de 82% des logements (aujourd hui) à 75%. D autres opérations de démolition de moindre envergure, généralement couplées à des reconstructions, ont été engagées dans les quartiers de Pesty, Palente et Montrapon notamment. A cela s ajoute, depuis la mise en place du PLH en 1997, la réhabilitation de logements sociaux environ dans l ensemble des quartiers d habitat social alors que les opérations, plus légères, d amélioration de la qualité de service ont concerné un nombre encore supérieur d appartements. La somme consacrée à la réhabilitation s élève en moyenne à environ Euros par logement. Ville de Besançon ORU de Clairs-Soleil audab Clairs-Soleil Julien LAMBERT Planoise Emmanuel DUMONT Planoise 49

52 Un réseau de transports qui permet un développement équilibré de l habitat L implantation d habitat doit être privilégiée dans les communes de l agglomération où la desserte par les transports s avère fréquente afin d assurer une bonne relation entre le domicile, les services et équipements et le lieu d emploi. Le réseau de transport collectif de l agglomération bisontine dessert l ensemble des communes par autocars, à des fréquences variables et par train pour dix d entre elles. Un réseau de Transports en Commun routier articulé autour de quatre pôles d échange Le réseau de transport collectif routier périurbain relie l ensemble des communes de l agglomération vers les quatre pôles d échange (Orchamps, Témis, Micropolis et Saint-Jacques) permettant aux usagers en provenance des communes de la périphérie de rejoindre les différents quartiers et l hyper-centre de Besançon. Cependant, les temps de trajet des communes vers le centre-ville peuvent apparaître parfois assez longs. Si les pôles d échanges sont atteints généralement en moins de 30 minutes, la correspondance avec le bus urbain génère un temps de trajet supplémentaire. D autre part, il faut noter que le réseau périurbain peut difficilement s adapter aux horaires de travail décalés. La desserte de la quasi-totalité des quartiers de Besançon (à l exception de zones très peu urbanisées comme Chailluz, collines du Rosemont et de Chaudanne, situées pour ces 2 dernières à proximité immédiate du centre ville) est assurée de manière régulière et plusieurs fois par heure, ce qui permet d envisager la création de zones d habitat sur quasiment l ensemble du territoire de la ville. Actuellement, 95% de la population bisontine loge à moins de 300 mètres d un arrêt de bus, ce qui démontre la qualité de desserte des quartiers par le réseau urbain. Une desserte TER en expansion Quatre lignes de trains convergent vers Besançon et desservent une dizaine de communes de l agglomération. A l horizon 2010, une offre ferroviaire nouvelle devrait être possible avec la gare d Auxon qui reliera le nord de l agglomération à la gare Viotte et qui pourrait desservir les espaces urbains situés sur son tracé (Miserey-Salines, Ecole-Valentin, quartier Saint-Claude). audab Parc relais audab Bus urbain 50

53 La desserte TER (train avec un renforcement par autocar pour certaines communes) est variable selon les communes : Sâone (10 dessertes quotidiennes), Mamirolle (9), Dannemarie-sur-Crête (8), Morre, Franois, Novillars (6 chacune) et Roche-Lez-Beaupré (5) sont les mieux desservies, alors que Deluz (5), Montferrand et Torpes (3) bénéficient d un niveau de service plus faible. Cette offre pourrait être améliorée dans les prochaines années. Le train présente l avantage de permettre des liaisons rapides de la périphérie vers la ville et l inconvénient d être moins adaptable que le transport collectif routier. Si l implantation d habitat dans ces communes doit être privilégiée et encouragée, elle doit se faire si possible à proximité des gares (existantes ou envisageables), sans pour autant perturber la cohésion urbaine. Le réseau Ginko et la fréquence des lignes en 2005 Source : CTB2005 Des communes à mettre en exergue Les communes pourvues d une halte ferroviaire bénéficient donc d une double desserte favorisant fortement leurs relations avec la ville de Besançon. Franois, Saône, Morre, Novillars, Roche-lez-Beaupré, Montferrand et Torpes sont ainsi privilégiées. Cette liste peut être complétée par les localités bien irriguées par le réseau Ginko : Pirey, Ecole-Valentin, Beure et Chalezeule, communes où les bus Ginko passent fréquemment (plus de 20 allers par jour vers Besançon). Quelques communes se distinguent enfin par un nombre d allers et retours quotidiens par bus vers Besançon supérieurs à 10 : Larnod, Chemaudin, Grandfontaine, Pouilley les Vignes, Thise, Châtillon-le-Duc. L implantation de logements dans ces localités est donc à privilégier, en considérant que les niveaux de desserte actuels peuvent évoluer : plus de fréquences, plus de points d arrêt, modifications des itinéraires, De même, le caractère extensif de l espace périurbain doit être pris en compte : un habitant d une commune donnée peut ne pas bénéficier de l ensemble de l offre en TC du fait de son éloignement par rapport aux points d arrêt. Du fait de l adaptabilité du réseau, la moindre desserte des autres communes ne s avère donc pas un obstacle rédhibitoire à la création d habitat. Toutefois, la taille des opérations engagées devra préférentiellement rester modeste. 51

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55 LES POLITIQUES PUBLIQUES DE L HABITAT : ACTEURS ET BILAN 53

56 Il apparaît indispensable d effectuer un rapide tour d horizon des interventions dans les politiques publiques de l habitat. La multiplicité des acteurs et la complexité des montages financiers entraînent un manque de lisibilité évident en ce domaine. Des acteurs institutionnels incontournables La Caisse des Dépôts et Consignations : partenaire essentiel de l habitat social public La Caisse des Dépôts et Consignations permet par l octroi de différents prêts, la réalisation de programmes de logements sociaux publics, souvent après obtention d une garantie d emprunt par une collectivité territoriale. Certains prêts s accompagnent d une subvention octroyée par l Etat. Ainsi, il est possible de distinguer le : PLAI : destiné à financer des logements pour des ménages cumulant de faibles ressources et des difficultés d adaptation sociale, PLUS : pour des logements sociaux "classiques" en construction neuve ou en acquisition-amélioration, loués à des ménages sous conditions de ressources, PLS et PLI : destinés à aider la construction ou l acquisition-amélioration de logements loués à des ménages dont les plafonds de ressources sont supérieurs à ceux du PLUS, Prêt complémentaire à la PALULOS : ayant pour objet de valoriser, améliorer et réhabiliter les logements sociaux. audab Marchaux Il existe d autres types d emprunt visant à favoriser les travaux de revalorisation urbaine (Prêt Projets Urbains), la réhabilitation des copropriétés en difficultés ou dégradées, la création ou l adaptation de logements pour des populations spécifiques (Prêt Phare) ou encore des structures d insertion ou des aires d accueil (Prêt expérimental). audab Velotte D autres établissements de crédits peuvent également intervenir comme DEXIA, la Caisse d Epargne ou le Crédit Mutuel auprès des bailleurs sociaux. Ces établissements peuvent épauler les collectivités locales dans le domaine du portage foncier. La Caisse des Dépôts et Consignations joue également un rôle d expertise essentiel en matière de montage d opérations de logement sociaux et une connaissance précise des réalités financières des bailleurs. audab Besançon 54

57 L Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat (ANAH) : acteur essentiel du parc social privé Cet établissement public à caractère administratif a pour objet d aider à l amélioration des logements appartenant à des propriétaires privés. Des subventions sont attribuées pour la réalisation de certains travaux dans des logements achevés depuis plus de 15 ans dont la destination ne changera pas dans les 9 ans suivant l octroi de la subvention. Ces aides concernent tant les propriétaires occupant le logement que ceux désirant le louer : Les propriétaires bailleurs peuvent disposer de subventions de réhabilitation de leur bien généralement proportionnelles à l affectation sociale des logements loués. Les niveaux d interventions seront par exemple plus élevés pour des appartements "PST" (85% des travaux subventionnables sont couverts dans les 2 grandes agglomérations du Doubs) que pour des appartements en "loyer libre" (seulement 20% de subvention), Les propriétaires occupants ne doivent pas dépasser un certain seuil de ressources pour être soutenus. Par ailleurs, l ANAH accorde également des primes destinées à favoriser la remise sur le marché locatif de logements vacants. Dans le département, ce sont plus de logements par an qui sont subventionnés pour un montant d environ 5 millions d Euros. Nombre de logements réhabilités par des propriétaires bailleurs grâce à des subventions de l'anah de 1995 à 2004 Source : DDE25 - ANAH L importance croissante des gestionnaires de 1% dans le logement social Les organismes gestionnaires du "1% logement" collectent la participation des employeurs. Ils affectent ces fonds au financement des logements sociaux, dans des dispositifs d aide aux personnes en difficulté ou aux salariés accédants à la location ou à la propriété. Ainsi, les gestionnaires du 1% logement (principalement LOGISSIM et le Comité du logement de la CCI de Besançon dans l agglomération) accordent des prêts complémentaires pour la construction de PLUS ou de PLAI par exemple. En retour, ces organismes bénéficient de droits de réservation pour des logements sociaux. D autre part, ils engageront des fonds conséquents dans le domaine du renouvellement urbain en octroyant des prêts spécifiques aux bailleurs afin de les aider à reconstituer leur patrimoine immobilier. Dans le cadre de l enveloppe "1% relance", contractualisée le 27 octobre 2004, entre l Union d Economie Sociale pour le Logement et l Etat, les collecteurs engageront dans la région Franche-Comté la somme de 1,5 million d Euros annuel pour certaines opérations de logements sociaux. Des prêts à taux intéressants sont également accordés aux propriétaires privés désirant donner une vocation sociale à leur(s) logement(s) réhabilité(s) mis en location, en complément des aides de l ANAH (voir chapitre précédent). Logements réhabilités dans le périmètre du Programme d'intérêt Général (PIG) de mars 2003 à juin 2004 Source : HDL 25 55

58 Les interventions des collectivités locales en matière d habitat Les collectivités locales interviennent, souvent en complément de l Etat, en faveur de la création et de la réhabilitation de logements sociaux tant dans le parc public que privé. La Communauté d Agglomération du Grand Besançon Le précédent PLH, adopté dès 1997, a défini les objectifs et les principes d une politique visant à répondre aux besoins en logements et à assurer entre les communes de l agglomération une répartition équilibrée et diversifiée de l offre de logements avec comme objectif : de réaliser 250 logements sociaux par an dans l agglomération dont 75% à Besançon et 25% en périphérie, de maintenir un niveau élevé de réhabilitation tant dans le parc public que privé, d aider les bailleurs dans leur recherche de foncier, d améliorer l attractivité du parc (environnement, abords, insertion), de favoriser la production de logements pour des populations ayant des besoins spécifiques : gens du voyage, personnes âgées (foyers-logements), populations très démunies, audab Chalezeule Une politique d aides forfaitaires Les moyens d intervention de la CAGB adoptés pour atteindre ces objectifs se déclinent au niveau d engagements financiers destinés à soutenir la création et l amélioration des logements locatifs par des bailleurs sociaux et des opérateurs privés. Il s agit d un soutien au développement d une offre locative sociale et très sociale dans le secteur public par l attribution de subventions forfaitaires : 5 335,72 par logement financé par un Prêt Locatif Aidé d Insertion (PLAI), 1 524,49 par logement financé par un Prêt Locatif à Usage Social (PLUS), 2 591,63 par logement financé par un Prêt Aidé au Logement à Usage Locatif et Occupation Sociale (PALULOS). Depuis 2002, une ligne budgétaire de est prévue pour l acquisition de foncier non bâti privé pour le mettre à disposition d un bailleur social. Depuis 2003, la CAGB s est engagée à garantir les emprunts fonciers d une durée de 50 ans à hauteur de 100 % au profit des bailleurs publics qui en feraient la demande (hors Office Public Départemental HLM), et sous certaines conditions, en lieu et place des communes. 56 audab Torpes audab Cité des acacias - Besançon

59 Un appui aux opérations de création de logements très sociaux et à loyers maîtrisés dans le secteur privé existe également. Dans le but de favoriser le développement d une offre de logements destinés aux ménages ayant de faibles ressources, la CAGB apporte pour la période une subvention de 10 % d un montant de travaux plafonné pour chaque création de logement entrant dans le cadre de l application du PST (objectif de 90 logements). Ce programme vise à renforcer le parc locatif privé dans son rôle social en incitant les propriétaires à réhabiliter un patrimoine locatif dégradé ou inconfortable, et à remettre sur le marché des logements vacants. Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de subventions majorées de l ANAH. En ce qui concerne l amélioration et la remise sur le marché locatif de logements à loyers maîtrisés (loués ou vacants), une action visant à abonder les aides de l ANAH à hauteur de 10 % d un montant de travaux est en cours dans le cadre juridique du PIG 24, à l intérieur d une zone PLI 25 regroupant les communes où le marché du logement locatif est tendu (dont le décret date de 1953). Dans l optique de promouvoir le principe de réutilisation du patrimoine bâti, la CAGB apporte son appui aux OPAH 26 dont la maîtrise d ouvrage n est pas communautaire. La prise en charge s élève à 50% du montant hors taxe, subventions déduites, des missions de suivi-animation restant à la charge des communes de la CAGB. Cette aide est versée au syndicat de communes maîtres d ouvrage de l OPAH. Les logements financés par l'agglomération par bailleur et par année Source : CAGB Des résultats encore insuffisants Depuis 1997, la CAGB a contribué à la réalisation et à l amélioration de 827 logements locatifs sociaux, publics et privés. Toutefois, la période la plus représentative du subventionnement des créations et des réhabilitations de logements couvre les années 2000 à 2004, avec la normalisation des différents types de prêts regroupés en 3 catégories : PLAI, PLUS et PALULOS. La CAGB a financé depuis le 1er janvier 2000 la réalisation, en création ou réhabilitation, de 668 logements locatifs sociaux de type PLUS, PLAI, PST, PALULOS et conventionnés. Cela représente une moyenne de 133 logements par année, soit à peine plus de la moitié des objectifs identifiés dans le PLH. Le montant global de subvention correspondant est de euros, ce qui fait apparaître une subvention moyenne par logement de 1 861,67 euros, toutes opérations confondues. La majeure partie des subventions a été attribuée pour des opérations de création de logements PLUS. La production de logements très sociaux a été faible, tant par les opérateurs publics que privés (PLAI et PST : 99 logements en 5 ans). En ce qui concerne la réhabilitation de logements locatifs des communes, la CAGB a financé 24 logements PALULOS durant la période considérée. Parmi ces réalisations, un logement sur 5 est construit dans la périphérie. 24 PIG : Programme d Intérêt Général 25 PLI : 11 communes sont concernées par le PLI, dont 10 appartiennent à la CAGB : Avanne- Aveney, Besançon, Beure, Chalèze, Chalezeule, Châtillon-le-Duc, Ecole-Valentin, Miserey-Salines, Pirey et Thise 26 OPAH : Opérations Programmées d Amélioration de l Habitat 57

60 Le Conseil régional de Franche-Comté Le Conseil régional intervient en faveur de l habitat sur l ensemble du territoire franc-comtois. Il accompagne les collectivités et les organismes logeurs dans leurs projets d adaptation de l habitat aux nouveaux besoins en milieu rural, urbain et périurbain. Ces interventions visent à anticiper, diversifier, renouveler et mieux répartir l offre de logements. Le Conseil régional aide également des projets de réhabilitation en finançant des études prospectives ainsi que des actions de sensibilisation et d animation. Il soutient le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes handicapées. Les mesures en faveur de l habitat public s articulent autour des axes d intervention suivant : Des crédits budgétaires destinés à participer à l acquisition de foncier issu d opérations de démolition en vue d un changement d usage et pour compenser les surcoûts fonciers supportés par les opérateurs. La subvention foncière se traduit par une intervention à hauteur de 20% sur la base d un coût total maximum de par opération pour l acquisition de foncier bâti ou non, situé en dehors des quartiers recensés dans les procédures de contrat de ville ou de site sensible. Bail à réhabilitation et bail emphytéotique : réhabilitation de bâtiments privatifs destinés à la location. La subvention est fixée à hauteur de 30% d une assiette plafonnée de ,25 pour un logement de type T2 à ,61 pour un logement de type T5 et plus. Répondre à certains besoins sociaux précis et aux évolutions démographiques. Les moyens adoptés pour atteindre ces objectifs consistent en l attribution de subventions destinées à appuyer les opérations d adaptation de logements pour les personnes âgées et/ou handicapées et pour permettre la transformation ou la reconversion de logements-foyers. Ces aides sont également valables pour les propriétaires privés. Pour des travaux nécessaires au maintien ou à l accès de personnes âgées, la participation régionale se situe à hauteur de 50% sur la base d un coût total maximum de par logement. Quant aux travaux d aménagement nécessaires au maintien ou à l accès des personnes handicapées, la subvention se monte à 50% sur la base d un coût total maximum de par logement. Favoriser la connaissance et l élaboration d une action globale en matière d habitat par la réalisation ou le financement d études thématiques et d OPAH. Budget de Conseil régional attribué à l'habitat Source : Conseil régional de Franche Comté 58

61 Le Conseil général du Doubs La politique Habitat du Conseil général du Doubs s organise autour de 4 orientations principales déclinées dans le projet Doubs 2010 : Affirmer la volonté de cohérence départementale Pour ce faire, le Conseil général a choisi d opter pour la délégation de compétences relative à l attribution des aides publiques au logement social. Le Conseil général interviendra en subsidiarité des EPCI ayant pris cette compétence. Par ailleurs, le département continuera d apporter son soutien à des opérateurs reconnus en matière d habitat comme l ADIL, Habitat et Développement Local, le CAUE mais aussi l Agence Foncière. A moyenne échéance, il est envisagé de transformer cette structure en établissement public foncier. Accroître la production de logements sociaux Outre la mise en oeuvre d une politique visant à la création de réserves foncières, le Conseil général élargira sa capacité de garantie d emprunt à l ensemble des emprunts fonciers à 50 ans ce qui pourrait induire une réorientation dans la politique de la CAGB. Cette volonté de permettre l augmentation de l offre très sociale, privée ou publique, apparaît prioritaire. Il s avère aujourd hui possible de proposer des aides à la production d habitat adapté ou de résidences sociales. Cette convergence d intérêt avec les choix d autres collectivités ne doit pas être considérée comme redondante mais complémentaire. La création d aires pour les gens du voyage sera également aidée, parfois dans le cadre du contrat "CITé". Piloter le Plan Départemental d Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD) La place de maître d ouvrage du Conseil général dans le dispositif FSL 27, principal outil du PDALPD, est réaffirmée par la Loi du 13 Août Le département aura comme vocation naturelle de fédérer un partenariat actif autour des actions d accompagnement social, d aides en faveur des locataires et des accédants (FAAD). Son rôle de chef de file dans le dispositif RMI/RMA implique également que le Conseil général mette en œuvre une intervention spécifique, tant dans l aide à l investissement des logements destinés à ces publics, que dans le soutien aux associations agissant auprès des ménages. 27 FSL : Fonds de Solidarité Logement 59

62 Stimuler la production qualitative de l offre privée Le Conseil Général participera à l adaptation des logements pour les personnes dépendantes (âgées, handicapées), et il s attachera à accroître l offre locative dans les centres-bourgs ruraux. Enfin, un PIG sera initié, certainement en 2006, afin de sensibiliser les usagers à la maîtrise de leurs consommations d eau et d électricité. Les interventions des communes La Loi Libertés et Responsabilités Locales du 13 août 2004 permet aux communes d apporter leur soutien aux opérations d habitat social par l octroi de subventions, la mise à disposition de terrains ou la location d immeubles sous forme de bail emphytéotique. Certaines communes de l agglomération se sont déjà investies en faveur du logement social par le biais de la mise à disposition de terrains à des bailleurs publics, d immeubles à réhabiliter, mais aussi en développant les logements communaux (PALU- LOS communale). 60

63 Se loger dans l agglomération bisontine s avère de plus en plus difficile. L augmentation des coûts des logements neufs, du foncier mais aussi des loyers dans le privé s avère sans commune mesure avec l évolution du niveau de vie. Cette situation n est pas spécifique au territoire bisontin, de nombreuses agglomérations sont soumises aux mêmes pressions. Les marchés du logement se révèlent dynamiques à Besançon et dans sa périphérie : les terrains et les logements neufs se vendent rapidement, les logements privés se louent facilement quel que soit le loyer. Ce dynamisme engendre des tensions qui rendent délicates les trajectoires des ménages démunis, mais aussi des classes moyennes. Ceci va à l encontre de la volonté affi chée de promouvoir la mixité en matière d habitat. Conséquence directe, les segments des parcs de logements sont de plus en plus polarisés. Les choix des ménages sont également contraints par la structure hétérogène des parcs de l agglomération bisontine : faiblesse de l offre locative en périphérie, du nombre de maisons individuelles à Besançon. Des tendances se confi rment et notamment : la quasi-impossibilité pour des primo-accédants de s installer dans les communes de la première couronne et à Besançon, une ségrégation spatiale entre accédants aisés et modestes rejetés aux franges de l agglomération, une importance croissante des retraités au sein des propriétaires, l accès diffi cile aux logements du parc privé pour des ménages de plus en plus nombreux, la disparition progressive du parc social de fait, la faiblesse de la production de logements sociaux publics conjuguée à une démolition importante, la propension (renforcée par des dispositions fi scales) des investisseurs à s engager dans le locatif de rapport au détriment du parc social privé (PST, conventionné ). Les actions du PLH devront prendre en considération le vieillissement inéluctable de la population qui ira de pair avec une augmentation des ménages. Dans le même temps, il faudra veiller à limiter l étalement urbain, donc la consommation foncière, tout en favorisant la mixité des statuts et des ménages dans chacune des communes de l agglomération. 61

64 Définitions et sigles ADDSEA : Association Départementale du Doubs de Sauvegarde de l Enfant à l Adulte ALT : Allocation Logement Temporaire ANAH : Agence Nationale pour l Amélioration de l Habitat RMI : Revenu Minimum d Insertion SM SDAB : Syndicat Mixte du Schéma Directeur de l Agglomération Bisontine ZUP : Zone à Urbaniser en Priorité Bassin d habitat : Construit à partir des données INSEE (migrations alternantes au recensement de la population, inventaire communal) et de la connaissance des territoires par les Directions Départementales de l Equipement (DDE), ce zonage sert à étudier les besoins en habitat dans le cadre d un territoire pertinent et à la programmation du financement du logement. Les bassins d habitat sont constitués de pôles d emplois et de services associés à leur aire d influence. DRE : Direction Régionale de l Equipement OLAP : Observatoire des Loyers de l Agglomération Parisienne. Association dont les missions sont de deux ordres : l étude de l évolution des loyers à Paris et dans plusieurs villes de province et le développement d études spécifiques sur le marché de l immobilier et du logement. OPAH : Opération Programmée d Amélioration de l Habitat. Une OPAH est une action d aménagement qui vise à améliorer les logements anciens et leur environnement dans un périmètre donné en coordonnant l action publique et l action privée. PALULOS : Prêt Aidé au Logement à Usage Locatif et Occupation Sociale PIG : Programme d Intérêt Général (d amélioration de l habitat). Outil permettant d agir en faveur du développement d une offre de logements locatifs privés à loyers maîtrisés en zone où le marché locatif est tendu. PLA : Prêt Locatif Aidé PLAI : Prêt Locatif Aidé d Insertion PLATS : Prêt Locatif Aidé Très Social PLUS : Prêt Locatif à Usage Social PST : Programme Social Thématique 62

65 Méthodologie Plafonds des revenus imposables Les communautés d agglomération choisies pour les comparaisons ont toutes un poids de population similaire à Besançon au recensement de 1999 compris entre et habitants. Les projections démographiques réalisées par l INSEE font appel au système OMPHALE, outil méthodologique destiné à réaliser des projections d habitants, d actifs et de logements. Ce modèle mathématique permet de réaliser des projections de population à partir d un regroupement de communes de plus de habitants. Plafonds des revenus imposables par catégories de ménage et type de prêt Source : DGUHC 63

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68 Agence d'urbanisme de l'agglomération de besançon Hôtel Jouffroy 1 rue du Grand Charmont Besançon Communauté d'agglomération du Grand Besançon La City 4 rue Gabriel Plançon Besançon