AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis. Programme Local de l Habitat CA Est-Ensemble Contribution des organismes Hlm du territoire

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1 AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis Programme Local de l Habitat CA Est-Ensemble Contribution des organismes Hlm du territoire La Métropole du Grand Paris et le Contrat de Développement Territorial (CDT) «La Fabrique du Grand Paris» vont générer de grandes évolutions pour le territoire d Est-Ensemble. Le projet de création de emplois et l arrivée de nouvelles lignes de transports vont impacter le secteur du logement qui devra répondre aux besoins des populations actuelles et futures du territoire. Les organismes Hlm souhaitent accompagner Est-Ensemble dans son projet de territoire en proposant des logements de qualité et adaptés aux besoins des populations, aussi bien dans l offre nouvelle que dans l existant, et en favorisant les parcours résidentiels. Ces objectifs permettront de maintenir les populations sur le territoire et d en attirer de nouvelles. 1. Proposer des logements de qualité, diversifiés et en quantité suffisante dans le cadre de la production neuve Considérant que 73% des ménages en Seine-Saint-Denis sont éligibles au parc social sous les plafonds PLUS (contre 56% à l échelle régionale), et que ce taux atteint 83% si l on regarde uniquement les locataires du parc privé sur le département, l effort de production de logement social apparaît comme un impératif pour le territoire Soutenir l effort actuel de construction de logement social Les organismes Hlm rappellent la nécessité de maintenir les efforts de construction pour répondre au mieux aux besoins, faciliter la fluidité dans le parc social et notamment au regard des enjeux du territoire en matière de décohabitation, de sur-occupation et de sous-occupation. Dans ces conditions, l objectif de construction de logement social actuellement fixé dans le CDT (25% minimum de la production neuve) semble sous-dimensionné. En effet, le CDT prévoit au total la construction de 2800 logements neufs par an, ce qui reviendrait à la production neuve annuelle de 700 logements locatifs sociaux. Or, les organismes Hlm présents sur le territoire ont produit en moyenne 900 logements sociaux neufs entre 2008 et 2013 (et respectivement 1215 et 1520 logements sociaux neufs en 2012 et ). Les organismes Hlm sont favorables au maintien du rythme actuel de construction de logement social sur le territoire d Est-Ensemble (32% en moyenne de la construction totale de logement 3 ). Pour rappel, l accord régional du 14 février 2014 de mise en œuvre du Pacte National 4 indique que la construction de logement social ne saurait excéder 40% de la production neuve totale, dans un souci 1 Source : Filocom Source : DRIHL, février Source : CDT Diagnostic Habitat et Equipements mai Pacte National d objectifs et de moyens pour la mise en œuvre du plan d investissement pour le logement du 8 juillet 2013 AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis mai

2 de réalisme vis-à-vis des conditions actuelles de construction en Ile-de-France, et afin de respecter un équilibre dans l offre de logement sur le territoire. La déclinaison des objectifs fixés dans l accord régional sur le territoire d Est-Ensemble reviendrait à produire 1120 logements locatifs sociaux neufs par an (40% de la construction neuve) Apporter des réponses diversifiées et adaptées aux différents besoins des habitants d Est- Ensemble. Les nouveaux modes de vie, la modification de la structure familiale, l allongement de la durée de vie mais aussi la mobilité et la précarité professionnelle entraînent des besoins nouveaux et variés, notamment en termes de logement, rendant nécessaire le développement d une offre diversifiée. Le développement d une gamme diversifiée de produits (PLA-I, PLUS, PLS, accession sociale) permet de loger une large part de la population au profil hétéroclite, et œuvre ainsi en faveur de la mixité sociale. Elle contribue également à répondre aux souhaits de parcours résidentiel des ménages du territoire. La production de PLA-I correspond au besoin de nombreux demandeurs en situation de fragilité économique et sociale sur Est-Ensemble et le développement de logements en PLUS est un outil de mixité sociale pour le territoire. Le PLS, en accueillant des ménages un peu plus aisés, est également un levier en ce sens. Toutefois, le PLS cible un public très spécifique et ne peut donc venir qu en complément d une offre diversifiée. Les organismes Hlm souhaitent également promouvoir sur Est-Ensemble l accession sociale sécurisée à la propriété, qu ils sont à même de réaliser. L accession sociale sécurisée permet d encourager les parcours résidentiels et de maintenir sur le territoire des ménages de la classe moyenne, contribuant ainsi à l objectif de mixité sociale. Ce type de produit contribuerait également aux objectifs du CDT de 50% de logement abordable. Les garanties de l accession sociale sécurisée à la propriété développée par les organismes Hlm: De nombreux organismes d Est-Ensemble développent de l accession sociale à la propriété. Selon la réglementation, ces logements sont destinés majoritairement à des ménages modestes (plafonds de ressources réactualisés annuellement) et vendus à des prix respectant des plafonds. Les organismes Hlm ont mis en place des mécanismes efficaces de sécurisation protégeant les accédants contre les aléas de la vie et comprenant : - une garantie limitant les risques de perte en cas de revente forcée ; - une garantie de rachat du logement en cas de difficulté de l accédant ; - une garantie de maintien dans le logement ou de relogement. Compte tenu de la grande proportion de jeunes présents sur le territoire (40 % de moins de 30 ans) et des problématiques de décohabitation, il serait intéressant de travailler également sur le logement en direction des jeunes. Les organismes sont favorables à la réalisation d une étude de marché afin d évaluer les besoins réels en PLS, en FJT et en accession sociale sur le territoire afin de répondre au mieux aux attentes du territoire sur ce type de produits et d anticiper d éventuelles difficultés de commercialisation. Ce diagnostic permettrait d identifier notamment : - la part de logements en PLS, FJT et en accession sociale à la propriété dans les objectifs globaux de production de logement ; AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis mai

3 - le public cible et ses attentes pour mieux appréhender les produits à développer (en termes de typologie et de prix de sortie pour l accession sociale sécurisée). Dans la perspective d un PLH répondant au plus près des attentes du territoire, les bailleurs sociaux souhaitent également être aux côtés de l agglomération pour mener des projets innovants et des expérimentations laissant place à la flexibilité des réponses en matière de logement Développer une politique foncière pour permettre l atteinte des objectifs de production. Les objectifs ambitieux de production de logement social, fixés dans le cadre de l accord francilien, requièrent la mise en œuvre d une réelle politique foncière à l échelle de l EPCI, afin de faciliter l accès au foncier et d en maitriser les coûts. Les organismes Hlm souhaitent notamment une mobilisation de l EPCI pour lutter contre le surenchérissement du foncier et contre la mise en concurrence des organismes sur la charge foncière. Afin de faciliter la sortie des opérations de logement social, il serait souhaitable de généraliser les conventions entre les communes, la Communauté d agglomération et l EPF d Ile-de-France, garantissant une part minimale de logement social dans les opérations et l absence de mise en concurrence des bailleurs sociaux sur le prix du foncier. Par ailleurs, les organismes sont favorables à l inscription dans les PLU de mesures incitatives en faveur de la construction de logement social, et invitent les collectivités territoriales à se saisir des nouvelles possibilités ouvertes par la loi ALUR et les ordonnances Duflot 5 en la matière. Les organismes sont favorables notamment à : - La définition d emplacements réservés au logement social, tant sur des emprises constructibles que sur des immeubles, dans des quartiers stratégiques, notamment aux abords des grands axes de transport, pour favoriser l accès à l emploi et aux services ; - La définition d une part dédiée au logement social dans les opérations d aménagement, (à partir d un seuil minimum de construction de logements de façon à garantir l équilibre financier du bailleur) ; - Des dérogations permettant une plus grande densité des opérations sociales en particulier dans le diffus (hauteurs, emprise au sol). La densification facilite la conception des opérations qui aujourd hui doivent répondre à des exigences thermiques ; - Un assouplissement des règles en matière de stationnement, notamment dans les quartiers bien desservis en transports en commun, permettrait de réduire le coût de l opération dédié au stationnement et ainsi d accorder plus de moyens financiers à la qualité de l opération. Il serait pertinent de réaliser un état des lieux des taux de motorisation par secteur afin d évaluer la quantité nécessaire de places de stationnement dans chaque opération ; - La généralisation du droit de préemption comme outil de maîtrise du foncier. Les organismes proposent la création d une «commission de déclaration d intention d aliéner» par commune ou à l échelle intercommunale dont la compétence dédiée serait d examiner l intérêt desdites déclarations afin d apprécier l opportunité de préemption aux fins de logement social. Les organismes présents sur le territoire pourraient être associés tant que de besoin à l examen de ces opportunités, et le plus en amont possible. Par ailleurs, les organismes Hlm rappellent qu ils peuvent être délégataires du Droit de Priorité pour acquérir les terrains de l Etat mis à disposition pour la production de logements. Au-delà d évolutions sur le plan urbanistique, le recours plus systématique à des baux emphytéotiques favoriserait aussi le développement de programmes sociaux, en facilitant l accès au foncier en zone dense tout en garantissant l équilibre financier de l opération. La Caisse des Dépôts offre des 5 Notamment l ordonnance du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis mai

4 financements à long terme à taux préférentiel à destination des collectivités pour ces types de montage. Par ailleurs, une subvention de la communauté d agglomération pour le financement de la surcharge foncière permettrait de contribuer à l équilibre financier des opérations de logement social. Cette mobilisation financière de l EPCI est d autant plus nécessaire au regard des perspectives de programmation à 57% dans le diffus. En effet, le coût d une opération dans le diffus est supérieur à celui d une opération réalisée en zone d aménagement, en raison du portage du foncier, de la remise en état du foncier (dépollution, déconstruction) et de la taille inférieure des opérations, induisant un amortissement moindre de l opération. Dans les opérations d aménagement, les bailleurs sociaux sont favorables à un renforcement du partenariat avec les aménageurs afin de pouvoir s inscrire en amont dans les projets. Ainsi, il est souhaitable que ces opérations publiques de création de la ville favorisent prioritairement l'acquisition de charges foncières par les bailleurs, pour la réalisation d'opérations en maîtrise d'ouvrage directe, gage de maîtrise du coût et de la qualité du projet. 2. Proposer des logements de qualité dans le cadre de l offre existante 2.1. Des besoins importants en rénovation urbaine La requalification du parc social est une nécessité afin d offrir des logements de qualité et d améliorer le cadre de vie des locataires. Elle contribue ainsi à améliorer l image du parc existant afin d y maintenir la population déjà présente et d y attirer de nouvelles. Majoritairement construit dans les années soixante-dix, le parc social d Est-Ensemble vieillit. Environ 15% du parc de logement social est concerné par des opérations de rénovation urbaine dans le cadre de l ANRU 1. Malgré ce vaste chantier, les besoins de requalification du parc social restent importants. L inscription de plusieurs programmes sociaux dans l ANRU 2 permettrait de poursuivre le travail engagé dans le cadre des premiers PRU. Ce serait l occasion d appréhender la réflexion de la rénovation urbaine à l échelle de l EPCI, ce qui assurerait une plus grande cohérence des actions à mener dans les quartiers et en lien avec les autres projets du territoire. Les bailleurs sociaux ont identifié des besoins importants en rénovation urbaine et souhaitent être associés aux délibérations sur les nouveaux projets Répondre aux besoins en matière d adaptation des logements et de réhabilitation thermique. Sensibles à la qualité du service rendu à leurs locataires, les bailleurs sociaux s efforcent d engager des travaux d adaptation des logements au vieillissement. Ces initiatives permettent de maintenir des populations existantes sur le territoire et contribuent à un objectif de mixité. Les bailleurs sont aussi sensibles aux questions de réhabilitations thermiques qui sont un moyen d offrir des logements énergétiquement plus performants à leurs locataires. A cet égard, les organismes souhaitent rappeler que le parc social est moins énergivore que le parc privé. En matière de réhabilitation thermique, les bailleurs sociaux sont soumis à un double objectif environnemental (baisse de la consommation d énergie) et social (diminution des charges des locataires) qui est parfois difficile à concilier ; les coûts d abonnement et de maintenance peuvent en effet gommer l impact des économies d énergie. Les travaux dans le parc le social, qu ils soient d adaptation ou de réhabilitation thermique, sont uniquement financés sur les fonds propres, et représentent un coût considérable, notamment depuis la nouvelle réglementation sur l amiante, qui limite les possibilités d intervention des bailleurs. AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis mai

5 Au-delà de la requalification du parc social existant, le territoire est confronté à un enjeu important de résorption de l habitat indigne. Les organismes Hlm rappellent qu ils restent partenaires de la collectivité sur cet enjeu et notamment dans le cadre du partenariat entre la SOREQA et Est- Ensemble. 3. Favoriser les parcours résidentiels des ménages et contribuer à l objectif de mixité sociale 3.1. Promouvoir les mutations internes à un même organisme Afin de répondre aux aspirations des ménages à chaque étape de leur vie, et ainsi contribuer à leur maintien sur le territoire, les bailleurs sont favorables à la mise en œuvre d objectifs ambitieux en termes de mutations au sein d un même organisme. La réalisation effective des mutations nécessite toutefois une mobilisation de l ensemble des réservataires. D autre part, en sus des coûts de gestion induits par les mutations (maintien du montant du loyer, vacance, travaux de remise aux normes), les bailleurs sociaux souhaitent également alerter sur la nouvelle réglementation sur l amiante, induisant un surcoût considérable pour la remise en état du logement en vue de la relocation, et donc un frein non négligeable vis-à-vis des possibilités de mutations. Les mutations internes sont également un levier pour contribuer à l objectif de mixité sociale, en favorisant les parcours résidentiels au sein du parc social et le maintien de populations sur le territoire, en particulier de la classe moyenne Concilier droit au logement et mixité sociale Il serait intéressant que la communauté d agglomération engage une réflexion sur la question des publics prioritaires afin de concilier droit au logement et mixité sociale. En tout état de cause, les bailleurs sociaux accompagneront la communauté d agglomération pour mettre en œuvre les évolutions prévues par la loi ALUR en matière de gestion de la demande (dossier unique et connaissance partagée de la demande) et d information du demandeur, voire pour aller audelà si la communauté d agglomération le souhaite. Les bailleurs sont disposés à travailler collectivement aux côtés de l EPCI et des réservataires (dont l Etat) sur les politiques d attribution, afin de rechercher les meilleurs équilibres sociaux possibles, conformément aux conventions de mixité sociale prévues dans les contrats de ville. Au regard de la paupérisation croissante des demandeurs de logement social sur le territoire, les organismes Hlm souhaitent également attirer l attention de la communauté d agglomération sur la nécessité de compléter le travail sur les équilibres sociaux par la mise en œuvre de politiques d accompagnement volontaristes, en faveur des ménages et des quartiers, en concertation avec la politique départementale. Entre autres, les problématiques liées aux troubles psychiques requièrent la mobilisation de partenariats spécifiques. Conclusion Pleinement conscients des évolutions à venir dans la gouvernance des politiques de l habitat sur le territoire générées par l arrivée de la Métropole du Grand Paris, les organismes Hlm souhaitent que le futur PLH favorise le maintien des dynamiques en cours tout au long de cette phase de transition et notamment les efforts en matière de production de logement social, afin de répondre aux besoins actuels et d anticiper les besoins futurs liés à la nouvelle attractivité du territoire. L évolution du parc social d Est-Ensemble reste toutefois fortement tributaire de l amélioration des conditions de tranquillité publique, qu il conviendrait également de travailler ensemble. AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis mai

6 De par leur ancrage de longue date sur le territoire, leur pérennité, leur souci du service à l habitant et aux collectivités locales, les bailleurs sociaux souhaitent voir confirmer leur rôle de partenaires durables auprès de la communauté d agglomération dans la mise en œuvre de ses projets. L AORIF l Union Sociale pour l Habitat d Ile-de-France est l organisation professionnelle au service des organismes de logement social franciliens. L association régionale Hlm regroupe les organismes de logement social ayant leur siège social en Ilede-France et adhérant à l une des fédérations de l Union Sociale pour l Habitat (USH). 144 organismes franciliens de logement social sont adhérents à l AORIF. La délégation AORIF de Seine-Saint-Denis rassemble soixante-neuf organismes de logement social. Ils gèrent logements locatifs sociaux. AORIF Délégation de Seine-Saint-Denis mai