A la recherche d un second souffle

Transcription

1 PROPERTY TIMES A la recherche d un second souffle IDF Croissant Ouest T Octobre 216 Sommaire Sommaire 1 Croissant Ouest 3 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri-Défense 11 Définitions 13 Le Croissant Ouest clôt le 3 ème trimestre 216 sur un volume de m² de bureaux commercialisés, un repli de 5% en un an. Ce retard s inscrit dans un marché francilien très axé sur Paris et La Défense, ces deux secteurs attirant la plupart des transactions d envergure, et, limitant d autant le potentiel du Croissant Ouest. Le creux d activité du 2 ème trimestre continue de peser, d autant que l exercice 215, particulièrement réussi, a placé la barre très haut. La Boucle Sud, au cœur d une vague de plusieurs grandes transactions l an passé a le plus fortement corrigé (-32%), tandis que Péri-Défense a mieux résisté (-3%). Ces deux moteurs du Croissant Ouest ont affiché de forts rebonds sur le créneau des moyennes surfaces. Ces gabarits de bureaux ont également soutenu Neuilly-Levallois (+52% en un an), seul marché à enregistrer des progressions sur tous les segments de surfaces. Quant à la Boucle Nord (+46% en un an), sa performance en demi-teintes s est appuyée sur les 3 grandes signatures intervenues depuis le début de l année. L évolution des loyers de première main suit une géographie contrastée ; en progression sur les marchés de la Boucle Sud (42 /m²/an) et de Neuilly- Levallois (47 /m²/an), ces valeurs sont restées stables pour Péri-Défense (34 /m²/an) et dans la Boucle Nord (3 /m²/an). Le volume des disponibilités du Croissant Ouest (959 m²) est enfin repassé sous le seuil du million de m². L activité soutenue des surfaces intermédiaires a permis un recul des disponibilités, recul inédit depuis 211 sur ce segment. Ces contractions, sensibles à Péri-Défense et Neuilly-Levallois, ont tôt fait d être compensées par des rebonds de l offre de grande taille. Les années 216 et 217 marquent un accroissement du rythme de la production nouvelle, qui devrait avoisiner les 25 m² en 216 et dépasser les 2 m² l année suivante. Le Croissant Ouest s affirmera en 217 comme le deuxième marché pourvoyeur de surfaces nouvelles, derrière Paris. Graphique 1 Demande placée de bureaux dans le Croissant Ouest, en milliers de m² 8 Auteur Pierre d Alençon Chargé d études +33 () pierre.d alencon@cushwake.com Contact Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 IDF Croissant Ouest T3 216 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,6%) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, soustendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2 ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1 er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Un léger «mieux», sans franche reprise Plusieurs soutiens structurels de la croissance française restent présents (prix du pétrole «encore» bas, faibles coûts du financement). Conjugués aux mesures du CICE (prime à l embauche, suramortissement), l emploi salarié marchand (+,2%) en est le grand bénéficiaire. Les chefs d entreprise restent optimistes, l indicateur du climat des affaires progressant d un point en septembre (12) tandis que le moral des ménages a résisté en septembre (stable à 97 points). Les premiers signes «d inflexion» de la courbe du chômage se sont matérialisés entre 213 et 214, suivis chaque fois de reprises de la hausse à moyen terme, faute d un carburant suffisant pour alimenter le mouvement. Au 2 ème trimestre, le taux de chômage au sens du BIT est pour la première fois repassé sous la barre des 1%, un niveau inédit depuis 14 trimestres. L Île-de-France, avec un taux de chômage au plus bas depuis 2 ans (8,8%), est la grande bénéficiaire de ces créations d emplois, tirées par le secteur marchand (+1% en un an), qui regagne ses niveaux d avant L Ile-de-France tient la barre La fin 216 et 217 s annoncent mouvementées, dans un contexte d élections américaine puis française et de mise en œuvre du Brexit. Alimenté par un décrochage de 15% de la livre Sterling depuis juin 216, le Royaume-Uni est récemment «redescendu» derrière la France, qui regagne sa 5 ème place. Au-delà des effets d annonce, l afflux de travailleurs et d entreprises en provenance de Londres, hub financier mondial, risque d être moins spectaculaire qu attendu. La répartition des effectifs de plusieurs entreprises basées à Londres dans plusieurs capitales mondiales est le scénario central. L Ile-de-France possède ainsi une carte à jouer supplémentaire qui s ajouterait à la bonne orientation de son marché locatif depuis 2 ans. Graphique 2 Croissance du PIB en France,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 11, 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: BIT Climat des affaires Moral des ménages cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 IDF Croissant Ouest T3 216 Croissant Ouest La juste mesure d un repli La demande placée dans le Croissant Ouest a totalisé m² de bureaux au cumul de l année 216, un repli de -5% en un an. Le deuxième moteur de l activité de l Île-de-France derrière la capitale reste à l écart d un marché francilien centré sur Paris et La Défense. Les m² de bureaux traités au cours du 3 ème trimestre restent en ligne avec leur moyenne décennale, mais le creux d activité du 2 ème trimestre continue de porter ses effets. A titre de nuance, signalons que l année 215 a placé la barre très haut. Le marché de la Boucle Sud a enregistré le repli le plus important (-32%), malgré un volume d activité (124 2 m²) en ligne avec sa moyenne décennale. Les 9 grandes signatures (171 m²) intervenues sur ce marché en 215 devraient prolonger ce contrecoup jusqu à la fin de l année. Péri-Défense (-3%) a mieux résisté, malgré un repli de -25% des mouvements d envergure. Ces deux marchés du Croissant Ouest ont en commun d avoir compensé ce manque de grandes réalisations par une forte activité sur le segment des bureaux intermédiaires (+51% pour la Boucle Sud ; +3% pour Péri Défense). Signalons aussi le fort rebond de Neuilly- Levallois (+118%) ; grâce à 14 signatures, Neuilly-sur-Seine a pour la première fois détrôné Levallois-Perret sur ce segment de surface. La situation sur le marché de la Boucle Nord (52 7 m²) est plus préoccupante. En perte de vitesse sur les petites et les moyennes surfaces, le secteur doit son rebond (+46%) à 3 mouvements d envergure, CREDIPAR (9 m²), BAYER (5 3 m²) et plus récemment SAGE (9 4 m²). Valeurs de première main : Boucle Sud et Neuilly- Levallois en légère hausse Le loyer moyen de première main en Boucle Sud a progressé de +5% en un an, pour se positionner à 42 /m²/an. Cette valeur reflète une poignée de signatures sur des surfaces intermédiaires, dont la prise à bail de 2 m² dans «In Situ» (proche des 5 /m²/an). A Neuilly-Levallois (47 /m²/an), le seuil des 45 /m²/an n est franchi que par une minorité de transaction, dont une prise à bail dans le «Newtime» à Neuilly-sur-Seine. Le resserrement de l écart avec la seconde main sur ce marché répercute le regain d activité pour des surfaces récentes à Neuilly-sur- Seine. Le loyer moyen de première main est resté inchangé en Boucle Nord (3 /m²/an) et pour Péri Défense (34 /m²/an). Sur ce dernier secteur, mentionnons une signature dans la tour «Vista» pour un loyer facial de 4 /m²/an. Graphique 5 Demande placée et offre immédiate de bureaux dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Sud Neuilly-Levallois Offre immédiate Tableau 1 Demande placée par tranche de surface - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART Moins de 1 m² % +4% EVOL SUR UN AN De 1 à 5 m² % +29% Plus de 5 m² % -39% Surface totale % -5% Graphique 6 Valeurs locatives de première main dans le Croissant Ouest, /m²/an Boucle Sud Neuilly-Levallois, Cushman & Wakefield Boucle Nord Péri Défense Boucle Nord Péri Défense cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 IDF Croissant Ouest T3 216 Repli confirmé des disponibilités L offre immédiate dans le Croissant Ouest est descendue sous le seuil du million de m². Cette réduction à 96 m² de bureaux disponibles au 3 ème trimestre 216 reflète le rythme exceptionnel de l année 215 et la relative résistance du Croissant Ouest en 216, mais cache aussi une recomposition de cette offre. Le regain d activité pour les surfaces intermédiaires a mis fin au renchérissement continu de ces disponibilités depuis plus de 5 ans. Dans une plus faible mesure, les grands gabarits (-2%) ont accompagné cette contraction de l offre. La trajectoire est inverse et plus préoccupante pour les petites surfaces (+6%), au plus haut depuis 1 ans. Péri-Défense (321 m²) continu de concentrer la plus grande partie de l offre immédiate du Croissant Ouest, malgré un recul de -5% des disponibilités sur ce marché. Les deux autres secteurs les plus offreurs, la Boucle Nord (245 m²) et la Boucle Sud (236 m²) affichent des reculs respectifs de 12 et de 4%, soutenus une baisse de leurs stocks de grands gabarits. L inverse prévaut à Neuilly-Levallois (157 m²), seul marché à voir ses disponibilités progresser (+5%), effet de plusieurs livraisons récemment incluses dans l offre immédiate. Le taux de vacance du Croissant Ouest s établit à 11,7% en moyenne au 3 ème trimestre 216, en baisse par rapport aux 12,4% observés l an passé. Ces taux sont fortement contrastés selon les marchés considérés, s échelonnant de 9,4% en Boucle Sud jusqu à 14,1% sur le secteur de la Péri-Défense. Une année 217 décisive pour le Croissant Ouest La fin 216 et l année 217 marqueront un net rebond de la production nouvelle dans le Croissant Ouest, plaçant la Boucle Sud et Neuilly-Levallois sur le devant de la scène, en concurrence directe avec les importants volumes attendus dans la capitale. Depuis le début de l année, le volume des livraisons atteint 145 m², et devrait avoisiner 25 m² d ici la fin de l année. Environ 7 m² de ces bureaux sont encore disponibles, répartis tant en Péri Défense, que dans la Boucle Sud et Neuilly-Levallois. Parmi les principales inaugurations, citons «Lemnys» (42 m²), pris à bail par LA POSTE, «City Lights» (26 5 m²), loué à SOLOCAL, ou encore «Unicity» (35 8 m²), futur siège de CETELEM. A partir de 217, le rythme des livraisons restera soutenu, avec 215 m² en cours d édification, dont 85 m² de surfaces en chantier en Péri-Défense, qui fera la part belle à Nanterre et Courbevoie. Le ratio de pré commercialisation des livraisons effectuées en 216 dépasse les 75%. Dès 217, Paris se placera au centre de l échiquier de la production tertiaire de l Ile-de-France, le Croissant Ouest proposant une alternative crédible pour des utilisateurs à la recherche de locaux efficients dans des pôles tertiaires reconnus. Graphique 7 Offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 8 Taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 9 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Neuilly-Levallois Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Nord Péri Défense Livrés En chantier Permis obtenus cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 IDF Croissant Ouest T3 216 Boucle Sud Contrecoup de 215 Les commercialisations de bureaux en Boucle Sud ont totalisé m² de janvier à septembre 216, en repli de -32% depuis l an passé. Les 56 1 m² placés au cours du 3 ème trimestre - le double du trimestre précédent - n ont pas suffi à combler le creux d activité observé au printemps. Ce fléchissement mérite toutefois d être mesuré à l aune d une performance 215 exceptionnelle. Les deux plus grandes transactions se sont déroulées au 3 ème trimestre, avec LA POSTE dans le «Lemnys» (17 m²) et TRANSDEV dans «Edo» (1 8 m²). A titre de comparaison, les 5 grandes signatures enregistrées l an passé avaient déjà totalisé 1 m² à la même période Les bureaux de taille intermédiaire ont néanmoins limité l ampleur du repli. Issy-les-Moulineaux est d ailleurs en passe de réaliser un exercice exceptionnel, les 29 m² commercialisés depuis le début de l année égalant déjà le score de 21, meilleur exercice de la décennie. Les plus grandes signatures ont concerné NEXTDOOR dans «Axe Seine» (4 9 m²) et SIERRA WIRELESS dans l immeuble «Pacifique» (3 9 m²). Boulogne-Billancourt n est pas en reste avec, entre autres, le déménagement de TALENSOFT (3 m²). Les petites surfaces ont, quant à elles, accusé un repli de 6% depuis l an passé, et Boulogne-Billancourt a concentré près de 6% des volumes traités sur ce segment. Progression du loyer de première main Le loyer prime de la Boucle Sud reste inchangé à 47 /m²/an, en référence à la signature de l OCDE sur les 32 6 m² de «In Out» au cours de l année 215. La récente prise à bail de 2 m² dans «In Situ», pour un loyer facial proche des 5 /m²/an accompagne l essentiel de la hausse de la valeur moyenne de première main, positionnée à 42 /m²/an en 216, contre 4 /m²/an en 215. L écart continue de se creuser avec le loyer moyen de seconde main, positionné 31 /m²/an, en légère consolidation depuis les 32 /m²/an de 215. Plusieurs prises à bail pour des loyers inférieurs à 3 /m²/an, voire 25 /m²/an ont alimenté cette contraction, l essentiel des signatures s échelonnant de 35 à 4 /m²/an. Graphique 1 Demande placée en Boucle Sud, en milliers de m² Tableau 2 Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART Moins de 1 m² % -6% EVOL SUR UN AN De 1 à 5 m² % +51% Plus de 5 m² % -72% Surface totale % -32% Graphique 11 Valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main, Cushman & Wakefield Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 IDF Croissant Ouest T3 216 Repli des disponibilités de grand gabarit Les 236 m² de bureaux disponibles en Boucle Sud au 3 ème trimestre 216 confirment la contraction de l offre observée depuis plus de 2 ans. S éloignant peu à peu de son point haut (287 m²) de 213, ce volume correspond désormais à près d un an de consommation en rythme moyen décennal. Malgré la forte demande de bureaux de taille intermédiaire, les stocks vacants ont peu diminué, signe de nombreuses libérations. Les vagues de grandes transactions intervenues depuis 3 ans placent désormais ces surfaces intermédiaires au cœur de l offre de la Boucle Sud (47% du total). L attraction des utilisateurs pour des bureaux efficients pose la question de l adéquation d un parc composé en grande majorité de surfaces de seconde main sur ce créneau. D autant que l offre de grands gabarits se limite désormais à «City Lights» et au «Cristallin» (33 m² au total). Le taux de vacance de la Boucle Sud s établit fin septembre 216 à 9,4%. En contraction depuis 2 ans, c est taux le plus bas du Croissant Ouest (11,7%). L offre de bureaux neufs et restructurés, centrée sur Boulogne- Billancourt et Issy-les-Moulineaux propose une alternative assez limitée aux projets immobiliers des grands utilisateurs, très centrés sur Paris et La Défense en 216. Dès 217, l émergence d une offre nouvelle en Boucle Sud élargira leur champ de recherche. Une production nouvelle centrée sur Issy-les- Moulineaux jusqu en 218 Le ralentissement graduel des livraisons en 214 et en 215 (respectivement 49 et 36 m²) a permis d absorber les disponibilités issues des livraisons de 213. L année 216 va enregistrer un record décennal de sa production nouvelle (12 m²). En plus de «City Lights» (37 m²), «Lemnys» (42 m²) et «You» (9 m²), tous trois déjà livrés, la fin de l année prévoit les inaugurations de «Quai Ouest», du «Tripode» et de «Well West». La plupart de ces opérations, dont plusieurs ont fait l objet de lancements en blanc, étaient presque entièrement pré commercialisées au moment de leur livraison. Issy-les-Moulineaux occupera l essentiel de la production neuve en 217, les 57 m² en chantier se répartissant sur les immeubles «Aquarel», «Green Office» et «Edo». Sur les 215 m² de bureaux dotés d une autorisation de construire et en cours de pré commercialisation jusqu en 219, «Helice», «Square Com» et «Stardust» avoisinent tous les 5 m². Graphique 12 Offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 13 Taux de vacance 16% 12% 8% 4% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 14 Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² T Boulogne-Billancourt Meudon Saint-Cloud Issy-les-Moulineaux Sèvres cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 IDF Croissant Ouest T3 216 Boucle Nord Les grandes transactions redressent la barre Les trois premiers mois de l année (29 2 m²) ont fait place à deux trimestres particulièrement ternes pour la Boucle Nord, qui affiche 52 7 m² de bureaux commercialisés au cumul de l année. Malgré ce passage à vide, l année 216 marquera la fin de l érosion de la demande placée. Tous les segments de surfaces inférieurs à 5 m² affichent des reculs s échelonnant de -11 à -26%. Les bureaux de taille intermédiaire, proches de leurs volumes traités jusqu à la mi année ont subi un véritable coup d arrêt au 3 ème trimestre, avec une seule transaction enregistrée sur ce créneau (1 7 m²). C était sans compter sur le renfort de plusieurs transactions d envergure. Absentes du paysage en 215, leur retour en force a permis de contrecarrer la tendance baissière de la Boucle Nord. Ces trois grandes signatures ont concerné les regroupements d effectifs de CREDIPAR (9 m²) et de BAYER (5 3 m²) et plus récemment le déménagement de SAGE dans l «Atrium Défense» (9 4 m²). Stabilité du neuf, faible remontée de la seconde main Le loyer moyen de première main reste inchangé depuis 214 à 3 /m²/an, mais ce niveau est le plus souvent franchi dès lors que les surfaces excèdent 1 m². Le loyer moyen de seconde main se positionne à 19 /m²/an, en faible progression par rapport aux 18 /m²/an enregistrés en moyenne en 215. La Boucle Nord se caractérise par d importants contrastes, tant en termes de localisation que de qualité des surfaces, source d une forte hétérogénéité des valeurs. S échelonnant le plus souvent de 13 à 16 /m²/an, quelques transactions se sont signées sur des valeurs locatives supérieures à 2 /m²/an. Graphique 15 Demande placée en Boucle Nord, en milliers de m² Tableau 3 Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % -11% De 1 à 5 m² % -26% Plus de 5 m² % NS Surface totale % +46% Graphique 16 T1 T2 T3 T4 Valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main, Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 IDF Croissant Ouest T3 216 Allégement du stock vacant : encore les grands gabarits Après 4 années proches de leur plus-haut décennaux, l exercice 216 marque un net repli des disponibilités de bureaux en Boucle Nord (-11%), qui totalisent 236 m² au 3 ème trimestre. Les trois grandes signatures intervenues sur des immeubles neufs déjà présents dans l offre immédiate ont contribué à ce mouvement baissier. Ces surfaces de grand gabarit représentent encore plus de la moitié (57%) des disponibilités de la Boucle Nord. Du côté des bureaux de taille intermédiaire, les stocks vacants sont restés stables (-2%), malgré les reculs d activité sur ce créneau. Le constat est tout autre pour petites surfaces, en progression (+17%) depuis 215 La Boucle Nord voit son taux de vacance (12,9%) s éloigner du seuil des 15%, un niveau qui reste encore l un des plus élevés du Croissant Ouest (11,7%). Clichy, Colombes et Gennevilliers concentrent, à elles seules, 65% des disponibilités. A l exception de Gennevilliers, dotée d une offre significative de première main (25 m²) répartie sur «Pointe Métro 2», «Le Clever» ou encore «Carré 92», l essentiel du stock vacant se compose de bureaux de seconde main, souvent éloignés des attentes des utilisateurs. La concurrence avec l offre neuve de communes telles que La Garenne-Colombes ou Asnières n en est que plus forte. Les loyers et les charges maitrisées de ces immeubles de première main correspondent davantage aux projets immobiliers d entreprises soucieuses de maitriser leurs coûts. Une production neuve au compte-goutte Après l important cycle de production tertiaire intervenu de 27 à 213, les mises en chantier de nouvelles opérations ont fortement ralenti entre 214 et 216, laissant au marché le temps d absorber une offre immédiate de première main conséquente (87 m²). La seule livraison de 216 aura été le «Nuovo» (35 m²) à Clichy, opération entièrement pré commercialisée auprès de L OREAL. Le volume de la production se réduira davantage en 217, avec seulement 15 m² disponibles sur les opérations «United» (7 m²) et «Gate One» (7 9 m²). Les développements jusqu en 219 totalisent 142 m² à travers 7 opérations dotées d une autorisation de construire. Leurs mises en chantier dépendront de la réussite de leur pré commercialisation. Graphique 17 Offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m², Cushman & Wakefield Graphique 18 Taux de vacance 16% 12% 8% 4% % Graphique 19 Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² T Asnières-sur-Seine Clichy Gennevilliers Villeneuve-la-Garenne Bois-Colombes Colombes La Garenne-Colombes cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 IDF Croissant Ouest T3 216 Neuilly-Levallois Ralentissement brutal Les 13 2 m² de bureaux commercialisés au cours du 3 ème trimestre 216 marquent une pause après le rythme soutenu des transactions des 6 premiers mois de l année (proche des 3 m² chaque trimestre). Le score de 215 devrait pourtant être dépassé, compte tenu d une demande placée qui atteint déjà 72 6 m² au cumul de l exercice 216. Le ralentissement du 3 ème trimestre n a pas remis en cause la bonne orientation présente sur tous les segments de surface. Pour les bureaux de taille intermédiaire, les 14 transactions intervenues depuis le début de l année ont déjà dépassé les volumes traités l an passé. Au titre des principales signatures, citons RTL (8 45 m² au total) ou encore la cession à utilisateur - une caisse de retraite de 7 6 m² au cumul des deux immeubles. Plus récemment, les prises à bail ont concerné des surfaces plus réduites, avec SAFT (1 75 m²) dans «Espace Seine» à Levallois-Perret et GMF (1 4 m²) dans le «Newtime» à Neuilly-sur-Seine. Mentionnons que la suprématie de Levallois-Perret sur le segment des surfaces intermédiaires a pris fin en 216, Neuilly-sur-Seine affichant une demande placée 4 fois supérieure. Deuxième moteur de l activité, les petites surfaces qui sont au cœur du tiers de l activité transactionnelle. Si Levallois-Perret a enregistré la plus forte progression de sa demande placée (17 35 m²), Neuilly-sur-Seine (1 15 m²) a déjà égalé son temps de passage 215. Du côté des grands gabarits, la signature de SEPHORA sur les 13 4 m² du «41 Ybry» maintient une longueur d avance sur les deux mouvements d envergure enregistrés en 215 sur ce créneau (MICHAEL PAGE et ORANGINA SCHWEPPES). Hausse appuyée du loyer de seconde main Le loyer prime de Neuilly-Levallois reste inchangé depuis 213 à 58 /m²/an. Le loyer moyen de première main a faiblement progressé, pour s établir à 47 /m²/an au 3 ème trimestre 216, en légère hausse par rapport aux 46 /m²/an observés en moyenne en 215. Signalons que le seuil des 45 /m²/an n est franchi que par une minorité de transactions, dont une prise à bail dans l ensemble «Newtime» à Neuilly-sur-Seine. Le faible ratio de surfaces de première main dans la demande placée (à peine 8%) est propice à remettre en cause ce niveau de loyer dans les mois qui viennent. La hausse du loyer moyen de seconde main, positionné à 42 /m²/an (contre 38 /m²/an en 215) reflète les signatures de SEPHORA et de RTL pour des valeurs faciales supérieures à 48 /m²/an. L écart se réduit peu à peu entre le loyer moyen de première et de seconde main, en réponse à plusieurs tendances. Les prises à bail de surfaces de première main n ont pas excédé les /m²/an, tandis que celles de seconde main à Neuilly-sur-Seine ont dépassé les 48-5 /m²/an. Graphique 2 Demande placée à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Tableau 4 Demande placée par tranche de surface à Neuilly-Levallois T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % +25% De 1 à 5 m² % +118% Plus de 5 m² % +21% Surface totale % +52% Graphique 21 Valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an , Cushman & Wakefield T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9

10 IDF Croissant Ouest T3 216 Contraction de l offre de taille intermédiaire L offre immédiate de bureaux sur le marché de Neuilly- Levallois totalise 157 m² à la fin du 3 ème trimestre 216. Cette hausse de 5% depuis l an passé traduit des mouvements de recomposition dans la structure de cette offre. Les stocks vacants sur ce marché peinent à redescendre durablement sous le seuil des 15 m² depuis 212. Les regains d activité sur tous les segments inférieurs à 5 m² ont entamé leurs disponibilités (de -7 à -9%), une première depuis 4 ans. Ceux-ci totalisent encore plus de la moitié des disponibilités de Neuilly-Levallois, avec une offre de seconde main très présente à Levallois-Perret. Le rebond soudain des grands immeubles (+78%) correspond à plusieurs livraisons récentes. Les inaugurations de «Hub» (14 5 m²) et de «Allure» (6 8 m²) sont ainsi venues s ajouter aux disponibilités déjà présentes dans les immeubles «Carré Champerret» (9 9 m²) et «Newtime» (5 9 m²). Le taux de vacance de Neuilly-Levallois s établit à 1,5% au 3 ème trimestre 216, en légère hausse par rapport aux 1,3% affichés en moyenne en 215, mais encore inférieur à la moyenne du Croissant Ouest (11,7%). Pause bienvenue des livraisons Le volume de la production neuve livrée depuis 214 sur le marché de Neuilly-Levallois (de 35 à 6 m² chaque année) s est progressivement écoulé. L arrivée récente dans l offre immédiate de plusieurs opérations correspond à un cycle de consommation comparable. L année 217 offrira d ailleurs une fenêtre de tir pour commercialiser les 21 m² disponibles sur les immeubles «Hub» et «Allure», livrés récemment. Sur les 6 m² de surfaces de bureaux neufs ou restructurés en passe d être inaugurés en 217, le seul positionnement de L OREAL sur 44 m² dans «Ecowest» a fait grimper le taux de pré commercialisation à près de 75%, limitant à 15 6 m² les disponibilités. Pour 218, seul le chantier de «Kosmo» (22 m²) a démarré, première opération menée à Neuilly-sur-Seine depuis 214. Graphique 22 Offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 23 Taux de vacance 15% 1% 5% % 5 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² 3 Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France 2 1 T Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

11 IDF Croissant Ouest T3 216 Péri-Défense Rattrapage sur le fil Le secteur de Péri-Défense n a eu de cesse de rattraper son démarrage difficile au fil des trimestres, si bien que les 89 4 m² commercialisés de janvier à septembre 216 ont presque comblé leur retard (-3%) d une année sur l autre. Les bureaux de taille intermédiaire, principale source d activité, ont égalé leurs volumes traités l an passé, pour un nombre de transactions quasi identique (21 signatures, contre 2 l année passée). Sur ce créneau, citons, au 3 ème trimestre, la prise à bail d une société d assurance sur les 4 4 m² de l immeuble «Waypoint» à Nanterre et celle d ASCENSI dans le «Triangle» (4 1 m²) à Courbevoie. La bonne orientation de l activité pour les petites surfaces a continué de soutenir plus du tiers du marché de Péri-Défense. D importants rebonds des commercialisations sont à signaler sur les communes de Rueil-Malmaison, Courbevoie et Suresnes quand, à l inverse, Nanterre a montré des signes de fléchissement sur ce créneau. Les trois grandes signatures intervenues depuis le début de l année, GSK (8 9 m² au 3 ème trimestre), NSD (6 7 m²) et NEXTIRAONE (5 m²) se sont toutes déroulées à Rueil- Malmaison. Progression du loyer de seconde main Le loyer moyen de première main reste inchangé depuis 215, positionné à 34 /m²/an au 3 ème trimestre 216. Toutes les prises à bail ont concerné des bureaux restructurés, pour des loyers s échelonnant le plus souvent de 28 à 32 /m²/an, à l exception d une signature dans la tour «Vista» pour une valeur faciale de 4 /m²/an. Le loyer moyen de seconde main a, quant à lui, continué de progresser, et les 26 /m²/an affichés au 3 ème trimestre 216 ont rejoint leur niveau de 213. Cette valeur masque des écarts considérables selon la localisation et l état des surfaces, mais pour des bureaux de plus de 1 5 m² rénovés, les loyers franchissent fréquemment le seuil des 25 /m²/an, voire les 3 /m²/an. Le loyer prime de Péri-Défense reste inchangé à 39 /m²/an début 216. Graphique 25 Demande placée en Péri-Défense, en milliers de m² Tableau 5 Demande placée par tranche de surface en Péri-Défense - T1-T3 216 TRANCHE DE SURFACE EN M² PART EVOL SUR UN AN Moins de 1 m² % +12% De 1 à 5 m² % +3% Plus de 5 m² % -25% Surface totale % -3% Graphique 26 Valeurs locatives en Péri-Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main, Cushman & Wakefield Loyer moyen 1ère main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 11

12 IDF Croissant Ouest T3 216 Les grands gabarits pèsent dans l offre La bonne tenue du marché de Péri-Défense a favorisé un léger recul (-5%) des disponibilités immédiates de bureaux, qui totalisent 321 m² au 3 ème trimestre 216. Sur ce secteur, qui concentre à lui seul le tiers de l offre immédiate du Croissant Ouest, le taux de vacance, à 14,1% à la fin du 3 ème trimestre 216, marque une contraction sensible par rapport aux 14,9% observés l an passé. Le volume des disponibilités de petites surfaces est resté quasiment inchangé (-1%), laissant entendre des mouvements de libérations régulières et un taux d absorption négatif malgré une activité transactionnelle bien orientée. A l inverse, le maintien du rythme des commercialisations sur le créneau des surfaces intermédiaires a significativement entamé leurs disponibilités, qui approchent les 1 m² au 3 ème trimestre 216. Les mouvements d utilisateurs, souvent effectués dans le cadre de déménagements, se révèlent moins endogènes que pour les petites surfaces. Les grands gabarits d immeubles (16 m²) ont pris la tête des disponibilités de Péri-Défense. L offre de bureaux neufs et restructurés (45%) rivalise avec celle de seconde main (55%), favorisant des contractions importantes de ces stocks dans les mois à venir. Accélération des livraisons en 217, Nanterre sur le devant de la scène Depuis le pic des livraisons (87 m²) opérées en 213, la production nouvelle a progressivement ralenti sur le marché de Péri-Défense. L année 216 conserve une allure mesurée, avec 37 m² de bureaux attendus d ici la fin de l année avec «Crystal Défense» (14 m²), qui succède aux livraisons récentes de «Mozaik» (16 m²) et de «5 ème Avenue» (6 7 m²). Sur les 245 m² de bureaux en cours de commercialisation jusqu en 219, un peu plus de 75 m² sont en chantier et encore disponibles. Le volume contenu des livraisons de 216 fera office d entracte pour un exercice 217 partagé entre Nanterre et Courbevoie, chacune de ces 2 communes totalisant près de 45 m² de surfaces de première main disponibles. Graphique 27 Offre immédiate en Péri-Défense, en milliers de m² , Cushman & Wakefield Graphique 28 Taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 29 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri-Défense, en milliers de m² Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France 4 2 T Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 12

13 IDF Croissant Ouest T3 216 Définitions Demande placée Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les pré commercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. Taux de vacance : Part de l offre immédiatement disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 13

14 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () Olivier Gérard Chairman +33 () Ludovic Delaisse Head of Agency +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax Cushman & Wakefield France 21 rue Blazac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com