Conférence de presse. Mercredi 30 janvier 2008

Transcription

1 Chèque-loyer et chèque-travaux, un nouvel atout pour favoriser l accès à la location ou comment la Région wallonne apporte une réponse inédite à l augmentation des loyers Conférence de presse Mercredi 30 janvier 2008

2 La politique du Logement en Région wallonne 1. L accès à la propriété 2. La création de logements publics et privés 3. La rénovation des logements privés 4. La mobilisation du patrimoine privé

3 1. L accès à la propriété 1. Une réforme des prêts hypothécaires, en cours 2. L assurance gratuite contre la perte de revenus 3. Le prêt Jeunes 4. L exemption des droits d enregistrement pour l acquisition d un logement appartenant à un pouvoir public

4 2. La création de logements publics et privés Programme communal du logement de 700 logements par an en de 900 logements par an en à logements par an en : logements approuvés par le Gouvernement Nouvel appel aux communes au printemps 2008 pour le programme Création de la société d économie mixte entre la SRIW (Immocita) et la SWL, pour la création de logement moyens Partenariats public-privé les PPP dans le programme communal du logement les PPP dans les sites à réaménager (SAR)

5 Les PPP dans les sites à réaménager (SAR) Décret-programme du 23 février 2006 relatif aux actions prioritaires pour l avenir wallon (décret «plan Marshall») 1. Extension des sites d activité économique désaffectés (SAED) à tout site abandonné, sauf à usage de logement (école, clinique, caserne, église, ) 2. Instauration d un partenariat public-privé pour toute rénovation, extension, reconstruction et construction neuve dans le périmètre d un site à réaménager subvention de 1 pour tout investissement de 3 en logement montant de la subvention calculé uniquement sur les travaux d investissement en logement sur les seuls travaux de gros œuvre fermé et les études y relatives maintien de l affectation en logement pendant au moins 15 ans

6 3. La rénovation des logements privés Prime réha et réha+ Isolé Couple inférieur ou égal à inférieur ou égal à ,00 Revenus de référence entre ,01 et ,00 entre ,01 et ,00 Montant de la prime pour les propriétaires et les bailleurs 40% du montant des travaux avec un maximum de % du montant des travaux avec un maximum de Revenus supérieurs Revenus supérieurs 20% du montant des travaux avec un maximum de Travaux réalisés par bénéficiaire entreprise bénéficiaire entreprise bénéficiaire entreprise Montant de la prime par m² Toiture Audit énergétique Isolation mur et sol

7 Les primes à la réhabilitation

8 4. La mobilisation du patrimoine privé pour dynamiser et démocratiser l accès au marché locatif a) la taxe sur les bâtiments inoccupés transférée aux communes b) la mise en œuvre des articles 80 à 85bis du Code wallon du Logement = «réquisition douce» c) l exemption du précompte immobilier pour les propriétaires mettant leur bien en gestion d) l augmentation des crédits pour travaux pour la prise en gestion de logements inoccupés e) la revalorisation des organismes à finalité sociale f) deux nouveaux outils

9 a) La taxe sur les bâtiments inoccupés transférée aux communes Abrogation de la taxe régionale sur les logements abandonnés Adoption d un règlement communal en matière d inoccupation disposant notamment de la taxation des immeubles inoccupés de moins de 5.000m² (art. 190 CWL ) = max. 150 par mètre courant de façade A défaut d occupation du logement dans les 6 mois de l avertissement, la taxe est due La taxe est un incitant à la mise en gestion

10 b) La mise en œuvre des articles 80 à 85bis du CWL Par sa réforme du Code de 2005, la Région entend promouvoir la prise en location ou en gestion de logements, dans le cadre de la «réquisition douce» (art. 80 à 85bis C.W.L.), par les opérateurs immobiliers : un pouvoir local, une régie autonome, une société de logement de service public, le Fonds du Logement des familles nombreuses de Wallonie, une agence immobilière sociale une association de promotion du logement par une subvention par une avance remboursable leur permettant d effectuer des travaux de réhabilitation ou de restructuration assurant la salubrité du logement

11 c) L exemption du précompte immobilier Le Gouvernement utilise la fiscalité immobilière, notamment le précompte immobilier, comme levier pour l accès au logement. Le champ d application de l article 255 du Code des Impôts sur les revenus a été modifié en visant : non seulement les habitations appartenant aux pouvoirs locaux ou appartenant à un opérateur immobilier mais également, les habitations mises en location ou prises en gestion par un opérateur immobilier au sens du Code wallon du Logement. Le décret du 27 avril 2006 a ramené la part régionale du précompte immobilier de 1,25 % à 0 %, pour les biens donnés en gestion ou en location à des «opérateurs immobiliers» (communes, CPAS, sociétés de logement de service public, AIS, associations de promotion du logement)

12 d) L augmentation des crédits pour travaux pour la prise en gestion de logements inoccupés FLFNW -> AIS et asbl SWL -> SLSP Avances remboursables pour travaux de réhabilitation des logements donnés en gestion Subvention pour effectuer des travaux dans les logements pris en gestion à des propriétaires privés de travaux en moyenne, par logement

13 e) La revalorisation des organismes à finalité sociale 1. Les agences immobilières sociales (A.I.S.) Les agences immobilières sociales assurent le rôle d intermédiaire entre les ménages à la recherche d un logement décent et les propriétaires dont elles gèrent les logements ; toute prise en gestion est concrétisée par une convention écrite. L AIS garantit au propriétaire : le paiement des loyers la certitude de retrouver le bien tel que dans l état initial Envers les locataires, personnes en situation précaire ou à revenus modestes, l AIS assure un accompagnement social qui vise notamment à assurer l appropriation de leur logement. Une pédagogie de l habiter est mise en œuvre, recourant aux divers instruments de l intervention sociale

14 21 agences immobilières sociales desservant 132 communes en Région wallonne. 106 communes disposent de logements gérés par une AIS Nombre de logements pris en gestion par les A.I.S % augm. 2007/2002 Brabant wallon ,66% Hainaut ,52% Liège ,19% Luxembourg ,90% Namur ,14% ,57%

15 Répartition des loyers moyens payés par les locataires Brabant wallon * 226 Hainaut 296 Liège 268 Luxembourg 271 Namur 254 * Les loyers des logements du Brabant wallon sont subventionnés par la Province Certains loyers sont limités à 20 % des revenus des occupants dès lors que les logements correspondants ont bénéficié de subventions au logement d insertion. La durée moyenne d occupation d un logement est de 3 ans

16 Le public auquel s adressent les AIS est composé de ménages à revenus précaires et modestes. La majeure partie des locataires est : sans activité professionnelle ne dispose que de revenus de remplacement : des allocations de chômage des revenus d insertion des revenus de pension ou de prépension des indemnités de mutuelle des allocations pour personne handicapée

17 Répartition des locataires par activités socio-professionnelles 17% 7% Revenus du travail Mixte : revenus du travail et revenus de remplacement Revenus de remplacement 76%

18 Répartition des locataires par composition des ménages 17% 1% 7% 44% Personnes seules Familles monoparentales Couples sans enfant Couples avec enfants Autres 31%

19 2. Les sociétés de logement de service public (SLSP ) Depuis la réforme du Code wallon du Logement de juillet 2005, les SLSP peuvent jouer le rôle d une AIS par «la prise en location ou en gestion de bâtiments pour les affecter au logement, ou de logements, selon les modalités et aux conditions fixées par le Gouvernement, après avis de la Société wallonne du Logement» (art. 131, 6 ) Loyer mensuel moyen du logement social : 203

20 3. Les associations de promotion du logement (APL) 11 associations de promotion du logement agréées : favorisent l'intégration sociale dans le logement par la mise à disposition de logements décents procurent une assistance administrative, technique ou juridique relative au logement prioritairement aux ménages en état de précarité mènent des projets expérimentaux (maisons d accueil, logement avec bail glissant, )

21 La revalorisation des organismes à finalité sociale L arrêté du Gouvernement du 23 septembre 2004 relatif aux organismes à finalité sociale organise l agrément : des agences immobilières sociales des associations de promotion du logement = plus de subsides si plus de logements pris en gestion

22 Les agences immobilières sociales Actuellement Subvention annuelle d un montant de aux A.I.S. pour couvrir les frais de gestion et de personnel; les pertes locatives et les dégâts locatifs; les coûts de travaux d importance réduite des logements en gestion ou en location. les frais de promotion de leurs propres activités La réforme La subvention annuelle passera à (+ 12%)

23 Actuellement A partir de la troisième année, la formule est calculée en fonction de la subvention pour l année considérée du nombre de logements pris en gestion ou en location de l accroissement du parc au cours de la dernière année La réforme La subvention sera majorée de : 1,50 par habitant de chaque commune supplémentaire desservie par l'agence immobilière sociale au 1 er janvier de l'année considérée par rapport au 1 er janvier de l'année antérieure. de si l A.I.S. est constituée d au moins 10 communes membres 100 par mandat de gestion ou contrat de location supplémentaire signé

24 Les associations de promotion du logement Actuellement Subvention forfaitaire de si l APL a engagé 1 ETP dans l'année qui précède l'introduction de la demande d'agrément et occupe au moins 2 ETP durant la période de maintien de l'agrément régional, si l association met en œuvre une action ou un projet dont la qualité est appréciée par le comité de la politique sociale La réforme Subvention forfaitaire de De plus, les asbl peuvent bénéficier de subsides à l emploi (APE-PTP) permettant de soutenir le développement de leurs missions

25 Une nouvelle avancée : Le Plan stratégique transversal n 3 «Inclusion sociale» En application du Plan stratégique transversal n 3, «Inclusion sociale», de moyens budgétaires pour mener des initiatives nouvelles, par les opérateurs immobiliers une A.I.S. une S.L.S.P. une A.P.L. une commune un C.P.A.S. une régie autonome = Adoption de l arrêté du 13 décembre 2007 déterminant, les modalités de la prise en charge par la Région d une aide à la location d un logement inoccupé à prendre en gestion par un opérateur immobilier

26 f) Deux nouveaux outils : le chèque-loyer et le chèque-travaux Quatre constats La pression foncière augmente Le coût de l énergie est en hausse Les ressources de certains candidats-locataires sont faibles La situation est contrastée en Wallonie selon les zones Objectifs réduire le différentiel entre le loyer demandé par le propriétaire et le loyer à payer par le locataire compte tenu de l impact des travaux de remise en état locatif du bien Intervention budgétaire Objectif en nombre d opérations : 300 logements par an Intervention annuelle moyenne par opération : 2.500

27 L intervention régionale proposée a les caractéristiques suivantes : Intervention forfaitaire mensuelle Aide réservée au développement du locatif dans les les zones de très forte pression foncière les zones de forte pression foncière, les zones franches urbaines mises en œuvre dans le Plan Marshall Intervention en 36 mensualités (= durée moyenne d hébergement des locataires au sein des AIS)

28 Axe 1 : création d un «chèque-loyer» La subvention relative au loyer est versée à l opérateur immobilier, qui est tenu de la déduire du montant du loyer à payer par le locataire. L opérateur communique au locataire le calcul du loyer par mois Intervention par an zones de très forte pression foncière locataires à revenus précaires ou privés de logements pour cas de force majeure locataires à revenus modestes zones de forte pression foncière, ZIP et zones franches urbaines locataires à revenus précaires ou privés de logements pour cas de force majeure locataires à revenus modestes

29 Ménages en état de précarité C.W.L., art. 1er, 29 Revenus : - personne seule : ménage : par enfant à charge Ménages à revenus modestes C.W.L., art. 1er, 30 Revenus : - personne seule : ménage : par enfant à charge

30 Définition des différentes zones les zones de forte pression foncière = le territoire des communes où le prix moyen des maisons ordinaires atteint entre 135,5 et 150% du prix moyen pondéré sur le marché wallon les zones de très forte pression foncière = le territoire des communes où le prix moyen des maisons ordinaires du prix moyen pondéré sur le marché wallon dépasse 150% du prix moyen pondéré sur le marché wallon les zones franches urbaines mises en œuvre dans le Plan Marshall = des territoires communaux : en difficultés structurelles sur le plan économique et situés dans des arrondissements administratifs que le Gouvernement détermine victimes d'un choc économique pouvant entraîner d'importantes conséquences sur l'économie locale

31 Les zones à très forte pression foncière Brabant wallon 1320 Beauvechain 1420 Braine l Alleud 1440 Braine le Château 1450 Chastre 1325 Chaumont-Gistoux 1490 Court-Saint-Etienne 1390 Grez-Doiceau 1315 Incourt 1460 Ittre 1310 La Hulpe 1380 Lasne 1435 Mont-Saint-Guibert 1400 Nivelles 1340 Ottignies - LLN 1360 Perwez 1367 Ramillies 1330 Rixensart 1495 Villers-la-Ville 1410 Waterloo 1300 Wavre Hainaut 7880 Flobecq Liège 4880 Aubel 4877 Olne 4730 Raeren Namur 5330 Assesse 5170 Profondeville 5377 Somme-Leuze Luxembourg 6700 Arlon 6717 Attert 6740 Etalle

32 Les zones à forte pression foncière Brabant wallon 1470 Genappe 1370 Jodoigne 1350 Orp-Jauche 1480 Tubize 1457 Walhain Hainaut 7890 Ellezelles Liège 4210 Burdinne 4053 Chaudfontaine 4130 Esneux 4845 Jalhay 4550 Nandrin 4120 Neupré 4140 Sprimont 4890 Thimister-Clermont 4219 Wasseiges Namur 5310 Eghezée 5380 Fernelmont 5030 Gembloux 5340 Gesves 5080 La Bruyère 5000 Namur

33 Les zones franches urbaines Brabant wallon 1480 Tubize Hainaut 7300 Boussu 6000 Charleroi 6200 Châtelet 7340 Colfontaine 7370 Dour 6240 Farciennes 6140 Fontaine-l Evêque 7080 Frameries 7100 La Louvière 7170 Manage 7000 Mons 7390 Quaregnon Liège 4820 Dison 4480 Engis 4400 Flémalle 4040 Herstal 4000 Liège 4684 Oupeye 4420 Saint-Nicolas 4100 Seraing 4800 Verviers 4600 Visé Namur 5060 Sambreville

34 Axe 2 : création d un «chèque-travaux» 1/3 La subvention relative aux travaux est versée à l opérateur immobilier ou au titulaire de droits réels sur le bien à prendre en gestion, selon que les travaux sont effectués par l un ou par l autre Une intervention forfaitaire de 30% du coût des travaux La durée de l intervention : 36 mensualités

35 Axe 2 : création d un «chèque-travaux» 1/3 L intervention régionale proposée a les caractéristiques suivantes : Le montant des travaux doit se situer entre et (montant moyen des travaux effectués dans les logements = ) Le type des travaux à effectuer dans le logement inoccupé à prendre en gestion est déterminé par l enquête de salubrité effectuée par les agents de l administration, ou par les agents communaux agréés en application de l arrêté du Gouvernement wallon du 30 août 2007 relatif à la procédure en matière de respect des critères de salubrité des logements et de la présence de détecteurs d'incendie. Les travaux à effectuer peuvent comprendre la création d un accès indépendant aux étages d un immeuble.

36 Avantage de la formule : Incitants réels à la mobilisation du patrimoine, tant dans le chef des propriétaires que dans celui des gestionnaires Un opérateur immobilier pourra demander la subvention relative au loyer, sans pour autant demander la subvention relative aux travaux si le bien pris en gestion n en nécessite pas. Des combinaisons multiples sont envisageables, par exemple : pour un logement inoccupé, pris en gestion à Namur (zone de forte pression foncière) et nécessitant des travaux pour un montant estimé de (pris en charge par le propriétaire) Un chèque logement de 75 /mois si le locataire dispose de revenus précaires ou de 50 si le locataire dispose de revenus modestes Un chèque travaux de 120 /mois pour le propriétaire Soit un total de 195 ou de 170 /mois

37 Exemple 1 Logement situé à Nivelles (commune à très forte pression foncière) Le logement est pris en gestion par l AIS Des travaux sont réalisés pour = intervention totale de = chèque-travaux de 166,6 par mois pendant 3 ans) versée à l AIS puisque celle-ci effectue les travaux chèque-loyer : Le locataire a des revenus modestes = déduction de 75 du loyer mensuel Le loyer négocié entre l AIS et le propriétaire se montait à 300 /mois Le loyer payé par le locataire s élève à = 225 La Province du Brabant peut intervenir dans le coût des travaux et dans le montant du loyer

38 Exemple 2 Bâtiment situé à Colfontaine (commune en zone franche urbaine) Le logement appartient à la commune Des travaux de gros-œuvre fermés, pour un seul logement, réalisés pour un montant La Région intervient pour (subvention SAR) La commune réalise des travaux de dans le logement aménagé = chèque-travaux de 50 par mois pendant 3 ans (1.800 en 36 mensualités) versée à la commune chèque-loyer : Le locataire a des revenus précaires = déduction de 75 du loyer mensuel Le loyer négocié demandé par la commune s élève à 250 /mois Le loyer payé par le locataire s élève à = 175

39 Exemple 3 Logement situé à Gembloux (commune à forte pression foncière) Le logement est pris en gestion par l AIS Le bâtiment, en mauvais état, nécessite des travaux d économie d énergie : prime-énergie de L AIS réalise des travaux pour = chèque-travaux de 75 par mois pendant 3 ans (2.700 en 36 mensualités) versée à l AIS chèque-loyer : Le locataire a des revenus précaires = déduction de 75 du loyer mensuel Le loyer négocié entre l AIS et le propriétaire se montait à 280 /mois Le loyer payé par le locataire s élève à = 205

40 Exemple 4 Logement situé à Tubize (commune à forte pression foncière et zone franche urbaine) Le logement est pris en gestion la SLSP «H.S. du Roman Païs» La SLSP réalise des travaux pour = chèque-travaux de 225 par mois pendant 3 ans (8.100 en 36 mensualités) versée à la SLSP

41 Exemple 4 (suite) chèque-loyer : Le locataire est marié, a 3 enfants et ne dispose que des revenus précaires = déduction de 75 du loyer mensuel Le loyer négocié entre la SLSP et le propriétaire se montait à 400 /mois Le loyer payé par le locataire s élève à = 325 Le locataire quitte un logement inhabitable Il bénéficie de l allocation-déménagement de (3 x 80 pour enfants à charge) Il bénéficie de l allocation-loyer (ADEL) d un maximum de 160 /mois tant qu il ne dispose que de revenus précaires Le montant de l allocation-loyer est égal à la différence entre le loyer du logement qu il va occuper et le loyer du logement inhabitable qu il quitte Montant total du loyer : = 165

42 En conclusion : Des nouveaux outils qui associent les compétences Logement, Energie Aménagement du Territoire pour une nouvelle dynamique