SURFACES ET INDICATEURS

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1 > Annexes SURFACES ET INDICATEURS DÉFINITION DES SURFACES... 2 INDICATEURS DE RÉFÉRENCE... 3 Indicateurs d'occupation : Performance structurelle de la surface de travail... 4 Indicateurs d'occupation : Performance structurelle de l'enveloppe... 4 Indicateurs d'occupation : Performance des aménagements internes... 4 Indicateurs d'occupation : Nombre de Postes de travail/nombre d'agents... 5 WEBOGRAPHIE

2 Annexe 1 DÉFINITION DES SURFACES Surfaces nécessaires à la gestion du patrimoine immobilier Les surfaces nécessaires à la gestion du patrimoine immobilier sont la SHOB, surface hors œuvre brute, la SHON, surface hors œuvre nette, la SPL, surface de plancher, la SUB, surface utile brute et la SUN, surface utile nette. La SHON, la SHOB et la surface de plancher ont des définitions légales : ( articles L112 [p.6] et 12-2 du code de l'urbanisme [p.6] ). La surface hors œuvre brute (SHOB) correspond à la superficie de plancher développée, c'est à dire à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, calculée à partir du nu extérieur des murs et comprend : les balcons, loggias et coursives, les surfaces non closes à rez-de-chaussée, les mezzanines et galeries, les combles et sous-sols non aménageables, les toitures terrasses accessibles ou non. La surface hors œuvre nette (SHON) correspond à la surface hors œuvre brute, déduction faite des : superficies de plancher hors œuvre dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, superficies non closes au rez-de-chaussée ou aménagées pour le stationnement des véhicules, des locaux techniques (en comble et sous-sol), des combles non accessibles du fait de la fragilité du plancher ou de l'encombrement de la charpente, des caves individuelles en sous-sol sans ouverture sur l'extérieur, des toitures terrasses, balcons et loggias, des bâtiments affectés aux récoltes, animaux ou matériel agricole ainsi que des serres de production. La surface de plancher, (SPL), de la construction se substitue à la SHOB et à la SHON depuis le 1er mars Depuis cette date, la «surface de plancher» est l'unique référence pour l'application de l'ensemble des règles d'urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON. Elle est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des : surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ; vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ; surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ; surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ; surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'a R1 2

3 rticle L du code de la construction et de l'habitation [p.6], y compris les locaux de stockage des déchets ; surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ; une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. La surface utile brute (SUB) a une définition conventionnelle non contestée : SUB = SHON (éléments structurels + locaux techniques en étages + caves et sous-sol) Dans le cas de location, la surface utile locative (SUL) est assimilée à la SUB. La surface utile nette (SUN) est la surface de travail, réelle ou potentielle, destinée aux agents, comprenant : les surfaces de bureaux y compris l'espace photocopie, la salle d'attente et les sanitaires privatifs, les salles de réunion et formation, les surfaces annexes (salles d'archives vivantes, salles serveur et informatique, réserves et circulations dédiées), Exclusion faite des surfaces des services généraux, des logements, des services sociaux, et de certaines zones non transformables en bureau ou salles de réunions (hall, amphithéâtre, circulations, sanitaires, vestiaires). SUN = SUB (surfaces légales et sociales + surfaces de services généraux + logements + restauration + surfaces spécifiques). La surface de services généraux, hors SUN, désigne les locaux, à caractère commun (multi occupants) et/ou non spécifiques à l'activité de l'occupant. Elle regroupe les surfaces opérationnelles dédiées aux services généraux de l'immeuble. La SUN et la SUB sont mesurées à 1,3 m du sol (les plinthes ne sont pas déduites). Ce que la surface utile nette ne comprend pas : Par rapport à la surface utile ou administrative, SU, cette surface est obtenue en déduisant : les locaux techniques en sous-sol, les espaces sociaux légaux, la salle de restauration, les sanitaires et vestiaires collectifs, les locaux spécifiques tels que l'amphithéâtre, la salle du conseil d'administration, le hall d'accueil, les archives communes. INDICATEURS DE RÉFÉRENCE Ci-dessous une présentation des principaux indicateurs de référence, classés par type de performance immobilière 3

4 INDICATEURS D'OCCUPATION : PERFORMANCE STRUCTURELLE DE LA SURFACE DE TRAVAIL Rendement du bâtiment : Surface Utile Nette/Surface Utile Brute SUN / SUB C'est la surface de travail réellement utilisée par rapport à la surface chauffée et balayée et donc payée à un propriétaire par un utilisateur dans le cadre d'un bail Pour des immeubles neufs, le ratio peut généralement atteindre 85 % alors que pour un immeuble ancien (type haussmannien), il peut se trouver en-dessous de 65 %. Le ratio moyen le plus fort est généralement obtenu dans les bureaux, rénovés ou neufs, à haute fonctionnalité technique. Il s'élève à 0,60. Cet indicateur permet d'identifier les immeubles les plus performants en termes de capacité utile d'accueil des résidents. Il permet d'optimiser la capacité utile d'accueil. Un mauvais ratio peut être lié à la qualité intrinsèque de l'immeuble (cloisonnement non flexible ) ou à une qualité médiocre d'aménagement (circulations non optimisées,...). Un faible rendement peut également être lié à des activités spécifiques (certains immeubles de prestige, fonctions d'accueil front-office,...) avec des aménagements privilégiant de vastes espaces d'accueil et circulations. Leviers d'optimisation : Les éventuels travaux qui permettent de maximiser les surfaces de travail des bureaux INDICATEURS D'OCCUPATION : PERFORMANCE STRUCTURELLE DE L'ENVELOPPE Rendement de la conception : Surface Utile Brute / Surface Hors Œuvre Nette SUB / SHON Attention : La SHON est officiellement remplacée par la Surface plancher. On peut considérer que le ratio SUB / SHON pour les immeubles neufs peut dépasser 85 %. Concernant les immeubles anciens, plus contraints, ce ratio peut atteindre moins de 70 %. Ces indicateurs permettent de mesurer le degré d'optimisation de la conception du bâtiment tertiaire. Leviers d'optimisation : Les éventuels travaux qui permettent de maximiser les surfaces utilisées au sein de l'immeuble. INDICATEURS D'OCCUPATION : PERFORMANCE DES AMÉNAGEMENTS INTERNES Rendement en postes de travail : Surface Utile Nette / nombre de postes de travail SUN 4

5 / Nombre postes de travail Rendement en résidents d'agents : Surface Utile Nette / nombre d'agents SUN / Nombre Le rendement en poste de travail varie selon la configuration de l'immeuble mais la valeur de 12 m² de Surface Utile Nette / agent constitue une moyenne. Ces indicateurs permettent de mesurer le degré d'optimisation dans l'utilisation des surfaces d'un immeuble tertiaire. Ratio cible : A l'image des objectifs de l'etat, la cible visée par les organismes de Sécurité Sociale en 2015 est de 12 m² SUN par poste de travail dans le cadre de la mise en place de leur politique immobilière. INDICATEURS D'OCCUPATION : NOMBRE DE POSTES DE TRAVAIL/NOMBRE D'AGENTS Taux de vacance : Nombre de postes de travail/nombre d'agents Le taux de vacance moyen de l'institution est de 1,1. Il est précisé qu'un agent est compté comme un poste de travail. Le nombre de postes de travail doit inclure tant les postes occupés que les postes vacants, mais exclure toute salle ou surface consacrée aux réunions et aux formations. Il correspond avant tout à un espace, un lieu regroupant l'ensemble des moyens mis à disposition d'une personne (bureau, classement, mobilier) susceptible d'être partagé dans le temps. Cet espace n'est pas forcément pourvu de capacité de connexion informatique. Les surfaces vacantes mais non équipées et non utilisées ne doivent pas inclure de postes de travail. Les postes de travail concernent les agents itinérants et aussi les agents d'accueil qui ont plusieurs lieux de travail. Le taux de vacance permet d'identifier le potentiel de densification d'un site, d'évaluer les opportunités de regroupement, de transfert et de libération de sites. Ratio cible : Ce ratio est un indicateur de gestion, néanmoins une action de correction ne doit être envisagée que si d'autres actions sont prévues, par exemple le souhait de densifier les locaux ou la nécessité de faire une réhabilitation lourde. 5

6 WEBOGRAPHIE articles L112 : C7.tpdila20v_2?idArticle=LEGIARTI &cidTexte=LEGITEXT &dateTexte= &categorieLien=id&oldAction=&nbResultRech= R112-2 du code de l'urbanisme : xte=legitext l'article L du code de la construction et de l'habitation : LEGIARTI &dateTexte=&categorieLien=cid 6