Paris, le 22 mars 2013

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1 Kramer Levin : When you truly care for the loved ones Paris, le 22 mars 2013 Le SNPI et «Plus-values de cession de biens immobiliers bâtis et non bâtis» Rémi DHONNEUR & Dorothée CHAMBON Avocats à la Cour de Paris

2 Plan de l intervention (1/3) SECTION I CHAMP D APPLICATION DU RÉGIME D IMPOSITION I. Personnes imposables I. Biens imposables 1. Immeubles 2. Droits relatifs à des immeubles II. Opérations imposables 1. Ventes et opérations assimilées 2. Partages et licitations 3. Opérations d une nature particulière SECTION II EXONÉRATIONS I. Titulaires de pensions de vieillesse ou d une carte d invalidité I. Cession de la résidence principale 1. Conditions de l exonération 2. Portée de l exonération II. III. Première cession d un logement autre que la résidence principale 1. Champ d application 2. Conditions 3. Modalités d application 4. Obligations déclaratives Ancienne résidence principale des retraités ou des handicapés 1. Conditions tenant à l immeuble 2. Conditions tenant au cédant 3. Conditions tenant à la cession

3 Plan de l intervention (2/3) V. Expropriations 1. Opérations concernées 2. Remploi de l indemnité VI. Opérations de remembrement ou assimilées 1. Opérations concernées 2. Imposition de la plus-value résultant de la revente des biens remembrés ou échangés VII. Exonérations tenant au montant des cessions VIII.Exonérations tenant à la durée de possession IX. Cession d un droit de surélévation X. Cession d immeubles destinés au logement social SECTION III DÉTERMINATION DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE I. Calcul de la plus-value brute 1. Prix de cession 2. Prix d acquisition ou valeur vénale II. Calcul de la plus-value imposable 1. Abattement pour durée de détention 2. Moins-value 3. Abattement fixe 4. Modalités particulières de calcul III. Cession d usufruit temporaire : le nouveau régime

4 Plan de l intervention (3/3) SECTION IV MODALITÉS D IMPOSITION I. Fait générateur 1. Date de la cession 2. Différé d imposition II. Calcul de l impôt 1. Les récentes évolutions 2. Règles en vigueur 3. Cas d application de la nouvelle surtaxe SECTION V OBLIGATIONS DÉCLARATIVES ET DE PAIEMENT I. Généralités 1. Déclarations 2. Mentions dans l acte de cession 3. Extrait d acte II. Transfert de propriété constaté par un acte notarié 1. Principe 2. Exceptions III. Transfert de propriété constaté par une ordonnance judiciaire IV. Transfert de propriété constaté par un acte passé en la forme administrative V. Synthèse SECTION VI CONTRIBUABLES DOMICILIÉS HORS DE FRANCE

5 Section I Champ d application du régime d imposition I. PERSONNES IMPOSABLES Les plus-values réalisées lors de la cession d immeubles ou de droits relatifs à un immeuble relèvent du régime d imposition des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI) lorsqu elles sont réalisées à titre occasionnel par des personnes physiques ou par des sociétés qui relèvent des articles 8 à 8 ter du CGI. Personnes physiques : sont visés les particuliers qui agissent dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé ( ne sont donc pas concernés les profits réalisés par les marchands de biens et lotisseurs de même que les profits de construction réalisés à titre habituel). Sociétés de personnes : le régime des plus-values immobilières s applique également aux cessions à titre onéreux réalisées par des sociétés relevant de plein droit ou sur option des articles 8 à 8 ter du CGI c.-à-d. des sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés. Fonds de placement immobilier (OPCI-FPI) : Ces OPCI (qui ont pour objet principal l acquisition ou la construction d immeubles en vue de leur location ou la détention de participations dans des sociétés à prépondérance immobilière) peuvent prendre la forme de copropriétés non dotées de la personnalité morale : FPI. En raison de l absence de personnalité morale du FPI, les porteurs de parts sont imposés selon le régime de la transparence fiscale : imposition selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

6 Section I Champ d application du régime d imposition II. BIENS IMPOSABLES Les plus-values imposables sont celles qui proviennent de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens. 1. Immeubles Tous les immeubles, qu ils soient bâtis ou non bâtis constituent des biens imposables. Il n est pas tenu compte de : - l origine de propriété du bien cédé (acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit); - L intention spéculative ou non du cédant; - L affectation ou de la destination du bien; - De la localisation des biens qui peuvent être situés en France ou hors de France, sous réserve des conventions internationales. Immeubles construits par le cédant : il y a lieu de distinguer selon que les profits réalisés présentent un caractère occasionnel ou habituel. Dans ce dernier cas, ces profits sont imposés non selon le régime des plus-values immobilières mais à l impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Terrain loti : le régime d imposition des plus-values des particuliers s applique en cas de cession d un terrain divisé en lots destinés à être construits si le lotisseur n a pas acquis le terrain en vue de le revendre après division par lots (dans le cas contraire : BIC).

7 Section I Champ d application du régime d imposition 2. Droits relatifs à des immeubles Droits de nue-propriété ou d usufruit : en cas de démembrement, ni l usufruitier ni le propriétaire n a le pouvoir de vendre seul l immeuble. Chacun peut seulement céder son propre droit. Hypothèse d une cession d un immeuble après réunion de propriété Dans cette hypothèse, la plus-value entre les mains du cédant est calculée et imposée dans les conditions de droit commun, sous réserve de certaines particularités : Prix d acquisition à retenir qui dépendra de la nature de l acquisition (acquisition par extinction, acquisition à titre onéreux, acquisition par donation ou succession) Abattements sur la plus-value : la durée de détention est décomptée à compter de la 1 ère des deux acquisitions Hypothèse d une cession conjointe par le nu-propriétaire et l usufruitier d un immeuble démembré Dans ce cas, l opération est susceptible de dégager une plus-value imposable au nom de chacun des titulaires des droits démembrés. Chacune de ces PV est calculée dans les conditions de droit commun. Les conditions permettant de bénéficier des exonérations (exposées ci-après) doivent s apprécier distinctement pour chacun des cédants. Prix de cession : pour le calcul de la PV, le prix de cession global doit être ventilé de façon à faire apparaitre distinctement le prix de cession de la nue-propriété et celui de l usufruit, en fonction de leur valeur réelle au jour de la vente. A titre de règle pratique, il est admis que cette ventilation puisse être effectuée en appliquant le barème prévu par l article 669 du CGI. Prix d acquisition : Lorsque le droit cédé a été acquis isolément, son prix d acquisition est celui effectivement acquitté, tel qu il a été stipulé dans l acte (ou valeur vénale en cas d acquisition à titre gratuit), sauf évaluation au moment de l acquisition par application des barèmes de l article 762 du CGI (acquisition antérieure à 2004) ou celui de l article 669 du CGI (acquisition depuis 2004). Lorsque l immeuble a été acquis en pleine propriété : prix d acquisition = à une fraction du prix ou de la valeur d acquisition (application du barème de l article 669 CGI).

8 Section I Champ d application du régime d imposition Hypothèse d une cession isolée de l usufruit ou de la nue propriété Plusieurs sous-hypothèses sont à envisager selon le mode d acquisition du droit cédé : Droit cédé acquis isolément Dans ce cas, la plus-value éventuellement constatée par le nu-propriétaire ou par l usufruitier est imposable en son nom dans les conditions de droit commun. Droit portant sur un immeuble acquis en pleine propriété Dans ce cas, la plus-value éventuellement constatée par le propriétaire est, sous réserve des précisions suivantes, imposable dans les conditions de droit commun. Si l aliénation a pour objet la nue-propriété, l usufruit ou tout autre droit portant sur un bien acquis en pleine propriété, la plus-value imposable est déterminée en tenant compte : - d une part, du prix du droit aliéné, - d autre part, de la fraction du prix d acquisition ou de la valeur vénale de la pleine propriété Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu il a été stipulé dans l acte. Le prix d acquisition afférent au droit cédé est obligatoirement déterminé en appliquant les dispositions des articles 74 SE et 74 SF de l annexe II au CGI.

9 III. Section I Champ d application du régime d imposition OPÉRATIONS IMPOSABLES Seules sont imposables les plus-values réalisées lors d une cession à titre onéreux. Sont exclues du champ de l impôt : - Les plus-values latentes (y compris en cas de passage du patrimoine privé au patrimoine professionnel) - Les plus-values résultants de mutations à titre gratuit, entre vifs ou par décès 1. Ventes et opérations assimilées Constituent notamment des cessions à titre onéreux : - Les ventes; - Les expropriations malgré leur caractère de vente forcée - Les échanges. L échange d une bien, même sans soulte doit être considéré comme une vente suivie d un achat. 2. Partages et licitations Partage : Il constitue une cession à titre onéreux imposable à hauteur des droits appartenant aux copartageants autres que l attributaire et qui, du fait du partage, sont cédés par eux à ce-dernier. Dès lors que seules les cessions réalisées à titre onéreux sont susceptibles de donner lieu à l application du régime des plus-values des particuliers, l existence d une plusvalue imposable implique nécessairement qu une soulte soit versée par le ou les attributaires aux autres copartageants. Prix de cession : montant du prix ou de la soulte. Prix d acquisition : celui effectivement acquitté par le cédant tel que stipulé dans l acte (ou valeur vénale en cas d acquisition à titre gratuit). Abattement pour durée de détention : la date d acquisition du bien est la date d entrée dans l indivision.

10 Section I Champ d application du régime d imposition Régime de faveur de certains partages : les partages peuvent, dans certains cas, ne pas donner lieu à imposition de la plus-value réalisée, quand bien même ils s effectueraient à charge de soulte (Art. 150 U, IV du CGI). Quid des conditions d exonération? Qualité des copartageants? Le partage doit être effectué entre membres originaires de l indivision, leurs conjoints, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l un ou plusieurs d entre eux. Origine de l indivision? Indivision successorale : L exonération s applique aux cessions de biens provenant d une indivision successorale (Instruction du 14 janvier 2004, 8 M Fiche 1 à n 5). Elle s applique également aux partages portant sur des biens acquis par voie de donation-partage intervenant entre les donataires copartageants, leurs conjoints, descendants ou ayants droit à titre universel de l un ou plusieurs d entre eux. Indivision conjugale : L exonération s applique quel que soit le régime matrimonial. Indivision entre concubins ou partenaires: L exonération s applique aux partages de biens indivis provenant d une indivision entre partenaires ayant conclu un PACS au sens des article et suivants du Code civil. L exonération s applique aux plus-values réalisées lors du partage de biens acquis par les partenaires y compris s ils ont été acquis avant la conclusion du PACS (contrairement aux concubins où l exonération ne s applique que pour les biens acquis durant la période de concubinage. Licitation : pour rappel, la licitation consiste en une vente, soit aux enchères, soit à l amiable, de biens indivis. En cas de licitation au profit d un tiers étranger à l indivision, elle constitue une cession à titre onéreux. La plus-value est imposable au nom de chaque coïndivisaire pour sa part dans l indivision. En cas de licitation au profit d un coïndivisaire, son conjoint, ses descendants, ascendants ou ayants droit à titre universel, il convient de procéder à la même distinction que pour les partages (s agissant de l application du régime de faveur).

11 Section I Champ d application du régime d imposition Revente d un immeuble attribué lors d un partage ou d une licitation : Dans ce cas, la plus-value sur cession est calculée différemment selon que l attributaire a été ou non exonéré de la plus-value de partage. En cas d exonération de la plus-value de partage, le prix d acquisition s entend de la valeur vénale du bien au jour de l entrée de l indivision. A l inverse, dans l hypothèse d un partage soumis au régime de droit commun, le prix d acquisition correspondra au prix de cession stipulé dans l acte de partage. 3. Opérations d une nature particulière L apport d un immeuble ou de droits immobiliers en société constitue une cession à titre onéreux taxable; L attribution d un bien propre de l ex-époux débiteur en paiement d une prestation compensatoire en capital a pour effet de transférer la propriété du bien à l ex-époux attributaire et de libérer l ex-époux débiteur de sa dette. Lorsqu elle est versée en exécution d une décision de justice prononcée depuis le 1 er janvier 2005, elle doit être regardée comme une cession à titre onéreux, laquelle constitue le fait générateur de la plus-value immobilière.

12 Section II Exonérations I. TITULAIRES DE PENSIONS DE VIEILLESSE OU D UNE CARTE D INVALIDITÉ Les titulaires de pensions de vieillesse ou de la carte d invalidité correspondant au classement dans la 2 ème ou la 3 ème des catégories prévues à l article L du Code de la sécurité sociale qui cèdent un immeuble, une partie d immeuble ou un droit relatif à ces biens n entrent pas dans le champ de l impôt sur le revenu afférent à la plus-value à la double condition que : Ils ne soient pas passibles de l ISF au titre de l avant-dernière année précédant celle de la cession. Sont visées les personnes propriétaires d un patrimoine imposable d une valeur nette supérieure au seuil de déclenchement, quand bien même ces personnes ne seraient pas redevables d un quelconque impôt à payer à ce titre compte tenu de la réduction pour charges de famille ou du plafonnement de l impôt. Leur revenu fiscal de référence de l avant-dernière année précédant celle de la cession soit inférieur à la limite prévue à l article 1417, I du CGI (soit pour 2013, , pour la première part de quotient familial, majorée de pour chaque demi-part supplémentaire).

13 Section II Exonérations II. CESSION DE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE 1. Conditions de l exonération Résidence principale : Sont considérés comme résidences principales, au sens de l article 150 U, II-1 du CGI, les immeubles ou parties d immeubles constituant la résidence habituelle (lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l année) et effective (logement effectivement occupé : preuve par tous moyens) du propriétaire. Les droits relatifs à ces biens peuvent également bénéficier de cette exonération. Cas particuliers : Immeuble affecté pour partie à usage professionnel : lorsque l immeuble cédé est totalement affecté à usage d habitation mais constitue le domicile commercial de l entreprise, il est admis que l exonération puisse s appliquer à la totalité de la plus-value, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Il en est de même lorsque l activité exercée dans l habitation ne nécessite ni locaux ni matériels professionnels spécifiques. Lorsque l immeuble cédé est pour partie affecté à usage d habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value afférente à la cession de la partie privative qui constitue la résidence principale peut bénéficier de l exonération. Immeuble dont le droit de propriété est démembré : lorsque la cession porte uniquement sur l usufruit ou sur la nue-propriété d un immeuble détenu jusque là en pleine propriété, l exonération est applicable toutes les conditions étant par ailleurs remplies. Lorsque la cession porte sur un immeuble dont la nue-propriété et l usufruit appartiennent à des personnes différentes, il convient d examiner chaque situation.

14 Section II Exonérations Immeuble détenu en indivision : La plus-value réalisée lors de la cession d un immeuble indivis par un coïndivisaire occupant une fraction de l immeuble à titre de résidence principale est exonérée à proportion de ses droits dans l indivision. Péniches ou bateaux à usage d habitation principale : Une péniche constitue juridiquement un bien meuble. Elle n ouvre donc pas droit à l exonération excepté si les conditions suivantes sont remplies : Le bateau ou la péniche n est pas destiné à la navigation; Il est soumis à la TFPB Il est effectivement utilisé au jour de la cession en un point fixe à usage d habitation principale de son propriétaire. Résidence principale du cédant : L immeuble cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire luimême. L exonération ne peut pas en principe s appliquer aux ascendants ou descendants du propriétaire quand bien même ils appartiendraient au foyer fiscal du cédant. Toutefois, lorsque 2 appartements sont situés dans le même immeuble et que leur acquisition a été rendue nécessaire par le nombre des personnes à charge du contribuable, il est admis que ces appartements forment une unité d habitation et constituent la résidence principale de l intéressé. Dans le même sens, constitue une résidence principale un studio situé dans le même ensemble immobilier que l appartement principal mais dans un bâtiment distinct, dès lors que ce studio a été acquis dans le but d agrandir la résidence principale et effectivement utilisé à cette fin. Résidence principale au jour de la cession : Cette condition exclut de l exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n ont plus cette qualité au moment de la vente. Par suite, l exonération ne s applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession : - Sont donnés en location; - Sont occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers; - Sont devenus vacants; - Ou sont à la disposition du titulaire d un logement de fonction.

15 Section II Exonérations 2. Portée de l exonération : dépendances immédiates et nécessaires Les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles (Art. 150 U, II-3 CGI). Terrains à bâtir? Notion de dépendance immédiate et nécessaire : Lorsque l immeuble est vendu comme terrain à bâtir, les dépendances immédiates et nécessaires s entendent uniquement : - Des locaux et aires de stationnement utilisés par le propriétaire comme annexes à son habitation (garage, parking, remise, maison de gardien); - Des cours, des passages et, en général, de tous les terrains servant de voies d accès à l habitation et à ses annexes. Nouvelle définition : l administration fiscale se réfère désormais à la définition objective du terrain à bâtir retenue par l article 257, I-2-1 du CGI dans sa rédaction issue de l article 16 de la loi n du 9 mars 2010 qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d urbanisme. Pour rappel, l administration définissait auparavant les terrains à bâtir comme ceux acquis en vue de l édification d une construction entrant dans le champ de la TVA immobilière.

16 Section II Exonérations Comme le souligne l administration fiscale, «sont donc désormais sans incidence sur cette qualification tant les intentions de l acquéreur du terrain que l emploi qui en est effectivement fait ( )». Mais l administration fiscale va même plus loin puisqu elle précise que la réforme de la TVA sur les opérations immobilières «n a pas pour conséquence de remettre en cause les précisions doctrinales, rappelées au paragraphe 122 de l instruction 8 M-3-12 du 18 avril 2012, relatives à l exclusion des cessions de terrains à bâtir de l exonération prévue au 3 du II de l article 150 U du CGI ( )». En d autres termes, l administration considère que depuis l origine les terrains à bâtir sont exclus de l exonération au titre des dépendances immédiates et nécessaires. La circonstance que l administration ne prévoit pas, en la matière, de paragraphe «entrée en vigueur» comme elle le fait pour les autres dispositions commentées dans cette instruction, renforce le propos opportuniste de l administration. Partant, l administration fiscale se créé une «autoroute» pour opérer des redressements fiscaux. Autres cas? Dans les autres cas, la notion de dépendance immédiate et nécessaire est interprétée de manière plus large. Il est admis, en effet, que l exonération porte sur l ensemble du terrain (y compris l assise de la construction entourant l immeuble). Parcs et jardins des monuments historiques? En raison de leur caractère particulier, il est admis que les parcs et jardins des monuments historiques ne soient pas dissociés des éléments bâtis. Ceux-ci doivent être considérés comme dépendances immédiates et nécessaires à moins, bien sûr qu ils ne soient destinés, en réalité, à être livrés à la construction.

17 Section II Exonérations Chambres de bonne et garages? Le point de savoir si une chambre de bonne ou un garage constitue la dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale est une question de fait. Toutefois, il n y a pas lieu d écarter la notion de dépendance immédiate et nécessaire : - Pour les garages situés à une distance inférieure à 1km de la résidence principale; - Pour les chambres de bonne situées dans le même immeuble que la résidence principale. Cession avec la résidence principale Pour être exonérées, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence exonérée doivent former avec elle un tout indissociable et, par conséquent, être cédées en même temps que celle-ci.

18 Section II Exonérations III. PREMIÈRE CESSION D UN LOGEMENT AUTRE QUE LA RÉSIDENCE PRINCIPALE Exonération issue de l article 5 de la loi de finances pour 2012, codifiée sous l article 150 U, II-1 bis du CGI pour les plus-values résultant de la première cession d un logement, autre que la résidence principale, sous condition de remploi par le cédant de tout ou partie du prix de cession, dans un délai de 24 mois à compter de la cession. L exonération s applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1 er février Champ d application Bénéficiaires Personnes physiques domiciliées fiscalement en France; Cédant non propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des 4 années précédant la cession ; Cession d un logement L exonération s applique aux seules cessions de logements ou de droits réels démembrés portant sur un logement (= immeuble ou fraction d immeuble bâti à usage d habitation) Sont exclus de l exonération : les terrains à bâtir, les locaux à usage professionnel, industriel, commercial ou artisanal, les parts de sociétés à prépondérance immobilière.

19 Section II Exonérations Dépendances immédiates et nécessaires du logement L exonération s applique aussi, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, aux cessions des dépendances immédiates et nécessaires du logement. 2. Conditions d application de l exonération Première cession Il doit s agir de la 1 ère cession d un logement intervenue depuis le 1 er février 2012, les ventes de logements ayant eu lieu avant cette date n étant pas prises en compte. L exonération s applique sur demande du cédant. Le contribuable ne bénéficie qu une seule fois de l exonération au titre de la cession de son choix, toutes conditions étant par ailleurs remplies. Remploi du prix de cession Acquisition ou construction d un logement : le remploi peut prendre la forme d une opération à titre onéreux ou à titre gratuit (paiement de droits d enregistrement) Détention en pleine propriété : l exonération s applique uniquement lorsque le prix de cession est remployé à l acquisition ou la construction d un logement en pleine propriété. Exclusion de la détention indirecte : le remploi du prix de cession à l acquisition de parts de sociétés, autres que les sociétés dotées de la transparence fiscale n est pas admis. Computation du délai de remploi : le délai de remploi est calculé de date à date à partir de la date de la cession. Lieu de remploi : Les biens immobiliers acquis en remploi doivent en principe être situés en France (mais l exonération est également applicable lorsque le remploi du prix de cession a lieu dans Etat membre de l UE ou dans un autre Etat partie à l accord sur l EEE ayant conclu avec la France une convention d assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l évasion fiscale.

20 Section II Exonérations Acquisition d un logement : il peut s agir indifféremment d une acquisition portant sur : un logement neuf achevé ou en VEFA, un logement en état futur de rénovation dans le cadre d un contrat de vente d immeuble à rénover, un logement ancien. Pour les acquisitions de logements achevés, il est admis que le remploi porte sur les travaux qui doivent y être effectués, dès lors que ces travaux sont réalisés par une entreprise concomitamment à l acquisition du logement. Sont considérés comme tels les travaux qui sont achevés et payés dans les 12 mois qui suivent la date de signature de l acte authentique d acquisition du logement. Le remploi peut porter sous conditions sur l acquisition d un immeuble affecté à un usage autre que l habitation suivie de travaux permettant de le transformer en local à usage d habitation. Le remploi peut porter indifféremment sur l acquisition d un terrain en vue de la construction d un logement et les dépenses de construction de celui-ci ou, lorsque le contribuable est déjà propriétaire du terrain, sur les seules dépenses de construction du logement. Justification du remploi : le cédant bénéficiaire doit être en mesure de justifier au plus tard au terme du délai visé du remploi effectif de tout ou partie du prix de cession. La fraction du prix de cession est considérée comme remployée dès lors que le cédant acquiert ou construit un logement qu il affecte à sa résidence principale. L appréciation du montant remployé se fait donc par comparaison de la fraction du prix de cession dont il demande le remploi au montant qu il justifie avoir remployé. Exceptions à l obligation de remploi : En cas de manquement à l obligation de remploi du prix de cession dans le délai de 24 mois,, l exonération n est pas remise en cause si le contribuable ou l un des membres du couple soumis à imposition commune : - décède, - fait l objet d une rupture de son contrat de travail à l initiative de l employeur : licenciement ou mise à la retraite - est atteint d une invalidité de 2 ème ou 3 ème catégorie.

21 Section II Exonérations 3. Modalités d application Remploi du prix de cession Remploi total ou partiel : la plus-value est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant. Ainsi, en cas de remploi partiel, la plus-value est exonérée dans la proportion du montant du remploi. Mention dans l acte de la fraction du prix de cession destinée au remploi. Remploi par le cédant Cession d un bien détenu en indivision : le respect des conditions s apprécie au niveau de chaque coindivisaire. Cession d un bien par une société non transparente : le respect des conditions d application de l exonération s apprécie au niveau de chaque associé. Cession d un bien commun par des époux : en ce cas, les conditions d application de l exonération son appréciées distinctement pour chacun des époux. Par exemple : si l un des époux a déjà bénéficié de l exonération (cession d un bien propre ou cession réalisée antérieurement au mariage), seul l autre époux pourra en demander le bénéfice à hauteur de la moitié de la plus-value. Remise en cause de l exonération (acquittement de l IR + Prélèvements sociaux dus au titre de la PV) En cas de non-respect des conditions tenant au logement cédé En cas de non-respect tenant au cédant non propriétaire de sa résidence principale En cas de non-respect des conditions de remploi au terme du délai En cas de non-respect de la condition d affectation du logement acquis ou construit à la résidence principale du cédant

22 Section II Exonérations 4. Obligations déclaratives Déclaration spéciale des plus-values : la déclaration 2048 IMM accompagnée du paiement de l impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux afférents à la fraction de la plus-value imposable doit être déposée à la conservation des hypothèques à l appui de la réquisition de publier. Aucune déclaration n est à déposer lorsque la plus-value est exonérée totalement à la suite du remploi en totalité. Mentions dans l acte : Remploi total : en cas de dispense de déclaration, la nature et le fondement de l exonération doivent être indiqués dans l acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l enregistrement. Remploi partiel : la nature et le fondement de l exonération partielle doivent être indiqués dans l acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l enregistrement. Mentions obligatoires : dans tous les cas, l acte constatant la cession à titre onéreux au titre de laquelle le bénéfice de l exonération est demandé doit mentionner : l identité du bénéficiaire de l exonération + les droits du bénéficiaire sur le prix de cession + la fraction du prix de cession correspondant à ses droits que le destinataire destine au remploi + le montant de la plus-value exonérée.

23 Section II Exonérations IV. ANCIENNE RÉSIDENCE PRINCIPALE DES RETRAITÉS OU DES HANDICAPÉS 1. Conditions tenant à l immeuble L immeuble cédé doit avoir constitué la résidence principale du cédant avant son entrée dans un établissement social ou médico-social. En principe, l immeuble doit être resté inoccupé du jour du départ de son propriétaire jusqu au jour de la cession (sauf occupation de l immeuble par des membres du foyer fiscal du cédant). 2. Conditions tenant au cédant Pour bénéficier de l exonération, le cédant doit être domicilié fiscalement en France et résider dans un établissement destiné à accueillir des personnes âgées, ou handicapées, mentionné à l article L.312-1, I-6 du Code de l action sociale et des familles. Le bénéfice de l exonération est subordonné à la condition que le contribuable ne soit pas passible de l ISF au titre de l avant-dernière année précédant celle de la cession. Par ailleurs, le revenu fiscal de référence des personnes concernées (qui figure sur l avis d imposition établi au titre des revenus de l avant-dernière année précédant celle de la cession) ne doit pas dépasser la limite prévue à l article 1417, II CGI ( pour la première part de QF, majorée de pour la 1 ère demi-part et à compter de la 2 ème demi-part supplémentaire). 1. Conditions tenant à la cession La cession doit intervenir dans un délai inférieur à deux ans suivant l entrée dans l établissement.

24 Section II Exonérations V. EXPROPRIATIONS Les plus-values réalisées lors de la cession d immeubles, de parties d immeubles ou de droits relatifs à ces biens pour lesquels une déclaration d utilité publique a été prononcée en vue d une expropriation sont exonérées. Cette exonération est subordonnée au remploi par le cédant de l intégralité de l indemnité par l acquisition ( à noter que cette condition est réputée satisfaite si 90% de l indemnité est effectivement remployée), la construction, la reconstruction ou l agrandissement d un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois à compter de la date de perception de l indemnité. La plus-value n est pas exonérée en cas de remploi de l indemnité : - Dans les travaux d amélioration; - Dans l acquisition de parts ou actions de sociétés ou groupements.

25 Section II Exonérations VI. OPÉRATIONS DE REMEMBREMENT OU ASSIMILÉES Les plus-values réalisées lors de certaines opérations de remembrement ou opérations assimilées sont exonérées. Elles sont toutefois considérées comme des opérations intercalaires. En cas de vente des biens reçus lors d une opération de remembrement ou d une opération assimilée, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans les cas de vente de lots remembrés. 1. Opérations concernées Remembrements urbains : ces opérations doivent avoir pour objet le remembrement de parcelles et la modification corrélative des droits de propriété, des charges et des servitudes qui y sont attachées et être réalisées par l intermédiaire : - Soit d associations foncières urbaines, - Soit d associations syndicales urbaines. Remembrements ruraux : les opérations de remembrement de biens ruraux effectuées conformément à l article L du Code rural et de la pêche maritime ainsi que les soultes versées en application de l article L du même code sont considérées comme des opérations intercalaires. Remembrement spécial en cas d expropriation : Lorsque les expropriations en vue de la réalisation de grands ouvrages publics sont susceptibles de compromettre la structure des exploitations dans une zone déterminée, le maître de l ouvrage a l obligation de remédier aux dommages causés en participant financièrement à l exécution d opérations de remembrement. La même obligation peut être imposée au maître de l ouvrage en cas de création de zones industrielles ou à urbaniser, d autoroutes ou de réserves foncières.

26 Section II Exonérations 2. Imposition de la plus-value Lorsque les dispositions de l article 150 U, II-5 du CGI- remembrement ayant un caractère intercalaire- se sont appliquées, la plus-value est calculée à partir de la date et du prix d acquisition du bien originel ou de la partie constitutive la plus ancienne dans les cas de ventes de lots remembrés. En d autres termes, la plus-value est calculée et taxée comme si la cession portait, non pas sur le terrain ou l immeuble bâti attribué à l issue de l opération de remembrement, mais sur le terrain apporté à l association ou remis à l échange.

27 Section II Exonérations VII. EXONÉRATION TENANT AU MONTANT DES CESSIONS L article 150 U, II-6 du CGI prévoit l exonération des plus-values lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à uros. Le seuil de cession s apprécie en tenant compte de la valeur en pleine propriété de l immeuble. Ce seuil d imposition de uros s apprécie bien par bien et non annuellement. Cession de plusieurs parcelles ou lots : - en cas de cession de parcelles ou lots à des acquéreurs distincts, il y a lieu d apprécier le seuil cession par cession (c.-à-d. acquéreur par acquéreur); - en cas de cession de plusieurs parcelles ou lots à un même acquéreur, il y a lieu d apprécier le seuil en tenant compte du prix de cession global. Cession d un bien dont le droit de propriété est démembré : En cas de cession isolée ou conjointe de l usufruit ou de la nue-propriété d un bien, il convient de déterminer sa valeur en pleine propriété pour apprécier si le seuil est ou non dépassé. Cession d un bien détenu en indivision : dans ce cas, le seuil d imposition s apprécie au regard de chaque quote-part indivise.

28 Section II Exonérations VIII.EXONÉRATION TENANT AU MONTANT DES CESSIONS Comme évoqué plus loin, la plus-value peut être effacée par l effet de l abattement pour durée de détention applicable à certaines plus-values. IX. CESSION D UN DROIT DE SURÉLÉVATION Pour rappel, le droit de surélévation est le droit réel d édifier une construction prolongeant verticalement les façades d un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit. Le droit de surélévation d une maison individuelle appartient au propriétaire de la maison. S agissant des immeubles détenus en copropriété, le droit de surélévation constitue un droit accessoire aux parties communes. La loi de finances rectificative pour 2011 a créé une exonération temporaire des plus-values de cession d un droit de surélévation réalisées par les particuliers en vue de la réalisation de locaux destinés à l habitation. L exonération s applique en effet aux cessions réalisées du 1 er janvier 2012 au 31 décembre Le bénéfice de cette exonération est conditionné à la condition que la personne cessionnaire s engage à achever les locaux destinés à l habitation dans un délai de 4 ans à compter de la date d acquisition. Le non-respect de cet engagement par la personne cessionnaire entraine l application à celle-ci d une amende d un montant égal à 25% de la valeur de cession du droit de surélévation.

29 Section II Exonérations X. CESSION D IMMEUBLES DESTINÉS AU LOGEMENT SOCIAL Les plus-values immobilières réalisées par les particuliers lors de la cession d immeubles faite avant le 31 décembre 2011 à un organisme en charge du logement social ou au profit d une collectivité territoriale en vue de leur rétrocession à un tel organisme, ont bénéficié d une exonération.

30 Section III Détermination de la plus-value imposable I. CALCUL DE LA PLUS-VALUE BRUTE PV brute = prix de cession - prix d acquisition 1. Prix de cession Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu il est stipulé dans l acte (indépendamment de ses modalités de paiement). A noter que la sous-évaluation ou la surévaluation du prix stipulé à l acte par rapport à la valeur vénale est inopérante pour le calcul de la plus-value imposable. Il est majoré de certaines charges et indemnités et réduit du montant de la TVA éventuellement acquittée et de certains frais acquittés par le vendeur. Majorations du prix de cession : le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au 2 ème alinéa de l article 683, I du CGI. Il s agit de toutes les charges stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit : - Montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs; - Obligation pour l acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif dans l intérêt du vendeur; - Clause d indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l acquéreur de différer le règlement d une partie du prix; - Indemnité d éviction versée au locataire pour le compte du vendeur. Les charges ainsi visées ne s entendent pas de celles que le contrat impose à l acquéreur pour le compte du vendeur.

31 Section III Détermination de la plus-value imposable Diminution du prix de cession : Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la TVA acquittée et des frais définis par décret supportés par le vendeur à l occasion de cette cession, tels que : - Frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire; - Indemnité d éviction; - Honoraires d architecte - Indemnité destinée à mettre fin à un litige 2. Prix d acquisition ou valeur vénale Principe : le prix d acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu il a été stipulé dans l acte. En cas d acquisition à titre gratuit, le prix d acquisition s entend de la valeur retenue pour les droits de mutation à titre gratuit. Exception : Lorsque l acte ne mentionne aucun prix d acquisition ou à défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d acquisition s entend de la valeur vénale à la date d entrée dans le patrimoine du cédant d après une déclaration détaillée et estimative des parties (effectuée par le contribuable sous sa responsabilité par tous moyens de preuve). A noter que la valeur vénale retenue est susceptible d être remise en cause par l administration, dans les conditions de droit commun, si elle a été manifestement majorée en vue de minorer le montant de la plus-value réalisée.

32 Section III Détermination de la plus-value imposable En cas d acquisition à titre onéreux En ce cas, le prix d acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu il a été stipulé dans l acte. Lorsqu une dissimulation est établie, le prix porté dans l acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. Pour le calcul de la plus imposable, il n y a pas lieu de tenir compte de l insuffisance du prix d acquisition établie pour la liquidation des droits de mutation. En cas d acquisition à titre gratuit En ce cas, le prix d acquisition s entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. Cette règle a pour conséquence d interdire tout écart entre l évaluation retenue pour l application des DMTG et celle retenue pour le calcul de la plus-value. Majoration du prix d acquisition : le prix d acquisition est majoré d un certain nombre de dépenses diverses limitativement énumérées par la loi (art. 150VB, II du CGI) : - Les charges et indemnités mentionnées à l article 683, I du CGI - Les frais d acquisition; - Les travaux; - Les frais de voirie, réseaux et distribution - Les intérêts d emprunt ne sont en revanche pas pris en compte

33 Section III Détermination de la plus-value imposable Quelques précisions sur les charges augmentatives du prix Frais d acquisition à titre onéreux : ils sont retenus soit pour leur montant réel sur justification (les justifications nécessaires sont constituées par la présentation de tous documents pouvant servir de preuve. Il ssont fournis par le contribuable sur demande de l administration) soit forfaitairement (7,5%). A noter que les frais afférents à l acquisition s entendent exclusivement des frais et coûts du contrat tels qu ils sont prévus à l article 1699 du Code civil (honoraire du notaire, commissions versées aux intermédiaires dues par l acquéreur en vertu du mandat) et des droits d enregistrement ou de la TVA supportés effectivement par le contribuable (non prise en compte de la TVA qui a pu être déduite). Frais d acquisition à titre gratuit : ils sont définis par décret. Ils sont retenus pour leur montant réel sur justification et doivent avoir été effectivement supportés par le cédant. Il s entendent exclusivement : - Des frais d acte et de déclaration (y compris honoraires de notaire); - Des droits de mutation payés. Travaux : les dépenses de construction, de reconstruction, d agrandissement ou d amélioration sont retenues (à l exclusion des dépenses d entretien et de réparation : celles ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l agencement ou l équipement initial), soit pour leur montant réel (si elles n ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l IR et qu elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives : dépenses normalement à la charge du locataire ou récupérable sur le locataire), soit forfaitairement à 15% du prix d acquisition à condition que le contribuable cède l immeuble plus de 5 ans après son acquisition. La majoration forfaitaire ne s applique que pour les cessions portant sur des immeubles bâtis.

34 Section III Détermination de la plus-value imposable II. CALCUL DE LA PLUS-VALUE IMPOSABLE 1. Abattement pour durée de détention Aux termes de l article 150 VC, I du CGI, la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d un abattement fixé à : - 2% pour chaque année de détention au-delà de la 5 ème ; - 4% pour chaque année de détention au-delà de la 17 ème ; - 8% pour chaque année de détention au-delà de 24 ème. A noter que le gouvernement envisage de supprimer cet abattement pour durée de détention pour le calcul des plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir. Cette suppression pourrait être examinée fin 2013 pour une mise en application dès Décompte de la durée de détention : Les délais de possession sont calculés par périodes de 12 mois depuis la date d acquisition jusqu à la date de cession. En cas d acquisition à titre onéreux, il convient de retenir la date de l acte constatant l opération d achat. En cas d acquisition à titre gratuit, le délai de possession court, soit à compter de l ouverture de la succession soit à compter de la date de l acte.

35 Section III Détermination de la plus-value imposable 2. Moins-values La moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n est pas prise en compte. Le principe de la nonimputation des moins-values immobilières sur les plus-values immobilières a une portée générale. 3. Abattement fixe Pour les cessions réalisées jusqu au 20 septembre 2011, l article 150 VE du CGI prévoyait l application d un abattement fixe de sur la plus-value. Cet article a été abrogé. 4. Modalités particulières de calcul Vente d un immeuble construit par le cédant (profits de construction occasionnels) : en cas de cession d une construction qui a été édifiée sur un terrain dont le cédant était antérieurement propriétaire, l administration considère qu il convient de déterminer de façon distincte la PV afférente au terrain et celle afférente à la construction. Cela suppose que le prix de cession soit ventilé entre la part relative au terrain et celle relative à la construction. Vente d un terrain supportant une construction édifiée par l ancien locataire : en ce cas, la PV brute est calculée en distinguant la fraction de la PV afférente au terrain et la part correspondant aux constructions. Vente en bloc d un immeuble acquis par fractions successives : en ce cas, il convient de déterminer de manière distincte la PV brute ou la MV brute afférente à chacune de ces fractions, selon les règles qui lui sont propres (possibilité d imputer les MV sur PV dans cette hypothèse).

36 Section III Détermination de la plus-value imposable III. CESSION D USUFRUIT TEMPORAIRE : LE NOUVEAU RÉGIME Nouveau régime : l article 15 de la 3 ème LFR pour 2012 impose désormais au barème progressif de l impôt sur le revenu le prix de vente de l usufruit temporaire selon le régime d imposition des revenus susceptibles d être procurés par le bien démembré. Personnes concernées : Cédants : le nouveau dispositif s applique aux contribuables assujettis à l impôt sur le revenu, quel que soit leur domicile fiscal. Sont concernées : les personnes physiques / les sociétés de personnes / les entreprises individuelles dont les bénéfices relèvent de la catégorie des BIC, BNC et BA. Acquéreurs : la cession est imposable quelle que soit la qualité de l acquéreur. Opérations visées : le nouveau régime s applique à la première cession à titre onéreux d un même usufruit temporaire. Sont donc hors du champ les cessions d usufruits viagers et les cessions à titre gratuit d usufruits, même à durée fixe. Nature des biens : la loi ne prévoit aucune énumération des biens concernés par la mesure. Elle est donc d application générale. Ainsi, entrent notamment dans le champ de la mesure les biens immobiliers, les droits d auteurs ou encore les titres de société

37 Section III Détermination de la plus-value imposable Modalités d imposition : le produit de cession d un usufruit temporaire doit désormais être déclaré en revenu catégoriel (catégorie à laquelle se rattachent les revenus procurés par le bien ou le droit sur lequel porte l usufruit) et soumis au barème progressif de l impôt sur le revenu. Détermination de l impôt : il n est pas prévu d étalement de l imposition du produit de cession sur la durée de l usufruit temporaire, pour atténuer les effets du barème progressif. Cela étant, dès lors que les critères qui permettent de caractériser de revenu exceptionnel le produit de la cession, l administration devrait admettre l application du système du quotient : Pour rappel : Ces revenus peuvent bénéficier du système du quotient s'ils sont supérieurs à la moyenne des revenus nets déclarés par le contribuable au titre des trois dernières années. Système du quotient : permet d éviter de passer à une tranche d imposition supérieure et consiste à ajouter le quart du revenu exceptionnel au revenu net global ordinaire et à multiplier par 4 la cotisation supplémentaire ainsi obtenue. Entrée en vigueur : ce dispositif s applique rétroactivement aux cessions intervenues à compter du 14 novembre 2012.

38 Section IV Modalités d imposition I. FAIT GÉNÉRATEUR 1. Date de la cession Il y a lieu de considérer que la cession est intervenue : - Si l acte qui la constate est passé en la forme authentique, à la date portée dans cet acte.; - Dans les autres cas, à la date à compter de laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties. Condition suspensive : lorsqu une vente est réalisée sous condition suspensive, la cession ne doit être considérée comme effective qu au moment de la réalisation de la condition. Promesse de vente : la simple promesse unilatérale de vente n emporte pas transfert de propriété à l inverse de la promesse synallagmatique qui vaut vente dans la mesure où il y a consentement réciproque. Dès lors, la cession est réputée avoir lieu dès la signature de la promesse synallagmatique. Paiement du prix : le cédant ne peut exciper de la non-perception d une fraction des sommes pour faire échec à la taxation. L imposition est établie au titre de l année au cours de laquelle la cession est intervenue quelles que soient les modalités retenues pour en acquitter le prix.

39 Section IV Modalités d imposition Annulation, résolution ou rescision : en ce cas, le contribuable peut obtenir, sur réclamation, une restitution totale ou partielle des droits indûment perçus. La demande de dégrèvement de l imposition initialement établie peut être présentée dans un délai dont le point de départ est constitué par la date de l annulation, la résolution ou rescision, et qui expire le 31/12 de la 2 ème année suivant cette date. 2. Différé d imposition Certaines opérations d échanges peuvent bénéficier d un régime de différé d imposition, et notamment les opérations de remembrement et assimilées ainsi que le régime des échanges de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

40 Section IV Modalités d imposition II. CALCUL DE L IMPÔT Le contribuable qui cède un immeuble est imposable à l impôt sur le revenu afférent à la plus-value ainsi qu aux prélèvements sociaux. 1. Les récentes évolutions Par l effet des deux décisions de censure rendues par le Conseil constitutionnel le 29/12/2012, la réforme du régime d imposition des plus-values immobilières s est trouvée amputée des deux mesures emblématiques que constituaient : - l incorporation dans les bases du revenu soumis au barème progressif des plus-values réalisées sur la cession de terrains à bâtir (barème sont la tranche marginale est portée à 45% hors application des contributions exceptionnelles); - l application d un abattement exceptionnel de 20% à raison des cessions réalisées en 2013, pour les plus-values afférentes aux immeubles autres que les terrains à bâtir.

41 Section IV Modalités d imposition 2. Les règles en vigueur Imposition proportionnelle : la plus-value est imposée au taux proportionnel de 19% (cessions réalisées depuis le 1 er janvier 2011). 15,5%. Prélèvements sociaux : les plus-values sont assujetties aux prélèvements sociaux au taux de 3. Cas d application de la nouvelle surtaxe L article 70 de la 3 ème LFR pour 2012 a institué une taxe sur les plus-values immobilières les plus élevées. Cette surtaxe est assise sur le montant imposable des plus-values et due par le cédant lors de la cession. En pratique, cette taxe est due à raison des plus-values imposables d un montant supérieur à uros selon le barème suivant : Montant de la plus-value imposable (en euros) Montant de la taxe (en euros) De à % PV - ( PV) x 1/20 De à % PV De à % PV - ( PV) x 1/10 De à % PV De à % PV - ( PV) x 15/100 De à % PV De à % PV - ( PV) x 20/100 De à % PV De à % PV - ( PV) x 25/100 Supérieur à % PV PV = montant de la plus-value imposable

42 Section IV Modalités d imposition Cette surtaxe s applique aux plus-values (retenues après abattement) réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1 er janvier 2013, à l exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 7 décembre Sont soumises à cette taxe les plus-values immobilières réalisées par les personnes physiques et les sociétés et groupements qui relèvent de l article 8 à 8 ter du CGI dès lors soumis à l impôt sur le revenu. Sont également soumis à cette taxe, les contribuables non domiciliés fiscalement en France qui réalisent de telles plus-values ; La taxe ne s applique pas aux plus-values bénéficiant d une exonération spécifique (cession de la résidence principale, biens détenus depuis plus de 30 ans etc.) ; A noter enfin que cette surtaxe ne s applique pas aux plus-values immobilières lors de la cession d un terrain à bâtir.

43 Section V Obligations déclaratives et de paiement I. GÉNÉRALITÉS Les obligations déclaratives consistent dans le dépôt d une déclaration de plus-value et le report du montant de la plus-value sur la déclaration d ensemble des revenus. Dans certains cas, le contribuable est dispensé du dépôt de la déclaration de plus-value. Le dépôt de la déclaration est en principe concomitant à la présentation de l acte de cession à la formalité d enregistrement ou à la formalité fusionnée. 1. Déclarations En principe, l IR afférent à la plus-value est déclaré sur l imprimé n 2048 IMM et payé à la conservation des hypothèques lors de la cession d un immeuble ou de droits relatifs à un immeuble. Aucune déclaration ne doit être déposée : - Lorsque la plus-value est exonérée en application d une exonération expresse ou par l application de l abattement pour durée de détention; - Lorsque la cession ne donne pas lieu à imposition : plus-value égale à 0 ou moins-value Report de la PV sur la déclaration d ensemble des revenus : La déclaration d ensemble des revenus n 2042 doit notamment mentionner le montant net imposable des plus-values immobilières et le montant de la plus-value exonérée réalisée à l occasion de la cession d un logement autre que la résidence principale. Tout manquement à cette obligation déclarative est sanctionnée par l application d une amende égale à 5% des sommes non déclarées. Cette amende ne peut être < à 150 ou > à

44 Section V Obligations déclaratives et de paiement 2. Mentions dans l acte de cession L acte de cession soumis à formalité fusionnée ou présenté à l enregistrement doit préciser, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité d enregistrement : - l adresse du service des impôts dont le cédant dépend pour la déclaration de ses revenus; - Le prix de cession de chacun des biens; - La prix d acquisition du bien, ou s il s agit d une acquisition à titre gratuit, du nom du précédent propriétaire, de son domicile et, éventuellement, de la date de son décès; - En cas de dispense de déclaration, la nature et le fondement de l exonération ou de l absence de taxation. 3. Extrait d acte Les actes qui contiennent des dispositions soumises à la publicité foncière sont accompagnés d un extrait d acte. Outre les mentions habituelles, l extrait d acte comporte, en cas de dispense de déclaration, la nature et le fondement de l exonération ou de l absence de taxation.

45 Section V Obligations déclaratives et de paiement II. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE NOTARIÉ 1. Principe La déclaration doit être déposée à la conservation des hypothèques à l appui de la réquisition de publier. L absence de déclaration entraîne le refus du dépôt. En application de l article 647 du CGI, pour les actes soumis obligatoirement à la formalité fusionnée, le délai imparti pour requérir cette formalité est fixé à un mois à compter de la date de l acte. L impôt sur le revenu afférent à la plus-value doit être versé lors du dépôt de la déclaration avant l exécution de l enregistrement ou de la formalité fusionnée. Le dépôt ou la formalité est refusé : - A défaut de paiement préalable; - Ou s il existe une discordance entre le montant de l impôt figurant sur la déclaration et le montant effectivement versé. 2. Exceptions Il existe 2 exceptions au principe de déclaration et de paiement à la conservation des hypothèques lorsque le transfert de propriété est constaté par un acte notarié. Obligations déclaratives : la déclaration 2048 IMM doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d un mois à compter de la date de l acte : - Lorsque l IR afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du Trésor; - Lorsque la cession est constatée au profit de l Etat, des établissements publics nationaux, des groupements d intérêt public, ou d une collectivité territoriale ou d un établissement public local. En ce cas, l absence de déclaration n entraine pas le refus du dépôt ou de la formalité.

46 Section V Obligations déclaratives et de paiement A noter qu outre les mentions générales, l acte de cession doit comporter les 2 mentions supplémentaires suivantes : - La mention que l IR afférent à la plus-value ne peut être intégralement acquitté ou que la cession est constatée au profit d une collectivité publique; - Le lieu où le notaire rédacteur de l acte dépose la déclaration. Obligation de paiement : l IR afférent à la plus-value doit être payé au service des impôts où la déclaration est déposée, par : - Le vendeur lorsque l IR afférent à la plus-value n a pu être acquitté à la conservation des hypothèques en raison de créances primant le privilège du Trésor; - Le notaire lorsque la cession est constatée au profit d une collectivité publique. En pratique, l impôt est versé dès la mise à disposition des fonds au notaire par la collectivité publique. L absence de paiement à l appui de la réquisition de publier n entraine pas le refus du dépôt ou de la formalité.

47 Section V Obligations déclaratives et de paiement III. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UNE ORDONNANCE JUDICIAIRE Obligations déclaratives : en ce cas, la déclaration n 2048 IMM doit être déposée au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d un mois à compter de la date de versement du prix de cession. Obligation de paiement : l IR afférent à la plus-value doit être versé au service des impôts dont relève le domicile du vendeur dans un délai d un mois à compter de la date du versement du prix de cession. IV. TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ CONSTATÉ PAR UN ACTE PASSÉ EN LA FORME ADMINISTRATIVE Obligations déclaratives : en ce cas, pour ces actes qui constatent une mutation immobilière amiable ou forcée de biens au profit de l Etat, des établissements publics nationaux, des groupements d intérêt public, ou d une collectivité territoriale ou d un établissement public local désigné par l article L du Code général des collectivités territoriales, la déclaration 2048 IMM est remise à la collectivité publique cessionnaire. Obligation de paiement : l IR afférent à la plus-value est payé au service des impôts, par le comptable de la DGFiP, sur le prix dû au vendeur, au vu de la déclaration transmise par la collectivité publique.

48 Section VI Contribuables domiciliés hors de France Sous réserve des conventions internationales, sont soumises à un prélèvement les plus-values réalisées à titre occasionnel par des contribuables domiciliés hors de France résultant de la cession d immeubles, de droits immobiliers, d actions et parts de sociétés non cotées en bourse et dont l actif est à la clôture des trois exercices qui précèdent la cession constitué principalement par de tels biens ou droits ainsi que, depuis le 1 er janvier 2008, de certains titres de sociétés à prépondérance immobilière cotées. I. CHAMP D APPLICATION Le prélèvement s applique aux plus-values immobilières de source française réalisées à titre occasionnel par des non-résidents, personnes physiques ou morales, lors de la cession de biens immobiliers, de droits portant sur de tels biens et de titres de sociétés à prépondérance immobilière. 1. Personnes concernées - Personnes physiques fiscalement domiciliées hors de France; - Personnes morales ou organismes, qu elle qu en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France; - Des sociétés de personnes dont le siège est situé en France, au prorata des droits détenus par des associés non domiciliés fiscalement en France ou dont le siège social est situé hors de France; - Des fonds de placement immobilier, au prorata des parts détenues par des porteurs non domiciliés fiscalement en France.

49 Section VI Contribuables domiciliés hors de France 2. Personnes exonérées - Organismes et Etats étrangers; - Personnes qui exploitent une entreprise en France; - Titulaires de pensions de vieillesse ou d une carte d invalidité; II. PLUS-VALUE IMPOSABLE 1. Opérations concernées Le prélèvement est applicable aux opérations d échanges, de partages de sociétés, d apports en sociétés et de dissolution de sociétés. Le prélèvement est normalement dû au moment de la publication de l acte authentique constatant le transfert de propriété de l immeuble. 2. Biens concernés Le prélèvement s applique aux plus-values résultant de la cession : - De biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens; - De parts de fonds de placement immobilier; - D actions de SIIC, de SPPICAV lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10% du capital de la société dont les actions sont cédées; - De parts ou d actions de sociétés à prépondérance immobilière cotées sur un marché français ou étranger lorsque le cédant détient directement ou indirectement au moins 10% du capital de la société dont les actions sont cédées; - De parts, d actions ou d autres droits dans des organismes à prépondérance immobilière quelle qu en soit la forme, non cotés sur un marché français ou étranger et ce, quelle que soit la part du capital détenue par le cédant.

50 Section VI Contribuables domiciliés hors de France Biens exonérés : Sont exonérées les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers: - Pour lesquels une déclaration d utilité publique a été prononcée en vue d une expropriation, - Échangés dans le cadre d opérations de remembrement, - Dont le prix de cession est inférieur à Détenus depuis une certaine durée (exonération par l effet de l abattement pour durée de détention). Nb : Les contribuables fiscalement domiciliés hors de France ne peuvent pas prétendre aux exonérations de la résidence principale, de la 1 ère cession d un logement autre que la résidence principale et de l ancienne résidence principale. Exonération particulière en faveur de l habitation en France des non-résidents : Personnes concernées : cédant personne physique + cédant non résident + cédant ressortissant de l UE (ou d un Etat tiers à l UE ou partie à l accord sur l EEE ayant conclu avec la France une convention d assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l évasion fiscales à condition de pouvoir se prévaloir d une clause conventionnelle de non-discrimination. Cette exonération s applique dans la limite d une résidence par contribuable à la double condition pour le cédant : - d avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque précédant la cession; - d avoir la libre disposition du bien depuis au moins le 1 er janvier de l année précédant celle de la cession.

51 Section VI Contribuables domiciliés hors de France III. CALCUL DU PRÉLÈVEMENT 1. Assiette du prélèvement Cédant assujetti à l IR : en ce cas, les plus-values soumises au prélèvement sont déterminées dans les mêmes conditions que pour les contribuables domiciliés en France assujettis à l IR (A noter que les honoraires du représentant fiscal pourront venir en déduction du prix de cession). Cédant assujetti à l IS : Les personnes morales résidentes d un Etat de l UE ou partie à l accord sur l EEE ayant conclu avec la France une clause d assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l évasion fiscales sont soumises au prélèvements selon les règles d assiette prévues en matière d impôt sur les sociétés dans les mêmes conditions que celles applicables aux personnes morales résidentes de France. Pour les autres sociétés, les plus-values de cession sont déterminées par différence entre prix de cession et son prix d acquisition diminué pour les immeubles bâtis d une somme égale à 2% de son montant par année entière de détention.

52 Section VI Contribuables domiciliés hors de France 2. Taux du prélèvement Rq : les plus-values réalisées par les personnes physiques non résidentes assujetties à l impôt sur le revenu sont désormais soumises aux prélèvements sociaux (au taux de 15,5%). Quant aux taux du prélèvement, il varie en fonction de la résidence du contribuable. Taux de droit commun fixé à 33,1/3 % : pour les plus-values réalisées par des personnes physiques résidentes d un Etat non membre de l UE ou non partie à l accord sur l EEE (quel que soit l Etat duquel elles sont ressortissantes). Taux réduit à 19% : pour les plus-values réalisées par des personnes physiques si elles sont résidentes, à la date de la cession, d un Etat de l EEE; pour les plus-values réalisées par les personnes morales résidentes d un Etat de l EEE lors de la cession d actions de SIIC ou de parts ou actions d autres sociétés à prépondérance immobilière cotées. Ce taux est porté à 75% lorsque les plus-values sont réalisées par des personnes ou organismes établis ou constitués dans un Etat ou territoire non coopératif.

53 Section VI Contribuables domiciliés hors de France IV. PAIEMENT ET OBLIGATIONS DÉCLARATIVE Le prélèvement est acquitté au moment de l accomplissement de la formalité de l enregistrement ou, à défaut, dans le mois de la cession, au vu de la déclaration 2048 IMM (immeubles) ou 2048 M (parts de sociétés à prépondérance immobilière). Les personnes physiques sont toutefois dispensées de déclaration lorsque la plus-value est exonérée en raison de la durée de détention ou d un prix de cession inférieur ou égal à Le cédant est en principe tenu de désigner un représentant fiscal en France sur la déclaration (qui peut être soit une banque, soit l acheteur, soit encore un simple particulier agréé par l administration, soit enfin un organisme ayant reçu une habilitation générale. Ce représentant s engage à remplir les formalités et à acquitter le prélèvement pour le compte du non-domicilié. A noter que l administration dispense les personnes physiques de représentant fiscal si le prix de cession est inférieur ou égal à uros ou si la plus-value est exonérée pour durée de détention. Les infractions commises en matière de prélèvement entrainent la perception d une amende égale à 25% du montant des droits éludés. NB : depuis la loi de finances rectificative pour 2011, les actes de cession de parts de SCI réalisées à l étranger sont constatés dans le délai d un mois par acte notarié afin de garantir que la cession donnera lieu à l acquittement des droits et taxes qui sont dus, soit le droit d enregistrement de 5ù prévu par l article 729 du CGI ainsi que l éventuelle taxation de la plus-value au titre de l impôt sur le revenu.

54 Kramer Levin Private Banking : When you truly care for the loved ones Propos conclusifs «Le Choc Fiscal» S échouer en période de glaciation fiscale Avec un placement immobilier avec une rentabilité de 5%, on obtient aujourd hui des revenus financiers négatifs après impôt (plus de 60% avec CSG), même en tenant compte d une inflation réduite de 2,5%, soit une fiscalité qui excède les capacités contributives des citoyens, et ce, hors prélèvements sur le capital. Avec des prélèvements sur le capital (ISF et plus-values ne tenant pas compte de l érosion monétaire), on aboutit à une expropriation larvée des patrimoines immobiliers français. Malgré cette fiscalité globalement confiscatoire contraire aux droits de l homme et du citoyen, l immobilier reste le placement préféré et prioitaire des français? QUESTIONS ET REPONSES?.And you truly deserve international assistance

55 Kramer Levin Paris : Quand vous voulez sécuriser les vôtres... Nos ancêtres romains enseignaient «In dubio contra fiscum» soit «Le doute, contre le fisc» Consacré par la Cour de cassation notamment dans un arrêt du 24 octobre 1938»» Rémi DHONNEUR Associé Responsable du Département Fiscal Professeur Associé à la Faculté de droit de Sceaux Kramer Levin Naftalis & Frankel LLP 47, avenue Hoche PARIS Tel (33-1) Fax : (33-1) [email protected]