Détermination du loyer admissible

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1 Détermination du loyer admissible Principe Les bases légales pour traiter ce point se trouvent dans le CO à l art. 269 et 269a, dans l OBLF aux articles 10 à 20. La législation sur les loyers abusifs repose sur deux principes différents qui, en pratique ne sont pas toujours faciles à concilier. D une part, cette législation veut empêcher que le bailleur retire un rendement excessif de la chose louée au détriment du locataire (principe du loyer couvrant les frais méthode absolue favorable aux locataires et en Suisse romande). D un autre côté, cette législation considère cependant comme non abusif le loyer qui se tient dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier (principe des loyers du marché ou comparatifs méthode relative favorable aux propriétaires et en Suisse allemande). Méthode absolue : 3 critères alternatifs Rendement net (art. 269 CO et 10 OBLF) Loyers comparatifs (art. 269a lit. a CO et 11 OBLF) Rendement brut (art. 269a lit. c CO et 15 OBLF) Méthode relative : cumul de 3 critères 1. Variation du taux hypothécaire (art. 269a lit. b CO et 13 OBLF) 2. Variation des charges courantes et d entretien (art. 269a lit. b CO et 12 OBLF) 3. Variation de l IPC (art. 269a lit. e CO et 16 OBLF) Possibilité d ajouter, le cas échéant, une majoration liée à des prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a lit. b et 14 OBLF) Champs d application La protection légale contre les loyers abusifs ne s applique que pour les baux immobiliers portant sur des logements ou des locaux commerciaux. Chapitre II: Protection contre les loyers abusifs ou d'autres prétentions abusives du bailleur en matière de baux d'habitations et de locaux commerciaux Art. 269 CO A. Loyers abusifs I. Règle Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. Art. 269a CO II. Exceptions Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment: a) se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier; b) sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur; c) se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais; d) ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance; e) ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques; f) n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables. Ne sont pas soumis à la protection légale contre les abus Les appartements de vacances loués pour 3 mois au moins ; Les maisons familiales de luxe. Critères de luxe Le luxe est une notion subjective. Il est caractérisé par certains critères comme : Le nombre de sanitaires importants (ex : 7 chambres à coucher avec 7 salles de bain) ; Pièces spécifiques inhabituelles (ex : salle de fitness, un sauna, home cinéma) ; Très grand jardin bien arborisé ; Maison dans un état impeccable.

2 Le prix du loyer n est pas un critère de luxe. Dans tous les cas, il faut faire remplir le formulaire comme s il s agirait d une location ordinaire pour éviter les problèmes en cas de litige. Cas particuliers Conciergerie : le contrat de conciergerie est soumis aux règles de protection contre les loyers abusifs que lorsque l élément du bail l emporte sur celui du contrat de travail. Un concierge professionnel n est donc pas protégé de ce faite contre les loyers abusifs. Logements subventionnés : les logements construits avec l aide des pouvoirs publics, dont les loyers font l objet d un contrôle administratif, ne sont soumis qu à certaines règles de protection légale contre les abus (art. 2 al. 2 OBLF). Garages ou places de parcs : ne sont soumis à la protection légale contre les abus que lorsqu ils sont l accessoire d un bail portant sur un logement ou des locaux commerciaux. Règles de formes imposées au bailleur 1. Formule officielle et délais Le bailleur désireux de majorer le loyer doit respecter les règles suivantes (sous peine de la nullité de la hausse (art. 269d CO): Informer le locataire par un avis écrit ; Utiliser le formulaire agréé par le canton où se situe l objet; Envoyer l avis de majoration dans les délais, c est à dire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation. Il est préférable de tenir compte encore de 11 jours supplémentaires au cas où le locataire ne réceptionne pas son courrier (délais de garde à la poste de 7 jours). 2. Motivation obligatoire Le bailleur à l obligation de motiver la hausse de loyer. Le bailleur est tenu par les motifs invoqués. Il ne pourra pas en invoquer d autres en cas de contestation. 3. Sanction en cas de non- respect des règles de forme Les actes du bailleur sont frappés de nullité absolue si : Il omet de notifier une hausse de loyer sur une formule officiel ; Il menace le locataire de résiliation à l occasion de la hausse ; Il mélange dans la motivation des critères de hausse relative avec des critères de hausse absolue. 4. Bail avec clause d indexation ou d échelonnement La majoration doit être faite à chaque fois sur une formule officielle. Type de bail Durée minimum du contrat Référence Notification au locataire avant échéance Standard 1 année Taux hypothécaire 1 mois Indexé 5 ans IPC 1 mois Échelonné 3 ans Prix fixé d avance 4 mois 5. Notification pour les conjoints ou colocataires Le bailleur n a pas à notifier séparément un avis de hausse à chacun d entre eux. Règles applicables à la contestation du locataire Le locataire peut contester le montant du loyer dans 3 cas :

3 a) Loyer initial (art. 270c CO) Quand? 30 jours qui suivent la réception de la chose. Où? contester devant l autorité de conciliation. b) Hausse (art. 270b CO) Quand? 30 jours à compter de la réception de l avis de hausse. Où? contester devant l autorité de conciliation. c) Rendement excessif (art. 270a CO) Comment? il doit motiver sa demande de baisse lorsque le taux hypothécaire baisse par exemple. En envoyant une demande de baisse par écrit au bailleur avant le délai d échéance de préavis de congé. Le bailleur à 30 jours pour répondre. Si la réponse est insatisfaisante ou s il ne répond pas, le locataire peut alors saisir l autorité de conciliation dans un délai de 30 jours. Procédure a) Autorité de conciliation En Valais, il n y a qu une commission de conciliation qui se trouve à Sion. Dans le canton de VD, il y en a 10 réparti sur le territoire, soit la préfecture du district du lieu où se trouve l immeuble. En règle général, celui qui a ouvert une action ou qui la conteste DOIT agir. Sauf en cas de hausse des loyers, c est toujours le bailleur qui doit agir pour une contestation de hausse de loyer devant le tribunal. b) Autorité judiciaire En cas d échec de la conciliation, l action judiciaire doit être ouvert dans les 30 jours au Tribunal des baux du canton où se situe l objet. Juridiction compétente par canton : GE- VD- FR è tribunal des baux NE- VS è président du tribunal du district ou d arrondissement qui est compétent Les parties au procès sont : Le locataire, les colocataires ou les héritiers du locataire en cas de décès de celui- ci ; Le bailleur. Loyers abusifs (A faire ) Rendement excessif (art. 269 CO) (A faire ) Loyers indexés et échelonnés (A faire ) Baisse du loyer (A faire ) Notes de cours La méthode dite absolue pour le calcul du prix des loyers ne peut être utilisé par le locataire ou le bailleur qu à titre défensif et non à titre offensif.

4 Exemple : le bailleur notifie une hausse de loyer sur la base des critères relatifs et le locataire va se défendre et démontrer que le bailleur va se procurer un rendement abusif selon l art. 269 CO où on sera obligé de faire des calculs. Respectivement, lorsque le bailleur se trouve confronté à une demande de baisse de la part du locataire, parce que le taux hypothécaire à baissé à 2%, peut tenter de s opposer à cette demande en faisant valoir que le loyer ne procure pas un rendement abusif selon l art. 269 CO et que le loyer se situ dans la moyenne des prix pratiqué dans la région pour le même objet ou qu il devra utiliser la méthode absolue pour prouver le contraire et s opposer à la demande de baisse. Cette jurisprudence du tribunal fédéral a dit que la méthode absolue peut être utiliser par le bailleur à titre offensif dans des cas relativement restreint comme : 1) Dans le cas où les loyers n auraient pas été modifié depuis un longtemps (environ 15 ans) ; 2) Dans le cas où un immeuble sort du subventionnement, après 17 ans à GE, on calcul les nouveaux prix de loyer avec la méthode de rendement ; 3) Dans le cas où il y aune vente de l immeuble et que le nouveau propriétaire n a pas du tout les mêmes bases de calcul qu avait l ancien propriétaire.

5 Comment peut- on se défendre contre une demande de baisse de loyer ou une contestation du loyer initiale Car le loyer actuel procure un rendement abusif au bailleur en raison de la baisse du taux hypothécaire référentiel. (Voir la feuille annexe suivante : Parcelles nos 3 et 31 du cadastre de la commune de Corseaux) Quand on veut faire un calcul de rendement d un immeuble (selon la méthode de l art. 269 CO), il faut tout d abord déterminer son prix de revient lors de son acquisition, plus tout ce qui a été investie en rénovation Exemple : Variation de loyer selon l art. 269 CO Valeur vénale de l immeuble Valeur vénale de l immeuble lors d une donation en mai Il faut donc déterminer le prix de cette donation. Dans ce cas, le tribunal fédéral autorise le propriétaire d effectuer une expertise pour déterminer la valeur de cet immeuble au moment de la donation. 1. Données Terrain = 247 m m2 = 299 m2 Valeur ECA en 1978 = Fr. 342' Fr. 12' = Fr. 354' Cube SIA = 1256 m3 2. Détermination de la valeur vénale au 17 mai 1982 Bâtiments 1256 m3 SIA à Fr le m3 (en 1982) y compris vétusté Fr. 376' Terrain 299 m2 à Fr (en 1982) (soit 20% environ de la valeur du bâtiment) + Fr Valeur du marché de l immeuble au 17 mai 1982 Ce calcul n a pas été critiqué par le tribunal des baux Calcul de rendement de l immeuble (art. 269 CO) Fr. 451' Prix de revient Valeur de la donation en 1982 (voir chiffre 1 ci- dessus) Fr. 451' Travaux d architecte en 2003 pour + Fr. 742' Donc on part du principe que l immeuble valait en 1983 Fr. 1'194' Financement théorique (année 1983) Hypothèque 60% de Fr. 1'194' = Fr. 716' Fonds propres 40% de Fr. 1'194' = Fr. 477' Réévaluation des fonds propres théoriques (Selon le lien suivant : IPC Calcul du renchérissement) IPC (83) en octobre 2007 = points IPC (83) en janvier 1983 = points FP réévalués FP x IPC (1983- >2007) / 100 (variation de 57.6%) Fr

6 6. Exploitation Intérêt hypothécaire 3.5% (en 2008) sur Fr. 716' Fr. 25' Rendement des fonds propres réévalués Rentabilisé à un taux de 4% (3.5% + 0.5%) sur Fr. 752' Fr. 30' Moyenne des charges et frais d exploitation de l immeuble de Fr. 10' Rendement net admissible Fr. 65' Calcul du prix du loyer Nombre de m2 habitable dans l immeuble = 260 m2 Surface de l appartement C = 86 m2 Loyer mensuel net admissible de l appartement C Fr. 65' x (86 m2 / 260 m2) /12 = Fr Le loyer avait été fixé contractuellement à CHF par le propriétaire. Le propriétaire, pour motiver l augmentation du loyer, avait invoqué les loyers du quartier ou de la localité. Il a perdu car le propriétaire n a pas trouvé d immeuble comparatif (5 minimums) en sa faveur. Le loyer a été baissé à CHF

7 Exemple : Variation de loyer selon l art. 269a CO Calcul selon la méthode relative. Le locataire demande une baisse de loyer suite à une baisse du taux hypothécaire. Il y a 4 paramètres relatifs pour le calcul du loyer : 1. La variation du taux hypothécaire ; 2. Le maintien de la protection du capital investi, c est à dire une indexation des loyers partiels à raison de 40% de la variation de l IPC ; 3. L augmentation des charges de l immeuble ; 4. Les investissements créant de la plus- values ou des importants travaux effectués par le 1. Bases de calcul 2 ème moment : 4 juillet 2011 Date de l audience de la commission de conciliation de Nyon Loyer actuel : Fr Net par mois 2. Variation du taux hypothécaire (art.269a lit. b CO et art. 13 OBLF) Taux hypothécaire en vigueur le 8 juillet % Taux hypothécaire en vigueur le 4 juillet % Variation 0.75% Influence sur le loyer (selon tabelle point 1) % de Fr è - Fr Renchérissement du capital exposé aux risques (art. 269a lit. e CO) IPC connu au (indice de base 100 è 1983) points IPC connu au (conclusion du bail) points Variation points Variation en % è (0.5 points / points) x 100 = +0.3% Influence sur le loyer : Selon l art.16 OBLF, la compensation du renchérissement ne peut dépasser les 40% de la hausse de IPC. 0.3% x (40/100) = % de Fr = + Fr Hausse des charges d entretien courant et frais généraux (art. 269a lit. b CO et 12 OBLF) Evolution des charges de l immeuble de fin décembre 2007 à fin décembre 2010, soit 3 ans à 0.25% 2 par an è % Influence sur les loyers è 0.75% de Fr Fr Prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a lit. b CO et 14 OBLF) Remplacement des 52 productions de chaleur individuelles des immeubles 3 selon facture du 11 novembre 2010 : Fr. 584' Part afférente à l appartement Humbert è Fr. 584' / 52 = Fr Part plus- value : 70% de coût par appartement è 70% de Fr. 11' Fr Durée d amortissement des nouvelles chaudières è OBLF Art. 16 Compensation du renchérissement (art. 269a, let. e, CO) L augmentation de loyer visant à compenser le renchérissement pour le capital exposé aux risques au sens de l art. 269a, let. e, CO ne peut dépasser 40 % de la hausse de l indice suisse des prix à la consommation. 20 ans 2 Cette évolution des charges de 0.25% n est pas admise devant un tribunal mais a été faite pour simplifier les calculs dans cet exemple. 3 On ne peut reporter que 50% (sans plus- value) - 70% (avec plus- value) des coûts de la transformation. Ici, le chauffage apporte une plus- value pour les locataires, donc on majore à 70% les investissements.

8 Que peut- on répercuter sur le loyer? 1. Une charge annuelle d intérêt (somme des intérêts / 2 car le montant du crédit diminue avec l amortissement directe. Le taux hypothécaire de référence = 2.75% en novembre % = 3.25%) Fr. 7' à 1.625% (3.25% / 2) Fr Un amortissement des chaudières Fr / 20 ans + Fr Total de Fr Un entretien des chaudières (estimation à 10% sur la charge des intérêts et de l amortissement uniquement) Fr * 10/100 + Fr Charge annuel totale Fr Influence sur le loyer mensuel : Fr / 12 + Fr Activation de la réserve au sens de l art. 19 OBLF figurant au bail Il avait été mis dans le bail une réserve de hausse de 5% Influence sur le loyer : 5% de Fr = + Fr Récapitulation Variation du taux hypothécaire (art. 269a lit. b CO et 13 OBLF) : - Fr Renchérissement du capital exposé aux risques (art. 269a lit. e CO) : + Fr 2.64 Hausse des charges d entretien courant et frais généraux (art. 269a lit. b CO et 12 OBLF) : + Fr Prestations supplémentaires du bailleur (art. 269a lit. b CO et 14 OBLF) : + Fr Activation de la réserve au sens de l art. 19 OBLF figurant au bail : + Fr Résultat et influence sur le loyer mensuel net de Fr. 2' Fr 4.79 Soit en % : (Fr / Fr. 2'200.- ) x 100 : 0.21% 8. Observations Il résulte du calcul ci- dessus que la baisse du taux hypothécaire opposée aux autres facteurs compensatoires n influence le loyer que de 0.21%. Il s agit d une baisse non significative au sens de la doctrine car inférieur à 1%. (Voir à ce sujet : David Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 2008, chif , pages 413 et 414 et les références citées en note 205). La baisse de loyer sollicitée est donc refusée.

9 Exemple : Investissement du propriétaire dans un appartement Installation d un lave vaisselle où il n y en avait pas. 1. Données Lave vaisselle : Fr Comme il n y avait pas de lave vaisselle, la plus- value apportée est de 100%. Durée d amortissement selon la tabelle : 15 ans Taux hypothécaire actuel est à 2%. 2. Que peut- on répercuter sur le loyer? 1. Les charges annuelles d intérêts Fr x 1.25% (2.5% / 2 amortissement direct) + Fr Amortissement annuel du lave vaisselle Fr / 15 ans + + Fr Total des charges + Fr Entretien annuel du lave vaisselle (10% de la charge annuelle) Fr x 10% + + Fr Charge annuelle totale + Fr Influence sur le loyer mensuel : Fr / 12 + Fr Exemple : Travaux de rénovation extérieur d un immeuble (façades + toiture) Les rénovations extérieures vont engendrées des hausses de loyer en deux phases car par la suite le propriétaire s attaquera à une rénovation complète de l intérieur de l immeuble. On fait d abord l extérieur et ensuite l intérieur. 1. Données Coût des travaux : Fr. 1'500' Part de plus- values (car rénovation uniquement): 50% Amortissement des travaux : 25 ans Taux hypothécaire actuel : 2% 2. Que peut- on répercuter sur l état locatif de l ensemble de l immeuble? 1. Les charges annuelles d intérêts Fr. 1'500' x 1.25% (2.5% / 2 amortissement direct) + Fr Les charges annuelles d amortissement sur les travaux Fr. 1'500' / 25 ans + + Fr. 60' Total des charges + Fr. 78' Part annuelle des charges que l on peut répercuter sur les loyers Fr. 78' * 50% + Fr Il faut ajouter l entretien futur des nouvelles installations (10% des charges) Fr. 39' x 10% + + Fr Charge annuelle totale que l on peut répercuter sur les loyers de l immeuble: Fr. 39' Fr Fr. 43' Calcul de rendement Valeur en % de la charge qu on peut répercuté par rapport à l investissement de base : Fr. 43' / Fr. 1'500' % Le taux Libor étant à 1.9% environ, on s aperçoit que le propriétaire peut couvrir les intérêts hypothécaires et une partie des amortissements sur cette investissement.

10 4. Comment répartir la charge annuelle totale de l immeuble entre les locataires? La règle veut qu on répartisse au prorata de la surface ou du volume de chaque appartement.