HORTUS MAGAZINE. 3 ème trimestre ACTUALITÉS PATRIMONIALES BRÈVES

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1 3 ème trimestre 2014 HORTUS MAGAZINE EDITO EDITO ACTUALITÉS PATRIMONIALES Duel Duel entre entre un légataire un légataire universel et le et le bénéficiaire d une d une assurance vie vie Précisions sur sur le régime le régime de rachat de rachat de ses de propres ses propres titres titres par par une une société société Emploi Emploi des des fonds fonds reçus reçus par par donation donation Absence Absence d évolution législative en matière en matière d assurance vie vie Fiscalité Fiscalité immobilière en France en France des des non-résidents Revirement jurisprudentiel pour pour les contribuables franco-monégasques Déductibilité d intérêts d emprunt pour pour le rachat le rachat d avances de comptes de comptes courant courant d associés Donation avant avant cession cession Vigilance Vigilance accrue accrue de de l administration fiscale fiscale en matière en matière d abus d abus de droit de droit fiscal fiscal Indemnités et et compromis de vente de vente Impossibilité d appliquer une une décote décote lorsque lorsque l indivision résulte résulte de la de la transmission Licéité Licéité de la de mise la mise à à disposition gratuite gratuite d immeubles détenus détenus par par une une SCI SCI FISCALITÉ - 6 idées - 6 idées reçues reçues et fausses et fausses sur sur l investissement immobilier Idée Idée reçue reçue n 1 n : les 1 : Français les Français investissent trop trop dans dans l immobilier Idée Idée reçue reçue n 2 n : 2 : l immobilier ne finance ne finance pas pas l économie Idée Idée reçue reçue n 3 n : 3 : l immobilier est un est secteur un secteur sous sous perfusion fiscale fiscale Idée Idée reçue reçue n 4 n : 4 : l immobilier est un est secteur un secteur passif passif Idée Idée reçue reçue n 5 n : 5 : l immobilier est un est secteur un secteur ««confortable et sans et sans risque risque»» Idée Idée reçue reçue n 6 n : les 6 : fonds les fonds immobiliers sont sont réservés réservés à une à une clientèle clientèle privilégiée BRÈVES Parution Parution du décret du décret du 4 du juillet 4 juillet sur sur la la prévoyance RSI RSI Triste Triste record record pour pour le taux le taux du livret du livret A A Assouplissement en faveur en faveur des des congés congés maternité ou pour pour adoption adoption Regain Regain d intérêt d intérêt pour pour les les placements à long à long terme terme Vers Vers une une inapplicabilité de de l abattement sur sur les les plus-values mobilières?? Don Don aux aux organismes d utilité d utilité publique publique et ISF et ISF : un : bilan un bilan mitigé mitigé La La dénonciation sanction sanction de la de la convention fiscale fiscale franco-suisse Une Une régularisation des des comptes comptes étrangers prolifique pour pour le fisc le fisc français français Stabilité Stabilité du nombre du nombre de de créations d entreprises au mois au mois de juin de juin

2 EDITO La rentrée de septembre est l occasion pour le gouvernement de mettre en place de nouvelles mesures étudiées pendant l été. Ainsi, le plan de relance du logement fait état de quelques dispositions fiscales qui pourraient avoir un impact sur la gestion du patrimoine immobilier de nombreux investisseurs : le dispositif Pinel, les aménagements du régime des donations et des plus-values immobilières... Reste à savoir si ces évolutions, sous réserve de leur application, auront l effet espéré dans le contexte mouvant actuel. Elles semblent avoir aujourd hui un écho nuancé auprès des Français, qui risquent encore de se leurrer d idées reçues sur les investissements immobiliers. En effet, les poncifs présentant l immobilier comme un secteur passif et confortable ont encore la part belle malgré de nombreux atouts qui ne sont plus à démontrer : solution d épargne intéressante, outil de diversification du patrimoine, facteur de création d emplois et de production de richesse nationale... Les avantages patrimoniaux des SCI, dans le cadre de leur constitution et de leur gestion, sont nombreux pour un particulier. Il faut donc prêter une attention toute particulière à la rédaction «sur-mesure» des statuts afin de répondre au mieux aux objectifs poursuivis. 2

3 1. ACTUALITÉS PATRIMONIALES Duel entre un légataire universel et le bénéficiaire d une assurance vie La Cour d Appel de Pau a considéré que l institution d un légataire universel par voie testamentaire peut constituer une révocation du bénéficiaire désigné dans un contrat d assurance vie. Dans cette espèce, le testateur avait fait expressément mention du contrat d assurance vie litigieux dans ses dispositions testamentaires. Il n est donc pas certain qu en l absence de cette référence ou en présence d une référence implicite, l appréciation des juges du fond ait été la même. Quoi qu il en soit, l absence de prise de position de la Haute Cour exclut toute extrapolation de cette jurisprudence. CA Pau, 21 janvier 2014 Précisions sur le régime de rachat de ses propres titres par une société Un décret paru le 26 mai 2014 précise les conditions de fixation du prix dans le cadre d un rachat de ses propres titres par une société. Pour les titres de sociétés non cotées, celui-ci doit être déterminé par un expert indépendant désigné à l unanimité par les actionnaires parmi les commissaires aux comptes et les experts répertoriés auprès du Tribunal de Commerce. Décret, 26 mai 2014 Au niveau fiscal, ces opérations étaient traitées comme des revenus distribués, mais le Conseil Constitutionnel saisi par un particulier a estimé que cette situation n était pas justifiée. Par conséquent, les rachats réalisés par des personnes physiques ou des sociétés transparentes avant le 1 er janvier 2014 ainsi que ceux réalisés après (sous réserve de la parution d une législation contraire) sont désormais imposés dans la catégorie des plus-values mobilières. C. Const., 20 juin 2014 Emploi des fonds reçus par donation Le Code civil prévoit que le rapport successoral d une somme d argent est en principe égal à son montant. Toutefois, si les fonds ont servi à l acquisition d un bien, le rapport est dû pour le montant actuel de ce bien. C est par conséquent l utilisation des fonds qui détermine le montant rapportable à la succession. La Cour de Cassation a rappelé que les constructions réalisées grâce à une donation de somme d argent, sur un terrain acquis préalablement par le donataire, ne constituent pas une dépense d acquisition. Par conséquent, le montant du rapport est égal à la somme d argent reçue par donation et non à celle du terrain valorisé par la construction. Cass. Civ. 1 ère, 14 mai 2014 Absence d évolution législative en matière d assurance vie Une réponse du Ministre de la Justice a récemment occulté toute évolution législative en ce qui concerne les contrats d assurance vie. Il est constant que ceux-ci sont exclus de la masse successorale de l assuré sauf requalification judiciaire en contrat de capitalisation ou en donation déguisée. Face à la prolifération des arrêts de cassation en matière de primes d assurance vie manifestement exagérées, la question de la protection de la réserve héréditaire est posée. La réponse ministérielle indique que la jurisprudence actuelle est suffisamment protectrice des droits des héritiers et, plus précisément, de la réserve héréditaire et qu il n est pas envisagé de modifications législatives. Réponse ministérielle, 27 mai 2014 Fiscalité immobilière en France des non-résidents L administration fiscale a désormais intégré dans le BOFIP la décision du Conseil d État du 20 novembre 2013 selon laquelle un résident fiscal suisse détenant des immeubles en France par le biais d une société ne peut pas être redevable d un impôt supérieur à celui d un résident fiscal de l hexagone. Une imposition supérieure constitue une restriction aux mouvements des capitaux prohibée par le traité de l Union Européenne BOI, 24 juin 2014 CE, 20 novembre 2013 En ce qui concerne les personnes physiques résidant fiscalement à l étranger, elles sont en principe redevables de l impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières d immeubles situés en France. Une exonération, prévue à l article 150U du CGI, est toutefois possible pour les non-résidents cédant leur habitation en France. L administration fiscale française commente cette disposition. L exonération est applicable pour la cession d une seule résidence par contribuable depuis le 1er janvier Le dispositif est étendu aux logements donnés en location et cédés dans les cinq années suivant le transfert du domicile fiscal hors de France. Seules les personnes physiques peuvent bénéficier de ce régime de faveur, dans la limite de euros de plus-value nette imposable. Celle-ci est déterminée après application de l abattement pour durée de détention. Cependant, ce dernier étant appliqué différemment pour l assiette fiscale et pour l assiette sociale des plus-values, il convient de déterminer la part des plus-values exonérées différemment pour ces deux assiettes. Pour mémoire, seuls les contribuables ayant résidé fiscalement en France pendant au minimum deux ans, et ayant cédé leur bien immobilier au 3

4 minimum dans les cinq ans suivant le transfert de leur domicile fiscal, peuvent profiter de cette exonération. BOFIP, 6 juin 2014 Revirement jurisprudentiel pour les contribuables franco-monégasques Par une décision du 11 avril 2014, le Conseil d État est revenu sur son interprétation de l article 7-1 de la convention fiscale franco-monégasque. La Haute Juridiction considérait jusqu à présent que les Français nés à Monaco et y résidant depuis leur naissance étaient réputés résidents fiscaux français. Le Conseil d État apprécie désormais cet article dans sa globalité. Il en résulte, d une part, que les Français nés à Monaco sont exclus du champ d application de l impôt français et sont redevables de l impôt monégasque, et d autre part, que les Français ayant transféré leur domicile à Monaco après le 13 octobre 1962 ou antérieurement, sans pouvoir justifier de cinq années de résidence monégasque, sont redevables de l impôt français. Les contribuables concernés ne pourront obtenir restitution des sommes indument payées à l administration fiscale française que pour les deux dernières années. CE, 11 avril 2014 Déductibilité d intérêts d emprunt pour le rachat d avances de comptes courant d associés Le Conseil d État admet avec réserve la déductibilité des intérêts d emprunt visant à rembourser les comptes courants d associés d une SCI. Cette déduction est possible uniquement si les avances en compte courant d associés auxquelles l emprunt se substitue avaient été réalisées pour l un des motifs énumérés par l article 31-I du CGI, lequel a un caractère limitatif. Ainsi, cette jurisprudence offre la possibilité de refinancer des comptes courants dont les sommes ont servi à acquérir ou conserver des revenus fonciers (ce qui exclut les comptes courants issus de l affectation du résultat de la société civile) au moyen d emprunts bancaires dont les charges financières seront déductibles des revenus fonciers. CE, 28 mars 2014 Donation avant cession Selon une jurisprudence constante du Conseil d État, les donations avant cession qui permettent de purger les plus-values sur les biens transmis ne revêtent pas de caractère illégal. Toutefois, il est fondamental que la donation intervienne avant que la vente ne soit parfaite, sans quoi le cédant devra s acquitter du paiement de la plus-value en l espèce, dans le cas où une promesse de cession d actions a été conclue an- térieurement à un acte de donation mais que les conditions suspensives ont été levées a posteriori. L administration fiscale a considéré que le transfert de propriété n avait pu avoir lieu avant la cession. Le Conseil d État sanctionne cette position et estime que le paiement du prix valait levée implicite de l option ; par conséquent, la date de la donation était bien antérieure à la cession. C est donc à tort que l administration fiscale a estimé que le donateur devait s acquitter du paiement des plus-values mobilières, d autant qu elle n avait pas démontré que le transfert des titres avait les caractéristiques de l abus de droit fiscal. CE, 28 mai 2014 Vigilance accrue de l administration fiscale en matière d abus de droit fiscal L article L 64 LPF dispose que l abus de droit fiscal est déterminé soit par le caractère fictif d une opération soit par un montage visant à éluder l impôt. Si l abus est constaté, il est sanctionné par une pénalité de 80 % ou par une majoration de 40 % auxquelles il convient d ajouter les pénalités de retard. Cette large définition de l abus de droit fiscal permet de sanctionner nombre d opérations fiscales. Le premier point d attention de l administration fiscale semble être celui des donations déguisées. Ainsi, une personne physique créditant le prix d une cession d immeuble sur le compte-courant d associés de la société de son neveu constitue une donation déguisée et par conséquent, un abus de droit fiscal. De même, dans le cas d une donation avant cession, il ne fait aucun doute que la réappropriation des fonds par le donateur pour régler des dettes personnelles constitue un abus de droit. En l espèce, des parents avaient fait donation de valeurs mobilières démembrées à leur fille avec clause de remploi. Or, le donataire ayant cédé ces actifs, les donateurs ont appréhendé le flux financier et l ont utilisé pour le règlement de leur imposition personnelle. Le second point d attention est celui du caractère fictif de sociétés créées à l étranger. Dans l hypothèse, un apport de titres de société française à une société étrangère peut constituer un abus de droit fiscal. Afin d apprécier cette situation, l administration fiscale, ou le juge judiciaire en cas de contentieux, se fondera sur le caractère utile de l opération. Ainsi, cela ne peut être le cas pour un apport ayant pour unique but de réduire le patrimoine taxable à l ISF des associés puisque la société étrangère est dépourvue de toute substance économique et que les associés français continuent à gérer les actifs transférés à la société étrangère. Ce même critère d absence de substance économique et de dépendance est utilisé pour les montages de sociétés en cascade. Dans une société détenant l intégralité des parts de cinq autres sociétés, lesquelles procèdent à l acquisition 4

5 d immeubles et sont de fait redevables de l impôt, mais n ont aucune substance réelle et dépendent intégralement de la société mère, ces dernières sont considérées comme fictives. Publication des séances du Comité des abus de droit fiscal, 1er semestre 2014 Indemnités et compromis de vente Une indemnité de dédit prévue dans un compromis de vente est versée par celle des parties qui rompt l accord conclu et fait ainsi échec à la vente. L indemnité d immobilisation est la contrepartie financière versée par le bénéficiaire d une promesse unilatérale de vente au vendeur, s il ne lève pas l option pour bénéficier du bien immobilisé par le vendeur en sa faveur. Celle-ci doit donc être comprise comme une contrepartie financière consentie en échange de l immobilisation accordée au bénéficiaire de la promesse, c est-à-dire une rémunération pour service rendu, et donc taxable en tant que BNC. En revanche, l indemnité de dédit a pour objet la réparation du préjudice subi par le vendeur pour cause de non réalisation de la vente. À ce titre, elle n est pas considérée comme un revenu taxable. CE, 07 mai 2014 Impossibilité d appliquer une décote lorsque l indivision résulte de la transmission La Cour de Cassation a validé la rectification de l évaluation d un bien immobilier faite par l administration fiscale alors qu une décote avait été appliquée en raison de l état d indivision et de l interdiction d aliéner résultant de la donation. En effet, puisque l estimation d un bien est réalisée au jour de la donation selon son prix sur le marché, ces éléments ultérieurs ne peuvent pas impacter sa valeur vénale au jour de l estimation et l application d une décote est impossible. Cass. Com., 03 juin 2014 Licéité de la mise à disposition gratuite d immeubles détenus par une SCI La Haute Cour juge que la mise à disposition gratuite d immeubles détenus par une SCI au profit des associés, sur décision du gérant, est régulière à condition que l objet de la société ait une terminologie suffisamment large, et qu elle ne soit pas explicitement exclue par les statuts. Ainsi, une société ayant pour objet social «la gestion par bail, ou autrement» d immeubles, permet cette mise à disposition gratuite au profit des associés, lesquels ne sont alors pas redevables d une indemnité d occupation. Cass. 3ème civ., 11 février

6 2. IMMOBILIER 6 idées reçues et fausses sur l investissement immobilier ASPIM - ASSOCIATION FRANÇAISE DES SOCIÉTÉS DE PLACEMENT IMMOBILIER L Association française des Sociétés de Placement Immobilier est une association à but non lucratif créée en 1975, qui rassemble et fédère les acteurs de l investissement collectif dans l immobilier. Retrouvez l intégralité de ses publications sur Idée reçue n 1 : les Français investissent trop dans l immobilier L épargne immobilière au sens large est un outil parmi d autres de diversification du patrimoine des ménages et de préparation à la retraite. L épargne immobilière des ménages investie dans des supports collectifs (SCPI et OPCI) reste à un niveau modeste par rapport à celle d autres pays : 31 milliards d euros, contre 82 milliards d euros en Allemagne par exemple (à fin 2013). Idée reçue n 2 : l immobilier ne finance pas l économie L immobilier est un facteur de création d emplois et de production de richesse nationale, que ce soit dans le domaine tertiaire ou le résidentiel L investissement immobilier dans le secteur tertiaire répond au besoin des entreprises de toutes tailles et sur tout le territoire national de disposer de locaux adaptés à leur métier. La location des murs par les entreprises (plutôt que la détention) leur permet de concentrer leurs ressources sur le cœur de leur activité. Idée reçue n 3 : l immobilier est un secteur sous perfusion fiscale Hormis le logement neuf (Duflot) ou réhabilité (Malraux), l investissement immobilier ne bénéficie d aucun levier fiscal. C est particulièrement le cas pour l immobilier tertiaire : les fonds immobiliers qui investissent dans ce secteur (près de 90 % pour les SCPI et les OPCI) n ont pas de coup de pouce fiscal et ont plutôt connu un alourdissement de leur fiscalité ces dernières années. Malgré les différents mécanismes mis en place depuis près de trente ans pour stimuler l investissement en locatif résidentiel, l offre reste inadaptée par rapport aux ressources de nombreux ménages. Pour y remédier, il faut faire en sorte que les investisseurs trouvent leur intérêt dans ce type de placement. Le levier fiscal n est qu un des moyens possibles. Idée reçue n 4 : l immobilier est un secteur passif L immobilier est un patrimoine vivant inscrit dans son tissu local et une gestion immobilière durable va très au-delà du seul entretien courant des immeubles. L acquisition, la mise en location et la cession des immeubles requièrent un professionnalisme exigeant prenant en compte toutes les données de marché et tous les paramètres techniques et juridiques. En particulier, les immeubles tertiaires doivent prendre en compte l évolution des standards du marché et des modes de travail pour présenter une offre locative qui ne soit pas frappée d obsolescence. Le poids croissant des normes (sécurité, PMR) et les exigences du Plan Bâtiment Durable en matière de réduction de la consommation d énergie des immeubles imposent à tous les propriétaires des investissements lourds sur le parc existant. 6

7 Idée reçue n 5 : l immobilier est un secteur «confortable et sans risque» Comme tout secteur industriel, l immobilier connaît des cycles que l on retrouve dans l évolution de la valeur des parts des fonds immobiliers : les revenus locatifs, tout comme la valeur du placement, fluctuent dans le temps en fonction des indicateurs économiques et de l appétit des investisseurs. Le risque qui pèse sur les investisseurs en immobilier est également lié aux évolutions de notre société et à leurs effets sur les immeubles : exigences environnementales, habitudes de travail, tendances de la consommation, etc. La qualité professionnelle de la gestion des fonds immobiliers optimise l anticipation et le traitement des risques liés à ce type d investissement. Idée reçue n 6 : les fonds immobiliers sont réservés à une clientèle privilégiée Les fonds immobiliers sont une solution d épargne intéressante pour les investisseurs qui ne disposent pas des moyens et de l expertise nécessaires pour investir en immobilier direct. Pour les foyers fiscaux ayant investi en SCPI, la détention moyenne est d environ euros et l on y compte une part croissante de jeunes ménages soucieux de la préparation de leur retraite. L épargne immobilière investie dans les SCPI et les OPCI exonère l investisseur de toutes les contingences de la gestion immobilière et le fait bénéficier des vertus de l épargne intermédiée : convergence d intérêts entre l investisseur et la société de gestion, professionnalisme de la gestion, mutualisation des risques et limitation du «ticket d entrée». 7

8 3. BRÈVES Parution du décret du 4 juillet 2014 sur la prévoyance RSI Les taux des cotisations invalidité-décès des industriels et commerçants (actuellement à 1,1 %) et des artisans (1,6 %), seront uniformisés au taux de 1,3 % dès le 1er janvier Fidroit, 18 juillet 2014 Triste record pour le taux du livret A Le livret A a atteint, le 1er août 2014, son plus bas taux historique en passant de 1,25 % à 1 %. Le gouvernement français a néanmoins refusé une nouvelle fois de suivre la position de la Banque de France qui préconisait un taux de 0,75 % en raison de la faiblesse de l inflation (0,5 %). lefigaro.fr/argent, 10 juillet 2014 Assouplissement en faveur des congés maternité ou pour adoption Concernant les congés maternité ou pour adoption postérieurs au 1er janvier 2014, chaque période de 90 jours de congés ouvre droit à la validation d un trimestre assimilé à des cotisations, sans jamais pouvoir être inférieure à un trimestre (quelle que soit la durée du congé). juin 2014 Regain d intérêt pour les placements à long terme L Observatoire de l Épargne Européenne (OEE) a enregistré une baisse générale de la collecte de l épargne bancaire et obligataire au profit de l épargne financière, laquelle s est accrue de 1,5 % à 9 % en un an. newsmanager.com, 19 juin 2014 Vers une inapplicabilité de l abattement sur les plus-values mobilières? En l absence d obligation des banques de conserver des documents attestant de la date d acquisition des titres par leurs clients, les contribuables disposent uniquement des avis d opérations qu ils ont reçus pour vérifier la durée de détention de chaque action et bénéficier d un éventuel abattement. Nombre d entre eux n ayant pas conservé ces documents, un dilemme opposera l éventualité d un redressement fiscal au refus de bénéficier de l abattement pour durée de détention. agefiactifs.com, 23 mai 2014 Don aux organismes d utilité publique et ISF : un bilan mitigé Si 80 % des redevables de l ISF ont réalisé un don d argent en faveur d organismes d utilité publique, 88 % d entre eux ont privilégié la réduction d IR plutôt que celle au titre de l ISF. En outre, le montant moyen des dons est estimé à euros annuels, une somme peu élevée au regard du montant des patrimoines taxables à l ISF. Semaine juridique n 21, 23 mai 2014 La dénonciation sanction de la convention fiscale franco-suisse La convention fiscale franco-suisse en matière de succession a été dénoncée le 17 juin 2014 par la France en réponse au rejet du projet par la Suisse après deux années de négociation. Ce sont environ Français résidents fiscaux de Suisse et Suisses établis en France qui seront prochainement exposés à un risque de double imposition successorale dès le 1er janvier La France et la Suisse appliqueront leurs propres règles internes. 8 juillet 2014 Une régularisation des comptes étrangers prolifique pour le fisc français Les mesures visant à inciter les contribuables français à déclarer leurs avoirs détenus à l étranger devraient rapporter presque deux milliards d euros à l État, lesquels devraient financer les dispositions fiscales pour les ménages les plus modestes. Gestion de fortune n 250, juillet 2014 Stabilité du nombre de créations d entreprises au mois de juin Entre mai et juin 2014, le nombre de créations d entreprises, auto-entrepreneurs compris, demeure inchangé avec environ créations d entreprises par mois, alors que ce nombre a légèrement chuté (-0,7 %) pour les entreprises, auto-entrepreneurs exclus. Insee (information rapide), juillet-août

9 Les articles de ce magazine ont été rédigés par les services d Ingénierie Patrimoniale du Groupe Primonial Hortus Patrimoine & Associés 2 Bis rue Descartes Rennes Tél. : SARL au capital de RCS Rennes Société de conseil en gestion de patrimoine. Conseil en Investissements Financiers adhérent à l ANACOFI-CIF sous le N E Société de courtage d assurances et Intermédiaire en opérations de banque et services de paiement inscrite à l ORIAS sous le numéro Transactions sur immeubles et fonds de commerces, carte professionnelle n T délivrée par la Préfecture de Police de St Malo ; garantie par COVEA Caution SA, 10 boulevard Marie et Alexandre OYON Le Mans Cedex 2, conférant le statut d Agent Immobilier ; ne peut recevoir d autres fonds, effets ou valeurs que sa rémunération ou commission. Droit photos : Fotolia pour Primonial. Patrimmofi avenue Marceau Paris Tél. : / Société par actions simplifiée au capital de , immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro , Conseiller en investissements financiers adhérent à l ANACOFI-CIF, association professionnelle agréée par l AMF, sous le numéro E et enregistré auprès de l ORIAS sous le numéro , Courtier d assurances, CIF et Intermédiaire en opérations de banque et services de paiement, Titulaire de la Carte de Transaction sur Immeubles et Fonds de Commerce numéro T12708, Déclaration CNIL N : Ce document, réservé aux professionnels, a une valeur purement indicative et ne constitue pas une offre commerciale. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d hypothèses financières et en conformité avec la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments étant susceptibles d évoluer. Les informations contenues dans ce document sont issues de sources considérées comme fiables. Hortus Patrimoine & Associés ne peut cependant en garantir l exactitude ni l exhaustivité. Les informations d ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d être modifiées ultérieurement. Les opérations de souscription, rachat et arbitrage de SCPI, SCI OU OPC ne peuvent être effectuées que sur la base du dernier prospectus, notice d information, statuts constitutifs ou bulletin trimestriel en vigueur disponibles gratuitement et sur simple demande auprès de Hortus Patrimoine & Associés. Il est rappelé par ailleurs que la performance passée n est pas une garantie de la performance future, et que la valeur d un investissement en SCPI, SCI ou valeurs mobilières peut varier à la hausse comme à la baisse selon l évolution des marchés et des cours de change. Ceci est d autant plus vrai sur les marchés dits émergents qui présentent un degré de volatilité et donc de risque plus élevé que celui des autres marchés. Toutes prévisions ou opinions exprimées nous sont propres à la date d édition de ce document et sont susceptibles de changer sans préavis.